房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式與流程課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式與流程案例分析

2018-09-20房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式與流程案例分析

盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究

并購意向階段

并購交易結(jié)構(gòu)與流程目錄2

思考與建議2

案例背景盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究并購意向階段并購交易結(jié)一、案例背景

收購方轉(zhuǎn)讓方3甲公司股東A舊城改造項(xiàng)目一期銷售完畢，二期待開發(fā)。二期土地面積1萬平米，容積率5.0，計(jì)容面積5萬平米，住宅用地。股東A和B分別持股70%和30%，股東A主導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。A對項(xiàng)目整體報(bào)價7.5億元。甲公司成立收購專項(xiàng)小組，達(dá)成意向協(xié)議。一、案例背景收購方轉(zhuǎn)讓方3甲公司股東A舊城改造項(xiàng)目二、并購意向階段

1、交易方式選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的兩種模式

項(xiàng)目四證不齊全，未進(jìn)行實(shí)質(zhì)開工建設(shè)，項(xiàng)目已投資額沒有達(dá)到總投資額25%。初步判斷：股權(quán)并購二、并購意向階段

1、交易方式選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的兩種模項(xiàng)目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的風(fēng)險分析及防范措施

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。項(xiàng)目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的風(fēng)險分析及防范措施《城市房地A公司要求開立在自己名下如何協(xié)調(diào)？雙方同時書面確認(rèn)甲公司要求開立在買方共管賬戶62、共管賬戶設(shè)置。開立銀行簽署賬戶監(jiān)管協(xié)議A公司要如何協(xié)調(diào)？甲公司要共管賬戶62甲公司轉(zhuǎn)入0.2億元約定60天內(nèi)，雙方未達(dá)成實(shí)質(zhì)性交易協(xié)議解除共管并退還意向金并購意向金73、并購意向金及排他期。甲公司不能隨意放棄收購-沒收意向金A公司不能在此期間與其他收購方談判，雙倍賠償甲公司轉(zhuǎn)入0.2億元約定60天內(nèi)，雙方未達(dá)成實(shí)質(zhì)性交易協(xié)議解5債權(quán)債務(wù)1股權(quán)結(jié)構(gòu)4合規(guī)調(diào)查盡職調(diào)查3項(xiàng)目現(xiàn)狀8三、盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究2資產(chǎn)狀況6財(cái)務(wù)狀況5債權(quán)債務(wù)1股權(quán)結(jié)構(gòu)4合規(guī)調(diào)查盡職調(diào)查3項(xiàng)目現(xiàn)狀8三、盡職調(diào)三、盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究1、盡職調(diào)查（1）股權(quán)結(jié)構(gòu)：股權(quán)代持或者股權(quán)質(zhì)押等情形。B股東愿意出售30%股權(quán)，價格不低于其投入。B實(shí)際控制人是國資委，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須在公開市場掛牌交易，不排除有其他競爭者出現(xiàn)。

如何解決？A必須保證競買人足夠少或者行使優(yōu)先購買權(quán)。三、盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究1、盡職調(diào)查A必須保證競買三、盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究（2）資產(chǎn)狀況：項(xiàng)目公司主要資產(chǎn)是土地使用權(quán)。名下還有40套房產(chǎn)，需單獨(dú)剝離。（3）項(xiàng)目現(xiàn)狀：40套房產(chǎn)中有15套需要賠償給拆遷戶，不滿意補(bǔ)償方案，未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。甲公司需高度關(guān)注。（4）合規(guī)調(diào)查：四證不齊，土地合同約定的開工日期和竣工日期逾期非常嚴(yán)重，有大額罰款或國土部門收回土地風(fēng)險。(建設(shè)項(xiàng)目四證齊全指的是：1、國有土地使用證2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、建筑工程施工許可證。哪四證？三、盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究（2）資產(chǎn)狀況：項(xiàng)目公司主三、盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究（5）債權(quán)債務(wù)：一期銷售完畢，查到一張稅務(wù)部門出具土地增值稅清算退稅單。項(xiàng)目交付多年，未出現(xiàn)爭議，可排除此風(fēng)險。債務(wù)全是股東借款。（6）財(cái)務(wù)狀況：項(xiàng)目公司總資產(chǎn)3億元、負(fù)債2.9億（股東借款），股本0.1億元。資產(chǎn)中2.5億元是給拆遷戶賠償，若按7.5億元股權(quán)收購，項(xiàng)目公司原始成本2.5億元，另5億元無稅前列支憑證。增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)較高，后期盈利壓力較大。三、盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究三、盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究2、可行性研究（專項(xiàng)小組市場調(diào)研、產(chǎn)品定位和成本收益測算）稅負(fù)增加1.4億元OR（1）資產(chǎn)并購：借款項(xiàng)目公司1億元開工建設(shè)，在建工程達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，甲公司8.5億元買回來，資產(chǎn)并購。稅負(fù)高、交易周期長。（2）股權(quán)并購：股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)便捷，收款周期短。

資產(chǎn)并購股權(quán)并購三、盡職調(diào)查、并購談判與可行性研究2、可行性研究（專項(xiàng)小組市四、并購交易結(jié)構(gòu)與流程1、價格與交易實(shí)現(xiàn)途徑。甲與A簽署正式協(xié)議。12甲借款A(yù)公司3億元,A收購股東B30%股權(quán)。甲整體收購A公司100%股權(quán)，金額不超過7.5億元。注意事項(xiàng)1、B掛牌文件中盡可能多闡述項(xiàng)目風(fēng)險，減少其他競買者；2、若A競買B價格超過3億元，多余資金甲不提供，整體收購控制在7.5億元以內(nèi)。實(shí)現(xiàn)途徑：四、并購交易結(jié)構(gòu)與流程甲與A簽署正式協(xié)議。12甲借款A(yù)公司3點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本四、并購交易結(jié)構(gòu)與流程2、交易流程（三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)）掛牌交易競買成功處置拆遷戶和存量房交易成功點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本四、并購交易點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本四、并購交易結(jié)構(gòu)與流程3、資產(chǎn)剝離（40套存量房產(chǎn)不屬于交易范圍）15套留在項(xiàng)目公司，解決拆遷戶A負(fù)責(zé)處理資產(chǎn)，甲公司全程配合25套進(jìn)行剝離處置收益歸A處置稅費(fèi)A承擔(dān)約定時間未處理尾款不予支付點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本15套留在項(xiàng)接受房產(chǎn)A籌資解決，否則甲公司扣除尾款產(chǎn)權(quán)交割不接受房產(chǎn)點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊四、并購交易結(jié)構(gòu)與流程4、拆遷戶處理接受房產(chǎn)A籌資解決，否則甲公司扣除尾款產(chǎn)權(quán)交割不接受房產(chǎn)點(diǎn)擊競買保證金和意向金超過3億元部分甲不再墊付設(shè)置高額違約條款（30%和70%股權(quán)）預(yù)留尾款作為擔(dān)保違約處理原則B在產(chǎn)交所掛牌交易A競買B價款3億元A沒有按約定轉(zhuǎn)讓股份A負(fù)責(zé)存量房產(chǎn)和拆遷處理點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊四、并購交易結(jié)構(gòu)與流程5、違約處理原則競買保證金和意向金超過3億元部分甲不再墊付設(shè)置高額違約條款（點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊交易共管賬戶可開立在獨(dú)立第三方意向金盡量不要帶有定金色彩五、思考與建議1、意向階段點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊交易共管點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本五、思考與建議項(xiàng)目原始成本和債權(quán)債務(wù)關(guān)鍵風(fēng)險點(diǎn)：土地權(quán)屬、規(guī)劃、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等財(cái)務(wù)盡職調(diào)查法律盡職調(diào)查2、盡職調(diào)查盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險應(yīng)爭取落實(shí)到合同中，約定雙方權(quán)責(zé)。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本五、思考與建點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本五、思考與建議項(xiàng)目現(xiàn)狀稅率稅負(fù)各方風(fēng)險承受度3、交易方式（選擇的主要因素）點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本五、思考與建點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本五、思考與建議1、付款2資產(chǎn)剝離4或有債務(wù)擔(dān)保3債務(wù)處理4、關(guān)鍵流程點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本五、思考與建江蘇建元會計(jì)師事務(wù)所、

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南京馬健律師事務(wù)所進(jìn)行盡職調(diào)查調(diào)查和審計(jì)評估2012年4月5日，簽訂了正式股

權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和股權(quán)轉(zhuǎn)讓備忘錄。集團(tuán)投資約2.5億元認(rèn)購云寶科技全部股權(quán)和3-3地塊點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本2012年3月30日簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓初步協(xié)議》集團(tuán)公司支付了股權(quán)轉(zhuǎn)讓首付款2012年3月（股權(quán)并購）2012年4月6日，完成云寶公司的工商變更。云寶公司的股東正式變更。并購方式意意向階段盡盡職調(diào)查

并購談判

審計(jì)評估可行性研究

簽署正式協(xié)議股股權(quán)變更

交