《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》第二章

——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營【本章導讀】隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展與進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始將房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值的經(jīng)濟活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質需要，而且通過投資、項目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分。通過本章的學習要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念、特點，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的形式、程序與內(nèi)容；熟悉房地開發(fā)與經(jīng)營的決策類型與程序；了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的原則。章節(jié)導讀第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

基本理論與策略——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——CONTENTS目錄房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析01房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論02項目導航PART01房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念與關系房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關法律、法規(guī)和政策，依據(jù)城市發(fā)展和建設的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，在依法取得的城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的國有土地上進行基礎設施、房屋建設、并銷售或出租的綜合性經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的價值，主要體現(xiàn)在為消費者提供了滿足其需求的空間、時間和服務。1．房地產(chǎn)開發(fā)的概念第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念與關系

經(jīng)營是商品生產(chǎn)者以市場為對象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實現(xiàn)企業(yè)的目標，使企業(yè)的生產(chǎn)技術經(jīng)濟活動與企業(yè)的外部環(huán)境達成動態(tài)均衡的一系列有組織的活動。2．房地產(chǎn)經(jīng)營的概念狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建筑、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)濟活動。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念與關系房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營之間既相互區(qū)別又相互聯(lián)系。3．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關系

從廣義的角度理解從狹義的角度理解兩者本質上一致，側重點不同。房地產(chǎn)開發(fā)側重的是一種行為，強調的是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的過程；而房地產(chǎn)經(jīng)營強調的則是這種行為的目的——獲得預期的經(jīng)濟效益。兩者相對獨立。房地產(chǎn)開發(fā)只是一種投資、建設和勞動的行為，開發(fā)活動本身并不反映上述社會經(jīng)濟關系的本質特征；而房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是在一定社會經(jīng)濟形態(tài)下的房屋、土地關系，這種關系通常是通過市場交換來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)經(jīng)營對社會消費、就業(yè)、金融等行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響力逐漸在加大，因此，它在人們社會經(jīng)濟生活中占據(jù)重要地位。

需要注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)營貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的始終，并在開發(fā)行為結束形成一定的房地產(chǎn)產(chǎn)品之后，仍然以產(chǎn)品為主要經(jīng)營對象而繼續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)營的目標是獲得一定的投資效益，投資的對象是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而這個產(chǎn)品的形成則依賴于房地產(chǎn)開發(fā)行為的實施。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析二、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容1．按開發(fā)的內(nèi)容劃分土地開發(fā)：是指土地開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權后，通過征地、拆遷、安置等工作，將土地開發(fā)成具有“七通一平”（供水、供電、供熱、供氣、排水、電信、道路暢通，場地平整）條件的建房基地，然后通過協(xié)議、招標或拍賣的方式，將使用權轉讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建設的一種開發(fā)經(jīng)營方式。房屋開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權后，按照規(guī)劃要求建造各類房地產(chǎn)商品，并以出售或出租的手段將這些房地產(chǎn)商品推入市場的一種開發(fā)經(jīng)營方式。綜合開發(fā)：是指土地開發(fā)以及房屋和有關的市政、公建配套設施結合起來進行建設的開發(fā)方式。綜合開發(fā)方式是目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的一種開發(fā)方式。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析二、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容2．按開發(fā)的區(qū)域劃分新區(qū)開發(fā)：主要是對城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地進行改造，使之變成建設用地，并進行一系列房屋、道路、公用設施等方面的建造和鋪設，使之變成新的城區(qū)。建設衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模新區(qū)的開發(fā)。舊區(qū)再開發(fā)：也稱為舊區(qū)改造，主要是對已建成的某些區(qū)段的建筑和各項配套設施進行拆遷改造或重新建設。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析二、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容3．按照開發(fā)的規(guī)模劃分單項開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一的項目，這種項目開發(fā)投資較少，建設周期較短，往往表現(xiàn)為分散建造的一些單項工程或單位工程。小區(qū)開發(fā)：是指對范圍廣、項目類型多、建設周期長的房地產(chǎn)項目的綜合開發(fā)，如住戶在200戶左右的住宅小區(qū)的開發(fā)。成片開發(fā)：規(guī)模大、占地多、功能多，無論是新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)再開發(fā)都表現(xiàn)為成片建造多個工程項目，實施多種配套，是一種投資額高、建設周期長的綜合性開發(fā)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容劃分

1）地產(chǎn)經(jīng)營

地產(chǎn)經(jīng)營是以城市土地使用權為對象的出讓、轉讓、出租、抵押等產(chǎn)權經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行的土地開發(fā)經(jīng)營。城市土地有償使用，是指國家作為城市土地的所有者，將土地的使用權長期或一定期限內(nèi)有償?shù)剞D移給用地者和向土地使用者征收稅、費的土地使用制度。城市的地產(chǎn)經(jīng)營，實際上就是經(jīng)營者為了獲得一定的經(jīng)濟效益，對土地使用權的經(jīng)營。

國家總的指導方式是國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，實行土地使用權有償有限期出讓制度，建立正常的土地使用權價格的市場形成機制，促進地產(chǎn)經(jīng)營健康發(fā)展。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容劃分2）房產(chǎn)經(jīng)營

房產(chǎn)經(jīng)營就是經(jīng)營者以房產(chǎn)為對象，根據(jù)國家政策要求，考慮自身技術經(jīng)濟條件和外部環(huán)境條件，經(jīng)營房屋開發(fā)和房屋流通并取得一定經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動。為了實現(xiàn)房屋最大的使用價值，使其發(fā)揮最大的效用，經(jīng)營者對房屋進行建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等活動。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容劃分3）服務經(jīng)營

服務經(jīng)營是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設和經(jīng)營過程以及對房地產(chǎn)的使用過程中提供的一系列經(jīng)營性、服務性的活動，如對房地產(chǎn)開發(fā)進行的投資咨詢、價值評估、拆遷安置服務，使用過程提供的房屋裝飾、修繕服務以及居住區(qū)環(huán)境服務及管理等。從目標決策開始，到建設施工之中，一直到最后的物業(yè)管理，都離不開房地產(chǎn)服務經(jīng)營活動。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容劃分4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營是指一個房地產(chǎn)企業(yè)從事多項房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務。綜合開發(fā)必須遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、合理布局、配套建設”的工作方式。這種經(jīng)營方式對于加速實現(xiàn)城市總體規(guī)劃、改善城市面貌、促進生產(chǎn)建設協(xié)調發(fā)展、提高經(jīng)濟效益和社會效益，有著十分重要的作用。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容2．按房地產(chǎn)經(jīng)營方式劃分1）專項經(jīng)營是指一個房地產(chǎn)企業(yè)只從事或主要從事某一方面、某一環(huán)節(jié)的經(jīng)營業(yè)務。專業(yè)化程度高、經(jīng)營項目單一、經(jīng)營要素集中3）集團經(jīng)營指將具有各種經(jīng)營職能的房地產(chǎn)企業(yè)組成企業(yè)集團，或者在總公司下設若干子公司從事多方面的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務。4）跨國經(jīng)營包括國與國之間合資、合作，到國外投資與到國外營銷等形式。2）綜合經(jīng)營是指一個房地產(chǎn)企業(yè)從事多項房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務。這種經(jīng)營方式的優(yōu)點在于回旋余地大，能提供一條龍式的配套服務。01020304第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序1．投資機會的選擇

投資機會的選擇由投資機會尋找和篩選兩個過程組成。無論是尋找投資機會還是對投資機會進行篩選，都與對房地產(chǎn)市場的了解、調查和分析有關，都是在對市場環(huán)境的分析和市場供求關系的分析基礎上完成的。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序2．項目的前期工作項目的前期工作主要是指在投資項目確定以后到項目開始施工之前要進行和開展的工作。前期工作主要是完成項目開工前的所有報批手續(xù)并取得相應的法律文書，開發(fā)商在這一階段的主要內(nèi)容有：完成各種報批手續(xù)，獲取有關證書；完成基礎設施和市政設施的談判和協(xié)調；籌措房地產(chǎn)項目開發(fā)資金；確定市場售價和租金；確定施工進度以及工程項目的招投標等。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序3．建設階段建設階段是指從挖土開槽直到竣工備案的整個過程，這個階段又稱為施工階段。建設階段要實施質量、進度、成本、合同、安全等過程項目管理。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序4．租售階段租售的方式有自行租售和委托租售兩種類型。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的代理方式：有聯(lián)合代理、獨家代理；買房代理和賣方代理；首席代理和分代理。租售進度的安排要考慮工程建設進度、融資需求、市場供求狀況、營銷策略、宣傳策略，以期將投資收益最大化或投資損失最小化。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序5．物業(yè)管理階段物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動整個循環(huán)的最后環(huán)節(jié)，是集經(jīng)營、管理、服務于一體的第三產(chǎn)業(yè)活動。業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、修繕等，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。PART02房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策原則1．遵守政策法規(guī)原則為了促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育房地產(chǎn)市場，國家及地方政府制定了一系列有關房地產(chǎn)的法規(guī)、政策，無論是部門決策、企業(yè)決策，都必須以政策法規(guī)為依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策原則2．取得最佳效益原則房地產(chǎn)企業(yè)在進行決策時應把速度和效益、眼前利益與長遠利益、企業(yè)效益與社會效益很好地結合起來，運用正確的方法，在從多個可行性方案中尋求最優(yōu)方案的同時，選擇效益較高的決策方案，使得企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益，同時也取得良好的社會效益。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策原則3．定性分析與定量分析相結合的原則

定性分析是通過對經(jīng)濟現(xiàn)象矛盾的揭示，對其內(nèi)在聯(lián)系進行邏輯推理來認識經(jīng)濟現(xiàn)象發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，能更真實、更客觀地反映實際情況，是一種更科學、更符合實際的方法。定量分析更注意經(jīng)濟現(xiàn)象數(shù)量的描述，采用數(shù)學模型，依賴數(shù)學計算進行分析。

房地產(chǎn)投資決策必須堅持以定量分析為主的原則，許多技術經(jīng)濟指標須依賴定量分析才能求得，然而定量分析也有賴于定性分析，只有建立在科學的定性分析基礎上的定量分析，才是最可靠的。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策原則4．風險意識原則由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大、期限長，不僅受經(jīng)濟因素的影響，而且受社會因素、政治因素的影響，尤其是在競爭激烈、市場波動較大時，房地產(chǎn)項目投資也將面臨較大的風險。房地產(chǎn)投資決策，應把具備風險意識，進行各類風險因素的分析與判斷作為一項基本原則。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策確定型決策是一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進行的決策，即在已知未來可能發(fā)生的情況的條件下，根據(jù)每一個行動方案只能產(chǎn)生的唯一的結果，選擇最優(yōu)方案。確定型決策問題一般需具備以下條件。①存在決策者希望達到的一個明確目標（收益最大或損失最?。?；②只存在一個確定的自然狀態(tài)；③有兩個或兩個以上的行動方案可供決策者做出選擇；④不同的行動方案在確定狀態(tài)下的損益值可以計算出來。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策

量本利分析全稱為產(chǎn)量成本利潤分析，主要用于研究價格、單位變動成本和固定成本總額等因素之間的關系。這是一個簡單而實用的管理技術，用于項目成本管理中，可以分析項目的合同價格、工程量、單位成本及總成本相互關系，為工程決策階段提供依據(jù)。

量本利分析法是研究企業(yè)在經(jīng)營過程中一定時期內(nèi)的成本、業(yè)務量（生產(chǎn)量或銷售量）和利潤之間的變化規(guī)律，從而對利潤進行規(guī)劃的一種技術方法。但是量本利分析方法也有其局限性，它必須在價格、銷量無顯著變化的基本假定下進行，否則這種方法將無法解釋和應用。1）量本利分析的概念第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策

設某企業(yè)生產(chǎn)甲產(chǎn)品，本期固定成本總額為C1，單位售價為P，單位變動成本為C2，并設銷售量為Q單位，銷售收入為Y，總成本為C，利潤為TP。則成本、收入、利潤之間存在的關系為2）量本利分析的基本數(shù)學模型第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策如圖所示，以縱軸表示收入與成本，以橫軸表示銷售量，建立坐標圖，并分別在圖上畫出成本線和收入線，如此得到的坐標圖稱為盈虧分析圖。其中，收入線與成本線的交點稱為盈虧平衡點或損益平衡點。在該點上，企業(yè)的產(chǎn)品收入與成本正好相等，即處于不虧不盈或損益平衡狀態(tài)，也稱為保本狀態(tài)。3）盈虧分析圖和盈虧平衡點盈虧分析圖第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型1．確定型決策保本銷售量和保本銷售收入，就是對應盈虧平衡點，銷售量Q和銷售收入Y的值，分別以Q0和Y0表示。由于在保本狀態(tài)下，銷售收入與生產(chǎn)成本相等，即4）保本銷售量和保本銷售收入式中，——亦稱邊際利潤；——亦稱邊際利潤率。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型2．風險型決策風險型決策又稱概率型決策，其特點是決策問題上存在兩個或兩個以上的自然狀態(tài)，各種狀態(tài)下出現(xiàn)的概率可以大概估算出來，即每種狀態(tài)下出現(xiàn)的可能性大小可以估計。所以，只能根據(jù)概率進行決策，并且無論采用何種方案都要為此冒一定風險。風險型決策常用方法是期望值法和決策樹法。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型2．風險型決策期望值法期望值法是比較各方案的損益期望值，選擇損益期望值較優(yōu)的方案的一種決策方法。損益期望值，是指各種狀態(tài)的概率乘以相應損益值的總和。期望值計算公式為：1）期望值法式中，——某方案的損益期望值；——某方案在某種狀態(tài)下的損益值，收益值取“+”，虧損值取“－”；——未來狀態(tài)出現(xiàn)的概率；——未來狀態(tài)的個數(shù)。N第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型2．風險型決策決策樹法是概率分析中常用的方法之一，是直觀運用概率分析的一種圖解方法。2）決策樹法決策樹一般由決策點、機會點、方案枝、概率枝等組成，其繪制方法如下：首先確定決策點，決策點一般用“□”表示。然后從決策點引出若干條直線，代表各個備選方案，這些直線稱為方案枝。方案枝后面連接一個“○”稱為機會點。從機會點畫出的各條直線，稱為概率枝，代表將來的不同狀態(tài)，概率枝后面的數(shù)值代表不同方案在不同狀態(tài)下可獲得的收益值。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型2．風險型決策為了便于計算，對決策樹中的“□”（決策點）和“○”（機會點）均進行編號。編號的順序是從左到右，從上到下。畫出決策樹后，就可以很容易地計算出各個方案的期望值并進行比選。2）決策樹法首先，繪制決策樹，并對決策點及自然狀態(tài)點從左至右、從上至下編號；其次，根據(jù)期望值準則，從右至左、逆向編號計算每個方案的期望值；最后，對各方案的期望值進行比較，剪去期望值較差的分枝，最后留下的一枝即為最優(yōu)方案。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型3．不確定型決策

小中取大準則法是指持這種標準的決策者，對客觀環(huán)境總是抱悲觀態(tài)度，萬事總覺得不會如意，所以為了保險起見，總是從最不利處估計事情的結果，而從最壞的情況中選擇最好的方案。采用這種決策標準時，應先從每一方案中選擇一個最小的收益值，然后選取最小的收益值中的最大值所對應的方案為最優(yōu)方案。（例2-1見教材

）1）小中取大準則法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型3．不確定型決策

大中取大準則是指先從各種情況下選出每個方案的最大收益值，然后對各方案進行比較，以收益值最大的方案為最優(yōu)方案。這種追求利益最大的決策方法有一定風險性，只有資金、物資雄厚，即使出現(xiàn)損失對其影響也不大的企業(yè)才敢采用。（例2-2見教材

）2）大中取大準則法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型3．不確定型決策后悔值是指某種自然狀態(tài)下可能獲得最大收益與采用某一方案所實際獲得的收益的差值。即應當?shù)玫?，但由于失去機會而未能得到的那一部分收益。采用該決策標準時，需先找出每個方案的最大后悔值，再選取與最大后悔值中的最小值相應的方案為最優(yōu)方案。（例2-3見教材

）3）后悔值準則法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序1．確定決策目標目標是經(jīng)營決策的依據(jù)，合理的目標是有效決策的前提，也是評價決策效果的依據(jù)。目標選擇錯了，就會一錯再錯，造成整個決策的失誤。在發(fā)現(xiàn)經(jīng)營問題后，就要進行調查研究，查清問題的性質、范圍和特點，把問題的癥結表達出來，找到真正原因，從而確定解決問題所期望達到的結果，即決策目標。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序2．方案設計

1）擬訂方案決策在于選擇，擬訂決策方案是經(jīng)營決策的基礎。在確定目標之后，應充分發(fā)動企業(yè)多方面力量搜集、掌握豐富的信息，擬制為實現(xiàn)目標的各種備選方案，供進一步選擇。擬制方案時，需要注意以下兩點（一是整體詳盡性；二是相互排斥性）。

2）分析評價方案的分析評價就是在進行選擇之前對每一個備選方案有關的技術、經(jīng)濟、社會環(huán)境等各方面的條件、因素、潛在問題進行分析（如限制因素分析、潛在問題分析），并與預先確定的目標進行比較，做出綜合評價。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序3．方案選擇選擇方案是整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的中心環(huán)節(jié)。要正確有效地進行方案選擇，決策者必須仔細考慮全部事實、確定是否可以獲取足夠的信息，并掌握方案選擇的標準，最終選擇最優(yōu)方案。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序4．執(zhí)行方案執(zhí)行已選擇的決策方案，是將決策變?yōu)楝F(xiàn)實的關鍵。決策的好壞要由實施的結果來判別。控制、監(jiān)督和反饋對決策成敗起決定性的作用。在實施中及時發(fā)現(xiàn)情況，及時反饋，查明原因，修正方案，進行有效控制，以保證原定目標的實現(xiàn)。此外，在執(zhí)行中還會發(fā)現(xiàn)新問題，從而需要進行