走進(jìn)基層理解情惠民多贏的助推器廣東省佛山市三舊改造調(diào)研報(bào)告

走進(jìn)基層理解情惠民多贏的助推器廣東省佛山市三舊改造調(diào)研報(bào)告

2007年6月，廣東省佛山市全面改造了25萬(wàn)畝的舊城市、舊工廠和舊村莊。截至2010年6月,全市共啟動(dòng)“三舊”改造項(xiàng)目800多個(gè),占地面積約7萬(wàn)畝,占“三舊”用地總量的27.7%,實(shí)際投入改造資金539.76億元,占預(yù)計(jì)投資總額(6000億元)的9%;其中,已完成改造項(xiàng)目382個(gè),占地面積2.46萬(wàn)畝,完成新建面積3057.84萬(wàn)平方米,新增就業(yè)崗位17.1萬(wàn)個(gè),在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整、城市建設(shè)和環(huán)境改善等多方面均取得了巨大成效。以“三舊”改造為突破口,佛山市逐漸步入了科學(xué)發(fā)展的軌道。當(dāng)前,全市已經(jīng)形成了“權(quán)利人主動(dòng)申請(qǐng),投資人踴躍投入,市民普遍歡迎,廣大干部積極參與”的大力實(shí)施“三舊”改造的可喜局面。一、“三舊”改造是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的突破口和切入點(diǎn)改革開(kāi)放30年來(lái),佛山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了令人矚目的成就,但粗放的、外延擴(kuò)張式的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已難以為繼。據(jù)第二次全國(guó)土地調(diào)查成果顯示,到2009年年底,全市建設(shè)用地總量已達(dá)195.56萬(wàn)畝,占轄區(qū)面積的34.33%。而據(jù)了解,香港的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(即建設(shè)用地占土地總面積比例)為21%,日本三大都市圈僅為16.4%。因此,佛山市的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)達(dá)到了生態(tài)環(huán)境所能承受的極限。即使不考慮糧食安全問(wèn)題,僅從城市生態(tài)考慮,也不可能再大量占用土地。但佛山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然離不開(kāi)一定規(guī)模的土地作為支撐。按照近幾年佛山市GDP增長(zhǎng)與新增建設(shè)用地消耗平均水平估算,平均每年需增加建設(shè)用地1.8萬(wàn)畝~2萬(wàn)畝,而根據(jù)規(guī)劃,未來(lái)10年全市年均新增用地僅7200畝,新增建設(shè)用地有限供給與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的強(qiáng)大需求之間的矛盾日益尖銳。要推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)新的歷史跨越,必須打破這個(gè)僵局。與此同時(shí),經(jīng)過(guò)廣泛和深入調(diào)研,佛山市尚有舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居25.3萬(wàn)畝,相當(dāng)于全市20多年的新增建設(shè)用地指標(biāo)。這25.3萬(wàn)畝的“三舊”用地利用率低下、布局結(jié)構(gòu)混亂,二次開(kāi)發(fā)的空間十分廣闊,用佛山市干部群眾的話來(lái)說(shuō),“不是沒(méi)地用,而是沒(méi)用好”。而且,“三舊”用地上多是高污染、高能耗、技術(shù)含量低的企業(yè),部分老城區(qū)和城中村由于基礎(chǔ)設(shè)施配套不足,已經(jīng)成為“黃賭毒”和“臟亂差”的滋生地,嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量。這種狀況如果不及時(shí)改變,不僅土地利用結(jié)構(gòu)得不到優(yōu)化,土地利用效率得不到提高,而且優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧也將成為一句空話。因此,佛山市委、市政府決定以“三舊”改造作為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的突破口和切入點(diǎn)。通過(guò)“三舊”改造,做好盤活存量建設(shè)用地的文章,不僅可以有效解決發(fā)展用地不足、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高用地效率的問(wèn)題,還可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、城市功能的轉(zhuǎn)型、城鄉(xiāng)環(huán)境的改善和城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。于是從2007年6月開(kāi)始,“三舊”改造工程如火如荼、轟轟烈烈地在佛山市展開(kāi),一幅“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城、美麗富裕家園”的美麗畫(huà)卷逐步呈現(xiàn)在佛山人民面前。二、內(nèi)涵積極探索,勇于創(chuàng)新,努力以好社會(huì)主義各項(xiàng)政策體系的實(shí)施佛山市“三舊”改造面積之大、涉及面之廣、利益關(guān)系之復(fù)雜前所未有,但佛山市廣大干部群眾迎難而上,既用足用好各項(xiàng)政策,又結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,先行先試,大膽探索,勇于創(chuàng)新,摸索出了一條切實(shí)可行的道路,再次體現(xiàn)出佛山人民的首創(chuàng)精神。(一)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，采用各種重建模式根據(jù)改造主體的不同,大致分為:1.土地讓出、讓放一是舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi),在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下,鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造,或者由各宗地的使用權(quán)人共同成立項(xiàng)目公司聯(lián)合自行改造。涉及的劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途(包括經(jīng)營(yíng)性用途)以及延長(zhǎng)土地使用年限可免土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易,采取協(xié)議出讓方式出讓,并按現(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。二是屬于“三舊”改造和節(jié)能減排項(xiàng)目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經(jīng)營(yíng)性用途的,原用地單位可向區(qū)“三舊”改造辦提出自行改造申請(qǐng),改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序參照上述自行改造的規(guī)定執(zhí)行。三是土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造,在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,除屬于應(yīng)當(dāng)依法征收的外,也可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位在建新拆舊的前提下,依照規(guī)劃自行組織實(shí)施改造。2.土地認(rèn)識(shí)和土地變更登記在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下,市場(chǎng)主體與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同,只要落實(shí)相關(guān)補(bǔ)償安置措施,可在自行收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后,申請(qǐng)對(duì)收購(gòu)的地塊取得拆遷許可后進(jìn)行集中改造。區(qū)以上國(guó)土資源部門根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng),將分散的土地歸宗,為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的,統(tǒng)一出讓年限,涉及補(bǔ)交地價(jià)款的按規(guī)定辦理。3.土地前期開(kāi)發(fā)一是為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要使用土地的,由政府依法征收或者收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)之后,納入土地儲(chǔ)備。土地前期開(kāi)發(fā)要引入市場(chǎng)機(jī)制,按照有關(guān)規(guī)定,通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位。經(jīng)過(guò)前期開(kāi)發(fā)的土地,依法由市、縣人民政府國(guó)土資源部門統(tǒng)一組織出讓。二是針對(duì)個(gè)別涉及主體多、拆遷難度大、改造工作十分復(fù)雜的大型項(xiàng)目,采取“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作”的改造方式,由政府先行征收土地使用權(quán)再出讓,力爭(zhēng)做到和諧拆遷,打破以往的單體翻建、小修小補(bǔ)的舊城改造模式。(二)健全了政策體系佛山市針對(duì)“三舊”改造中存在的突出問(wèn)題,本著有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的原則,利用先行先試的優(yōu)勢(shì),在認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,制定了一系列政策措施,健全了政策體系,有力地保證了“三舊”改造工作順利進(jìn)行。1.對(duì)城鄉(xiāng)土地進(jìn)行置換和轉(zhuǎn)置一是允許土地置換。為滿足“三舊”改造需要,允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下,通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地。集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間的土地均可置換。當(dāng)事人置換土地須經(jīng)縣級(jí)以上國(guó)土資源部門批準(zhǔn)并辦理相應(yīng)的土地變更登記手續(xù)。二是允許集體建設(shè)用地直接轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。納入開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃的具有合法用地手續(xù)的集體建設(shè)用地,在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的,土地權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議的,農(nóng)村集體可向所在地縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。對(duì)申請(qǐng)的宗地,農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部同意轉(zhuǎn)為國(guó)有的,縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門可以直接登記為國(guó)有建設(shè)用地。三是開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)?！叭f”改造中涉及的拆舊騰挪的合法用地,確能實(shí)現(xiàn)復(fù)耕的,可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定,納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn),由省級(jí)國(guó)土資源部門根據(jù)各市(縣)的情況安排周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定辦理。2.整合項(xiàng)目建設(shè)用地,促進(jìn)土地合理利用一是公開(kāi)出讓。對(duì)政府依法征收或者收回、收購(gòu)存量建設(shè)用地后改造的經(jīng)營(yíng)性用地,必須通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌方式統(tǒng)一公開(kāi)供應(yīng)。農(nóng)民集體存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用,用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的,必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按規(guī)定一次性繳納全部土地出讓金;該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)(包括聯(lián)建合建、入股參股),按規(guī)定公開(kāi)交易。二是協(xié)議出讓。土地使用權(quán)人自行或者聯(lián)合成立項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)利用存量建設(shè)用地,或者市場(chǎng)主體自行收購(gòu)后進(jìn)行集中開(kāi)發(fā)利用的,涉及劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途(包括經(jīng)營(yíng)性用途)以及延長(zhǎng)土地使用年限的可免于土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易,可以采取協(xié)議出讓方式出讓。農(nóng)村集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的建設(shè)用地,或其名下的建設(shè)用地過(guò)戶到該集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí),可免公開(kāi)交易。三是劃撥供應(yīng)。農(nóng)民集體使用的集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地(留用地),在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下,農(nóng)民集體可按城市規(guī)劃用途自行開(kāi)發(fā)使用,且可以采用劃撥方式供地。集體建設(shè)用地依法改變用途且土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的,只要土地使用人與土地所有人一致,也享受本規(guī)定的優(yōu)惠政策。四是加強(qiáng)土地供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)、財(cái)政等相關(guān)政策的協(xié)調(diào)配合。絕對(duì)不向“兩高一資”、產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目供地,嚴(yán)格控制新上項(xiàng)目供地,確保在建項(xiàng)目、重點(diǎn)項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地,優(yōu)先保障戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和低碳產(chǎn)業(yè)的用地需求;加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。在供應(yīng)計(jì)劃中要確保保障性住房用地,提高中低價(jià)位、中小套型、普通商品房建設(shè)用地的比例,嚴(yán)格限制低密度、大套型住宅的用地。3.舊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)流程一是舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造涉及的留用地屬國(guó)有的,如果土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移(屬原土地使用者自行改造),可免土地公開(kāi)交易。否則按土地公開(kāi)交易的規(guī)定辦理。二是舊廠房改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地,發(fā)生出租、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等流轉(zhuǎn)符合《廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的,按流轉(zhuǎn)有關(guān)辦法處理。改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地如需改為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,需按規(guī)定辦理土地轉(zhuǎn)國(guó)有手續(xù)。三是土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造,在農(nóng)村集體自愿提出申請(qǐng)和村民(代表)大會(huì)表決百分之百同意的前提下,不需要辦理征收手續(xù),可以直接登記為國(guó)有建設(shè)用地,以縮短報(bào)批時(shí)間和節(jié)約大量人、財(cái)、物成本。4.促進(jìn)農(nóng)村土地用途的開(kāi)發(fā)和利用,促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展村集體將國(guó)有留用地或集體轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地自行開(kāi)發(fā)或通過(guò)招商引資合作開(kāi)發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,土地出讓金在扣除按規(guī)定計(jì)提的專項(xiàng)資金后,余額最高不超過(guò)60%,按有關(guān)規(guī)定由財(cái)政列支,專項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等;通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)施舊村莊改造進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的,土地出讓純收益可按最高不超過(guò)60%的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村集體性質(zhì)的土地,只要土地使用者與土地所有者一致,或國(guó)有性質(zhì)的留用地使用者是被征地前的土地所有者,在符合城市規(guī)劃的前提下,土地可按城市規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)使用,政府不收取改變用途的土地出讓金。二是鼓勵(lì)利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造。政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目,在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作,拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收(征)地(拆遷)補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付;也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提下,由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)交易方式確定土地使用權(quán)人。三是支持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。凡引入的項(xiàng)目符合重點(diǎn)扶持發(fā)展行業(yè)的,可享受相應(yīng)的扶持政策。如對(duì)于高科技企業(yè)、環(huán)保型企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)等產(chǎn)業(yè),可以給予減免企業(yè)所有稅的優(yōu)惠。鼓勵(lì)城市規(guī)劃城區(qū)內(nèi)效益差、能耗高、污染大的企業(yè)搬遷。搬遷企業(yè)用地的土地出讓純收益可安排部分專項(xiàng)支持企業(yè)發(fā)展。四是鼓勵(lì)節(jié)約集約用地。工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價(jià)款。在符合相關(guān)規(guī)劃前提的下,經(jīng)政府批準(zhǔn),企業(yè)在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和動(dòng)漫制作產(chǎn)業(yè),不視為改變土地用途。五是支持公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持。屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積,不參加容積率計(jì)算,不收取土地出讓金。5.對(duì)歷史用地進(jìn)行確權(quán)和處罰的條件與程序規(guī)范據(jù)統(tǒng)計(jì),佛山市“三舊”用地中,沒(méi)有合法批文的約5.1萬(wàn)畝(其中符合土地利用總體規(guī)劃的約4萬(wàn)畝)。對(duì)這些“三舊”用地,如按現(xiàn)行法律政策完善征收手續(xù),不僅成本高、過(guò)程繁瑣,且極易引起新的利益糾葛,影響“三舊”改造積極性。為妥善解決這一問(wèn)題,佛山市按照尊重歷史、合理可行的原則,推出了一系列妥善解決歷史遺留問(wèn)題的政策。一是根據(jù)不同的歷史階段和實(shí)際情況,采取相應(yīng)的處理(處罰)措施。用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前,依照原國(guó)家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán),經(jīng)公告無(wú)異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù);用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間,用地時(shí)已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議,且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛,迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的,依照1988年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù);用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間,按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù),凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的,在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下,無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。二是完善了各類用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)“三舊”改造中涉及的各類歷史用地,禪城、南海、順德區(qū)處罰標(biāo)準(zhǔn)為每平方米不低于5元,三水、高明區(qū)每平方米不低于3元。三是明確了完善各類歷史用地手續(xù)的時(shí)限。為防止“借機(jī)搭車”現(xiàn)象,佛山市規(guī)定完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法。(三)做好基礎(chǔ)工作，搭建基本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為確保各項(xiàng)政策落到實(shí)處,確?！叭f”改造的順利實(shí)施,佛山市不斷夯實(shí)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作,為改造工作提供了有力支撐。主要做法有:1.全面調(diào)查、檢查“三舊”用地一是合理確定改造范圍。佛山市在“三舊”改造范圍的確定上,緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)等戰(zhàn)略部署,以有利于進(jìn)一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益為前提,并嚴(yán)格遵循土地利用總體規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求,將城中村、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地等十一類用地納入了改造范圍。二是開(kāi)展全面調(diào)查摸底工作。通過(guò)調(diào)查,摸清“三舊”用地的地類和權(quán)屬狀況,做好“三舊”用地的確權(quán)登記工作,為規(guī)范運(yùn)行和保障權(quán)益打好基礎(chǔ)。在對(duì)“三舊”用地充分調(diào)查,合理確定改造范圍的基礎(chǔ)上,將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上進(jìn)行標(biāo)注,并建立了“三舊”改造項(xiàng)目庫(kù)檔案,從而實(shí)現(xiàn)以圖管地、加強(qiáng)監(jiān)督。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),佛山市25.3萬(wàn)畝“三舊”用地中,舊廠房約17萬(wàn)畝,舊村居約5.3萬(wàn)畝,舊城鎮(zhèn)約3萬(wàn)畝。2.積極引導(dǎo),編制配套規(guī)劃一是編制統(tǒng)一規(guī)劃。佛山市根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則,編制了《佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃(2009-2020)》。該規(guī)劃與新一輪土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相銜接,充分考慮經(jīng)濟(jì)功能和其他社會(huì)服務(wù)功能的協(xié)調(diào),努力促進(jìn)生產(chǎn)條件和生活環(huán)境同步改善,改造建設(shè)與歷史名鎮(zhèn)、名村、文物保護(hù)同步實(shí)施,城市建設(shè)和居民綜合素質(zhì)同步提升等。根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和所屬的區(qū)位,確立了舊城鎮(zhèn)改造、舊村居改造、工礦廠企改造、生態(tài)環(huán)境改造、都市農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、主題文化公園建設(shè)等六種改造用途,對(duì)“三舊”項(xiàng)目進(jìn)行改造方向上的引導(dǎo),推動(dòng)形成若干相對(duì)集聚的功能區(qū),從改造目標(biāo)、改造原則、改造方向、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)流程等方面進(jìn)行規(guī)劃指引,使“三舊”改造更具科學(xué)性、規(guī)范性和可行性。在改造過(guò)程中,特別強(qiáng)調(diào)環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的原則,以有效推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和資源環(huán)境的全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。二是編制配套規(guī)劃。佛山市要求縣、鎮(zhèn)政府根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃認(rèn)真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案,同時(shí)編制年度計(jì)劃,以指導(dǎo)“三舊”工作的開(kāi)展。3.強(qiáng)化各部門協(xié)作,確保各項(xiàng)措施不下實(shí)“三舊”改造的相關(guān)政策來(lái)之不易,必須要規(guī)范執(zhí)行和嚴(yán)格監(jiān)督管理,規(guī)范運(yùn)作程序,既保障相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益,又要防止出現(xiàn)濫用權(quán)力等違法違規(guī)現(xiàn)象,使每一個(gè)改造項(xiàng)目都能通過(guò)審計(jì)、紀(jì)檢監(jiān)察和群眾的檢驗(yàn)。一是明確責(zé)任,加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣級(jí)以上人民政府對(duì)本地區(qū)的“三舊”改造工作負(fù)總責(zé),規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)等部門各司其職,共同推動(dòng)“三舊”改造。二是保證“三舊”改造合法運(yùn)行。改造前堅(jiān)決防止不屬于“三舊”改造范圍的用地借機(jī)利用改造政策辦理用地手續(xù),防止弄虛作假;改造中必須嚴(yán)格依照規(guī)定辦理處罰、確權(quán)、征收、供地等手續(xù),確保公開(kāi)、公平。對(duì)“三舊”改造過(guò)程中涉及國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi),必須依照相關(guān)規(guī)定應(yīng)收盡收,確保及時(shí)繳納入庫(kù)和按規(guī)定用途使用。各地政府應(yīng)對(duì)納入“三舊”改造范圍的用地手續(xù)相關(guān)材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé),每年年底前對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的“三舊”改造工作進(jìn)行自查,確保相關(guān)政策不被濫用;將“三舊”改造項(xiàng)目審批納入電子監(jiān)察系統(tǒng)進(jìn)行管理,并作重點(diǎn)標(biāo)注,以便監(jiān)察機(jī)關(guān)嚴(yán)格監(jiān)督。三是加大監(jiān)察監(jiān)督力度。由紀(jì)檢監(jiān)察、檢察院等部門制定加強(qiáng)對(duì)改造的重要環(huán)節(jié)相關(guān)監(jiān)督制度,對(duì)相關(guān)職能部門履行職責(zé)情況進(jìn)行全程監(jiān)督和定期檢查,依法保障建設(shè)單位、居民和其他利害關(guān)系人的合法權(quán)益。凡有違法違紀(jì)行為的,由監(jiān)察機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。三、“三舊”改造工作,土地政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)佛山市啟動(dòng)“三舊”改造工程,原本只是為了解決工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展帶來(lái)的用地指標(biāo)緊張的問(wèn)題,但隨著“三舊”改造工作的不斷深入,土地政策在調(diào)控經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸凸顯,土地利用結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整,土地利用方式的轉(zhuǎn)變帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變,逐漸形成“經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、人與自然統(tǒng)籌發(fā)展、區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展、國(guó)內(nèi)發(fā)展與對(duì)外開(kāi)放統(tǒng)籌發(fā)展”的和諧局面,步入了科學(xué)發(fā)展的軌道。(一)通過(guò)改變土地利用和管理方式，有效促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展1.“三舊”改造成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的新增長(zhǎng)點(diǎn)佛山市通過(guò)“三舊”改造改變了依靠外延擴(kuò)張?jiān)黾咏ㄔO(shè)用地的城市發(fā)展老路,走出了一條內(nèi)涵挖潛式發(fā)展的新路子。一是促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。通過(guò)“三舊”改造,2008年每平方公里建設(shè)用地第二三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到3.33億元,比2007年增加近20%。其中,屬于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的“三舊”改造項(xiàng)目有205個(gè),占總量的23.6%。那些規(guī)模小、效益差、能耗大的企業(yè)逐漸被低能耗、低污染、高附加值的優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目所代替。二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。據(jù)初步估算,佛山市“三舊”改造項(xiàng)目總投資約為6000億元,預(yù)計(jì)可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值達(dá)1萬(wàn)億元~1.2萬(wàn)億元,明顯帶動(dòng)了建筑、建材、冶金、輕工、化工、機(jī)械、能源等10多個(gè)行業(yè)、40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)擴(kuò)大和拉動(dòng)內(nèi)需起到了“四兩撥千斤”的作用。2.促進(jìn)了社會(huì)建設(shè)和諧發(fā)展一是擴(kuò)大了就業(yè)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),佛山市“三舊”改造后將增加就業(yè)崗位17.1萬(wàn)個(gè)。如南海區(qū)天安數(shù)碼城項(xiàng)目可容納科技型中小企業(yè)500家,提供就業(yè)崗位兩萬(wàn)個(gè)。天富來(lái)工業(yè)城新建廠房可容納23家中型企業(yè)或700家小型企業(yè),為8萬(wàn)人提供就業(yè)機(jī)會(huì)。隨著就業(yè)崗位的增加,居民的收入穩(wěn)步增長(zhǎng),生活水平不斷提高。二是改善了市政設(shè)施?！叭f”改造明顯改善了部分居民的居住條件、生活設(shè)施、道路交通和生態(tài)環(huán)境,鏟除了老城區(qū)、城中村“臟亂差”、“黃賭毒”滋生的土壤,大大改善了社會(huì)治安環(huán)境。按《“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》,佛山市“三舊”改造完成后,將新增基礎(chǔ)設(shè)施用地面積4200萬(wàn)平方米,極大改善城鄉(xiāng)面貌和人居環(huán)境,提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。三是促進(jìn)了文化建設(shè)。在“三舊”改造中,具有佛山特色的文化設(shè)施和文物遺產(chǎn)得到了妥善的保護(hù)和利用。如,佛山市禪城區(qū)祖廟—東華里片區(qū)改造項(xiàng)目,在對(duì)大片的危舊、殘破的平房進(jìn)行拆除改造的同時(shí),重點(diǎn)保護(hù)20多處文物保護(hù)建筑和有歷史價(jià)值及傳統(tǒng)風(fēng)貌的建筑和街巷,使現(xiàn)代化氣息與嶺南歷史文化氣息得到有效融合。同時(shí),加強(qiáng)了城市文化建設(shè),發(fā)揚(yáng)了佛山的文化傳統(tǒng),“三舊”改造項(xiàng)目中文化創(chuàng)意項(xiàng)目達(dá)到21個(gè)。通過(guò)“三舊”改造,形成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、文化繁榮、居民安居樂(lè)業(yè)的和諧景象,實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的統(tǒng)籌發(fā)展。(二)“三舊”改造助力城市宜居社區(qū)建設(shè)佛山市在推進(jìn)“三舊”改造過(guò)程中,堅(jiān)決貫徹落實(shí)“兩條腿走路”的方針,為徹底改變“工重農(nóng)輕、城富農(nóng)貧”的局面,著力加大了對(duì)舊村居的改造力度。一是大力推進(jìn)城中村改造。佛山市舊村居改造項(xiàng)目中城中村改造始終是塊兒難啃的骨頭。但佛山市抓住“三舊”改造有利時(shí)機(jī),將城中村納入舊城鎮(zhèn)改造范圍,與城市發(fā)展布局和功能統(tǒng)籌相協(xié)調(diào),積極引入市場(chǎng)機(jī)制和社會(huì)資金進(jìn)行改造,取得重要進(jìn)展。在佛山市城中村改造項(xiàng)目中,禪城區(qū)石頭村濱海御庭項(xiàng)目最具有代表性,該項(xiàng)目由村集體以土地入股、引入開(kāi)發(fā)商聯(lián)合改造開(kāi)發(fā),不花政府、村集體和農(nóng)民一分錢,就解決了舊村改造中的“拆舊”和“建新”兩大難題,將原來(lái)臟亂差的城中村改造成了居住條件完善、公共服務(wù)設(shè)施配套、人居環(huán)境優(yōu)美的城市宜居社區(qū)。二是全面推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。2007年,佛山市政府專門安排1.2億元財(cái)政專項(xiàng)資金用于支持補(bǔ)助首批122個(gè)舊村居改造示范村建設(shè)。2009年,啟動(dòng)“三舊”改造“雙百”計(jì)劃和“六通”工程,有力助推了新農(nóng)村建設(shè)步伐。一方面,加速推進(jìn)了城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化和城鄉(xiāng)公共服務(wù)一體化。目前,佛山市農(nóng)村電網(wǎng)、電視、電話、信息網(wǎng)絡(luò)、郵電通達(dá)率均實(shí)現(xiàn)100%,自來(lái)水普及率達(dá)96.91%,行政村道路硬底化和公交通達(dá)率均實(shí)現(xiàn)100%,2010年年底前自然村公交通達(dá)率實(shí)現(xiàn)70%。2011年年底前實(shí)現(xiàn)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)全覆蓋,實(shí)現(xiàn)“一站式”窗口服務(wù)?！罢?fù)Q房”建設(shè)進(jìn)度加快,試點(diǎn)村(居)由原來(lái)的5個(gè)已擴(kuò)大到20個(gè)。另一方面,土地開(kāi)發(fā)整治力度加大,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平提高。三水區(qū)樂(lè)平鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)改造項(xiàng)目,通過(guò)整合36個(gè)分散的自然村,集中建設(shè)安置區(qū),騰出750畝耕地用于農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā),將建設(shè)多功能現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園。三是促進(jìn)了農(nóng)民增收致富。通過(guò)“三舊”改造,實(shí)現(xiàn)“以城帶鄉(xiāng),以工補(bǔ)農(nóng)”,促進(jìn)了農(nóng)民穩(wěn)定增收。南海區(qū)夏西村“紫金城”項(xiàng)目,每年租金收入360萬(wàn)元,5年后遞增20%,村集體收入因此增加20%左右;佛山國(guó)際家居博覽城項(xiàng)目,村集體每年獲得的土地租金超4000萬(wàn)元,比改造前整整提高5倍多,與此同時(shí),酒店、旅游、商貿(mào)、會(huì)展、娛樂(lè)、餐飲等上下游產(chǎn)業(yè)集聚給村集體和村民帶來(lái)了豐厚的經(jīng)濟(jì)收益。2009年,佛山市城市居民收入增長(zhǎng)率為9.8%,人均可支配收入超2.4萬(wàn)元,而農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)率則達(dá)10.8%,人均純收入超1萬(wàn)元,農(nóng)村居民收入的增長(zhǎng)幅度首次超過(guò)城鎮(zhèn)居民,城鄉(xiāng)居民收入差距不斷縮小。2010年,佛山市結(jié)合“三舊”改造出臺(tái)了村民收入倍增計(jì)劃,今后農(nóng)民增收將得到更好的保障。通過(guò)“三舊”改造,佛山市徹底打破城鄉(xiāng)分割的二元結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃,共享城鄉(xiāng)資源,縮小城鄉(xiāng)差距”,形成了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局。(三)環(huán)境綜合整治力度加大,建設(shè)優(yōu)美宜居城市佛山市在推進(jìn)“三舊”改造過(guò)程中,從資源能源相對(duì)不足、生態(tài)環(huán)境承載能力較弱的現(xiàn)實(shí)出發(fā),大力倡導(dǎo)節(jié)能減排,積極發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì),全面建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì),走出了一條人與自然和諧共處、統(tǒng)籌發(fā)展的新路子。一是加大節(jié)約集約用地力度,切實(shí)提高土地利用率。據(jù)統(tǒng)計(jì),佛山市已經(jīng)完成和正在改造的項(xiàng)目,改造前占地約3萬(wàn)畝,建筑面積為1600萬(wàn)平方米,平均容積率約0.8;改造后建筑面積增加2399萬(wàn)平方米,平均容積率提高到約2.0;每平方公里建設(shè)用地產(chǎn)出GDP從2007年的2.84億元提高到2009年的3.76億元,增長(zhǎng)了32.3%。與2007年相比,2009年每?jī)|元GDP消耗土地減少8.6公頃,下降24.4%。二是加大環(huán)境改善力度。按《“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》,佛山市“三舊”改造完成后,將新增公共綠地面積837萬(wàn)平方米、區(qū)域綠地面積858萬(wàn)平方米,新增基礎(chǔ)設(shè)施用地面積4200萬(wàn)平方米,將極大改善城鄉(xiāng)面貌和人居環(huán)境,提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。全市已完成改造項(xiàng)目中,49個(gè)是改善生活環(huán)境項(xiàng)目,預(yù)計(jì)建設(shè)居民住宅608萬(wàn)平方米,新增公共設(shè)施用地和城市綠地139萬(wàn)平方米;已完成的改造項(xiàng)目,改造前平均建筑密度約60%,而改造后降低到約35%,城市空間布局和人居環(huán)境得到進(jìn)一步優(yōu)化。三是加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)。佛山市在推進(jìn)“三舊”改造過(guò)程中,以節(jié)能減排治污為突破口,加快了生態(tài)宜居型城市的建設(shè)步伐。2009年以來(lái),南海區(qū)關(guān)停了近400家陶瓷、玻璃、印染、小熔鑄等污染企業(yè),確保全年有326天空氣質(zhì)量為“優(yōu)良”。同時(shí),全市先后投入10多億元對(duì)轄區(qū)內(nèi)610公里的河涌進(jìn)行整治,完成167.2公里污水配套管網(wǎng)建設(shè),新建39個(gè)生活污水處理項(xiàng)目,每天集中處理50萬(wàn)噸污水。三水區(qū)西南涌改造項(xiàng)目,對(duì)河涌?jī)砂?0多家污染企業(yè)、200多戶零散居民所涉及1000多畝土地進(jìn)行拆遷改造,建起了占地25萬(wàn)平方米的沿江公園。河涌?jī)砂墩胃脑?不僅徹底改善兩岸居民生活環(huán)境,還大大提高了防洪、防澇能力,實(shí)現(xiàn)了“暴雨不澇、水清岸綠”的目標(biāo)。通過(guò)“三舊”改造,打造了“青山、綠地、藍(lán)天、碧水”,實(shí)現(xiàn)了人與自然的和諧統(tǒng)籌發(fā)展。(四)“三舊”改造驅(qū)動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮佛山市在經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域一體化的趨勢(shì)下,抓住珠三角城市協(xié)調(diào)發(fā)展和重組的有利時(shí)機(jī),以“三舊”改造為載體,大力發(fā)展了區(qū)域經(jīng)濟(jì)。一是明確發(fā)展目標(biāo)和城市定位。“三舊”改造,激活了土地的再次開(kāi)發(fā)利用,已成為佛山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新動(dòng)力。在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮當(dāng)中,佛山市根據(jù)在珠三角區(qū)域中的地位和優(yōu)勢(shì),提出要建成“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城、美麗富裕家園”的發(fā)展目標(biāo),并進(jìn)一步明確了“立足廣佛經(jīng)濟(jì)圈,承接港澳經(jīng)濟(jì)圈,融入珠三角經(jīng)濟(jì)一體化,發(fā)揮戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)功能優(yōu)勢(shì)”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。2009年全國(guó)GDP排名前20位城市中,珠三角城市有廣州、深圳、佛山、東莞等4個(gè),佛山排全國(guó)第11位,在GDP總量前20位城市中,佛山市GDP同比增長(zhǎng)率(13.5%)排第5位。面對(duì)金融危機(jī)的挑戰(zhàn),珠三角城市仍實(shí)現(xiàn)了較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),究其原因,就是在廣東如火如荼開(kāi)展的“三舊”改造的驅(qū)動(dòng)下,區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)。二是完善產(chǎn)業(yè)功能分區(qū),大力推進(jìn)組團(tuán)式發(fā)展。佛山市通過(guò)“三舊”改造,打破各鎮(zhèn)區(qū)原有行政區(qū)劃的局限,根據(jù)各自的特色和優(yōu)勢(shì)統(tǒng)籌規(guī)劃,優(yōu)化布局,整合資源,完善了產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)。同時(shí),以中心鎮(zhèn)、專業(yè)鎮(zhèn)為龍頭,大力推進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、設(shè)施共建、環(huán)境共保的組團(tuán)式發(fā)展,統(tǒng)籌部署產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和梯度轉(zhuǎn)移,積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。如,三水區(qū)西南組團(tuán)“三舊”改造項(xiàng)目由9個(gè)片區(qū)構(gòu)成,預(yù)計(jì)拆遷改造面積將達(dá)170萬(wàn)平方米,將改造成三水區(qū)的行政、商業(yè)、沿江公園和高檔商住區(qū)。通過(guò)組團(tuán)式發(fā)展,縮短了欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)與發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的差距,促進(jìn)了佛山市各鎮(zhèn)區(qū)平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展。三是促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)集聚。佛山市通過(guò)“三舊”改造,一方面按照“調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)變”和“雙轉(zhuǎn)移一再造”戰(zhàn)略要求,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,逐步淘汰或轉(zhuǎn)移劣勢(shì)產(chǎn)業(yè),引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)改造項(xiàng)目,將“騰籠換鳥(niǎo)”和“筑巢引鳳”落到實(shí)處。截至2009年,佛山市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的項(xiàng)目有240多個(gè)。另一方面,立足“做強(qiáng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),做優(yōu)高新產(chǎn)業(yè),做精特色產(chǎn)業(yè)”,進(jìn)一步促進(jìn)以專業(yè)鎮(zhèn)為主要形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集聚,有力助推了產(chǎn)業(yè)規(guī)?；l(fā)展。如,“三舊”改造,造就了“大瀝的鋁材、西樵的輕紡、鹽步的內(nèi)衣、樂(lè)同的家具、石灣南莊的陶瓷”等一系列國(guó)內(nèi)外知名的區(qū)域性品牌。禪城區(qū)率先引進(jìn)光電、新IT、互聯(lián)網(wǎng)、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,搶占新興產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn),在政府引領(lǐng)下,通過(guò)龍頭企業(yè)的帶動(dòng),撬動(dòng)更多企業(yè)的參與熱情,完善新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈,形成了真正的產(chǎn)業(yè)集聚。通過(guò)“三舊”改造,將區(qū)域空間結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)集聚有機(jī)結(jié)合,有效促進(jìn)了區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展。(五)“三舊”改造是促進(jìn)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體佛山市通過(guò)“三舊”改造,統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放,走上了內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)“雙輪驅(qū)動(dòng)”比翼齊飛的科學(xué)發(fā)展之路。一是夯實(shí)了內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)和平臺(tái)。我國(guó)的外源型經(jīng)濟(jì)有近九成集中在珠三角地區(qū),廣東作為改革開(kāi)放的橋頭堡和前沿陣地,30年來(lái)外源型經(jīng)濟(jì)一直是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的主力軍。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn),土地資源供需矛盾日益尖銳,導(dǎo)致很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市到了“有項(xiàng)目、無(wú)土地”的處境?！叭f”改造,作為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)和發(fā)動(dòng)機(jī),解決了內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展所需要的最重要的基本條件—土地。二是提高了引進(jìn)外資的水平和質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,外源型經(jīng)濟(jì)的高污染、高消耗、低產(chǎn)出等缺陷一一暴露,外源型經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展遇到了前所未有的困境。通過(guò)“三舊”改造,對(duì)外源型經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一次全面徹底的洗牌和門戶清理,使外源型經(jīng)濟(jì)與土地調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策相銜接和協(xié)調(diào),優(yōu)化外源型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),提高外源型經(jīng)濟(jì)的水平和質(zhì)量,真正實(shí)現(xiàn)由“招商引資”到“招商選資”的轉(zhuǎn)變。截至2009年,佛山市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的項(xiàng)目有240多個(gè),引進(jìn)了44家世界500強(qiáng)企業(yè)投資了84個(gè)項(xiàng)目。三是做大做強(qiáng)內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)。相比珠三角其他地區(qū),佛山市的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá),有助于貫徹落實(shí)“轉(zhuǎn)型只能依靠?jī)?nèi)源型經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展戰(zhàn)略。但經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展,內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)也面臨著“洗牌擇優(yōu)”和“做大做強(qiáng),再上一個(gè)臺(tái)階”的問(wèn)題。佛山市從實(shí)際出發(fā),及時(shí)提出“調(diào)整外源,力拓內(nèi)源”、“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)并重,走出去為先”的戰(zhàn)略思想,并抓住“三舊”改造有利時(shí)機(jī),進(jìn)一步拓展發(fā)展空間,優(yōu)化服務(wù)環(huán)境,加大扶持力度,切實(shí)做大做強(qiáng)內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)。近年來(lái),佛山市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到蓬勃發(fā)展,截至2009年,佛山市引進(jìn)87家國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)投資了149個(gè)改造項(xiàng)目。四、“政府讓土地權(quán)利人改造”的亮點(diǎn)佛山市“三舊”改造面積如此之大、涉及面如此之廣、利益關(guān)系如此之復(fù)雜,不僅未出現(xiàn)暴力拆遷、流血拆遷等現(xiàn)象,反而形成了“政府讓土地權(quán)利人改造”變?yōu)椤巴恋貦?quán)利人主動(dòng)要求改造”的和諧局面,至今未發(fā)生一起上訪事件,并且以此為突破口,實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的科學(xué)發(fā)展,其根本原因突出反映在以下四個(gè)亮點(diǎn):(一)有利于保障土地上的主體地位佛山市“三舊”改造取得成功的最關(guān)鍵因素,也是最大的亮點(diǎn)就是充分發(fā)揮了市場(chǎng)主體作用。佛山市“三舊”改造模式主要有9種,其中5種是村集體自行開(kāi)發(fā),自主改造、自主經(jīng)營(yíng),多村聯(lián)合開(kāi)發(fā),或以土地入股、引入開(kāi)發(fā)商聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)的,充分保障了土地權(quán)利人的市場(chǎng)主體地位。市場(chǎng)主體能做的事,政府絕不插手。政府的職能就是制定政策,正確引導(dǎo),提供政策保障;做好規(guī)劃編制,摸底調(diào)查,標(biāo)圖建庫(kù),提供技術(shù)保障;以及做好各種協(xié)調(diào)工作。政府職能外的一切交由市場(chǎng),一切按照市場(chǎng)規(guī)律辦事,充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在配置資源中的基礎(chǔ)性作用,切實(shí)做到“有問(wèn)題,找市場(chǎng),而不是找市長(zhǎng)”。因此,佛山市在“三舊”改造實(shí)踐中,將政府和市場(chǎng)這兩只有形之手和無(wú)形之手做到了完美的結(jié)合,將政府職能推動(dòng)和市場(chǎng)機(jī)制撬動(dòng)的雙重功效發(fā)揮到了極致,從而有效調(diào)動(dòng)了政府、農(nóng)民集體、相關(guān)權(quán)利人等的積極性,真正實(shí)現(xiàn)了多方共贏。(二)“三舊”改造為農(nóng)民利益提供更廣泛保障佛山市“三舊”改造取得成功的最核心的因素,就是找準(zhǔn)了利益分配的平衡點(diǎn)。在“三舊”改造中,佛山市始終堅(jiān)持以人為本,堅(jiān)決貫徹“統(tǒng)籌各方利益,群眾利益在首;實(shí)現(xiàn)多方共贏,民贏為先”的指導(dǎo)思想,切實(shí)將保障權(quán)益作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),充分保障權(quán)利人的利益,特別是著重保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益,積極探索集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的同地同價(jià)同權(quán),鼓勵(lì)農(nóng)民用自己的土地權(quán)益參與城市化進(jìn)程,讓廣大人民群眾從“三舊”改造中分享到發(fā)展成果,真正實(shí)現(xiàn)由“讓利于民”到“還利于民”的重大轉(zhuǎn)變。如,兩個(gè)60%土地出讓收益返還的有關(guān)規(guī)定,充分保障了被征地集體和農(nóng)民的利益。對(duì)于政府來(lái)說(shuō),雖然表面上看,土地出讓收入有所受損,但與“三舊”改造帶來(lái)的巨大的財(cái)政收入、工業(yè)產(chǎn)值、GDP,以及社會(huì)、生態(tài)等綜合效益相比,利遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于弊。由于能夠正確處理國(guó)家、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人、投資方和群眾利益的關(guān)系,找到了各方利益的平衡點(diǎn),才能夠調(diào)動(dòng)起全社會(huì)的積極性,形成了多方共贏局面。(三)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)政策方向的轉(zhuǎn)變,完善產(chǎn)業(yè)功能調(diào)整和發(fā)展模式通過(guò)“三舊”改造,找到土地政策與宏觀調(diào)控之間的內(nèi)在規(guī)律,也是佛山“三舊”改造的一大亮點(diǎn)。影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素很多,究竟從哪個(gè)因素入手,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變,是擺在各級(jí)政府面前的重大課題。佛山市正確把握了“三舊”改造這一重大歷史機(jī)遇,把“三舊”改造作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的突破口和切入點(diǎn),有效發(fā)揮了土地政策在參與宏觀調(diào)控中的地位和作用。通過(guò)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃,明確了城市定位和發(fā)展目標(biāo),完善了產(chǎn)業(yè)功能分區(qū),促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)積聚;通過(guò)實(shí)施差別化的土地供應(yīng)政策,把握產(chǎn)業(yè)政策投資方向,優(yōu)先保障符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展模式轉(zhuǎn)型要求的產(chǎn)業(yè),嚴(yán)格限制高能耗、高排放、產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目上馬。從而實(shí)現(xiàn)了以土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,以土地利用方式的轉(zhuǎn)變帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變,為進(jìn)一步完善以土地政策如何參與宏觀調(diào)控,做出了有益嘗試和大膽探索。(四)土地的制度設(shè)計(jì)尚不斷完善以國(guó)土資源部與廣東省合作共建節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)為契機(jī),充分利用先行先試的有利條件,本著“三個(gè)有利于”和“以人為本”的原則,大膽改革那些不適應(yīng)科學(xué)發(fā)展的制度和政策,也是佛山市“三舊改造”的一大亮點(diǎn)。通過(guò)深入調(diào)查摸底,開(kāi)展試點(diǎn)探索,佛山市創(chuàng)新研究制定了包括存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)供應(yīng)、土地規(guī)劃計(jì)劃、土地確權(quán)登記、建設(shè)用地置換、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整激勵(lì)約束以及歷史遺留問(wèn)題處理等一系列政策,涉及了土地制度的方方面面,逐步形成了比較完整的“三舊”改造政策支撐體系。其中,有關(guān)土地供應(yīng)方式、土地流轉(zhuǎn)方式、土地確權(quán)方式、土地收益分配的一些政策規(guī)定,雖然突破了現(xiàn)行法律法規(guī),但這些突破完全是佛山市為了全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,堅(jiān)持以人為本指導(dǎo)思想,切實(shí)把實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民的根本利益作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),尊重人民主體地位,發(fā)揮人民首創(chuàng)精神,保障人民各項(xiàng)權(quán)益,走共同富裕道路,促進(jìn)人的全面發(fā)展,而進(jìn)行的有益探索。實(shí)踐證明,“三舊”改造的政策體系,有力地保證了“三舊”改造工作的順利進(jìn)行,充分體現(xiàn)了科學(xué)發(fā)展的本質(zhì)要求,使土地管理工作煥發(fā)出旺盛的生命力,也為進(jìn)一步完善土地制度提供了有益的參考和借鑒。五、探索之路,對(duì)全國(guó)各地開(kāi)展存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)佛山市“三舊”改造先行先試的成功經(jīng)驗(yàn),不僅為其他城市推進(jìn)“三舊”改造趟出了一條探索之路,而且對(duì)全國(guó)特別是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、膠東半島等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)展存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)提供了可借鑒的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我們認(rèn)為,全面推進(jìn)存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟,條件具備,勢(shì)在必行。(一)將為城市未來(lái)發(fā)展和改革拓展提供空間首先,傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式難以為繼。土地資源是經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的最關(guān)鍵的要素之一。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn),城市規(guī)模正在無(wú)限制擴(kuò)張,土地資源供需矛盾日益突出,已成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展的最大瓶頸,粗放的、外延擴(kuò)張式的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已難以為繼。據(jù)第二次全國(guó)土地調(diào)查成果顯示,部分發(fā)達(dá)地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為:廣東32.6%、浙江31.2%、江蘇26.6%;部分重點(diǎn)城市為:上海60.4%、北京45.6%、深圳45%、東莞43%、天津36.5%、佛山33%等。而如前所述,香港的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為