南京市住宅專項維修資金管理辦法

南京市住宅專項維修資金管理辦法第一章總則第一條為加強住宅專項維修資金管理，健全房屋維修保障機制，維護房屋所有權(quán)人和使用人合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《南京市住宅物業(yè)管理條例》（以下稱《市物業(yè)條例》）等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅和售后公有住房的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。第三條住宅專項維修資金（以下稱維修資金）管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第四條下列資金列入維修資金：（一）業(yè)主按規(guī)定首次交存的維修資金；（二）建設(shè)單位交存的電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項維修資金；（三）維修資金的分戶利息；（四）業(yè)主續(xù)交的維修資金；（五）本辦法第十一條規(guī)定的統(tǒng)籌維修資金。第五條市物業(yè)管理行政主管部門是維修資金主管部門，負責全市維修資金監(jiān)督管理以及玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)維修資金的歸集管理。質(zhì)監(jiān)、公安消防部門按照各自職責，協(xié)助做好維修資金應(yīng)急使用的監(jiān)督工作。玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)維修資金使用審核和監(jiān)督管理，浦口區(qū)、江寧區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)維修資金的歸集、使用審核和監(jiān)督管理。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照法定職責，協(xié)助區(qū)物業(yè)管理行政主管部門做好維修資金監(jiān)督管理工作，做好維修資金應(yīng)急使用的監(jiān)督管理工作。第二章交存管理第六條業(yè)主、公有住房售房單位、建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定交存維修資金。業(yè)主未交存的，應(yīng)當按照房屋買受時交存標準一次性補交。收取維修資金應(yīng)當開具財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的票據(jù)。第七條商品住宅業(yè)主應(yīng)當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米首期交存標準如下：（一）多層住宅、非住宅（含營業(yè)性車庫、車位等）為本市多層住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之六；（二）高層（配備電梯的多層）住宅、非住宅為本市高層住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之七。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當根據(jù)本市住宅建筑安裝成本的市場變化情況，適時調(diào)整并公布首期維修資金的交存數(shù)額。第八條已售公有住房，售房單位應(yīng)當在辦理出售公有住房房屋所有權(quán)變更前按照下列規(guī)定交存首期維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積應(yīng)當交存的維修資金，每平方米建筑面積交存維修資金為本市房改成本價的百分之二；（二）售房單位從售房款中一次性提取交存維修資金，多層住宅和高層住宅交存標準分別不低于售房款的百分之二十和百分之三十。其中，應(yīng)由業(yè)主交存的維修資金，由售房單位向業(yè)主收取。第九條建設(shè)單位辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當按照實測的分戶建筑面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時向業(yè)主收取。第十條住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，一次性交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項維修資金。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當明確資金交存管理規(guī)程，督促建設(shè)單位依法交存。本條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)首次登記前，包括辦理房屋預(yù)（現(xiàn)）售手續(xù)環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備專項維修資金按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各樓幢的建筑面積交存，多層住宅（含營業(yè)性車庫、車位等）、高層住宅每平方米建筑面積交存標準分別為我市小高層、高層住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之一。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當根據(jù)本市住宅建筑安裝成本的市場變化情況，適時調(diào)整并公布設(shè)施設(shè)備專項維修資金的交存數(shù)額。第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌維修資金由下列資金構(gòu)成：（一）利用業(yè)主共用部位、共用或共有設(shè)施經(jīng)營所得收益的百分之七十，業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，從其約定；（二）扣除支付業(yè)主房屋分戶利息和管理費用后，住宅專項維修資金增值（孳息）部分滾存剩余的資金；（三）共用設(shè)施設(shè)備報廢回收的殘值；（四）人民防空工程平戰(zhàn)結(jié)合收益提取的資金；（五）業(yè)主大會決定的其他計入資金。第十二條在已設(shè)立維修資金賬戶的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主維修資金分戶賬資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當及時續(xù)交。續(xù)交維修資金，按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤，續(xù)交數(shù)額可以參照首期維修資金的交存金額確定，續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會決定。第三章賬戶管理第十三條業(yè)主大會成立前，維修資金由維修資金管理部門代管。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以依法決定自行管理維修資金，也可以決定由維修資金管理部門繼續(xù)代管。業(yè)主大會決定自行管理維修資金的，應(yīng)當接受維修資金管理部門監(jiān)管。維修資金管理部門應(yīng)當按規(guī)定委托商業(yè)銀行作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。第十四條維修資金管理實行專戶存儲、分賬核算。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當分別設(shè)立總賬、業(yè)主分戶賬、統(tǒng)籌分賬和電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項維修資金專項分賬。維修資金管理部門應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢（單元）為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。統(tǒng)籌維修資金以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立分賬，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項維修資金按幢（單元）設(shè)立分戶賬；已售公有住房維修資金按售房單位設(shè)賬，按戶設(shè)分戶賬。第十五條維修資金自存入銀行專戶之日起計息，按照銀行活期利率結(jié)息轉(zhuǎn)入業(yè)主分戶賬。業(yè)主委員會可以向維修資金管理部門提出申請，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金按不低于業(yè)主交存維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為超過一年以上的定期存款。申請維修資金轉(zhuǎn)存時，應(yīng)當提交維修資金存定申請表和交存清冊確認單。維修資金管理部門應(yīng)當自收到申請之日起五個工作日內(nèi)完成維修資金轉(zhuǎn)存手續(xù)。住宅專項維修資金轉(zhuǎn)存期限內(nèi)，業(yè)主委員會需要動用轉(zhuǎn)存資金的，應(yīng)當向維修資金管理部門辦理解除存定手續(xù)。業(yè)主委員會無法正常運作的，由相關(guān)業(yè)主申請，經(jīng)街道確認后，向維修資金管理部門辦理解除存定手續(xù)。第十六條除銷戶退款和退回多交款項外，維修資金專戶應(yīng)當通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算。第十七條維修資金管理部門應(yīng)當根據(jù)維修資金總額、使用計劃等因素，制定安全合理的保值增值方案。第十八條維修資金管理部門必要管理費用由同級財政部門予以保障。第十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應(yīng)當向買受人出具維修資金交存證明，分賬戶中余額隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交存維修資金的相關(guān)憑證。第二十條物業(yè)滅失后，業(yè)主持注銷房屋所有權(quán)證的證明、業(yè)主身份證明等材料，向維修資金管理部門申請?zhí)崛∑滟~戶內(nèi)的剩余維修資金，并辦理注銷手續(xù)。第四章使用管理第二十一條維修資金的使用，應(yīng)當遵循安全可靠、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。超過一定額度的維修資金使用項目，應(yīng)當采取招標投標、審價、監(jiān)理等方式，保障資金安全。第二十二條2016年7月1日后受讓土地的住宅項目，建設(shè)單位未按規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告的，應(yīng)當負責住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，不得動用維修資金。建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提出維修實施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會組織征詢業(yè)主意見。經(jīng)全體共用部位業(yè)主依法討論通過后，由維修資金管理部門劃轉(zhuǎn)核準的資金。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業(yè)主依法討論通過。維修費用依規(guī)定經(jīng)相關(guān)機構(gòu)審價后，在維修資金中列支。第二十三條維修資金使用時，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例從維修資金專戶中分攤。涉及已售公有住房的，從公有住房維修資金中列支；涉及未售出物業(yè)的，由建設(shè)單位承擔。第二十四條業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會為維修資金使用的申請人。但有下列情形之一的，經(jīng)街道確認后，受相關(guān)業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表、社區(qū)居（村）民委員會可以按順位依次成為申請人：（一）未成立業(yè)主委員會的；（二）業(yè)主委員會未履行申請人職責的；（三）業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的；（四）業(yè)主委員會不能正常開展工作的其他情形。第二十五條需要使用維修資金管理部門代管的維修資金的，申請人應(yīng)當向維修資金管理部門申報維修項目；維修資金管理部門應(yīng)當組織現(xiàn)場查勘，確認是否屬于維修資金使用范圍，明確維修資金列支范圍及分攤方式。經(jīng)現(xiàn)場查勘確認屬于維修資金使用范圍的，申請人應(yīng)當按照下列規(guī)定辦理，并提交相應(yīng)的材料：（一）編制維修資金使用方案，包括維修方案、工程預(yù)算、維修資金列支范圍及分攤方式、工程組織實施方式等內(nèi)容；（二）編制維修費用分攤清冊；（三）取得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面簽字認可。第二十六條維修資金管理部門審核符合條件的，應(yīng)當進行公示，公示時間不少于七日；公示期滿無異議的，審核撥付首款給申請人。收到首付款后，申請人按照維修資金使用方案實施維修，竣工驗收合格后申請撥付余款。維修資金管理部門按照本條第一款規(guī)定要求，審核決定撥付余款。第二十七條業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以制定年度維修資金使用計劃，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意后，按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。第二十八條統(tǒng)籌維修資金優(yōu)先用于下列情形：（一）受益人為全體業(yè)主的維修項目；（二）無法界定受益人的維修項目；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項目。經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會將維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當在管理規(guī)約中明確。第二十九條已設(shè)立維修資金賬戶的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生《市物業(yè)條例》第六十二條規(guī)定的情形，需要緊急使用維修資金的，申請人提交下列申請材料：（一）維修資金應(yīng)急使用申請表（示范文本）；（二）維修資金應(yīng)急維修工程項目說明（示范文本）；（三）維修資金應(yīng)急維修工程實施方案（示范文本）。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當根據(jù)不同情形，對維修工程項目說明和維修工程實施方案進行細化和規(guī)范。第三十條申請資料齊備的，維修資金管理部門應(yīng)當受理，并在受理后二個工作日內(nèi)審核完畢。對符合條件的，撥付不少于核定費用百分之三十的首付款，并將有關(guān)資料通過物業(yè)管理官方網(wǎng)站進行公示。申請人收到首付款后，應(yīng)當按工程實施方案和合同約定組織施工，做好隱蔽工程及質(zhì)量安全把關(guān)，竣工后依法組織驗收。竣工驗收合格后，申請人持《住宅專項維修資金應(yīng)急維修工程驗收報告》（示范文本）、《工程結(jié)算評估報告》等材料向維修資金管理部門提出維修資金余款申請，同時將有關(guān)資料在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示，公示時間不少于七日。維修資金管理部門受理余款申請后，審核申報材料，對物業(yè)管理區(qū)域現(xiàn)場公示資料拍照留存，并在物業(yè)管理官方網(wǎng)站公示有關(guān)資料。符合條件的，作出審核決定，撥付余款。第三十一條一般單項維修工程在八千元（含）以上的，申請人應(yīng)當委托具有法定資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)對造價進行審核；一般單項維修工程在二十萬元（含）以上的，應(yīng)當聘請監(jiān)理公司實施監(jiān)理；一般單項維修工程造價在五十萬元（含）以上的，應(yīng)當采取招標投標方式選擇施工單位。應(yīng)急單項維修工程在五千元（含）以上的，申請人應(yīng)當委托具有資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)對造價進行審核，有《市物業(yè)條例》第六十二條第一款第一項情形，更換電動機、制動器、減速器、曳引輪和控制柜等主要部件的重大修理及改造的，提供電梯檢驗檢測機構(gòu)出具的監(jiān)督檢驗報告；屬于《市物業(yè)條例》第六十二條第一款第二項至第七項情形的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）現(xiàn)場確認并提交情況說明；涉及其他單位職能的，可以會同確認。應(yīng)急單項維修工程在二十萬元（含）以上的，應(yīng)當聘請監(jiān)理公司實施監(jiān)理。所需費用可從維修資金中列支。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立應(yīng)急維修施工、審價、監(jiān)理等企業(yè)備選目錄庫，供申請人按自愿原則選用。第三十二條下列費用不得從維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；（二）依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；（三）應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用；（五）新增、新建配套設(shè)施、設(shè)備所需的費用；（六）其他依法不得列支的情形。第五章監(jiān)督管理第三十三條維修資金管理部門應(yīng)當每年公布維修資金交存、使用、結(jié)存情況，并建立維修資金對賬電子查詢平臺。業(yè)主有權(quán)查詢本人的維修資金結(jié)存情況。業(yè)主、業(yè)主委員會對賬戶中維修資金狀況有異議的，可以要求維修資金管理部門復(fù)核。第三十四條維修資金管理部門每年至少一次與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者公有住房售房單位核對維修資金賬目，發(fā)送維