商業(yè)物業(yè)早期介入管理規(guī)定

商業(yè)物業(yè)早期介入管理規(guī)定1目的總結(jié)早期物業(yè)接管，后期管理積累的經(jīng)驗、并從后期維護、使用及方便客戶的視角提出規(guī)劃設(shè)計要求，前瞻性地參預(yù)規(guī)劃設(shè)計，提高住宅產(chǎn)品的合用性以及降低后期物業(yè)維護成本與管理難度，避免重復(fù)性浮現(xiàn)規(guī)劃、設(shè)計、施工等問題和缺陷。2范圍合用于自持物業(yè)所有新建項目早期介入工作。3程序及內(nèi)容四物業(yè)組成工作小組；制定工作計劃；計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。各項技術(shù)經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平率先。6施工建設(shè)階段物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。程序與內(nèi)容成立介入小組，普通2-3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)公司項目工程部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。介入小組按照施工安裝進度現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)公司、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。實行填報早期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給物業(yè)公司工程部、地產(chǎn)公司施工管理部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并跟進所呈報問題解決情況設(shè)計要求及施工注意事項設(shè)備類類別1設(shè)備房標準：（開閉所'配電房'控制中電梯機房\水泵房、弱電泳池泵房）設(shè)備房通用標準：.小區(qū)設(shè)備房優(yōu)先考慮集中規(guī)劃設(shè)計，便于后期維護與管理；.設(shè)備房內(nèi)墻面土建裝飾基本要求：設(shè)備房名稱墻面要求地面要求頂棚要求水泵房1.8米高墻磚鋪設(shè),外墻施工墻面涂料工藝要求滿鋪防滑地磚外墻施工墻面涂料工藝要求電梯機房內(nèi)墻打磨，套白，涂料兩遍地面水泥收光，打磨，地坪漆打磨，套白，涂料兩遍?？刂浦行?.2米墻磚,外墻施工墻面涂料工藝要求地面素水泥收光，安裝防靜電地板外墻施工墻面涂料工藝要求配電室內(nèi)墻打磨，套白，涂料兩遍（涂料地面水泥收光，打外墻施工墻面涂料工藝要要求為白色）磨，地坪漆求（考慮早期設(shè)備房均在地卜室，飽和空氣在墻面凝結(jié)，如用內(nèi)墻施，藝及要求，基本上交付后墻面全部起皮發(fā)霉）。.照璀璨度合理，主要關(guān)注是否有照明死角，影響檢修，控制回路分維修及日常巡檢2回路控制，所有設(shè)備房應(yīng)配置應(yīng)急照明燈。.通風(fēng)良好，機房的溫度要求在40度以下，濕度在80%以下，電梯機房必須安裝空調(diào)設(shè)備及安裝時控器控制換氣扇強制對流降溫措施；.防鼠，門坎加身防鼠及小動物進行機房（圖度在50cm）,可米用抽插式擋板。.標識清晰明朗（名稱標識、狀態(tài)標識、流向標識、警示標識和參考標識）符合公司VI要求;.設(shè)備房內(nèi)應(yīng)設(shè)置維修所需的單相插座..設(shè)備房內(nèi)接地網(wǎng)要可靠，接地阻值不大于1歐姆，接地測試點清晰明了；應(yīng)首先考慮明裝接地帶。.防濕,注意相關(guān)的溫度適中（特殊是在設(shè)備房運行刖增加抽濕機抽濕）設(shè)備房屋面、門窗、門坎應(yīng)具備防水擋水功能；.增加設(shè)備房與控制中心之間內(nèi)線電話13.排污管道設(shè)計及施工時應(yīng)避開設(shè)備房控制設(shè)備等電器頂部穿行，如避免不了，必須增加有效防管道破裂的遮護設(shè)施；.機電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，特別設(shè)置在天臺、標準層和地下室（住宅的正下方）的機電設(shè)備。變配電房、發(fā)機電房、水泵房、鍋爐房、電梯機房等設(shè)備房應(yīng)預(yù)埋吊裝環(huán)或者安裝吊裝導(dǎo)軌，吊裝環(huán)或者吊裝導(dǎo)軌的安全系數(shù)按照設(shè)備分量的2倍考慮。.力口壓水泵房增加300W,220/220V隔離變壓器，用于清洗水箱時暫時增加照明，抽風(fēng)機使用（主要考慮清洗過程中水接觸較多，在水箱內(nèi)燈具照明安全用電，同時夏季的箱體內(nèi)的潮熱空氣強排，.變頻給水泵、消防泵、污水泵、鍋爐、過濾沙缸等涉及安全隱患和需定期停機檢修的設(shè)備應(yīng)至少按一主一備安裝設(shè)計。設(shè)備房特殊標準：1股巨絕緣墊（適合配電房、發(fā)機電房），橡膠絕緣墊厚度：低壓配電室4-6mm，高壓配^室10-12mm，寬度800-1000mm。.發(fā)機電房排煙的凈化環(huán)保水處理（適合發(fā)機電房）系統(tǒng)配置，降低排煙溫度和煙塵排放。.油桶與發(fā)機電房隔離（適合發(fā)機電房）；.控制中心應(yīng)設(shè)置獨立的配電回路、后備電源必須滿足4小時以上、地面采用防靜電地板、應(yīng)急燈、室內(nèi)有防潮處理等。2電梯介入設(shè)計選型時：.在對電梯進行選型時，轎門控制裝置最好選用觸板式一體化光柵，避免使用觸板帶光眼配置；.電梯五方對講功能并與控制中心值班人員進行通話；.轎箱監(jiān)控視頻及通話音頻線電梯廠家在生產(chǎn)中與隨行電纜一并制作完成；.轎廂內(nèi)轎廂風(fēng)扇要保證通風(fēng)良好，根據(jù)項目設(shè)計檔次考慮轎箱增加空調(diào)制冷；.電梯內(nèi)部配置半球攝像機及集中控制對講功能；（電源由控制中心集中輸出）.消防電梯底坑必須設(shè)置排水系統(tǒng)（必須是一主一備），容量為2.5立方米，普通電梯底坑應(yīng)設(shè)置排水孔，自然放坡至污水泵坑內(nèi)；.電梯機房采用隔音措施，電梯曳引機采取防震措施，避免噪音、震動影響毗鄰房屋客戶。.有機房電梯機房曳引機頂棚必須預(yù)留維修吊鉤，承分量至少大于曳引機總量的1.5倍。施工跟進時：.機房內(nèi)基座墻體提前處理；.鋼絲繩上的平層標識完好；.電梯井道內(nèi)土建水泥抹平；.在每層電梯口做高差為2-5mm的向電梯前室的放坡處理；防止電梯廳有水流向井道。.建議在施工時做好電梯公共使用部位做好防護，以免施工、裝修期間對設(shè)備的破壞；.電梯機房有設(shè)置通風(fēng)、降溫措施，預(yù)留安裝一個250mm*250mm百頁窗洞口；.跟進電梯機房內(nèi)安裝應(yīng)急燈一組；3供配電介入設(shè)計選型時：.室外公共景觀用電必須單獨計量，安裝計量表計；.各種配電箱（柜）鑰匙通用，口」考慮接管時統(tǒng)一更換。.設(shè)備要采取必要隔首減震措施，保證住戶不受影響；.專變房變壓器超局溫報警、發(fā)機電運行指小、市電顯小信號裝置引至控制中心；.配電房應(yīng)設(shè)置獨立的通風(fēng)系統(tǒng)，包括獨立的送風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)；盡量不用消防設(shè)備。.進設(shè)備房電纜橋架設(shè)備房頂部安裝，電纜溝孔洞封堵完整，具備防鼠和防水功能，.按項目特點必須配置發(fā)機電組時，其智能安防系統(tǒng)（周界防越系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、消防系統(tǒng)、公共設(shè)備（電梯、消防與監(jiān)控中心主機）、主要通道照明需要與發(fā)機電備用電源連接。非消防電源,需要與消防電源分設(shè)開關(guān)并保障在發(fā)生火災(zāi)時控制中心能夠斷開非消防電源,發(fā)機電單獨為消防設(shè)備供電。施工跟進時：.早期需重點考慮配電房抽風(fēng)及除潮問題。.穿地下室的電纜洞口應(yīng)進行反坡處理，同時進行封堵防止雨水倒灌。.多層、小圖層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補償柜容量可以按大廈設(shè)計標準系數(shù)配置節(jié)約投資。4發(fā)機電介入.強弱電井應(yīng)設(shè)置照明,開關(guān)在井道內(nèi)；弱電井內(nèi)需要設(shè)置檢修插座；.各電纜溝應(yīng)設(shè)置蓋板并有防鼠功能，配電柜底座應(yīng)與接地帶可靠焊接；.發(fā)機電下方設(shè)置廢潤滑油米集油槽或者有足夠空間放置油盆，便于更換潤滑油。.發(fā)機電設(shè)備房內(nèi)需要配置維修專用工具存放架。.發(fā)機電的自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有目動及手動轉(zhuǎn)換功能。.機油箱房間應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)機電應(yīng)配備同規(guī)格兩套蓄電池（一用一備），如果發(fā)機電沒有配備充電器模塊、需另配備浮充充電器；.發(fā)機電油箱的進油口設(shè)置在方便車輛進出并可裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸可直到地面的透氣彎管。.存放燃油的房間要裝置防爆開關(guān)和燈具,油桶正下方有足夠消防沙，用于發(fā)生泄露時吸收燃油。發(fā)機電房建議加之防爆燈和防爆開關(guān)。油桶和發(fā)機電之間應(yīng)采用金屬管道連接（2端可用耐油軟管，供油管和回油管2端設(shè)置閥門。.發(fā)機電排煙口應(yīng)對業(yè)主不產(chǎn)生影響，發(fā)機電房有防噪音措施。發(fā)機電排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補水裝置，有水位標識并具有水位限高措施，防止水倒灌進入發(fā)機電煙道。.發(fā)機電房設(shè)計水源和排水設(shè)施，發(fā)機電在停電時能自動啟動，機房送、排風(fēng)裝置在發(fā)機電停機后有延時（3分鐘）關(guān)閉功能.發(fā)機電房進風(fēng)口應(yīng)啟降噪措施，并安裝不繡鋼防蟲網(wǎng)。5:冰介入.發(fā)機電排煙通道與發(fā)機電之間米用軟連接，應(yīng)可拆卸進入檢修，排煙道如設(shè)施有轉(zhuǎn)彎和百頁窗等,可能造成風(fēng)壓超標，應(yīng)根據(jù)廠家數(shù)據(jù)增設(shè)軸流風(fēng)機。.發(fā)機電房應(yīng)設(shè)置二氧化碳自動滅火系統(tǒng)。.發(fā)機電基座應(yīng)與接地帶可靠焊接。.發(fā)機電排氣管應(yīng)采用金屬軟連接，有高溫隔離等防燙傷措施。設(shè)計選型時：.在設(shè)計時應(yīng)注意水泵的位置選址，避免水泵房內(nèi)的噪音擾民問題，建議在-2層或者請專業(yè)降噪減震廠家一并設(shè)計施工；.生活水箱安裝高低水位報警、將報警信號接入控制中心；水箱配置水位顯示管，；同樣地卜室及水泵房內(nèi)的污水坑采集坑必須增加高水位報警接入控制中心；.所有大廈（小區(qū)）地下室HP污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵，設(shè)備房、車庫污水池等高水位報警信號連接到監(jiān)控中心。.水泵機電的控制柜等電氣設(shè)備應(yīng)有防止水泵及管網(wǎng)漏水噴濺到配電柜上的措施。為了防止水泵房浸水后電器設(shè)備被浸泡，控制柜柜底安裝支架，柜體底部應(yīng)圖出成型地面20cm以上。水泵應(yīng)設(shè)置為自動啟動，泵房積水坑應(yīng)安裝局水位報警信號連到控制中心。5.小區(qū)內(nèi)水泵變頻器的選型建議使用同一品牌，便于日后維護和管理。.對于高層的天臺水池供水泵，建議其控制系統(tǒng)安裝變頻啟停裝置，使水泵在啟停時都能具有很好的線性調(diào)速功能,消除水錘現(xiàn)象及延長水泵機電的使用壽命。.優(yōu)先選用不銹鋼水泵，水泵在安裝時，出水口的止回閥與軟接中間最好用短管連接，短管上方要有放氣閥。.水泵變頻控制系統(tǒng)應(yīng)具備：a）PLC、變頻器運行過程浮現(xiàn)故障時，應(yīng)有故障代碼指示及故障記錄查閱。b）該系統(tǒng)在驀地斷電后又恢復(fù)正常供電時，該系統(tǒng)應(yīng)可以自動復(fù)位。c）根據(jù)現(xiàn)場實際情況，應(yīng)可以設(shè)置供水壓力的上限、下限。d）根據(jù)現(xiàn)場實際情況，應(yīng)可以設(shè)置每臺泵運行切換時間。e）設(shè)備在維修時，相應(yīng)的每臺泵應(yīng)能退出自動切換運行程序，并可復(fù)位。.泵房內(nèi)宜有檢修水泵的場地，檢修場地尺寸宜按水泵或者機電外形尺寸四周有不小于0.7m的通道確定。施工跟進時：.小區(qū)公共用水分區(qū)或者分使用功能必須單獨加表計量；.水泵基座四周應(yīng)設(shè)置排水溝至污水泵坑。.水泉房內(nèi)增加泄壓閥、增加主管泄水口（在標準層水管爆管后快速排水使用）.增加防水門坎30公分高、水泵房內(nèi)的配電柜高于30公分；6消入.生活水管表面應(yīng)刷綠色、污水管灰色、消防管紅色、噴淋管黃色。.排污泵口與出水管接口處應(yīng)安裝柔性活接,利于日后檢修、拆裝。.水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。.一次供水箱的排水管不小于80mm,地下室儲水池排水管不小于100mm,設(shè)置在水箱底部，水池底部應(yīng)有坡度。.地下儲水池應(yīng)分為兩部份，兩個水池的出水管用環(huán)管相連并設(shè)置相應(yīng)控制閥門；需清洗水池時關(guān)閉一個水池進行清洗，使用另一個水池。設(shè)計選型時：.消防、噴淋泵必須采用未端雙電源.防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨按單?；蛘甙礂澘刂疲诰o急情況卜能迅速將門禁置十常開狀態(tài)。.消防車道下的管道和暗溝應(yīng)能承受大型消防車的壓力。.煙感溫感等火災(zāi)自動報警系統(tǒng)報警信號直接反映到消防監(jiān)控中心。.消防水泵運行狀態(tài)信號、水箱溢流報警信號引至控制中心；.供消防車取水的天然水源和消防水池，應(yīng)設(shè)置消防車道。.消防車道寬度與凈高后導(dǎo)小于4m,盡端式消防車道應(yīng)設(shè)不小于12mxl2m的回車場。.當建造物的沿街部份長度超過150m或者總長度超過220m時，均應(yīng)設(shè)置穿過建造物的消防車道。4職責(zé)物業(yè)公司負責(zé)本管理規(guī)定的編制、修改和發(fā)布。物業(yè)公司負責(zé)指定專人負責(zé)新項目早期介入工作。早期介入負責(zé)人按照本管理規(guī)定在各個階段與地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計部、項目工程部進行對接、反饋;并跟蹤落實：據(jù)早期介入工作內(nèi)容、工作計劃，負責(zé)項目早期介入工作的現(xiàn)場進度、反饋及跟蹤；早期工程介入階段，每周定期與規(guī)劃設(shè)計部進行對接，負責(zé)施工設(shè)計階段相關(guān)設(shè)計圖紙及文件資料的采集，提交物業(yè)公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)進行審核，及時將相關(guān)建議及意見反饋至規(guī)劃設(shè)計部；負責(zé)對早期介入問題的采集、反饋，并負責(zé)與地產(chǎn)項目協(xié)調(diào)及問題跟蹤落實；參預(yù)項目服務(wù)品質(zhì)及早期介入現(xiàn)場的巡查，對結(jié)果進行跟蹤；項目施工階段，每周定期與施工管理部進行對接，全面熟悉項目工程方案設(shè)計、施工及建設(shè)情況，為項目整體后期的物業(yè)工程管理積累現(xiàn)場經(jīng)驗并適時介入；負責(zé)跟進項目施工進度，做好施工現(xiàn)場的旁站監(jiān)理工作；配合項目推動房屋分戶驗收、項目接管驗收不合格項目的整改，以及項目接管驗收技術(shù)支持和移交；根據(jù)需要配合地產(chǎn)公司相關(guān)建造、安裝的招標評標工作。具體要求詳見附件。9.9.室外消防給水可采用高壓、暫時高壓或者低壓給水系統(tǒng)，如項目在滾動開辟期間采用高壓或者暫時高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應(yīng)保證用水總量達到最大且水槍在任何建造物的最高處時，水槍的充實水柱仍不小于10m。.封閉式消防樓梯應(yīng)設(shè)置24小時常亮的照明燈。.消防控制室與安全控制中心合并設(shè)置。施工跟進時：.防煙門、天臺門、設(shè)備房門鑰匙通用；.疏散通道、安全出口暢通，并設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散標志；.消防、噴淋供水主泵及消防風(fēng)機設(shè)計為多線制，總線制，現(xiàn)場均可啟動；.在天臺設(shè)置試驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備和壓力檢測裝置。.消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜安裝停電運行裝置（備電），保證在停電狀態(tài)下，現(xiàn)場報警探頭正常運行；.噴淋系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置末端試水裝置，并有排水措施；.濕式報警閥或者水鈴應(yīng)設(shè)置在公共區(qū)域并采取隔離措施，以便水鈴動作時能及時聽到；.噴淋管網(wǎng)的水流指示器和信號閥之間的距離應(yīng)大于30cm;.消防箱支管應(yīng)設(shè)置單獨的閥門；消防供水分區(qū)高度應(yīng)小于80m;.消防控制柜應(yīng)可靠接地。7智能化介入.紅外線周界防越系統(tǒng)各防區(qū)應(yīng)有一定的重疊、兩路平行、并在接合處父織設(shè)置，消除翻越死角。主動紅外對射應(yīng)選用4光束以上的產(chǎn)品，對射距離應(yīng)控制在60米以內(nèi)為宜，減少誤報。紅外對射接收端具備輔助輸出觸點功能，以便加裝強光燈聯(lián)動功能。紅外對射的路線應(yīng)全部套管安裝，不得外露。.電視監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，重點布置在安全死角位置、廣場人群密集處、車場進出口和停車場車道，事故隱患多發(fā)地段、服務(wù)中心門口。.電視監(jiān)控錄相使用數(shù)碼硬盤的儲存方式，儲存介質(zhì)容量保證錄相保存時間至少不能小于30天。監(jiān)控攝像機應(yīng)選用帶有紅外補光功能或者照度為月光級產(chǎn)品。點臺、局）速球機立桿應(yīng)設(shè)置避雷針，攝像機分辨率要大于480線。.電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口，并可監(jiān)控到整個轎箱。.泳池周邊設(shè)計1—2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。.攝像監(jiān)控鏡頭、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、等電位連接、路線防雷和電源防雷措施，設(shè)計施工充分利用建造體綜合接地網(wǎng)，施工單位在工程移交時應(yīng)同時提交防雷接地測試報告。.設(shè)置門禁可視對講系統(tǒng)，控制中心能夠直接斷開各區(qū)域的門禁系統(tǒng)電源。.接通居家安防系統(tǒng)至控制中心。.電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)直接連通到控制中心；應(yīng)保證在停電后能正常使用。.緊急廣播或者背景音樂系統(tǒng)應(yīng)由分區(qū)輸出的功能，控制中心有監(jiān)聽音箱。.停車場管理道閘應(yīng)具備防砸車砸人功能，具備語音提小功能，道閘桿有夜間燈光警小，道閘停電后操作方便安全；出入口至少具備人工圖象對照功能，用于拍照的攝像機應(yīng)具備超寬動志或者強光抑制功能，可考慮閃光燈聯(lián)動閃光。讀卡機的位置應(yīng)考慮右轉(zhuǎn)彎車道刷卡的方便性。封閉式管理的無人值守道閘應(yīng)選用柵欄式道閘桿；.崗導(dǎo)玻璃應(yīng)設(shè)置太陽膜，以使夏大能正常使用電腦顯小器。.控制中心應(yīng)設(shè)置有可直撥外線的電話路線。.控制中心應(yīng)設(shè)置無線對講系統(tǒng),信號應(yīng)覆蓋除地下室以外的其他區(qū)域。8信號覆蓋設(shè)計選型時：1.協(xié)助地產(chǎn)公司開辟施工早期聯(lián)系挪移公司、聯(lián)通公司、電信信號的覆蓋（與對方進行洽談，確定后期覆蓋對我方橋架，井道新增配合要求），早期完成整體覆蓋方案；施工跟進時：1.在交付前完成相應(yīng)的信吾覆蓋，并簽定相關(guān)的用電，互惠付費協(xié)議等園林景觀類類別標準1綠化介入設(shè)計時：.綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭視野的影響。.住區(qū)與城市道路界面處、主干道兩側(cè)宜有大型樹木，便于隔音降噪、擋塵；住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上也應(yīng)種植圖大樹木，利于隔音。.住區(qū)內(nèi)道路如果有車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置非機動車道和人行道，并設(shè)置一定寬度的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活造成的影響。在挨近窗戶的停車位也設(shè)置綠化隔離帶。.設(shè)計時考慮花壇和草坪的排水措施，避免卜雨時花壇內(nèi)泥水向外滲出，造成路面積水及污染。.綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以常綠植物或者茂密期長，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。.綠化布局不宜遮擋住宅采光及機動車拐彎視角，影響機動車拐彎視角時需設(shè)置凸鏡。.園區(qū)圍墻周圍建議不種高大喬木、不栽已攀爬植物，以免成型后造成影響周界系統(tǒng)誤報警；施工時：.園區(qū)一些死角、陰暗角洛地面不要設(shè)計草坪，因為草坪不易成活，可改為硬鋪裝；.雨水管、空調(diào)水管不宜設(shè)計直排到草坪地面，因水流慣性沖擊使草坪爛木艮而死，可改為鋪設(shè)卵石；c?■?.地面停車場建議不宜鋪設(shè)草坪磚，草坪成活率低；.通向公共取水點、公共設(shè)施設(shè)備、配電箱等處的草坪內(nèi)要鋪設(shè)通路；.綠化用水需要單獨計量，每50米綠化帶有一個水點，綠化水點與保潔共用的，材質(zhì)建議是PP-R,直徑為DN20,出口都安裝鎖閉閥,取水點位置盡量要靠在路邊,不在路邊的一定要鋪裝踏步石,下方要連接排水井。.草坪燈燈座要稍高于地面，以防燈具底座被土壤腐蝕和綠化養(yǎng)護打草機施工損壞，給以后維修帶來方便；.建議樹下不要鋪草坪，會造成土表不透氣，對樹木和早坪生長都不利，米用機械男早時，樹下部份需要人工修男；建議樹下設(shè)有樹圈，樹圈內(nèi)鋪設(shè)草坪磚；.草坪、綠化帶（包括首層花園）內(nèi)種植土厚度建議不要少于30cm,種植土下避免存在建造垃圾；.選用的灌木建議選用生命力強、無刺、無毒、無異味、不生害蟲，避免業(yè)主受到傷害或者不滿意，建議種一些丁香、水蠟等；］成片種植綠籬時，里邊不要鋪設(shè)草坪，不易修剪；0.休閑通道應(yīng)高于周圍綠化4-5CM（草地），避免雨天或者綠化養(yǎng)護時泥土滲到路面，影響路面整潔，同時以防周邊草地被損壞；2水景11.樹木栽種時，懸?大樹木樹坑挖得不宜太淺，避免因風(fēng)雨天刮倒樹木，成活率低；.水景進水管道單獨安裝水表計量；.水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護費用。.因水景的維護成本軾.水系岸床應(yīng)設(shè)置警方.應(yīng)盡量少設(shè)計水下燈1.欣賞性小品材料應(yīng)包欣賞性小品在低于1.8高，項目多設(shè)置休閑、兒童娛樂設(shè)施和防護設(shè)施；如利用自然河道水系水梳,設(shè)計時應(yīng)充分考慮水管、電線管和E用金屬制品或者澆筑材料或者塑木等1米的部位建議盡可能不設(shè)計尖、刺、,少規(guī)劃水景；水景F書超過L5米，還應(yīng)酉電線的防水問題。電2復(fù)合材質(zhì)，不建議使戶利刃形狀，若設(shè)計需3量利用天然水系統(tǒng)已置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。金管盡量不要采用暗埋。目涂層構(gòu)件或者木質(zhì)材料。要應(yīng)考慮該部位避開道路或植手采取防護措3 園林小品3 園林小品.集休閑、欣賞為一體的亭樓等可供歇息區(qū)域，其頂面不建議選擇玻璃材料，以免后期維護清潔難度大且容易損壞傷人。.鐘樓等裝飾性設(shè)施設(shè)備應(yīng)選擇品質(zhì)有保證的，并易于維護和保養(yǎng)的通用產(chǎn)品。.廣場地面鋪裝應(yīng)使用毛面石材；.人行主出入口石材必須采取防滑措施；.小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。.人行道與機動車道接合部建議采用無障礙通道設(shè)計。.車輛出入主干道不應(yīng)該設(shè)雨、污水井（噪聲太大，業(yè)主投訴），如設(shè)置安裝重型井蓋；.電梯廳或者單元門出入口有高差時，應(yīng)設(shè)置無障礙通道和扶手。.道路設(shè)計上，應(yīng)考慮車輛行走的方便，盡量加大轉(zhuǎn)彎半徑，避免車輛時常壓草坪；.住區(qū)內(nèi)道路米用單循環(huán)車道，線型盡可能流暢，不要浮現(xiàn)生硬彎折。盡端式道路的長度不宜超過120m,并在盡端設(shè)不小于12mx12m的回車場。.人車混流路段合理設(shè)置減速標志和路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。.為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時應(yīng)有防撞措施及警示標識。.小區(qū)級道路及組團級道路的路面排水系統(tǒng)，采用淺V字型路面排水系統(tǒng)。宅間道與宅間步行道采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。.住區(qū)道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，將井蓋設(shè)計在機動車道中心位置。.住宅區(qū)內(nèi)道路如果考慮后期城市公共汽車及其它車輛通行,兩邊應(yīng)分別設(shè)置有非機動車道及人行道，并應(yīng)設(shè)置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活所造成的影響。.住宅區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)盡可能實行連通，區(qū)內(nèi)交通主干道盡量安排在四周，避免橫穿住區(qū)以造成對行人的干擾。1.根據(jù)人流、環(huán)境狀況，小區(qū)適當位置合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、電梯廳、樓層生活垃圾采集點、地下車庫主要出入口；方便投放，不影響附近住戶的生活。5.垃圾箱（桶）附近應(yīng)設(shè)置給水排水裝置，便于對以上設(shè)備進行清洗（一層外圍或者地卜室）。.高層住宅標準層宜設(shè)置保潔工具房，配置水源及排水設(shè)施,可容納生活垃圾采集桶。.宜考慮夏季風(fēng)影響，在小區(qū)僻靜地帶設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，大小標準為：5-7m3/100戶。垃圾轉(zhuǎn)運站應(yīng)設(shè)置給排水裝置，6垃圾采集地面鋪設(shè)廣場磚；內(nèi)墻面貼瓷磚；設(shè)置照明及卷簾門。.地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，半徑50米至少1個）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。.組團內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。.靠路邊20?30cm處，間距40m擺布應(yīng)設(shè)置綠化給水點。.組團內(nèi)每10個單元設(shè)置一個保潔取水點，設(shè)拖把池。綠化和保潔取水單獨加裝計量表。垃圾中轉(zhuǎn)站.考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置；.銷售沙盤應(yīng)示意垃圾中轉(zhuǎn)站位置；.垃圾中轉(zhuǎn)站通風(fēng)窗安裝鐵藝欄桿；.垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)設(shè)置給、排水、照明、插座等設(shè)施，便于日常清洗；.垃圾中轉(zhuǎn)站面積約在20至50平方米，根據(jù)小區(qū)的大小及戶數(shù)而定（地上）.地面應(yīng)鋪設(shè)廣場磚,內(nèi)墻面貼瓷磚,外墻設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與小區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。.垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留給排水裝置，地面應(yīng)鋪設(shè)成中間高兩邊低，便于定期清洗。要有2個門，一個門要面向小區(qū)外，便于環(huán)衛(wèi)車直接清理垃圾。垃圾中轉(zhuǎn)站周圍建議種植綠化植物。.位置選擇應(yīng)避免主要人流方向,且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響，建議設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置（最好設(shè)置在小區(qū)?的邊緣和城市道路的接口處，避免垃圾車進入小區(qū)影響居民生活）桶.小區(qū)內(nèi)垃圾桶的服務(wù)半徑,不宜超過50m,垃圾桶應(yīng)固定安裝設(shè)計。.商業(yè)區(qū)域根據(jù)商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)適當增設(shè)大容量垃圾桶，餐飲業(yè)垃圾應(yīng)該單獨處理。有衛(wèi)生醫(yī)療業(yè)的，嚴禁衛(wèi)生醫(yī)療垃圾混入生活垃圾，應(yīng)要求衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)專門處理。.垃圾桶的安放位置普通按1-3個單兀設(shè)置一組，盡量避免設(shè)于門棟正入口或者挨近住宅的位置。高層大廈每層需要設(shè)立垃圾桶，垃圾桶擺放位置地面、墻面需加貼瓷磚，以便清潔。.垃圾桶應(yīng)該選擇容量大，機構(gòu)簡單方便，維護量小的款式。垃圾桶蓋應(yīng)相對封閉，以防蚊蠅孳生并防止雨水進入。.垃圾桶設(shè)置應(yīng)按環(huán)保要求進行分類（標準層垃圾桶、大堂垃圾桶、外圍垃圾桶、地下室垃圾桶、垃圾桶位置的處理J交通停車類序號類別1車場系統(tǒng)規(guī)劃.中心城區(qū)最多不要超過兩個出入口；.大型小區(qū)考慮雙進雙出車場系統(tǒng)；.機動車車位配置建議滿足2:1的比例；2安全崗?fù)?商業(yè)區(qū)域的車場單獨.停車場要考慮預(yù)留1.小區(qū)主出入口崗的6.安全員崗?fù)の恢迷O(shè)置.在崗?fù)さ膩砣说怯浢涝O(shè)置，與園區(qū)的業(yè)主停車場分開。0%-20%的暫時及訪客機動車停放位宣W亭設(shè)計采用永久性建造，配置空調(diào)G應(yīng)便于對車行和人行的進出雙向監(jiān)控向設(shè)立一個外掛窗臺，上方設(shè)置雨搭L暫時停車位盡可曾E出入口要設(shè)有門庭/崗號1內(nèi)需有電源/1,并加設(shè)照明燈；名考慮在地面，以減少車場內(nèi);/未來”口e掛燈籠用）/頁設(shè)內(nèi)線電話路線；￡全事故。3地下室車庫f4.崗?fù)閷涌蛻舻拇翱?，窗臺需安裝石材窗臺板，干凈美觀。.為防止地下車庫滲漏；上面的防水層要滿足施工要求,增加排水設(shè)施集水坑；.車庫出入口需增加雨棚，防止雨雪天氣車輛打滑；.地下停車庫出入口必須增加排水溝兩條坡度正常（車庫上面及入車庫下面）.地下車庫應(yīng)設(shè)置清潔用取水點、清潔池、排水溝、排污池；.車庫入口設(shè)置智能卡、阻車桿、卷簾門裝置，車庫與上行單元本體樓道內(nèi)通道門設(shè)置門禁裝置；.停車場內(nèi)應(yīng)設(shè)置允足的燈光照明及攝像監(jiān)控裝置；.地下車庫車道轉(zhuǎn)彎半徑應(yīng)滿足錯車要求，避免車輛刮碰現(xiàn)象；.車庫水泥地面起塵、反沙現(xiàn)象比較普遍,為經(jīng)久耐用和易于清洗，對地面面層需要提局水泥標號或者采用其他耐磨材料、停車場專用地坪漆。5規(guī)劃設(shè)計階段圖紙要求及圖紙清單消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙 S那畝閱消防設(shè)備系統(tǒng)假丁圖紙需提供提供情況(1)消防噴淋頭系統(tǒng)施工圖紙未提供 (2)消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說明施工圖紙已/未提供(3)消防栓系統(tǒng)施工圖紙已/未提供(43防弱電施工圖紙已/未提供(5) 一氧化碳或者具他自動滅火系統(tǒng)技術(shù)說明及施工圖紙(6)消防監(jiān)控設(shè)備說明及施工圖紙已/未提供(7)檢收表已/未指共(8)維修及操作說明已/未提供(9)檢收記錄已/未提供給排水系統(tǒng)施工圖紙星初審閱給排水系統(tǒng)施T圖紙需棉供提供情況(1)給排水管道施工圖紙未提供 (2)給排水設(shè)備技術(shù)說明，位置及施工圖紙已/棉供(3)隔油井及化糞池位置及施工圖紙已/未提供(4)雨水管施工圖紙已/未提供(1)制冷機組設(shè)備，型號，供貨商名稱，技術(shù)說明施工圖紙 已/未提供(2)各水泵型號,技術(shù)說明及施工圖紙已/未提供(3)空調(diào)水管系統(tǒng)施工圖紙及說明已/未提供(4)冷水塔技術(shù)說明及施工圖紙已/未提供(5)空調(diào)系統(tǒng)操控技術(shù)說明已/未提供(6)空調(diào)水管理系統(tǒng)技術(shù)及設(shè)備說明已/未提供(7)送風(fēng)及排風(fēng)系統(tǒng)施工圖紙已/未提供(8)消防與空調(diào)聯(lián)動技術(shù)說明及施工圖紙已/未提供(9)檢收表已/未提供(10)維修及操作說明已/未提供(11)檢收記錄已/未提供配電系統(tǒng)施工圖紙里卵畝閱配電系統(tǒng)施工圖紙需提供提供情況 Sii (1)局低壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙已/未提供(2)高低壓設(shè)備型號，供貨商名稱及技術(shù)說明已侏提供(3)各層配電房及電表位置施工圖紙已/未搭共(4)空調(diào)配電位置圖柳共(5) 后備發(fā)機電技術(shù)說明，供貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙已閑1供(11)檢收記錄已/未提供煤氣系統(tǒng)施工圖紙明審閱煤氣系統(tǒng)施工圖紙雷棉供 提供情況(1)煤氣系統(tǒng)設(shè)計及施工圖紙已閑1供 (2)煤氣上管井排氣及探測設(shè)備技術(shù)說明及施工圖紙(如煤氣需從大廈室內(nèi)配管)已/槐供(3)檢收表未提供(4)維修及操作說明已/未提供(5)檢收記錄已/未提供保安巡邏系統(tǒng)早即宙閱保安巡邏系統(tǒng) 需提供提供情況(1)技術(shù)說明及供貨商型號已/未提供 (2)施工圖施已/未提供(3)檢收表已/未提供(4)維修及操作說明已/未提供(5)檢收記錄已/未提供對講機/傳呼機系統(tǒng) si周宙閱對講機/傳呼機系統(tǒng)需提供提供情況(1)設(shè)備，技術(shù)說明，供貨商名稱及型號已由供 (2> 志工用紙大廈電加系統(tǒng)/有線電視者提供提供情況備注11)設(shè)備