我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀與問題

我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀與問題

一、房地產(chǎn)大國家企業(yè)增值稅管理自1994年分稅制改革以來，中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制建設(shè)體系形成了。目前，房地產(chǎn)稅約包括10種類型：業(yè)務(wù)稅、房產(chǎn)稅、市政房產(chǎn)稅、耕地占用稅、所得稅、憑證、憑證、企業(yè)所得稅、個人所得稅、，必須開展城市維護(hù)建設(shè)稅的繳納。這10個稅種分布在房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租四個環(huán)節(jié)中。(見下表)二、中國房地產(chǎn)稅制度的主要問題1.統(tǒng)計(jì)重復(fù)的情況現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)松散繁雜,各種稅之間主輔作用不清,調(diào)節(jié)單一,個別稅種設(shè)置重疊,稅基交叉,存在重復(fù)征稅之嫌。如房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)的土地增值稅實(shí)際上與所得稅、營業(yè)稅交叉重復(fù)。營業(yè)稅屬于間接稅,容易發(fā)生轉(zhuǎn)嫁,真正承擔(dān)稅賦的往往是買受人和承租人。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中的營業(yè)稅和土地增值稅都屬于流轉(zhuǎn)稅,前者以銷售收入、轉(zhuǎn)讓收入、租金收入和服務(wù)收入為計(jì)稅依據(jù),土地增值稅則以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù),從而造成對房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的重復(fù)征稅,打擊了土地正常流通的積極性,助長了土地的保有或投機(jī)行為。稅種過多,既不符合簡化稅制的原則,還會導(dǎo)致納稅人的地下交易行為增多,偷逃稅行為普遍,造成稅款流失和稅負(fù)不公。2.土地閑置與浪費(fèi)嚴(yán)重,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展從稅賦環(huán)節(jié)來看,目前我國的房地產(chǎn)稅收集中在房產(chǎn)的增量環(huán)節(jié),即主要對地產(chǎn)和房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)征稅,而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種非常少,房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用,而且免稅范圍又極大,這樣就導(dǎo)致稅收調(diào)節(jié)存量的作用減弱。由于目前房地產(chǎn)生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅賦較高,而保有環(huán)節(jié)稅賦過低,這種窄稅基模式造成了稅賦不公,并妨礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類相對少,稅負(fù)較輕,使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟?進(jìn)人市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負(fù)。這不僅抑制了土地使用權(quán)的正常交易,助長了隱性流動,還直接阻礙了劃撥存量土地步人市場的進(jìn)程,使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮,土地閑置與浪費(fèi)的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。同時,也不利于政府穩(wěn)定的取得財(cái)政收入。另外,我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場存在著一個尖銳的矛盾:一方面,中低檔住房有效需求旺盛;另一方面,城市中存在著相當(dāng)大量的閑置存量資源。我國城鎮(zhèn)人均住房面積己達(dá)25平方米以上,但城鎮(zhèn)住房困難群體的比重達(dá)20%,表明城鎮(zhèn)居民住房面積結(jié)構(gòu)不合理。造成一部分存量資源閑置狀況的原因,正是在于我國對商品房保有稅賦偏低,空置商品房可以無償保有,而進(jìn)入市場交易的商品房反而要承擔(dān)稅賦,導(dǎo)致房屋開發(fā)商或業(yè)主將房屋大量空置、閑置、低效利用或投機(jī),限制了房地產(chǎn)二級市場和租賃市場的發(fā)育和繁榮。3.加劇納稅人負(fù)擔(dān)目前,涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)五花八門,收費(fèi)總額難以統(tǒng)計(jì)。但費(fèi)大稅小是不爭之實(shí)。高收費(fèi):一方面,加重了納稅人的負(fù)擔(dān);另一方面,大大削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。同時,各種收費(fèi)由于未納入預(yù)算管理,其使用得不到有效的監(jiān)督,浪費(fèi)、挪用甚至貪污的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。4.占用的土地面積我國現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收人或?qū)嶋H占用的土地面積,這些計(jì)稅依據(jù)不能正確地反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地的級差收益和土地、房產(chǎn)的時間價值,不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入,也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收人的作用。5.人財(cái)產(chǎn)登記制度不健全我國財(cái)產(chǎn)評估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全,尤其是私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。加上房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠,影響了稅收征管的力度,造成房地產(chǎn)稅收收人的流失。三、房地產(chǎn)稅制度的特點(diǎn)1.不動產(chǎn)保有稅目前,許多國家都建立了完整的房地產(chǎn)稅制體系,主要包括:房地產(chǎn)取得、轉(zhuǎn)讓和保有三個環(huán)節(jié),且主要集中于不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)。不動產(chǎn)的取得稅是對取得土地、房屋以及其他機(jī)器設(shè)備所有權(quán)的人課征的稅收,一般按照不動產(chǎn)的取得方式而設(shè)置稅種。目前世界上有關(guān)的稅種主要有登記許可稅、印花稅、不動產(chǎn)取得稅(如日本、韓國等國家的不動產(chǎn)購置稅和各國普遍征收的遺產(chǎn)與贈與稅)。不動產(chǎn)保有稅是在一定時期或一定時點(diǎn)上,對擁有不動產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收,一般按照不動產(chǎn)的存在形態(tài)———土地、房產(chǎn)和房地(有些國家包含機(jī)器設(shè)備和其他固定資產(chǎn))合一的不動產(chǎn)來設(shè)置。主要有土地稅、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅、一般財(cái)產(chǎn)稅、定期不動產(chǎn)增值稅。對不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移征稅主要是針對房屋、土地或機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)在經(jīng)營、交易過程中,就其所得或增值收益課稅。主要有以所得稅形式對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅、直接征收土地增值稅,對房地產(chǎn)投機(jī)中的增值課稅。由于各國歷史、文化、國情以及經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)各異,各國在房地產(chǎn)稅制方面也有許多不同之處。從稅收的分布結(jié)構(gòu)來看,大多數(shù)國家都很重視在房地產(chǎn)保有階段的征稅,而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少。這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大鼓勵了不動產(chǎn)的流動,刺激了土地的經(jīng)濟(jì)供給。高額的保有房地產(chǎn)稅率避免了業(yè)主控制或低效率使用財(cái)產(chǎn),刺激了交易活動,這既繁榮了房地產(chǎn)市場,又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。2.不動產(chǎn)稅收征收權(quán)不動產(chǎn)稅屬于地方稅種,是地方財(cái)政收入的主要來源。由于不動產(chǎn)稅與地方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密,凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國家,不動產(chǎn)稅多由地方政府征收,構(gòu)成地方稅收的主體稅種。如美國,除馬里蘭州將征稅權(quán)上收到州政府之外,其它49個州都是歸地方政府征收。目前美國的一般財(cái)產(chǎn)稅收收入,大約占地方收入的30%。地方政府取得的不動產(chǎn)稅收收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù),有利于形成“多征稅、多提供公共服務(wù)、房地產(chǎn)多增值、稅源多增加”的良性循環(huán)機(jī)制。3.以資本價值為標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)地制度計(jì)稅依據(jù)一般為不動產(chǎn)的市場評估價值。不動產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)有三種:土地面積、市場價值、其他價值概念(如賬面價值)。目前世界上只有少數(shù)國家以土地面積為財(cái)產(chǎn)稅的稅基,如尼泊爾、孟加拉國、以色列以及一小部分東歐國家。而絕大多數(shù)國家都是以不動產(chǎn)的市場價值為計(jì)稅依據(jù),即不動產(chǎn)在市場上可售得的數(shù)額即資本價值。當(dāng)前,許多向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的國家及發(fā)展中國家,以市場價值為稅基在實(shí)際操作中有一定難度,但他們?nèi)匀环艞壛艘酝恋孛娣e或賬面價值作為財(cái)產(chǎn)稅的稅基,已經(jīng)或?qū)⒂诮谵D(zhuǎn)為以市場價值為稅基。四、國際房地產(chǎn)稅號對中國房地產(chǎn)稅號改革的澄清1.通過非規(guī)渠道獲得的利潤改革的目的不是通過增加稅種而加重稅賦,而是要將一些繁雜的稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。同時,正是由于稅費(fèi)及土地批租的不規(guī)范,增加了許多隱性成本,房地產(chǎn)開發(fā)商也因這種非規(guī)范渠道的差額獲取了更高的利潤。應(yīng)按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)稅收體制改革的要求,遵循協(xié)調(diào)、效率與公平的原則,統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的透明度,在一定時期內(nèi)保證房地產(chǎn)稅收的相對穩(wěn)定性。科學(xué)合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu),借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn),分清稅種屬性和課稅范圍,簡化規(guī)范稅制,有效克服稅制上的重復(fù)設(shè)置和重復(fù)課稅。通過改革調(diào)整,建立起以房地產(chǎn)保有稅為主,所得稅、營業(yè)稅等稅種為輔的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。2.重復(fù)征管,導(dǎo)致導(dǎo)致不簡化房地產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,統(tǒng)一征收房地產(chǎn)保有稅,從價課征。在稅制設(shè)計(jì)上,現(xiàn)行稅收制度按照房產(chǎn)和土地人為地分設(shè)稅種,對房產(chǎn)從價或從租計(jì)稅,對土地從量計(jì)稅,對房產(chǎn)價值中所含地價既按價值征收了房產(chǎn)稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)確定上,若要人為地剝離土地的價值,在實(shí)際征管中很難操作;若不剝離土地的價值,又明顯不合理,造成重復(fù)征稅和稅負(fù)不公。為此,建議取消房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅,其功能由新設(shè)房地產(chǎn)保有稅取而代之,以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點(diǎn),將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi),轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速的發(fā)展,開征統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)保有稅勢在必行,開征房地產(chǎn)保有稅是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。征稅的理論依據(jù)在于“受益原則”,房產(chǎn)享用了基礎(chǔ)設(shè)施等由政府提供的公共產(chǎn)品,當(dāng)公共品的提供使得地區(qū)的自然及經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生改善時,房產(chǎn)將隨之升值。而目前居民不對政府提供的公共產(chǎn)品付費(fèi),這是不合理的。開征房地產(chǎn)保有稅,能夠促進(jìn)社會所得的公平分配,符合誰收益、誰付費(fèi)的課稅原則,可為政府提供豐富穩(wěn)定的財(cái)政收入。征收房地產(chǎn)保有稅,不僅可以縮小貧富差距,實(shí)現(xiàn)房多者多交稅,房少者少交稅,也可以改變?nèi)藗儗ω?cái)產(chǎn)的投資分配,還可以遏制炒房行為,持有房產(chǎn)的成本增加將促使房產(chǎn)所有者和使用者充分開發(fā)利用土地,從而促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置。房地產(chǎn)稅改革的基木原則應(yīng)重在規(guī)范,不加重整體稅收負(fù)擔(dān)。從征稅范圍來看,對于自用房屋,應(yīng)采取第一套住房免稅、第二套以上房屋繳稅的政策。對房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)按評估值征稅,可以根據(jù)不同用途的房產(chǎn)規(guī)定不同的稅率。3.稅對象為土地和織物不動產(chǎn)稅改革是在我國房地產(chǎn)稅費(fèi)存在很多不合理問題的背景下提出的,主要目的是為了規(guī)范我國的房地產(chǎn)稅收制度,從這個意義上講,我國的不動產(chǎn)稅不同于一般意義上的財(cái)產(chǎn)稅,其課稅對象不是所有的財(cái)產(chǎn),而是選擇性財(cái)產(chǎn)項(xiàng)目,即土地和房產(chǎn)。同時,依照“寬稅基、低稅率”的原則,應(yīng)擴(kuò)大不動產(chǎn)稅的征收范圍,要逐步把城市自有居住用房、事業(yè)單位用房和農(nóng)村的非農(nóng)用房地產(chǎn)也納入征稅范圍。建議除對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免征外,其余的房地產(chǎn)所有者或占有者均為納稅人。此外,物業(yè)稅的開征需要有一定的過渡措施。可以在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi),對老的房地產(chǎn)采取老政策;也可以對收入水平或物業(yè)價值在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民減免征稅,使低收入的居民和大多數(shù)農(nóng)民在一定的時期內(nèi)不用負(fù)擔(dān)不動產(chǎn)稅。4.改革現(xiàn)行體制,清費(fèi)改稅當(dāng)前,房地產(chǎn)市場價格居高不下的主要原因之一就是開發(fā)建設(shè)成本過高,收費(fèi)尤甚。應(yīng)改革現(xiàn)行行政事業(yè)性收費(fèi)體制,根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)要求科學(xué)地確定稅費(fèi)體系,界定租、稅、費(fèi)的內(nèi)涵,建立合理的租、稅、費(fèi)體系,通過清費(fèi)改稅,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),擴(kuò)大稅收規(guī)模。保留補(bǔ)償性、資源性和證照性的收費(fèi)項(xiàng)目,對一部分納入國家預(yù)算、管理比較規(guī)范的基金和收費(fèi)項(xiàng)目亦可考慮保留,實(shí)行基金化管理。取消屬于管理性和建設(shè)性的不合理的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目,將一部分收費(fèi)改為征稅,擴(kuò)大稅基,減少重復(fù)征收現(xiàn)象,由稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收,形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制,加大政策的透明度,簡化辦事程序,提高辦事效率。這樣,既可以保證地方政府的財(cái)政收入,又能降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本,有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。5.不動產(chǎn)稅收和產(chǎn)產(chǎn)稅征管中的問題現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計(jì)稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理,計(jì)稅依據(jù)既有按價值、也有按租金、面積征收。如,按照我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定,房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種:一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值;另一種是房產(chǎn)出租租金收入,凡房屋出租的房產(chǎn)稅須以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計(jì)稅依據(jù)的。隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展,如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)既不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,又不利于公平競爭。以占地面積作為計(jì)稅依據(jù)比較陳舊,因?yàn)槊娣e不會隨著地產(chǎn)的價格上漲而擴(kuò)大。如此確定的計(jì)稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。因此,改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評估價值為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)檫@種計(jì)稅方法比原值作為計(jì)稅依據(jù)合理得多又是多數(shù)國家的一般做法。另外,國內(nèi)不動產(chǎn)價值評估體系尚未完善,如何合理評估