物權(quán)有關(guān)法律問題課件

商品房買賣合同糾紛防范及處理講座北京大成（南寧）律師事務(wù)所李祖科律師商品房買賣合同糾紛防范及處理講座1.商品房銷售廣告與合同不一致，開發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題1.商品房銷售廣告與合同不一致，開發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？《22.開發(fā)商能否沒收買受人認(rèn)購定金？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第四條：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題2.開發(fā)商能否沒收買受人認(rèn)購定金？《商品房買賣合同糾紛司法解33.買受人行使雙倍賠償?shù)那樾斡心男?？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第八條：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題3.買受人行使雙倍賠償?shù)那樾斡心男?？《商品房買賣合同糾紛司法44.房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)如何處理？建設(shè)單位拒不履行質(zhì)量維保責(zé)任，業(yè)主如何維權(quán)？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題4.房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)如何處理？建設(shè)單位拒不履行質(zhì)量維保責(zé)任55.房屋面積誤差，應(yīng)當(dāng)如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》

第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題5.房屋面積誤差，應(yīng)當(dāng)如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法解釋66．什么情況下會(huì)被法院認(rèn)為合同約定的違約金過高？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十六條：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題6．什么情況下會(huì)被法院認(rèn)為合同約定的違約金過高？《商品房買賣77．逾期辦證超過一年的，買受人有權(quán)解除合同嗎？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十九條：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

第三十三條：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題7．逾期辦證超過一年的，買受人有權(quán)解除合同嗎？《商品房買賣合88．買受人簽訂買賣合同后未能辦理按揭貸款，開發(fā)商應(yīng)否退款？

《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題8．買受人簽訂買賣合同后未能辦理按揭貸款，開發(fā)商應(yīng)否退款？99．商品房買賣合同未備案是否有效？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第六條：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題9．商品房買賣合同未備案是否有效？《商品房買賣合同糾紛司法解1010．合同沒有約定違約金，如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題10．合同沒有約定違約金，如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法1111、未驗(yàn)收合格擅自交付使用是否認(rèn)定為已交房？《建筑法》

第六十一條第二款：建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

第十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》

第四十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰?！?/p>

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題11、未驗(yàn)收合格擅自交付使用是否認(rèn)定為已交房？《建筑法》商品1212、小區(qū)的命名權(quán)應(yīng)歸隨享有？目前，物權(quán)法及其他相關(guān)法律對(duì)樓宇命名權(quán)及小區(qū)命名權(quán)沒有明確規(guī)定。商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題12、小區(qū)的命名權(quán)應(yīng)歸隨享有？目前，物權(quán)法及其他相關(guān)法律對(duì)樓1313、交房前，房價(jià)下跌幅度較大引起房子貶值，業(yè)主是否可以退房？退房無法律依據(jù)。商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題13、交房前，房價(jià)下跌幅度較大引起房子貶值，業(yè)主是否可以退房1414、出賣人逾期交房如何承擔(dān)違約賠償責(zé)任？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！薄逗贤ā?/p>

第九十四條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題14、出賣人逾期交房如何承擔(dān)違約賠償責(zé)任？《商品房買賣合同糾1515、出賣人以合同專用章及法定代表人與買受人簽訂商品房買賣合同是否具有法律效力？

《合同法》第三十二條：當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題15、出賣人以合同專用章及法定代表人與買受人簽訂商品房買賣合1616、出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)公司的分公司，并以分公司名義與買受人簽訂商品房買賣合同，是否具有法律效力？《合同法》第十四條：公司可以設(shè)立分公司。設(shè)立分公司，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題16、出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)公司的分公司，并以分公司名義與買受人1717、買受人提出商品房買賣合同不是親筆簽字要求解除合同，法院如何認(rèn)定？看具體情況而定。商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題17、買受人提出商品房買賣合同不是親筆簽字要求解除合同，法院1818、相鄰業(yè)主對(duì)業(yè)主的維修事宜以及公共部位的維修有哪些義務(wù)？如不配合，會(huì)產(chǎn)生什么法律后果？《物權(quán)法》

第八十八條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

第七十八條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

商品房買賣合同中的有關(guān)法律問題18、相鄰業(yè)主對(duì)業(yè)主的維修事宜以及公共部位的維修有哪些義務(wù)？191.小區(qū)會(huì)所是否屬于業(yè)主共有？《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第三條：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：……（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。物權(quán)有關(guān)法律問題1.小區(qū)會(huì)所是否屬于業(yè)主共有？《物權(quán)法》物權(quán)有關(guān)法律問題202.地下室人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)？《人民防空法》

第五條第二款：國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。物權(quán)有關(guān)法律問題2.地下室人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)？《人民防空法》物權(quán)有關(guān)法律213.開發(fā)商將小區(qū)綠地劃為部分業(yè)主的“私家花園”是否合法？《物權(quán)法》

第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。物權(quán)有關(guān)法律問題3.開發(fā)商將小區(qū)綠地劃為部分業(yè)主的“私家花園”是否合法？《物224.小區(qū)車庫、停車位能否對(duì)外出售、出租？《物權(quán)法》

第七十四條第一款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

第七十四條第三款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》

第五條：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

物權(quán)有關(guān)法律問題4.小區(qū)車庫、停車位能否對(duì)外出售、出租？《物權(quán)法》物權(quán)有關(guān)235.住宅改為商用的條件及后果？《物權(quán)法》

第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

物權(quán)有關(guān)法律問題5.住宅改為商用的條件及后果？《物權(quán)法》物權(quán)有關(guān)法律問題246.怎樣理解業(yè)主對(duì)外墻、屋頂?shù)暮侠砝?？《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第四條：業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但