正和企劃-柘城金帝花園項(xiàng)目推廣方案

柘城金帝花園工程推廣方案正和企劃2021-3-15市場(chǎng)分析報(bào)告正和企劃2021-3-15正和企劃66291268|68107581目錄：前言第一局部：柘城概況第二局部：柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三局部：工程區(qū)域市場(chǎng)分析第四局部：本工程SWOT分析第五局部：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析第六局部：消費(fèi)者分析第七局部：工程定位及推廣策略第八局部：工程視覺(jué)表現(xiàn)正和企劃66291268|68107581前言在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速開(kāi)展的今天，客戶的需要與消費(fèi)心理的把握是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的重要因素。因此，房產(chǎn)物業(yè)的開(kāi)發(fā)、籌劃首先要對(duì)工程進(jìn)行市場(chǎng)定位，即要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行縝密的市場(chǎng)調(diào)查。在了解房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的前提下，確定工程周邊的區(qū)域范圍，廣泛就周邊環(huán)境、設(shè)施配套等進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解物業(yè)的交通條件、商業(yè)設(shè)施、教育、娛樂(lè)等客戶關(guān)注的設(shè)施配備情況，并對(duì)周邊地區(qū)的重要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，分析確定市場(chǎng)的主要房型需求、面積要求、可承受的物業(yè)價(jià)格以及小區(qū)規(guī)劃等諸多要素。正和企劃66291268|68107581正和企劃派出市調(diào)人員在以本案為核心的區(qū)域范圍內(nèi)，展開(kāi)了廣泛和深入的市場(chǎng)調(diào)查。本次市場(chǎng)調(diào)查主要采用踏街記錄、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查和客戶征詢的方式，對(duì)柘城住宅供給狀況進(jìn)行大范圍的調(diào)查，調(diào)查對(duì)象涉及十分廣泛，并抽樣選取100組城鎮(zhèn)居民，詳細(xì)征詢對(duì)本案的意見(jiàn)及購(gòu)房需求狀況，獲得了本樓盤(pán)推廣所需的第一手資料。為本案的可行性研究、市場(chǎng)定位和市場(chǎng)推廣作必要的參考。根據(jù)此次市場(chǎng)調(diào)查情況下面分別就區(qū)域情況、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況，消費(fèi)者調(diào)查情況作出具體分析，并對(duì)本案推廣提出合理化建議。正和企劃66291268|68107581第一局部：柘城概況中國(guó)三櫻椒之鄉(xiāng)——柘城，位于位于河南省東部、商丘市西南部，總面積1048平方公里，轄7鎮(zhèn)14鄉(xiāng)，494個(gè)行政村，人口94萬(wàn)，是個(gè)典型的平原農(nóng)區(qū)縣。柘城縣是國(guó)家商品糧生產(chǎn)基地縣、全國(guó)優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地縣、全國(guó)平原綠化先進(jìn)縣、國(guó)家生態(tài)建設(shè)試點(diǎn)縣，又是全國(guó)瘦肉型豬生產(chǎn)基地縣、全國(guó)秸稈養(yǎng)牛示范縣、全國(guó)優(yōu)質(zhì)板山羊皮出口創(chuàng)匯縣。正和企劃66291268|681075811、歷史沿革：柘城歷史悠久，文緒錦長(zhǎng)。上古之世即為朱襄氏故居。夏稱“株野〞，商稱“秋地〞。至秦乃筑城置縣，以邑有柘溝環(huán)流，乃稱“柘縣〞。隋開(kāi)皇十六年〔公元５９６年〕更名為“柘城縣〞。2、名勝古跡眾多歷史上著名的春秋“宋楚泓水大戰(zhàn)〞曾發(fā)生于此?？h城境內(nèi)有歷史上著名的泓水之戰(zhàn)遺址、淮海戰(zhàn)役中原野戰(zhàn)軍前方指揮部舊址，有朱襄氏陵、邵園漢墓、七臺(tái)八景等著名旅游景點(diǎn)。古跡名勝共有210多處，館藏文物1800余件。正和企劃66291268|681075813、交通狀況柘城地理位置優(yōu)越，自古就有“上拱汴洛，下附荊淮，襟帶京亳，盤(pán)桓睢陳〞之說(shuō)。柘城地處我國(guó)中西部地區(qū)與東南沿海地區(qū)的結(jié)合部，是河南實(shí)施“東引西進(jìn)〞戰(zhàn)略的橋頭堡，毗鄰隴海鐵路與京九鐵路的交匯處和105國(guó)道與310國(guó)道交匯處；商周高速穿境而過(guò)，在柘城設(shè)有北、西兩個(gè)出入口。許亳高速?gòu)蔫铣悄喜看┻^(guò)，亦設(shè)有出入口。另有七條省道貫穿境內(nèi)，形成了以高速公路和省級(jí)主干道為主，縣鄉(xiāng)道和村村通公路為輔，干支相連、四通八達(dá)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸顯。正和企劃66291268|681075814、經(jīng)濟(jì)狀況柘城地勢(shì)平坦，氣候溫和，特產(chǎn)富饒，景色宜人?；轁?jì)河．廢黃河斜貫?zāi)媳保瑴u河橫穿南區(qū)域,其它河渠網(wǎng)布全境。耕地面積110萬(wàn)畝，五谷俱全，六畜兼?zhèn)?。柘城物華天寶，資源豐富。柘城工業(yè)體系門(mén)類齊全，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，板塊經(jīng)濟(jì)各具特色，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速起步。商糧集團(tuán)、王貢酒廠、釀酒總廠、造紙廠、生物化學(xué)廠以及軸承廠、中藥廠等已成為龍頭企業(yè)。商糧系列酒、王貢系列酒、磷肥、生物農(nóng)藥、瓦楞紙、鋁鍋、茄尼醇等產(chǎn)品有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。建有三大工業(yè)園區(qū)和民營(yíng)工業(yè)城。是國(guó)內(nèi)金剛石微粉加工生產(chǎn)重要基地和主要經(jīng)銷市場(chǎng)。正和企劃66291268|681075815、開(kāi)展前景縣城規(guī)劃區(qū)總面積２８.３平方公里，建成了春水路．新建南北街．南環(huán)路．文廟南北街。中原大街．和平南北街為主的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。商糧大廈、金葉賓館、縣委招待所等集賓館、餐飲、美容、娛樂(lè)于一體，各種配套效勞設(shè)施齊全。城市建設(shè)取得驕人成績(jī)。總投資1.3億元的鑫城花園小區(qū)交付使用；總投資1億元的承德家園一期工程、總投資8000萬(wàn)元的正大商住廣場(chǎng)一期工程；總投資8000萬(wàn)元的正大旺街、總投資5000萬(wàn)元的盛世金街；中原商貿(mào)街；總投資近兩億元的維多利亞廣場(chǎng)等開(kāi)工建設(shè)使得人居環(huán)境大為改善?？h城改造治理如火如荼，城東開(kāi)發(fā)和北環(huán)路行政效勞新區(qū)開(kāi)發(fā)日新月異，城市綠化、美化、亮化、供水、供電、通信、商貿(mào)、餐飲效勞、文化教育等根底設(shè)施建設(shè)精彩紛呈，北湖開(kāi)發(fā)工程規(guī)模宏偉，城市品位不斷提升。正和企劃66291268|68107581第二局部：柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和城市開(kāi)展戰(zhàn)略的實(shí)施，城市的框架也在不斷拉大，柘城的房地產(chǎn)市場(chǎng)也獲得了較大的開(kāi)展，新的地產(chǎn)工程紛紛涌現(xiàn)，自柘城歷史上第一個(gè)的居住小區(qū)鑫城花園開(kāi)始，正大商住廣場(chǎng)、承德花園、盛世金街、南北小街、“黃山小區(qū)〞、新地港灣、維多利亞花園等相繼入市，使得柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品更趨豐富、多樣。但整體而言，目前柘城縣的房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)和銷售正處于快速開(kāi)展期。柘城受經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度制約，房地產(chǎn)市場(chǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)處于緩慢開(kāi)展的態(tài)勢(shì)之中。自2005年開(kāi)始進(jìn)入開(kāi)展期，隨著柘城縣域經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速開(kāi)展起來(lái)并進(jìn)入一個(gè)“快速成長(zhǎng)〞階段。正和企劃66291268|68107581目前柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下一些特性：兩手齊抓、舊城改造與新城建設(shè)并舉；伴隨著柘城縣經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，柘城縣的縣域面積進(jìn)一步擴(kuò)大，柘城新區(qū)迅速開(kāi)展，但老城區(qū)的拆遷改造力度也日趨加強(qiáng)，由此形成了“舊城升級(jí)改造，新城開(kāi)發(fā)建設(shè)〞的全面開(kāi)發(fā)建設(shè)局面。持續(xù)開(kāi)展，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻較低。柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)中雖然涌現(xiàn)出了諸如承德家園、鑫城花園、正大商住廣場(chǎng)等呈規(guī)模開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，但同時(shí)還有局部私建樓盤(pán)及局部企事業(yè)單位的“集資〞開(kāi)發(fā)，有限的市場(chǎng)需求和不斷入市的樓盤(pán)數(shù)量，導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日趨劇烈。正和企劃66291268|68107581各開(kāi)發(fā)企業(yè)中日益重視現(xiàn)代房地產(chǎn)營(yíng)銷理念的運(yùn)用；雖然柘城市場(chǎng)起步較晚，但一些規(guī)模開(kāi)發(fā)的企業(yè)已開(kāi)始借用“外腦〞，外來(lái)專業(yè)公司進(jìn)駐柘城，促進(jìn)了柘城地產(chǎn)的開(kāi)展，也對(duì)營(yíng)銷理念和銷售策略提出了更高要求，對(duì)自身樓盤(pán)有了不同程度上的特色包裝，這不僅迎合了市場(chǎng)開(kāi)展的需求，更為柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛開(kāi)展起到了推進(jìn)作用。住宅產(chǎn)品精品需求上升，目前市場(chǎng)供給產(chǎn)品綜合素質(zhì)有待體升；受縣域經(jīng)濟(jì)及傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，市場(chǎng)絕大局部供給產(chǎn)品的綜合素質(zhì)〔如總體規(guī)劃、園林景觀、戶型及立面設(shè)計(jì)等〕不高。柘城現(xiàn)有的一些房屋無(wú)論在建筑外延還是立面色彩表現(xiàn)等方面滿足不了人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需要要求；新興樓盤(pán)〔如維多利亞花園等〕的面市雖然為現(xiàn)有供給產(chǎn)品樹(shù)立了新的標(biāo)桿，但市場(chǎng)產(chǎn)品綜合素質(zhì)總體上的提升仍有待于市場(chǎng)開(kāi)展的逐步帶動(dòng)。正和企劃66291268|68107581第三局部：工程區(qū)域市場(chǎng)分析一、工程所在區(qū)域概況：〔一〕、區(qū)位特征：本案位于柘城縣老城區(qū)，黃山路與民主路交匯處旁。隨著城鎮(zhèn)開(kāi)展規(guī)劃和老城區(qū)改造力度的加大，這一區(qū)域的開(kāi)展前景比較樂(lè)觀，加之靠近老城中心，屬于商業(yè)繁華地點(diǎn)附近，開(kāi)展?jié)摿艽?。作為柘城縣城老區(qū)，地產(chǎn)工程較為集中，整個(gè)區(qū)域的配套設(shè)施也較為成熟，將越來(lái)越適合生活的需要，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)較為有利。正和企劃66291268|68107581〔二〕、道路與交通東西主干道：1、春水路是柘城老城貫穿東西的主要交通道路，東至東環(huán)路，西通老城路，中間與黃山路相交，路邊聚集了金三角購(gòu)物廣場(chǎng)、摩托車交易市場(chǎng)、金葉賓館、國(guó)美電器、長(zhǎng)途汽車站、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二試驗(yàn)中學(xué)等政府和市政公共設(shè)施，也是本工程臨近的主要交通道路之一?？梢灶A(yù)見(jiàn)其必將成為新區(qū)開(kāi)發(fā)后最重要的東西干道之一。2、黃山路連接南北城區(qū)的主干道，北到北環(huán)，南到南環(huán)，和東環(huán)路共同構(gòu)成了柘城北部重要的橫向交通系統(tǒng)，屬于城區(qū)繁華地帶主干道，附近有大量的居住區(qū)，主要有中心醫(yī)院、裝飾市場(chǎng)等。正和企劃66291268|68107581二、地塊分析1、位置：工程處于黃山路與中原大街交匯處附近，屬于商住老城區(qū)。2、公共交通緊鄰汽車站，柘城縣城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)已通公交車，交通比較方便。3、周邊配套工程周邊配套主要有教育、商業(yè)、醫(yī)療、金融等各個(gè)方面。教育：第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、柘城二高商業(yè)：中原大街、正大旺鋪街、文店街、國(guó)美電器、摩托車交易市場(chǎng)、金三角購(gòu)物廣場(chǎng)、裝飾市場(chǎng)等醫(yī)療衛(wèi)生：中心醫(yī)院、疾病控制中心金融及其他：銀行、金葉賓館正和企劃66291268|68107581第四局部：本工程SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)〔S〕：1〕、工程位于商住老城區(qū)，靠近縣城核心，居住條件成熟。2〕、工程臨近主干道，交通便利，出行方便。3〕、工程臨近商業(yè)核心，購(gòu)物休閑等便利。2、劣勢(shì)〔W〕：1〕、工程所處區(qū)域附近居住產(chǎn)品層次不高，影響工程的品質(zhì)提升。2〕、周邊配套尤其是學(xué)校距離較遠(yuǎn)。

正和企劃66291268|681075813、時(shí)機(jī)〔O〕1〕、老城區(qū)改造力度在不斷加強(qiáng)，可借此有力政策。2〕、現(xiàn)在柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平較低，正規(guī)開(kāi)發(fā)的工程不多，而本工程的正規(guī)開(kāi)發(fā)模式可以引領(lǐng)市場(chǎng)開(kāi)展，成為典范。3〕目前區(qū)域附近同等規(guī)模樓盤(pán)新工程尚未具有，工程具有入市先機(jī)。4、威脅〔W〕：1〕、工程附近有柘城目前比較知名的住宅工程，形成競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必分流客戶。2〕、人們目前對(duì)新區(qū)的認(rèn)可程度高，仍未老城區(qū)的開(kāi)展?jié)摿Σ蝗缧聟^(qū)。3〕、其他大型正規(guī)工程和本工程同步開(kāi)發(fā)或者入世，形成有嚴(yán)重威脅的競(jìng)爭(zhēng)。正和企劃66291268|68107581第五局部：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析通過(guò)對(duì)柘城樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查和分析，發(fā)現(xiàn)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)，或?qū)Ρ景赣袇⒖純r(jià)值和影響的樓盤(pán)有：承德花園、新地港灣、黃山小區(qū)、維多利亞花園、上海新天地、果品家居等幾個(gè)工程。果品家居與本案相距很近，但僅有一棟樓，競(jìng)爭(zhēng)力有限，僅具有參考意義。黃山小區(qū)為成規(guī)模住宅社區(qū)，并且與工程同在黃山路上，目前一期銷售接近尾聲，但二期推向市場(chǎng)勢(shì)必形成對(duì)工程的有力競(jìng)爭(zhēng)，因此潛在威脅不容無(wú)視。新地港灣緊鄰黃山路，84畝的規(guī)模，即將封頂?shù)墓こ踢M(jìn)度，必將分流本案局部客戶。至于上海新天地由于是商住合一工程，對(duì)本案威脅有限；承德花園體量龐大，加之已經(jīng)是尾盤(pán)，又是準(zhǔn)現(xiàn)房出售，因此對(duì)本案的目標(biāo)客戶沖突性不大；維多利亞花園位于新區(qū)，距離本案距離最遠(yuǎn)，目標(biāo)群體客戶定位較為高端，工程也即將封頂，分流客戶有限。正和企劃66291268|68107581以下我們將對(duì)上述競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，進(jìn)行相關(guān)方面的概述與分析，涉及內(nèi)容有：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供給量、品質(zhì)、銷售方式、價(jià)格、銷售情況、市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)及市場(chǎng)缺陷七個(gè)方面。通過(guò)分析可以了解本案所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，剖析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，為本案市場(chǎng)定位提供有力依據(jù)。正和企劃66291268|68107581項(xiàng)目工程進(jìn)度規(guī)模主力戶型銷售情況黃山小區(qū)商鋪封頂住宅建兩層100畝三室二廳136㎡70%新地港灣商鋪到兩層住宅未動(dòng)84畝三室二廳127㎡60%果品家居3層一棟樓三室二廳126㎡90%維多利亞商鋪封頂住宅4層92畝三室二廳132㎡80%承德家園五一交房100畝115—136㎡90%上海新天地臨街商鋪兩層；住宅未動(dòng)約40畝（一期9棟）110㎡65%正和企劃66291268|68107581一、市場(chǎng)供給狀況分析：供給量分析：1.從整個(gè)柘城縣地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展看，住宅市場(chǎng)整個(gè)處于開(kāi)展階段，實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)工程開(kāi)始出現(xiàn)，目前的在建在售工程，占地面積從幾畝到百畝以上不等，大、中、小規(guī)模不等，集中在老城區(qū)和新城區(qū)附近。黃山小區(qū)、新地港灣、維多利亞、承德花園、上海新天地是現(xiàn)有市場(chǎng)上規(guī)模較大，較有影響力的幾個(gè)地產(chǎn)工程，除承德花園外，根本符合現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。2.目前，住宅工程的銷售狀況整體屬于上升期，大多工程已經(jīng)銷售了70%以上，有些已經(jīng)是尾盤(pán)，說(shuō)明目前柘城市場(chǎng)的房地產(chǎn)消費(fèi)潛力正逐步釋放。3.本案的推出，目前需要面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也比較明確，但需要密切關(guān)注的是即將進(jìn)入市場(chǎng)的后續(xù)開(kāi)發(fā)，將成為我們競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。正和企劃66291268|68107581質(zhì)的分析：柘城縣的房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)根本集中在主干道附近，老城區(qū)和新區(qū)附近，大多以臨街建房為主，往往是商住兩用，“下商上宅〞的形式，工程形式比較簡(jiǎn)單，雖然主流樓盤(pán)具有配套設(shè)施和景觀設(shè)計(jì)。但以真正意義的小區(qū)形式的開(kāi)發(fā)模式出現(xiàn)并且擁有專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)效勞并落實(shí)的很少。住宅戶型主要三房為主，頂層復(fù)式及別墅也有，兩房較少。三房建筑面積多在110—130平方米之間，比較符合縣級(jí)市場(chǎng)的需求。正和企劃66291268|68107581二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)分析涉及方面主要有建筑、戶型、配套、景觀、物業(yè)管理等五個(gè)方面，我們就市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的品質(zhì)進(jìn)行了一些分析，以列表方式顯示。正和企劃66291268|68107581目前市場(chǎng)上樓盤(pán)的品質(zhì)情況：項(xiàng)目規(guī)模主力戶型小區(qū)內(nèi)配套交房標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理黃山小區(qū)100畝三室二廳136㎡太陽(yáng)能雙氣名牌門(mén)窗智能物管新地港灣84畝三室二廳127㎡社區(qū)幼兒園人車分流管道燃?xì)馊旌虬卜谰S多利亞92畝三室二廳132㎡一環(huán)兩區(qū)；超高綠化率太陽(yáng)能外墻磚中空玻璃品牌物業(yè)承德家園100畝115—136㎡38%綠化率清水房上海新天地約40畝（一期9棟）110㎡時(shí)尚商街飄窗果品家居一棟樓三室二廳126㎡單元門(mén)樓宇對(duì)講清水房正和企劃66291268|68107581從上面表格中我們通過(guò)分析可以得出：1、依據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模顯示，正規(guī)樓盤(pán)占據(jù)主流。2、現(xiàn)有小區(qū)對(duì)物業(yè)管理的概念不易，具有市場(chǎng)意識(shí)的把擁有比較完善的物業(yè)管理作為優(yōu)勢(shì)宣傳。3、交房標(biāo)準(zhǔn)比較雷同，根本可以滿足生活需要，但品質(zhì)不高。4、現(xiàn)有小區(qū)建筑風(fēng)格單一，以傳統(tǒng)的板式多層建筑為主，以現(xiàn)代風(fēng)格為主。5、小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施不一，較少樓盤(pán)注意了人車分流和自身配套。正和企劃66291268|68107581本工程應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.物業(yè)管理方面可以引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，加強(qiáng)本案的物業(yè)管理，最好在銷售前期就能夠引進(jìn)物業(yè)管理，可以作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。2.做好小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，既保證生活便利，又提升形象。3.在建筑方面，重視外立面設(shè)計(jì)，防止雷同，目前市場(chǎng)上有些工程已經(jīng)做的不錯(cuò)，本案爭(zhēng)取能有所突破，使人耳目一新。正和企劃66291268|68107581三、區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格分析項(xiàng)目均價(jià)——元/㎡最高價(jià)/層數(shù)最低價(jià)備注一次性優(yōu)惠黃山小區(qū)14001600（三層）1100（六層）8%新地港灣13001390（三層）980（五層）8%維多利亞12001206（四層）980（六層）5%承德家園10501080（一到三層）960（五層）5%上海新天地12791439（四層）1279（三層）2%，3000元（3.15前）果品家居11601260（二層）980（五層）正和企劃66291268|68107581價(jià)格分析：從上表我們可以看出目前柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格根本比較平，市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)大多處于1050—1300元/平米這樣一個(gè)區(qū)間內(nèi)，根據(jù)各個(gè)工程的具體情況，或地段或配套等方面的不同而略有差異。黃山小區(qū)可能因?yàn)榕涮椎确矫娴脑騼r(jià)格只有1400元/㎡〔均價(jià)〕，而對(duì)于大局部樓盤(pán)價(jià)格波動(dòng)不大，最低的樓層單價(jià)也有960元/㎡〔均價(jià)〕，但實(shí)際成交的價(jià)格優(yōu)惠幅度超過(guò)正常點(diǎn)位，一般一次性根本是8%，這應(yīng)該是當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)特點(diǎn)。從定價(jià)上看，目前的定價(jià)缺乏科學(xué)性，樓層之間的差異不是太大，大多沒(méi)有做到一房一價(jià)，根據(jù)位置、景觀、朝向、戶型等表達(dá)出產(chǎn)品差異來(lái)，這也是我們需要注意的，科學(xué)的定價(jià)實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)的價(jià)值最大化和一些比較不容易銷售的樓層的銷售都有重要的意義。正和企劃66291268|68107581四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)與市場(chǎng)缺陷分析主要針對(duì)目前市場(chǎng)上在售工程市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)和市場(chǎng)缺陷的分析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)能接受或樂(lè)于接受的產(chǎn)品類型，開(kāi)掘市場(chǎng)供給商欠缺的局部，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)。黃山小區(qū)：優(yōu)勢(shì)：1.位于柘城縣新城區(qū)規(guī)劃中心位置，周邊行政單位較多。2.環(huán)境優(yōu)美，適宜吸引高端客戶群體。3.配套齊全，符合政策開(kāi)展方向，具有升值潛力。劣勢(shì)：1.目前生活配套仍不如老城便利。2.廢棄黃河的河道及河堤休整。正和企劃66291268|68107581果品居家優(yōu)勢(shì)：1.老城區(qū)生活較為便利2.戶型面積較為合理3.緊鄰主干道，交通便利劣勢(shì)：1.周邊居住環(huán)境較為雜亂，檔次不高2.規(guī)模較小，缺乏必要的社區(qū)配套3.體量受限，無(wú)法表達(dá)整體標(biāo)準(zhǔn)化效勞的優(yōu)勢(shì)正和企劃66291268|68107581上海新天地：優(yōu)勢(shì)：1.位于新行政區(qū)內(nèi)，具有開(kāi)展?jié)摿?.戶型面積合理，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理3.戶型面積小，總價(jià)較低劣勢(shì)：1.目前周邊生活配套仍需進(jìn)一步完善2.下面有商鋪，對(duì)居住環(huán)境和品質(zhì)有影響正和企劃66291268|68107581新地港灣優(yōu)勢(shì)：1.綜合性居住社區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)2.產(chǎn)品多樣化，滿足多方需求3.緊鄰河道，有利于發(fā)揮水景優(yōu)勢(shì)4.有幼兒園、濱河公園等內(nèi)部配套劣勢(shì)：1.周邊配套目前有待完善2.河道如治理不佳，將對(duì)工程產(chǎn)生負(fù)面影響3.目前僅僅開(kāi)發(fā)了一期，規(guī)模優(yōu)勢(shì)發(fā)揮尚需要時(shí)間正和企劃66291268|68107581維多利亞花園優(yōu)勢(shì)：1.新行政區(qū)內(nèi)，面對(duì)財(cái)政局，具有升值潛力2.社區(qū)內(nèi)部可以送客戶太陽(yáng)能3.景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃等較為超前科學(xué)，有利于提升其性價(jià)比劣勢(shì)：1.新區(qū)開(kāi)展需要時(shí)間，周邊生活配套需要進(jìn)一步完善2.臨街三層商鋪，影響居住品質(zhì)提升正和企劃66291268|68107581承德花園：優(yōu)勢(shì)：1.位于東區(qū)，具有開(kāi)展?jié)摿?.擁有地下室，方便生活3.規(guī)模開(kāi)發(fā)，并且時(shí)間較長(zhǎng)，周邊自身商業(yè)較為成熟劣勢(shì)：1.由于開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，產(chǎn)品已經(jīng)失去創(chuàng)新性2.產(chǎn)品規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)，影響舒適度正和企劃66291268|68107581從各個(gè)工程優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析也可以看出，柘城房地產(chǎn)工程目前產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)水平具有雷同性，這給我們一個(gè)啟示：要盡量防止使工程陷入目前主流產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的層面，精心規(guī)劃，從品質(zhì)和理念上承擔(dān)起柘城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的重任，充分開(kāi)掘工程的附加價(jià)值，提升開(kāi)發(fā)水平，成為柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)向現(xiàn)代化開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變的精品代表，同時(shí)也可以利用工程樹(shù)立品牌。正和企劃66291268|68107581第六局部：消費(fèi)者分析一、消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀“客戶就是上帝〞，產(chǎn)品銷售的快慢、銷售量的多少往往取決于“上帝〞的需求，因此迎合消費(fèi)者的特定需求和潛在欲望，靈活掌握供給與需求的相對(duì)關(guān)系是前期工作的重中之重。在賣(mài)方市場(chǎng)，生產(chǎn)者起主導(dǎo)地位，但當(dāng)社會(huì)開(kāi)展到買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者才是市場(chǎng)的主導(dǎo)，目前的柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷這種轉(zhuǎn)變，所以，為了贏得消費(fèi)者的青睞，我們必須詳細(xì)研究它們的消費(fèi)心理和消費(fèi)需求。正和企劃66291268|68107581目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀：一、專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司較少，且整體開(kāi)展水平不一，開(kāi)發(fā)出的工程總體品質(zhì)需要提升。二、開(kāi)發(fā)理念傳統(tǒng)，建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)保守，物業(yè)管理沒(méi)有或是不夠完善。由于柘城房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍情況如此，缺乏差異性與創(chuàng)新性，所以在滿足消費(fèi)者需求方面只能滿足一些要求較低的客戶，對(duì)生活品質(zhì)要求較高的中等客戶那么無(wú)法滿足，也存在選擇范圍狹窄的問(wèn)題，致使許多客戶要么勉強(qiáng)接受，或者轉(zhuǎn)投別的市場(chǎng)。正和企劃66291268|68107581二、客戶征詢數(shù)據(jù)我們對(duì)柘城整個(gè)縣區(qū)的目標(biāo)客戶進(jìn)行了客戶征詢，深入了解整個(gè)城市消費(fèi)者購(gòu)置意向與購(gòu)置能力，從而為確定該開(kāi)發(fā)工程的市場(chǎng)空間與定位提供了比較科學(xué)的依據(jù)。此次我們精選了100組消費(fèi)者，通過(guò)科學(xué)的問(wèn)題設(shè)計(jì)和抽樣安排進(jìn)行市場(chǎng)研究?？蛻粽髟兊膬?nèi)容有客戶個(gè)人資料、對(duì)工程區(qū)位看法、購(gòu)置建筑類型、購(gòu)房方案、需求的戶型、需求的面積、需求的單價(jià)、所希望的付款方式等問(wèn)題；客戶征詢區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)縣城，我們的市場(chǎng)調(diào)查人員對(duì)廣闊縣區(qū)的沿街商品普、各專業(yè)市場(chǎng)、局部行政事業(yè)單位、主要交通干道的行人進(jìn)行逐個(gè)詢問(wèn)，對(duì)象為年齡在26—70歲之間，收入情況從2000元左右到5000元左右的有效客戶，調(diào)查本著真實(shí)、全面、有代表性的原那么進(jìn)行。以下為本次調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及分析：正和企劃66291268|68107581客戶根本資料：客戶年齡從上表可以看出我們的主要客戶年齡段應(yīng)該26—40歲之間，這為我們了解目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理提供了依據(jù)，也使將來(lái)的推廣宣傳等工作更有針對(duì)性。正和企劃66291268|68107581從事職業(yè)私營(yíng)企業(yè)黨政機(jī)關(guān)干部企業(yè)中高層管理人員醫(yī)生/律師高級(jí)技術(shù)人員廣告、媒體從業(yè)人員創(chuàng)業(yè)成功人士其他50.3%15.9%03.3%0.6%1.3%6.6%21.9%正和企劃66291268|68107581家庭收入狀況2000元以下2000——2500元2500——3000元3000——3500元3500——4000元4000——4500元5000元以上26.9%22.2%13.9%20.4%8.3%3.7%1.9%從表格中顯示的數(shù)據(jù)說(shuō)明，我們的目標(biāo)客戶的收入水平依然不高，家庭收入大多集中在3500元/月以下，所以價(jià)格仍將是一個(gè)最重要的因素。正和企劃66291268|68107581二、對(duì)工程所在區(qū)域的看法從結(jié)果看，一多半的人對(duì)工程所在區(qū)域的前景還是比較樂(lè)觀的，這主要是因?yàn)槔铣菂^(qū)的生活便利因素，但持中間立場(chǎng)的也有相當(dāng)一局部人，所以，在推廣和銷售中要注意客戶心理的引導(dǎo)，堅(jiān)決他們工程的信心。位置很好位置較好位置一般位置不好其他9.8%53.8%33.7%1.1%1.6%正和企劃66291268|68107581三、客戶需求的房源情況：多層其他備注85.5%13.2%其他為別墅、小高層正和企劃66291268|68107581需求多層住宅的戶型及面積二房三房四房復(fù)式9.2%69.0%16.2%5.6%正和企劃66291268|68107581客戶所需求的面積70----80平米080----90平米8.6%90-----100平米9.9%100----110平米12.6%110----120平米16.6%120----130平米27.8%130----140平米15.9%150平米以上8.6%正和企劃66291268|68107581這說(shuō)明目前柘城市場(chǎng)上客戶普遍接受和需要的是三房的戶型，占到70%左右，四房和兩房都有一定的需求，復(fù)式那么需求較少，而在面積上以120—140平米的面積為主，尤其是120—130平米的戶型最受歡送，但相對(duì)較小的面積〔100—120平米，約30%〕也比較受歡送。我們?cè)诖_定戶型配比上需要注意客戶的這種消費(fèi)需求。正和企劃66291268|68107581客戶可接受的總價(jià)10萬(wàn)元以下8.7%10——12萬(wàn)元44.2%12——14萬(wàn)元29.7%14——16萬(wàn)元15.2%16——18萬(wàn)元0.7%18——20萬(wàn)元0.7%20萬(wàn)以上0.7%60萬(wàn)以上0正和企劃66291268|68107581報(bào)紙電視臺(tái)（注明）親朋介紹戶外廣告其他12191241412（實(shí)地查看）說(shuō)明：本題為多選。客戶最信賴的房地產(chǎn)信息渠道此問(wèn)題為多項(xiàng)選擇，意在了解客戶的媒體接觸習(xí)慣，從結(jié)果看，在柘城市場(chǎng)，客戶消費(fèi)還是比較相信親戚朋友的介紹，這就提示我們，在本區(qū)域市場(chǎng)上人際傳播具有舉足輕重的作用，所以，在未來(lái)的推廣中一定要注意人際傳播的開(kāi)發(fā)，利用重口碑這一點(diǎn)有針對(duì)性地制定推廣策略。正和企劃66291268|68107581六、客戶關(guān)心的其他問(wèn)題1、對(duì)本區(qū)域的住宅，最關(guān)心、最擔(dān)憂的問(wèn)題是什么？分別是價(jià)格、戶型、質(zhì)量、交房標(biāo)準(zhǔn)等配套、2、對(duì)老城改造的了解程度及信心如何？大多數(shù)了解，但認(rèn)為需要時(shí)間，少數(shù)人明確對(duì)短期內(nèi)改造表示有信心3、主要建議：建筑質(zhì)量要好；環(huán)境要好；要有相關(guān)設(shè)施從客戶關(guān)心的問(wèn)題來(lái)看，有些是目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品所不具備的，可能也是一局部不能獲得滿足的客戶流向其他市場(chǎng)的原因，同時(shí)，這些問(wèn)題也是我們的時(shí)機(jī)點(diǎn)，在做推廣時(shí)有意識(shí)，有針對(duì)性地進(jìn)行加強(qiáng)，為客戶提供他們需要的產(chǎn)品，也為將來(lái)的行銷奠定堅(jiān)實(shí)的根底，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與市場(chǎng)和消費(fèi)者的共贏。正和企劃66291268|68107581第七局部：工程定位及推廣策略一、工程市場(chǎng)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)柘城市場(chǎng)的研究和市場(chǎng)調(diào)查信息的分析可以得出以下結(jié)論：柘城市場(chǎng)總體形式開(kāi)展正向前進(jìn)行，但競(jìng)爭(zhēng)正日趨劇烈目前市場(chǎng)銷售狀況競(jìng)爭(zhēng)正日益加劇，市場(chǎng)潛力正在被逐步開(kāi)掘出來(lái)。城市框架的拉大，城市化進(jìn)程的加快，新區(qū)的建設(shè)，以及新城市開(kāi)展戰(zhàn)略的實(shí)施，為房地產(chǎn)的開(kāi)展提供了充足的市場(chǎng)保障。目前整體市場(chǎng)開(kāi)展水平比較低，市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)公司真正開(kāi)發(fā)成功并持續(xù)的工程不多，缺乏有影響力的專業(yè)工程的拉動(dòng)，為現(xiàn)代化運(yùn)作的開(kāi)發(fā)公司提供了廣闊的空間。柘城市場(chǎng)目前正處于快速開(kāi)展時(shí)期，新的產(chǎn)品逐步涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)力度和強(qiáng)度日益劇烈，不標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管和消費(fèi)者理性意識(shí)的加強(qiáng)，也會(huì)越來(lái)越正規(guī)，朝著良性的方向開(kāi)展。正和企劃66291268|68107581根據(jù)我們對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的理解和我們對(duì)工程的判斷，針對(duì)本案的定位與開(kāi)發(fā)，新思路公司提出以下思路：二、工程案名初步確立與分解推廣案名確立——案名的包裝藝術(shù)--"雀巢"一定比"鳥(niǎo)窩"好聽(tīng)。作為推廣案名一定要與工程緊密聯(lián)系起來(lái)，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。針對(duì)本工程特征，經(jīng)過(guò)反復(fù)斟酌，并結(jié)合本案周邊環(huán)境、目標(biāo)客戶群、建筑風(fēng)格、環(huán)境營(yíng)造、前景規(guī)劃等特征，將案名與工程有機(jī)地整合包裝起來(lái)，充分表達(dá)出本案的品位與檔次。正和企劃66291268|68107581基于以上觀點(diǎn)，我們初步考慮工程案名為：欣馨家苑金帝花園今擇園欣馨家苑的欣有欣欣向榮、生活開(kāi)展向上進(jìn)取之意，馨那么是溫馨愜意的感覺(jué)，苑是名流名家薈萃之地，蘊(yùn)含的意思就是一個(gè)具有生機(jī)與活力、欣欣向榮的地方，讓人舒適溫馨，同時(shí)名流云集，與有品質(zhì)的人共同享受家園之美，生活樂(lè)趣。金帝花園金是金碧輝煌、華貴華美的意思，而帝是帝王的象征，屬于帝王專屬的領(lǐng)地，蘊(yùn)含著這里是一個(gè)高貴華美、彰顯尊貴與非凡的生活的樂(lè)園。今擇園今天選擇，把握今天，選擇你喜歡的，選擇適合你的生活樂(lè)園，你的選擇決定了以后的幸福生活。正和企劃66291268|68107581根據(jù)案名不同，推廣語(yǔ)也有所不同：欣馨家苑——老街新社、品味生活金帝花園——高尚社區(qū)、優(yōu)越生活今擇園——今天選擇、成就好生活綜合分析以上三個(gè)案名，我們傾向于第二個(gè)——金帝花園，滿足消費(fèi)者的身份歸屬感，表達(dá)其與種不同，充分揭示我們“高貴不貴、品味生活〞工程訴求。正和企劃66291268|68107581三、工程推廣主題解析推廣主題就是整個(gè)樓盤(pán)在市場(chǎng)銷售中的主線，它好比是一篇文章的中心思想，既要統(tǒng)領(lǐng)全局，又要貫穿始終。結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)本工程的分析，本案推廣主題定為："高尚社區(qū)、優(yōu)越生活“。通過(guò)這一主題詞確實(shí)立，來(lái)表達(dá)本工程的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)和文化底蘊(yùn)。通過(guò)這一主題的推廣，到達(dá)以下目的：1、完善演繹工程賣(mài)點(diǎn)，使之在區(qū)域市場(chǎng)中脫穎而出。2、增強(qiáng)工程階層及身份歸屬感，樹(shù)立產(chǎn)品附加價(jià)值。3、從客戶角度，通過(guò)一種全新生活體驗(yàn)的展現(xiàn)，演繹產(chǎn)品亮點(diǎn)，使客戶主動(dòng)走向產(chǎn)品。正和企劃66291268|68107581四、工程產(chǎn)品定位第一局部產(chǎn)品定位——〔賣(mài)什么〕樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的挖掘及提煉〔一〕總體定位——"高貴不貴、品質(zhì)生活社區(qū)"差異化定位策略本案位于老城區(qū)，但距縣城繁華中心還有一定距離，必須充分利用產(chǎn)品高的質(zhì)量和內(nèi)部獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)置，以超高品質(zhì)、超前意識(shí)鑄造精品。本工程假設(shè)想突破市民對(duì)一般地產(chǎn)工程的固有心理，樹(shù)立市民心理期望值就必須走"市場(chǎng)差異化"定位道路，走"中等價(jià)位，高附加值"的路線，以高品質(zhì)優(yōu)效勞的形象介入市場(chǎng)，建立絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。?！捕尘C合定位根據(jù)前述分析，本案市場(chǎng)定位應(yīng)展示成功人士的形象，產(chǎn)品定位應(yīng)表達(dá)生活的方便性、舒適性、嶄新性：正和企劃66291268|68107581第二局部客戶群定位分析——〔賣(mài)給誰(shuí)〕工程客源深層次挖掘瞄準(zhǔn)消費(fèi)目標(biāo)，成功命中靶心--地產(chǎn)產(chǎn)品有目的地推廣銷售，既有利于降低銷售本錢(qián)、縮短銷售周期，又有利于提高銷售率。因此，找準(zhǔn)地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)層次，能有助于地產(chǎn)產(chǎn)品的順利售出。依據(jù)本案所處的區(qū)域位置及價(jià)格，購(gòu)房者定位于中等以上收入者，他們事業(yè)有成，家庭幸福，希望能夠擁有一處全新居所，渴望享受生活，沉著把握時(shí)尚脈搏，希望生活在能夠展示地位與身份的新天地，沉著體味優(yōu)越生活所帶來(lái)的愜意與舒適，在這個(gè)港灣休憩后，能夠全身心投入工作中。正和企劃66291268|68107581現(xiàn)將工程目標(biāo)顧客進(jìn)行如下細(xì)分：目標(biāo)客戶定位(中等以上收入者)：1)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城經(jīng)商人員2)縣城做生意個(gè)體戶3)周邊企事業(yè)單位員工正和企劃66291268|68107581第三局部工程推廣策略分析——〔怎么賣(mài)〕推陳出新，高屋建瓴，謀定后動(dòng)，決勝千里〔一〕 總體推廣思路以購(gòu)房者對(duì)本樓盤(pán)認(rèn)知度、接受度、忠誠(chéng)度的建立、提高和穩(wěn)固為主線，根據(jù)具體的銷售執(zhí)行方案和安排，進(jìn)行整體的市場(chǎng)營(yíng)銷策略推廣。品質(zhì)制勝根據(jù)本樓盤(pán)獨(dú)特的景觀設(shè)置、高品質(zhì)的產(chǎn)品個(gè)性，假設(shè)要在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)即定銷售目標(biāo)，必須采取快、奇、強(qiáng)的銷售策略。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)分流目標(biāo)顧客，周邊居住氣氛也較為陳舊雜亂，這是本樓盤(pán)的弱勢(shì)所在，故而，樓盤(pán)推廣與價(jià)格策略成為根本性解決本案銷售瓶頸的制勝法寶。解勢(shì)銷售創(chuàng)新--超常規(guī)銷售操作策略順勢(shì)而行--解勢(shì)。強(qiáng)大的造勢(shì)攻擊，使客戶對(duì)本樓盤(pán)的心理認(rèn)知度越來(lái)越高，營(yíng)造濃厚輿論氣氛，使入住工程成為一種尊貴時(shí)尚的象征。正和企劃66291268|68107581〔二〕推廣實(shí)施〔三〕總體思路推廣要從以下方面進(jìn)行突破：1、產(chǎn)品的稀缺性亮點(diǎn)1：極具吸引力的戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)2：時(shí)尚新穎的建筑外立面設(shè)計(jì)2、產(chǎn)品的價(jià)值性運(yùn)用高附加值提高產(chǎn)品的性價(jià)比！正和企劃66291268|68107581造勢(shì)通過(guò)對(duì)樓盤(pán)的包裝，成功造勢(shì)--造勢(shì)--造勢(shì)?？焖僬碱I(lǐng)高比例市場(chǎng)份額，打造“高貴不貴、品質(zhì)生活〞的全新住宅生活理念。通過(guò)樓盤(pán)整體包裝和系列廣告宣傳，掌握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，成功公關(guān)、促銷；這必將成為本樓盤(pán)理性方案并出奇制勝的造勢(shì)手法。正和企劃66291268|68107581〔四〕推廣手段人性化的警示牌設(shè)計(jì)，充分表達(dá)出開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的溫情關(guān)愛(ài)，樹(shù)立工程的認(rèn)知度及美譽(yù)度。1、 立體傳播(中郵、播送廣告、電視廣告、戶外廣告等廣告媒體聯(lián)動(dòng)傳播) A、 夾報(bào)廣告設(shè)計(jì)、刊發(fā) B、 公關(guān)活動(dòng)舉辦 C、 促銷活動(dòng)推廣 D、 宣傳單片設(shè)計(jì)、制作 E、 直投信函的設(shè)計(jì)、制作正和企劃66291268|681075812、求新求變要保證樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)"保鮮性"，就要堅(jiān)持"求新，求變"的創(chuàng)作原那么，同時(shí)用CIS確立品牌形象，為產(chǎn)品的促銷做永久的廣告，產(chǎn)生良好的產(chǎn)品信譽(yù)。3、市場(chǎng)載體“高貴不貴、品質(zhì)生活〞就是我們所尋找到的工程的市場(chǎng)推廣載體，運(yùn)用這一概念加強(qiáng)樓盤(pán)在購(gòu)房者中的親和力，樹(shù)立樓盤(pán)的價(jià)值內(nèi)涵。正和企劃66291268|68107581八、銷售策略根據(jù)實(shí)際情況，本方案重點(diǎn)闡述思路與策略，考慮到對(duì)工程自身的實(shí)際程度，各種市場(chǎng)因素和銷售情況的變化，本著務(wù)實(shí)、負(fù)責(zé)的態(tài)度，合作后的營(yíng)銷執(zhí)行將在進(jìn)一步深入了解工程后具體闡述，有關(guān)細(xì)化方案我們會(huì)在階段推廣方案中詳細(xì)闡述。正和企劃66291268|68107581一、推廣階段劃分：籌備期準(zhǔn)備銷售前期的各項(xiàng)工作，確保落實(shí)執(zhí)行到位，為工程認(rèn)購(gòu)奠定良好根底。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期配合工程進(jìn)度及各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作，利用系列宣傳活動(dòng)及階段的PR活動(dòng)，提升工程形象，擴(kuò)大工程知名度，利用認(rèn)購(gòu)手段積累目標(biāo)顧客。強(qiáng)銷期適時(shí)開(kāi)盤(pán)，以嶄新形象出現(xiàn)，穩(wěn)固目標(biāo)客戶的信心，同時(shí)吸引新的客戶，進(jìn)強(qiáng)勢(shì)銷售期。工程續(xù)銷期工程的銷售持續(xù)期，開(kāi)展新顧客，穩(wěn)定老顧客，爭(zhēng)取以老帶新，形成持續(xù)銷售高潮，到達(dá)預(yù)期銷售目標(biāo)。