高校物業(yè)管理

對(duì)高校后勤社會(huì)化改革的再認(rèn)識(shí)自全國(guó)第一次高校后勤社會(huì)化改革會(huì)議召開(kāi)以來(lái)，各地高校陸續(xù)啟動(dòng)了后勤社會(huì)化改革，組建了后勤實(shí)體，將后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)從行政管理系統(tǒng)中分離出來(lái)。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，后勤面貌有了巨大改觀(guān)，后勤管理體制和運(yùn)行機(jī)制發(fā)生了明顯的變化，有效地保障了高等教育的改革與發(fā)展。目前，后勤改革的外延式擴(kuò)張基本完成，要繼續(xù)做好改革的內(nèi)涵延伸的推進(jìn)工作，就需要泛博的后勤戰(zhàn)線(xiàn)同仁和理論工作者以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導(dǎo)，進(jìn)一步深化對(duì)高校后勤社會(huì)化改革的認(rèn)識(shí)，探索深化改革的實(shí)踐方法。一、對(duì)“后勤社會(huì)化”內(nèi)涵的再認(rèn)識(shí)高校后勤社會(huì)化改革，不是不要高校后勤。也不是簡(jiǎn)單地把學(xué)校后勤推給社會(huì)，而是要?jiǎng)訂T社會(huì)的力量，把高校后勤搞得更好，建立起一種新型的符合中國(guó)國(guó)情的高校后勤保障體系。如何實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化，在高校已形成共識(shí)，關(guān)鍵在于由誰(shuí)來(lái)提供和如何提供后勤服務(wù)。當(dāng)前在國(guó)家不可能也不應(yīng)、學(xué)校無(wú)力也不能全力的情況下，高校的后勤保障惟獨(dú)走社會(huì)化之路。關(guān)于后勤社會(huì)化的認(rèn)識(shí)，理論上如果不清醒，實(shí)踐中就會(huì)出偏差。后勤社會(huì)化就是“后勤服務(wù)的商品化，后勤運(yùn)行的市場(chǎng)化，后勤管理的契約化，后勤資源的社會(huì)化”。后勤服務(wù)的商品化。長(zhǎng)期以來(lái)，高校后勤服務(wù)的“供給制、福利型，行政化”特征掩蓋了其作為商品的屬性，人們習(xí)慣于按計(jì)劃消費(fèi)后勤服務(wù)產(chǎn)品，普通并不關(guān)心其質(zhì)量、價(jià)格、效益等因素。因此，高校后勤長(zhǎng)期在低水平徘徊，得不到長(zhǎng)足發(fā)展。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善和高等教育改革的深入，揭開(kāi)后勤服務(wù)的商品特質(zhì)，認(rèn)清后勤服務(wù)商品的價(jià)值規(guī)律并加以遵循，是高校后勤社會(huì)化改革的關(guān)鍵。這個(gè)問(wèn)題清晰了，后勤改革的許多具體問(wèn)題，如價(jià)格問(wèn)題、成本問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題都迎刃而解了。后勤運(yùn)行的市場(chǎng)化。既然后勤服務(wù)是商品，就要求高校樹(shù)立后勤服務(wù)的市場(chǎng)意識(shí)，通過(guò)改革打破后勤服務(wù)封閉的校內(nèi)體系和行政管理模式，促使校內(nèi)后勤管理、服務(wù)、需求按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行；通過(guò)改革構(gòu)建統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)環(huán)境，引進(jìn)社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源，為學(xué)校提供優(yōu)質(zhì)的后勤保障服務(wù)；通過(guò)改革優(yōu)化學(xué)校內(nèi)部后勤資源配置，從根本上改變過(guò)去學(xué)?；ù罅廪k后勤，又難以辦好后勤的局面，集中精力和資源做好教科研工作，實(shí)現(xiàn)“學(xué)校管后勤，不辦后勤”的最終要求。后勤管理的契約化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)、契約經(jīng)濟(jì)，契約是市場(chǎng)的靈魂。高校后勤工作涉及管理與服務(wù)兩方面，傳統(tǒng)模式集管理、服務(wù)于一身。只要計(jì)劃完成為了，保障工作就結(jié)束了，缺乏質(zhì)量監(jiān)管、信息反饋、效益評(píng)價(jià)和供需矛盾化解機(jī)制.權(quán)利與義務(wù)界限含糊。樹(shù)立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下高校后勤管理與服務(wù)的契約意識(shí)，把管理與服務(wù)職能分開(kāi)，后勤管理部門(mén)按市場(chǎng)規(guī)律選擇企業(yè)、制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并依照契約加以管理，后勤服務(wù)部門(mén)依照契約提供服務(wù)，避免用行政模式管理后勤的人為性和隨意性，促進(jìn)高校后勤的規(guī)范化建設(shè)。后勤資源的社會(huì)化。后勤資源的社會(huì)化有兩層含義：一是要開(kāi)放后勤市場(chǎng)，按市場(chǎng)規(guī)律引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的社會(huì)企業(yè)進(jìn)校園，依靠社會(huì)資源為學(xué)校提供優(yōu)質(zhì)的后勤保障服務(wù)，解決自辦后勤“辦不好”、“提不高”的問(wèn)題：二是要對(duì)學(xué)校自辦的后勤實(shí)體進(jìn)行社會(huì)化改革。通過(guò)改革、改組、改制、“外引內(nèi)聯(lián)”等手段，提高現(xiàn)有后勤實(shí)體的綜合實(shí)力，使其成為獨(dú)力核算、自負(fù)盈虧、自我積累、自主發(fā)展，具有教育行業(yè)特色的企業(yè)法人。使其不僅能為學(xué)校提供服務(wù)，也能參預(yù)社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)。為社會(huì)提供服務(wù)。按照“四化”的要求，安徽師范大學(xué)在新校區(qū)開(kāi)放了市場(chǎng)，堅(jiān)持法人準(zhǔn)入，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇企業(yè).按照契約規(guī)范監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)各類(lèi)資源優(yōu)化配置。目前.通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)進(jìn)入新校區(qū)服務(wù)的企業(yè)有8家，后勤集團(tuán)也是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)進(jìn)入新校區(qū)市場(chǎng)的。幾年來(lái).這8家企業(yè)都能?chē)?yán)格履行合同，經(jīng)營(yíng)規(guī)范、管理有效、競(jìng)爭(zhēng)有序、供需互動(dòng)，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面得到了師生的肯定。物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)全程化，公寓管理實(shí)現(xiàn)學(xué)生工作進(jìn)公寓，校園管理實(shí)現(xiàn)文明共建，餐飲服務(wù)能夠以人為本。各企業(yè)還聯(lián)手開(kāi)展多種形式的“愛(ài)心助學(xué)”、“關(guān)愛(ài)特困學(xué)生”活動(dòng)。發(fā)揮了后勤企業(yè)“服務(wù)育人”的功能，也充分體現(xiàn)了“姓教”的特色。特殊后勤職工的收入狀況改善、積極性提高。4.“三個(gè)難點(diǎn)”成因消除及今后的工作■讓幾十年來(lái)習(xí)慣了“不愁”的人，一下子要到市場(chǎng)上參與競(jìng)爭(zhēng)，掙回自己“養(yǎng)家糊口”的錢(qián)，并不是一件很容易做到的事。■從后勤改革起步至U“第一步戰(zhàn)略目標(biāo)”實(shí)現(xiàn)的整個(gè)過(guò)程即是“階段問(wèn)題”的治療過(guò)程。對(duì)形成“三個(gè)難點(diǎn)，深層原因的消除各方要明確責(zé)任面對(duì)目前后勤改革中存在的問(wèn)題的解決，政府、理論界、高校都有義務(wù)。理論界要加強(qiáng)研究，對(duì)“后勤社會(huì)化”的概念、范疇、基本的理論框架要有完整的表達(dá)。最起碼要讓改革的參與人（包括上層的設(shè)計(jì)人和基層執(zhí)行人）弄清為什么（即改革的意義、目的是什么）、要達(dá)到的目標(biāo)（包括終極目標(biāo)和初選目標(biāo)）是什么。政府要避免j刀切不把表面的狀態(tài)列為考核指標(biāo)的做法，而是積極鼓勵(lì)各校作切合本校實(shí)際的嘗試。各校對(duì)后勤改革要有積極的姿態(tài)，將其列為學(xué)校各方面改革與發(fā)展的組成部分。對(duì)“難點(diǎn)”深層原因的消除，各方皆要有耐心去經(jīng)歷這痛苦的過(guò)程讓幾十年來(lái)已習(xí)慣了“不愁”的人，一下子要到市場(chǎng)上參與競(jìng)爭(zhēng)，掙回自己“養(yǎng)家糊口”的錢(qián)，并不是一件很容易做到的事。特別是若干當(dāng)事人處于既是改革者又是被改革的對(duì)象，在如何正確處理這兩個(gè)角色的錯(cuò)位或者矛盾時(shí)，本人要多一份勇氣和大度，旁人要多一份理解和寬容。“三個(gè)難點(diǎn)”的解決是和局內(nèi)人——參與改革的各類(lèi)人們的思想觀(guān)念的進(jìn)一步解放、更新相聯(lián)系；同時(shí)還和局外人——各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和改革的設(shè)計(jì)者們的指導(dǎo)思想及其創(chuàng)造的外部環(huán)境相聯(lián)系?！叭齻€(gè)難點(diǎn)''是"階段問(wèn)題它將伴隨著從后勤改革起步至卜第一步戰(zhàn)略目標(biāo)”實(shí)現(xiàn)的整個(gè)過(guò)程。換句話(huà)說(shuō)，“三個(gè)難點(diǎn)，的基本解決，即標(biāo)志著高校后勤改革噪一步戰(zhàn)略目標(biāo)”的實(shí)現(xiàn)。而同種語(yǔ)意的另一種表達(dá)：從后勤改革起步至卜，第一步戰(zhàn)略目標(biāo)”的實(shí)現(xiàn)的整個(gè)過(guò)程即是“階段問(wèn)題”的治療過(guò)程。背景材料▲在調(diào)查的40所大學(xué)中，學(xué)生數(shù)2萬(wàn)人以上的18所，1-2萬(wàn)人的13所，1萬(wàn)人以下9所；40所大學(xué)中，教育部部屬的25所，省屬11所，其他類(lèi)型4所；校園坐落城中的23所，在城郊、鄉(xiāng)村的5所；近年大發(fā)展新校區(qū)，并且新校區(qū)已形成較大辦學(xué)規(guī)模（5000人以上）的18所?！髡呱钊敫鲗W(xué)校訪(fǎng)問(wèn)，與學(xué)校主要領(lǐng)導(dǎo)、分管后勤領(lǐng)導(dǎo)、大后勤的甲方、乙方主管、后勤改革所涉及的校人事、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)方面的主管、后勤職工以及后勤的服務(wù)對(duì)象進(jìn)行了座談。（摘自《中國(guó)教育報(bào)》）探索〃高校后勤”物業(yè)管理高校是莘莘學(xué)子勤奮求學(xué)，渴望成才的高等學(xué)府。探索高校物業(yè)管理是物業(yè)管理行業(yè)的新課題。就目前物業(yè)管理狀況而言，高校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。高校圖書(shū)館的物業(yè)管理更是這片凈土中的一塊處女地。那里沒(méi)有業(yè)主”論壇"、那里沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的”硝煙“。開(kāi)辟高校物業(yè)管理市場(chǎng)，是我們物業(yè)公司發(fā)展又一新的契機(jī)。高校是一個(gè)高層次、高學(xué)歷的上層建造，每年都有幾十萬(wàn)學(xué)子懷著對(duì)未來(lái)的憧憬踏入這扇大門(mén)。他們來(lái)自五湖四海，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高校為迎接他們，每年都在不斷創(chuàng)造良好的環(huán)境，讓學(xué)子們的入駐環(huán)境得到改善。我們了解到：近年來(lái)高校圖書(shū)館的改擴(kuò)建，職工公寓的新建，學(xué)生宿舍的改善、翻新，學(xué)生食堂、教工食堂的改造都給我們物業(yè)公司帶來(lái)了商機(jī)。原來(lái)老氣化的物業(yè)管理模式已不適應(yīng)新一代學(xué)生的需求。而溫馨的服務(wù)，科學(xué)的管理是探索高校物業(yè)管理的新途徑。為探索我們走進(jìn)了高校，為探索我們?cè)L問(wèn)了教師、學(xué)生，你們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為你們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？所有的問(wèn)號(hào)讓我們確立了高校經(jīng)營(yíng)的理念：服務(wù)質(zhì)量是我們的生命線(xiàn)，科學(xué)創(chuàng)新的管理是我們的頭腦線(xiàn)，學(xué)生教師的認(rèn)同是我們的感情線(xiàn)。根據(jù)這個(gè)經(jīng)營(yíng)理念我們制定了高校物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)方針與策略和管理模式。我們用這些經(jīng)營(yíng)理念、方針與模式終于叩開(kāi)了高校大門(mén)，我們擁有上海復(fù)旦大學(xué)教師公寓樓、復(fù)旦大學(xué)理科圖書(shū)館和文科圖書(shū)館的物業(yè)管理權(quán)總計(jì)3萬(wàn)平方米。這些物業(yè)與常規(guī)的物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)不同：1.服務(wù)對(duì)象不同：過(guò)去我們服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，而現(xiàn)在服務(wù)對(duì)象是老師、是學(xué)生，單純知識(shí)型。2,管理的環(huán)境不同：商住環(huán)境與圖書(shū)館環(huán)境不同，人流量大，給保潔與安保增加了工作量。.管理的模式不同：商住式小區(qū)是封閉式管理，而圖書(shū)館是開(kāi)放式的管理。.管理重點(diǎn)不同：商住小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及大樓安全，而圖書(shū)館則是以消防安全為重點(diǎn)。根據(jù)這些不同，我們對(duì)員工進(jìn)行了專(zhuān)題培訓(xùn)。首先，從禮貌用語(yǔ)開(kāi)始：“您好！”、“請(qǐng)出示學(xué)生證！”、“謝謝！“規(guī)范禮貌用語(yǔ)，增加親和力，讓學(xué)生與老師認(rèn)同我們。其次，是做好保潔工作，讓老師學(xué)生們每天有一個(gè)干干凈凈的學(xué)習(xí)與工作環(huán)境。再?gòu)募訌?qiáng)夜間閉館后的消防安全檢查入手，注意對(duì)書(shū)庫(kù)的保衛(wèi)和保潔。書(shū)庫(kù)中的有些書(shū)籍屬絕版，這是國(guó)家級(jí)的珍貴文獻(xiàn)，是業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)，在操作上用精確的工作流程來(lái)加以規(guī)范與約束，也是我們?cè)谌粘Ｅ嘤?xùn)中三令五申的重要課題。經(jīng)過(guò)努力，我們所管理的物業(yè)協(xié)助復(fù)旦大學(xué)通過(guò)了國(guó)家教委“211工程”的驗(yàn)收，并得到了部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)參觀(guān)檢查工作時(shí)的好評(píng)。不少學(xué)生在校內(nèi)比較了不同物業(yè)公司管理的場(chǎng)所后，公開(kāi)在網(wǎng)上向校方表?yè)P(yáng)了我們的物業(yè)公司，夸獎(jiǎng)我們管理的規(guī)范和服務(wù)的親切。雖然該物業(yè)對(duì)公司來(lái)說(shuō)只是微利項(xiàng)H,但我們從品牌與市場(chǎng)開(kāi)辟角度考慮這是一個(gè)痛苦的原始積累過(guò)程。公司畢竟已在高等學(xué)府掛出了“由新上海國(guó)際物業(yè)管理有限公司管理”的招牌。我們要讓來(lái)過(guò)這里的所有人記住我們，也希望這些學(xué)子中未來(lái)的成才者能記住公司的標(biāo)志，想起我們的服務(wù)與管理，這也是一種投資，服務(wù)投資，感情投資，經(jīng)過(guò)努力，我們相信一定會(huì)得到豐厚的回報(bào)。固然我們也清醒地認(rèn)識(shí)到：物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，還要靠多種經(jīng)營(yíng)取得收入，這是當(dāng)前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來(lái)源?！耙粯I(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)”的方針同樣也是高校物業(yè)拓展的方針，如何針對(duì)高校的特點(diǎn)，貫徹多種經(jīng)營(yíng)這是我們要繼續(xù)努力的方向。我們要積極探索，走出一條高校物業(yè)管理的新途徑。作者：新上海國(guó)際物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理上海馨家物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理高校物業(yè)管理要樹(shù)立“姓教”特色的物業(yè)品牌品牌，并非時(shí)髦的話(huà)題，但要做好高校物業(yè)企業(yè)品牌，卻需要在實(shí)際工作中，創(chuàng)造出高校物業(yè)管理“姓教”特色的物業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善和發(fā)展，專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的物業(yè)管理科學(xué)體系越來(lái)越被廣泛地運(yùn)用。同時(shí)'在諸多管理理念中，品牌是一種最能體現(xiàn)企業(yè)文化底蘊(yùn)的特殊商品。因此，根據(jù)“科學(xué)發(fā)展觀(guān)”的指導(dǎo)思想，高校物業(yè)探索“姓教”特色管理服務(wù)的理念，仍具有現(xiàn)實(shí)意義。一、建立以人為本、具有“姓教”特色服務(wù)的物業(yè)品牌隨著高校后勤社會(huì)化改革不斷深入，作為高校物業(yè)管理社區(qū)的工作人員，我們必須始終堅(jiān)持為高校教學(xué)、科研服務(wù)，環(huán)繞為高校師生員工服務(wù)這個(gè)基本方向，將工作重心置放在教育這張大網(wǎng)之內(nèi)，并且深入地探索和研究高校物業(yè)管理服務(wù)品牌這一課題。品牌管理可使物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生一種巨大的信譽(yù)和效益，是一種無(wú)形的資產(chǎn)和力量，它能夠通過(guò)誠(chéng)信服務(wù)，構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間互相溝通、人與自然和諧協(xié)調(diào)、人與文化融通的居住環(huán)境。要達(dá)到和滿(mǎn)足未來(lái)居住“以人為本”的新理念，就必須從智慧、行為、心理、科學(xué)、價(jià)值等多視角，去尋覓一種在更泛博范圍內(nèi)對(duì)和諧居住小區(qū)的理解，探索新型的住宅形態(tài)和物業(yè)管理服務(wù)理念及品牌。高校住宅小區(qū)大多數(shù)“姓教”，他們的住房既是生活、歇息的寓所，又是備課、寫(xiě)作、輔導(dǎo)學(xué)生講課的場(chǎng)所，還是接待中外學(xué)者進(jìn)行學(xué)術(shù)交流的小舞臺(tái)，因此，住戶(hù)特殊希翼有一個(gè)安全、寧?kù)o、優(yōu)美、文明的環(huán)境。復(fù)樂(lè)物業(yè)公司在堅(jiān)持體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)品牌的同時(shí)，根據(jù)不同住宅小區(qū)的特點(diǎn)，采取用傳統(tǒng)與現(xiàn)代、人性與自然、古樸與典雅相結(jié)合的手法，使小區(qū)內(nèi)的建造物與環(huán)境非但保留原來(lái)的風(fēng)格，還更增添了幾分清麗。同時(shí)，要使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值，這樣才干夠創(chuàng)建“姓教”特色的物業(yè)品牌。二、轉(zhuǎn)變價(jià)值觀(guān)念，樹(shù)立具有創(chuàng)新意識(shí)的物業(yè)品牌高校后勤社會(huì)化改革是一項(xiàng)持續(xù)而又艱巨的事業(yè)。我們身處其中，應(yīng)該充分意識(shí)到這是時(shí)代賦予我們的責(zé)任，同時(shí)要有改革和創(chuàng)新的緊迫感和使命感。高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)要敢于挑戰(zhàn)、勇于探索、轉(zhuǎn)變觀(guān)念、端正思想，從而更好地樹(shù)立品牌意識(shí)，為業(yè)主服務(wù)，做出“姓教”服務(wù)特色。概括地說(shuō)來(lái)，“創(chuàng)新”大體可分為觀(guān)念創(chuàng)新、管理服務(wù)創(chuàng)新和人力資源創(chuàng)新。1、觀(guān)念創(chuàng)新一一擺脫傳統(tǒng)觀(guān)念的束縛和思維定勢(shì)的局限，充分意識(shí)到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個(gè)人行為，這就需要我們從新角度去審視它，用新觀(guān)念去理解、研究它。2、管理服務(wù)創(chuàng)新——高校物業(yè)管理根據(jù)其管理運(yùn)作的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度，新的管理措施，新的管理方式，新的操作流程，以實(shí)現(xiàn)管理各要素，推動(dòng)更加合理的組合運(yùn)行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動(dòng)效率。同時(shí)，建立“業(yè)主服務(wù)滿(mǎn)意體系”，實(shí)行全程跟蹤和親情服務(wù)。3、人力資源管理的創(chuàng)新一一形成專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，建立富有彈性的激勵(lì)機(jī)制與淘汰機(jī)制，并且激發(fā)員工的敬業(yè)精神，用培養(yǎng)企業(yè)文化歸屬感來(lái)留住人材，穩(wěn)住人材，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神。通過(guò)上述三種創(chuàng)新可以充分展現(xiàn)物業(yè)公司的企業(yè)文化、管理理念和運(yùn)行方式，建立起全新的滿(mǎn)意體系，創(chuàng)出高校物業(yè)“姓教”特色的物業(yè)品牌。三、增強(qiáng)客戶(hù)服務(wù)意識(shí)，注重科學(xué)管理的高校物業(yè)品牌復(fù)樂(lè)物業(yè)公司根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)，按照物業(yè)管理?xiàng)l例，結(jié)合各項(xiàng)具體管理制度，劃分崗位職責(zé)，劃定工作范圍，實(shí)行了任務(wù)到崗、責(zé)任到人的管理?xiàng)l例。同時(shí)，我們注重科學(xué)管理，推出一系列新的管理措施，在實(shí)際工作中建立的體系有以下幾方面。1、物業(yè)理念體系一一闡明在高校物業(yè)住宅管理與服務(wù)中，企業(yè)主張什么，反對(duì)什么，以此來(lái)鮮明地體現(xiàn)一個(gè)組織的個(gè)性。2、物業(yè)目標(biāo)體系一一物業(yè)目標(biāo)的體系是工作中的行動(dòng)指南，說(shuō)明物業(yè)管理要干什么，希翼做到怎么樣程度，確保全體管理人員在管理過(guò)程中不偏離目標(biāo)。3、物業(yè)職權(quán)體系一一物業(yè)職權(quán)體系是對(duì)管理目標(biāo)的分解，它要求各部門(mén)、各崗位明確要做什么，做到何種程度。其核心就是要按照物業(yè)管理崗位職責(zé)，做好自己的本職工作。4、物業(yè)業(yè)務(wù)體系一一物業(yè)業(yè)務(wù)體系是一種協(xié)調(diào)準(zhǔn)則。業(yè)務(wù)體系明確地界定各項(xiàng)工作應(yīng)該怎樣開(kāi)展，各個(gè)崗位應(yīng)該怎樣履行職責(zé)，企業(yè)組織應(yīng)該如何來(lái)協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作。這一切都要按照物業(yè)管理的流程和有序操作的方法來(lái)實(shí)施。5、物業(yè)考核體系一一物業(yè)考核體系是一種控制手段，它闡明怎樣來(lái)檢查各崗位職責(zé)的履行情況，怎樣算做好，怎樣算不合格，以保證按照科學(xué)的考核制度進(jìn)行考核。物業(yè)企業(yè)在注重科學(xué)管理的運(yùn)作過(guò)程中，要充分利用原有平臺(tái)，在為學(xué)校住宅物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，打造自有品牌，培養(yǎng)和建設(shè)一支具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的隊(duì)伍。四、制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，搭建可操作的物業(yè)品牌工作平臺(tái)在高校物業(yè)住宅管理中，物業(yè)公司首先要初步制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，明確預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，搭建可操作的工作平臺(tái)。我們?cè)趯?shí)際工作中，特殊強(qiáng)調(diào)要有“求實(shí)意識(shí)”，因?yàn)閳?jiān)持“實(shí)事求是”的理念非常重要。我們必須牢記“今天的成績(jī)就是明天發(fā)展”；要“有所為，有所不為”，根據(jù)環(huán)境的變化不斷調(diào)整工作方法，以期實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展目標(biāo)?，F(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革中產(chǎn)生的新事物，它兼容了專(zhuān)業(yè)性、社會(huì)性和服務(wù)性等諸多特點(diǎn)，既是一項(xiàng)長(zhǎng)效性、綜合性的系統(tǒng)工程，又是一項(xiàng)涉及千家萬(wàn)戶(hù)安居樂(lè)業(yè)的“綜合管理過(guò)程”，亦是不斷提高學(xué)校住宅小區(qū)住戶(hù)生活質(zhì)量、創(chuàng)建和諧小區(qū)的關(guān)鍵。由于我們高校物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，目前還處在初級(jí)階段，所以一定要虛心向高校系統(tǒng)之外的物業(yè)公司學(xué)習(xí)，按照“以人為本”的服務(wù)理念和市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的游戲規(guī)則，逐步做到規(guī)范運(yùn)作，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。在這一方面，也要做到目標(biāo)明確，措施扎實(shí)，任務(wù)落實(shí)，責(zé)任到位。五、高校物業(yè)品牌歸屬于五個(gè)觀(guān)念的戰(zhàn)略體系1、戰(zhàn)略觀(guān)念物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)有自己的戰(zhàn)略。一個(gè)有高?！靶战獭碧厣钠放莆飿I(yè)，應(yīng)該有高瞻遠(yuǎn)囑的發(fā)展戰(zhàn)略，這就要求有一支高素質(zhì)的管理隊(duì)伍作保證。在思量物業(yè)管理的計(jì)劃上，注重計(jì)劃的全面性、完善性、統(tǒng)一性、可靠性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、現(xiàn)實(shí)性。通過(guò)實(shí)際工作來(lái)營(yíng)造企業(yè)文化，“練內(nèi)功、創(chuàng)品牌、樹(shù)形象、求發(fā)展”。2、競(jìng)爭(zhēng)觀(guān)念物業(yè)企業(yè)如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，那末不管在什么社會(huì)制度下都會(huì)死水一潭。競(jìng)爭(zhēng)可以推動(dòng)生產(chǎn)力發(fā)展，可以鍛煉人材，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)可以提高物業(yè)管理服務(wù)水平，在競(jìng)爭(zhēng)中完善管理，在競(jìng)爭(zhēng)中鍛煉隊(duì)伍，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展公司，同時(shí)也可以創(chuàng)出自己的品牌。3、專(zhuān)業(yè)觀(guān)念物業(yè)管理公司是一種專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。作為專(zhuān)業(yè)化的企業(yè)，首先要服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，其次要操作規(guī)范化，此外，公司內(nèi)部要做到管理科學(xué)化。在管理與服務(wù)、技能上精益求精，從而反映出高校物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化特點(diǎn)，創(chuàng)出特色品牌。4、素質(zhì)觀(guān)念提高企業(yè)素質(zhì)是提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的關(guān)鍵。一個(gè)具有高?！靶战獭碧厣奈飿I(yè)品牌，必須具有文化素質(zhì)和團(tuán)隊(duì)精神，相互協(xié)作，才干做好各項(xiàng)工作，使客戶(hù)滿(mǎn)意，這樣才干為企業(yè)創(chuàng)品牌、作保證。5、質(zhì)量觀(guān)念物業(yè)管理企業(yè)總是把研究、保證和提高質(zhì)量的工作放在重要地位，服務(wù)質(zhì)量可以說(shuō)是物業(yè)管理企業(yè)的生命線(xiàn)。物業(yè)企業(yè)的品牌要確立“以質(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展”的觀(guān)念。上海復(fù)樂(lè)物業(yè)管理有限公司是高校后勤社會(huì)化改革的產(chǎn)物。它通過(guò)幾年來(lái)的實(shí)踐取得了一定成效。目前，管理的住宅共有18個(gè)自然小區(qū)，其中有10個(gè)被評(píng)為上海市文明小區(qū)，這一切都是公司團(tuán)隊(duì)與時(shí)俱進(jìn)獲得的結(jié)果?？傊?，高校物業(yè)公司要樹(shù)立“姓教”特色的物業(yè)品牌，就要明確地貫徹規(guī)范化的管理理念，并根據(jù)“姓教”的特色和知識(shí)業(yè)主的群體特點(diǎn)，在和諧小區(qū)的管理服務(wù)上下功夫，通過(guò)調(diào)查研究，創(chuàng)造出新思維與實(shí)際工作相結(jié)合的方法,創(chuàng)出有特色的優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌。注：本文作者吳新豪為上海復(fù)樂(lè)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理如何建設(shè)具有中國(guó)高校特色的物業(yè)管理如何建設(shè)具有中國(guó)高校特色的物業(yè)管理，是泛博教職工非常關(guān)心的問(wèn)題。隨著高校后勤社會(huì)化改革不斷深入，作為高校物業(yè)管理社區(qū)里的工作人員，必須深入地探索和研究這一課題。教育部領(lǐng)導(dǎo)多次指出：“在實(shí)施高校后勤社會(huì)化改革的過(guò)程，要始終注意保持高校的穩(wěn)重”。為此，不管各地如何進(jìn)行具體實(shí)施，改革過(guò)程中產(chǎn)生的一切后勤服務(wù)實(shí)體，都必須姓“教工教育系統(tǒng)必須能夠籠得住，必須能籠在教育這個(gè)大網(wǎng)之內(nèi)，必須同教育部門(mén)、高等學(xué)校保持一定的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，不能無(wú)規(guī)范地一下子全交給社會(huì)上的一些企業(yè)去辦，或者一律簡(jiǎn)單地用企業(yè)化的辦法去處理。從高校房管部門(mén)轉(zhuǎn)制而建立的高校物業(yè)管理企業(yè)，是具有姓“教”特色的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)體。一、引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的運(yùn)作平臺(tái)我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的哺育和發(fā)展，日益成熟。隨著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)也更趨激烈。面對(duì)強(qiáng)手如林的市場(chǎng)，初創(chuàng)的姓“教”的高校物業(yè)管理實(shí)體，如何在競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中求得生存與發(fā)展，這是一個(gè)必須回答的問(wèn)題。高校物業(yè)管理是一個(gè)很大的市場(chǎng)，就上海而言，經(jīng)過(guò)調(diào)整后的31所高校的物業(yè)管理量就是一個(gè)很誘人的市場(chǎng)。高校的物業(yè)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，不可能再進(jìn)行全封閉式管理，它將會(huì)實(shí)行有條件的向社會(huì)開(kāi)放。目前各高校都嘗試著不同的管理模式，復(fù)旦大學(xué)則采取了引進(jìn)和轉(zhuǎn)制相結(jié)合的模式。復(fù)旦大學(xué)邯鄲校區(qū)現(xiàn)有教工住宅31.5萬(wàn)平方米，百分之九十以上已出售給教職工，住房的權(quán)屬已發(fā)生根本的變化，已購(gòu)公房的業(yè)主們變成小區(qū)的主人。目前，復(fù)旦與上海高后生樂(lè)物業(yè)公司合作成立的復(fù)樂(lè)物業(yè)管理有限公司管理著27萬(wàn)平方米的教工住宅，其余的分別由生樂(lè)、海軍財(cái)政局、宏苑、新黃浦等物業(yè)公司進(jìn)行管理。此外，學(xué)校引進(jìn)了陽(yáng)廈、上海不夜城、美佳、東方大學(xué)城等物業(yè)公司來(lái)管理學(xué)生公寓和教學(xué)大樓、圖書(shū)館等公共用房。這樣做的目的，主要是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的形式，創(chuàng)造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，同時(shí)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的形式，來(lái)促進(jìn)學(xué)校轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)運(yùn)行機(jī)制的轉(zhuǎn)換，把它們推向市場(chǎng)，造成內(nèi)有動(dòng)力、外有壓力的生長(zhǎng)環(huán)境，有利于它們根除長(zhǎng)期養(yǎng)尊處優(yōu)、小衙門(mén)、小官僚所造成的弊端，迅速提高服務(wù)質(zhì)量，取得業(yè)主們的信任，學(xué)會(huì)到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的海洋中去游泳。這也是學(xué)校對(duì)轉(zhuǎn)制物業(yè)公司扶上馬、送一程的具體措施之一。二、推進(jìn)機(jī)制轉(zhuǎn)換、建立長(zhǎng)效管理體制平臺(tái)在高校物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域，人材戰(zhàn)略的機(jī)制非常重要。首先要借助社會(huì)優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的先進(jìn)管理理念和人力資源優(yōu)勢(shì)，采用先進(jìn)的物業(yè)管理模式，積極推進(jìn)機(jī)制轉(zhuǎn)換，建立長(zhǎng)效管理體制。一個(gè)物業(yè)企業(yè)的好壞，關(guān)鍵是管理人員的整體素質(zhì)所決定，素質(zhì)高的管理團(tuán)隊(duì)會(huì)起到十分良好的作用。1、人材培養(yǎng)機(jī)制在人材的培養(yǎng)方面，組織者要舍得投入，舍得化大力氣。要推行“學(xué)習(xí)型”組織的形成，拓展員工的學(xué)習(xí)時(shí)間和空間，為各類(lèi)人員提供各有所好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，充分滿(mǎn)足他們的學(xué)習(xí)要求，使他們除了增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)之外，還能增長(zhǎng)實(shí)力與才干。在這一方面的管理實(shí)踐中要敢于探索，善于通過(guò)教育培訓(xùn)，促使各類(lèi)人員更新知識(shí)，提高能力，為企業(yè)發(fā)展多作貢獻(xiàn)。2、人材競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制要打破人材壁壘，在員工之間建立起“跳槽”、”改行”的“綠色通道”，提倡“一專(zhuān)多能”、“用其所長(zhǎng)”。要遵循各類(lèi)人材成長(zhǎng)的不同規(guī)律，建立起公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)用人的選拔機(jī)制，為人員的脫穎而出創(chuàng)造條件和機(jī)會(huì)，開(kāi)辟“快車(chē)道工要根據(jù)人員特點(diǎn)和成長(zhǎng)規(guī)律，建立起公平與效率相統(tǒng)一、激勵(lì)和監(jiān)督相結(jié)合的管理體制。通過(guò)人材競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，還要努力營(yíng)造尊重特點(diǎn)、鼓勵(lì)創(chuàng)新、信任理解的人文環(huán)境。3、人材分配機(jī)制在企業(yè)組織中，要盡快廢止按行政級(jí)別、按人際關(guān)系、按資歷長(zhǎng)短的分配習(xí)慣。要逐步建立起與人材貢獻(xiàn)相適應(yīng)、與國(guó)際慣例相符合的收入分配機(jī)制，充分體現(xiàn)勞動(dòng)的價(jià)值和知識(shí)的價(jià)值，發(fā)揮收入分配杠桿在激發(fā)人員活力、穩(wěn)定和吸收人材中的作用，以確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。4、人材激勵(lì)機(jī)制要探索適合人材發(fā)展特點(diǎn)的激勵(lì)機(jī)制。善于用崇高的事業(yè)凝結(jié)人材，堅(jiān)持用務(wù)實(shí)的精神鼓勵(lì)人材，努力用真摯的感情關(guān)心人材，注意用必要的待遇吸引人材。使人材在組織中充分享有奉獻(xiàn)事業(yè)的成就感，得到公司承認(rèn)的榮譽(yù)感，受到群眾尊重的地位感和實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的自豪感。5、人材吸引機(jī)制物業(yè)公司企業(yè)要發(fā)展，就要努力穩(wěn)定現(xiàn)有人材，充分用好本組織人材。在盤(pán)活本組織人材存量的同時(shí)丁采取靈便的政策和機(jī)制，筑巢引鳳，積極吸引外來(lái)人材，擴(kuò)大組織的信息來(lái)源，構(gòu)筑組織發(fā)展的人材高地。要在組織中形成尊重知識(shí)、尊重人材、尊重勞動(dòng)的的良好氛圍，營(yíng)造有利于吸引人材和促成人材發(fā)展的寬松環(huán)境。通過(guò)改制，成立了復(fù)樂(lè)物業(yè)管理有限公司，使原來(lái)的行政管理轉(zhuǎn)向現(xiàn)代企業(yè)管理的模式，積極推進(jìn)機(jī)制轉(zhuǎn)換，建立長(zhǎng)效管理體制。公司實(shí)行全員崗位聘任制，人員能進(jìn)能出，干部能上能下，強(qiáng)化人力資源的合理配置。在保證現(xiàn)有人員基本穩(wěn)定的前提下，在更大的范圍內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)流動(dòng)，有利于推行管理新機(jī)制。按照公司總體規(guī)劃及各崗位特點(diǎn)，制訂公司各項(xiàng)具體管理制度，注重長(zhǎng)效管理，發(fā)揮公司重組后的人材和管理優(yōu)勢(shì)，建立了一套切實(shí)可行、積極有效的管理運(yùn)行機(jī)制，從而使原管理體制大有改觀(guān)。三、轉(zhuǎn)變價(jià)值觀(guān)念，樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)平臺(tái)高校后勤社會(huì)化改革是一項(xiàng)持續(xù)而又艱巨的事業(yè)。身處其中，應(yīng)該充分意識(shí)到這是時(shí)代賦予的責(zé)任，同時(shí)要有改革和創(chuàng)新的緊迫感和使命感。物業(yè)公司作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有著廣闊的發(fā)展前景。高校物業(yè)公司要堅(jiān)持“姓教特色”，堅(jiān)定改革信念，利用有限的財(cái)力、人力和物力，通過(guò)積極有效的運(yùn)作，勢(shì)必開(kāi)辟出一片斬新的乾坤。高校住宅的物業(yè)管理與服務(wù)，要敢于挑戰(zhàn)，勇于探索，轉(zhuǎn)變觀(guān)念，端正思想，使原來(lái)吃“大鍋飯”的工作態(tài)度徹底改觀(guān)，從而更好地為業(yè)主服務(wù)，發(fā)揚(yáng)“主人翁”精神，勤奮工作，積極投身于高校后勤社會(huì)化改革這一偉大的事業(yè)之中。高校后勤長(zhǎng)期以來(lái)都以行政管理的模式為主導(dǎo)，而在當(dāng)前的高校后勤社會(huì)化的改革中要實(shí)行變革，就需要轉(zhuǎn)變價(jià)值觀(guān)點(diǎn)，樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)。概括地說(shuō)來(lái)，“創(chuàng)新”大體可分為觀(guān)念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、人力資源創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新。1、觀(guān)念創(chuàng)新——擺脫傳統(tǒng)觀(guān)念的束縛和思維定勢(shì)的局限，充分意識(shí)到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個(gè)人作為，這就需要我們從新角度去審視它，用新觀(guān)念去理解、研究它。2、管理創(chuàng)新——高校物業(yè)管理根據(jù)其管理運(yùn)作的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度，新的管理措施，新的管理方式，新的操作流程，以實(shí)現(xiàn)管理各要素，推動(dòng)更加合理的組合運(yùn)行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動(dòng)效率。3、人力資源管理的創(chuàng)新——形成專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，建立富有彈性的激勵(lì)機(jī)制與淘汰機(jī)制，并且激發(fā)員工的敬業(yè)精神，用培養(yǎng)企業(yè)文化歸屬感來(lái)留住人材，穩(wěn)住人材。4、服務(wù)創(chuàng)新——建立“業(yè)主服務(wù)滿(mǎn)意體系”一個(gè)目標(biāo)——服務(wù)滿(mǎn)意；兩個(gè)理念—全程跟蹤，親情服務(wù)；三個(gè)干凈——辦公與生活環(huán)境干凈、機(jī)房干凈、設(shè)備干凈；四個(gè)不漏——不漏氣、不漏水、不漏電、不漏油；五個(gè)良好——設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)良好、衛(wèi)生保潔與綠化養(yǎng)護(hù)良好、保安禮儀與安全管理良好、管理服務(wù)質(zhì)量與態(tài)度良好、校方與業(yè)主反映良好。5、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新——其一，將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，在整個(gè)活動(dòng)中要努力發(fā)現(xiàn)新的需求，新的用戶(hù)，新的機(jī)會(huì)，主動(dòng)開(kāi)辟新的市場(chǎng)，其二，在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求來(lái)把握市場(chǎng)的規(guī)律，用預(yù)見(jiàn)性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項(xiàng)目來(lái)引導(dǎo)業(yè)主。除上述五個(gè)方面外，高校物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新還有其特殊的地方。這就是要根據(jù)“姓教”的特點(diǎn)和知識(shí)業(yè)主的群體特點(diǎn)，在小區(qū)的管理服務(wù)上下功夫，通過(guò)調(diào)查研究，創(chuàng)造出新思維與實(shí)際工作相結(jié)合的方法。四、增加客戶(hù)服務(wù)意識(shí)提高業(yè)務(wù)工作能力平臺(tái)高校物業(yè)服務(wù)貫通于整個(gè)物業(yè)管理工作的始終，其中特殊是對(duì)客戶(hù)的接待、答詢(xún)等服務(wù)工作，對(duì)服務(wù)性企業(yè)來(lái)講尤顯重要。公司管理層要根據(jù)高?！靶战獭钡慕處熥≌后w的實(shí)際情況，加強(qiáng)員工素質(zhì)教育，學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、條例及公司管理制度，宣傳為客戶(hù)服務(wù)的重要性，做到“文明、禮貌、友善”和“耐心、細(xì)心、熱心”，增加員工的客戶(hù)服務(wù)意識(shí)。復(fù)樂(lè)物業(yè)公司的全體員工努力鉆研業(yè)務(wù)，提高工作能力。他們充分認(rèn)識(shí)到，惟獨(dú)富于團(tuán)隊(duì)精神，相互協(xié)作，才能做好各項(xiàng)工作，使客戶(hù)滿(mǎn)意。通過(guò)幾年來(lái)的實(shí)踐過(guò)程，得出一個(gè)結(jié)論，那就是在高校物業(yè)管理服務(wù)中，一個(gè)好的物業(yè)企業(yè)離不開(kāi)一個(gè)好的管理者整體素質(zhì)。這種素質(zhì)可分為三個(gè)方面：思想品質(zhì)素質(zhì)、知識(shí)素質(zhì)和能力素質(zhì)。這樣，才干使物業(yè)公司在高校后勤服務(wù)中，以增加客戶(hù)服務(wù)意識(shí)為載體，進(jìn)一步提高工作能力。1、思想品質(zhì)素質(zhì)管理者的思想品質(zhì)素質(zhì)是指管理者在行為、作風(fēng)中表現(xiàn)出來(lái)的思想認(rèn)識(shí)和品性等方面的水平。在高校住宅物業(yè)的管理與服務(wù)中，管理人員不能像過(guò)去一樣以學(xué)校行政管理者的身份浮現(xiàn)、不能帶著朝南坐的思想，而是要擺正自己的位置。一個(gè)管理者倘若缺乏良好的思想品質(zhì)，那末無(wú)論他多么能干和富有才華，多么善于處理人際關(guān)系，都不適合做一位管理人員。復(fù)旦物業(yè)公司通過(guò)體制、機(jī)制的轉(zhuǎn)變，首先注重的就是增加服務(wù)業(yè)主的意識(shí)，通過(guò)以下五個(gè)方面來(lái)提高業(yè)務(wù)工作水平：1）從政治思想方面來(lái)提高。要對(duì)國(guó)家和社會(huì)抱有高度的責(zé)任感和奉獻(xiàn)精神，服務(wù)好業(yè)主。2）從道德情操方面來(lái)提高。要有明確的是非觀(guān)念，遵紀(jì)守法、廉潔奉公、文明禮貌、謙虛謹(jǐn)慎、勤勞節(jié)儉,為高校住宅業(yè)主多辦實(shí)事。3）從言行作風(fēng)方面來(lái)提高。要以身作則、言行一致，嚴(yán)于律己、寬以待人，作風(fēng)民主，深入'業(yè)主，善于調(diào)查研究，注意工作方法，講求工作實(shí)效。4）從理想抱負(fù)方面來(lái)提高。要有進(jìn)取性和頑強(qiáng)性，在艱難、壓力和競(jìng)爭(zhēng)的氛圍中能勇往直前，為業(yè)主著想，換位思量，使業(yè)主滿(mǎn)意。5）從心理特質(zhì)方面來(lái)提高。要熱情、開(kāi)朗，情緒穩(wěn)定，克服冷漠、易怒、粗暴、狹隘、妒忌等不良心理，要胸懷寬廣、豁達(dá)大度，勝不嬌、敗不餒。2、知識(shí)素質(zhì)在物業(yè)管理中，業(yè)務(wù)知識(shí)非常重要，這就需要通過(guò)自己學(xué)到的物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)來(lái)提高為業(yè)主服務(wù)的水平。以往的簡(jiǎn)單知識(shí)結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要和業(yè)主的要求。1）專(zhuān)業(yè)知識(shí)——物業(yè)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)是物業(yè)公司從事服務(wù)行業(yè)的必備知識(shí)，但是光有這些知識(shí)還不夠。2）管理知識(shí)一一一個(gè)現(xiàn)代物業(yè)管理人員，不僅要懂得現(xiàn)代管理學(xué)、現(xiàn)代心理學(xué)的普通原理和方法，而且要熟悉本行業(yè)、本部門(mén)、本單位的特殊規(guī)律和方法;不僅要懂得現(xiàn)代管理組織的普通結(jié)構(gòu)和功能，懂得各種傳統(tǒng)的管理方法，而且要熟悉各種主要的現(xiàn)代管理技術(shù);不僅要懂得對(duì)財(cái)、物、信息的管理，而且要懂得對(duì)人的管理及業(yè)主的需求、心理的狀態(tài)等等。3、能力素質(zhì)——處于一個(gè)管理者的位置，必須具有相當(dāng)?shù)哪芰?，才干完成其職?wù)所賦予的管理職責(zé)。一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)管理人員應(yīng)該具有以下幾種基本能力。1）統(tǒng)馭能力——統(tǒng)馭能力在高校住宅小區(qū)管理與服務(wù)中非常重要，這是一個(gè)管理人員在特定的知識(shí)型物業(yè)小區(qū)里，組織和協(xié)調(diào)保安、保潔、保綠、保修等四保方面的統(tǒng)一指揮和全面控制的能力，因此也必須具備集思廣益能力，正確判斷和優(yōu)化選擇能力。2）創(chuàng)新能力——耍求高校住宅物業(yè)管理人員，對(duì)新事物敏感，思路開(kāi)闊，富有想象力，不因循守舊和墨守成規(guī)，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，善于提出新設(shè)想、新方案，善于探索，勇于創(chuàng)新，不斷以新的目標(biāo)鞭策自己，在住宅小區(qū)管理與服務(wù)中，想辦法，出思路，得到客戶(hù)的滿(mǎn)意評(píng)價(jià)。3）社會(huì)交往能力——在高校住宅物業(yè)管理與服務(wù)中,人接物，善于傾聽(tīng)不允許見(jiàn)，聽(tīng)取業(yè)主想法和需要,3）社會(huì)交往能力——在高校住宅物業(yè)管理與服務(wù)中,人接物，善于傾聽(tīng)不允許見(jiàn)，聽(tīng)取業(yè)主想法和需要,社會(huì)交往能力是指妥善處理內(nèi)外關(guān)系的能力。善于待善于與業(yè)主溝通，調(diào)解矛盾達(dá)到使客戶(hù)滿(mǎn)意的目的。五、劃分崗位職責(zé)，注重科學(xué)管理平臺(tái)物業(yè)公司的管理對(duì)象是“物”，服務(wù)對(duì)象是“人”主要職責(zé)是管理小區(qū)，服務(wù)好業(yè)主。物業(yè)公司既是小區(qū)的“管家”，又要接受業(yè)委、居委會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)公司的主要任務(wù)是“四保一管”，即保安、保潔、保綠、保維修及物業(yè)管理與服務(wù)。復(fù)樂(lè)物業(yè)公司根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)，按照物業(yè)管理?xiàng)l例，結(jié)合各項(xiàng)具體管理制度，劃分崗位職責(zé)，劃定工作范圍，實(shí)行了任務(wù)到崗，責(zé)任到人。同時(shí)，注重科學(xué)管理，推出一系列新的管理措施：1、物業(yè)理念體系——闡明在高校物業(yè)住宅管理與服務(wù)中，企業(yè)主張什么，反對(duì)什么，體現(xiàn)一個(gè)組織的個(gè)性。2、物業(yè)目標(biāo)體系——物業(yè)目標(biāo)的體系是工作中的行動(dòng)指南，說(shuō)明物業(yè)管理要干什么，希翼做到怎么樣程度，是全體管理人員在管理中的行動(dòng)指南。3、物業(yè)職權(quán)體系——物業(yè)職權(quán)體系是對(duì)管理目標(biāo)的分解，說(shuō)明為了完成物業(yè)管理的目標(biāo)，各部門(mén)、各崗位要做什么，要求做到何種程度。其依據(jù)就是要按照物業(yè)管理崗位職責(zé)，做好自己的本職工作。4、物業(yè)業(yè)務(wù)體系——物業(yè)業(yè)務(wù)體系就是協(xié)調(diào)準(zhǔn)則。業(yè)務(wù)體系明確地界定各項(xiàng)工作應(yīng)怎樣開(kāi)展，各個(gè)崗位應(yīng)怎樣履行職責(zé)，企業(yè)組織應(yīng)該如何來(lái)協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作，這一切都要按照物業(yè)管理的流程和有序操作的方法來(lái)實(shí)施。5、物業(yè)考核體系——物業(yè)考核體系是一種控制手段，它闡明怎樣來(lái)檢查各崗位職責(zé)履行情況，怎樣算做好，怎樣算不合格，以保證按照科學(xué)的考核制度進(jìn)行考核。物業(yè)企業(yè)在注重科學(xué)管理的運(yùn)作過(guò)程中，要充分利用原有平臺(tái)，在為學(xué)校住宅物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，打造自有品牌，培養(yǎng)和建設(shè)一支具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的隊(duì)伍，形成一整套規(guī)范的企業(yè)管理和業(yè)務(wù)運(yùn)作模式，在提高高校住宅物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，為走向社會(huì)打下基礎(chǔ)。高校物業(yè)公司作為物業(yè)管理行業(yè)的一支新軍，不應(yīng)該追求“小而全”，而應(yīng)該突出創(chuàng)新能力。對(duì)于維修保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，可借助社會(huì)上專(zhuān)業(yè)公司的力量，以利于提高物業(yè)管理整體水平。復(fù)樂(lè)物業(yè)公司目前已把維修保養(yǎng)任務(wù)承包給社會(huì)上一家專(zhuān)業(yè)維修公司，由此提高了專(zhuān)業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，促進(jìn)了管理工作。同時(shí)，泛博業(yè)主也得到了滿(mǎn)意的服務(wù)。六、制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)搭建可操作的平臺(tái)在高校物業(yè)住宅管理中，首先物業(yè)公司要初步制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，明確預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，爭(zhēng)取經(jīng)過(guò)幾年的努力，躋身于物業(yè)管理行業(yè)前列。通過(guò)一階段的努力工作，復(fù)樂(lè)物業(yè)公司在高校后勤社會(huì)化改革的道路上通過(guò)實(shí)踐，提出將“以人為本，顧客滿(mǎn)意經(jīng)營(yíng)”放在首位。公司要制訂目標(biāo)責(zé)任制，加強(qiáng)崗位考核，優(yōu)化激勵(lì)機(jī)制，營(yíng)造企業(yè)文化，“練內(nèi)功、創(chuàng)品牌、樹(shù)形象、求發(fā)展要“跳浮現(xiàn)狀”從一個(gè)更高的視角看問(wèn)題?？磫?wèn)題的境界不同了，得出的結(jié)論、解決問(wèn)題的方法就會(huì)不一樣。在實(shí)際工作中，特殊強(qiáng)調(diào)要有“求實(shí)意識(shí)”，因?yàn)閳?jiān)持“實(shí)事求是”的理念非常重要。必須牢記“今天的成績(jī)就是明天發(fā)展”要“有所為，有所不為“根據(jù)環(huán)境的變化不斷調(diào)整工作方法，以期實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展目標(biāo)。在實(shí)際工作中提出如下要求：1）做到“三心”：熱心、細(xì)心、誠(chéng)心；2）強(qiáng)調(diào)“三性”：主動(dòng)性、積極性、創(chuàng)造性；3）講求“三技”：技術(shù)、技能、技巧；4）具備“三高”：高標(biāo)準(zhǔn)、高要求、高質(zhì)量；5）做到“三勤”：嘴勤、手勤、腳勤；6）實(shí)行“三查”：查崗位、查職責(zé)、查隱患；7）進(jìn)行“三防Z防火、防盜、防水漬；8）保持“三貴”：貴在實(shí)踐、貴在堅(jiān)持、貴在自律；9）考核“三可”：可對(duì)照性、可操作性、可持續(xù)性；10）制度“三化規(guī)范化、系統(tǒng)化、圖表化；11）處理“三快”：投訴處理快、信息跟進(jìn)快、問(wèn)題解決快；12）目標(biāo)“三滿(mǎn)意”：客戶(hù)滿(mǎn)意、甲方滿(mǎn)意、企業(yè)滿(mǎn)意。現(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革中產(chǎn)生的新事物，它兼容了專(zhuān)業(yè)性、社會(huì)性和服務(wù)性等諸多特點(diǎn)，是一項(xiàng)長(zhǎng)效性、綜合性的系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)涉及千家萬(wàn)戶(hù)安居樂(lè)業(yè)的“綜合管理過(guò)程”，亦是不斷提高學(xué)校住宅小區(qū)住戶(hù)生活質(zhì)量、創(chuàng)建和諧社會(huì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵。由于高校物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，還處在初級(jí)階段，所以一定要虛心向高校系統(tǒng)之外的物業(yè)公司學(xué)習(xí)，擺正物業(yè)公司在高校后勤改革中的地位，認(rèn)清小區(qū)建設(shè)的奮斗目標(biāo)，按照“以人為本''服務(wù)理念和市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的游戲規(guī)則，逐步做到規(guī)范運(yùn)作，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。做到目標(biāo)明確，措施扎實(shí)，任務(wù)落實(shí)，責(zé)任到位。七、創(chuàng)立“三位一體”確立協(xié)同管理服務(wù)的工作平臺(tái)隨著實(shí)物分配住房的終結(jié)，已租住公房的大量出售，使得原高校教工家屬宿舍的管理模式也隨之發(fā)生變化，由過(guò)去的學(xué)校房管科加居委會(huì)的單一行政管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)和物業(yè)公司“三駕馬車(chē)”協(xié)同管理的融合模式，形成為了政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)管理、居委會(huì)行使檢查監(jiān)督職能的協(xié)同管理服務(wù)工作平臺(tái)。自治管理、行政管理、專(zhuān)業(yè)管理三方面有機(jī)地結(jié)合了起來(lái)。業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表（私房和使用人）對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，通過(guò)物業(yè)管理合同的形式，委托物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)保安、保潔、保綠和維修等專(zhuān)業(yè)管理與服務(wù)，并依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范各自的行為，相互尊重、支持。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司的年度修繕計(jì)劃、修繕質(zhì)量、修繕經(jīng)費(fèi)的預(yù)決算進(jìn)行檢查和監(jiān)督，并發(fā)揮協(xié)調(diào)業(yè)主、宣傳業(yè)主的功能，使物業(yè)管理走上良性循環(huán)的軌道。是后勤集團(tuán)也在與社會(huì)企業(yè)互動(dòng)中取長(zhǎng)補(bǔ)短，增強(qiáng)了市場(chǎng)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)了跨出校門(mén)、服務(wù)社會(huì)的突破。二、對(duì)高校后勤社會(huì)化改革目標(biāo)模式的再認(rèn)識(shí)高校后勤社會(huì)化改革的目標(biāo)，是要建立“市場(chǎng)提供服務(wù)，學(xué)校自主選擇，政府宏觀(guān)調(diào)控，行業(yè)自律管理，職能部門(mén)監(jiān)管”的新型高校后勤保障體系。這既是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)追求的目標(biāo)，也是一個(gè)長(zhǎng)期漸進(jìn)的改革過(guò)程。因?yàn)楹笄谏鐣?huì)化一方面受到社會(huì)、高校社區(qū)服務(wù)業(yè)生產(chǎn)力水平的制約（服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)），另一方面受到政府、高校綜合改革進(jìn)程的制約（綜合改革尚未啟動(dòng)）。這兩大因素決定了改革不可能速戰(zhàn)速?zèng)Q，只能是長(zhǎng)期漸進(jìn)的過(guò)程。經(jīng)過(guò)兒年的實(shí)踐。許多地區(qū)和高校都摸索出了一套適合本校、本地區(qū)特點(diǎn)的后勤保障模式。不管有多少種模式。從保障和服務(wù)模式上總體上可概括為三類(lèi)：一類(lèi)是“外化”型，即學(xué)校采取適當(dāng)方式，分流消化后勤正式職工，不組建校內(nèi)后勤實(shí)體，通過(guò)市場(chǎng)自主選擇優(yōu)質(zhì)社會(huì)企業(yè)到學(xué)校提供有償服務(wù)。其優(yōu)點(diǎn)是改革一步到位，學(xué)校只管后勤不辦后勤，可集中精力抓教學(xué)和科研，缺點(diǎn)是后勤職工分流消化壓力大，原后勤職工的人員經(jīng)費(fèi)仍需學(xué)校承擔(dān)。此模式合用于新校區(qū)、新建學(xué)校或者規(guī)模小、原后勤員工少的學(xué)校。一類(lèi)是“內(nèi)化”型，即學(xué)校組建后勤實(shí)體。并改制成產(chǎn)權(quán)清晰、企事分開(kāi)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的獨(dú)立法人企業(yè)，壟斷校內(nèi)后勤市場(chǎng)做大做強(qiáng)。其優(yōu)點(diǎn)是學(xué)校后勤業(yè)發(fā)展較快，實(shí)力較強(qiáng)，缺點(diǎn)是市場(chǎng)保護(hù)過(guò)度，競(jìng)爭(zhēng)局面沒(méi)有形成。此模式合用于學(xué)校后勤職工較多，后勤改革起步早，后勤企業(yè)實(shí)力強(qiáng)的高校。一類(lèi)是“互化”型。學(xué)校既組建自己的后勤實(shí)體，按企業(yè)化模式運(yùn)作，同時(shí)向社會(huì)適度開(kāi)放市場(chǎng)，引進(jìn)社會(huì)力量參預(yù)校內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其優(yōu)點(diǎn)是形成校內(nèi)后勤市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)局面，可激發(fā)本校后勤實(shí)體的活力。有利于后勤服務(wù)質(zhì)量和水平的提高。此模式合用于學(xué)校規(guī)模大、歷史久、后勤職工多.后勤實(shí)體實(shí)力較弱的高校，安徽師范大學(xué)就是選擇了這種模式。安徽師范大學(xué)科學(xué)總結(jié)2000年以來(lái)后勤改革所取得的經(jīng)驗(yàn)，全面領(lǐng)略后勤社會(huì)化改革的理論意義和現(xiàn)實(shí)目標(biāo)，從增量改革入手，存量改革同步推進(jìn)，用增量改革的成果引導(dǎo)存量改革，借鑒存量改革的經(jīng)驗(yàn)完善增量改革的具體舉措。兩項(xiàng)改革相互促進(jìn)，改革體制，創(chuàng)新機(jī)制，統(tǒng)一思想，果斷實(shí)施，扎實(shí)推進(jìn)，努力構(gòu)建符合學(xué)校校情的新型后勤保障服務(wù)體系。通過(guò)改革我們主要取得了以下成果：一是開(kāi)放了校內(nèi)市場(chǎng)，降低了管理成本。學(xué)校堅(jiān)定不移地走“開(kāi)放市場(chǎng)，強(qiáng)化監(jiān)管”的改革之路，積極開(kāi)放校內(nèi)市場(chǎng)，引入社會(huì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與學(xué)校后勤保障服務(wù)。按契約實(shí)施有效監(jiān)管。通過(guò)開(kāi)放市場(chǎng)、公開(kāi)招標(biāo)、擇優(yōu)選擇、規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)。營(yíng)造了良好的市場(chǎng)環(huán)境。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大大提高了管理效率。降低了管理成本，學(xué)校用于后勤保障工作的總體費(fèi)用也在競(jìng)爭(zhēng)中逐步下降，實(shí)現(xiàn)了校企共贏的目標(biāo)。二是更新了思想觀(guān)念，強(qiáng)化了市場(chǎng)意識(shí)。通過(guò)實(shí)踐，泛博教職工和全體后勤職工對(duì)后勤社會(huì)化改革的認(rèn)識(shí)在不斷加深.觀(guān)念也在發(fā)生著根本轉(zhuǎn)變?！胺?wù)是商品”等市場(chǎng)意識(shí)已逐漸成為大家的共識(shí)。特殊是一年多來(lái)，后勤集團(tuán)以增強(qiáng)企業(yè)生存能力為主題，以企業(yè)文化建設(shè)為主線(xiàn)。企業(yè)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、形象意識(shí)日益強(qiáng)化。這些都為今后進(jìn)一步深化后勤社會(huì)化改革奠定了堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)。三是整合了后勤資源，壯大了后勤實(shí)體。通過(guò)體制、機(jī)制的改革和創(chuàng)新，我們將那些可以由企業(yè)承擔(dān)的后勤工作梳理出來(lái)，把原本分散在各個(gè)單位的有限的后勤人、財(cái)、物資源最大限度地整合起來(lái)，統(tǒng)一納入到后勤保障工作體系中，從而讓更多的人、有更多的時(shí)間和精力從事教學(xué)、科研和管理工作，真正實(shí)現(xiàn)了“小機(jī)關(guān)、大服務(wù)”;同時(shí)也通過(guò)資源的整合、前期相關(guān)政策的傾斜、引入競(jìng)爭(zhēng)等措施，不斷增強(qiáng)后勤實(shí)體的實(shí)力，激發(fā)后勤實(shí)體的活力，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大，把后勤實(shí)體鍛造成具有較高專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平和教育特色的社會(huì)化企業(yè)。四是提高了服務(wù)質(zhì)量，提升師生滿(mǎn)意度。學(xué)校通過(guò)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，建立健全對(duì)后勤保障服務(wù)工作的監(jiān)督、檢查、考評(píng)機(jī)制，努力使后勤保障工作向制度化、規(guī)范化、科學(xué)化方向發(fā)展。幾年來(lái)，后勤服務(wù)的質(zhì)量和水平得到穩(wěn)步提高，泛博師生對(duì)后勤工作的滿(mǎn)意度也不斷提升，服務(wù)更周到及時(shí)了，投訴越來(lái)越少了。三、對(duì)高校后勤社會(huì)化改革意義的再認(rèn)識(shí)居委會(huì)的主要任務(wù)是“以人為本”，根據(jù)政府和居民的要求，行使宣傳教育、檢查監(jiān)督的職能，負(fù)責(zé)小區(qū)精神文明建設(shè)，調(diào)解民事糾紛，擁軍優(yōu)屬，計(jì)劃生育，扶貧濟(jì)困等具體工作。充分發(fā)揮居委會(huì)的功能，調(diào)動(dòng)基層群眾最大程度的參預(yù)，才干為創(chuàng)建精神文明社區(qū)發(fā)揮最大的效能。物業(yè)公司受業(yè)主委員會(huì)的委托，負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、車(chē)輛停放、治安和環(huán)境面貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，服務(wù)好業(yè)主和使用好員工，并接受業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)的監(jiān)督。在實(shí)際工作中的體味，就是狠抓內(nèi)部機(jī)制的轉(zhuǎn)換，培訓(xùn)所有的職工，要求取得物業(yè)上崗證和計(jì)算機(jī)上崗證的職工才干上崗服務(wù)，并修訂了一系列規(guī)范服務(wù)的規(guī)章制度。例如，全年360天報(bào)修接待，急修20分鐘到現(xiàn)場(chǎng)，小修無(wú)非夜，修后要回訪(fǎng)等等。復(fù)樂(lè)物業(yè)公司堅(jiān)持體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化管理的服務(wù)理念，同時(shí)根據(jù)不同住宅小區(qū)的特點(diǎn)，采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代、人性與自然、古樸與典雅相結(jié)合的手法，使小區(qū)內(nèi)的建造物與環(huán)境非但保留原來(lái)的風(fēng)格，更增添了幾分清麗。根據(jù)不同的小區(qū)特點(diǎn)和環(huán)境，新建小品景觀(guān)和健身路、多功能活動(dòng)室，體現(xiàn)以人為本的服務(wù)理念，增加小區(qū)的多元化風(fēng)貌，使小區(qū)的綠化生態(tài)環(huán)境和住戶(hù)的休閑條件得到改善，使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值?？傊?，物業(yè)要明確貫徹規(guī)范化管理的理念，踏塌實(shí)實(shí)地遵循市場(chǎng)規(guī)律辦事，不投機(jī)取巧，使服務(wù)過(guò)程規(guī)范、透明，與業(yè)主建立起通暢的溝通渠道，敢于將自己的工作明確展示給顧客。和業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)一起配合，共同探索物業(yè)管理與住宅小區(qū)工作相結(jié)合的新規(guī)律，多形式、多渠道及時(shí)了解和掌握物業(yè)管理存在的問(wèn)題，形成及時(shí)解決業(yè)主“急、難、愁”的服務(wù)機(jī)制，誠(chéng)心誠(chéng)意為業(yè)主服務(wù)，認(rèn)真解決物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題，以此來(lái)不斷開(kāi)辟新的思路，使高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理走向更規(guī)范、更有序、更有操作性、更適合于為高校師生員工服務(wù)的工作平臺(tái)。淺談高校物業(yè)管理的特點(diǎn)和發(fā)展方向-《中國(guó)醫(yī)學(xué)裝備》2022年03期高校物'業(yè)管理的浮現(xiàn)是社會(huì)發(fā)展和高校改革的需要，它是一個(gè)新興行業(yè)，不同于社會(huì)上的物業(yè)管理企業(yè)。要推進(jìn)高校物業(yè)管理的更好發(fā)展，我們必須樹(shù)立創(chuàng)新理念,轉(zhuǎn)變運(yùn)行機(jī)制，努力打造專(zhuān)業(yè)品牌，注重服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)的提高等?！咀髡邌挝弧浚罕本┐髮W(xué)醫(yī)學(xué)部后勤與基建管理處北京100083【關(guān)鍵詞】：高校;物業(yè)管理;特點(diǎn);發(fā)展方向【分類(lèi)號(hào)】：G647.4[DOI]：3【正文快照】：高校物業(yè)管理是隨著社會(huì)上物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會(huì)化改革的推進(jìn)而發(fā)展起來(lái)的，是通過(guò)改變?cè)杏?jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下供給制和福利型為特征的行政管理模式，它以經(jīng)濟(jì)規(guī)律、價(jià)值規(guī)律為準(zhǔn)則,對(duì)學(xué)校已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)建造及設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等TheappearanceofUniversityPropertyManagementistheneedofsocialdevelopmentandreformofinstitutionsofhighereducation.Itisadevelopingemergentindustryanddifferentfromthesocialpropertyenterprise.Topromoteitsbettergrowth,weshoulddevelopthenotionoforiginality,transferthecurrentsystemtocreateitsownbrand,improvethequalityofpersonnelandtheirserviceandsoon.[Keyword]：University;PropertyManagement;characteristic;developmentdirection高校后勤社會(huì)化是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀(guān)要求。我國(guó)高校的后勤保障體系是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中誕生的，其特征是“供給制、福利型，行政化”、“大而雜、小而全”、“學(xué)校辦后勤、后勤辦社會(huì)”。這種后勤保障體系曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)非常重要的作用。但是，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和高等教育事業(yè)的蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)的高校后勤模式的體制性障礙日益顯現(xiàn)。一是現(xiàn)有資源不能充分發(fā)揮作用，生產(chǎn)不講成本、經(jīng)營(yíng)不講效益、服務(wù)不講質(zhì)量，人、財(cái)、物等資源得不到有效利用和整合；二是由于高等教育資源的稀缺，無(wú)力將有限資源繼續(xù)投入到后勤領(lǐng)域.后勤成為制約高校發(fā)展的“瓶頸”。無(wú)法滿(mǎn)足高等教育發(fā)展的需要。高校后勤工作出路在哪里？出路只能是改革。高校后勤社會(huì)化是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，實(shí)現(xiàn)高等教育可持續(xù)發(fā)展的必然要求。面對(duì)科教興國(guó)戰(zhàn)略的實(shí)施和社會(huì)對(duì)教育需求的日益增長(zhǎng)，我國(guó)高等教育事業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道，需要高等學(xué)校辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大、教育功能和教育手段不斷完善，高等教育的辦學(xué)條件必須要有一個(gè)全面改善。而目前高校后勤基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施與質(zhì)量滯后，這就對(duì)高校的后勤保障能力提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在國(guó)家不可能、學(xué)校又無(wú)力的情況下，高校的后勤保障系統(tǒng)要改變這種局面，惟獨(dú)向改革要出路，必須走后勤社會(huì)化之路，充分利用社會(huì)資源解決制約高等學(xué)校發(fā)展的“瓶頸”問(wèn)題，以保障學(xué)校集中精力辦好“主業(yè)”，保證高等教育快速、可持續(xù)發(fā)展。高校后勤社會(huì)化是高校內(nèi)部管理體制改革的內(nèi)在要求。高等教育的主要功能是教學(xué)、科研與社會(huì)服務(wù)，高等教育資源應(yīng)合理配置，主要用于教學(xué)科研。高校后勤社會(huì)化的實(shí)質(zhì)。是要實(shí)現(xiàn)高校后勤管理模式與運(yùn)行機(jī)制的根本轉(zhuǎn)變。改革的眼前任務(wù)，是解決高校招生規(guī)模擴(kuò)大后后勤的瓶頸制約問(wèn)題；改革的根本任務(wù)，則是要通過(guò)轉(zhuǎn)換高校后勤管理和運(yùn)行機(jī)制，走出一條有利于我國(guó)高等教育發(fā)展的路子.建立中國(guó)國(guó)情相符合、與高校發(fā)展相適應(yīng)、與學(xué)校需求相平衡的新型高校后勤保障體系，從根本上解決“學(xué)校辦社會(huì)”的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“學(xué)校管后勤，不辦后勤”的最終要求。后勤社會(huì)化改革的實(shí)踐證明，改革有效地保障了高校的建設(shè)和發(fā)展需要。國(guó)外高等學(xué)校管理的一個(gè)普遍做法是，把學(xué)校內(nèi)的后勤管理和服務(wù)。全部交給社會(huì)的專(zhuān)業(yè)公司去辦，這既可以降低服務(wù)成本，又能享受優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)化的后勤服務(wù)。我國(guó)高校后勤社會(huì)化改革，在政府的宏觀(guān)指導(dǎo)及政策扶持下，廣泛運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和利用社會(huì)力量辦后勤，實(shí)現(xiàn)后勤管理體制與運(yùn)行機(jī)制轉(zhuǎn)換，學(xué)校辦學(xué)潛力進(jìn)一步挖掘，校內(nèi)資源得到合理配置，辦學(xué)空間得以拓展，較好地解放和發(fā)展了后勤生產(chǎn)力。高校后勤實(shí)體的市場(chǎng)化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作也積累了一定的成功經(jīng)驗(yàn)。后勤改革取得了實(shí)質(zhì)性的階段性成果，為高校的建設(shè)發(fā)展提供了良好的后勤保障。實(shí)踐證明，后勤社會(huì)化改革的目標(biāo)和方向是正確的。高校物業(yè)管理的幾點(diǎn)思量大連輕工業(yè)學(xué)院 喻琦于平伴有我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的不斷成熟和進(jìn)步，以及高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入與發(fā)展，高校物業(yè)管理也充分顯示出其強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。但是，由于高校物業(yè)處在學(xué)校這種具有濃厚的人文環(huán)境和學(xué)術(shù)氛圍中，有其自身特殊的教育屬性和功能，決定了高校物業(yè)具有區(qū)別于其它物業(yè)的特殊性，在管理上應(yīng)緊緊依托高校這一母體，以〃管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人〃為宗旨，和學(xué)校同呼吸、共命運(yùn)，更好地為培養(yǎng)人材服務(wù)。因此，準(zhǔn)確定位高校物業(yè)管理的功能、探討高校物業(yè)管理的發(fā)展建設(shè)工作在維護(hù)學(xué)校發(fā)展穩(wěn)定、構(gòu)建和諧校園的建設(shè)中發(fā)揮著極其重要的作用?；谶@一思量，作者結(jié)合自己的工作實(shí)踐，對(duì)高校物業(yè)管理的功能定位及發(fā)展建設(shè)略書(shū)己見(jiàn)，以期起到拋磚引玉的作用，共同探索適合高校特點(diǎn)并不斷推進(jìn)后勤社會(huì)化改革的物業(yè)管理有效路徑。一、以管理為手段，以服務(wù)為中心，準(zhǔn)確定位，扎實(shí)工作高校物業(yè)管理的目標(biāo)就是通過(guò)自己的有效服務(wù)，充分合理地使用現(xiàn)有房屋,發(fā)揮樓宇的功能，提高學(xué)校房產(chǎn)物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使房產(chǎn)物業(yè)的保值增值，為師生提供優(yōu)美整潔、舒適方便、安全文明的工作和生活環(huán)境，營(yíng)造校園的育人氛圍，保障學(xué)校的發(fā)展穩(wěn)定。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，高校物業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)也需要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作實(shí)行有償服務(wù)，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值。1、發(fā)揮高校物業(yè)的管理特色，做好行政工作的強(qiáng)力助手。物業(yè)管理?務(wù)工作，看似簡(jiǎn)單、零星瑣碎，實(shí)際涵蓋了方方面面的知識(shí)和技巧，以及判斷、分析和解決問(wèn)題的綜合能力。如日常安全、消防、保潔和維修等各項(xiàng)工作，都要具備相關(guān)知識(shí)和動(dòng)手能力，每項(xiàng)工作必須扎扎實(shí)實(shí)落實(shí)到位。同時(shí)我們還要在工作中提高溝通、協(xié)調(diào)能力，傾聽(tīng)學(xué)生的心聲，關(guān)心學(xué)生生活中遇到的實(shí)際艱難，隨時(shí)與他們進(jìn)行交流，使學(xué)生發(fā)揮“自我管理”的熱情，而不是強(qiáng)硬管理。讓學(xué)生從不了解物業(yè)管理服務(wù)，到了解熟悉；從熟悉到理解,由理解到自覺(jué)遵守相關(guān)規(guī)定，積極主動(dòng)協(xié)助管理人員，搞好物業(yè)管理服務(wù)工作,以及公寓文明建設(shè)。溝通能使學(xué)生與物業(yè)公司拉近距離，便于及時(shí)了解和解決實(shí)際問(wèn)題，化解矛盾，避免誤會(huì)，能有效的妥善處理有關(guān)事宜。虛心聽(tīng)取師生合理化建議，能及時(shí)糾正工作中的不足之處，不斷在實(shí)際服務(wù)工作中改進(jìn)，提升服務(wù)質(zhì)量，提高管理成效，有利于學(xué)校的發(fā)展和穩(wěn)定。2、服務(wù)工作具體化，細(xì)節(jié)處理人性化。為高校師生員工提｛共高效、m優(yōu)質(zhì)、全方位、多層次的月艮務(wù)是高校物業(yè)管理的最基本也是最重要的功能之一，做好物業(yè)服務(wù)工作不僅能夠使學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)集中全部精力研究教學(xué)、科研及學(xué)校的發(fā)展建設(shè)工作，而且有利于泛博師生更好的工作和學(xué)習(xí)。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不少，最基本的項(xiàng)目包括衛(wèi)生清掃保潔服務(wù)、維修服務(wù)、安全服務(wù)及會(huì)務(wù)、禮儀等其它特殊服務(wù)。我們要注重以學(xué)生為本，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，努力做到微笑、周到的服務(wù)，精心打造"舒適、安全、潔凈、便捷〃的教學(xué)和生活環(huán)境，讓師生感到滿(mǎn)意。在工作中本人發(fā)現(xiàn)服務(wù)態(tài)度直接關(guān)系著服務(wù)對(duì)象的接受程度。微笑不僅是一種服務(wù),更是一種職業(yè)態(tài)度。它實(shí)際上標(biāo)志的是服務(wù)人員一種竭誠(chéng)為學(xué)生提供溫馨服務(wù)的態(tài)度。改善服務(wù)態(tài)度，提供微笑服務(wù)并不需要增加成本，卻能提高學(xué)生對(duì)服務(wù)工作的滿(mǎn)意度，贏得泛博學(xué)生的贊譽(yù)。3、渲染濃厚良好的育人氛圍。育人功能是高校物業(yè)管理的特殊功能，它包括管理育人、服務(wù)育人和環(huán)境育人三個(gè)主要方面。高等學(xué)校的主要任務(wù)是以培養(yǎng)人材為中心，開(kāi)展教學(xué)、科學(xué)研究和社會(huì)服務(wù)，保證教育質(zhì)量達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人材培養(yǎng)不單單是學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)或者教師的責(zé)任，人材培養(yǎng)的方式也不僅僅只包括課堂教學(xué)一種形式，還包括第二課堂的培養(yǎng)形式，管理育人、服務(wù)育人和環(huán)境育人是第二課堂育人的稀稱(chēng)到硼^^耀傅鐮耀贏例如，在2005年中秋節(jié)與學(xué)生處聯(lián)合舉辦〃寫(xiě)一封家書(shū)，算一筆帳〃活動(dòng)，張貼了生物與食品工程學(xué)院一位同學(xué)寫(xiě)給父親的感人至深的家書(shū)，教育學(xué)生們珍視親情，勤儉生活，完善學(xué)業(yè)，收到了良好的成效。4、強(qiáng)化自身素質(zhì)，創(chuàng)建品牌服務(wù)。高校物業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)創(chuàng)建自己的企業(yè)文化，提升競(jìng)爭(zhēng)力。空有為師生服務(wù)的熱情，而無(wú)實(shí)際解決問(wèn)題的能力和專(zhuān)業(yè)技術(shù)是無(wú)法搞好物業(yè)管理工作，無(wú)法勝任為師生提供服務(wù)，更談不上讓師生滿(mǎn)意的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。因此，員工能力建設(shè)是擺在物業(yè)管理面前必須做的事情。創(chuàng)建一流高校物業(yè)，為師生提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓師生感到滿(mǎn)意，就需要培養(yǎng)和訓(xùn)練一大批有工作能力和本領(lǐng)，有較高綜合素質(zhì)的一流物業(yè)員工，惟獨(dú)具備服務(wù)技能和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，才有可能實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。首先，人企合一，樹(shù)立職工是企業(yè)主人翁的思想。每位員工都應(yīng)該把物業(yè)公司當(dāng)成自己的家，發(fā)揚(yáng)"精誠(chéng)團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)創(chuàng)新〃的團(tuán)隊(duì)精神，以“為學(xué)里是供服務(wù)始終是我們的起點(diǎn)，使學(xué)生滿(mǎn)意永遠(yuǎn)沒(méi)有終點(diǎn)。〃為公司的服務(wù)宗旨和理念，共同為〃創(chuàng)高校一流物管企業(yè)〃的發(fā)展目標(biāo)而奮斗。其次，學(xué)用合一，樹(shù)立學(xué)習(xí)、提高、贏得市場(chǎng)認(rèn)可的觀(guān)念。堅(jiān)持立足本職、學(xué)用合一是構(gòu)建高素質(zhì)員工隊(duì)伍的關(guān)鍵。每位員工不僅要懂得教育規(guī)律，靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)去占領(lǐng)學(xué)校的后勤市場(chǎng)，贏得泛博師生的信譽(yù)，還必須不斷學(xué)習(xí)，掌握本行業(yè)的前沿知識(shí)，靠知識(shí)型職工隊(duì)伍去增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。物業(yè)公司提出立足本職，學(xué)以致用的要求，鼓勵(lì)員工參加自學(xué)考試和業(yè)余學(xué)習(xí)，為職工打造各種學(xué)習(xí)成材的平臺(tái)。再次，知行合一，樹(shù)立工作學(xué)習(xí)化、學(xué)習(xí)工作化的目標(biāo)。公司以創(chuàng)建一個(gè)學(xué)習(xí)型組織為目標(biāo)，使員工之間相互學(xué)習(xí)、互相指導(dǎo)，形成一個(gè)良好的學(xué)習(xí)氛圍，在實(shí)踐中建立導(dǎo)師，向有能力、解決問(wèn)題有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的老員工學(xué)習(xí)，提高新員工各方面的能力。二、以高校實(shí)際情況為基礎(chǔ)，以教育經(jīng)濟(jì)雙贏為目標(biāo)，創(chuàng)新模式，蓬勃發(fā)目前，各高校物業(yè)管理模式基本上有四形式，一是傳統(tǒng)的行政管理模式；二是校內(nèi)企業(yè)化的管理模式；三是社會(huì)物業(yè)企業(yè)托管模式。四是校內(nèi)物業(yè)企業(yè)和校外物業(yè)企業(yè)混合管理模式；無(wú)論采取何種物業(yè)管理模式，各校都應(yīng)從本校和本地的實(shí)際情況出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理基本功能為目的，開(kāi)展本校的物業(yè)管理莪俵從2002年開(kāi)始，根據(jù)本校的特點(diǎn)，成立了校內(nèi)物業(yè)管理公司，并采取了校內(nèi)物業(yè)公司和校外物業(yè)公司共同承擔(dān)學(xué)校物業(yè)管理的工作模式，完成為了學(xué)校的各項(xiàng)物業(yè)管理工作。校內(nèi)物業(yè)公司承擔(dān)學(xué)生公寓服務(wù)和管理；校園綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)和管理；維修服務(wù)和管理及圖書(shū)館的衛(wèi)生、安全、消防等物業(yè)管理o校外物業(yè)企業(yè)主要承擔(dān)校園道路保潔服務(wù)；教學(xué)樓、辦公樓和實(shí)驗(yàn)樓內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔服務(wù)和管理工作。其它物業(yè)管理工作由總務(wù)處、保衛(wèi)處等部門(mén)來(lái)完成。因此，我校的物業(yè)管理工作仍處于改革探索階段，是一種不徹底的物業(yè)管理模式。但是，在現(xiàn)階段，由于學(xué)校加強(qiáng)了監(jiān)管力度，措施得當(dāng)，學(xué)校的物業(yè)管理工作基本實(shí)現(xiàn)了各項(xiàng)基本功能，做到了服務(wù)優(yōu)質(zhì)、衛(wèi)生清潔、校園美觀(guān)、保障有力。三、高校物業(yè)管理的建設(shè)與發(fā)展方向高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部份，其發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)同社會(huì)物業(yè)管理實(shí)施市場(chǎng)化、社會(huì)化、規(guī)范化管理的方向也將成為高校物業(yè)管理的發(fā)展趨趨勢(shì)一：高校物業(yè)管理市場(chǎng)化。從一些發(fā)展較好的高校物業(yè)企業(yè)實(shí)例看,惟獨(dú)按照企業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式并科學(xué)規(guī)范的進(jìn)行管理，開(kāi)展多元化、多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，才干保證高校物業(yè)管理水平的提高，使之適應(yīng)高校教學(xué)、科研發(fā)展的需要，為師生員工提供一個(gè)良好的校園工作、學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。要建立完整的高校物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，脫離原來(lái)的行政管理模式，從職能管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)型管理,走市場(chǎng)化道路，這是高校物業(yè)管理發(fā)展的方向。趨勢(shì)二：高校物業(yè)管理社會(huì)化。高校物業(yè)管理為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)分工的要求，謀求更大發(fā)展，必須擴(kuò)大規(guī)模，走向社會(huì)，使高校物業(yè)管理行業(yè)充滿(mǎn)生機(jī)和活力。趨勢(shì)三：高校物業(yè)管理規(guī)范化。作為高校的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)到工商管理部門(mén)正式登記注冊(cè)，接受審核、依法經(jīng)營(yíng)，同時(shí)要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度，工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保企業(yè)的管理和服量。鑒于以上觀(guān)點(diǎn)，高校物業(yè)企業(yè)惟獨(dú)樹(shù)立現(xiàn)代的管理理念，遵循教育規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)律，在理順體制、激活機(jī)制的基礎(chǔ)上，鞏固校內(nèi)和拓展社會(huì)兩大市場(chǎng),明確業(yè)務(wù)發(fā)展方向，形成支柱產(chǎn)業(yè)，真正把高校物業(yè)做活、做大、做精、做強(qiáng),以誠(chéng)信服務(wù)贏得市場(chǎng)，以高校品牌吸引市場(chǎng)，以科學(xué)管理提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，才干盡最大程度發(fā)揮自身的價(jià)值。高校后勤社會(huì)化改革再思量一對(duì)40所高校后勤社會(huì)化實(shí)踐的調(diào)查在中國(guó)高等教育事業(yè)從毛入學(xué)率7.9%到17%的跨越發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，高校后勤社會(huì)化改革對(duì)其的推動(dòng)功不可沒(méi)。本文是在充分肯定上述成績(jī)的前提下，對(duì)如何更好地進(jìn)一步改進(jìn)工作，提供了建設(shè)性意見(jiàn)。——編者1.對(duì)當(dāng)前后勤社會(huì)化改革“難點(diǎn)”的判斷■“三個(gè)難點(diǎn)”再次成為問(wèn)題?！鲫P(guān)于資產(chǎn)剝離沒(méi)有發(fā)現(xiàn)可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。李嵐清同志指出：長(zhǎng)期以來(lái)，我們的高校一直習(xí)慣于關(guān)起門(mén)來(lái)搞自己的“小而全”，維持著“一校一戶(hù)辦后勤，校校后勤辦社會(huì)''的局面。社會(huì)上許多可利用的資源不去利用，許多本該由社會(huì)辦的事也由政府和學(xué)校包攬，搞了許多本不該由學(xué)校辦的事情……如果我們高等教育的辦學(xué)模式，能做到由自己辦后勤轉(zhuǎn)為選擇和監(jiān)督社會(huì)力量來(lái)營(yíng)運(yùn)后勤服務(wù)，即經(jīng)濟(jì)學(xué)上所闡述的“不都是養(yǎng)人辦事，而是用資源外購(gòu)的方式來(lái)辦事”……那么不但學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)可以有更多的時(shí)間和精力去抓教學(xué)、科研工作，而且政府也不用再花很多的眺后勤設(shè)施的建設(shè)全部包下來(lái)……這就是我們實(shí)行后勤社會(huì)化改革的初衷。它的“外引進(jìn)為主，內(nèi)調(diào)整為輔”的特征十分明顯，但在實(shí)踐中操作中，出現(xiàn)了一些難點(diǎn)和問(wèn)題?！叭齻€(gè)難點(diǎn)”再次成為問(wèn)題隨著，SH模式”一以三年（2001年12月31日期滿(mǎn)）“零租金”為條件，后勤體系從學(xué)校組織體系“剝離”的試點(diǎn)工作結(jié)束，各高校后勤社會(huì)化改革一直倍受關(guān)注的“三個(gè)難點(diǎn)”三年后再次成為急待要做出說(shuō)明的問(wèn)題?！叭齻€(gè)難點(diǎn)”是指：L"甲方乙方”相互關(guān)系確定的制度安排；2.“乙方”性質(zhì)確定及“過(guò)渡期”安排；3.“過(guò)渡期”人、財(cái)、物的管理方式設(shè)計(jì)。包括“老人新人響題；“撥改收”后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定及核算操作；“產(chǎn)權(quán)明晰”的精度（又稱(chēng)為倒離'程度）掌握。簡(jiǎn)稱(chēng)：乙方性質(zhì)確認(rèn)；兩方（甲方乙方）關(guān)系設(shè)計(jì)；三項(xiàng)制度安排（人、財(cái)、物問(wèn)題）。關(guān)于“甲方、乙方”關(guān)系設(shè)計(jì)在關(guān)于“甲方"乙方''關(guān)系設(shè)計(jì)問(wèn)題上有以下幾種形式：“一甲一乙式:甲方為學(xué)校設(shè)后勤管理處（或者社區(qū)管理處），乙方為后勤總公司（或者后勤集團(tuán)），后勤總公司內(nèi)下屬若干后勤實(shí)體（通用的做法）；“一甲多乙式，學(xué)校總務(wù)處集中管理和辦理學(xué)校后勤所有事項(xiàng)，其直接面對(duì)校內(nèi)若干后勤實(shí)體；“多甲一乙式，學(xué)校不設(shè)總務(wù)管理機(jī)構(gòu)，只設(shè)后勤總公司。校內(nèi)一切有后勤服務(wù)需求的單位向總公司付費(fèi)，要求其提供服務(wù)；“多甲多乙式，有錢(qián)的皆是甲方，提供服務(wù)的皆是乙方。這是國(guó)際上最通行的做法。它的最大好處是有需求的一方憑付費(fèi)可以得到社會(huì)企業(yè)（包括校內(nèi)實(shí)體曝供的滿(mǎn)意服務(wù)?！凹滓一煲皇健?。學(xué)校既設(shè)后勤管理處，也設(shè)后勤總公司，兩套領(lǐng)導(dǎo)班子幾乎是一套人馬。此形式爭(zhēng)議最多。推出方認(rèn)為他們的方案最好，減少了許多磨擦和推諉，他們認(rèn)為這是“實(shí)質(zhì)性剝離但批評(píng)者的意見(jiàn)更強(qiáng)烈：這種剝離在“形式上”都沒(méi)做到，又何談“實(shí)質(zhì)上的剝離”！在，，甲方，"，乙方，，關(guān)系設(shè)計(jì)上存在的分歧，實(shí)質(zhì)是改革的“入手點(diǎn)選擇”的分歧。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)：改革先改什么，有一場(chǎng)所謂"體制派''與"機(jī)制派”的爭(zhēng)論?！绑w制派”多強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)痛不如短痛，與其搞“雙軌制”、"不倫不類(lèi)”，無(wú)端地增加管理成本，倒不如一步到位?！皺C(jī)制派”認(rèn)為，如果一開(kāi)始就改體制，后勤干部職工沒(méi)有積極性、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)心里也沒(méi)把握，倒不如暫不動(dòng)體制而先轉(zhuǎn)換機(jī)制。關(guān)于后勤的組織模式與過(guò)渡期高校后勤組織主要分為三類(lèi)：一是已成立了公司，已法人登記或者正在辦理登記；二是成立了“公司、但不打算登記或者近期不打算登記；三是仍然保持總務(wù)處領(lǐng)導(dǎo)下的“小機(jī)關(guān)，大服務(wù)，多實(shí)體第二種類(lèi)型占絕大多數(shù)。這種類(lèi)型的好處是：既積極（做給上面看）又穩(wěn)妥（為將來(lái)的改革留下相當(dāng)大的空間）。他們稱(chēng)這是為后勤改革安排“過(guò)渡期”。過(guò)渡期的“公司”肯定是七既非馬”。它既要像“企業(yè)”那樣從事收費(fèi)及以營(yíng)利為目的的活動(dòng)，它的人員同時(shí)又要像“事業(yè)”那樣的保險(xiǎn)。關(guān)于“過(guò)渡期”乙方人、財(cái)、物三項(xiàng)制度安排據(jù)調(diào)查，資產(chǎn)剝離、人事安排不是各校目前工作的重點(diǎn)。資產(chǎn)剝離。除了引入外部資源或者政府出面籌資成立的高校后勤公司，其他成立的皆是“準(zhǔn)公司”，實(shí)質(zhì)上仍是事業(yè)單位中的一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，這一階段對(duì)其所謂資產(chǎn)明晰不過(guò)是要其明確保值增值的管理責(zé)任。對(duì)那些不打算最終成為真企業(yè)的，是否剝離并無(wú)實(shí)際意義。所以幾乎沒(méi)有幾個(gè)高校真正關(guān)心如何剝離資產(chǎn)的事，在調(diào)查中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)可供借鑒推廣的經(jīng)驗(yàn)。人事安排。各校異口同聲：老人老辦法、新人新辦法。各校皆表示：改革要服從穩(wěn)定?！皳芨氖?撥改收''的核心是校內(nèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)。例如，某校校內(nèi)“準(zhǔn)公司”，參照同城一校物業(yè)公司修屯企業(yè)）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其業(yè)務(wù)量向校財(cái)務(wù)處提出了485萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)，財(cái)務(wù)處測(cè)算后竟不到該數(shù)的一半。因?yàn)椤皽?zhǔn)公司”既不提折舊，也不交稅金，既不承擔(dān)在職職工的“四大社?！保ㄊI(yè)、住房、醫(yī)療、退養(yǎng)），也不支付已離休人員生活費(fèi)。該準(zhǔn)公司的收費(fèi)依據(jù)只由工資、材料、管理費(fèi)、發(fā)展金四方面構(gòu)成?！叭齻€(gè)難點(diǎn)''沒(méi)有隨著“SH模式”的三年試點(diǎn)工作結(jié)束而得到解決。它表明：高校后勤改革的路還將很長(zhǎng)O2“三個(gè)難點(diǎn)”成因探析■一些學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)在處理涉及后勤體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置、干部任免等事項(xiàng)時(shí)仍按機(jī)關(guān)行政單位的習(xí)慣做法。對(duì)“三個(gè)難點(diǎn)”成因的探析，擬從校內(nèi)、校外兩個(gè)層面展開(kāi)。校內(nèi)主要選領(lǐng)導(dǎo)與職工兩個(gè)層次；校外則選政府與理論界兩個(gè)視角。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)背景下形成的思維定勢(shì)和習(xí)慣力量在高校內(nèi)部仍然強(qiáng)大高等學(xué)校中的人們長(zhǎng)期處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、事業(yè)單位的環(huán)境里，一切都由國(guó)家想著、管著，用不著自己煩神。這種思維定勢(shì)被忽視，或者這種力量依然強(qiáng)大的程度被低估。雖然我國(guó)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已有十余年，人們的思想觀(guān)念發(fā)生了深刻的變化，但人們忽視了這樣一個(gè)事實(shí)——高校是接觸市場(chǎng)洗禮最遲的一個(gè)領(lǐng)域。事實(shí)上，財(cái)政經(jīng)費(fèi)仍然是高校的收入主渠道。我們所接觸到的不少學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的主要思路仍然是：想方設(shè)法向國(guó)家要錢(qián)。一些學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)在處理若干涉及后勤體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置、干部任免、人事安排等事項(xiàng)時(shí)仍按機(jī)關(guān)行政單位的習(xí)慣做法，首先考慮先定一個(gè)級(jí)別，然后按級(jí)別確定待遇，而不是如企業(yè)那樣按貢獻(xiàn)大小和效益高低計(jì)算。高校后勤的主要服務(wù)對(duì)象如教學(xué)、科研活動(dòng)仍然是以國(guó)家撥款為主，這一點(diǎn)沒(méi)有變化；高校后勤存在的母體仍然是事業(yè)單位，這一點(diǎn)也沒(méi)變化。人們不能指望學(xué)校這一大主體都沒(méi)有發(fā)生大的變化的同時(shí).，后勤職工的觀(guān)念會(huì)產(chǎn)生大的變化。一些人不相信高校后勤真的會(huì)“社會(huì)化，他們認(rèn)為那是一個(gè)遙遠(yuǎn)的、理論家們杜撰出來(lái)的目標(biāo)。即使果真要那樣做，那也是“新人”們的事，與我們這些“老人”無(wú)關(guān)。各級(jí)政府及學(xué)校的文件皆有“老人老辦法、新人新辦法''等方面的表達(dá)。我們所觀(guān)察到的情況和一些文件、報(bào)告、總結(jié)所反映的情況形成鮮明對(duì)照。顯然，“觀(guān)念轉(zhuǎn)變的程度”在這些材料中被高估了。有些政策與理論對(duì)后勤社會(huì)化的目標(biāo)解釋不清已影響改革深入某學(xué)者在解讀國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)教育部等部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步加快高等學(xué)校后勤社會(huì)化改革的文件中，得出高校后勤社會(huì)化應(yīng)具有三重目標(biāo)。它的直接目標(biāo)是縮小辦學(xué)資金剛性支付范圍，部分解除“制約高等教育發(fā)展的瓶頸因素”，緩解教育經(jīng)費(fèi)供需矛盾；遠(yuǎn)期目標(biāo)是剝離非生產(chǎn)性資產(chǎn)，按照社會(huì)分工專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展方向，使高校后勤服務(wù)系統(tǒng)融入社會(huì)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)；潛在目標(biāo)是弱化單位低效率的平均主義，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置。令人遺憾的是，不少學(xué)校的后勤改革方案，包括一些地方政府的實(shí)施細(xì)則，沒(méi)有能夠體現(xiàn)這些目標(biāo)的價(jià)值取向，