武漢市養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

II2012級(jí)工程管理專(zhuān)業(yè)

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告題目：武漢市養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研扌報(bào)告小組：2012級(jí)工程管理專(zhuān)業(yè)第3小組組長(zhǎng)：楊紅小組成員：楊琦、王肖云、孫芳芳、蘇秦、王鑫、邱菊扌旨導(dǎo)教師：謝琦扌報(bào)告分?jǐn)?shù)：完成報(bào)告時(shí)間：2014年6月7日#第一部分調(diào)研技術(shù)說(shuō)明一、調(diào)研對(duì)象武漢市養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀二、調(diào)研目的調(diào)研武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀并作出總結(jié)，分析現(xiàn)狀面臨的主要問(wèn)題并為開(kāi)發(fā)商提出合理可行的建議。三、調(diào)研方法問(wèn)卷調(diào)查由于資金及身份限制，大部分資料的獲得都是以網(wǎng)絡(luò)為媒介四、人員分配早節(jié)章節(jié)負(fù)責(zé)人第部分楊紅（組長(zhǎng)）第二部分蘇秦第三部分王鑫第四部分王肖云第五部分楊紅第六部分楊紅第七部分楊琦、邱菊第八部分孫芳芳匯總定稿楊紅五、進(jìn)度安排11周確定調(diào)研主題12周完成問(wèn)卷調(diào)研部分12-14周各自完成各部分的調(diào)研14周完成初稿15-16周修改第二部分中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境調(diào)研一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）人均GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)近10年來(lái)，中國(guó)人均GDP年增長(zhǎng)進(jìn)度一直保持在10%以上，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測(cè)，2010?2020年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預(yù)計(jì)2030年左右中國(guó)人均GDP將達(dá)到8000美元，也就是說(shuō),中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將保持15?20年的快速發(fā)展。A均網(wǎng)笑兀A均網(wǎng)笑兀圖2-1中國(guó)人均GDP水平與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資占GDP比重的合理范圍在10%?14%，中國(guó)目前房地產(chǎn)投資水平處在較為合理的區(qū)間。由相關(guān)性計(jì)算可知，1986?2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與GDP的相關(guān)度高達(dá)0.974，與固定資產(chǎn)投資的相關(guān)度達(dá)到0.997，房地產(chǎn)投資與GDP的增長(zhǎng)有較高的關(guān)聯(lián)性。在未來(lái)中國(guó)GDP保持穩(wěn)步快速的增長(zhǎng)的同時(shí)，與GDP高度相關(guān)的房地產(chǎn)投資也將保持長(zhǎng)久的平穩(wěn)快速發(fā)展。（二）居民收入與支付能力逐年提高房?jī)r(jià)收入比，是國(guó)際通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)，是指住房?jī)r(jià)格與城市家庭年收入之比。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8?5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3?6倍之間。我國(guó)目前全國(guó)房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)15倍，上海、北京、深圳、廣州等地的房?jī)r(jià)收入比則超過(guò)50倍以上。房?jī)r(jià)收入比可以大致反映居民購(gòu)買(mǎi)住房的支付能力。

在正常居民收入增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)下，房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)平穩(wěn)變動(dòng)。通過(guò)圖2-1可以看出，中國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)五個(gè)階段特征：第一階段是1991?1993年，房?jī)r(jià)收入較快增長(zhǎng)并處于較高水平；第二階段是1994?1996年，1994年大幅下降后，進(jìn)入平穩(wěn)上升階段；第三階段是1997?2003年，1997年大幅提高后進(jìn)入較為平穩(wěn)階段；第四階段是2004?2006年，為快速上升階段。2004?2006年，每戶(hù)住房總價(jià)快速上升，而每戶(hù)家庭總收入的增速相對(duì)平穩(wěn)，二者的增速差迅速擴(kuò)大，結(jié)果導(dǎo)致了房?jī)r(jià)收入比的快速上升。2008?2009年平均房?jī)r(jià)收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可見(jiàn)降幅較為平緩。從國(guó)際比較來(lái)看，目前中國(guó)居民購(gòu)房能力要明顯低于國(guó)際水平。中國(guó)當(dāng)前的平均房?jī)r(jià)收入比是較低的，低于6.4?8.4的國(guó)際平均水平。JOfWHMJ3WW00元甸00卯-IfflMKJO5[KK)CIIM7I如0■爲(wèi)地產(chǎn)投資2CH1520OH—JOfWHMJ3WW00元甸00卯-IfflMKJO5[KK)CIIM7I如0■爲(wèi)地產(chǎn)投資2CH1520OH—H內(nèi)生嚴(yán)總"I彌2&O2年曲■纟杜茂同址壷產(chǎn)投資總毎tnoL60140I2CI100M414020-20M比f(wàn)flfe率：?宀卡別鹼悄端同累)——房地產(chǎn)St資伺比増理一間宦髓產(chǎn)段竟麗比増氏GDPH比劃?rùn)z圖2-2GDP與房地產(chǎn)發(fā)展吻合資料來(lái)源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒40D035003MW25Cfl200D1500I0CD500199040D035003MW25Cfl200D1500I0CD5001990]網(wǎng)119921K319951W6J997JTCSjmfl200]2OC2200J20CH2W52W>6200720082(MM性宅井輅爲(wèi)鐘收人比圖2-3中國(guó)住宅價(jià)格及房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)圖資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（三）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要市場(chǎng)，尤其是近些年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年，商品房銷(xiāo)售額43995億元，約占GDP的13%。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融市場(chǎng)的參與和支持促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。房地產(chǎn)業(yè)增加了社會(huì)財(cái)富。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民財(cái)富的主要構(gòu)成部分，是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，并帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)促進(jìn)或拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘蟹e累資金，改善城市的投資環(huán)境。城市是經(jīng)濟(jì)社會(huì)在空間上聚集的地區(qū)，在城市有限的土地上聚集了大量的財(cái)富。城市土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)，城市的各種公共建筑物和構(gòu)筑物，城市巨大的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都是城市對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這些投入都應(yīng)當(dāng)通過(guò)利潤(rùn)、稅金、地租等經(jīng)濟(jì)杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤(rùn)，然后再投入城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步改善城市投資環(huán)境，把城市建設(shè)管理納入良性循環(huán)的軌道。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)還可以吸引外資、促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放。中國(guó)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不斷改善的投資環(huán)境和較為豐厚的投資回報(bào)，使房地產(chǎn)業(yè)成為外商競(jìng)相投資的重要領(lǐng)域。而當(dāng)金融市場(chǎng)出現(xiàn)支持過(guò)度時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格非理性的上漲。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)積累，國(guó)際金融環(huán)境和國(guó)內(nèi)貨幣政策變化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響已經(jīng)越來(lái)越大，而房地產(chǎn)的穩(wěn)定直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)全面的、健康的、可持續(xù)的發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)聯(lián)系密切，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響有著舉足輕重的作用，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。由于各種復(fù)雜的原因，在一些國(guó)家和地區(qū)曾出現(xiàn)過(guò)可怕的房地產(chǎn)泡沫。2010年1?8月，中國(guó)住宅投資增速仍高達(dá)33.9%，住房投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接帶動(dòng)作用增強(qiáng)，為0.93個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)度為8.34%，貢獻(xiàn)度明顯提高。2010年第三季度最新統(tǒng)計(jì)分析顯示，全國(guó)各地房?jī)r(jià)，均有不同程度增長(zhǎng)。以北京為例，2010年上半年北京市家庭平均年收入為11.3萬(wàn)元，商品房均價(jià)約為17000元/平方米，房?jī)r(jià)收入比達(dá)17：1。按目前的房?jī)r(jià)收入比水平，85%的需購(gòu)買(mǎi)新住宅的城鎮(zhèn)居民家庭都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為3-6倍，而我國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，這樣的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)到了非常危險(xiǎn)的地步。房地產(chǎn)的嚴(yán)重泡沫正在威脅著中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融安全，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)多次預(yù)警房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，截止2010年9月底商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為9.05萬(wàn)億，其中：個(gè)人住房貸款余額為5.92萬(wàn)億，開(kāi)發(fā)性貸款為3.13萬(wàn)億，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它的發(fā)展拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，它的波動(dòng)涉及到建材、工程機(jī)械、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從而影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。無(wú)論從宏觀上看還是從微觀上講，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都具有極為重要的地位和作用。只要國(guó)家和投資者采取正確的措施，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)今后健康發(fā)展的趨勢(shì)保持充分的信心，這是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素的供應(yīng)是可以充分得到，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是具有巨大的市場(chǎng)長(zhǎng)期有效要求的。中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總體上是健康的，隨著政策法規(guī)的逐步完善和市場(chǎng)管理的逐步到位，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)度過(guò)當(dāng)前困難時(shí)期而更加美好。二、政策環(huán)境在2014年3月舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在部署2014年工作時(shí)表示將繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作。會(huì)議同時(shí)傳遞出三個(gè)政策信號(hào)：更加注重分類(lèi)指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。（一）《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》出臺(tái)在即國(guó)務(wù)院已要求國(guó)土部在2014年6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。國(guó)土部目前正著手起草制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案和相關(guān)規(guī)章草稿，部署有關(guān)司局準(zhǔn)備起草《不動(dòng)產(chǎn)登記管理辦法》，并編制相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。住建部部長(zhǎng)在日前召開(kāi)的住建部工作會(huì)議上亦表示把個(gè)人信息聯(lián)網(wǎng)列入2014年重點(diǎn)工作之一。他要求，2014年進(jìn)一步擴(kuò)大聯(lián)網(wǎng)城市范圍，探索建立各省、城市與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)動(dòng)的信息系統(tǒng)建設(shè)工作及運(yùn)行機(jī)制。（二）公積金貸款管理愈加嚴(yán)格國(guó)管公積金中心通知，自2014年元旦起，職工首次使用公積金貸款結(jié)清滿(mǎn)5年后，方可再次申請(qǐng)公積金貸款。購(gòu)買(mǎi)第三套房的，國(guó)管公積金中心不予受理。（三）土地改革試點(diǎn)工作進(jìn)一步推進(jìn)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副院長(zhǎng)周建春近期透露，2014年，國(guó)土資源部將會(huì)研究起草《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》等規(guī)章制度，整合建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，做好國(guó)家層面有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記銜接工作。國(guó)土部官員表示國(guó)土部將進(jìn)一步加大盤(pán)活存量用地的力度，重點(diǎn)解決好城鎮(zhèn)低效用地和農(nóng)村空閑用地的盤(pán)活，逐步降低經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)增量用地的依賴(lài)。據(jù)悉，國(guó)土資源部已經(jīng)和建設(shè)部、林業(yè)局、農(nóng)業(yè)部等部門(mén)，就各種不動(dòng)產(chǎn)的登記和信息平臺(tái)建設(shè)進(jìn)行了溝通，準(zhǔn)備將包括房產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記，納入到統(tǒng)一的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)平臺(tái)上。一旦國(guó)土部完成上述統(tǒng)一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)后，農(nóng)村的宅基地等，也有望由國(guó)土部發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這使得摸清全國(guó)到底有多少套房子成為可能。據(jù)悉，當(dāng)前國(guó)土資源部正在醞釀多項(xiàng)土地改革制度，這些制度有望在今年出臺(tái)，并使今年的土地改革取得不小突破。另外，“地方試點(diǎn)先行，帶動(dòng)制度破局”的思路已被確立，在未來(lái)即將啟動(dòng)的多項(xiàng)改革行動(dòng)中，均有對(duì)地方試點(diǎn)的安排。未來(lái)的土地改革試點(diǎn)，將更多地與金融政策、財(cái)稅體制等相結(jié)合。諸如土地流轉(zhuǎn)信托、土地?fù)Q股權(quán)等試點(diǎn)將得到進(jìn)一步支持住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2014年1月9日表示，2011年至2013年底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)開(kāi)工2490萬(wàn)套（包括棚戶(hù)區(qū)改造1084萬(wàn)戶(hù)），完成“十二五”時(shí)期任務(wù)目標(biāo)3600萬(wàn)套（戶(hù)）的近70%。其中基本建成1577萬(wàn)套，包括棚戶(hù)區(qū)改造668萬(wàn)戶(hù)。住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，從初步匯總各地上報(bào)計(jì)劃來(lái)看，2014年有望開(kāi)工600萬(wàn)套以上。而在12月15日召開(kāi)的全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議上傳出消息，棚戶(hù)區(qū)改造和保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施，已被列入2014年的中央投資重點(diǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，已經(jīng)要求各省、自治區(qū)、直轄市政府制定“引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障性安居工程”的政策方案。這一方案被要求在2014年3月底之前上報(bào)住建部備案。備案方案將有望包括“引入民間資本的鼓勵(lì)性、獎(jiǎng)勵(lì)性政策”“代建、配建的政府回購(gòu)約束”等事關(guān)民間資本安全和收益保障的重要內(nèi)容。并且根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動(dòng)方案的通知》要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，要求各地要本著經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保、安全、節(jié)約資源的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，精心組織，分步實(shí)施。2014年起直轄市、計(jì)劃單列市及省會(huì)城市市轄區(qū)范圍內(nèi)的保障性住房，同時(shí)具備政府投資、2014年及以后新立項(xiàng)、集中興建且規(guī)模在兩萬(wàn)平方米以上、公共租賃住房（含并軌后的廉租住房）4項(xiàng)條件的，應(yīng)率先實(shí)施綠色建筑行動(dòng)，至少達(dá)到綠色建筑一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2014年1月11日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明在2014年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上指出，中央已經(jīng)明確深化國(guó)土資源領(lǐng)域改革的方向和要求，國(guó)土部要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，突出重點(diǎn)，選好試點(diǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域改革，確保改革取得實(shí)效。按照國(guó)土部的安排，農(nóng)地改革位列重點(diǎn)領(lǐng)域改革首位，包括三大部分：深化農(nóng)村土地制度改革、完善農(nóng)村宅基地管理制度、引導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。據(jù)悉，國(guó)土部將在2014年選擇部分市縣開(kāi)展“三規(guī)合一”或者“多軌合一”的試點(diǎn)。探索建立可供各個(gè)規(guī)劃共同遵循的戰(zhàn)略目標(biāo)、管控方向和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范?！叭?guī)合一”即指將經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市空間規(guī)劃，以及負(fù)責(zé)土地利用總體規(guī)劃編制、實(shí)施融合起來(lái)。2014年1月14日，國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)肖金成在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，把荒廢的宅基地變成農(nóng)田耕地，然后轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)指標(biāo)，以此解決當(dāng)前宅基地使用權(quán)和所有權(quán)之間的矛盾頗具推廣價(jià)值。他表示，由于目前宅基地有一戶(hù)一家以及只能在集體組織內(nèi)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，使得大部分宅基地?zé)o法進(jìn)行抵押融資。據(jù)悉，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》已修改完畢并上報(bào)，預(yù)計(jì)將很快發(fā)布。規(guī)劃明確了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和配套制度安排。權(quán)威人士表示，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將堅(jiān)持以人口城鎮(zhèn)化為核心，以城市群為主體形態(tài)，以綜合承載能力為支撐，全面提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平。另外，公安部副部長(zhǎng)黃明此前表示，國(guó)家發(fā)改委牽頭組織12個(gè)部門(mén)研究形成了《關(guān)于加快推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》稿，正進(jìn)一步修改完善。2014年1月19日，中央一號(hào)文件發(fā)布，文件首次提出賦予農(nóng)民對(duì)承包地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。同時(shí)提出允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，并加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。在補(bǔ)償方面，一號(hào)文件提出，一方面補(bǔ)償農(nóng)民被征收的集體土地，對(duì)農(nóng)民的住房、社保、就業(yè)培訓(xùn)給予合理保障，另一方面因地制宜采取留地安置、補(bǔ)償?shù)榷喾N方式，確保被征地農(nóng)民長(zhǎng)期受益。保監(jiān)會(huì)主席21日表示，2014年我國(guó)要鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)之一是開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，即老年人可把自家符合條件的住房抵押給保險(xiǎn)公司，定期獲養(yǎng)老保障，但產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)益不斷下降。據(jù)悉，自2013年6月以來(lái)，各地共檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)48149家，查處各類(lèi)違法違規(guī)案件4521起。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，各地通過(guò)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)治理，積極推進(jìn)存量房交易合同網(wǎng)上簽約制度、交易資金監(jiān)管制度，有效保障了交易安全。下一步將不斷完善房地產(chǎn)中介市場(chǎng)。各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案制度，將備案的機(jī)構(gòu)信息向社會(huì)公開(kāi)。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，提高從業(yè)人員素質(zhì)。三、金融環(huán)境2014年1月6日，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)2014年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議，明確提出今年深入推進(jìn)銀行業(yè)改革開(kāi)放、切實(shí)防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。會(huì)議提到的七大金融風(fēng)險(xiǎn)包括：緩釋平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)；防化產(chǎn)能過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)；防范理財(cái)、信托、融資性擔(dān)保和小額信貸四種業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；緊盯流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；謹(jǐn)防信息科技風(fēng)險(xiǎn)；盯防市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。2014年4月，新公布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014?2020年）》中指出：要“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”?！罢{(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”。確實(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)需要資金量巨大，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融是天然的合作伙伴，營(yíng)造良好的金融環(huán)境是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的必要條件。隨著我國(guó)住房制度改革的深入，我國(guó)居民購(gòu)房的積極性日益高漲，房地產(chǎn)金融的支持一方面加速了房改進(jìn)程，促進(jìn)了商品房銷(xiāo)售；另一方面也加快了商品房建設(shè)，搞活了房地產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)也引導(dǎo)了居民消費(fèi)，使居民的住房水平大大提高；對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也做出了重大貢獻(xiàn)。據(jù)悉，央行發(fā)布的2014年工作會(huì)議的新聞稿表示，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，不斷完善調(diào)控方式和手段，增強(qiáng)調(diào)控的前瞻性、針對(duì)性和協(xié)同性，大力推動(dòng)金融改革，切實(shí)維護(hù)金融穩(wěn)定，提升金融服務(wù)和管理水平，支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，爭(zhēng)取國(guó)際收支基本平衡，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。2014年5月以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)金融不時(shí)傳來(lái)“破冰”之舉。先有中信證券已啟動(dòng)中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模逾50億元人民幣，該計(jì)劃是國(guó)內(nèi)首單房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。隨后，整合房地產(chǎn)金融力量，助力機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的中國(guó)首個(gè)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)金融理事會(huì)籌備階段工作在滬啟動(dòng)。該理事會(huì)下設(shè)房地產(chǎn)上市公司委員會(huì)、房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金委員會(huì)、房地產(chǎn)信托委員會(huì)等專(zhuān)項(xiàng)機(jī)構(gòu)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一系列金融創(chuàng)新之后，正從粗曠的發(fā)展模式向著細(xì)分化的市場(chǎng)發(fā)展。與此同時(shí)，在利率市場(chǎng)化、金融管制放松、證券保險(xiǎn)市場(chǎng)化改革、上海自貿(mào)區(qū)等多方利好的背景下，正推動(dòng)中國(guó)金融業(yè)走向全新的歷史階段。在房地產(chǎn)信托基金方面，中信證券此次推出的RETIs以私募形式推動(dòng)實(shí)際操作，產(chǎn)品總規(guī)模52.1億元，期限為3?5年，投資標(biāo)的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。產(chǎn)品采用結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資人，將產(chǎn)品分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)兩類(lèi)。優(yōu)先級(jí)和次級(jí)的比例劃分約7：3。在包括資產(chǎn)升值預(yù)期的情況下，優(yōu)先級(jí)投資者整體收益率約為7%?9%，次級(jí)預(yù)期整體收益率在12%?42%。四、人口環(huán)境2013年末，全國(guó)大陸總?cè)丝跒?36072萬(wàn)人，比上年末增加668萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)常住人口為73111萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎貫?3.73%，比上年末提高1.16個(gè)百分點(diǎn)。2013年出生人口1640萬(wàn)人，出生率為12.08%。；死亡人口972萬(wàn)人，死亡率為7.16%；自然增長(zhǎng)率為4.92%。。全國(guó)人戶(hù)分離的人口為2.89億人，其中流動(dòng)人口為2.45億人。

圖2-42013年年末全國(guó)人口數(shù)及構(gòu)成資料來(lái)源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表2-1中國(guó)主要年份人口基本情況統(tǒng)計(jì)（1982?2012）注：總?cè)丝诎ㄖ袊?guó)人民解放軍現(xiàn)役軍人資料來(lái)源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第三部分中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模保持增長(zhǎng)趨勢(shì)近年來(lái)隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模總體呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。表3-1中國(guó)統(tǒng)計(jì)局2003年至2008年全國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)年份參照項(xiàng)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）同比上年增長(zhǎng)率1999401011%2000490219.5%2001624525.3%2002773621.9%20031010629.7&20041315828.1%20051575919.8%20061938221.8%20072528030.2%20083058020.95%資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局2003年至2008年全國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)，經(jīng)過(guò)整理編制金國(guó)唐地產(chǎn)開(kāi)蠱攤勢(shì)増連筑叮平1-J5曲月1<_H冃3-1C.H1M5HL-35A3014^l-JHg貝l-1Jf】P月圖3-1全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速圖資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局2014年1?4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22322億元，同比名義增長(zhǎng)16.4%,增速比1—3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資15299億元，增長(zhǎng)16.6%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為68.5%。1?4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積564782平方米，同比增長(zhǎng)12.8%,增速比1?3月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積405408萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.9%。房屋新開(kāi)工面積43234萬(wàn)平方米，下降22.1%，降幅收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積31184萬(wàn)平方米，下降24.5%。房屋竣工面積23685萬(wàn)平方米，下降0.3%，降幅收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積17883萬(wàn)平方米，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。經(jīng)過(guò)這些年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大，國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，一些調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始逐漸回歸理性。那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)又是如何，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)如有些人所想的那樣徹底崩盤(pán)亦或是逐步走下坡路呢？房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時(shí)，在總體上對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展確實(shí)起到了促進(jìn)作用；另一方面由于野蠻生長(zhǎng)，其負(fù)面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一大隱患。因此，對(duì)迅速蔓延的房地產(chǎn)負(fù)面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預(yù)警。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩2014年5月29日，由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2013年中國(guó)上市房企總資產(chǎn)均值為362.89億元，同比上升24.33%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值92.08億元，同比增長(zhǎng)46.62%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負(fù)債率均值同比增加15.31%至79.67%；凈利潤(rùn)均值為13.76億元，同比增加16.41%。而通過(guò)對(duì)入選本次測(cè)評(píng)的199家上市房企的測(cè)評(píng)研究，萬(wàn)科也連續(xù)第七年蟬聯(lián)榜首。測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的基本態(tài)勢(shì)，但是進(jìn)入2014年，市場(chǎng)情況有所變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始放緩，持續(xù)回落的住宅成交市場(chǎng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)傳遞消極信號(hào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化周期較短且風(fēng)險(xiǎn)漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場(chǎng)和行業(yè)面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)悲觀預(yù)期未有方向性變化。從融資方面看，渠道逐步暢通。2013年以來(lái)不斷加強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司再融資開(kāi)閘預(yù)期在2014年第一季度終于落地，房地產(chǎn)再融資由此正式開(kāi)閘。隨著A股房地產(chǎn)上市公司再融資功能的逐步回歸，2014年初銀行信貸緊縮對(duì)于房企資金面的影響將得到一定程度的緩解，也有利于降低企業(yè)融資成本，一定程度上可以緩解由于房地產(chǎn)信托、基金的成本高企導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本高的現(xiàn)象。與此同時(shí)，地產(chǎn)股資本市場(chǎng)機(jī)制重歸市場(chǎng)化不僅限于再融資的回歸，還以更多其他融資形式體現(xiàn)。由于2013年銷(xiāo)售良好，企業(yè)普遍加大杠桿力度，償債壓力有所上升。總體來(lái)看，行業(yè)負(fù)債水平仍處于歷史高位。上市房企凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率均值兩項(xiàng)指標(biāo)仍處于自2009年以來(lái)的下行通道中，分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年則已分別下降了約6%和3%。由于成本費(fèi)用相對(duì)利潤(rùn)額增速更快，成本費(fèi)用利潤(rùn)率同比下滑3.31%至28.56%。三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征，市場(chǎng)分化2014年以來(lái)，在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)明顯分化：二三四線(xiàn)城市開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)，一些地區(qū)成交量縮減，甚至出現(xiàn)大規(guī)模庫(kù)存積壓。而一線(xiàn)城市、特別是一線(xiàn)城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)大幅上漲。（一）一線(xiàn)城市2014年第一季度，京滬廣深等一線(xiàn)城市入市的房地產(chǎn)項(xiàng)目要么以平價(jià)推出，要么優(yōu)惠力度加大。北京合計(jì)有38個(gè)項(xiàng)目將在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。這些項(xiàng)目的漲幅基本控制在5%至10%，這與去年同期動(dòng)輒20%至30%漲幅的定價(jià)不可同日而語(yǔ)。上海3月最后一周入市的15個(gè)樓盤(pán)，也幾乎均有較大力度的優(yōu)惠。廣州和深圳3月新開(kāi)項(xiàng)目也基本以平價(jià)出貨，廣州少數(shù)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商代付首付的情形。北京、上海（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）4個(gè)一線(xiàn)城市土地供應(yīng)集中放量，累計(jì)土地出讓金達(dá)到1774億元，創(chuàng)下歷史新高。京土地成交金額達(dá)到753.39億元，比去年同期的480億元上升了57%；上海土地出讓金收入達(dá)467.8億元，同比大增160.8%；廣州土地出讓金為263億元；深圳收獲土地出讓金231.8億元，是去年同期33.28億元的7倍。雖然各地土地供應(yīng)量上升明顯，但一季度北京商品住宅成交量下滑幅度最大，僅為16388套，同比下降55.18%，二手房市場(chǎng)成交23156套，環(huán)比下降超過(guò)43%。而上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市成交量也出現(xiàn)大幅下滑。而其中的原因就是一線(xiàn)城市成交量萎縮有兩方面因素，一是銀行信貸進(jìn)一步收緊，增加了購(gòu)房者的交易成本，很難形成有效的需求；二是近兩年土地市場(chǎng)持續(xù)放量，特別是住宅用地。由于樓市供不應(yīng)求，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大。（二）二線(xiàn)城市2009年4、5月份，天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量大幅上漲，持續(xù)位居全國(guó)首位；同年，青島市土地市場(chǎng)住宅土地成交建筑面積為936.9萬(wàn)平方米，較2008年增長(zhǎng)3倍。二線(xiàn)城市土地出讓金在財(cái)政收入中占有很大比例，受“土地財(cái)政”影響。二線(xiàn)城市土地供應(yīng)量比一線(xiàn)城市活躍，天津2008年一月到2009年一月共推出招拍掛土地4692萬(wàn)平方米，是上海供應(yīng)量的2.6倍。杭州武漢重慶土地供應(yīng)量也分別達(dá)到1195萬(wàn)平方米、1667萬(wàn)平方米、1306萬(wàn)平方米。二線(xiàn)城市正逐漸成為繼一線(xiàn)城市后的又一個(gè)開(kāi)發(fā)熱地，受宏觀調(diào)控的壓制及土地資源的稀缺，一線(xiàn)城市的熱潮正逐步褪去，取而代之的是二線(xiàn)市場(chǎng)的價(jià)值體現(xiàn)。相對(duì)廉價(jià)的土地及政策的驅(qū)使，使得二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)了翻轉(zhuǎn)，但部分二線(xiàn)城市暴露出的土地/住宅供應(yīng)過(guò)剩情況，以及地價(jià)房?jī)r(jià)泡沫，遠(yuǎn)比一、三線(xiàn)城市嚴(yán)重。二線(xiàn)城市看上去很美，但一旦房?jī)r(jià)下行成為預(yù)期，因房?jī)r(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)，二線(xiàn)城市房產(chǎn)極有可能成為最大受害者，因?yàn)樗碾[形泡沫比一線(xiàn)城市更可怕。二線(xiàn)城市正處于不同的發(fā)展階段，一線(xiàn)城市已經(jīng)完成了數(shù)量增長(zhǎng)階段，而到了質(zhì)量增長(zhǎng)階段，是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但二線(xiàn)城市還有城市化帶動(dòng)的需求。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品格局出現(xiàn)調(diào)整（一）產(chǎn)品類(lèi)型的調(diào)整目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是兩條腿走路——保障房和商品房。2014年政府工作報(bào)告顯示，去年，我國(guó)新開(kāi)工保障性安居工程660萬(wàn)套，基本建成540萬(wàn)套。今年要新開(kāi)工700萬(wàn)套以上，年內(nèi)基本建成保障房480萬(wàn)套。對(duì)于商品房，則是針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。二）開(kāi)發(fā)地域的調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中普遍存在的現(xiàn)象，對(duì)中國(guó)尤其如此，受梯度發(fā)展理論和讓一部分先富起來(lái)及歷史等多方面因素影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)東部和中西部之間存在較大的差距，房地產(chǎn)業(yè)也是如此，因此，當(dāng)東部經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，城市房地產(chǎn)業(yè)受限購(gòu)影響發(fā)展熱度正在降溫的時(shí)候，中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能仍在處在黃金期。從2011年房地產(chǎn)運(yùn)發(fā)展數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資總體依然增長(zhǎng)，但比較而言，中、西部增幅更大。下跌城市集中在東部地區(qū)，中西部地區(qū)則表現(xiàn)為成交活躍，成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)駐的潛力區(qū)域。隨著幾輪政策的調(diào)控，尤其是限購(gòu)限貸政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局巨大變化，一個(gè)不容爭(zhēng)辯的事實(shí)是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全新階段，限購(gòu)城市量跌價(jià)松的態(tài)勢(shì)；非限購(gòu)城市則吸引了投資資金的關(guān)注，量?jī)r(jià)齊升之后，雖然也伴隨東部城市有所回調(diào)，但總體上來(lái)看，中西部地區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)日益崛起，發(fā)展?jié)摿薮?。需要?qiáng)調(diào)的是，中西部地區(qū)即使仍在黃金發(fā)展期，但并不意味著這些區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)東部前些年高歌猛進(jìn)的行情特點(diǎn)，一是政策調(diào)控除了部分政策外是面向全國(guó)的，比如限貸政策，雖然沒(méi)有限購(gòu)政策效果來(lái)的具體和快速，但也已深刻的影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是受東部地區(qū)市場(chǎng)調(diào)整的影響，中西部地區(qū)的市場(chǎng)在市場(chǎng)預(yù)期層面也將受到波及。三是，中西部地區(qū)和東部地區(qū)一樣，也剛剛經(jīng)歷了一波房地產(chǎn)的快速迅猛發(fā)展，很多區(qū)域也或多或少出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，需要經(jīng)歷一些時(shí)間的調(diào)整和消化。第四部分武漢養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研一、政策環(huán)境（一）宏觀層面1、“十二五”規(guī)劃2011年初，為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)黨的十七大確立的“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)和十七屆五中全會(huì)提出的“優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)”的要求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》及《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》，制定“十二五”規(guī)劃。到2015年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營(yíng)良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。其中，以社區(qū)日間照料中心和專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)，通過(guò)新建、改擴(kuò)建和購(gòu)置，提升社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施水平。充分考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和人口老齡化發(fā)展程度，“十二五”期間，增加日間照料床位和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位340余萬(wàn)張，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老床位總數(shù)翻一番；改造30%現(xiàn)有床位，使之達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于武漢市實(shí)施如下：?擴(kuò)大內(nèi)需政策拉動(dòng)?專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求調(diào)動(dòng)適度普惠推動(dòng)“18”城市圈帶動(dòng)2、《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》據(jù)新華社電為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》精神，國(guó)土資源部制定的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》23日對(duì)外公布。國(guó)土資源部明確界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍，專(zhuān)門(mén)為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限最高不超過(guò)50年。國(guó)土資源部明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的，建設(shè)規(guī)模應(yīng)一并納入住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。3、《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》新修訂的《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》于2013年7月1日生效，除了要求兒女“?；丶铱纯础蓖?，還提出將老年人的宜居環(huán)境作為一項(xiàng)保障權(quán)宜，并規(guī)定各級(jí)政府和有關(guān)部門(mén)在財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵(lì)、扶持企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)組織或者個(gè)人以新建、改建、租賃等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。根據(jù)《老年人權(quán)益保障法》的規(guī)定，家庭成員應(yīng)當(dāng)關(guān)心老年人的精神需求,不得忽視、冷落老年人。與老年人分開(kāi)居住的家庭成員,應(yīng)當(dāng)經(jīng)?？赐蛘邌?wèn)候老年人。律師分析說(shuō)，這樣的一個(gè)條款在法律上屬于倡導(dǎo)性的法律，一般的違法情況，實(shí)際上比較難追究法律責(zé)任。4、稅費(fèi)減免（1）營(yíng)業(yè)稅養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》。（2）所得稅為貫徹中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》精神，武漢市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策規(guī)定：?對(duì)政府部門(mén)和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車(chē)船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船使用稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門(mén)向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。本通知所稱(chēng)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指專(zhuān)門(mén)為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)，主要包括：老年社會(huì)福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓（含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所）等。（依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》）（3）地方稅對(duì)于政府部門(mén)和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車(chē)船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船使用稅。依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》（4）財(cái)政補(bǔ)貼武漢市、區(qū)財(cái)政將進(jìn)一步加大對(duì)居家養(yǎng)老服務(wù)的投入力度，扶持居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。對(duì)有產(chǎn)權(quán)的居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站），給予一次性補(bǔ)貼6萬(wàn)元；對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)的居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站），給予一次性建設(shè)補(bǔ)貼4萬(wàn)元；居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）經(jīng)年檢合格且運(yùn)營(yíng)正常的，按每年2萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)給予運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。（5）開(kāi)發(fā)建設(shè)在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。依據(jù)《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)》5、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》為加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，國(guó)務(wù)院提出《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》。目標(biāo)為，至到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品更加豐富，市場(chǎng)機(jī)制不斷完善，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。主要任務(wù)包括統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、大力發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)、切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)、繁榮養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)、積極推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合等。（二）武漢地方政策武漢2013年10月8日首個(gè)養(yǎng)老空間規(guī)劃。《養(yǎng)老設(shè)施空間布局規(guī)劃（2012?2020年）》提出，至2020年該市將建成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)1825家，每個(gè)中心社區(qū)至少設(shè)置一處養(yǎng)老院，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心1314家，覆蓋所有社區(qū)，百名老人擁有6張床位。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)武漢養(yǎng)老院由城市級(jí)和社區(qū)級(jí)兩級(jí)養(yǎng)老設(shè)施組成，前者包括市級(jí)社會(huì)福利院、區(qū)級(jí)養(yǎng)老院、社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以全托型、兜底保障或高端養(yǎng)老服務(wù)為主，后者包括社區(qū)養(yǎng)老院、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心，以普通保障性養(yǎng)護(hù)和日托服務(wù)為主。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次國(guó)務(wù)院提出的多項(xiàng)措施，將加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，鼓勵(lì)境外資本的進(jìn)入，可以充分吸收國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的先進(jìn)管理手段和服務(wù)理念，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平的提高。二、人口環(huán)境（一）人口數(shù)量中國(guó)城市研究院的研究顯示，武漢2010年戶(hù)籍人口為838.4萬(wàn)，常住人口978.5萬(wàn)，是中部三省人口規(guī)模最大的城市。到2049年，預(yù)測(cè)武漢的人口規(guī)模將達(dá)到1600萬(wàn)一1800萬(wàn)。截至2013年12月底，武漢市戶(hù)籍總?cè)丝?220493人，比上年增加3405人，增長(zhǎng)率為0.04%。表4-1武漢人口增長(zhǎng)狀況年度盤(pán)滾市第住人口藪年就口年疫人口2005858一2006875.1:7■1.98%20078911.83%200889760.67%2009910'131.45%2010978.5468.547.53%2011100223.462.40%平均值2.64%數(shù)據(jù)來(lái)源：源自《武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒》（二）人口結(jié)構(gòu)1、年齡結(jié)構(gòu)據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市有百歲老人379人，占總?cè)藬?shù)的萬(wàn)分之2.8。全市各區(qū)全部進(jìn)入老齡化，數(shù)據(jù)顯示，全市80歲以上老年人有19.24萬(wàn)人，比上年增加2.26萬(wàn)人，每10名老年人中就有1名高齡老人，高齡化發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯。截至2013年底，我市60周歲以上老年人145.62萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)8.33萬(wàn)人。2、教育結(jié)構(gòu)據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市每10萬(wàn)人口中，具有大學(xué)文化程度（大專(zhuān)及以上）人口，由“四普”的6145人增加到現(xiàn)在的12290人；高中文化程度（含中專(zhuān)）的人口，由16699人增加到20707人；據(jù)了解，至今武漢市市區(qū)兩級(jí)老年大學(xué)36所。由于數(shù)量局限，能進(jìn)入老年大學(xué)學(xué)習(xí)的老人，不足4萬(wàn)，占武漢60歲以上老人的3%。加上街道、社區(qū)的老年學(xué)校、教學(xué)點(diǎn)，武漢建有各級(jí)各類(lèi)老年大學(xué)（學(xué)校）共1300多所，僅有16萬(wàn)人參與。3、家庭結(jié)構(gòu)（1）合居模式。合居是指老年人與子女或其他親屬居住在一起。合居模式順應(yīng)我國(guó)目前以家庭養(yǎng)老為主，社會(huì)養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老為輔的養(yǎng)老模式，對(duì)社會(huì)、家庭和老人都有益處。但是，由于代際生活習(xí)慣的差異性，家庭人際關(guān)系的復(fù)雜性，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下人口流動(dòng)的頻繁性，合居模式面臨挑戰(zhàn)。即便有些老人與家人合居，老人與子女、婿媳關(guān)系緊張的也占有一定的比例，老少關(guān)系不和睦，甚至發(fā)展到小輩虐待長(zhǎng)輩的家庭占5.22%。表4-2武漢人口比例各年齡段人口所占比例9Q-的趴1.歸歸各年齡段人口所占比例9Q-的趴1.歸歸■晦旳為■HJ0歲U上100歲以上.0.06%數(shù)據(jù)來(lái)源：漢網(wǎng)-武漢晚報(bào)*（2）獨(dú)居模式。獨(dú)居是指老年人獨(dú)立居住。由于受現(xiàn)代生活方式的影響，特別是住房條件的改善，越來(lái)越多的老年夫婦選擇和已婚子女分居。獨(dú)居模式符合現(xiàn)代社會(huì)生活方式，代際之間干擾少，家庭關(guān)系簡(jiǎn)化，對(duì)有生活自理能力的老人和正承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女來(lái)說(shuō)都是理想的選擇，但隨著老人年齡增大，生活自理能力下降，加上子女疏于探望，老人的寂寞孤獨(dú)和生活不便隨即凸現(xiàn)。更有甚者，獨(dú)居老人死去多日無(wú)人知曉的極端悲慘事件不斷出現(xiàn)報(bào)端。（3）毗鄰模式。毗鄰是指老人與子女或其他親屬相互獨(dú)立但鄰近居住。毗鄰而居，既沒(méi)有合居時(shí)容易產(chǎn)生的“代溝”矛盾，又容易做到經(jīng)常探望和相互照料，是目前較為理想的老年居住模式。但要形成這種模式，一要父母和子女有建立這種居住模式的愿望；二要有合適的毗鄰住房可供選購(gòu)；三要有購(gòu)買(mǎi)合適毗鄰住房的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力；四要在需要時(shí)有一方能做出犧牲或讓步。（4）集中模式。集中模式是指老年人居住在老年性服務(wù)機(jī)構(gòu)安度晚年的模式。集中模式大致可分為老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)（敬）老院三種形式。目前，我國(guó)各類(lèi)老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)共有養(yǎng)老床位120.5萬(wàn)張，平均每千名老人占有床位僅8.6張，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50—70張相比，相差甚遠(yuǎn)。另一方面，現(xiàn)有社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率低。（三）人口分布1、洪山區(qū)因高校云集、年輕人多，多年來(lái)老齡人口所占比例一直沒(méi)有超過(guò)10%（2009年為9.43%），是全市唯一未進(jìn)入人口老齡化的城區(qū)。2010年洪山區(qū)老齡人口所占比例首次突破10%，達(dá)到10.8%，正式進(jìn)入人口老齡化行列。至此，我市13個(gè)區(qū)全部成為人口老齡化城區(qū)。表4-3武漢老齡化人口分布數(shù)據(jù)來(lái)源：漢網(wǎng)-武漢晨報(bào)2、青山區(qū)老齡人口所占比例最大，達(dá)到18.8%。這意味著青山區(qū)的人口老齡化程度位于全市之首，同時(shí)也意味著以武鋼為代表的大型國(guó)有企業(yè)的人口老齡化問(wèn)題作為全市人口老齡化的一個(gè)重要方面，需要引起高度重視。3、除洪山區(qū)之外，我市各區(qū)老齡化程度都大大超過(guò)全國(guó)或全省老齡化程度平均值（全國(guó)12.50%,全省12.73%）。老齡人口所占比例超過(guò)15%的有7個(gè)區(qū)：青山、江岸、硚口、江漢、蔡甸、漢陽(yáng)、黃陂區(qū)。其中，青山、江岸、硚口、江漢等4個(gè)區(qū)老齡人口所占比例超過(guò)18%。三、社會(huì)環(huán)境（一）心理社會(huì)環(huán)境1、家庭矛盾升級(jí)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，物質(zhì)文化生活的不斷豐富多元，個(gè)人主義、享樂(lè)主義的盛行，合居模式已經(jīng)越來(lái)越難以發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)作用。它的劣勢(shì)在于，代際生活習(xí)慣的差異、家庭人際關(guān)系的復(fù)雜、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下人口流動(dòng)的頻繁，使得家庭內(nèi)部矛盾在不斷擴(kuò)大和加劇。老人與子女、婿媳關(guān)系緊張，甚至發(fā)展到小輩虐待長(zhǎng)輩的情況都屢有發(fā)生。2、情感依賴(lài)較強(qiáng)老人在與子女的相處上存在著很大的問(wèn)題，對(duì)子女的關(guān)心和愛(ài)缺乏正確的表達(dá)方式和渠道。老人們的子女很少與其聯(lián)系的比率占37.9%，而老人們經(jīng)常主動(dòng)和子女聯(lián)系的比率占44.8%，說(shuō)明老人對(duì)子女存在相當(dāng)程度上的依賴(lài)，如果子女很少與之聯(lián)系，便會(huì)產(chǎn)生孤獨(dú)、抑郁等方面的心理問(wèn)題。（二）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)環(huán)境1、社區(qū)居委會(huì)面臨資金、資源不足在中國(guó)傳統(tǒng)的“自上而下”的體系中，所有的活動(dòng)資金、資源都來(lái)自街道，必然會(huì)導(dǎo)致“等、靠、要”的現(xiàn)象發(fā)生，老年人的參與熱情不高，組織者沒(méi)有積極性。由于資金來(lái)源不足、單一,導(dǎo)致配套設(shè)施不到位，組織者積極性下降，活動(dòng)效果也就隨之下降。在缺乏穩(wěn)定、充足、多樣的資金來(lái)源渠道下，社區(qū)內(nèi)老年人活動(dòng)無(wú)法系統(tǒng)地、持續(xù)地開(kāi)展,更為重要的是，這種組織體系將經(jīng)濟(jì)條件較差的老年人排除在社區(qū)活動(dòng)之外，也挫傷其參與活動(dòng)的積極性。2、老年人社區(qū)活動(dòng)的需求多樣性難以得到滿(mǎn)足目前，武漢大部分社區(qū)存在著設(shè)施少、規(guī)模小、功能單一的普遍問(wèn)題。大部分社區(qū)只能為老年人提供簡(jiǎn)易的健身器材，缺乏精神安撫、心理溝通、康復(fù)護(hù)理等老年人迫切需求的服務(wù)，難以滿(mǎn)足不同收入老年人的需求。另外，自上而下的組織化方式，有內(nèi)在一致性的要求,很難針對(duì)各個(gè)社區(qū)和老年人的特點(diǎn)，開(kāi)展個(gè)性化活動(dòng)。老年人的需求多樣性不易得到滿(mǎn)足，特別是一些有特殊情況的老年人，很難參與到社區(qū)活動(dòng)中來(lái)。3、專(zhuān)業(yè)人才缺少目前，武漢市社會(huì)化居家養(yǎng)老管理人員和服務(wù)人員整體素質(zhì)不高，很難滿(mǎn)足老年人日益增長(zhǎng)的多元化社會(huì)養(yǎng)老需求，影響了服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容的擴(kuò)展以及服務(wù)質(zhì)量的提高。（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、老人收入來(lái)源單一經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。實(shí)際上，其他任何需求都離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)需求這個(gè)核心問(wèn)。以湖北省武漢市為例，從老年人口經(jīng)濟(jì)來(lái)源來(lái)看，城鄉(xiāng)有明顯差別。城區(qū)老年人經(jīng)濟(jì)來(lái)源按所占比例從大到小為：養(yǎng)老金（離退休金）、子女贍養(yǎng)、配偶提供，遠(yuǎn)郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村則是子女贍養(yǎng)、養(yǎng)老金（離退休金）、配偶提供。收入來(lái)源單一性、對(duì)家庭的依賴(lài)性強(qiáng)，使老年人口的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題變得特別突出；有些老人甚至是沒(méi)有子女、無(wú)配偶且喪失勞動(dòng)力，在社會(huì)保障制度尚不健全的形勢(shì)下，生存狀況更加惡劣。2、兒女“啃老”如今社會(huì)里不少老年人會(huì)拿出畢生積蓄幫兒女購(gòu)置房屋，如果退休后社會(huì)保障跟不上、兒女繼續(xù)“啃老”，老人會(huì)感覺(jué)到自己的晚年生活有后顧之憂(yōu)，經(jīng)濟(jì)壓力也是可能導(dǎo)致老年人心理問(wèn)題的一大因素。（四）醫(yī)療休養(yǎng)環(huán)境看病貴，醫(yī)療費(fèi)用過(guò)高無(wú)法承擔(dān)，依然是老人面臨的一個(gè)最大的問(wèn)題。在醫(yī)療費(fèi)用的解決上，雖然醫(yī)保占了一半以上，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了老人吃藥看病的需要。老人們普遍害怕生病沒(méi)錢(qián)治。五）維權(quán)難老年人本身就是各類(lèi)詐騙案的受害者，即使被騙了也求助無(wú)門(mén)。特別是獨(dú)居老人，他們比較常見(jiàn)的維權(quán)問(wèn)題是與子女們的贍養(yǎng)糾紛。由于子女不盡贍養(yǎng)義務(wù)，老人雖有政府救助，但生活很艱難，又不愿與子女對(duì)簿公堂，無(wú)力保障自己的合法權(quán)益。（六）社會(huì)關(guān)注程度去年，武漢市老齡委選取130個(gè)社區(qū)（村）的近萬(wàn)名空巢老人進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查顯示，全市老人空巢率平均值約為24%，遠(yuǎn)城區(qū)農(nóng)村老人空巢率接近40%，中心城區(qū)為10.23%。空巢老人，正面臨著無(wú)人照料、情感難有寄托、生活孤獨(dú)的困境。人們對(duì)空巢老人的了解很少，只有8.5%的人是很了解空巢老人的。其原因主要是新聞媒體對(duì)空巢老人的報(bào)道較少，導(dǎo)致社會(huì)缺乏對(duì)空巢老人的關(guān)注。與此同時(shí)，社會(huì)也在積極動(dòng)員全體人民關(guān)注空巢老人，網(wǎng)上的各種呼吁也無(wú)時(shí)無(wú)刻不在牽動(dòng)著人們對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題的關(guān)注和討論。隨著各項(xiàng)政策的出臺(tái)，人們期待空巢老人問(wèn)題能有所改善，也希望“空巢老人病死，兒女不在身邊”的類(lèi)似事件不再發(fā)生。第五部分武漢市養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)供給分析截至目前，武漢市各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（含城鎮(zhèn)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社會(huì)合辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、農(nóng)村福利院）也只有220多家，每百名老人擁有床位數(shù)2.23個(gè)，也就意味著只有2.23%的老年人能夠到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受養(yǎng)老服務(wù)，而其余97.77%的老年人不管是情愿還是出于無(wú)奈，都只能選擇在家庭或社區(qū)養(yǎng)老。這一系列數(shù)字在描述了人口老齡化的嚴(yán)峻形勢(shì)給社會(huì)發(fā)展帶來(lái)巨大壓力的同時(shí)，也展現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展空間。（一）養(yǎng)老地產(chǎn)類(lèi)型武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)根據(jù)投資主體的不同大致可分為四類(lèi)：政府投資型、保險(xiǎn)公司投資型、房地產(chǎn)公司投資型、其他民間資本投資型。按建設(shè)形式可分為兩類(lèi)：養(yǎng)老院型、養(yǎng)老社區(qū)型。養(yǎng)老院多為民間資本投資和政府投資，兩者在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方面的差距不大；養(yǎng)老社區(qū)多為保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司投資，兩者在建設(shè)形式和運(yùn)營(yíng)模式上存在一定差別。因此，這里將武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)分為養(yǎng)老院、保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)和房地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)三大類(lèi)進(jìn)行分析。（二）武漢養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體隨著“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越龐大，而商品房市場(chǎng)受制于宏觀調(diào)控政策，近兩年來(lái)，越來(lái)越多的一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始試水養(yǎng)老地產(chǎn)。但是，到目前為止，中國(guó)尚沒(méi)有出現(xiàn)軟硬件配套非常完善的養(yǎng)老產(chǎn)品。經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院教授庹國(guó)柱表示，目前市場(chǎng)上中低檔的養(yǎng)老地產(chǎn)較多。分析人士指出，雖然高端養(yǎng)老產(chǎn)品正在逐漸增多，但真正能滿(mǎn)足客戶(hù)需求、被市場(chǎng)接受的養(yǎng)老公寓卻乏善可陳。長(zhǎng)投資、長(zhǎng)回報(bào)特點(diǎn)決定了服務(wù)才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終的盈利來(lái)源，但國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都處于較短期階段，前期的成本無(wú)法收回，日常的收支無(wú)法平衡，這些都給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了比較大的資金壓力，造成盈利困局。有業(yè)內(nèi)人士指出，完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設(shè)計(jì)、人性化的服務(wù)體系，都是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)初期必備的要源。和房企一樣，其他資金也紛紛看好養(yǎng)老地產(chǎn)。原因在于，在2010年我國(guó)老年人總體消費(fèi)就達(dá)1.4萬(wàn)億元，之后會(huì)逐年增加。目前，武漢有四家保險(xiǎn)企業(yè)參加試點(diǎn)，分別是：合眾人壽、幸福人壽、泰康人壽、平安人壽。

表5-1養(yǎng)老類(lèi)型對(duì)比類(lèi)別發(fā)展現(xiàn)狀存在的問(wèn)題喬老院2011年《武漢市政府工作報(bào)告》中將“實(shí)施惠老安康工程，全市新增養(yǎng)老床位5000張”作為政府為市民辦理的十大實(shí)事中一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，對(duì)養(yǎng)老院的建設(shè)力度不斷加大。截止到2011年年末，武漢市共有公立養(yǎng)老院16家，私立養(yǎng)老院131家。但就建設(shè)條件而言，公立養(yǎng)老院一般規(guī)模較大，健康環(huán)境優(yōu)雅，配套齊全，得到社會(huì)各界好評(píng)，但入住情況卻不盡人意。多規(guī)模較小，各類(lèi)配套設(shè)施條件較差，收費(fèi)也相對(duì)較低。因此，雖然在數(shù)量上兩類(lèi)養(yǎng)老院差距較大，但在接待人數(shù)上，兩類(lèi)養(yǎng)老院差距并不大。公立養(yǎng)老院接納老年人約7000人，私立養(yǎng)老院共接納老年人約9000人。武漢市養(yǎng)老院中公立養(yǎng)老院和私立養(yǎng)老院的功能倒掛。參照國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，承辦高端養(yǎng)老院的多是私人，而政府投資的養(yǎng)老院主要面對(duì)普通群體，特別是弱勢(shì)群體。武漢市正好相反，以公立江岸區(qū)社會(huì)福利院為例，總投資達(dá)到1.12億元，老年人住在70余平方米的兩室一廳中，空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)一應(yīng)俱全，同時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也較高自理老人達(dá)到每月2500元，全護(hù)老人更是達(dá)到每月4400元。因此開(kāi)業(yè)一年來(lái)，江岸區(qū)社會(huì)福利院的入住率仍達(dá)不到五成。保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)這是各大保險(xiǎn)公司的重要業(yè)務(wù)之一，近期隨著國(guó)家逐步試點(diǎn)推行“以房養(yǎng)老”，各大保險(xiǎn)公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的興趣也日益濃厚。今年，國(guó)內(nèi)第一家保險(xiǎn)公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)合眾人壽保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)在武漢建成并投入運(yùn)營(yíng)。目前建成的啟動(dòng)區(qū)占地245畝，建筑面積17萬(wàn)m，共有2005套房，可提供4000張床位，配套面積占總面積的40%，總投資近10億元。同時(shí)，新華保險(xiǎn)在武漢建設(shè)的高端健康管理中心也已正式開(kāi)業(yè)投入運(yùn)營(yíng)，為老年消費(fèi)者和保險(xiǎn)客戶(hù)提供健康檢查、醫(yī)療服務(wù)及養(yǎng)老看護(hù)等服務(wù)。目前，保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老保險(xiǎn)市場(chǎng)時(shí)間尚短，沒(méi)有形成有效的盈利模式。同時(shí)，保險(xiǎn)企業(yè)興建的養(yǎng)老社區(qū)大多定位高端，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也較高。以合眾保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)為例，客戶(hù)除要繳納5萬(wàn)元?90萬(wàn)元不等的押金之外，每月還要再交l000元?3000元不等的費(fèi)用。因此，保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果待觀察。最后，保監(jiān)會(huì)有關(guān)于保險(xiǎn)資金不能用于投資不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，不允許保險(xiǎn)企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不允許長(zhǎng)期壽險(xiǎn)保單與地產(chǎn)相連接，這對(duì)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)相當(dāng)不利，保險(xiǎn)公司長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)存在一定困難。房地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)在實(shí)際操作中，武漢市房地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)的嘗鮮者還僅僅是少數(shù)拓荒者，由于投資回報(bào)前景不夠明朗，多數(shù)房企很多還處于觀望階段，真正進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的只有武漢僑亞集團(tuán)。目前僑亞集團(tuán)已在武漢開(kāi)發(fā)了光谷養(yǎng)老文化區(qū)、中華孝莊、頤樂(lè)園等多處養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但大多叫好不叫座這些養(yǎng)老社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，配套齊全，得到社會(huì)各界好評(píng)，但入住情況卻不盡人意。養(yǎng)老地產(chǎn)的收益狀況難以與普通商品房相比。目前養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式仍不成熟。養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)是偏公益性的事業(yè)，但在獲取土地、建設(shè)成本、相關(guān)稅費(fèi)等方面，并沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠。也就是說(shuō),企業(yè)用商品房的成本在做養(yǎng)老房。而且養(yǎng)老房后期的運(yùn)營(yíng)成本也很高，這就造成養(yǎng)老地產(chǎn)處于微利時(shí)代。另一方面，部分房企只是打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”的旗號(hào)開(kāi)發(fā)普通商品房，所謂的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目并沒(méi)相應(yīng)的配套設(shè)施，難以滿(mǎn)足老年人的生活要求。數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房產(chǎn)網(wǎng)、湖北養(yǎng)老網(wǎng)1、合眾人壽：“可租可售”2010年4月，武漢市蔡甸區(qū)政府與合眾人壽簽訂100億元的合眾人壽健康社區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積160萬(wàn)平方米左右，該項(xiàng)目可容納老人上萬(wàn)人。此外，合眾人壽規(guī)劃投資80億元、總占地面積達(dá)5平方公里的“合眾人壽健康社區(qū)”一期工程正處于建設(shè)過(guò)程之中。其他的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目基本上還未成規(guī)模。2013年底，合眾人壽在武漢建造的國(guó)內(nèi)首個(gè)持續(xù)健康退休社區(qū)（CCRC社區(qū)）宣布即將入住，目前已經(jīng)進(jìn)入試住階段，這也是國(guó)內(nèi)第一家由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資的養(yǎng)老社區(qū)。據(jù)了解，合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括定位于55-70歲的活躍老人社區(qū)和70歲以上的持續(xù)退休社區(qū)。該社區(qū)借鑒CCRC社區(qū)模式，集居家、社區(qū)和機(jī)構(gòu)三種養(yǎng)老方式于一體，提供了各種生活配套設(shè)施，例如餐廳、超市、銀行、郵局、美容美發(fā)以及各種娛樂(lè)場(chǎng)所，老年大學(xué)、幼兒園、健身房、圖書(shū)館等，該養(yǎng)老社區(qū)涵蓋了現(xiàn)代社區(qū)的所有功能，以豐富老年人的晚年生活。同時(shí)，在該養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)還提供了包括獨(dú)立生活、協(xié)助照料（含失憶照料護(hù)理）和專(zhuān)業(yè)護(hù)士護(hù)理（含功能康復(fù)護(hù)理）等系統(tǒng)化的專(zhuān)業(yè)照料服務(wù)。2、幸福人壽：“住房反向抵押貸款”2013年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布35號(hào)文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投保責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司承保責(zé)任保險(xiǎn)。2014年3月20日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，將北京、上海、廣州和武漢作為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)城市。從保險(xiǎn)產(chǎn)品的角度講，所謂“養(yǎng)老房產(chǎn)反向抵押貸款”，是指把老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司，房產(chǎn)權(quán)益變更為老人和保險(xiǎn)公司共同持有，保險(xiǎn)公司根據(jù)老人的年齡、房產(chǎn)的現(xiàn)值、未來(lái)的增值、折舊等情況進(jìn)行評(píng)估后，按月或按年給予老人給付金，直到老人去世。當(dāng)老人去世后，保險(xiǎn)公司自然獲得產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩方面都是完全產(chǎn)權(quán)）；在世期間，老人是一直住在房子里，或年事高時(shí)住進(jìn)養(yǎng)老院提前將房子交給保險(xiǎn)公司，則根據(jù)雙方約定來(lái)進(jìn)行。3、泰康人壽：“打造中國(guó)式養(yǎng)老社區(qū)”泰康人壽將在湖北投資200億，其中就包括建設(shè)泰康養(yǎng)老社區(qū)，預(yù)計(jì)在3到5年內(nèi)建成。泰康養(yǎng)老社區(qū)向上銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。（三）武漢養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式表5-2武漢現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式與養(yǎng)老地產(chǎn)類(lèi)型的對(duì)應(yīng)成本型鹿復(fù)型空流型寓橐型休閑型養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)老年地產(chǎn)-老年地產(chǎn)第-權(quán)式城市社區(qū)養(yǎng)老+地產(chǎn)模式/V第--模式會(huì)籍制的養(yǎng)老俱樂(lè)部模式-5/V第-模式以房界老模式JV第四模式異地養(yǎng)老標(biāo)式VVV第五模式度愎慕地連錨模式VV第六模式彷時(shí)度般式養(yǎng)老模式V數(shù)據(jù)來(lái)源：億房網(wǎng)城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)型地產(chǎn)設(shè)施投資模式主要以社區(qū)站點(diǎn)為主，城市區(qū)域中心養(yǎng)老社區(qū)為輔。社區(qū)嵌入式站點(diǎn)是在原有的社區(qū)內(nèi)配套建設(shè)，開(kāi)發(fā)商持有或銷(xiāo)售。表現(xiàn)形式為老人或其子女購(gòu)買(mǎi)社區(qū)內(nèi)的房子，建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。社區(qū)內(nèi)服務(wù)點(diǎn)擁有床位不等，為身患疾病的不能自理老年人提供護(hù)理服務(wù)，老人也可直接居住在服務(wù)點(diǎn)，痊愈后回到同社區(qū)的房子中居住。合作模式堅(jiān)持由開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)，周邊醫(yī)院、娛樂(lè)設(shè)施也可以參與投入，參與股權(quán)合作。武漢市老年人口基數(shù)龐大，市場(chǎng)需求存在極大空間,但由于偏好各異，任何一種單一的住宅模式都不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。所以，發(fā)展老年住宅應(yīng)該從多層面入手，力求最大化滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。根據(jù)不同偏好，老年住宅模式一般包括如下四種：“適老改造”原有住房，“老少居”模式，老年公寓和老年社區(qū)。其中適老改造和老少局模式屬于居家養(yǎng)老模式，社會(huì)養(yǎng)老模式包括老年公寓和老年社區(qū)。在武漢市開(kāi)發(fā)老年住宅市場(chǎng)，必須實(shí)行開(kāi)發(fā)模式多樣化，產(chǎn)品類(lèi)型多樣化以滿(mǎn)足實(shí)際需要。首先必須要肯定居家養(yǎng)老的主體地位，持續(xù)的進(jìn)行適老改造原有住宅并且適量開(kāi)發(fā)老少局住宅模式；其次要大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老住宅，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式老年公寓的同時(shí)嘗試幵發(fā)現(xiàn)代化的老年社區(qū)。調(diào)查結(jié)果顯示，中國(guó)老人選擇居家養(yǎng)老的比重達(dá)83.79%，武漢市也不例外可以說(shuō)，解決居家養(yǎng)老的問(wèn)題是解決我國(guó)老年人居住問(wèn)題的主要工作和重中之重。居家養(yǎng)老并不意味老年住宅的發(fā)展就沒(méi)有市場(chǎng)空間。居家養(yǎng)老的前提是老年人繼續(xù)居住在年輕是購(gòu)買(mǎi)的房子里，這種住宅并沒(méi)有考慮到老年人的特殊需求，譬如對(duì)于生活設(shè)施和社會(huì)服務(wù)的需求。所以說(shuō)，對(duì)于居家養(yǎng)老的開(kāi)發(fā)空間至少存在兩點(diǎn)：一是提供“適老改造”，二是提供“社會(huì)服務(wù)”。適老改造是指對(duì)老年人原有住宅進(jìn)行相關(guān)改造使之符合老年人居住需求，使老年人不用改變居住的大體環(huán)境便可以享受到老年公寓才可享受的生活品質(zhì)和服務(wù)。《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》在2003年實(shí)施,是適用于專(zhuān)為老年人設(shè)計(jì)的居住建筑，包括老年住宅、老年公寓及養(yǎng)老院、護(hù)理院、托老所等相關(guān)建筑設(shè)施的設(shè)計(jì)。新建普通住宅時(shí)，可參照本標(biāo)準(zhǔn)做潛伏設(shè)計(jì)，以利于改造。在進(jìn)行適老改造時(shí)可以依照此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)室內(nèi)門(mén)窗、扶手、衛(wèi)生間、廚房、照明等進(jìn)行改造。在室外這需要對(duì)電梯，道路等進(jìn)行無(wú)障礙，防滑等改造。社會(huì)服務(wù)是老年人不可或缺的生活支柱。社會(huì)服務(wù)包括：醫(yī)療服務(wù)，生活服務(wù)，老年人食堂工程，老年日托中心，外出陪伴服務(wù)和法律咨詢(xún)服務(wù)等。綜上所述，居家養(yǎng)老同樣具有廣闊的開(kāi)發(fā)空間和贏利空間，是武漢市發(fā)展老年住宅非常重要的一種模式。表5-3武漢城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)型商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值梳理物業(yè)特點(diǎn)與樓盤(pán)物業(yè)項(xiàng)日共進(jìn)，配舍鬧邊建設(shè)，形成社區(qū)老年服務(wù)網(wǎng)直口也表現(xiàn)為子女購(gòu)買(mǎi)社區(qū)內(nèi)的房子,或在臨近街道社區(qū)居住,區(qū)位距離較近、擁有床位較少、為皐患疾病（如中鳳籌〉的不能自理老年人提供護(hù)理服務(wù)*及簡(jiǎn)易的配套設(shè)施口規(guī)模開(kāi)發(fā)衙自主經(jīng)營(yíng)建設(shè)樓盤(pán)或在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中以劉00平米左右的社區(qū)內(nèi)建筑口疋位一般性以服務(wù)為主的養(yǎng)老社區(qū).功能區(qū)分擁詢(xún)標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)簷理體甌制宦個(gè)腹表格,按計(jì)劃進(jìn)行他凍管理.運(yùn)營(yíng)曾理養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化*流理化.體系擁有標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)管理體系，區(qū)別于一般體檢的專(zhuān)業(yè)的老人健康測(cè)評(píng)系統(tǒng)’從營(yíng)養(yǎng)、睡眠、運(yùn)動(dòng)、應(yīng)理等方面識(shí)別老人F制定健煤表格.按計(jì)劃進(jìn)存健鹿眷理.客戶(hù)定位項(xiàng)目住宅區(qū)域內(nèi)以及附近區(qū)城的需要社區(qū)不同程度服務(wù)的老人。建筑形態(tài)隨社區(qū)整體鳳格的社區(qū)內(nèi)建筑或區(qū)別于社區(qū)普通住宅。去化速度隨樓盤(pán)一并落成，輻射地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)及所有周邊地區(qū)內(nèi)的需求客F忙數(shù)據(jù)來(lái)源：億房網(wǎng)社會(huì)養(yǎng)老是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)所在。老年公寓是武漢市開(kāi)發(fā)老年住宅的一種重要模式。武漢市正處于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢(shì)下，舊城改造正在大規(guī)模。有條不紊的進(jìn)行，中心城區(qū)的很多老舊住宅小區(qū)被拆遷，而這些小區(qū)的居住者多為老年人。他們作為原國(guó)有企業(yè)的退休職工擁有可供生活的退休金，在拆遷的時(shí)候又得到一筆不菲的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，這使得他們可成為老年公寓的有效需求。興建老年公寓不僅符合舊城改造的目的，也符合老年人安享晚年和健康長(zhǎng)壽的愿景。根據(jù)調(diào)查顯示，對(duì)于由于舊城改造而被拆遷的老年人，他們大多愿意擁有自己的住宅房屋產(chǎn)權(quán)。在武漢市，興建于環(huán)境質(zhì)量較好的郊區(qū)的，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，以中檔產(chǎn)品為主體的老年公寓是會(huì)具有市場(chǎng)空間的。老年社區(qū)是在空間上把老年人生活的各方面組合為一個(gè)整體，包括生活、醫(yī)療、休閑、娛樂(lè)等諸多方面，這有利于以老年住宅為依托的整個(gè)老年產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。就如美國(guó)的“太陽(yáng)城”一樣，開(kāi)發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)產(chǎn)品并提供服務(wù)，入住者以租為主，產(chǎn)品類(lèi)型多樣。在武漢，可以嘗試開(kāi)發(fā)此類(lèi)老年住宅。二、武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)需求分析（一）市場(chǎng)需求容量分析從住宅消費(fèi)的角度，影響老年人住宅消費(fèi)的因素主要有以下四點(diǎn)：家庭觀念，收入和購(gòu)買(mǎi)力，居住環(huán)境以及其他消費(fèi)品的價(jià)格水平。中國(guó)傳統(tǒng)的理想家庭模式是大家庭模式，三代甚至四代同堂是令人羨慕的居住模式，很多中國(guó)老人不愿意選擇更為舒適的老年公寓而情愿與子女居住在一起，這種觀念極大的制約了老年住宅的消費(fèi)。但隨著計(jì)劃生育和人口流通政策的變化，在一對(duì)夫妻供養(yǎng)四位父母的現(xiàn)實(shí)下，子女在外地工作的現(xiàn)實(shí)中，空巢成為很多老人不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。這種現(xiàn)實(shí)逐漸打破了傳統(tǒng)理想的家庭模式，更多老年人開(kāi)始考慮老年公寓或者老年社區(qū)作為自己理想的養(yǎng)老場(chǎng)所。老年住宅市場(chǎng)上新的消費(fèi)偏好正在逐漸形成。根據(jù)調(diào)查，在武漢市愿意選擇特殊的老年住宅養(yǎng)老人的比例接近4%，也就是說(shuō)，在武漢市有接近6萬(wàn)的消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)代老年住宅具有消費(fèi)期望。到2015年底時(shí)，全市60周歲以上老齡人口將突破160萬(wàn)人。到2020年底時(shí)，全市60周歲以上老齡人口將突破200萬(wàn)人。按照全市60周歲以上老齡人口近幾年來(lái)平均每年增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)來(lái)測(cè)算，到2020年時(shí)全市60周歲以上老齡人口將占到總?cè)丝诘?5%。（二）養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的支付能力分析1、老齡人口的收入水平武漢市是一座歷史悠久的城市，新中國(guó)成立的第二個(gè)五年計(jì)劃里，武漢市的重工業(yè)地位便得以確認(rèn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，武鋼、武重、武鍋、武船等重工業(yè)得到發(fā)展壯大的同時(shí)武漢的其他產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展，在上個(gè)世紀(jì)形成了眾多規(guī)模龐大的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。因此，如同其他舊工業(yè)城市一樣，武漢市擁有基數(shù)龐大比重較高的老齡人口。

圖5-1武漢市老年人收入來(lái)源資料來(lái)源：豆丁網(wǎng)整理收入是影響消費(fèi)的重要因素，也是形成有效需求的第一要素。老年人的收入水平直接關(guān)系到老年住宅的消費(fèi)數(shù)量。退休工資是武漢大部分老年人獲得收入的唯一途徑。若退休工資過(guò)低，僅僅能滿(mǎn)足老人對(duì)于衣食的基本需求，那么致力于改善老年人居住環(huán)境的老年住宅無(wú)異于空中樓閣。但武漢市退休金數(shù)量一直在逐年增長(zhǎng)，況且由于我國(guó)傳統(tǒng)的先積累后消費(fèi)的觀念在老年人中十分流行，大多數(shù)老年人在中年時(shí)期就積累財(cái)富以備養(yǎng)老，就調(diào)查結(jié)果顯示，武漢市老年人約半數(shù)都擁有私人存款。2、家庭子女的支付能力據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢的高收入家庭約占家庭總數(shù)的10%，中等收入家庭約占家庭總數(shù)的80%，特困戶(hù)約占家庭總數(shù)的10%。2000?2013年間，武漢市商品住宅銷(xiāo)售面積與人均可支配收入之間存在著極強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，并且達(dá)到0.95以上。圖5-2武漢人均可支配收入

表5-4武漢市歷年社會(huì)平均工資一覽表武漢市歷年社平工資全國(guó)職工社會(huì)平均工資歷史年度年工資月工資歷史年度社平數(shù)據(jù)月工資2000年7629.60635.802000年9371780.922001年9080.40756.702001年10870905.832002年10039.20836.602002年124221035.172003年11719.20976.602003年140401170.002004年13818.001151.502004年160241335.332005年16255.201354.602005年184051533.752006年21838.801819.902006年210011750.082007年25136.402094.702007年249322077.672008年28431.602369.302008年292292435.752009年33320.402776.702009年327362728.002010年39303.603275.302010年371473095.582011年45642.963803.582011年424523537.672012年48942.004078.502012年467693897.42數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)局（三）養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的需求動(dòng)機(jī)1、自住性需求這類(lèi)人群是養(yǎng)老住房的真正需求者，他們對(duì)房地產(chǎn)是一種固有需求，是排除投機(jī)等其它因素的正常需求，而人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和居民收入等因素則決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的固有需求。5-42013年武漢市老齡人口基本數(shù)據(jù)年齡60歲以上65歲以上70歲以上80歲以上90歲以上百歲老人145617295757661681019242521157379數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市老齡辦表另外，武漢作為一個(gè)新特區(qū)，必將會(huì)吸引外來(lái)人口的大量涌入，同樣對(duì)房屋的需求量也增加。近三年來(lái)，商品住房銷(xiāo)售面積的同比增長(zhǎng)額維持在10%左右,有效地證明了由于人口結(jié)構(gòu)因素所引起的市場(chǎng)內(nèi)在需求將促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。家庭結(jié)構(gòu)會(huì)影響到房地產(chǎn)的建筑面積和戶(hù)型，目前在武漢，傳統(tǒng)的多則有十多人以上的家庭已不復(fù)在，取而代之的是越來(lái)越多的三口之家和“空巢老人”之家，因?yàn)槿藬?shù)少，他們需要的住房面積就不再是以前的那樣大戶(hù)型，而兩室一廳,三室一廳就會(huì)受到他們的青睞，面積一般也不會(huì)超過(guò)90平方米。還有一個(gè)趨勢(shì)是，對(duì)于老人來(lái)說(shuō)，會(huì)先考慮買(mǎi)舒適度較高，設(shè)計(jì)較人性化，面積小的房子。在2006?2010年，武漢35?45歲群體比重有所上升，處于這個(gè)年齡階段的居民，一般都有積蓄，且他們買(mǎi)了住房后很有可能終老其身在這里，此時(shí)他們更講究的是住房的舒適與實(shí)用，因此中戶(hù)型的90?120平方米的住房成為他們的首選；因此，武漢的中小戶(hù)型住房會(huì)成為以后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的主要戶(hù)型。居民的收入對(duì)房地產(chǎn)的影響是巨大的，他們的收入不僅僅是有效需求的表現(xiàn)，而且對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)發(fā)展有重要影響，這是因?yàn)榫用竦氖杖刖哂袑哟涡裕瑒t其對(duì)房地產(chǎn)的需求也表現(xiàn)出層次性，主要表現(xiàn)在對(duì)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房以及廉租住房的需求上。政府對(duì)個(gè)人所得稅的調(diào)整，各種保障措施的實(shí)施，有利于整個(gè)社會(huì)的收入分配向一種更為健康的扁平形狀發(fā)展，則對(duì)住房的需求向大眾化方向發(fā)展。2、投資性需求巨大的老年撫養(yǎng)人群為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為常住養(yǎng)老和“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老兩大模式?！昂蝤B(niǎo)式”養(yǎng)老主要包括異地養(yǎng)老服務(wù)中心、度假式養(yǎng)老基地和買(mǎi)房投資。異地養(yǎng)老服務(wù)中心模式主要指以季節(jié)為周期在不同養(yǎng)老公寓之間進(jìn)行更換。該模式特點(diǎn)在于滿(mǎn)足老年人旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老的多重需求。度假式養(yǎng)老基地的實(shí)質(zhì)在于以養(yǎng)老文化為核心推行休閑度假服務(wù)。該養(yǎng)老模式的最大好處在于可以將老年人養(yǎng)老需求與全家互動(dòng)活動(dòng)、定期度假或?qū)W術(shù)交流等相結(jié)合。“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老又稱(chēng)異地養(yǎng)老，就是指老年人離開(kāi)現(xiàn)有住宅，到外地居住的一種養(yǎng)老方式，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老等。異地養(yǎng)老是一種新興的養(yǎng)老模式，是未來(lái)養(yǎng)老的一個(gè)新方向，已經(jīng)被越來(lái)越多的國(guó)家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。伴隨當(dāng)前個(gè)性化養(yǎng)老局面的不斷擴(kuò)大，養(yǎng)老需求的差異化事實(shí)使得未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，并且將吸引更多的投資商、開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者的進(jìn)入。投資養(yǎng)老地產(chǎn)是“潛在的市場(chǎng)需求”，根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略投資中心的一份市場(chǎng)分析報(bào)告指出，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶(hù)，針對(duì)老年人的特殊需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。”而對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)盈利的問(wèn)題，就目前我國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在大規(guī)模社會(huì)化的養(yǎng)老管理上我們?nèi)狈?jīng)驗(yàn)。盈利模式主要走的是租售結(jié)合，自己持有養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施，出售住宅類(lèi)產(chǎn)品回籠資金。如果沒(méi)有出售的途徑，項(xiàng)目的投資就難以為繼，大多通過(guò)租和售相結(jié)合的方式才能使企業(yè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)。結(jié)合目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)情況，一大批有投資盈利需求的消費(fèi)者已經(jīng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。3、自住與投資相結(jié)合與發(fā)達(dá)國(guó)家老年人口入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4%?6%相比，我國(guó)老年人口基數(shù)大、未富先老與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不足問(wèn)題比較突出，目前養(yǎng)老設(shè)施所提供的床位數(shù)與老年人的比率僅1%，但多數(shù)社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率不到50%，不論是從養(yǎng)老意愿角度還是政策導(dǎo)向角度，居家養(yǎng)老將成為我國(guó)老人主要的養(yǎng)老方式。越來(lái)越多的居家養(yǎng)老需求，適應(yīng)老年居住生活需求的住宅建設(shè)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域需要重點(diǎn)關(guān)注的方向。由此衍生出的對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)長(zhǎng)期持有、出售、出售與持有相結(jié)合都將成為獲利的途徑。一邊持有養(yǎng)老公寓商品房，一邊以觀望的態(tài)度租賃或者出售。投資消費(fèi)群，可以劃分為短線(xiàn)投資及長(zhǎng)線(xiàn)投資。自住消費(fèi)群，則會(huì)因客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)需求有所不同，總體來(lái)看主要有兩大類(lèi)，一類(lèi)是剛性自住客戶(hù)群，另一類(lèi)是改善性自住客戶(hù)群。養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種有產(chǎn)權(quán)的商品房，只不過(guò)與大多數(shù)住宅類(lèi)小區(qū)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供專(zhuān)門(mén)的老年物業(yè)服務(wù)，是以養(yǎng)老為主要功能的商品房。養(yǎng)老地產(chǎn)不完全是地產(chǎn)，涉及方面很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)直到日常起居呵護(hù)。表5-5養(yǎng)老需求預(yù)算估算時(shí)間估算范圍潛在需求局限/備注至2015年底城市商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)針對(duì)自理老人288-307萬(wàn)人（非常樂(lè)觀）172.9-184.5萬(wàn)人（樂(lè)觀）115.3-123萬(wàn)人（適中）可支配收入的測(cè)算和老人的入住意愿都存在局限，測(cè)量?jī)H作參考針對(duì)需要護(hù)理的老人31.5萬(wàn)人（非常樂(lè)觀）31.5（樂(lè)觀）21萬(wàn)人（適中）數(shù)據(jù)來(lái)源：億房網(wǎng)（四）影響?zhàn)B老地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)選擇的主要因素1、人性化的服務(wù)老年人作為特說(shuō)的弱勢(shì)群體需要為其配備特殊的服務(wù)項(xiàng)目，比如建筑中的基本的無(wú)障礙設(shè)計(jì)，坡度較緩的坡道，最好選擇一層或二層，較高樓層必須有電梯；保障24小時(shí)熱水供應(yīng)；裝修要用暖色調(diào)，衛(wèi)生間和室內(nèi)地板一定要防滑；冬季采暖設(shè)施可靠，盡量選擇市政集中供暖方式；水、電、燃?xì)赓M(fèi)由工作人員上門(mén)收?。皇覂?nèi)的隔音性能要好，盡量選擇遠(yuǎn)離主干道的樓房等等。2、居住環(huán)境這是老年人選擇住宅的重要因素。居住環(huán)境分為外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。外部環(huán)境是指建筑物周?chē)沫h(huán)境，包括自然景觀、空氣質(zhì)量、噪音污染、衛(wèi)生條件、交通條件以及生活服務(wù)設(shè)施等。老年人喜歡寧?kù)o的環(huán)境，清醒的空氣。便利的交通和生活設(shè)施。內(nèi)部環(huán)境是指建筑物本身和其內(nèi)部空間，包括建筑風(fēng)格，質(zhì)量，裝修等。適合老年人居住的建筑物應(yīng)該具有無(wú)障礙設(shè)計(jì)，防滑設(shè)計(jì)，明亮的照明等等。武漢市的老年人很多都是過(guò)去的老國(guó)有企業(yè)職工，在城市發(fā)展的過(guò)程中，很多老的企業(yè)地址逐漸變?yōu)闊狒[的市中心，而這些老年人的住宅大都由過(guò)去以企業(yè)為主體建設(shè)的。從外部環(huán)境看，市中心的繁華和熱鬧不適宜老年入養(yǎng)老，從內(nèi)部環(huán)境看，老舊的建筑并沒(méi)有適老設(shè)計(jì)。所以說(shuō)，武漢市目前老年人的居住環(huán)境會(huì)催生出對(duì)老年住宅的新需求。3、價(jià)格因素替代品和互補(bǔ)品的存在使一種消費(fèi)品的價(jià)格會(huì)與其他消費(fèi)品的價(jià)格息息相關(guān)，老年住宅市場(chǎng)也不例外。老年人的收入和購(gòu)買(mǎi)力是有限的，除了住宅消費(fèi)外，食品消費(fèi)和醫(yī)療消費(fèi)是影響購(gòu)買(mǎi)力的最重要兩大因素。特別是醫(yī)療消費(fèi)，由于老年人身體機(jī)能退化，對(duì)于未知風(fēng)險(xiǎn)的防范使得很多老年人不得不將大部分收入儲(chǔ)蓄起來(lái)以備不時(shí)之需。但隨著社會(huì)保險(xiǎn)強(qiáng)制推行和醫(yī)療體制改革，社會(huì)福利水平的提高有效的解決了老年人看病的困難，從而是老年人手中的積蓄得以解放，極大的老年人的購(gòu)買(mǎi)力，迸一步刺激老年住宅市場(chǎng)。第六部分武漢養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)軍企業(yè)與代表項(xiàng)目一、僑亞孝莊?頤樂(lè)園（一）項(xiàng)目基本情況武漢僑亞頤樂(lè)園目前為華中地區(qū)規(guī)模最大的老齡休養(yǎng)主題社區(qū)，是以老齡人群為服務(wù)對(duì)象，集養(yǎng)老、休閑、度假為一體的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。園區(qū)位于武漢市蔡甸街唐河村老漢沙公路南側(cè)，總占地面積約400畝，總建筑面積26.4萬(wàn)平方米，總投資3.77億元。第一期工程占地面積50畝，投資3900萬(wàn)元，建筑面積2.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售情況良好，2004年底完工。第二、三期工程使用土地350畝，新增建設(shè)面積24萬(wàn)平方米。園內(nèi)開(kāi)設(shè)工作養(yǎng)老、休閑養(yǎng)護(hù)、旅游養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老四種養(yǎng)老模式，重在充實(shí)老年人的生活，再現(xiàn)老年人的價(jià)值，滿(mǎn)足老年人的精神文化生活。園內(nèi)還設(shè)有餐廳、醫(yī)院、健身房、門(mén)球場(chǎng)