soho中國-合生的圈地戰(zhàn)略能否繼續(xù)-研究案例

合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)？一、合生創(chuàng)展公司素描二、合生創(chuàng)展戰(zhàn)略圖示三、朱孟依的性格分析四、合生的特點五、圈地戰(zhàn)略能否延續(xù)結(jié)論

合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)

合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)

一、合生創(chuàng)展公司素描1、2006年9月總市值達221億元人民幣；員工人數(shù)4078人2、2005年底銷售額61.34億，其中各地銷售貢獻率穗：京：滬：津分別為47%：34%：10%：9%

3、2000年至2005年合生創(chuàng)展主營業(yè)務(wù)營業(yè)額、毛利潤率、年度遞增單位：億元年度營業(yè)額毛利率年度遞增200012.3430.8%——200112.0633.2%-2.3%200224.6633.5%104.5%200325.8724.7%4.9%200440.9227.1%58.2%200563.1831.7%54.4%4、目標：進入世界500強二、合生創(chuàng)展戰(zhàn)略圖示資源+能力·朱孟依的地產(chǎn)開發(fā)理念·拿地能力·融資能力

·成本控制能力（縱向一體化）匹配支持目標低成本＋高利潤＋世界500強組織結(jié)構(gòu)（及企業(yè)文化）·高度集權(quán)+民主·放權(quán)與區(qū)域集團公司治理結(jié)構(gòu)（及老板個性）·朱孟依出身施工企業(yè)，注重成本，又是一個地道的生意人戰(zhàn)略大規(guī)模土地+縱向一體化風(fēng)險及挑戰(zhàn)

·資金鏈風(fēng)險·產(chǎn)品差異性不足大規(guī)模低成本拿地，快速而低成本的建造出適合大眾居住的產(chǎn)品。合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)三、朱孟依的性格分析1、股權(quán)結(jié)構(gòu)朱孟依持股53%，合生是一個大股東絕對控股的上市公司2、朱孟依的性格分析－朱老農(nóng)

（1）小傳與評價

小傳：朱孟依59年出生于廣東豐順，高中畢業(yè)，做包工頭起家

評價：媒體評說為沉默的富豪――“大音希聲，大象無形”他行為極其低調(diào)，一般不會出現(xiàn)在公眾、媒體面前。員工評說為他很務(wù)實，對工作的細致程度，甚至可以用‘殫精竭慮’形容，常用“犟”和“苛刻”來形容此人。

合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)（2）朱孟依有深邃的市場洞察能力以及善于利用政府資源

廣州天河囤地――1992年，他以低廉價格搶先一步在當時尚屬偏僻的廣州天河區(qū)購買到大批農(nóng)田。數(shù)年后僅土地資產(chǎn)即呈數(shù)倍乃至10數(shù)倍級增長。

寶坻的京津新城――2001年3月，國務(wù)院正式批準寶坻撤縣設(shè)區(qū)，朱看準了這個機會，毅然決定投資寶坻，“將“京津新城”建成一個中國最大的別墅區(qū)，一個中國最大的復(fù)合型地產(chǎn)項目，旅游、休閑、人居、工業(yè)、教育、商貿(mào)集于一城，成為環(huán)渤海區(qū)現(xiàn)代經(jīng)濟服務(wù)中心?！?/p>

（3）朱孟依有膽識有氣魄：朱的理念――“要干就干大，要做就做強”

最早在香港上市的民營企業(yè)之一。

早在1998年5月，合生創(chuàng)展在香港上市?；I資6.7億元港幣。合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)四、合生的特點1、大規(guī)模的圈地（1）各年度累計的土地儲備（建面平米）：2002年2003年2004年2005年2006年中590萬1229萬1267萬1295萬1359萬（2）土地戰(zhàn)略總結(jié)?規(guī)?；瘧?zhàn)略并遵照點面網(wǎng)的步驟布局：――點指特大型城市，面指多項目操作，線指滲透到周邊的二線城市――目前土地主要集中在特大型城市：廣州、天津、北京、上海，2006年共有30個項目同時操作，各地分別為15個、6個、2個和5個，且多為特大盤；2005年進入惠州市場標志著對二線城市滲透的開始合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)?產(chǎn)品類別多元化發(fā)展明顯：合生的產(chǎn)品原來很單一，只作中高檔住宅。自2002年以來拓展到酒店、商業(yè)、寫字樓等收租物業(yè)；2003年后又與珠投聯(lián)手以“創(chuàng)展商貿(mào)”為載體，進入國內(nèi)物流投資業(yè)務(wù)。?土地規(guī)模巨大，多為超級大盤：業(yè)內(nèi)有人戲稱朱孟依為“朱老農(nóng)”，他把主要精力投入到與政府去協(xié)調(diào)公關(guān)爭取低價大規(guī)模拿地上。（3）圈地實例2001年底/2002年1月在北京/天津獲得建筑面積約303萬建面的土地2003年獲得天津?qū)氎婕s12平方公里的開發(fā)權(quán)2005年7月以并構(gòu)的方式獲得惠州亞新的127.5萬平米的土地合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)2、縱向一體化實現(xiàn)成本控制?朱孟依是建筑業(yè)出身，做過包工頭。形成了一貫堅持的“向利潤極限挑戰(zhàn)”的低成本理念?實行縱向一體化

從拿地，賣房，到設(shè)計、建設(shè)、開發(fā)、物業(yè)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈通吃模式，就連法規(guī)要求相關(guān)獨立的監(jiān)理公司，合生都能規(guī)避而選擇自己控股的監(jiān)理公司?使用關(guān)聯(lián)企業(yè)進行項目的一條龍開發(fā)服務(wù)

?初期，其就提出申請三年關(guān)連交易豁免，大量使用自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)進行項目的一條龍開發(fā)服務(wù)，以降底成本，擴大利潤空間。以廣東珠江工程總承包有限公司（珠江占60%權(quán)益）及韓江集團對集團內(nèi)項目進行施工，物業(yè)管理為廣東康景物業(yè)管理有限公司（珠江占90%權(quán)益）?前5大采購商占總額的53%；其中最大的占28%合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)3、買來的“財技”2005年6月:--以高薪（2500萬股期權(quán)對價約為4000萬）聘請廣東省助理武捷思任總裁。--以高薪（2000萬股期權(quán)對價約為3200萬）聘請有投行背景的譚禮寧任CFO--背景：2002、2003年大規(guī)模圈地后的融資壓力●2005年8月引入戰(zhàn)略伙伴，淡馬錫與老虎基金，融資9.57億元人民幣●2005年8月向大摩等定向發(fā)行7年期的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息8.125%●2007年1月瑞信認購15.15億元的人民幣可轉(zhuǎn)債4、小結(jié)：--拿地:聚焦特大型城市（穗、京—2001年底進入、滬—2002年9月進入、津—2001年底進入）--產(chǎn)品：中高端住宅為主--配套商業(yè)與車場，自主經(jīng)營：2005年底約100萬年平米，租金收益約4700萬。--關(guān)聯(lián)交易繁雜。五、圈地戰(zhàn)略能否延續(xù)合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)1、合生的土地新動向多元化，由住宅向“產(chǎn)經(jīng)土地”轉(zhuǎn)變-2003年后與珠投聯(lián)手以“創(chuàng)展商貿(mào)”為載體，進入物流地產(chǎn)-2006年“接掌”建面300萬平米的“原北京物流港”區(qū)域由點向面擴展-2005年進入惠州是一種標志。合生的“圈地”戰(zhàn)略能否繼續(xù)2、合生的挑戰(zhàn)政策背景--政府擰緊土地閥門向“圈地開刀”--政府制造“收地”的強大信號--“土贈稅”大刀砍向高利潤管理團隊的文化沖突--以武捷思為代表的高薪海派財神與以歐偉建、項文武為代表的保守的土鱉“技工”能否很好融合？--”老包工頭”與新管理派（中海、萬科）能否融合？--朱與他的親友繁雜的關(guān)聯(lián)交易及人事派別能否平和相處？財技考驗--低成本融資的關(guān)鍵是上市公司能否平衡的增長，但這需要科學(xué)的決策機制，合生是否具備？“多元化”的考驗？--產(chǎn)經(jīng)地產(chǎn)需要有產(chǎn)業(yè)背景、更強大的合作能力及講故事的