上海某地產(chǎn)公司培訓(xùn)手冊

第50頁共50頁上海插*斃*劣*培訓(xùn)教程天目衣督炒偷錄歪公泉司們概領(lǐng)況雄、產(chǎn)理問念禽銷伸售畝代論表漁成恰功庫的容十潛大坦條戰(zhàn)件趴房飾地版產(chǎn)匯形怨勢誕分損析蛋及池展腫望救*艱*州*勢案裝場素管列理熄制牌度廢房徹地陶產(chǎn)搜（吹商付鋪馳）觸基譽礎(chǔ)象知貍識鐮房哪產(chǎn)莫知欄識香問炎答敏市射場狀調(diào)緒查鈴概佛述繩金結(jié)融走知荒識樂及曾房爸地澇產(chǎn)藏政議策訓(xùn)個艱人剪商企業(yè)峽用孩房啟貸響款令及翁條荷件諒銷恐售孔人濕員電的盈素貴質(zhì)拘及左誓顫言話銷晚售姥現(xiàn)嫌場最基凡本億流詢程虧案罰場曾接境待剖程惰序丹及抗禮娘儀遷銷倘售之入迎門群、披技摘巧皮及缺需農(nóng)要染注破意鞏的鏟問票題董一嚷、朋公探司只概倘況件、斥理懶念貫香鋒港玻*勢*蠻*報國漏際津機到構(gòu)雹在間香蛾港系房瘋地孝產(chǎn)急界諸以租騎光士塘精皂神紋鏖技戰(zhàn)本樓丑市程近急五膊年尼，贈隨芹后襯進啄軍騙臺臘灣境，餐盡澇得脹團吃結(jié)鹽協(xié)潮作參精智神壽精暖髓終；示1檔9耕9礎(chǔ)9去年兆又匹以動謹(jǐn)估慎售的沸姿贈態(tài)址沿例著獨國逃內(nèi)蔥外繼各拜地慣房累地檔產(chǎn)喉代占銷禿發(fā)域展驢的舅軌乳跡趕從敲寧罵波止、木南毀京城、值南謊昌辟、疊合柱肥絨一沾路移走勻來疊，扔以樹雄查厚腎的三實粒力掘和嫁強柳勁蔬沖專擊充力壟登器陸占大卸陸繼，扇完春成研了矮騎冶士湖風(fēng)潮格幕與蔥團詢結(jié)慶協(xié)悅作會風(fēng)洗格饞的估完哨美浪組周合佩?；蒙隙购４菇鹦茇惏袷请u華偶夏注偉貴業(yè)活在幸大叫陸絲的腳總寨部室機納構(gòu)獅，斜具緩備濕市宗場豆開議展腦、腔項搭目談評駐估悄、錯規(guī)局劃仰建鉗設(shè)法、賊景籃觀搜設(shè)變計小、排產(chǎn)幅品飯地弓位煉的智綜咳合瘦能買力伸，榜更咬擁踩有孩強壁大戰(zhàn)的窗企奇劃移團紛隊玩、券銷擾售寄精既英搬與韻團蚊隊宵及當(dāng)眾喝多劫國警外域協(xié)鄭作傅團愁隊業(yè)，榮主壟要夸從葉事可房瓶地沸產(chǎn)艱的傳銷尺售違代撲理懼。瞇公母司監(jiān)的灰精箏神?。簳儗Ｍ繕I(yè)茫、筍科窩技驚、拆負(fù)岔責(zé)月公搜司飾的活方顫針路：炊價皺值痕最繳大溝化糟是捆衡航量易公頁司善經(jīng)損營陳指營標(biāo)要的瞧唯握一下標(biāo)犁準(zhǔn)那追叮癥你朗置糠咬筍種梅協(xié)低皮成贊本松、文低坑風(fēng)報險渣、杜高狂利同潤幻、浴高潮增泰長以率懷公漲司劑的饅經(jīng)撲營斑理粘念變：叫科螺技塔、磁人枝才樸、育效漫率才、乘可產(chǎn)持唱續(xù)堅性翁公腳司欺的晶口鞠號挽：凈在欠華特夏介大鞏地翼，業(yè)努畜力糕開衛(wèi)拓晚，溪營決造丑華溝夏聯(lián)人片的即偉淘業(yè)芬公均司罪對移員灣工劃的泥要重求福和粥員掀工啦的導(dǎo)基源本劃素致質(zhì)郊：番格庭言含：俘今槐天使我遞選棋擇神挑盤戰(zhàn)雖，祝道捷路答充譽滿辟艱渡辛襖，鑰更套有矛無卻限慶機襯遇猾，控我然將舅全語力晃以堪赴掏，猾創(chuàng)率造交人聞生設(shè)奇周跡灶。蜜讓鄙我殺從隨現(xiàn)明在庭開林始斯，福對鏟人便感危恩踐，診對駁己獨克士制仆，研對遙事因盡玩力閣，蕉對陳物葉珍魔惜鑼。棟(偷每借天炒例乞會碼時棚背粱誦頌)灑二交、主銷勉售失代且表然成櫻功捏的互十?dāng)炒髰{條援件旬1啦．朽對疤工橡作燈懷皂有般熱栗誠宇和亮堅糟定泄的壽信笨念查，濾時澡常趟動擴腦釀筋和研猛究之市竊場往(見做殊任鹿何帥事題情身都怨要跳有禮耐奇心炕，悅視嗎為抱一臘種蕩長麗期綿行斗為仍，紀(jì)關(guān)床注心市敗場倒，沃分姥析著自蕩己這。勻)儀2得．偉爽貴朗看健莫康膝的別笑闊容忠及燭與浸人煤好棗感陣的云服毀務(wù)無，妹和魂讓其人永產(chǎn)卸生搭信淡賴閥的覽態(tài)滔度脂。趣(婚知全識質(zhì)2聾5派%碎，互技仁能儉1饞5盯%厘，脆態(tài)覺度英6憂0劫%恐)屠3態(tài)．刮和俗客判戶影交卵談?wù)勚嗲鞍?，襲如未有呢可希能叨，綢最滿好勾了因解拘一門下產(chǎn)客撿戶絲的綱資驅(qū)料只、加興迅趣更和鍬個撐性睜。低(剖在爪別斑人習(xí)面越前氧，鄰不瓦要遙呈旗現(xiàn)迫自糾己刻為亮一偏個喂功農(nóng)利談性乞很先強趴的放人昏，百培庭養(yǎng)烏和班客竊戶堂彼讓此猶的業(yè)信妄任續(xù)關(guān)棉系銹。泰)筒4毯．環(huán)一命位朋善垂于徑掌載握科人擇心遞的盆銷贊售撓代私表肝，濕必虹定傳可察以努掌嘆握盟客跑戶刷的勞心慚，毯故專每朽一愉位姜需飛了哥解足一效定濫的僑心蝶理虧學(xué)扛。犁(歪懂撒得叉傾唱聽呼客體戶銹，白人駐都鐵需賄要蹤被漁尊予重甚。走)獅5歇．獨銷乘售銷的爸秘臟訣室在雖于謙真劉誠油和憑熱可情墳，汪切臣忌脈狡嚷辯功和妙強堤詞叮奪演理乓?？?身．癥傾蛛聽?wèi)?。?鵲多蒼聽究少蝕開財口挑，憂以替理盟解執(zhí)對姐方門的揪心堤，沖讓體客閃戶小盡鹿情里的溝發(fā)芝揮匪。秩一劇位體談壽話姓高神手川必限定掀也寒是嫁一閥位媽聽份話刑高私手艱，坑先粥要敲成但為羽聽逆話蛇高軋手士，嗎才猶能未成炭為仇銷裕售命高參手故。餓)節(jié)7組．慨每乒接拖待滔一恩位浪客愧戶物，旗都幣能腎提鄰供或客拍戶乓喜與好騎的夾資棒訊頁和阿話禿題裝?；?密內(nèi)藝涵灘的也培吹養(yǎng)械，籃綜壘合賠知菜識逗要搞豐巷富雷。捐)姨8血．灰被敲拒寬絕工一及兩然次哲，末決睬不房能諒因箏此搏而肅放足棄劉，錦更隱不竭能紀(jì)失洽禮些，希能戚夠指輕寫松貫爽艇朗權(quán)道莖再冠見憑的跌人漢不買久周一貸定土能懼成驢功壽。隙9垂．希在濤客季戶抄面杯前氣，擋話印到缺投噸機未處威，亞別眼忘懶記嗚夸棒獎塵公擔(dān)司寺和鞭同欣事干，洽以旦提捏升柏公照司掌和殺自滑己蛇的中信狐譽祥。民1叔0血．概絕麗對誕要織遵票守綁約逗定畜，捆無身法箱遵捏守摔就果不裂要刺定錘約馬。按(損守炮信敞可屬以技感寨染辦對針方潑。臨)蘿職得業(yè)鑒道臭德劑：模工議作塞責(zé)澡任皆心炸強銜，裝對孔客秒戶鉛高夜度板負(fù)志責(zé)敗，貌對鈴企悲業(yè)勝高岸度夢負(fù)臘責(zé)猴，島不汁做附傷且害棟客蓄戶襖和桶企繪業(yè)東的價事弱情染。調(diào)事冶在秋人幣為軍，逆止貓于緞至角善徒。虛三派、善房渣地嫌產(chǎn)元形籍勢疤分銷析龜及躍展下望鵝我綁國首房居地格產(chǎn)煤業(yè)全自在建鮮國輸以棋來挨，死由畝于慰土弦地軟無除償存使冊用賭的查體網(wǎng)制仰和激低趴租絡(luò)金蘇的堆住瞞房銀分孩配第機遇制欲，城發(fā)葡展紀(jì)一筑直術(shù)處姨于竄停仁滯茅不庸前刺的鑄狀啟態(tài)倆。急從筋5逮0逢年煤代仗到濟7霸0努年翁代盲末潮期偏，餐國慰家纖雖亮然酸對譜房捏地輕產(chǎn)漂的自投驅(qū)入搭多顫達(dá)醬數(shù)警十肉億點元犧，照但潔城飄鎮(zhèn)漲居鍬民歌的古住準(zhǔn)房著水詞平嫁仍第停和留考在溉人既均痕3止.骨6級平橡方捧米猾的甚低傘水粘平陶。唱甩轉(zhuǎn)職違經(jīng)孝濟智體扁制晨改顧革鑰開勉始方后榴，獨我烤國烈的漿房結(jié)地腥產(chǎn)朗也刊在晝8云0裙年喜代軌重害新?lián)]崛豎起旺，搞土伯地熔實相行午有真償妄使捉用固和撥房減屋返商糞品蒙化仍的葉改決革窮。驚8矮7宣年類－瘦9速1漂年遺玻去觀應(yīng)緩溉慢奸增綱長仇階留段岸丘負(fù)蠶垃黎供9趴2皇－武9澇3駁淹盟蛾沙很威翻素常高旺速藥增能長舌階繪段磁騙灘塔嬸牧邁9袍4烘－烤9由7胃鎖齡販登腔傷介惜托調(diào)植整柳階頂段怕陰捐占合捕憐饑龜誕寇9印9就年闖至乏現(xiàn)暑在蹦途州簡低又為—懷個俘高蝦速降增近長指階笛段城欄形倦成陳新互一心輪潮房咱地有產(chǎn)熔消泉費需熱搭點也的暑基秧本皇條出件消已看經(jīng)矩成徹熟蹲。推1膝、竿1見9重9鼠8籃年青中秤國題人卻民多銀蟲行蔽加除大懲了濫對駕住夕房蛾的率信宰貸漫規(guī)源模燥。義禿蝶悲索物撒糾八購成暈3射0使年糠，孩4礎(chǔ).飯6派5再％悲，量4場.歸4紡2幕5基％恭2湯、頂1振9府6耐0帥年描－末1計9溜7慈6樂年桌生既育磁高機峰汪出具現(xiàn)嫩的臭人炒口槳大濾部造分椒已緒結(jié)藝婚握生肯子聾，習(xí)該欠批凝人融面炕臨震購膝房廊的招局敏面挑。釋3乘、健降引低決銀賠行鉗利弊率礦，尸刺滾激啊內(nèi)擁需凡。驗4浮、坡商肢品地房伴積甚壓哪嚴(yán)候重皮，憂房雞地項產(chǎn)賭價旅格更偏渣高遠(yuǎn)，條表春面唇上肺看卻供棟給偏超未出抖需竹要撫，廚但名實雖際劃上宜由紙于餐前員幾象年體房鈔地傘產(chǎn)亞開買發(fā)直結(jié)沒構(gòu)癢的撞不適均陸衡鵲，蕩積紹壓裙嚴(yán)符重究的糠是脆寫熱字邊樓乳、懼別倡墅敵，脾真挖正挨適仆應(yīng)脹大社眾撐需乎求沙的旁住糾宅肉積鋸壓佩比鼓例止相游對某較顛低揉。渾房集地禮產(chǎn)道有丸效鍵生肚存吸空兼間襪還但有幟4熱0照年苦第之—意代勿策找劃康人全何以陽安點焰子邀為膽例墻第藍(lán)二笨代啄策起劃過人杯(漏房囑地懸產(chǎn)腳)翠1紙、擋有需較保為防深旬厚混的煤經(jīng)傘濟垃學(xué)紐、怎管東理風(fēng)學(xué)犁、播市喉場口營柳銷社學(xué)賀的測理竿論哥基全礎(chǔ)蕉。被2調(diào)、惕擁商有召自堡身洲的圍專牌業(yè)謙特樓長纏，翼最蔥好販?zhǔn)腔鹁^通濟房建地蹄產(chǎn)滑開降發(fā)脫經(jīng)務(wù)營際、跳建舒筑尼規(guī)洲劃輔等難。此3百、嚇是政一遠(yuǎn)個胃由異不看同毀智綿能默結(jié)婆構(gòu)惰組場合菌成豎的隨最俱優(yōu)秧群抖體文。榴4銹、寄始棋終婚能孔站輪在珠房綿地大產(chǎn)損領(lǐng)完域稠的焰最且前單沿草。交住鄙房廈轉(zhuǎn)派變奧：晌叛染峰初國塞家臥分臥配謎住鮮房?！怠獌r>朱市海場陶商桐品嘴房凝房舊產(chǎn)澆業(yè)架、炎珠主寶機業(yè)刪被腐譽產(chǎn)為李一差類淹生岔意鵲，案房極產(chǎn)染的霉優(yōu)懼勢講：旱行譯業(yè)鋼中欄獲絡(luò)利鴉較窮高冤，挺回略收芒成匙本拿周妄期軋較扣短糾。劇房慈地乏產(chǎn)賭概欣念伶：妄房白產(chǎn)膊：味即跟房導(dǎo)屋揮產(chǎn)襲權(quán)政，足它鞭是柜在鑰一回定使條膊件傭下墳隨瞎著慎所乓有釣權(quán)偽制夜度勉的首出醬現(xiàn)次而鋸產(chǎn)截生赤的查，辭是旅房釀屋午的廁經(jīng)挨濟陸、手法東律斤形童態(tài)乘。限地餅產(chǎn)毛：暑指加私飲人策或凝集跑團籠所撤占潛有步的各土眉地尋(忠在錫我杠國劑，關(guān)地左產(chǎn)殘所舌有煙權(quán)救屬館于羊國省家慰和殘集誦體喬所提有讀，憐沒規(guī)有田私田有雜的簡地研產(chǎn)按)系以股及瘋土璃地階所質(zhì)產(chǎn)功生蒙的平物屑品頸。蒜兩差者房關(guān)籌系精：涉房模產(chǎn)可的摧存林在垃要輛依屆賴殿于移地鳥產(chǎn)區(qū)，啄地暢產(chǎn)桌則戰(zhàn)只角有禮通敞過揪房羞產(chǎn)櫻來對實搬現(xiàn)橋，標(biāo)地稈產(chǎn)牲價創(chuàng)格惕的曉實池現(xiàn)逆取怎決想于老房船產(chǎn)媽價賽格卸的畝實佩現(xiàn)毯，杏地霧價擾是殃房那價柴的腥—鐵項擴成唉本性。倡房寶屋較的斗購遇買泛者才只務(wù)擁嘆有醒對少房劍屋急的吩所抽有倍權(quán)井，絨對榜房勞屋題所愈在辜的現(xiàn)土顛地亡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監(jiān)理公司物業(yè)公司物業(yè)公司扭房顏地針產(chǎn)墳業(yè)研是暴指延從漆事徒房膛地桌產(chǎn)達(dá)開酷發(fā)屈、宴經(jīng)境營蓬、物管參理字和格服井務(wù)察的捆產(chǎn)加業(yè)珠，析房寧地蛇產(chǎn)烤包誤括兼：槐土億地抵的坐開育發(fā)爽、迷房充屋胃的宅建協(xié)筑典、描管崇理徒、伏維爪修孕、用土蛇地織使極用炭權(quán)祝的楊買海賣磁、辮租達(dá)賃座、芒房禍地勢產(chǎn)況的登抵突押桂貸眼款犬，暴以業(yè)及楚由刷此古而撈形色成花的切房姨地哄產(chǎn)剪市游場炊。黨房巴地番產(chǎn)演業(yè)泄屬拼于份第棚三季產(chǎn)星業(yè)伏第慣一沃產(chǎn)啊業(yè)永：房農(nóng)訓(xùn)業(yè)慧第搜二云產(chǎn)惡業(yè)風(fēng)：領(lǐng)工們業(yè)漠、賊建鈔筑愉業(yè)街第永三景產(chǎn)蹄業(yè)坦：解服汁務(wù)金業(yè)市場層次一級市場二級市場三級市場市場主體國家或地方政策各房地產(chǎn)公司用房市場特點壟斷競爭型競爭型競爭型經(jīng)營內(nèi)容總體規(guī)劃設(shè)計用途，征地拆遷，招投標(biāo)底價。綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營方式有限期拍賣，招標(biāo)或逐年收取土地使用權(quán)。出賣或出租已開發(fā)的土地或連同其建筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物價格決定壟斷價格(資源、價格、所有權(quán)價格)價值價格剩余年限的轉(zhuǎn)讓勉區(qū)瓦位繪：忙是桿指診某辭一辨特孤定飄地禮塊輕的科地紡理擋位確置懸和瞎經(jīng)撓濟攀空槳間居位莫置康及旅與念其抱相鳴鄰越地命塊陸的買相鄙互茄關(guān)蝕系誦，卸通恒俗幕上蚊說得就食是性地壽塊畜。袖區(qū)曬位雞選管擇蓄的昆意招義灰：偉開讓發(fā)經(jīng)商攔選階擇宏好堤的愉區(qū)闊位兩增那加喬邊伴際嗽效孫益境，誤投各資標(biāo)者先要太選趴保廚值影增齒值樂的法區(qū)慨位羽，它置雪業(yè)港者塞需任要脫生睬活臂上途的碧便色利悉和哄周秩邊除配狡套蛙的慶成左熟掛。殲影非響組區(qū)暢位噸價磚值捎的收因飽素菌：削1疲.啄自妄然利環(huán)慮境峰；候2奉.包交蠻通腥、拐通捧訊親；木3煌.邊生節(jié)活羅、狀生面產(chǎn)病、滲服慈務(wù)銷；能4舊.且人鹿口偷經(jīng)捎濟墊的列聚款集嬌因挪素電。少(居一羊)眉煉縮房燭屋夜建做筑恥學(xué)渠建姻筑牌分叼類籠按屋建歸筑眨層柱數(shù)錄分倡類劈低串層自建葡筑春：穿1睬－額2核層警的魔建片筑肺多圓層判建籍筑晨：去3家－劈6歌層爸的串建酒筑嶄高朽層傘建數(shù)筑冷：翼中店國礎(chǔ)9話5西年嶄的鉆規(guī)飽定敢為做1強0久層稅和鉤1待0醫(yī)層竿以灘上粥的滋房霧屋旅建梁筑川以浸及蹄建刊筑卷高償度濃超閣過蛛2虜4稠米廈的什公櫻共蕩建愧筑歇。鏈1瞞9雨7左2即年洲國梨際蝶建旗筑區(qū)會退議盜將唐高吩層梅建澤筑掠劃障分將為案：監(jiān)低共高惡層繁建損筑棵：揉為能9慢－配1消6腎層房，醫(yī)最裙高虎5晴0攔米辜；遍中姻高偏層槍建疑筑擁：貢為姥1進7萄－藍(lán)2路5威層導(dǎo)，堆最丑高燙7對5鴉米回；烤高調(diào)高鹿層調(diào)建諸筑杰：賠為渠2撒6敏－說4畢0負(fù)層傷，虎最缺高同1螺0慈0況米多；茂超甚高獅層樸建趕筑睡：屆為判4不0希層兩以搏上茶，欄高肢于舍1黎0科0恨米欺。擦(澤2毯)你蹄縱建竟筑溝模中數(shù)洋趨裹3拖0賓0萌M序M塞的抽倍累數(shù)腿，志現(xiàn)堪在不全炒框旋架盲可那稍簡有藏改冤動役。積2構(gòu)．汽基伍礎(chǔ)市(全1存)云支仗承此建棄筑頑物哥重鴉量公的挽土式層霜叫羊地帽基鋼。盞(生2度)虛基先礎(chǔ)燕：疤是泛建漠筑以物性最貫下鴨部景的訴承捏重既構(gòu)霸件松，減其盯作謙用料是益承仆受拋建竭筑撇物晉的誦全爽部獅荷豬載赤，品并鉤將晃這判些匹荷港載糊傳攔給持地劫基混。套(框3認(rèn))勤樁吹柱竿一束般只采顧用恭鋼犯筋以混撞凝防土加柱胞。尤分廊為車：疾（冊1評）債預(yù)掉制論柱咽先責(zé)把憑柱涉預(yù)黨制羊好玉，踏然宜后這用歇打翼樁凍機絨打機入喪地打基僻土兔層良中燒。毅（鞏2星）燦灌紅注阻樁請是唐直使接嫩在卸所它設(shè)代計奇的乓樁棋位愿上德開只圓川型膛孔葛，秩然走后鳴在他孔攏內(nèi)鄉(xiāng)加潛放售鋼錘筋求骨銜架走，凳澆騾灌墨混絞凝餓土愁而意成鉤。亡（眨3者）紙爆易擴備樁涂3喜.嶺墻要或登柱淘債掃黨惑是莊建部筑諒物蜓的毀承聞重守構(gòu)脈件伯和賺維民護蹈構(gòu)咸件妻。掘破惹母闖山終墻芳、妄外磨墻易、梯內(nèi)貫墻役、尋縱偷墻說、糾橫替墻此、醬外勿縱康墻鍛、國內(nèi)撥縱斬墻漏。歇貨雙磚漢：習(xí)5妙3尊x傾1謠1斜5怪x培2當(dāng)4調(diào)0仗4獸．的昨甲樓杰板法層弦與物地知面武含欣(線1做)斃樓龍板邀是或水階平慈方訂向肝的沫承重重障構(gòu)膚件納，麻按鍵房拾間辛層內(nèi)高嚴(yán)將鳥整東幢暗樓務(wù)建澆筑黑物爽沿教水剛平縣方等向條分頑為撲若鐵干御層毛：虧樓評板筒承沖受勤家頃具付設(shè)渴備番和邁人促體河所赴荷浪載芝以突及慧本貸身拌的定自奴重雕，槳并廣將龍這摔些倚荷秋載其傳夠給叛墻鋒和邁柱抱，饑同注時恥對負(fù)墻柴體券起宏著擾水獨平封支崇撐隱的未作蒸用忍?？?社為原什定么稻磚羅混立結(jié)晨構(gòu)飽不叔能南隨慚意舍打分墻直，耽而撫框似架逃結(jié)亮構(gòu)貫無蟲墻堅)喬盈亡(董2撞)隱鋼狂筋扯混廊凝憂土柜樓遺板假構(gòu)完造治。趁緣冤易療現(xiàn)五澆姻式面、信裝廚配印式醒、泊裝葡配寬整域體君式四?？?借．欠樓勉梯及(破電比梯顏)迅(持1障)拜是做樓惜房誕建胞筑遭的詳垂幸直誕交蕉通識設(shè)籍施講。狀(有2磁)漫電插梯訓(xùn)通而常夾由申轎慌廂跑(贈電折梯刃廂僅)貍、確電東梯耕井美道兇及及運匆載代設(shè)蔽備竭三蛇部庸分齡組君成竭。糧(應(yīng)3沿)摸井壽道只采禿用烏現(xiàn)錘澆劉混技凝北土劑結(jié)逐構(gòu)辦。糾6膠．終屋旺頂柳平喉屋勁頂構(gòu)（窯坡還度鵲5弱％擦，套通騰常稿2顏％價-蕩3恐％霸）舟、敲坡霞屋癢頂僻（爺大鏡于偽1晃0晃％毫）折和冊其夜它厚形著式削三娛類待作怨用朗：方防駐水湯、躺結(jié)良構(gòu)娛、躲保見溫訓(xùn)、仔隔巷熱序、墊建攀筑凝藝虧術(shù)權(quán)要委求鎖。價7絹．婆房受屋冤的持組役成恩部酷分鹽：革基碎礎(chǔ)陰、怠墻競體張(撕梁夾和釘柱塞)素、迎樓泰地嚷面樂、怒屋棵頂零、哀樓錯梯山、檔門鄉(xiāng)窗向、喉臺笑階僚、敘坡垂道調(diào)、饞陽隙臺巖、歇雨語蓬奶、帽散捏水象。存8年．顏墻園體融結(jié)艙構(gòu)繞的蘆幾憐個顆部序分生：納防祝潮子層郵、硬過墓梁螺、逢圈浸梁豎、性勒夫腳利9平．剝房拋屋析的伯結(jié)訂構(gòu)榜(瞇以老承禽重垮方藝式廁劃拆分道)傭：粱磚緣混槽結(jié)揭構(gòu)椒、武鋼驢筋咱混棵凝怎土冠結(jié)召構(gòu)鼠、吹鋼銅結(jié)毀構(gòu)奇、恩框摘剪箱結(jié)珍構(gòu)駁(男二婆)臟線竟建餐筑隸制識圖阿、詠識括圖問1芝．微施拼工抽總何說夏明再及爭建桿筑張總己平映面宅圖步2站．你建按筑蘇平鉤面陣圖蒜3慨。賄建誤筑辱立拌面首圖餅4稅．撿建菊筑京剖摔面格圖舉5反．穴尺蝴寸仁標(biāo)赴準(zhǔn)吵(惹三來)合憐聚面圾積躁計咬算禍(孤四吸)窄節(jié)圓施峽工闖進如度萬1刪．柜打艦樁損廁祝試?yán)鐦敦傉{(diào)諷章江臭慚設(shè)趣計西紐盾坐竄僚遺夫打埋樁攝饑延階澇界余略跑品樁買（秘驗災(zāi)樁填）剪額麥壇甜松挖甲樁眠頭型在能觀剃屠立承抓臺雨猶某禍祥現(xiàn)玩密出舞地態(tài)面丈樓嗓層療進滑度胖：獻(xiàn)一世星渴期歪一篩層不結(jié)校構(gòu)互封將頂濃交巴付咳驗馬收智合龍格薄分證單獲體賴合轟格假和始整牽體慢合季格惠。磨鵲(膝五繞)蛋建況材敢設(shè)秧備別少冤隆強六協(xié)、而房累產(chǎn)晌知辱識極問察答遣商賄品廁房預(yù)主尾要鞠是占指尊由躲各黎房凝地怠產(chǎn)挽公六司恩投名資郊建糧設(shè)金，掏以紫贏御利島為暗目順的構(gòu)，蛇按射市惕場甲規(guī)承律醉經(jīng)遭營綁的高房挎屋證。玩它茂有該別飾于耕各疊地坑方波政和府爆為指解襪決有住蛾房口困劃難各，繡實慢施住“菊安臂居貍工法程覽”享而遇建妄造狐的僚“埋安保居鄰房勁”系、粱“姿解幕困覽房緒”渾、匪“鑰解懂危發(fā)房他”嚇。升房啄地煮產(chǎn)生商撐在洲銷睡售悟商章品僅房斧時喊應(yīng)真具江備禿“刑七陳證釋”盲：市即白《靠國蘇有庭土采地戀使譯用陳證雙》取、蹲《異建糕筑洗用濟地暑規(guī)殘劃陣許允可朵證葬》色、蒸《昏建巷筑剃工娘程刊規(guī)役劃凍許坡可表證吉》屬、況《冬建鹽筑復(fù)工以程烏施俯工廣許修可研證圓》幼、找《糧商列品假房藏預(yù)療售頸許感可趣證稈》巴或喂《義商挺品掏房酷銷規(guī)售繞許紫可曉證玩》那、駕《弱住獎?wù)O質(zhì)畏量循保午證船書襖》愿和許《砍住醒宅呼使激用框說溉明刑書榴》貫。更住頂宅晌的壩結(jié)課構(gòu)掉主墳要布有標(biāo)那略些飄形拴式漸？絡(luò)商駁品陳住促宅蝶的料結(jié)怠構(gòu)添形掉式刪主聽要得是擁以泰其栽承帽重酬結(jié)柄構(gòu)星所場用閘的雙材專料需來健劃塊分占，仆一勁般嶄可裳以劇分自為軋：甚強線“衣磚貝混抵結(jié)絮構(gòu)啄、弦磚娛木梳結(jié)歪構(gòu)五和收鋼傳筋伏混購凝塑土買結(jié)蓄構(gòu)伴”凡，偉三廊種球形警式慰情法況薦如禮下撤：趣關(guān)輪(維1欲)箱磚桿混尚結(jié)繼構(gòu)霜住請宅厲：衣磚流混遲結(jié)抓構(gòu)分是拼指隨建傍筑霧物倚中斬豎弦向技承捎重備結(jié)波構(gòu)周的工墻溫、委柱貸等擺采些用綿磚縣或園砌喚塊榴砌關(guān)筑塔，艇柱遠(yuǎn)、據(jù)梁護、臉樓芒板仙、受屋薄面來板循、唉桁幅架詞等撐采套用巾鋼抬筋蛾混學(xué)凝寺土俘結(jié)盡構(gòu)齒。評通嫁俗棋地狐講晌，叉磚培混耽結(jié)屆構(gòu)屑是蔑以初小也部孝分滔鋼肚筋饞混勉凝侵土尤及得大紫部維分存磚丟墻謙承身重憂的復(fù)結(jié)鉗構(gòu)封。商(律2瞇)政磚頌?zāi)緞┙Y(jié)榜構(gòu)解住映宅妥：穿磚底木珠結(jié)組構(gòu)主住毒宅龜是倘指版建夫筑綁物辰中襲承戶重盜結(jié)濟構(gòu)交的驅(qū)墻秋、秋柱題采托用街磚辰砌轟筑底或胡砌看塊瘋砌旅筑登，甘樓粘板夠結(jié)葡構(gòu)總、譯屋紐架研用述木隨結(jié)呆構(gòu)借而限共難同央構(gòu)溜筑伐成裹的吊房仆屋款。箱(走3嚼)頂鋼鍛筋榆混漸凝統(tǒng)土聯(lián)結(jié)歷構(gòu)榆住燥宅甚：略鋼五筋增混繞凝杜土項結(jié)腔構(gòu)娛住頭宅外是譽指窮房令屋楚的熔主伐要敏承濟重黃結(jié)逢構(gòu)沙如航柱披、訊梁針、貫板絹、瓦樓桑梯羊、往屋跑蓋渡用幫鋼抽筋臭混啞凝錘土親制挑作茫，飄墻撫用咽磚凳或駕其擾他俗材甜料債填執(zhí)充役。線這咬種艷結(jié)歷構(gòu)烤抗隸震趙性寄能辭好狀，爹整青體恭性絮強得，忍抗帖腐濤蝕欺耐寒火喘能寺力圣強瑞，浴經(jīng)默久灑耐梳用忙·襪什桃么年是滑使色用葬率釋，堵什演么演是鼠實貍用烤率朽？龜住嘉宅球套騎內(nèi)渣凈摧面惱積川即璃使繁用全面皇積攝和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)熇У纻?、徑貯桐水覆池貌等液構(gòu)艘筑碼物類。運(感4柄)雖沒齊有思圍乏護仙結(jié)都構(gòu)經(jīng)的川屋巨頂醬水扛箱輔間值。棟(辨5坑)舌層侵高盯在墳2粒.幟2模米樂以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量汁算。十種情況不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)一—一《房產(chǎn)測量規(guī)范》，十種情況下建筑面積不計算。10種情況包括：1.2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；3.房屋之間無上蓋的架空通廊；4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺、建筑物的空間安置箱、罐的平臺；騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；活動簡易房屋；與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫；據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為±1.4。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度和綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運動場地等。商品房銷售面積如何計算按照＜北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定＞：商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和．即商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和．一、建筑面積的計算方法：①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算2.套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：（1）共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：1.電梯井，樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟建筑服務(wù)的公共實施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：（1）作為獨立使用空間租，售的地下室，車棚等。（2）作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積—各套套內(nèi)建筑面積之和—己作為獨立使用空間租，售的地下室，車棚，人防工程地下室。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積（1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)）什么叫房屋的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)包括什么？房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售、出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該房屋所在整棟樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介結(jié)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。什么是樓盤均價？“均價”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。“均價”，到底是什么樣的一個價格？“均價”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。什么是房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、坐落、坐標(biāo)、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積、明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)?！安糠之a(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配?！安糠之a(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。什么是印花稅？購房者如何納稅？印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。1、征收范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補繳。2、稅率利計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額×適用稅率。3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈與政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務(wù)人員進行納稅檢查。對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證在粘貼印花稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。什么是契稅？購房者如何納稅？契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%、5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。什么是公共維修基金？公共維修基金如何交納？公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購房人按成本價基價的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。/收入證明是否必須由正規(guī)單位出具？貸款銀行只需提供您現(xiàn)就職單位經(jīng)年檢的有效企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，及該單位為您出具的您個人收入證，而不存在必須在正規(guī)單位工作和非正規(guī)單位工作的區(qū)分。什么是“轉(zhuǎn)按揭”？“轉(zhuǎn)按揭”的實質(zhì)就是個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款?！稗D(zhuǎn)按揭”的實質(zhì)是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。也就是說購房人在未還清貸款時，可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請二手房貸款。購房者也可以在收入低、償還能力不足時購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強后，將第一套房轉(zhuǎn)賣給他人，再購買條件較好的住房。發(fā)生“轉(zhuǎn)按揭”情況主要有兩種：一種是借款人無力償還貸款，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移由銀行進行處置所發(fā)生的貸款主體的變更；另一種則是由房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化，使貸款主體也發(fā)生改變。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”變更抵押物稱為“換按”。如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”？目前，個人住房轉(zhuǎn)按揭一般是發(fā)生在同一銀行之間，其中，中國工行北京市分行“轉(zhuǎn)按揭”操作具體程序為：首先是銀行將重新審核“按揭房”的合法性，并按照新買主的收入，情況，重新審核新買主也就是新的借款人的還款能力，并確定新買主的貸款金額、期限和利率。其次是銀行核實新的保證人資格或落實新的抵押物。第三，新買主經(jīng)審核合格后，如果轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理，那么新買主可與開發(fā)商簽訂新的購房合同；如果房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理，那么新舊買主可直接簽訂購房合同。第四，如果新買主用新購置的房產(chǎn)作抵押，則須重新為抵押物辦理保險。第五，銀行與新買主就新的貸款金額和抵押物重新簽訂借款合同、保證合同、抵押合同，辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放貸款。同時，終止原借款合同，收回原貸款，撤消原抵押登記手續(xù)?！稗D(zhuǎn)按揭”時需要注意些什么？購房者在辦理“轉(zhuǎn)按揭”時，由于按揭貸款購買的商品房已經(jīng)在房管部門設(shè)定抵押，所以當(dāng)發(fā)生二次轉(zhuǎn)讓時，首先需要征得抵押權(quán)人銀行的同意；其次，在完成第二次交易后，銀行發(fā)放貸款與房屋產(chǎn)權(quán)過戶之間存在時間差，銀行在辦理轉(zhuǎn)按揭的過程中存在一定風(fēng)險。另外，借款人申請個人住房“加按揭”貸款時，該借款人在工商銀行辦理的個人住房貸款時間應(yīng)超過1年，且有穩(wěn)定的收入來源，能夠按期償還貸款本息。抵押物必須為現(xiàn)房，并且借款人對抵押房產(chǎn)具有合法、完全的產(chǎn)權(quán)。此外，如果原貸款有連續(xù)兩次(含)以上違約記錄，那么該借款人將不能再申請加按揭貸款。另外，借款人所能獲得的個人住房加按揭貸款額度加上原貸款余額之和，不能超過原住房購置金額或評估價值的70%，商用房不超過50%。未取得產(chǎn)權(quán)證如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”？如果購房人還未還清購房貸款，并且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前，那么需要辦理再轉(zhuǎn)讓時，該購房人需要與開發(fā)商之間簽署中止買賣合同的協(xié)議，由新的購房人與開發(fā)商簽署新的買賣合同，同時銀行對新的購房人資信進行審查后，由貸款銀行與新購房人簽署新抵押借款合同，同時中止您與貸款銀行之間的抵押借款合同。辦理了按揭貸款的住房能否拿到房屋產(chǎn)權(quán)證？按揭貸款只是購房方式的一種，并不影響購房者所購買房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理，只是在取得產(chǎn)權(quán)證后，需要與貸款銀行辦理他項權(quán)證，在他項權(quán)證辦理完畢后由貸款銀行收取，該房屋產(chǎn)權(quán)證取得后由業(yè)主自己收取。房屋的居住時間有無年限限制？一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但對于該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用權(quán)證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回，業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。什么是復(fù)式住宅？復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。雖然復(fù)式住宅在設(shè)計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但這種精巧實用的住宅類型，由于經(jīng)濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然會成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。什么是公有住宅？公有住宅，在我國也稱公產(chǎn)住房、國有住宅。它在指由國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。什么是躍層式住宅？躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計中，也開始得到推廣。什么是住宅輔助面積？輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式：通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同，現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。房屋的開間：是指房屋的寬度；房屋的進深：是指房屋的實際長度：房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度：房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。商品房建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比；建筑密度是指覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比；綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格；均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格；預(yù)售價；是指商品房預(yù)售價格。低層房：是指1至3層的樓房；小高層房：是指9至11層高以下的樓房；高層房：是指總高在12層以上的樓房。商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE：也叫連排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街連排而建的市民城區(qū)房屋。住宅建筑平面圖：是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖，通俗的講，就是將一幢住宅窗臺以上部分切掉，再將切面以下部分用直線和各種圖例、符號直接繪制在紙上，以直觀地表示住宅在設(shè)計和使用上的基本要求和特點。住宅的建筑平面圖一般比較詳細(xì)，通常采用較大的比例，如l：100、1：50，并標(biāo)出實際的詳細(xì)尺寸。也有的小比例住宅平面圖并不用專門的符號標(biāo)出內(nèi)部附置設(shè)備，這種圖是供設(shè)計建設(shè)施工人員使用的。一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上再描繪室內(nèi)應(yīng)配置家具的尺寸和空間位置，有的還用顏色加以區(qū)分顯示。注意，在平面圖上窗的開啟方式以及水、暖、煤氣立管的位置一般不表示。住宅建筑立面圖：是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側(cè)面的形狀圖，他表示的是住宅建筑物的外部形式，說明建筑物長、寬、高的尺寸，地面標(biāo)高，層頂?shù)男褪?，陽臺位置和形式，門窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設(shè)計形式，材料及施工方法等等。在繪制方法上一般用線條白描，也可添加明暗以示一定的立體感。住宅建筑剖面圖：是指按一定比例繪制的建筑物豎直(縱向)的剖視圖，即用一個假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向像劈木柴一樣縱向切開，切后的部分用圖線和符號來表示住宅樓層的數(shù)量，室內(nèi)立面的布置，樓板、地面、墻身、基礎(chǔ)等的位置和尺寸，有的還配有家具的縱剖面圖示符號。住宅建筑透視圖：表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實際所能看到的住宅建筑本身相類似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、空間布置、色彩和外部環(huán)境，一般都是在住宅設(shè)計和住宅銷售時使用。從高處俯視的透視圖又叫做“鳥瞰圖”或“俯視圖”。住宅透視圖一般要嚴(yán)格地按比例繪制，并進行繪制上的藝術(shù)加工，這種圖通常被稱為住宅建筑的表現(xiàn)圖。一幅繪制精美的住宅建筑表現(xiàn)圖就是一件藝術(shù)作品，具有很強的藝術(shù)感染力六、標(biāo)的方塊及現(xiàn)場操作公交路線：起止路點、線路名稱、各?？空军c名稱醫(yī)院：小門診部、專業(yè)醫(yī)院、綜合醫(yī)院；學(xué)校：幼兒園、小學(xué)、初中、中學(xué)、中專；銀行：最近銀行及主要銀行分布；菜場：菜場分布位置；超市、商場：小區(qū)周邊便利超市及大型超市；酒店：包括餐飲及住宿；娛樂場所：各類娛樂場所分布圖。標(biāo)的的目的是為了業(yè)務(wù)員了解社區(qū)周邊的生活機能，能熟練地為顧客介紹及解釋周遍環(huán)境。七、市場調(diào)查概述1、市調(diào)目的：通過市調(diào)了解本案周邊樓盤的分布及情況，掌握本案周邊環(huán)境、生活配套等設(shè)施，交通走向。了解競爭樓盤的優(yōu)略勢及銷售情況，做到知己知彼，百戰(zhàn)百勝。2、市調(diào)要求：每人調(diào)研所有規(guī)定樓盤，并收集資料，針對每個樓盤填寫市調(diào)報告，市調(diào)結(jié)束后攥寫有質(zhì)量的市調(diào)報告。3、市調(diào)報告內(nèi)容：*競爭樓盤的基本資料：O地理位置O發(fā)展商、行銷商O聯(lián)系電話O占地面積O商鋪總建筑面積O建筑樓層O工程進度O交房日期O價格范圍O銷售率O主力面積、主力房行、主力總值O綠化率OVIP會所O車位O物業(yè)管理費*競爭樓盤優(yōu)略勢分析內(nèi)容：O環(huán)境O規(guī)劃O房型O價格O建材O銷售去化分析O現(xiàn)場銷售模式4、市調(diào)操作細(xì)則：業(yè)務(wù)員每天按前一天布置的工作內(nèi)容對相應(yīng)競爭樓盤進行市室，回來后以書面形式匯總市調(diào)內(nèi)容，交專案檢查并布置第二天的市調(diào)內(nèi)容。八、金融知識、房地產(chǎn)政策（一）房地產(chǎn)金融：是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、消費而開展的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動。（二）房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)包括：各類住房儲蓄貸款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當(dāng)。（三）較早開展樓業(yè)務(wù)的銀行是中國人民建設(shè)銀行。（四）個人住房貸款是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)公司和購買者三方共同參加的買賣住房的融資業(yè)務(wù)活動，其主要內(nèi)容是購房者在銀行存入擬購住房一定比例的資金后，以所購住房（或“樓花”權(quán)益）作抵押，向銀行申請其余所需資金貸款，并分期還款，又稱“住房按揭貸款”、“個人購房抵押貸款”、“供樓業(yè)務(wù)”。（五）貸款的對象和條件1、貸款對象個人住房貸款的對象是具有完全民事能力的自然人2、貸款條件(1)是具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份證明。(2)是有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力。(3)是在貸款行開立存款賬戶(如已開立住房公積金專戶，公積金存款可與儲蓄存款余額合并計算)，存款余額不低于購買住房價格的一定比例(一般為30％)，并用于購房的首期付款，購房者享受住房補貼，則存款余額不低于購房價格中個人承擔(dān)部分的—定比例，并用于購房的首期付款。(4)是有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或是有足夠代償能力的單位個人作為借款擔(dān)保(5)具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合貸款行或其委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估價值。(6)是貸款行規(guī)定的其他條件。(六)貸款程序個人住房貸款的程序包括購房者從借款中請到歸還全部貸款的過程，主要包括貸款申請、條件審查、簽訂合同、發(fā)放貸款和貸款回收幾個步驟。1、貸款申請購房者先和已與銀行簽訂樓字按揭合作協(xié)議的樓盤發(fā)展商或賣樓房簽訂購房切、議(房地產(chǎn)定購書)，然后根據(jù)購房協(xié)議，在規(guī)定日期內(nèi)到指定銀行進行貸款申請，填寫《個人住房貸款申請表》，并向銀行提交如下文件。(1)身份證件(如居民身份證、戶口本或其他有效居留證件)；(2)有關(guān)個人收入和家庭收入狀況的證明，如已繳納個人所得稅或家庭財產(chǎn)稅的稅單近6個月銀行往來對賬單、存折和定期存款單以及有關(guān)投資收益的證明文件等；(3)符合規(guī)定的購買住房合同意向書、購房協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；(4)抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有關(guān)處分權(quán)人同意抵押；(5)保證人同意提供擔(dān)保人的承諾文件和保證人資信證明；(6)已支付訂金或首期購房款的收據(jù)；(7)申請住房公積金貸款時，尚需持有公積金管理部門出具的證明。2、條件審查貸款銀行在收到購房者的借款申請表及規(guī)定的文件后，將按銀行規(guī)定的工作程序進行調(diào)查、核驗，在此基礎(chǔ)上，提出貸與不貸，以及貸款金額、成數(shù)、期限、利率等初步的意見，在一定時間內(nèi)以書面的形式通知購房者。3、簽訂貸款合同如購房者的借款申請經(jīng)審查批準(zhǔn)后，購房者需在銀行確定日期會同開發(fā)商到約定地點簽訂《購房借款合同》、《擔(dān)保合同》、《抵押合同》、《質(zhì)押合同》和《付款授權(quán)書》等法律文件，與此同時需在貸款銀行指定的營業(yè)部(處)開立還款專用的居民儲蓄活期存款賬戶，并在戶內(nèi)保留足夠償還下期供款的存款余額。按揭辦法確定以后，按揭辦法確定以后，購房者應(yīng)及時與開發(fā)商簽訂正式的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》，如購房協(xié)議中約定的按結(jié)辦法與貸款銀行最終批準(zhǔn)的按揭辦法不同的，雙方須另行簽訂有關(guān)的補充協(xié)議。《購房借款協(xié)議》與《房地產(chǎn)預(yù)售協(xié)議》簽訂后，購房者還應(yīng)會同貸款銀行到房屋所在地的公正部門及房地產(chǎn)管理部門辦理公證和抵押登記手續(xù)。經(jīng)公證和核準(zhǔn)登記后，借款合同方才生效，受法律保護。4、貸款發(fā)放借款合同簽訂后，銀行即按合同規(guī)定向個人發(fā)放購房貸款。為保證貸款用途和資金安全，個人住房貸款不支付現(xiàn)金，由銀行連同首期付款一并轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶。5、貸款回收借款人必須嚴(yán)守合同，按期還款。根據(jù)規(guī)定，如購房者超過規(guī)定期限(如6個月)不還本付息或借款到起步還清全部所借款項，銀行有權(quán)要求擔(dān)保人代為償還或變賣抵押的房屋。（七）支付首期款回購擔(dān)保支付首期款回購擔(dān)保購房者房地產(chǎn)商銀行購房者房地產(chǎn)商銀行出售商品房（購房合同）出售商品房（購房合同）支付房價款（合作協(xié)議）還清本息后，歸還物業(yè)所有權(quán)（借貸合同）還清本息后，歸還物業(yè)所有權(quán)（借貸合同）進行住房儲存款和分期還款，轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權(quán)進行住房儲存款和分期還款，轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權(quán)(八)房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人和受押者都不能隨意處理房屋。與其它貸款相比，房地產(chǎn)抵押貸款具有以下特征：(1)是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來融通資金的貸款。(2)當(dāng)事人具有雙重關(guān)系。(3)抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜。(4)借貸雙方需簽訂抵押合同，保護雙方權(quán)利(5)涉及關(guān)系人及影響因素眾多。(九)個人住房貸款具體辦法1、數(shù)據(jù)：5年、10年、15年20年，一萬元年利率、月利率。2、1089元等內(nèi)含本與利。3、計算方法5、加保險費、公證等九、中國建設(shè)銀行個人商業(yè)用房貸款程序及條件l、貸款用途：支持個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買商業(yè)用房住房，目前其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個人商業(yè)用房貸款，即通常所稱“個人商業(yè)用房按揭貸款”。2、貸款對象：具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國人陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人；3、貸款條件：(1)須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；(3)有合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；(4)有所購商業(yè)用房全部價款或評估價值40%以上(含40%)的自籌資金，并保證用于支付所購商業(yè)用房的首付款；(5)能提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；(6)貸款行規(guī)定的其他條件。4、貸款額度：最高為所購商業(yè)用房銷售價格或評估價值(以兩者較低額為準(zhǔn))的60%；5、貸款期限：最長為10年，且不超過所購商業(yè)用房的剩余使用年限。6、貸款利率：按照中國人民銀行規(guī)定的相應(yīng)檔次貸款利率執(zhí)行，最高上浮幅度不超過l0%。各檔次基準(zhǔn)利率為(2002年2月21日起執(zhí)行)；貸款期限1年以下(含1年)的：貸款年利率為5.31%；貸款期限2至3年(含3年)的：貸款年利率為5.49%；貸款期限3至5年(含5年)的：貸款年利率為5.58％)；貸款期限5至10年(含l0年)的：貸款年利率為5.76％7、申請貸款應(yīng)提交的資料；（1）個人商用房借款申請表；（2）合法的身份證復(fù)印件（居民身份證、戶口本、軍官證、在中國大陸有居留權(quán)的境外國外自然人為護照、探親證、反鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件）；（3）經(jīng)辦行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明或其他償債能力證明資料；（4）合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議等；（5）抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單，權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明；(6)貸款行認(rèn)可的評估機構(gòu)出具的抵押物估價報告書；(7)保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；(8)建設(shè)銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬提供給貸款行質(zhì)押的有價證券；(9)借款人用于購買商業(yè)用房的自籌資金的有關(guān)證明；(10)如果借款人的配偶與其共同申請借款，借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況。并示結(jié)婚證和戶口簿等；（11）借款行規(guī)定的其他文件和資料。8、客戶貸款流程：同個人住房貸款。9、貸款額度、期限、利率、還款方式：a、貸款額住房最高不超過所購住房總價的80％，商業(yè)用房最高不超過所購住房總價的60％；b、貸款住房年限最K不得超過30年，商業(yè)住房最長不超過10年。10、目前合肥購買商品房相關(guān)稅費及產(chǎn)權(quán)辦理情況住宅商業(yè)用房收取單位契稅總價*2％總價*4％財政局房屋維修金總價*3％總價*3％房產(chǎn)局交易手續(xù)費3元／平方總價*0.5％房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)登記費80元／套0.5元／平方房產(chǎn)局權(quán)證工本費10元10元房產(chǎn)局十、銷售人員的素質(zhì)戒欺不能惡意貶低競爭樓盤銷售過程中應(yīng)始終使客戶保持一種沖動，且在其理性范圍之內(nèi)，讓客戶爆發(fā)那種無與倫比的狂愛。心存善意（可以熱誠，可以熱情。）和客戶交談時，應(yīng)有一種自信，拿出相當(dāng)?shù)挠職猓胱尶蛻粽J(rèn)可產(chǎn)品，首先自己要認(rèn)可產(chǎn)品，對自己的產(chǎn)品有百倍的信心。笑意寫在臉上，失意藏在心里。感情從心中產(chǎn)生，才不會留有痕跡。強烈的服務(wù)意識，以誠相待，設(shè)身處地的為客戶著想。期房靠描繪，現(xiàn)房憑感覺。3．優(yōu)秀銷售人員具備的五大特性：1）精力充沛異常2）充滿自信3）渴望金錢4）勤奮成性5）要有一種將困難和挫折當(dāng)成挑戰(zhàn)的心態(tài)。團隊精神：協(xié)助別人，有一天終被協(xié)助。永遠(yuǎn)保持一種想做事情的心態(tài)。4．優(yōu)秀銷售人員的必備條件1）同情心：能設(shè)身處地的為消費者著想2）自我驅(qū)動力：有迫切完成銷售過程的個人需求3）精力充沛，充滿自信，渴望成功，勤奮執(zhí)著，并有一種將挫折與困難當(dāng)成挑戰(zhàn)的心理狀態(tài)5.優(yōu)秀銷售人員必備的基本素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)售樓員自身素質(zhì)的高與低，服務(wù)技能和服務(wù)態(tài)度的好壞，是影響公司服務(wù)水準(zhǔn)的重要因素之一，因此，售樓人員在上崗之前，必須具備如下的專業(yè)知識。了解公司要充分了解公司的歷史狀況，服務(wù)理念以及公司未來發(fā)展方向等事項。了解房地產(chǎn)業(yè)與常用術(shù)語進入房地產(chǎn)業(yè)，不僅要對房地產(chǎn)業(yè)整體宏觀市場和微觀市場有所了解，還因?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢有所認(rèn)知，對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)知識不僅要知其然，還要知其所以然。了解顧客特性及其購買心理一般來說顧客購買心里動機有求實心理、求新心理、求名心理、求利心理、偏好心里、自尊心理、仿效心理、隱秘心理、疑慮心理、安全心理了解市場營銷相關(guān)的內(nèi)容樓盤銷售與一般商品銷售有著同質(zhì)性和差異性，不僅要掌握一般商品營銷的技巧及相關(guān)理念與概念，還要學(xué)習(xí)和鉆研房地產(chǎn)的產(chǎn)品策略、營銷渠道策略、促銷組合策略等知識。2)綜合能力 洞察能力房地產(chǎn)營銷過程是一個巧妙的自我推銷過程，在這個過程中，售樓員應(yīng)該采取主動態(tài)度與客戶溝通，在交談的過程中應(yīng)具備敏銳的職業(yè)洞察能力。語言運用能力，社交能力和良好的品質(zhì)。語言運用能力售樓員在接待客戶時，必須講究語言藝術(shù)，應(yīng)注意以下幾點：態(tài)度愛好，有誠意；要突出重點和要點；表達(dá)要恰當(dāng)，語氣要委婉；語調(diào)要柔和；要通俗易懂；要配合氣氛；不夸大其辭；要留有余地。社交能力交往使人感到愉快的能力處理異議爭端能力控制交往氛圍的能力良好的品質(zhì)從公司的角度，售樓人員必須具備如下條件：積極的工作態(tài)度；飽滿的工作熱情；良好的人際關(guān)系；善于與同事合作；熱誠可靠；獨立的工作能力；具有創(chuàng)造性；熱愛本職工作，不斷提高業(yè)務(wù)技能；充分了解樓盤知識；知道顧客真正需求；能夠顯現(xiàn)出發(fā)展商和樓盤的附加價值；達(dá)成業(yè)績目標(biāo)；服從管理人員領(lǐng)導(dǎo)；虛心向有經(jīng)驗的人學(xué)習(xí)；虛心接受批評；忠實與公司。銷售人員的任務(wù)與個人素質(zhì)、性格的關(guān)系銷售人員的任務(wù)銷售人員的任務(wù)有關(guān)個人的素質(zhì)和性格確定未來顧客需求創(chuàng)造力、機智、想象力、見聞廣博、分析技巧說明樓盤如何配合未來顧客需求語言能力、文字好、知識豐富、熱情獲得未來顧客的合約說服能力、機智、堅定、博識處理異議信心、知識、機智、體諒激烈競爭情形下的推銷持久、進去精神、信心每日清早計劃與催討余款之例行報告有條理、誠實、精細(xì)通過交談與服務(wù)引起顧客好感對人友善、態(tài)度良好、樂于助人、彬彬有禮銷售人員的素質(zhì)上進心洞察力忍耐心謙虛敏捷心積極性誠實易與親近責(zé)任感充沛的體力良好的記憶力自信心明朗的個性勤勉性具有愛心冷靜做事的干勁創(chuàng)造性參與的熱誠不屈的精神6．應(yīng)克服的痼疾售樓人員的任何一次接待都是一個系統(tǒng)的工程，任何細(xì)微處出現(xiàn)的問題都會影響到其他方面，而導(dǎo)致失敗或不完全成功，因此售樓員因好好檢討自己，避免長期不良的銷售方式所造成的痼疾。a、言談側(cè)重道理b、喜歡隨時反駁c、喜歡無重點d、言不由衷的恭維e、懶惰二、售樓員的定位與職責(zé)售樓員的定位企業(yè)形象的代言人信息的傳遞者顧客引導(dǎo)者、專業(yè)顧問將樓盤推薦給客戶的專家反饋信息的媒介信息收集者售樓員的工作職責(zé)與要求常規(guī)工作職責(zé)推廣公司形象；積極主動想客戶推薦公司的樓盤；按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指引，保持高水準(zhǔn)服務(wù)素質(zhì)；每月有銷售業(yè)績；保持服務(wù)臺及展場的清潔；及時反映客戶情況；準(zhǔn)時提交總結(jié)報告；培養(yǎng)市場意識，及時反映競爭對手及同類項目的發(fā)展動向；愛護銷售物料，包括工卡、工衣等不斷進行業(yè)務(wù)知識的自我補充與提高；服從公司的工作調(diào)配與安排；嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度；嚴(yán)格遵守行業(yè)保密制度。2）營業(yè)前準(zhǔn)備工作及售樓部日常工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)避免售樓部售樓處內(nèi)外保持光線充足，玻璃干凈空調(diào)操作正常，空氣流通銷售資料齊全，成列干凈整齊寫字臺和柜臺保持整潔展銷會及其他環(huán)節(jié)工作職責(zé)、要求十一、銷售現(xiàn)場基本流程接聽電話迎接客戶產(chǎn)品介紹購買洽談帶看現(xiàn)場暫未成交填寫客戶資料卡客戶追蹤成交收定10、定金補足11、換戶12、簽定和約13、退戶十二、案場接待程序及禮儀1、現(xiàn)場客戶接待案場無客戶時，業(yè)務(wù)員不得高聲喧嘩，同時，做好前一個客戶的業(yè)務(wù)日記，客戶檔案等。業(yè)務(wù)員除了總臺上可以坐外，其余坐在銷售桌上，不可以在售樓