四川登記官基本制度與政策課件

房地產(chǎn)管理基本制度與政策房地產(chǎn)管理基本制度與政策1第一部分房地產(chǎn)業(yè)概述第二部分建設(shè)用地制度與政策第三部分國(guó)有土地上房屋征收第四部分規(guī)劃和建設(shè)工程管理制度與政策第五部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度與政策第六部分房地產(chǎn)交易管理制度與政策第七部分房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策第八部分中介服務(wù)管理、稅收、物業(yè)管理制度與政策四川登記官基本制度與政策課件2第三章房地產(chǎn)業(yè)概述1、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（熟悉）房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)與管理等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。但建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門歸入第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分（了解）第三章房地產(chǎn)業(yè)概述1、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（熟悉）3房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)物業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)物業(yè)4房地產(chǎn)業(yè)包括（ABC）。A、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)B、物業(yè)管理C、房地產(chǎn)中介服務(wù)D、房地產(chǎn)估價(jià)E、房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包括（BCDE）。A、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)B、物業(yè)管理C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)D、房地產(chǎn)咨詢E、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)業(yè)包括（ABC）。53、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（了解）國(guó)務(wù)院宣布從（C）年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。A、1957B、1981C、1998D、20073、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（了解）61987年，《沿著有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》第一次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)。1998年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。2003年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2007年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。2010年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。1987年，《沿著有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》第一次提出建7城鎮(zhèn)住房體系商品性住房保障性住房棚改安置住房公共租賃住房限價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房4、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策城鎮(zhèn)住房體系商品性住房保障性住房棚改安置住房公共租賃住房限價(jià)8我國(guó)的住房供應(yīng)政策是以（C）為主體。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房四川登記官基本制度與政策課件9（一）我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。1、城鄉(xiāng)二元制全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)。勞動(dòng)群眾集體所有制情形有：(1)村農(nóng)民集體(2)村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體(3)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體2、城鄉(xiāng)各自所有的土地范圍國(guó)有土地：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。集體土地：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第四章土地制度（一）我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制第四章土地制度10國(guó)有土地與集體土地的范圍城市市區(qū)郊區(qū)已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有土地的部分

農(nóng)村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、灘涂及其他土地其他部分法律規(guī)定屬于集體所有的部分國(guó)有土地與集體土地的范圍城市市區(qū)郊區(qū)已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征11下列關(guān)于土地所有權(quán)的表述，正確的是（D）。A、所有權(quán)全部歸國(guó)家所有B、土地所有權(quán)由各級(jí)人民政府所有C、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地都屬于農(nóng)民集體所有D、宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有下列關(guān)于土地所有權(quán)的表述，正確的是（D）。12（二）土地主管部門1、國(guó)有土地由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。2、集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。土地登記的基本單元：宗（二）土地主管部門13（1）單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由（A）登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。A、縣級(jí)以上人民政府B、縣級(jí)以上人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、省級(jí)人民政府土地管理部門（2）農(nóng)民集體所有的土地，由（A）登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。A、縣級(jí)人民政府B、縣級(jí)人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門（1）單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由（A）登記造冊(cè)，核14（3）農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由（A）登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。A、縣級(jí)人民政府B、縣級(jí)人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門（4）土地登記由（C）登記造冊(cè)，確認(rèn)有關(guān)土地權(quán)利。A、縣級(jí)人民政府B、縣級(jí)人民政府土地管理部門C、縣級(jí)以上人民政府D、縣級(jí)以上人民政府土地管理部門（3）農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由（A）登15（三）土地管理原則1、所有權(quán)和使用權(quán)相分離2、實(shí)行土地登記制度3、實(shí)行土地有償有限期使用制度、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。4、實(shí)行土地用途管制制度土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。用途管制的核心：不得擅自改變農(nóng)用地用途農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)?？刂平ㄔO(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。5、實(shí)行保護(hù)耕地的制度國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。（三）土地管理原則16凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。（×）(未考慮除外條件)土地用途管制的核心是不能隨意改變建設(shè)用地的用途。（×）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的土地管理部門批準(zhǔn)。（×）凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，17下列關(guān)于土地管理的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（B）。A、土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改變建設(shè)用地的用途C、國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記D、國(guó)有土地有償使用的方式是出讓、出租、作價(jià)出資入股下列關(guān)于土地管理的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（B）。18（四）集體土地征收1、集體土地征收/征用與國(guó)有土地上房屋征收的區(qū)別征收內(nèi)容/適用法律依據(jù)/法律后果2、征收審批權(quán)限兩級(jí)審批：國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（1）基本農(nóng)田；

（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；

（3）其他土地超過(guò)70公頃的。

征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。3、臨時(shí)用地：經(jīng)批準(zhǔn)簽訂臨時(shí)用地協(xié)議/不超過(guò)2年/不得改變用途/不得從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)/不得修建永久性建筑（四）集體土地征收1、集體土地征收/征用與國(guó)有土地上房屋征收194、征收補(bǔ)償（1）土地補(bǔ)償費(fèi)征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)為被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。（2）安置補(bǔ)助費(fèi)按農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，每人安置的費(fèi)用為被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。（3）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)包括被征收土地上的房屋及其他附著物、農(nóng)田水利設(shè)施、大棚等。各省制定。（4）青苗補(bǔ)償費(fèi)不能收獲的農(nóng)作物，可移植的一般支付移植費(fèi)。4、征收補(bǔ)償20

1、下列屬于征收集體土地應(yīng)遵循的原則有（ABCD）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保證國(guó)家建設(shè)用地C、妥善安置被征地單位和農(nóng)民D、有償使用土地E、嚴(yán)格依據(jù)上級(jí)主管部門的要求征地2、下列應(yīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的征收審批范圍的有（ABD）。

A、基本農(nóng)田1公頃B、基本農(nóng)田以外的耕地36公頃C、基本農(nóng)田以外的耕地34公頃D、其他土地71公頃E、其他土地69公頃1、下列屬于征收集體土地應(yīng)遵循的原則有（ABCD）。21下列關(guān)于集體土地征收的說(shuō)法中，正確的有（ACDE）。A、征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃、其他土地70公頃以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)B、分期建設(shè)的項(xiàng)目征地應(yīng)當(dāng)一次性申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得分期征地C、國(guó)家征收集體土地的，土地所有權(quán)發(fā)生改變D、征收集體土地時(shí)，必須進(jìn)行征地公告E、征收補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)下列關(guān)于集體土地征收的說(shuō)法中，正確的有（ACDE）。22征地補(bǔ)償費(fèi)包括(ABCE)A、土地補(bǔ)償費(fèi)B、地上建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)C、青苗補(bǔ)償費(fèi)D、房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)E、安置補(bǔ)助費(fèi)征地補(bǔ)償費(fèi)包括(ABCE)23<土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)>1、經(jīng)營(yíng)期限為30年2、是一種用益物權(quán)3、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。4、縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。5、承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。6、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方，承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地，發(fā)包方不得調(diào)整承包地。

<土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)>24（五）土地爭(zhēng)議（所有權(quán)和使用權(quán)）的解決當(dāng)事人協(xié)商解決人民政府處理法院訴訟

單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。國(guó)土資源行政主管部門對(duì)受理的爭(zhēng)議案件，應(yīng)當(dāng)在查清事實(shí)、分清權(quán)屬關(guān)系的基礎(chǔ)上先行調(diào)解，生效的調(diào)解書具有法律效力，是土地登記的依據(jù)。

調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，國(guó)土資源行政主管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出調(diào)查處理意見，報(bào)同級(jí)人民政府作出處理決定。（五）土地爭(zhēng)議（所有權(quán)和使用權(quán)）的解決25（六）建設(shè)用地制度1、概念：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。2、類別：國(guó)有建設(shè)用地：包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地集體建設(shè)用地：批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地（1）興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（2）村民建設(shè)住宅：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（六）建設(shè)用地制度1、概念：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。26土地農(nóng)用地

建設(shè)用地未利用地

國(guó)有建設(shè)用地集體建設(shè)用地現(xiàn)屬國(guó)家所有的建設(shè)用地依法征收的集體建設(shè)用地和辦理了轉(zhuǎn)用和征收的集體農(nóng)用地興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的國(guó)有農(nóng)用地農(nóng)村村民建住宅用地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地土地農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地國(guó)有建設(shè)用地集體建設(shè)用地現(xiàn)屬國(guó)27下列屬于集體建設(shè)用地的有（ABCD）。A、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地B、村民建設(shè)住宅用地C、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施建設(shè)用地D、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設(shè)用地E、已經(jīng)依法征收的集體建設(shè)用地下列屬于集體建設(shè)用地的有（ABCD）。28下列關(guān)于集體建設(shè)用地的表述，正確的有（BCDE）。A、集體建設(shè)用地有償使用的方式包括出讓、出租、作價(jià)出資B、應(yīng)當(dāng)符合土地利用的年度計(jì)劃C、應(yīng)當(dāng)符合村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃D、可用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)E、可用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅下列關(guān)于集體建設(shè)用地的表述，正確的有（BCDE）。294、取得方式：土地供應(yīng)雙軌制（1）劃撥以行政配置方式在土地使用者繳納土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，或者無(wú)償?shù)貙?guó)有土地使用權(quán)交付土地使用者使用的行為。有償使用的例外：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。4、取得方式：土地供應(yīng)雙軌制30劃撥土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（1）轉(zhuǎn)讓：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。一是經(jīng)審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓→受讓方辦理出讓手續(xù)繳納土地使用權(quán)出讓；二是不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲土地收益上繳國(guó)家。（2）出租：一是將劃撥土地上建筑物出租營(yíng)利的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家；二是用地單位改制等原因不宜辦理土地出讓的可租賃；三是租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)訂立合同期限不超過(guò)出讓年限。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押31（3）劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押：①關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)？②劃撥土地使用權(quán)雖辦理土地抵押登記，但未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府部門審批，抵押是否有效？（3）劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押：321、土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。（×）2、下列屬于可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)劃撥的用地類型有（ABCD）。A國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地B城市基礎(chǔ)設(shè)施用地C城市公益事業(yè)用地D國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地E國(guó)有企業(yè)廠房建設(shè)用地3、劃撥土地使用權(quán)可以抵押，其抵押的金額包括地上建筑物、構(gòu)筑物價(jià)格及土地價(jià)格。（×）4、劃撥土地使用權(quán)雖辦理土地抵押登記，但未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府部門審批，抵押無(wú)效。（×）1、土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，將國(guó)有土地33（2）出讓國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。協(xié)議出讓：招拍掛以外的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

受讓主體：境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，可以取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。（2）出讓34土地使用權(quán)出讓的特征有（ACE）。A、土地使用權(quán)出讓，只能由國(guó)家進(jìn)行B、土地使用權(quán)人在土地使用期限內(nèi)擁有占有、使用、收益、處分權(quán)C、土地使用者領(lǐng)取土地使用權(quán)證書應(yīng)以支付全部土地出讓金為前提D、集體土地可由國(guó)家出讓E、土地使用權(quán)出讓是國(guó)家對(duì)土地行使的行政管理職能土地使用權(quán)出讓的特征有（ACE）。35工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地如果同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議方式出讓。（×）工業(yè)生產(chǎn)用地和普通商品住宅用地，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。（×）個(gè)人不得申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。（×）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地如果同一宗地只有36出讓土地使用年限：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。2007年《土地利用現(xiàn)狀分類》國(guó)標(biāo)后“對(duì)兩種或兩種以上用途的建設(shè)項(xiàng)目用地，其土地出讓年限必須分別按照其對(duì)應(yīng)的法定出讓年限進(jìn)行確定，不得以“綜合用地”或其他不規(guī)范用途確定土地使用權(quán)出讓年限。土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限

出讓土地使用年限：37下列土地使用權(quán)出讓最高年限為50年的有（ABDE）。A、工業(yè)用地B、教育、科技、文化、衛(wèi)生C、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地D、綜合或者其他用地E、體育用地四川登記官基本制度與政策課件38甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年通過(guò)出讓方式取得一塊綜合用地，2010年三通一平等完成土地開發(fā)，2012年擬辦理土地抵押，其最長(zhǎng)抵押年限為（C）年。A、36B、38C、46D、48甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年通過(guò)出讓方式取得一塊綜合用地，239土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（∨）依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，（B）。

A．由國(guó)家無(wú)償收回

B．自動(dòng)續(xù)期

C．應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期

D．應(yīng)于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用40國(guó)有土地有償使用的方式有（ABCD）。A、出讓B、租賃C、作價(jià)出資D、作價(jià)入股E、典當(dāng)國(guó)有土地租賃期限在（B）個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A、3B、6C、9D、12國(guó)有土地有償使用的方式有（ABCD）。41（3）國(guó)有土地租賃和作價(jià)出資或入股國(guó)有土地有償使用的方式有（ABCD）。A、出讓B、租賃C、作價(jià)出資D、作價(jià)入股E、典當(dāng)國(guó)有土地租賃期限在（B）個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A、3B、6C、9D、12四川登記官基本制度與政策課件426、閑置土地的處理（1）范圍a未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地b核準(zhǔn)使用的土地，合同生效或用地批準(zhǔn)書頒發(fā)滿1年未動(dòng)工c已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應(yīng)建面積1/3的，或投資額不足總投資額的25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。（2）處理延長(zhǎng)開發(fā)期限，最長(zhǎng)不超過(guò)1年出讓取得土地的，閑置一年以上按出讓金20%以下征收土地閑置費(fèi)。無(wú)償收回：連續(xù)2年以上未使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)并予以公告。6、閑置土地的處理43（1）下列屬于閑置土地范圍的情形有（ABCD）。A、使用權(quán)人超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的B、使用權(quán)人超過(guò)劃撥決定書規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的C、已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應(yīng)建面積1/3，中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的D、已動(dòng)工開發(fā)，但已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的四川登記官基本制度與政策課件44（2）因不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，市縣土地管理部門可選擇的處置方式有（ABC）。A、延長(zhǎng)開發(fā)期限，最長(zhǎng)不超過(guò)1年B、調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件或協(xié)議有償收回C、由政府安排臨時(shí)使用或置換土地D、未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按出讓金或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)E、未動(dòng)工滿兩年的，無(wú)償收回（2）因不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，市縣土地管理部門可選擇的處置45第三部分國(guó)有土地上房屋征收一、征收的條件目的是發(fā)展公共利益必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人的損失予以公平賠償關(guān)于公共利益：首先對(duì)公共利益作了總體限制，即只能是為保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等。其次，在具體表述形式上了采用了列舉式與概括式相結(jié)合的表述方式，即列舉了五種情形：國(guó)防、外交需要；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要；公用事業(yè)需要；保障性安居工程建設(shè)需要；舊城區(qū)改建需要；在兜底條款上更為嚴(yán)格，明確為法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益，即只有法律、行政法規(guī)才能規(guī)定公共利益的情形。注意：行政法規(guī)≠法規(guī)，立法并未賦予地方法規(guī)界定公共利益的職能。第三部分國(guó)有土地上房屋征收一、征收的條件46下列不屬于房屋征收限制條件的是（D）。A、目的是發(fā)展公共利益B、必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序C、應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人的損失予以公平賠償D、為了搶險(xiǎn)救災(zāi)等緊急需要四川登記官基本制度與政策課件47二、征收與征用的區(qū)別下列關(guān)于征收與征用區(qū)別的說(shuō)法中，正確的有（BD）。A、征收的財(cái)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)是動(dòng)產(chǎn)B、征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)救災(zāi)等緊急需要C、征收導(dǎo)致使用權(quán)發(fā)生改變，征用導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生改變D、征收均必須依法補(bǔ)償，征用的補(bǔ)償可由雙方協(xié)商確定E、征收與征用均不必得到所有權(quán)人的同意國(guó)家對(duì)集體土地實(shí)行征收或者征用后,土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。（×）二、征收與征用的區(qū)別48下列關(guān)于征收與征用的表述中，正確的有（AD）。A、征收或者征用都是為了國(guó)家、社會(huì)利益需要B、征收或者征用都必須給予補(bǔ)償C、征收是國(guó)家行為，征用是企業(yè)行為D、征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變E、征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的下列關(guān)于征收與征用的表述中，正確的有（AD）。49第四部分規(guī)劃和建設(shè)工程管理（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃

城市規(guī)劃

鎮(zhèn)規(guī)劃

村莊規(guī)劃

鄉(xiāng)規(guī)劃

總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃20年第四部分規(guī)劃和建設(shè)工程管理（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃50下列屬于我國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃的有（ABCE）。A、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、鄉(xiāng)規(guī)劃與鎮(zhèn)規(guī)劃D、縣規(guī)劃E、村莊規(guī)劃在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，（B）是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)。A、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、鄉(xiāng)規(guī)劃與鎮(zhèn)規(guī)劃D、縣規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。（∨）城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。（∨）下列屬于我國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃的有（ABCE）。51（二）規(guī)劃、建設(shè)管理程序<以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目為例>1、申請(qǐng)核發(fā)選址意見書<并非所有項(xiàng)目都要選址意見書>2、報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案<發(fā)改委、經(jīng)委等>3、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證<規(guī)劃部門>4、土地管理部門劃撥土地<國(guó)土部門>5、建設(shè)工程規(guī)劃許可<規(guī)劃部門>6、建筑施工管理<建設(shè)部門>7、建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)進(jìn)入交易與權(quán)屬管理（二）規(guī)劃、建設(shè)管理程序52<出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)劃程序>第一、用地預(yù)審/規(guī)劃條件。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等。第二、簽訂土地使用權(quán)出讓合同。將規(guī)劃條件作為合同附件。第三、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和土地使用權(quán)出讓合同。繳納土地使用權(quán)出讓金，辦理土地權(quán)屬登記。第四、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。提交土地證、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、修建性詳細(xì)規(guī)劃等。第五、建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)，不得組織竣工驗(yàn)收。

<出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)劃程序>53

（三）規(guī)劃文件城市規(guī)劃管理中的報(bào)建審批管理：“一書兩證”（1）選址意見書按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核發(fā)選址意見書。

前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見書。<規(guī)劃條件>規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效

（三）規(guī)劃文件54（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖，有效期限一年。以劃撥方式供地的建設(shè)項(xiàng)目，還包括以規(guī)劃條件為主要內(nèi)容的附件。在有效期內(nèi)取得《國(guó)有土地使用證》的，有效期與《國(guó)有土地使用證》相同。逾期未辦理土地使用手續(xù)或在有效期屆滿30日前未申請(qǐng)辦理延期手續(xù)的，上述證件及附圖自行失效。

（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證55（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》附件包括總平面圖。與規(guī)劃許可證具有同等法律效力。有效期：1年，未在規(guī)定期限內(nèi)取得施工許可證的，建設(shè)工程規(guī)劃許可證自行失效。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，應(yīng)申辦《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。不含宅基地上村民住房建設(shè)的規(guī)劃。（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證56在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（×）申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。（∨）四川登記官基本制度與政策課件57（四）城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理（1）城市紫線，是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。（2）城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線。（3）城市藍(lán)線，城市藍(lán)線，是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。（4）城市黃線，是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。

（四）城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理58劃定城市規(guī)劃紫線的作用是確定(B)。A.綠地控制范圍B.歷史建筑保護(hù)范圍C.地表水體保護(hù)范圍D.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界線四川登記官基本制度與政策課件59（二）勘查設(shè)計(jì)管理建設(shè)工程勘察，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)地理環(huán)境特征和巖土工程條件。建設(shè)工程設(shè)計(jì)，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證。建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包依法實(shí)行招標(biāo)發(fā)包或者直接發(fā)包。不得將所承攬的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)包。建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)文件內(nèi)容需要作重大修改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可修改。注冊(cè)建筑師制度：取得注冊(cè)建筑師證書并從事房屋建筑設(shè)計(jì)及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。一、二級(jí)（二）勘查設(shè)計(jì)管理60（三）建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理1、招投標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)：（1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；（2）全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目（3）使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目（4）法律或者國(guó)務(wù)院對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

（三）建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理61下列對(duì)必須招投標(biāo)項(xiàng)目的說(shuō)法中，正確的有（ABCD）。A、大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；B、全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目C、使用國(guó)際組織或外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目D、法律或者國(guó)務(wù)院對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定E、建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程四川登記官基本制度與政策課件622、工程監(jiān)理<必須實(shí)行監(jiān)理>：(1)國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程；(2)大中型公用事業(yè)工程（項(xiàng)目總投資額在3000萬(wàn)元以上）；(3)成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程（建筑面積在5萬(wàn)平方米以上）/對(duì)高層住宅及地基、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的多層住宅應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理

(4)利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程；(5)國(guó)家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程（如學(xué)校、影劇院、體育場(chǎng)館項(xiàng)目）。<工程監(jiān)理的任務(wù)和內(nèi)容>：“三控、兩管、一協(xié)調(diào)”：工程進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制合同管理和信息管理全面的組織協(xié)調(diào)2、工程監(jiān)理63下列必須實(shí)行監(jiān)理的工程有（ABCDE）。A、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程；B、大中型公用事業(yè)工程；C、成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程D、利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程；E、國(guó)家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程下列必須實(shí)行監(jiān)理的工程有（ABCDE）。64（四）施工與質(zhì)量管理1、施工圖審查（1）應(yīng)當(dāng)審查建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查的施工圖，未經(jīng)審查合格的，建設(shè)主管部門不得頒發(fā)施工許可證。（2）審查主體2001《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計(jì)本文件報(bào)建筑行政主管部門審查。2004《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》規(guī)定：建設(shè)主管部門認(rèn)定的施工圖審查機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖（含勘察文件）涉及公共利益、公眾安全和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行的審查。

（四）施工與質(zhì)量管理652、不申領(lǐng)《施工許可證》的例外情形：（1）工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。省級(jí)建設(shè)行政主管部門可以對(duì)限額進(jìn)行調(diào)整。（2）按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。3、期限自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以2次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。既不開工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢止。搶險(xiǎn)救災(zāi)工程、臨時(shí)性建筑工程、農(nóng)民自建兩層以下（含兩層）住宅工程，不適用本辦法。2、不申領(lǐng)《施工許可證》的例外情形：66從事建筑工程施工的建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。（∨）下列情形中，不需領(lǐng)取《施工許可證》的有（ABCD）。A、工程投資額在30萬(wàn)元以下的建筑工程B、建筑面積在300平方米以下的建筑工程C、按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程D、搶險(xiǎn)救災(zāi)工程、臨時(shí)性建筑工程、農(nóng)民自建兩層以下（含兩層）住宅工程E、建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程從事建筑工程施工的建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上67下列關(guān)于《施工許可證》的說(shuō)法中，正確的有（ABCD）。A、自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工B、因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由C、延期以2次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月D、既不開工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢止E、不得延期下列關(guān)于《施工許可證》的說(shuō)法中，正確的有（ABCD）。68第五部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度（一）開發(fā)企業(yè)1、設(shè)立的特別條件（1）最低注冊(cè)資本：100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。2、設(shè)立程序自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)申請(qǐng)備案開發(fā)主管部門在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件，有效期為1年，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)其有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。第五部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度（一）開發(fā)企業(yè)693、資質(zhì)管理分為四類資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則（不得越級(jí)）一級(jí)不受限制，可在全國(guó)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目二級(jí)及二級(jí)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承攬25萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，具體范圍由建設(shè)行政主管部門確定。企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。

3、資質(zhì)管理70企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。（∨）將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)的部門規(guī)章是(C)。A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》B.《商品房銷售管理辦法》C.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》D.《城市商品房預(yù)售管理辦法》四川登記官基本制度與政策課件71

（二）資本金制度1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定為資本金占總投資的比例不得低于20%2004年國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用住房）資本金提高到35%2009年調(diào)整為保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金比例為30%

722005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，投資6000萬(wàn)元開發(fā)商品住宅。甲公司實(shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于(C)萬(wàn)元。A.1200B.1800C.2100D.30002005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)依法取得某73（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓1、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件2、轉(zhuǎn)讓備案轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。3、商品房交付（1）竣工驗(yàn)收合格（2）兩書：《住宅質(zhì)量保證書》/《住宅使用說(shuō)明書》

4、房地產(chǎn)廣告：禁止發(fā)布的情形（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓741、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件下列關(guān)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件的有（ABCD）。A、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)、已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書C、建設(shè)房屋的，建設(shè)工程實(shí)際投入資金額占全部開發(fā)投資總額的25%以上D、成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件E、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（∨）四川登記官基本制度與政策課件75下列屬于商品住房交付使用條件的有（ABCDE）。A、工程經(jīng)竣工驗(yàn)收并備案B、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求C、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度已落實(shí)D、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確E、前期物業(yè)管理已落實(shí)四川登記官基本制度與政策課件76下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（D）。A、房地產(chǎn)廣告中涉及交通的，如正在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明B、房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明實(shí)際銷售價(jià)格及有效期限C、房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期D、房地產(chǎn)廣告中涉及房屋面積的，必須是房屋建筑面積四川登記官基本制度與政策課件77（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)。1、至少一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)2、名為合作開發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓、借款、租賃等①提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。②合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣。③合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。④合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃。

（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)78第六部分交易與權(quán)屬管理制度（一）基本制度1、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查房屋交易合同交易價(jià)格，價(jià)格過(guò)低的不予辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（×）2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度3、房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)估價(jià)師事經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊(cè)取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。第六部分交易與權(quán)屬管理制度（一）基本制度79（二）房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)償轉(zhuǎn)讓——繼承、贈(zèng)與等有償轉(zhuǎn)讓——買賣、交換、其他方式其他方式（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的。與抵押合同中的“流押條款”相區(qū)別（二）房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃802、商品房銷售（1）<商品房預(yù)售>申請(qǐng)→審查→作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定→頒證（2）<商品房現(xiàn)售>：現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)尚存爭(zhēng)議：竣工驗(yàn)收合格or完成初始登記（3）預(yù)售合同備案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，備案。（4）銷售代理：代銷與包銷（5）禁止行為：一房二賣、未經(jīng)驗(yàn)收合格的交付使用、返本銷售、售后包租銷售未竣工商品房、分割拆零銷售商品住宅、未公示銷售法規(guī)/合同示范文本2、商品房銷售81（6）商品房買賣合同A、合同內(nèi)容約束：銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。B、面積誤差處理：有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按3％。C、除約定外，不以備案作為合同生效要件D、定金處理規(guī)則（6）商品房買賣合同82商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從(D)起計(jì)算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工驗(yàn)收之日C.商品房竣工驗(yàn)收合格之日D.商品房交付之日商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等832、房地產(chǎn)抵押（1）按抵押物形態(tài)分：房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押、預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押；按主債權(quán)性質(zhì)劃分：一般抵押和最高額抵押（2）抵押范圍①土地所有權(quán)；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；

④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)抵押843、房屋租賃建設(shè)部1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)）2011年2月1日廢止。

①應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同：6個(gè)月以上應(yīng)書面②不得擅自轉(zhuǎn)租（經(jīng)出租人同意可）；③承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（提前3個(gè)月通知）及例外；④房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。⑤抵押、查封房屋的出租3、房屋租賃85出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，第一順序承租人為（C）A、合同成立在先的B、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的C、已經(jīng)合法占有租賃房屋的D、率先交納房屋租金的出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租864、各種類型的競(jìng)合1）有抵押、查封的房屋辦理初始登記2）抵押與轉(zhuǎn)移3）出租與轉(zhuǎn)移、抵押4）查封與轉(zhuǎn)移、抵押5）列入征收范圍與抵押、轉(zhuǎn)移4、各種類型的競(jìng)合87（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記1、職責(zé)：查驗(yàn)、詢問(wèn)、如實(shí)/及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)/其他。可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看2、登記類型土地登記：總登記、初始登記、變更登記、注銷登記房屋登記：所有權(quán)登記（初始、轉(zhuǎn)移、變更、注銷）、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、其他登記（預(yù)告、更正）3、登記時(shí)限：法定時(shí)限預(yù)告、更正、地役權(quán)10個(gè)工作日；異議1個(gè)工作日。公告時(shí)間不計(jì)入，需延長(zhǎng)的，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)延長(zhǎng)不超過(guò)1倍。4、登記收費(fèi)：農(nóng)民利用宅基地建設(shè)住房不收登記費(fèi)，僅收工本費(fèi)10元。5、登記從業(yè)人員：必須經(jīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)持證上崗（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記88房屋登記制度的類型房屋登記制度的類型89集體土地上房屋登記與國(guó)有土地上房屋登記的區(qū)別1、初始登記要件2、初始登記主體3、是否履行公告程序4、房地登記順序5、轉(zhuǎn)移時(shí)受讓人身份6、發(fā)證時(shí)產(chǎn)權(quán)證的備注集體土地上房屋登記與國(guó)有土地上房屋登記的區(qū)別90房屋權(quán)屬登記信息查詢房屋權(quán)屬登記信息，包括原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息。利害關(guān)系人：能夠提供證據(jù)證明房地產(chǎn)登記結(jié)果可能影響其合法權(quán)益的人。登記資料不得僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進(jìn)行查詢。房屋權(quán)屬登記信息查詢91房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行1、人民法院在協(xié)助執(zhí)行中提交的證件（1）查詢時(shí)，兩證一書（2）查封時(shí)，兩證兩書2、登記機(jī)構(gòu)在協(xié)助執(zhí)行中的職責(zé)（1）及時(shí)辦理查封事項(xiàng)（2）不進(jìn)行實(shí)體審查（3）認(rèn)為房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以提出審查建議，但不能停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)3、查封文書應(yīng)同時(shí)送達(dá)土地與房屋管理部門4、登記在案外人名下的房屋，登記權(quán)利人書面認(rèn)可財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，可以查封。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行925、在先已登記原則6、登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓房屋的申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，可以查封，已經(jīng)核準(zhǔn)登記的，不得查封。7、人民法院對(duì)可以分割處分的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，并明確查封房屋的具體部位。8、關(guān)于預(yù)查封①作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)辦理預(yù)售許可證，未出售的房屋②被執(zhí)行人購(gòu)買的已經(jīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理初始登記的房屋。③被執(zhí)行人購(gòu)買的已經(jīng)辦理了備案或預(yù)告登記的房屋。9、查封期限5、在先已登記原則93①人民法院對(duì)房屋的查封期