武漢市及青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(完整版)

#本季度批售面積相比2011年四季度有較大幅度的下降;此外，從批售面積與成交面積的比較來看，本季度批售面積小于銷售面積，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“供不應(yīng)求”的趨勢(shì)OOOOOOOOOO0dza8642o1x1x1x1x米平萬：位單青山片區(qū)2012年第一季度一手房成交米平/兀：位單f"OOOOOOOOOO0dza8642o1x1x1x1x米平萬：位單青山片區(qū)2012年第一季度一手房成交米平/兀：位單f"成交面積青山區(qū)劉12年第一季度一手房批售/■成交面謨□推售面謨■成交面謨2015105017.22015105017.215.58b.M6.76.27,66.32011^212011年Q22011年Q32011年Q42012W3.5住宅市場(chǎng)總結(jié)展望2012年一季度，雖然政策面依舊趨緊，但鑒于房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺，春節(jié)過后觀望積累的剛性自住需求開始積極入市，從而使得武漢樓市一季度2、3月份的成交量明顯增加，房?jī)r(jià)也開始顯現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。另一方面，春節(jié)過后新增批售面積的大增，也顯示開發(fā)商看好后市。從量?jī)r(jià)整體發(fā)展趨勢(shì)來看，樓市一季度走出了明顯的升勢(shì)。隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，政府再次加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度。展望后市，信貸政策、限購令等調(diào)控政策的出臺(tái)，可能會(huì)再次令整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，整體觀望的氛圍或會(huì)再次形成；其次，限購令的緊迫，會(huì)有效抑制需求，特別是投資、改善型購房需求，同時(shí)也會(huì)抑制一批購買力不強(qiáng)的首次置業(yè)需求。需求的壓制使得剛剛顯現(xiàn)出一定熱度的樓市將再次冷卻。相對(duì)成交量確定的下跌而言，房?jī)r(jià)近期大幅下跌的可能性依舊不大，由于一季度特別是3月份的銷售形勢(shì)一片大好，開發(fā)商回籠了不少資金，資金方面還是比較充裕，短期內(nèi)壓力不大，因而整體降價(jià)的意愿近期仍不會(huì)很強(qiáng)烈。隨著政策調(diào)控的繼續(xù)深入，成交量持續(xù)下跌的話，開發(fā)商或會(huì)迫于市場(chǎng)壓力降低房?jī)r(jià)。故短期房?jī)r(jià)松動(dòng)的可能性較小，但長(zhǎng)期房?jī)r(jià)還是有下調(diào)的壓力。3）對(duì)于未來政策的走向，則依舊會(huì)視市場(chǎng)的走勢(shì)所動(dòng)，特別是房?jī)r(jià)的走勢(shì)。由于當(dāng)前政策的調(diào)整目的很明確，就是短時(shí)期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)的上漲，擠出投資型購房的需求，通過抑制需求來調(diào)節(jié)長(zhǎng)期來的供需矛盾；對(duì)于長(zhǎng)期而言，加大土地供應(yīng)量以及加強(qiáng)保障房的建設(shè)，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及調(diào)整稅收制度譬如房產(chǎn)稅，依舊是未來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的常用手段。4.1供應(yīng)分析1）三季度商鋪新增供應(yīng)約25萬方，環(huán)比減少63%，同比則1.65倍增加2012年第一季度，全市商業(yè)新增供應(yīng)49.63萬方，僅占去年全年新增供應(yīng)的15%。從類別看，新增商業(yè)供應(yīng)中，專業(yè)市場(chǎng)約18.85萬方，占比38%;酒店/公寓類產(chǎn)品約5.53萬方，占比11%；商鋪（含底商、商業(yè)街、百貨等）約25.24萬方，占比51%。

不同商業(yè)類別新增供應(yīng)占比專業(yè)韋場(chǎng)不同商業(yè)類別新增供應(yīng)占比■酒底寓商鋪商鋪季度新增供應(yīng)面積從商鋪新增供應(yīng)走勢(shì)看，2012年第一季度，全市商鋪新增供應(yīng)25.24萬方，環(huán)比減少63%，同比則增加165%。受春節(jié)影響，一季度商鋪新增供應(yīng)量環(huán)比明顯萎縮。從月度供應(yīng)看，三季度新增商業(yè)供應(yīng)主要集中在1月、3月，兩個(gè)月新增供應(yīng)均超過11萬方。大武漢1911、黃陂廣場(chǎng)、中城國(guó)際等社區(qū)商業(yè)及住宅底商相繼推出，支撐市場(chǎng)整體供應(yīng)量。商鋪季度新增供應(yīng)面積2）黃陂、江漢、東湖高新三區(qū)為商鋪新增供應(yīng)主力，累計(jì)占比5成從區(qū)域分布看，黃陂、江漢、東湖高新三區(qū)商鋪新增供應(yīng)均超過4.5萬方，位居前三位，其中，黃陂區(qū)新增供應(yīng)5.7萬方，占比22.59%，居首位，黃陂廣場(chǎng)2.9萬方商

業(yè)、珩生領(lǐng)袖城1.28萬方底商成為區(qū)域新增供應(yīng)主力；其次為江漢區(qū)，新增供應(yīng)4.85萬方，占比19.21%，主要集中在大武漢1911、中華城、泛海國(guó)際居住區(qū)等社區(qū)商業(yè)或底商；東湖高新區(qū)新增供應(yīng)4.67萬方，占比18.57%，居第三。此外，江岸區(qū)商鋪新增供應(yīng)近4萬方，漢陽、武昌、洪山三區(qū)商鋪新增供應(yīng)在1.5萬方左右；其余區(qū)域新增供應(yīng)多不足3000m2o2012年第一季度各區(qū)域商鋪新增供應(yīng)占比0%5%10%15%20%25%陂漢新岸陽昌山口山南湖夏陂漢新岸陽昌山口山南湖夏黃江高江漢武洪晞青漢西江湖東19.21%18.57%15.60%6.25%6.15%573%3.31%0.90%0.61%0.54%0.54%4.2成交分析1）第一季度商業(yè)成交23.31萬方，環(huán)比減少23.41%2012年第一季度全市商業(yè)成交量為2426套/23.31萬方環(huán)比分別減少30.73%、23.41%;同比則分別增加16.69%、28%。從月度成交看，一季度月度成交呈上升趨勢(shì)，1月，受春節(jié)影響，商業(yè)成交面積7.04萬方，主要集中在黃陂廣場(chǎng)（2.73萬方）奧山世紀(jì)城（0.79萬方）等項(xiàng)目，其余項(xiàng)目商業(yè)成交均在2500m2以下；2月作為節(jié)后恢復(fù)期，同時(shí)也作為歷來的銷售淡季，商業(yè)整體成交量亦不高，約6.6萬方；進(jìn)入3月，市場(chǎng)推盤明顯活躍，成交亦放量，3月商業(yè)成交9.67萬方，僅低于去年7月、11月、12月成交量。

商業(yè)季度成交量走勢(shì)■套數(shù):套】?■■面積:萬方】16001400120016001400120010008006004002000商業(yè)月度成交量走勢(shì)■會(huì)數(shù)宀一■-面積2）東西湖、黃陂兩區(qū)成交面積高居前兩位從區(qū)域分布看，第一季度，東西湖區(qū)、黃陂區(qū)商業(yè)成交位居前兩位，其中，東西湖區(qū)成交4.72萬方，占比20.26%，位居首位，區(qū)域商業(yè)成交主力集中在萬國(guó)汽配高橋國(guó)際城項(xiàng)目，該項(xiàng)目一季度成交3.7萬方，占區(qū)域成交量的近8成份額；其次為黃陂區(qū)，該區(qū)一季度商業(yè)成交4.22萬方，占比18.09%，區(qū)域商業(yè)成交主力集中在黃陂廣場(chǎng)（2.77萬方）漢飛向上城、漢北康城、百隆東方城等項(xiàng)目。武昌、江夏、新洲三區(qū)商業(yè)成交量在2萬方左右；洪山、青山、江漢、東湖高新四區(qū)商業(yè)成交量在1.1-1.6萬方；其余區(qū)域商業(yè)成交量均不足8000m2o

從區(qū)域銷售金額排行看，武昌、青山兩區(qū)以價(jià)取勝，憑借全市第一、第二的區(qū)域均價(jià)，兩區(qū)域商業(yè)銷售金額高居前兩位；而黃陂區(qū)域則以量取勝，依靠全市第二的銷售，全區(qū)商業(yè)銷售金額位居第三位。2012年一季度區(qū)域商業(yè)成交面積占比0%5%10%15%20%25%■20.26%18.09%■20.26%18.09%區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)新區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)術(shù)區(qū)湖陂夏洲昌山山漢高岸甸口陽技南西黃江新武洪青江湖江蔡斫漢濟(jì)漢2012年一季度區(qū)域商業(yè)成交套數(shù)占比15%20%0%5%10%11.58%區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)新區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)術(shù)區(qū)湖夏洲15%20%0%5%10%11.58%區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)新區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)術(shù)區(qū)湖夏洲昌陂山山高漢甸口岸陽技南西江新武黃洪青湖江蔡研江漢濟(jì)漢東東經(jīng)16.08%20122012年一季度區(qū)域商業(yè)成交金額占比區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)醫(yī)區(qū)新區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)術(shù)區(qū)昌山陂漢山湖夏高岸洲口陽甸技南武青黃江洪西江湖江新斫漢蔡濟(jì)漢A矢經(jīng)4.3價(jià)格分析1)一季度均價(jià)11597元/肝，為2011年以來最低從商業(yè)季度均價(jià)走勢(shì)看,2012年第一季度均價(jià)為11597元/mJ同環(huán)比分別下降23.29%、30.28%，為五個(gè)季度以來最低，郊區(qū)商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)集中備案是拉低市場(chǎng)均價(jià)的主因。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第一季度銷售面積過萬的4個(gè)項(xiàng)目中，除奧山世紀(jì)城外，其余三個(gè)項(xiàng)目均位于郊區(qū)，成交均價(jià)均不足5000元/m,其中位居首位的萬國(guó)汽配高橋國(guó)際城項(xiàng)目均價(jià)不足2500元/m，而三個(gè)項(xiàng)目成交面積則占到全市成交量的32%。從月度走勢(shì)看，一季度各月均價(jià)均不足1.25萬元/m,1月均價(jià)僅高于去年5月，2、3月均價(jià)則創(chuàng)新低。

2）武昌、青山、經(jīng)濟(jì)技術(shù)三區(qū)均價(jià)過2萬第一季度，武昌、青山、經(jīng)濟(jì)技術(shù)三區(qū)均價(jià)過萬元血，其中，武昌區(qū)均價(jià)24360元/mJ居首位，區(qū)域內(nèi)海山金谷、漢飛又一城、武漢中央文化旅游區(qū)、福星惠譽(yù)國(guó)際城、南國(guó)南湖城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目為區(qū)域一季度成交主力這些項(xiàng)目均價(jià)均過2萬元，其中，武漢中央文化旅游區(qū)均價(jià)過5萬，南國(guó)首義廣場(chǎng)均價(jià)邊萬，整體支撐區(qū)域均價(jià)；其次為青山區(qū)，均價(jià)為21655元/m，青山區(qū)商業(yè)成交主力集中在奧山世紀(jì)城項(xiàng)目，該項(xiàng)目成交量占區(qū)域7成份額，均價(jià)過2.4萬元/mJ整體推高區(qū)域均價(jià)；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位居第三，均價(jià)為21494元何，該區(qū)一季度僅金太陽米蘭小鎮(zhèn)、經(jīng)開萬達(dá)廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目有商業(yè)成交，且兩項(xiàng)目均價(jià)均過2萬元，使得區(qū)域整體均價(jià)躋身前三甲。東湖高新、江漢、江岸、洪山四區(qū)均價(jià)在1.5-2萬元之間，其余區(qū)域均價(jià)均不足1.4萬元/m,其中郊區(qū)均價(jià)均不足8000元何。■12012年-)500011-季度區(qū)域商業(yè)成父均價(jià)排行1000015000200002500030000■Bill武昌區(qū)］青山區(qū)J經(jīng)濟(jì)技術(shù)］東湖冋新-|江漢區(qū)」江乍區(qū)洪山區(qū)］漢陽區(qū)全市

4.4商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)與展望332萬平方米的新增供應(yīng)完善武漢商鋪市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展、城市圈共同發(fā)展的大環(huán)境下，武漢華中區(qū)中心城市的地位日益凸顯，城市對(duì)外的吸引和輻射能力增強(qiáng)。頻繁的商務(wù)往來和中心商務(wù)區(qū)的營(yíng)商環(huán)境愈發(fā)成熟，推動(dòng)武漢商鋪市場(chǎng)的發(fā)展。預(yù)期未來五年武漢將有38個(gè)規(guī)模在3萬平方米以上的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)落成使用，總面積達(dá)至332萬平方米。供應(yīng)的密集將強(qiáng)化商圈的發(fā)展。未來五年（至2016年）優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)供應(yīng)主要仍以本地開發(fā)商為主，比例約為59%。以萬達(dá)、銀泰、綠地集團(tuán)為首的國(guó)內(nèi)企業(yè)進(jìn)駐勢(shì)頭較外資企業(yè)強(qiáng)勁，未來供應(yīng)占比達(dá)到29%（目前比例為17.5%）。未來五年后內(nèi)外資和本地開發(fā)商優(yōu)質(zhì)商29%（目前比例為17.5%）。未來五年后內(nèi)外資和本地開發(fā)商優(yōu)質(zhì)商占比53%從未來商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目商圈分布來看，在政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃指導(dǎo)下，武昌濱江商圈、王家灣商圈和街道口商圈三大商圈成為供應(yīng)的主力。三者總供應(yīng)38.8萬平方米，占總體供應(yīng)的41.8%。此外，光谷商圈、后湖商圈伴隨新興住宅區(qū)域的規(guī)劃和商業(yè)配套需求引導(dǎo)下也開始快速發(fā)展起來。未來供應(yīng)（2012年-2016年）萬亞方米8?O8?O未來五年，武廣、江漢路和徐東商圈依然是優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)顬榧械膮^(qū)域。其中，武廣商圈以81萬平方米的總存量始終占據(jù)著其武漢商圈龍頭老大的地位。然而，隨著城市功能不斷進(jìn)步、商圈配套的完善以及居民消費(fèi)習(xí)慣的改變，新興商圈例如武昌濱江、街道口和王家灣三大商圈成為后起之秀，并將給幾大傳統(tǒng)商圈帶來正面的沖擊。五、2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)研判1）預(yù)計(jì)2012年房?jī)r(jià)降幅在10%左右存量劇增、供應(yīng)不減、購房需求受壓制而成交不給力，這三大因素將導(dǎo)致武漢明年樓市的日子更加艱難。2）剛需產(chǎn)品仍占市場(chǎng)成交主流今年限購政策出臺(tái)后，以首置與首改為主的剛性需求產(chǎn)品，占全市住宅銷售的八成以上。這類產(chǎn)品均在120平方米以下，主要針對(duì)婚房與三口之家的換房需求。而多次改善以及高端產(chǎn)品中，豪宅、140平方米