房地產(chǎn)估價(jià)第四章-剩余估價(jià)法課件

第四章剩余估價(jià)法第四章剩余估價(jià)法1本章主要內(nèi)容剩余法的基本原理1剩余法的基本公式和適用范圍2剩余法的應(yīng)用3本章主要內(nèi)容剩余法的基本原理1剩余法的基本公式和適用范圍2第一節(jié)剩余法的基本原理土地影響因素土地用途最高最佳使用原則，合法原則預(yù)計(jì)建成后房地產(chǎn)的價(jià)格開(kāi)發(fā)建設(shè)成本利潤(rùn)投標(biāo)金額將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的預(yù)期銷(xiāo)售收入，扣除預(yù)期的正常投入費(fèi)用、正常稅金和正常利潤(rùn)后，將此余額作為估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。此價(jià)格稱(chēng)為剩余價(jià)格或倒算價(jià)格。第一節(jié)剩余法的基本原理土地影響因素最高最佳使用原則，合法原3受委托方委托，根據(jù)土地管理的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章，我中心（掛牌招標(biāo)人）將對(duì)位于佛山市禪城區(qū)（地塊編號(hào)為04-CG01）的一宗國(guó)有土地（位置見(jiàn)附圖）使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行公開(kāi)掛牌招標(biāo)，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、地塊情況：

該地塊位于佛山市禪城區(qū)倚翠園西側(cè)、綠景路南側(cè)，土地凈用地面積為4037平方米，用地性質(zhì)為居住用地，土地使用權(quán)出讓年限為住宅七十年。

該地塊主要用地強(qiáng)度指標(biāo)（按凈用地面積計(jì)算）如下：建筑密度≤30%；容積率≤3.0；綠地率≥30%。

該宗地未納入本年度房地產(chǎn)用地計(jì)劃，競(jìng)得者須自行申請(qǐng)。

二、中華人民共和國(guó)境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定外，均可單獨(dú)或聯(lián)合參加競(jìng)價(jià)。

三、該宗地的付款方式為：成交之日起十五日內(nèi)付清地價(jià)款。

四、地塊掛牌招標(biāo)的競(jìng)價(jià)時(shí)間從2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00（以現(xiàn)場(chǎng)懸掛的時(shí)鐘為準(zhǔn)）止。

五、有意參與競(jìng)價(jià)者請(qǐng)于2004年6月9日后到我中心購(gòu)買(mǎi)《掛牌招標(biāo)文件》，并在報(bào)價(jià)前到我中心交付競(jìng)價(jià)保證金100萬(wàn)元，填寫(xiě)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書(shū)，并辦理競(jìng)價(jià)申請(qǐng)手續(xù)。保證金到達(dá)我中心指定賬戶(hù)后，方可參加競(jìng)價(jià)。

六、競(jìng)價(jià)及定標(biāo)地點(diǎn)在佛山市禪城區(qū)國(guó)土資源局三樓會(huì)議室（江灣三路28號(hào)原石灣區(qū)政府大院5號(hào)樓），報(bào)價(jià)截止時(shí)間請(qǐng)各競(jìng)價(jià)人屆時(shí)參加。

受委托方委托，根據(jù)土地管理的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)4第一節(jié)剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)地租理論是土地使用者為了獲得土地使用權(quán)而向土地所有者支付的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過(guò)平均利潤(rùn)以上的那部分剩余價(jià)值。地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。第一節(jié)剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)地租理論5第一節(jié)剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)價(jià)格構(gòu)成理論W=k+mk：商品的成本價(jià)格m：利潤(rùn)W：商品的價(jià)格一般商品的價(jià)格構(gòu)成形式W=k+m房地產(chǎn)商品的價(jià)格構(gòu)成形式共性特性k：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本+稅金m：正常利潤(rùn)W：房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售價(jià)格第一節(jié)剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)價(jià)格構(gòu)成理論W6第一節(jié)剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)價(jià)格構(gòu)成理論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本=土地成本

+建筑成本+期間費(fèi)用土地使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——地租第一節(jié)剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)價(jià)格構(gòu)成理論房地7第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=房地產(chǎn)的預(yù)期銷(xiāo)售收入容積率：房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關(guān)系。獲取途徑：出售的房地產(chǎn)：出租的房地產(chǎn)：市場(chǎng)法、趨勢(shì)法市場(chǎng)法、收益法第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的8第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本土地開(kāi)發(fā)費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本=土地成本

+建筑成本+期間費(fèi)用土地使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)建筑成本期間費(fèi)用第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的9第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本是指計(jì)入土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的“七通一平”（或“三通一平”）費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、電力、通訊、煤氣、熱力的修建、安裝以及平整場(chǎng)地。“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用電的的修建、安裝以及平整場(chǎng)地?！盎A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用”：指修建道路、橋梁、地下管道、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的投資。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)建筑物本期間費(fèi)用第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的10第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程費(fèi)用、房屋建筑安裝工程費(fèi)用以及公共配套設(shè)施費(fèi)用。

前期工程費(fèi)用：包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用

房屋建筑安裝工程費(fèi)：直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)。

公共配套設(shè)施費(fèi)用：兩類(lèi)。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)建筑成本期間費(fèi)用第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的11公共配套設(shè)施費(fèi)用第一類(lèi)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)獨(dú)立的、非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。第二類(lèi)：城市規(guī)劃中配套項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居住服務(wù)的給排水、供電、供暖、工期的增容、增壓以及交通道路的建設(shè)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。公共配套設(shè)施費(fèi)用第一類(lèi)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)獨(dú)立的、非營(yíng)業(yè)性的公共配套12第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本

籌資費(fèi)用：籌資利息（自有資金、借入資金）。

管理費(fèi)用：組織開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的各項(xiàng)費(fèi)用。

銷(xiāo)售費(fèi)用：廣告宣傳、銷(xiāo)售代理等費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)建筑物本期間費(fèi)用第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的13第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=稅金土地使用稅經(jīng)營(yíng)稅金及附加包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國(guó)家繳納的稅款。

計(jì)算因素：土地面積、每年每平米土地面積的稅額、占用年數(shù)。第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的14第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=稅金土地使用稅經(jīng)營(yíng)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅：銷(xiāo)售收入的5%。城市維護(hù)建設(shè)稅：營(yíng)業(yè)稅的7%，5%。教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的2%。第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的15第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=正常利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售應(yīng)該取得的一般利潤(rùn)，可根據(jù)前幾項(xiàng)費(fèi)用之和按一定比例計(jì)算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售利潤(rùn)第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的16第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍土地估價(jià)（主要用途）剩余法的適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)土地開(kāi)發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)被開(kāi)發(fā)土地取得價(jià)格的估算建筑物改造后進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，對(duì)被改造建筑物的估價(jià)在建工程續(xù)建后進(jìn)行銷(xiāo)售，對(duì)在建工程的估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)估第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍土地估價(jià)（主要用途）剩余17第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍土地最佳開(kāi)發(fā)用途的確定剩余法的適用條件房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的正確預(yù)測(cè)穩(wěn)定而透明的房地產(chǎn)業(yè)政策健全的房地產(chǎn)法規(guī)完整、動(dòng)態(tài)的和現(xiàn)代化的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)全面的房地產(chǎn)投資與交易的稅費(fèi)清單公開(kāi)、長(zhǎng)期、合理的土地供給計(jì)劃預(yù)測(cè)正確性的決定因素適用條件第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍土地最佳開(kāi)發(fā)用途的確定剩18第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍符合人們的思維習(xí)慣（價(jià)格構(gòu)成）剩余法的優(yōu)缺點(diǎn)房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=計(jì)算簡(jiǎn)便，應(yīng)用面廣以預(yù)測(cè)為前提，受估價(jià)人員水平的影響較大受基本條件制約（最佳利用方式、價(jià)格預(yù)測(cè)、社會(huì)環(huán)境）沒(méi)有考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值因素估價(jià)結(jié)果對(duì)市場(chǎng)變化的敏感性比較大準(zhǔn)確性受樓價(jià)、建筑費(fèi)、利息、利潤(rùn)等變量的狀況影響優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍符合人們的思維習(xí)慣（價(jià)格19貨幣的時(shí)間價(jià)值指同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“利息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利率”。計(jì)息起點(diǎn)：該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)。計(jì)息終點(diǎn)：開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)。計(jì)息期：費(fèi)用不是發(fā)生在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)連續(xù)發(fā)生，計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻投資。貨幣的時(shí)間價(jià)值指同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差20貨幣的時(shí)間價(jià)值c：期末資金總額r：利率Pv：資金的現(xiàn)值t：投資期數(shù)單利計(jì)息：每期均按原始本金計(jì)算利息計(jì)息方式：復(fù)利計(jì)息：以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期的利息資金現(xiàn)值：貨幣的時(shí)間價(jià)值c：期末資金總額r：利率Pv：資金的現(xiàn)值21第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟明確待估價(jià)土地的基本狀況選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售價(jià)格估算開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)及正常利潤(rùn)具體計(jì)算并確定估價(jià)額第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟明確待估價(jià)土地的基本狀況選擇最佳開(kāi)22第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟明確待估價(jià)土地的基本狀況1待估價(jià)土地的位置：城市性質(zhì)、地區(qū)性質(zhì)、具體坐落位置2土地面積、形狀、地形地質(zhì)條件以及基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和目標(biāo)3政府規(guī)劃限制：土地用途、容積率、建筑高度、公建比例、綠化覆蓋率等4有關(guān)土地的權(quán)利狀況：使用年限、續(xù)期、轉(zhuǎn)讓、抵押的有關(guān)規(guī)定第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟明確待估價(jià)土地的基本狀況1待估價(jià)土23第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)該土地的規(guī)劃限制，當(dāng)前的市場(chǎng)需要和以后發(fā)展趨勢(shì)，選擇該土地的用途、容積率和小區(qū)規(guī)劃布局。估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期以項(xiàng)目自身的人力、物理、財(cái)力的安排為基礎(chǔ)，參照已完成的同類(lèi)項(xiàng)目的正常建設(shè)周期確定。第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式根24第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟估算開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)及正常利潤(rùn)具體計(jì)算并確定估價(jià)額參照已完工的同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)，考慮通貨膨脹和建筑材料等的價(jià)格變化。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售價(jià)格市場(chǎng)法、趨勢(shì)法第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟估算開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)及正常利潤(rùn)具25第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟剩余法的應(yīng)用舉例例4-1：某城市有一幅5000平方米的土地?cái)M出讓?zhuān)诔鞘幸?guī)劃中，該土地屬于商品住宅用地，容積率初步規(guī)定為2或3。根據(jù)調(diào)查，有關(guān)商品住宅的售價(jià)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)以及正常利潤(rùn)率的資料如下：（1）商品房單方售價(jià)為2600元（2）土地使用稅為每年10元/平米，建設(shè)期為兩年（3）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為350元/平米（4）建筑成本為1200元/平米（5）利息按年利率5%計(jì)算（6）管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用總額為30.1萬(wàn)元（7）利潤(rùn)按建設(shè)成本(建筑成本,土地使用稅,土地開(kāi)發(fā)費(fèi),財(cái)務(wù)費(fèi))的20%計(jì)算（8）經(jīng)營(yíng)稅金及附加按房屋售價(jià)的5.45%計(jì)算。（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形試在容積率分別為2和3時(shí)，對(duì)該住宅用地進(jìn)行估價(jià)。第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟剩余法的應(yīng)用舉例例4-1：某城市有一26第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=1.當(dāng)容積率為2時(shí)（2）除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本（1）房地產(chǎn)預(yù)期收入第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形房地產(chǎn)27第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=1.當(dāng)容積率為2時(shí)（4）利息（3）稅金第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形房地產(chǎn)28第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=1.當(dāng)容積率為2時(shí)（6）土地價(jià)格總額（5）利潤(rùn)第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情形房地產(chǎn)29第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟例4-2：某開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備于2002年6月受讓一幅“七通一平”的待建筑空地，土地面積為2000平米，土地形狀規(guī)則，有關(guān)資料如下：（1）根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)定，該土地的最佳用途為商住混合，1~3層為商店，其余為商品住宅；（2）容積率為5（3）建筑高度為28米，可建10層，層高為28米；（4）預(yù)計(jì)建設(shè)期為3年，即2005年6月完工；（5）土地使用稅每年每平方米為10元；（6）除土地買(mǎi)價(jià)以外的房屋建設(shè)成本預(yù)計(jì)為1500元/平米；（7）年利率為5%；（8）利潤(rùn)率按照土地使用稅、房屋綜合建設(shè)成及利息的25%計(jì)算。（9）經(jīng)營(yíng)稅金及附加為銷(xiāo)售收入的5.45%；（二）考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情形剩余法的應(yīng)用舉例第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟例4-2：某開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備于2002年630第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟（10）房屋銷(xiāo)售采用預(yù)售與現(xiàn)房銷(xiāo)售相結(jié)合的方法。根據(jù)預(yù)計(jì)，商業(yè)用房可于2002年12月通過(guò)預(yù)售全部售完，單方平均售價(jià)為5500元；30%的住宅也可在2002年12月通過(guò)預(yù)售售出，單方平均售價(jià)為4000元，另外30%將在竣工當(dāng)年即2005年6月出售，單方平均售價(jià)為4500元，尚有40的住宅需要在建成1年后才能售出，單方平均售價(jià)為5000元。（11）在3年建設(shè)期內(nèi)，有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的發(fā)生情況為：第一年投入資金的50%，第二年投入資金的30%，第三年投入20%，并假定在各年內(nèi)是均衡投入的。根據(jù)以上資料，要求用剩余法估算2002年6月該土地可以接受的受讓價(jià)格。第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟（10）房屋銷(xiāo)售采用預(yù)售與現(xiàn)房銷(xiāo)售相結(jié)31第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=（1）房地產(chǎn)預(yù)期收入估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2002年6月，貼現(xiàn)率為5%第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的稅金正常利潤(rùn)32第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=（2）除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值：考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值：第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的稅金正常利潤(rùn)33第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=（3）稅金土地使用稅：經(jīng)營(yíng)稅金及附加：第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的稅金正常利潤(rùn)34第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=（4）利息由于之前各項(xiàng)投資均已估算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，此處不計(jì)算利息。（5）正常利潤(rùn)（6）土地價(jià)格第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的稅金正常利潤(rùn)35第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=（1）地價(jià)作為投資，但沒(méi)有產(chǎn)生利潤(rùn)（2）地價(jià)作為投資的構(gòu)成部分，但沒(méi)有計(jì)算利息（3）利息可計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，但不應(yīng)作為計(jì)算利潤(rùn)的依據(jù)不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值計(jì)算結(jié)果所存在的問(wèn)題：（4）收入與成本之間的簡(jiǎn)單加減，忽略了貨幣的增值。第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的稅金正常利潤(rùn)36第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=（1）計(jì)算基礎(chǔ)問(wèn)題（2）利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)問(wèn)題（3）宅地化率或建筑覆蓋率指標(biāo)的考慮剩余法應(yīng)用中需要注意的問(wèn)題以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，以平均水平為基準(zhǔn)。地價(jià)必須計(jì)算利息，同時(shí)也應(yīng)獲得利潤(rùn)，但計(jì)入利潤(rùn)不利于提高企業(yè)的資金利用率。第三節(jié)剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)—除土地價(jià)格以外的稅金正常利潤(rùn)37總結(jié)與討論剩余法的基本原理（概念、理論依據(jù)）剩余法的基本公式及適用范圍

關(guān)于稅金1.

關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值2.剩余法的應(yīng)用總結(jié)與討論剩余法的基本原理（概念、理論依據(jù)）剩余法的基本公式38第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)期銷(xiāo)售收入—除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本稅金正常利潤(rùn)——土地價(jià)格=稅金土地使用稅經(jīng)營(yíng)稅金及附加