爛尾樓收購專集

2009年上半年，光耀東方已默默掌控了北京新中關(guān)購物中心47%的股份，成為新中關(guān)第一大股東；下半年，又將這個位于北京西客站附近因資金鏈斷裂而爛尾多年的商業(yè)項目收入囊中。就在各大地產(chǎn)商為了在北京拿地擠破頭的時候，這家名不見經(jīng)傳、2003年從山東起家的爛尾樓專業(yè)戶，短短幾年的積累，馬上就要在北京核心商圈開始賣樓了。商業(yè)功底李貴斌的爛尾樓生意始于2003年。當年他成功運作了爛尾商業(yè)項目山東聊城新東方廣場，并將公司的發(fā)展方向定位為爛尾商業(yè)項目的收購和運營。在來到北京之前，其已經(jīng)在聊城、大同、邯鄲、石家莊收購、盤活多個商業(yè)爛尾項目。在李貴斌看來，產(chǎn)權(quán)、資金的糾紛只是一個方面，商業(yè)項目“爛尾”最大的問題是沒有從商業(yè)的角度去考慮和運營。房屋本身的建設(shè)是一個方面，資金運作、商業(yè)運營的軟環(huán)境出現(xiàn)問題，是導致商業(yè)項目“爛尾”的關(guān)鍵因素。例如其大同項目、石家莊項目，都是運營出了問題，才導致“爛尾”。據(jù)本報多方了解，光耀東方在商業(yè)運營方面的理念，顯然是超前的。光耀東方在其所有的商業(yè)運營中，都做到了對項目進行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一運營，并持有一定比例的商業(yè)物業(yè)。從2003年的山東聊城項目，到2008年的石家莊項目，以及今年收購的海天廣場項目都是如此。將商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售，能短期內(nèi)獲得大量的現(xiàn)金流，但由于難以統(tǒng)一定位、招商，對后期商業(yè)運營將會帶來致命的傷害。這一點，在北京的眾多商業(yè)項目中都得到了證明。但是，在多年前的四線城市，光耀東方卻準確的規(guī)避了這一盲點。2005年，光耀東方收購河北邯鄲市中心一個2.4萬平方米的商場。光耀東方將其收購以后，迅速做出了判斷：該項目位處當?shù)貎蓚€商圈的交界處，體量較小，無法定位為百貨等業(yè)態(tài)。而當時邯鄲有一個女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀東方受到啟發(fā)，將這個項目定位為時尚女性商場，采用店中店的形式，包裝以后重新推出?！罢猩虝r，只需要招800家商戶，參與報名的商戶一共有三四千家?！崩钯F斌說，這也在控制商戶質(zhì)量上有了余地。2008年，光耀東方收購石家莊項目。這是一個2002年開業(yè)不久就關(guān)張的城市綜合體。與這個項目相鄰的是該市最大的百貨商場，項目北側(cè)，是華北一個大型的服裝批發(fā)市場，匯集了大批來自各地的服裝供應商?！爱敃r我們做了分析，將它定位為一個品牌服裝展貿(mào)中心。”李貴斌說，這一因地制宜的做法，很快吸引了眾多來自全國的服裝代理商家入駐。在商業(yè)運作上的敏感力，讓光耀東方模式，在其所到的三、四線城市屢試不爽。“即使是中途停建的爛尾樓，爛尾只是表面現(xiàn)象，最終的原因還是商業(yè)運作上出了問題?！崩钯F斌說。運作能力“無論項目大小，我們進行改造裝修基本上是1—2個月。項目小，投入人力少；項目大，投入的人力就多?！崩钯F斌說，光耀東方完成重整關(guān)停項目的時間一般是4-6個月，爛尾項目則更短，只需2-3個月。以其起家項目一山東聊城新東方廣場為例，10萬平方米的建筑面積，停工后各類糾紛紛繁復雜，當年4月光耀東方正式接手，12月就開業(yè)了。這是李貴斌的第一個項目。這只是表面現(xiàn)象，工業(yè)化的、極為迅速的改建能力，最終影射的還是光耀東方超前的資金敏感度。從收購到推出時間的縮短，能夠用最快的速度保證銷售現(xiàn)金的流入。而資金運作能力，對于一家以收購爛尾樓為主業(yè)、并持有大量商業(yè)面積的企業(yè)而言，顯然是生存的關(guān)鍵。在2003年接手山東聊城項目之前，李貴斌供職于山東聊城某國有商業(yè)銀行。這一經(jīng)歷，顯然讓李貴斌具備兩點天然的優(yōu)勢，一是對資本運作的敏感性，二是其項目可以較好地獲得當?shù)亟鹑跈C構(gòu)的支持。據(jù)了解，就在不久前，光耀東方的山東項目，獲得建設(shè)銀行（行情股吧）接近5億的授信。據(jù)本報了解，爛尾樓被收購后，一般情況下，收購資金都不是一次性付清，而是多次付清。這顯然為爛尾樓收購企業(yè)贏得了資金周轉(zhuǎn)的空間。光耀東方在收購完爛尾項目之后，除商場、酒店等物業(yè)外，公寓、寫字樓等物業(yè)都用于出售。李貴斌表示，有的項目，單銷售收入就能收回成本，而其持有物業(yè)已經(jīng)能獲得穩(wěn)定的租金收益。光耀東方的資本之路還在繼續(xù)。2007年，投資基金藍山中國資本為其提供了9億元的融資。光耀東方表示，其與藍山資本的合作還在繼續(xù)?！白錾虡I(yè)，我肯定比不上SOHO中國、萬達這樣的公司。但是，跟SOHO中國比，我的商鋪都是滿的；跟萬達比，他沒有投資并購業(yè)務這一塊?！崩钯F斌說。由于商業(yè)租賃方面的穩(wěn)定收入，光耀東方很容易靠手中持有的物業(yè)來獲得金融機構(gòu)的支持。不過隨著房地產(chǎn)市場的回暖，爛尾樓收購生意正在受到挑戰(zhàn)。海天廣場的收購洽談始于今年初，當時惡劣的經(jīng)濟境況顯然讓光耀東方節(jié)省了不少成本。李貴斌也坦言，北京還有另外兩個項目的收購正在洽談中，目前的收購價格，至少比年初提高了20%。而從2001年就開始提供爛尾樓收購服務的上海信誠律師事務所趙建高律師表示，爛尾樓資源越來越少，而有意向的收購者則越來越多。“現(xiàn)在房價在上漲，有不少出讓方即使資金短缺也不愿意出售，只愿意讓出部分股權(quán)?！迸耸偈召彽臇|海廣場一期高217米，地上總建筑面積71671平方米，地下總建筑面積8838平方米，此次收購的交易價格相當于24.5億元人民幣加截至成交日期前滿三個營業(yè)日當日的營運資金款額（成交時營運資金）的美元等值金額。將被命名為“SOHO東海廣場”。SOHO東海廣場位于上海南京西路中央商務區(qū)的中心，是五星級酒店、高端購物中心的聚集地及兩個地鐵站的交會點。SOHO中國董事長潘石屹表示，核心地段銷售商用物業(yè)并提供統(tǒng)一的、全方位的售后服務的商業(yè)模式將沿用到上海。SOHO中國行政總裁張欣表示：“摩根士丹利和SOHO中國的這次交易是雙贏，對于摩根士丹利來說，出售物業(yè)使他們在投資物業(yè)上實現(xiàn)了價值，贏得現(xiàn)金流，并使該項目能夠推向市場。對于SOHO中國來說，此次交易使我們獲得了上海最繁華地段的項目，并通過運用SOHO中國在市場推廣、銷售和物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，賦予其新的品牌價值。截至消息發(fā)布時，SOHO東海廣場出租率30%，SOHO中國將在未來的一段時間對剩余物業(yè)進行銷售和出租。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，既有成功開發(fā)的案例，也有許多因為資金、規(guī)劃、體制等種種原因無法建設(shè)的爛尾樓，而隨著全國房地產(chǎn)開發(fā)熱的興起，爛尾樓在每個城市均有出現(xiàn)。而爛尾樓的形成不僅影響到開發(fā)者與建設(shè)者，特別是商品房爛尾，涉及眾多小業(yè)主利益，往往出現(xiàn)許多社會矛盾，故各級政府、法院及涉案當事人均希望爛尾樓能得到圓滿解決?；谑袌龅男枨螅覀円验_展且正在為委托人提供爛尾樓收購的系統(tǒng)法律服務?，F(xiàn)將服務內(nèi)容進行發(fā)布，以方便有此需求的當事人了解。階段一：了解項目基本情況、確定項目收購方式：代理、協(xié)助委托人會見上海市有關(guān)人民法院執(zhí)行庭法官及拍賣行工作人員，了解項目狀況、負債數(shù)額并探討收購方式；協(xié)助委托人會同項目公司各債權(quán)人確定負債數(shù)額、探討償債方式;審查爛尾工程有關(guān)的全部訴訟法律文件；調(diào)查項目公司的工商登記狀況，如其構(gòu)成、股東情況、工商登記注冊、年審情況、公司的變更情況等，審查相關(guān)的文件，確定項目公司轉(zhuǎn)讓爛尾項目主體資格的合法性；審查爛尾工程抵押、查封、對外擔保等權(quán)利受限制的全部文件；協(xié)助委托人對該爛尾工程的收購方式（股權(quán)收購或資產(chǎn)收購）的策劃提供法律建議。階段二：參與收購談判、撰寫有關(guān)收購協(xié)議若委托人采取公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行收購，則：協(xié)助委托人草擬、修改與項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；協(xié)助委托人草擬、修改與項目公司債權(quán)人的償債協(xié)議書；協(xié)助委托人向上海市外資委辦理申報手續(xù)；協(xié)助中方辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)（若有）；協(xié)助委托人向上海市工商局辦理工商變更手續(xù)；協(xié)助委托人草擬、修改其他與外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的一整套法律文件：申請書、董事會決議、修正公司章程等。若委托人采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式進行收購，則：協(xié)助委托人草擬、修改與項目公司項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；協(xié)助委托人取得項目受讓后續(xù)建所必須的立項批文和''四證〃，即土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；協(xié)助委托人辦理爛尾工程變更登記手續(xù)，契稅繳納手續(xù)。階段三：續(xù)建爛尾工程、完成銷售和交接協(xié)助委托人草擬、修改續(xù)建爛尾工程的《施工合同》、《監(jiān)理合同》等有關(guān)合同；協(xié)助委托人辦理續(xù)建工程的工程款結(jié)算手續(xù)；協(xié)助委托人辦理爛尾工程的竣工驗收手續(xù)；協(xié)助草擬、修改委托人擬簽署的《銷售代理合同》、《預訂協(xié)議書》、《商品房預/銷售合同》、《前期物業(yè)管理合同》；若在爛尾程已預售，審查全部預售合同和已付款證明；協(xié)助委托人草擬、修改、審查房屋辦理交接手續(xù)相關(guān)的法律文件。我們將根據(jù)委托人提供的法律文件和有關(guān)信息，確定具體的服務內(nèi)容。

本月底余款付清后，今年9月底剛被外海集團收入囊中的，杭州最老爛尾樓西湖國貿(mào)大廈，或?qū)⒂瓉硭t到10年的“春天”。外海方面對此異常謹慎，距離拍賣已經(jīng)3個月，仍拒絕透露進一步信息。這是杭州為數(shù)不多的爛尾樓項目公開拍賣成功的案例，但爭當“破爛王”的可不止外海集團一家。本報曾報道過的城北爛尾樓“凡爾頓廣場”項目，也有不止一家開發(fā)商向記者打聽過消息，似有接盤意愿。“破爛王”門檻可不低“到目前為止，房地產(chǎn)項目還是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式出售的比較多?！闭憬a(chǎn)權(quán)交易所負責人姚上毅告訴記者，從5年前省交易所成立到現(xiàn)在，經(jīng)手的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目雖然不多，但只要有，標的金額都非常高。2008年省產(chǎn)權(quán)交易所曾成交一單千島湖房地產(chǎn)項目的整體打包出售，結(jié)果最后的中標價比起拍價翻了6倍多。說起來，浙江產(chǎn)權(quán)交易所還組織過浙江省迄今為止最大宗的省屬國資轉(zhuǎn)讓案，姚上毅對2年前的這宗交易記憶猶新?！澳谴危Ω康だ瞾砹?，結(jié)果經(jīng)過1個多小時，118輪叫價，最后是深圳萬科房地產(chǎn)有限公司在內(nèi)的'萬科系’公司組成的競買聯(lián)合體以10.05億元的價格，競得富春東方股權(quán)包，成交價比起拍價高出125%以上?！薄爸灰虬椖恐杏型恋卦冢詈蟮某山粌r格上億是很常見的?！币φf，剛剛這個月還有一個錢江新城的房地產(chǎn)項目拍賣，最后因為起拍價定得太高沒有成交?！暗谴蚵牭娜朔浅６唷！蓖恋爻跃o，開發(fā)商轉(zhuǎn)做“破爛王”“SOHO做過的12個項目中，有6個在接手前是空置、爛尾?！盨OHO中國董事長潘石屹在給媒體發(fā)來的郵件中如是說。一個開發(fā)商旗下有半數(shù)項目曾是爛尾，潘石屹可以稱的上地產(chǎn)界“破爛王”?！芭耸稀甭肪€背后實際上是開發(fā)商的一種集體無奈。以杭州為例，2009年杭州已出讓土地116宗，出讓面積超過300萬平方米，其中宅地71宗，但出讓地塊基本集中在新開發(fā)區(qū)域，下沙、新城北、大橋西?！笆掷餂]有10個億，就別想著在杭州核心位置拿地了?！边@是杭州一位開發(fā)商的說法，他花了10個多億，結(jié)果也只是拿了一塊四級地段的宅地。

一邊是核心地段供地量少，爭搶激烈，一邊是手中項目正在快速消化，部分開發(fā)商將視線轉(zhuǎn)向因各種問題導致爛尾的房地產(chǎn)項目?！叭f科收購富春東方股權(quán)包還不是因為其中含有大量土地資源嘛?！蓖ㄟ^那次收購，萬科總計增加了可結(jié)算規(guī)劃建筑面積合計43.8萬平方米以及地下車位約11萬平方米。某上市房企拓展部負責人私下說，去年因為資金緊張私下接洽轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目很多，今年則比較少?！安贿^好項目難找，即便有打包轉(zhuǎn)讓的項目，也以工業(yè)用地或辦公用地的資產(chǎn)包為多，宅地是可遇不可求?！薄捌茽€王”有苦有樂他會這么說當然不僅僅是因為土地性質(zhì)的問題，爛尾樓接手和改造中的風險數(shù)不勝數(shù)，比如原開發(fā)商的債務問題，比如可能存在的重復銷售問題，比如土地出讓金、滯納金的問題……對接盤的開發(fā)商來說，稍有不慎，“餡餅”隨時有可能成為“陷阱”?！埃€尾樓）接過來的盤子意外總是會多一些的，我們這個項目花了差不多半年才把關(guān)系理清，算是比較順利的?！币晃唤邮至四碃€尾樓項目的開發(fā)商私下說，公司最初接手這個項目的時候其實是做好了零利潤準備的，但趕上今年市場好，銷售額還不錯，平均毛利潤是可以做到了。即便賺了錢，大多數(shù)開發(fā)商對“破爛王”這頂帽子仍是避之唯恐不及?！澳憧汕f不要說我們是爛尾樓轉(zhuǎn)過來的啊！”今年某熱銷樓盤的負責人反復叮囑記者，一定不要點他們的名字。事實上，采訪中所