房屋調(diào)研報(bào)告（共8篇）

房屋調(diào)研報(bào)告（共8篇）篇：房屋征收調(diào)研報(bào)告

學(xué)習(xí)調(diào)研報(bào)告

城市發(fā)展離不開征地拆遷，隨著我區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn)和城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷提高，項(xiàng)目建設(shè)的速度也隨之加快，各種征地拆遷矛盾也逐漸增多，如果處理不好，將會(huì)阻礙各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)，影響我區(qū)發(fā)展步伐。為了正確理解好相關(guān)法律法規(guī)和各項(xiàng)條例，更好地執(zhí)行好國家的相關(guān)規(guī)定，維護(hù)好廣大人民群眾的切身利益，真正做好征地拆遷這項(xiàng)工作，為城市規(guī)劃建設(shè)服務(wù)，確保整個(gè)社會(huì)的和諧與安全穩(wěn)定。我區(qū)組織相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)調(diào)研,現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下：

一、我區(qū)近年來征地搬遷工作中出現(xiàn)的新情況、新問題，這些問題涉及面廣、社會(huì)影響大，與老百姓生活息息相關(guān)，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定。（1）被搬遷戶利益得不到充分保障。（2）對被搬遷戶潛在利益損失關(guān)注不夠。（3）搬遷安置補(bǔ)償款發(fā)放的不夠及時(shí)。（4）給予被搬遷戶的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)不嚴(yán)密，出現(xiàn)攀比現(xiàn)象。（5）與被搬遷戶溝通思想工作的力度不夠。（6）個(gè)別被搬遷戶在拆遷補(bǔ)償款上漫天要價(jià)。二、征地搬遷領(lǐng)域受理群眾矛盾糾紛的基本情況、原因、特點(diǎn)及表現(xiàn)形式。我區(qū)今年在征地搬遷領(lǐng)域未發(fā)生一起大的矛盾糾紛，但小的問題還是存在的。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、被搬遷戶對法律法規(guī)、搬遷政策理解不透，誤解誤讀引發(fā)爭吵。此類情況一般由拆遷公司的工作人員耐心解釋，常常是一天半天的繞口舌，最終都能讓群眾滿意而歸。2、極少數(shù)被搬遷戶把搬遷當(dāng)發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)，提出種種要求和困難要挾政府，死纏硬磨提無理要求。我鎮(zhèn)針對這種情況，一般由主要負(fù)責(zé)人金鎮(zhèn)親自進(jìn)行解釋、勸導(dǎo)，在政策范圍內(nèi)盡力解決被搬遷戶的合理要求，對被搬遷戶的過激言行進(jìn)行冷處理，總體來看處理較為妥當(dāng)。3、被搬遷戶容易觀望、輕信他們身邊的所謂“能人”的言行，總覺得自己的權(quán)益受到侵犯。此類情況工作比較難做，因?yàn)橐岬舯话徇w戶心理上的“巨石”，工作人員常常要解釋到筋疲力盡。原因分析：

1、被搬遷人方面。被搬遷戶素質(zhì)參差不齊，理解問題見解不一；擔(dān)心利益受侵犯，怕不適應(yīng)新的生活方式。2、搬遷管理方面。個(gè)別工作人員對政策法規(guī)理解把握不準(zhǔn)，解釋和思想工作欠力度；工作方法簡單，易引起群眾不滿情緒；為了項(xiàng)目進(jìn)度滿足“釘子戶”不合理要求，助長“不鬧不得利，小鬧小得利，大鬧大得利”的歪風(fēng)。3、執(zhí)行政策法規(guī)方面。同一搬遷項(xiàng)目因當(dāng)事人簽訂協(xié)議時(shí)間不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能不一樣的現(xiàn)象，被搬遷人不管項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間、市場等因素，只考慮自己比別人少了而“想不通”，因而產(chǎn)生矛盾。特點(diǎn)一，參與的拆遷工程項(xiàng)目多，涉及面廣，涉及人員多。特點(diǎn)二，非正常渠道反映問題，把上訪等非正常行為當(dāng)做獲取不法利益的手段。特點(diǎn)三，調(diào)解、說服難度大。核心是經(jīng)濟(jì)利益的沖突，由于當(dāng)事人有不同的要求，國家利益、集體利益、個(gè)人利益很難溝通協(xié)調(diào)。四、化解征地搬遷矛盾的工作舉措，好的做法和工作遇到的難點(diǎn)、薄弱環(huán)節(jié)及意見、建議。1、建立讓被搬遷戶有機(jī)會(huì)、有地方說話的渠道機(jī)制。安排熟悉搬遷政策的專門人員接待被搬遷戶，耐心地做解釋工作。相當(dāng)一部分被搬遷戶道聽途說一些小道消息，親信謠言，找到相關(guān)部門指責(zé)工作人員，容易激化情緒。針對這一類被搬遷戶，就是要專人負(fù)責(zé)接待解釋，做通做好這項(xiàng)棘手的工作。2、加大搬遷政策宣傳力度，增加搬遷工作的透明度。我鎮(zhèn)做的比較好：一是搬遷前向被搬遷戶宣傳相關(guān)法律法規(guī)及搬遷政策，還將相關(guān)法律、法規(guī)及政策張榜公示，并把資料裝訂成宣傳冊發(fā)放給被搬遷戶，告知他們應(yīng)享有的權(quán)利，同時(shí)告訴他們應(yīng)盡的義務(wù)，要服從城市規(guī)劃建設(shè)需要，顧全大局，按時(shí)完成搬遷；二是做好法律法規(guī)、政策的解釋及被搬遷人的思想工作，對一些所謂的“釘子戶”要耐心解釋，政府的搬遷是從公共利益考慮的，并嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)政策辦事。3、堅(jiān)持以人為本，維護(hù)群眾利益。首先安排好被搬遷人安置過渡期內(nèi)生活；其次補(bǔ)償安置資金及時(shí)足額到位；再次是完善搬遷補(bǔ)償?shù)谋Ｕ蠙C(jī)制。如就業(yè)困難，生活補(bǔ)助低，拆遷時(shí)與安置時(shí)的生活水平差異，老人疾病等。4、建立了透明的搬遷工作制度，怎樣搬遷和如何補(bǔ)償及依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)和政策應(yīng)向被搬遷戶公示，并將搬遷工作置于公眾監(jiān)督之下，切實(shí)履行項(xiàng)目的審查及監(jiān)督職能，依法保護(hù)被搬遷戶的合法利益，使城市建設(shè)這個(gè)政府的“民心工程”，真正好事辦好。4、規(guī)范各項(xiàng)工作制度，明確相關(guān)人員工作職責(zé)，從嚴(yán)要求廉政建設(shè)。確保搬遷實(shí)施過程規(guī)范、合法、有序，從源頭上杜絕各種違法亂紀(jì)及有損被搬遷戶利益的情況發(fā)生。5、重視信訪工作，及時(shí)化解各類矛盾。確實(shí)耐心傾聽被搬遷戶的心聲，符合相關(guān)政策或因工作人員工作疏漏造成的問題，及時(shí)糾正并追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx20xx年xx月xx日

第2篇：房屋拆遷調(diào)研報(bào)告

房屋拆遷調(diào)研報(bào)告

房屋拆遷是國家的工業(yè)化、城市化以及社會(huì)轉(zhuǎn)型必然要經(jīng)歷的過程，而且是以公共利益為目的性的政府行為過程。近年來，征地拆遷過程中出現(xiàn)了一系列維系公共利益的困境。從安徽農(nóng)民朱正亮因拆遷糾紛點(diǎn)火自焚，到轟動(dòng)全國的重慶最牛釘子戶，這些惡性案例表明征地拆遷領(lǐng)域矛盾的激化已經(jīng)成為擾亂社會(huì)正常秩序的風(fēng)險(xiǎn)隱患。從基礎(chǔ)層面來看，房屋拆遷難的根源首先在于規(guī)范性缺陷，其次才是制度性缺陷，如何從法律解釋的技術(shù)方面完善法律術(shù)語的界定，又如何從法律實(shí)施的制度方面平衡利益沖突，本文嘗試為中國“拆遷難”課題的破解提供一些建設(shè)性的對策。（一）現(xiàn)行法律對“公共利益”之涵義界定不清

1．“公共利益”術(shù)語欠缺具體化的法律釋義

20XX年，修正后的現(xiàn)行憲法第13條財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)條款確立了“公共利益”的存在與“補(bǔ)償”的必要兩項(xiàng)制度性要件，但這兩項(xiàng)要件尤其是“公共利益”的標(biāo)準(zhǔn)、程序等一直沒有在制度性的層面上得到充分具體的界定。縱觀中國現(xiàn)行法律、法規(guī)，沒有一部法律或者行政法規(guī)對什么是公共利益做出明確的界定和適當(dāng)?shù)慕忉尅Ｖ袊F(xiàn)行《憲法》第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄稇椃ā返?0條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用。”20XX年就開始實(shí)施到目前還未修改的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》）更是對公共利益只字不提，其中的某些條款似乎是將“公共利益”具體化，如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定：“城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡?！钡@些條款顯然無視對個(gè)人合法合理權(quán)利的平等保護(hù)也是一種公共利益，忽略了作為拆遷理由的公共利益與平等保護(hù)個(gè)人權(quán)利這種公共利益之間的權(quán)衡。2．模糊性的概念界定為地方政府的“明修暗渡”埋下了隱患

公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)是《憲法》賦予公民的基本權(quán)利，政府為了公眾利益的目的可以對它進(jìn)行限制和剝奪，但必須按照正常法律程序，如果是為了商業(yè)開發(fā)的目的，則必須符合民事商品交易的民事合同的自愿有償。在實(shí)施細(xì)則中，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》一方面沒有明確什么是公眾利益，政府自己當(dāng)自己的法官，另一方面剝奪了公民的司法權(quán)利。中國對公共利益的涵義說的非常的籠統(tǒng)和模糊，根本就沒有一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中，這往往就造成很多征地拆遷中的諸多問題。國家建設(shè)既可以是國防、文化、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和興辦各種社會(huì)公共事業(yè)，也有興辦各類企業(yè)從事一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的情況。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)尤其是微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并非都是為了公共利益的需要。城市規(guī)劃也是如此，縱觀各地方政府的城市規(guī)劃，是不乏濃厚的經(jīng)營味道和商業(yè)氣息的。這種對公共利益的界定的模糊性，很難避免地方政府明修公共利益棧道，暗渡商業(yè)利益陳倉。（二）房屋拆遷中法律關(guān)系主體間利益關(guān)系失衡

1．利益主體之間“權(quán)利”與“權(quán)力”的博弈

從征地拆遷領(lǐng)域來看，其中涉及的利益主體包括政府、開發(fā)商和被拆遷戶。開發(fā)商是以追求利潤最大化投入為目標(biāo)，開發(fā)商希望支付的土地成本越少越好，其拆遷成本中有一部分是上交政府的，這部分決定權(quán)在政府；另一部分是補(bǔ)償給居民的，但決定權(quán)并非在普通公民，依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，“主體房屋價(jià)格依評估確定，附屬部分和其他費(fèi)用由各地規(guī)定，而評估機(jī)構(gòu)及具體辦法仍有各地具體規(guī)定?！笨梢?，決定權(quán)不在居民而在政府。因此，開發(fā)商肯定會(huì)把重點(diǎn)放在政府，而不是居民。在同等條件下，開發(fā)商當(dāng)然會(huì)傾向于其長期打交道的政府而非對其無經(jīng)濟(jì)價(jià)值的居民。2．政府與被拆遷戶之間“公共利益”與“部門利益”的博弈

政府這一方拆遷的出發(fā)點(diǎn)是什么呢？政府會(huì)通過重新規(guī)劃改善城市面貌和交通而進(jìn)行房屋拆遷，這也是公共利益之所在。但是政府的這種行為背后真的是以公共利益為目的嗎?利用拆遷將城市土地出讓給開發(fā)商取得豐厚利潤是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的利益誘因。開發(fā)商給被拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)越低，就越有可能給政府的土地出讓金越多，雖然這并不必然發(fā)生，但是這種存在的可能性是比較大的。因此，總體上政府和被拆遷戶的利益是相悖的，彼此利益可能會(huì)發(fā)生沖突。3．現(xiàn)行條例與被拆遷戶間“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”與“重置成本”不對稱

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，被拆遷人可以得到的補(bǔ)償項(xiàng)目包括：被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和因被拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。但是其具體的標(biāo)準(zhǔn)往往是由地方政府的規(guī)范性文件規(guī)定的，而且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是偏低，拆遷人差不多都是直接按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定補(bǔ)償數(shù)額，以至于拆遷補(bǔ)償協(xié)議的“自愿、平等協(xié)商”等大多只是具有形式意義而已。當(dāng)被拆遷戶得到補(bǔ)償之后，又要再買房，這是最直接也是最急需解決的現(xiàn)實(shí)問題，但從被拆遷人的再購置能力來看，其購房能力明顯弱化，現(xiàn)在房價(jià)高，買房難是眾所周知的事實(shí)。（一）明確界定標(biāo)準(zhǔn)，正確定位“公共利益”的法律內(nèi)涵在實(shí)踐中，幾乎所有的征地拆遷項(xiàng)目都是打著“公共利益”的旗號(hào)，當(dāng)出現(xiàn)要犧牲個(gè)人利益時(shí)，或者說被拆遷戶不愿意拆遷，補(bǔ)償費(fèi)用太低的情況下，政府就會(huì)說是為了“公共利益”，個(gè)人利益必須要服從公共利益。然而在究竟是不是真的為了公共利益還有待審查。為了避免實(shí)踐中的一些不合理做法，在此我們必須要重新界定“公共利益”的涵義，使其涵義更明確化。具體可以從以下幾個(gè)方面思考：

1．凈化“公共利益”的主觀目的從主觀要素上講，征地拆遷主體是具有公共性的目的。主觀上具有為公眾利益著想的目的，一種是為了純公益事業(yè)或者公共利益而進(jìn)行拆遷補(bǔ)償；另外一種是雖然有多個(gè)目的，但是最主要的目的是為了公共利益，例如某一個(gè)貧困山區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，教育資源緊張，無法滿足教育的需求，如有人申請征用土地開辦私立學(xué)校以解決教育資源的供需矛盾，其設(shè)立學(xué)校明顯具有公共性，與此同時(shí)，其設(shè)立學(xué)校的行為還存在另外一個(gè)目的即滿足私益，但這并不妨礙其符合公共利益的原則。2．優(yōu)化“公共利益”的客觀條件

從客觀要素上講，征地拆遷的行為能為公眾帶來效益，與公民的生存發(fā)展密切相關(guān)，符合公共利益的原則。土地征用所欲實(shí)現(xiàn)的利益，與公民生存和發(fā)展所必需的社會(huì)價(jià)值相關(guān)。人若要生存和發(fā)展，需要一定的客觀環(huán)境和物質(zhì)作基礎(chǔ)，土地征用如果是為了實(shí)現(xiàn)這些基本條件，則認(rèn)為其符合公共利益的需要。例如南水北調(diào)工程，其建設(shè)的成功與否直接關(guān)系著北方幾個(gè)省市居民的基本生活狀況，水又是人生活的必需物質(zhì)，所以這項(xiàng)工程是與公民生存所必需的價(jià)值相關(guān)的，自然其具有很強(qiáng)的公共性。（二）適當(dāng)平衡房屋拆遷法律主體之間的利益關(guān)系

1．賦權(quán)：賦予司法機(jī)關(guān)一定的“公共利益審查權(quán)”

賦予司法機(jī)關(guān)一定的權(quán)力，對土地征用目的之公共性進(jìn)行審查。根據(jù)目前的法律規(guī)定，司法機(jī)關(guān)無權(quán)對土地征用的目的進(jìn)行司法審查，對征用行為的目的審查只存在于行政審批程序中，行政主體對征用申請的目的是否具有公共性時(shí)，主要依據(jù)是申請者提供的建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書和可行性研究報(bào)告，這種審查缺乏公開性和透明性，其可信度較低。賦予司法機(jī)關(guān)一定權(quán)力對公共性進(jìn)行審查，有利于保障被拆遷人的權(quán)利。2．維序：維護(hù)公共利益與公共補(bǔ)償?shù)某绦虮Ｕ?/p>

公共利益與公正補(bǔ)償?shù)膶?shí)體性要求，還需要法律上的程序保障。其中，聽證和訴訟程序又是需要關(guān)注的重中之重。在公告之后，應(yīng)給予權(quán)利人發(fā)表意見的權(quán)利，為此有必要設(shè)立聽證制度。土地征用涉及眾多人的切身的重大利益，通過公告、聽證程序，聽取有關(guān)專家和人民的意見，將更有利于公共利益的確定。而這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主憲政的要求。通過聽證程序使開發(fā)商和被拆遷人真正實(shí)現(xiàn)自愿、平等協(xié)商的原則。司法救濟(jì)即訴訟程序是保障私人權(quán)利的最后一道防線，要真正做到司法公正公平公開，在征收補(bǔ)償上，也應(yīng)該允許被征收者就抽象行政行為提起訴訟。否則，公民就征地拆遷進(jìn)行訴訟連打官司的渠道都沒有。3．定標(biāo)：確定合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，完善房屋拆遷補(bǔ)償制度第一，房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)高于市場價(jià)值。首先，雖然房屋拆遷的決定是由政府做出的，是一種行政行為，但是補(bǔ)償則是一種民事行為，雙方要簽訂補(bǔ)償合同。因此，要堅(jiān)持民事行為的基本原則：平等協(xié)商、等價(jià)有償。征地和收地可以要求被拆遷人必須服從，但補(bǔ)償則不能強(qiáng)迫對方接受，除非有充分理由證明補(bǔ)償合理。在買方一定要買、而賣方不一定想賣的情況下，買方付出一個(gè)高于市場價(jià)的價(jià)格是合理的，是市場經(jīng)濟(jì)條件下的正常現(xiàn)象。其次，拆遷補(bǔ)償只是對有形的資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時(shí)是很大的。例如個(gè)人就業(yè)、子女轉(zhuǎn)學(xué)、重新適應(yīng)新的工作和生活環(huán)境；工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報(bào)建、報(bào)裝、辦證費(fèi)用等。這些往往沒有得到補(bǔ)償。制定合理的補(bǔ)償原則和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，有利于加快征地和收地的進(jìn)程，最終加快公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，有利于耕地的保護(hù)和土地的集約化利用。第二，房屋拆遷的具體實(shí)施應(yīng)當(dāng)市場化。首先，拆遷當(dāng)事人逐步市場化。隨著用地性質(zhì)的日益市場化和專業(yè)的中介公司進(jìn)入到拆遷活動(dòng)中，拆遷的強(qiáng)制性逐步減弱，拆遷方與被拆遷方正逐步形成平等關(guān)系，拆遷談判也逐步形成一種平等的協(xié)商機(jī)制。拆遷方需要綜合考慮拆遷成本和工程建設(shè)成本，選擇總成本較低的選址方案；被拆遷方也可以討價(jià)還價(jià)，為自己爭取最有利的補(bǔ)償方案。強(qiáng)制拆遷作為一種單方面的行為越來越少被采用。其次，拆遷評估逐步市場化。各類房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已不再是政府的附屬機(jī)構(gòu)，其性質(zhì)已由政府部門的咨詢機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化為獨(dú)立、公正、客觀的價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)。估價(jià)結(jié)果不再只對政府部門負(fù)責(zé)，而是對各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對社會(huì)負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不再只為某個(gè)政府機(jī)構(gòu)服務(wù)，而是面向整個(gè)市場，為拆遷雙方當(dāng)事人服務(wù)。拆遷雙方當(dāng)事人都可以委托符合資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，對擬拆遷房屋進(jìn)行評估。最后，拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償價(jià)格逐步市場化。補(bǔ)償方式更多地采用回遷安置（舊房換新房、農(nóng)民私宅換商品房）的方式，或者是提供多種方式供被拆遷人選擇；補(bǔ)償價(jià)格也從重置成新價(jià)改為市場價(jià)格，更加接近于被拆遷房屋的現(xiàn)實(shí)收益和預(yù)期收益，易于為被拆遷人所接受；補(bǔ)償范圍也有所擴(kuò)大，趨于合理，除了房屋給予補(bǔ)償外，室內(nèi)裝修和其他構(gòu)筑物、附屬物也給予補(bǔ)償，臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)、經(jīng)營損失費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都以市場租金為標(biāo)準(zhǔn)，隨行就市，更為合理；不但房屋所有權(quán)人得到補(bǔ)償，用益物權(quán)人（租賃人）也得到補(bǔ)償。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的房屋拆遷領(lǐng)域，規(guī)范缺陷與制度缺陷共同導(dǎo)致的公共利益泛化、公正補(bǔ)償缺乏與利益行為失衡，以完善拆遷補(bǔ)償制度，實(shí)現(xiàn)公正補(bǔ)償，約束政府的過度征收行為以及依法律程序保障被拆遷者的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，來重構(gòu)征地拆遷制度，以期從根本上遏制房屋拆遷所導(dǎo)致的一系列社會(huì)沖突。只有市場化可以給被拆遷人一個(gè)平等的法律地位，而只有獲得了平等的法律地位，被拆遷人才能獲得比較合理的補(bǔ)償。第3篇：房屋銷售調(diào)研報(bào)告

建筑

附表1（封面）

編號(hào)

新疆農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

新疆和諧房地產(chǎn)有限公司—和諧?國際廣場銷售情況調(diào)研報(bào)告

分院名稱經(jīng)濟(jì)貿(mào)易分院專業(yè)連鎖經(jīng)營與管理班級(jí)12經(jīng)貿(mào)2班學(xué)生姓名孫悅指導(dǎo)教師冉娟

2015年4月5日

1建筑

調(diào)研報(bào)告的摘要及關(guān)鍵字

房地產(chǎn)營銷與一般市場營銷一樣，是個(gè)人和集體通過創(chuàng)造，與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，獲得所需物品的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。其實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求，并獲取利潤的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。近年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營銷策劃上，市場的熱點(diǎn)也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn)，成為樓盤賣點(diǎn)的主流?！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市

場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：需求、服務(wù)、營銷策劃

2建筑調(diào)研報(bào)告正文

一·實(shí)習(xí)單位簡介

新疆和諧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2007年6月。公司坐落在具有“宜居創(chuàng)業(yè)之城,美食文化之都”的新疆昌吉市。公司具有國家二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，是涉及開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理、倉儲(chǔ)物流、農(nóng)業(yè)科技、投資租賃、酒店管理等多行業(yè)的綜合型企業(yè)。公司業(yè)務(wù)遍及烏魯木齊、克拉瑪依、奎屯、四川省、上

海市、深圳市、北京市等地，下設(shè)分子公司共計(jì)18家，在冊員工1200余人。和諧房產(chǎn)自成立以來，積極整合外部資源，優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，秉承“和者筑善，和者致勝”的企業(yè)核心價(jià)值觀，致力于創(chuàng)造自然、建筑、人文交融的和諧宜居生活，專注于高品質(zhì)的房產(chǎn)開發(fā)，形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過程運(yùn)作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了高品質(zhì)住宅、甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)綜合體、高端酒店等多種業(yè)態(tài)，創(chuàng)造了很多優(yōu)質(zhì)精品工程。曾先后被評為“昌吉市十佳名優(yōu)企業(yè)”、“優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)。我們始終秉承營造精品，回報(bào)社會(huì)的企業(yè)使命，懷抱著用和諧建筑改變這座城市居住、休閑、購物靈魂的理念，努力拼搏，追求卓越。截止目前，和諧房產(chǎn)已成功開發(fā)了昌吉老城區(qū)舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目“和諧?佳苑”、“和諧?陽光水岸”，開發(fā)面積達(dá)20萬平方米。2014年在建及新建項(xiàng)目有“和諧?國際廣場”、“和諧?時(shí)代廣場”、“和諧?匯科國際”、“和諧?領(lǐng)城國際”、“和諧?牡丹園”、“和諧?丁香園”、“和諧?玫瑰園”、“和諧?馨河灣”、“和諧?白樺林莊園”，總開發(fā)面積超過200萬平方米。項(xiàng)目分為地下兩層、地上八層，新疆友好集團(tuán)將設(shè)置一個(gè)集購物、餐飲、巨幕影院、娛樂于一體的綜合購物中心。和諧·國際廣場是由和諧房產(chǎn)投資15億元打造的昌吉首個(gè)地標(biāo)性綜合建筑群，是西擴(kuò)建設(shè)中的市政規(guī)劃重點(diǎn)工程，位于新市區(qū)中軸線世紀(jì)大道與建國西路交匯處。項(xiàng)目規(guī)劃總用地70449.96平米，總建筑面積46萬平米，是集高檔百貨、5A甲級(jí)寫字樓、金融U型商業(yè)街、五星級(jí)酒店、休閑娛樂廣場為一體的高端商業(yè)綜合體，或?qū)⒊蔀槿畲蟮某鞘猩虡I(yè)綜合體。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,治安嚴(yán)謹(jǐn),周邊設(shè)施到位交通便利,生活配套設(shè)施齊全。3建筑

二、調(diào)研的目的為了了解昌吉州消費(fèi)者購買商鋪、寫字樓需求與消費(fèi)水平。三、調(diào)研內(nèi)容

3．1、2014年1-6月昌吉市房地產(chǎn)市場分析

2014年1-6月，全市房地產(chǎn)市場成交規(guī)模明顯低于2013年同期水平，目前，昌吉市城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場活躍。但總體看城鎮(zhèn)居民收入水平任不高，住房不均衡問題依然比較嚴(yán)重，中低收入階層住房困難問題依然存在。同時(shí)，也要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的平臺(tái)和空間，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1-6月，房地產(chǎn)市場投資運(yùn)行特點(diǎn)：①房地產(chǎn)投資大幅度增長?？偼顿Y為20.86億元，同比增長77%；共開發(fā)90個(gè)項(xiàng)目。②房地產(chǎn)銷售面積降幅擴(kuò)大。③房地產(chǎn)商業(yè)用房銷路暢通。④房地產(chǎn)銷售額較快增長。⑤商品房住宅庫存小幅下降。3.2、昌吉市人民的平均工資水平及房價(jià)的消費(fèi)水平

在崗職工的平均工資水平：2014年1-9月，昌吉市上報(bào)從業(yè)人員及工資總額報(bào)表的城鎮(zhèn)非私營單位610家，其中“四上”非私營單位187家，“四下”非私營單位423家。根據(jù)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，截止9月底，昌吉市城鎮(zhèn)在崗職工工資總額及平均工資保持穩(wěn)步增長。城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員及工資總額情況：無論是農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)等等，從業(yè)人員平均人數(shù)略有下降，在崗職工工資總額保持小幅增長。從2012年以來，昌吉市從業(yè)人員平均工資達(dá)到18864元；城鎮(zhèn)居民家庭人均消費(fèi)性支出為7752.48元;消費(fèi)水平：針對于房價(jià)，由于各個(gè)樓盤項(xiàng)目的不同，銷售價(jià)格。多層住宅均價(jià)4500元/㎡,同比下降2%；高層住宅均價(jià)4200元/㎡，與往年基本持平。別墅均價(jià)6400元/㎡,與往年基本持平,商業(yè)均價(jià)13500元/㎡,同比上漲12%。4建筑

3.3、和諧國際廣場2014年年度銷售情況

根據(jù)2014年，和諧國際廣場年度房源銷售匯總表上來看，一期、二期、三期項(xiàng)目寫字樓總套數(shù)為2581套，可售房源2023套，一期740套已在2013年全部售完。二期，三期預(yù)留房源560套，已售房源260套，總面積達(dá)16881.21平米，均價(jià)在8900-13000元/㎡。購買人群：據(jù)來訪與成交區(qū)域分析，本市人群占60%以上，州內(nèi)其它縣市30%，州外其他地區(qū)占10%。3.4、購買寫字樓的消費(fèi)需求分析

根據(jù)和諧國際廣場的銷售情況來看：在談判中了解很多人手里有點(diǎn)閑錢，想要投資商鋪來賺錢。現(xiàn)在很多人都明白把錢存在銀行利息少，而且存的人多了人民幣就會(huì)貶值，但是中國的行情來看，房子是中國的硬實(shí)力，固定資產(chǎn)。所以現(xiàn)在很多人就想把錢投資在房子上來賺錢。很多人都想投資門面，但是經(jīng)過銷售人員的分析，門面前期投資大，收回成本年限較長，還沒有較穩(wěn)定的保障。投資寫字樓可以做生意、也可以當(dāng)做辦公室，商住兩用的。根據(jù)對寫字樓商鋪的了解，現(xiàn)在一線，二線城市現(xiàn)在寫字樓越來越多，寫字樓形式也很多，說明現(xiàn)在市場對寫字樓是有需求的。在加上昌吉2014年招商引資加大，更多的企業(yè)需要辦公寫字樓，來進(jìn)行辦公。而且我們公司對于商業(yè)寫字樓都是進(jìn)行代管代租，內(nèi)部精裝修，設(shè)備齊全，物業(yè)公司也是自己公司的，方便管理。友好和美美，香港華潤萬家，好家鄉(xiāng)超市，股票、證券公司，銀行等等大型公司都入駐這里，這里又事昌吉市市政府支持所打造的昌吉市第一家大型商業(yè)綜合體。所以很多客戶就是看中了這里的發(fā)展，就選擇在這里投資寫字樓。3.5和諧國際廣場的銷售特色①合作營銷：各個(gè)部門相互學(xué)習(xí)與宣傳；②文化營銷：為了給消費(fèi)者帶來一個(gè)良好的購物與辦公環(huán)境，在周邊建設(shè)了30%-40%的綠化帶，方便休息散步，納涼；③誠信營銷:銷售宣傳時(shí)與談判從來不給客戶承諾什么，看實(shí)際來說話；④特色營銷：就是宣傳地理位置的優(yōu)越，與公司的政策，比如有，我們項(xiàng)目位于恐龍博物館正對面，濱湖河、市政府與規(guī)劃局西側(cè)，還有各家大型公司的入住，最寬的雙向行十車道等等；⑤網(wǎng)絡(luò)營銷，⑥知識(shí)營銷：學(xué)習(xí)不同方面的知識(shí)，與客戶交流都能交流，增加專業(yè)度

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3.6、營銷方式

和諧國際廣場的銷售方式是很有制度的，很公平，沒有發(fā)生搶單的現(xiàn)象。它主要銷售的模式是，外出展業(yè)宣傳，收集客戶；然后是在58同城，趕集網(wǎng)，微信上、書刊報(bào)紙上打廣告語，讓跟多的人知道與了解。其次是在周末和各種節(jié)日的時(shí)候做活動(dòng)進(jìn)行銷售，活動(dòng)的內(nèi)容就是向公司申請優(yōu)惠，或者抽獎(jiǎng)等等。四、調(diào)研對象、方法

調(diào)研對象：是和諧國際廣場調(diào)研方法：實(shí)地調(diào)查法、頭腦風(fēng)暴法

五、調(diào)研結(jié)果及分析

1、調(diào)研結(jié)果：①受調(diào)控政策影響較大。商品房價(jià)格幾乎處于停滯狀態(tài)。2012年上半年央行進(jìn)行了三次降息，昌吉市的房地產(chǎn)銷售率有小幅回升，但購房者持幣觀望的態(tài)勢沒有得到明顯改觀。②很多人對寫字樓沒有概念，只想投資商業(yè)門面；③一部分人覺得項(xiàng)目位置太偏了，太遠(yuǎn)了，不方便辦事；一部分人覺得投資潛力很大選擇投資這里；④選擇在這里投資的客戶都是比較有錢的客戶，也比較有投資頭腦的客戶；⑤做活動(dòng)與優(yōu)惠，促進(jìn)了銷售，但是讓很多客戶產(chǎn)生懷疑。2、分析：針對于現(xiàn)狀來說和諧國際廣場的銷售有利也有弊。2.1優(yōu)勢：①較多數(shù)人因?yàn)閮r(jià)格沒有增長，比較愿意購買投資；

②都是一些比較檔次高的客戶來購買，消費(fèi)水平高；③由于現(xiàn)在地段處于較偏情況，發(fā)展空間較大，交通便利，旅游，散步是個(gè)好去處；④做活動(dòng)與優(yōu)惠，促進(jìn)了銷售，也讓客戶相互幫忙宣傳，帶新客戶，促進(jìn)銷售與成交。2.2弊端：①較多數(shù)人因?yàn)閮r(jià)格沒有增長，處于一種觀望的狀態(tài)；

②雖然是一些比較檔次高的客戶來購買，但是客戶會(huì)減少；③由于現(xiàn)在地段處于較偏情況，很多人愿意買在離市里近的地方；④現(xiàn)在商業(yè)競爭對手慢慢增加。6建筑

（六）、針對調(diào)研結(jié)果提出建議

1、建議：①活動(dòng)不要過多；

②不要因?yàn)閲业恼叨鴵?dān)心，多學(xué)習(xí)和了解新聞和專業(yè)知識(shí)，用自己的方式來說服客戶促進(jìn)成交；③多進(jìn)行對員工的專業(yè)培訓(xùn)，與應(yīng)變能力；

④多與客戶交流成為朋友，維護(hù)好客戶關(guān)系，取得客戶的信任；⑤要對商業(yè)寫字樓多了解，了解中國樓盤信息，與金融行業(yè)的信息。房屋租賃調(diào)研報(bào)告范文(一)為了下一步集團(tuán)公司租賃經(jīng)營用房的價(jià)格制定及調(diào)整提供依據(jù)，商業(yè)經(jīng)營管理部于20xx年年末對集團(tuán)公司現(xiàn)有租賃用房的周邊及市區(qū)內(nèi)主要路段的商鋪、部分寫字樓租賃情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查分析匯總?cè)缦拢?/p>

一、公司現(xiàn)有租賃房屋周邊房租情況

商鋪?zhàn)饨鹩绊懸蛩剌^多，人流走向、消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)營業(yè)態(tài)、房屋布局等各方面的因素相互影響，不像住宅有類似區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)，在同一條街面間距幾十米的兩間商鋪，租金就有可能相差很大。所以我們調(diào)查我公司現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營用房周邊時(shí)，盡量選擇最靠近我公司房屋的租戶作為調(diào)查對象。(一)沂州路中北部沿街

此路段我公司經(jīng)營用房主要為解放路以北的東方紅沿街、銀雀山路和金雀山路之間的桃花澗小區(qū)及陵園前街沿街。2.租金水平比較(1)周邊租戶

陵園前街與我公司房屋相鄰、結(jié)構(gòu)相似的其他出租房，當(dāng)前租金水平為二層結(jié)構(gòu)的租賃用房租金水平24-33元/平方米/月，三層結(jié)構(gòu)的租賃用房租金水平為20-25元/平方米/月，其租期一般為三年，租金三年一調(diào)整;東方紅沿街相鄰租金水平27-34元/平方米/月;桃花澗沿街相鄰租金1水平22-75元/平方米/月。與20xx年上半年租金水平比較，東方紅及沂州路中段(解放路至銀雀山路段)的沿街商鋪?zhàn)饨鹚交緹o變化，僅陵園前街沿街有個(gè)別租戶調(diào)整。(2)我公司承租戶

當(dāng)前租金水平：東方紅沿街：36-57元/月/㎡;陵園前街：19-23元/月/㎡(三層);桃花澗沿街：17-21元/月/㎡(四層)。與20xx年年末租金水平比較，我公司東方紅、陵園前街20xx年上半年到期租戶租金增幅在20-50%左右。下半年到期租戶繼續(xù)保持這一比例，全年租金增幅在20-50%左右。

總體分析，同周邊租金水平相比，東方紅、陵園前街的沿街當(dāng)前租金屬平均偏上水平，桃花澗部分沿街到期后租金有一定提升的空間。(二)通達(dá)路中北部沿街

此路段公司經(jīng)營用房主要為通達(dá)路與水田橋交匯的河畔沿街、成才路段的太子湖沿街。2.租金水平比較(1)周邊租戶

太子湖沿街周邊：當(dāng)前租金年水平為一層結(jié)構(gòu)房屋的主流租金水平30元/月/㎡左右;二、三層沿街以餐飲為主，主流租金水平16-25元/月/㎡。與20xx年上半年租金的調(diào)查情況對比，成才路房屋大多因合約尚未到期，無明顯變化，但轉(zhuǎn)讓家數(shù)增加。(2)我公司承租戶

當(dāng)前租金水平：太子湖沿街：40-45元/月/㎡(一層)、24-30元/月/㎡(二層)、20元/月/㎡(四層);河畔花園沿街一層37-55元/月/㎡。與20xx年上半年租金水平比較，我公司太子湖花園20xx年下半年到期租戶租金增幅在10-20%左右。匯總分析，同周邊租金水平相比，太子湖大部分沿街及河畔一層沿街租戶的租金屬中上水平，租金水平繼續(xù)提升空間相對有限。(三)苗莊南區(qū)、七里園、三合園及銀鳳周邊沿街

此路段公司經(jīng)營用房主要為苗莊南區(qū)四路沿街、七里園、三合院東西沿街及銀鳳花園南北沿街房。2.租金水平比較(1)周邊租戶

苗莊南區(qū)周邊一層結(jié)構(gòu)商鋪的主流租金水平在30-50元/月/㎡，二層沿街主流租金水平15-21元/月/㎡;三合園周邊三層沿街租金水平11-18元/月/㎡。(2)我公司承租戶苗莊42#(A)：20-26元/月/㎡(一層);苗莊四路沿街：58元/月/㎡(一層)，16-21元/月/㎡(二層);七里園沿街：18元/月/㎡(二層);三合園東沿街：22-25元/月/㎡(二層);銀鳳花園：23元/月/㎡(三層)。我公司苗莊、三合園周邊20xx年上半年到期租戶租金平均增幅在20-40%左右;銀鳳花園也有10%漲幅。下半年到期租戶繼續(xù)保持這一比例。匯總分析，同周邊租金水平相比，苗莊四路沿街、七里園與周邊

3市場價(jià)格相當(dāng)，三合園東沿街租金水平已超過周邊平均租金水平，未來兩年內(nèi)租金大幅提升的空間已相對有限。(四)蘭山區(qū)沂蒙路北端、蒙山大道南段沿街

公司此路段經(jīng)營用房主要為濱河花園沿街、C4及北二層沿街。2.租金水平比較

與20xx年上半年的租金水平比較，調(diào)查戶租金水平暫無變化。同樣，因蒙山大道高架橋施工，南段沿街租賃戶經(jīng)營都受到不同程度影響，有空臵情況出現(xiàn)。(五)城區(qū)寫字樓

與20xx年上半年寫字樓市場租賃價(jià)格調(diào)查對比，市區(qū)內(nèi)主要寫字樓租賃價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，我公司房源大廈平均租金水平為0.7-0.8元/天/㎡,20xx年來到期租金平均遞增10%，考慮高架橋施工的持續(xù)影響，20xx年大廈租賃大戶租金不宜再上漲。二、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目周邊租金水平

20xx年重點(diǎn)商業(yè)租賃項(xiàng)目：龍河灣、高第街及金域華府，南湖尚郡、尚都還有少量沿街房出租，本次市場調(diào)查對其調(diào)查，具體情況如下：

2.租金水平比較

龍河灣周邊金泉商業(yè)廣場、高第街南側(cè)的城建涑堤春曉沿街、金域華府南邊的汀香郡等處沿街共同特點(diǎn)就是空臵的多，出租的少，盡管空臵，但租金報(bào)價(jià)水平并不低，除金泉廣場五層租金較低(0.5元/平米/天，帶裝修、電梯等)外，一般租金水平都在1元/平米/天以上，4協(xié)商都有3-6個(gè)月的免租期。三、20xx年上半年公司租賃經(jīng)營用房分析

(一)租金整體上保持繼續(xù)上漲趨勢，但上漲幅度將減小。20xx年，我公司到期租賃用房租金平均漲幅為22%，20xx年預(yù)計(jì)到期租金整體保持繼續(xù)上漲，但漲幅將大幅縮小。原因如下：支持租金上漲的首要因素是通脹的壓力導(dǎo)致物價(jià)上漲;其次是臨沂的經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)活躍;近幾年城市拆遷，商用房暫時(shí)供需失衡也是導(dǎo)致租金持續(xù)上漲的原因之一。但是，自20xx年年初以來，由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速和CPI持續(xù)下行，物價(jià)已趨于平穩(wěn)，通脹壓力基本消除，市場情緒普遍轉(zhuǎn)而擔(dān)憂通縮，而房地產(chǎn)市場更是快速降溫，宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響限制了20xx年商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)大漲的可能。從供需來看，當(dāng)前臨沂在建擬建的城市綜合體項(xiàng)目、各類集中商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等數(shù)量龐大，除廣場商圈成熟外，南坊、西部、大學(xué)城、涑河、河?xùn)|和羅莊等次級(jí)或區(qū)域商圈都快速發(fā)展，城市中心分散化，商業(yè)分戶均衡化，周邊交通便利化為城市周邊商業(yè)發(fā)展提供利好，周邊商鋪價(jià)格較市中心價(jià)格明顯偏低，這一優(yōu)勢可以吸引商業(yè)進(jìn)入，進(jìn)而緩解城市中心地段商鋪供不應(yīng)求的矛盾，從而抑制商業(yè)房租金上漲。第三，隨著電商發(fā)展越來越快，網(wǎng)上購物直接沖擊實(shí)體零售商業(yè)，大量擠壓實(shí)體零售商業(yè)的利潤空間甚至生存空間，部分經(jīng)營不佳的商鋪面臨關(guān)閉風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，“提袋消費(fèi)”的商鋪需求持續(xù)下降，進(jìn)一步抑制租金上漲的動(dòng)力。房屋租賃調(diào)研報(bào)告范文(二)租房，對很多人而言是一個(gè)傷疤，疼但是又不得不面對。為了獲得更好的生存空間，近年來涌入一二線城市的異地打工群體持續(xù)壯大，但高企的房價(jià)讓大多數(shù)人在“買房扎根”面前望而卻步，只能選擇租房繼續(xù)漂泊;而不少在一二線城市擁有自己住房的人，也因?yàn)樯习嗦愤h(yuǎn)或子女上學(xué)等原因成為租房族。居高不下的租金、苛責(zé)的房東，加之不小的工作壓力，越來越多的人正放棄當(dāng)初背井離鄉(xiāng)、外出打拼的初衷，選擇逃離大都市。本次報(bào)告通過在線問卷的調(diào)查方法采集一手?jǐn)?shù)據(jù)，涵蓋各個(gè)年齡段租房族，能全面展現(xiàn)人們的租房和居住現(xiàn)狀。1.全國平均房租1051元/月10%租房族月收入一半以上交房租

房租是每個(gè)租房族首要面對的問題。截止目前為止，全國平均房租為1051元/月。房價(jià)瘋漲也抬高了一二線城市的租房價(jià)格，租房族壓力不小。在一線城市打拼的人們要承擔(dān)更重的房租壓力。其中，北京在本次調(diào)查覆蓋的36個(gè)城市中月均房租最高，達(dá)到1479元/月，上海、深圳分別為1328元/月、1140元/月。2.北京房價(jià)地圖：東高北平西低一街之隔價(jià)翻倍

北京大商圈附近的住房租金高的讓人咋舌。但本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京各大商圈周邊的小區(qū)租金差別較大，租房族對不同小區(qū)進(jìn)行比對后再做選擇，能獲得更好的性價(jià)比。以國貿(mào)-建國門商圈為例，同樣是一居室整租，國貿(mào)旁邊小區(qū)溫莎大道為11450元，而大望路旁邊的珠江帝景小區(qū)僅為4400元。3.上海房價(jià)地圖：豫園最高新上海商業(yè)親民西藏南路南外灘暗藏洼地

本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上?；春Ｂ飞虡I(yè)街、新天地商業(yè)街、豫園商圈、南京路-人民廣場商圈整租價(jià)格較高，整租一室價(jià)格在3000元以上，而整租2室、3室的價(jià)格更高。由于靠近商圈，很多公司也整租房子用來辦公。4.廣州房價(jià)地圖：番禺大北路白鵝潭良心價(jià)一線城市中最接地氣

與北京、上海相比，廣州的房租顯得不那么“尖銳”。因而打工族也對廣州趨之若鶩。在珠江新城商圈整租一室價(jià)格為2880元/月，2室價(jià)格為4370元/月，3室價(jià)格為5410元/月。而在番禹大北路商圈及白鵝潭商圈，整租價(jià)格更低。5.深圳房價(jià)地圖：關(guān)內(nèi)關(guān)外冰火兩重天人民南房租令人咋舌

與北京、上海、廣州三城市一致的是，居住在深圳商圈外圍的區(qū)域房租價(jià)格較低。蓮花二村、華強(qiáng)南、深大北門、國貿(mào)、皇崗、白石洲、龍華、橫崗等區(qū)域成為深圳租房洼地，也成為租房族首要考慮的地點(diǎn)。6.近半租客選擇合租6%租房族成蟻?zhàn)?/p>

整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊，而58%的人會(huì)選擇整租，42%的人選擇合租。在合租的人群中，有39%的人只與一個(gè)人同住。同時(shí)有6%的人群比例選擇與7人及以上的人同住，成為蟻?zhàn)逡粏T。7.北京租房族上班耗時(shí)最長需44分鐘長沙福州耗時(shí)最少僅為25分鐘

在對租房族上班時(shí)長的統(tǒng)計(jì)中，北京、上海、昆明、西安、鄭州、南京等地“名列前茅”。從租住的房子到公司所需要的時(shí)間依次為44分鐘、36分鐘、33分鐘、33分鐘、32分鐘、32分鐘。與一線城市相比，布局規(guī)劃更緊湊的二線城市的上班耗時(shí)明顯更短。8.網(wǎng)絡(luò)時(shí)代：近6成租房族認(rèn)為寬帶是必需配置電視僅為3成床、熱水器、家具、寬帶網(wǎng)成為租房族租房要求的必備品。59.97%的人要求有寬帶網(wǎng)，而32.45%的人要求有電視。租房族對寬帶網(wǎng)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于電視、有線電視等傳統(tǒng)信息獲得渠道。9.超7成租房族在30歲以下30歲以上租房族更傾向于買房

在中國人的傳統(tǒng)觀念中，自己的房子才算家。但隨著城市化進(jìn)展的加快，生存壓力進(jìn)一步增大，很多年輕人無法負(fù)擔(dān)一個(gè)家。調(diào)查顯示，在30歲以下的租房族占到76.54%的調(diào)查比例，30歲以上的租房族表示更傾向于買房。10.超6成人更換租住房周期為1年及以內(nèi)2年以上更換者不足25%

工作生活的變動(dòng)或者與房東不和等種種原因會(huì)帶來房租地點(diǎn)的變動(dòng)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，65%的租房族的租住周期為1年甚至不足一年，兩年以上才會(huì)換一次房子的人僅占到24.96%。這需要房東在1年合同到期時(shí)應(yīng)多加關(guān)注，以便房屋出租能持續(xù)進(jìn)行。11.沈陽近4成租房族更青睞中介租房一線城市上海中介租房8比例最高熟人關(guān)系在房源信息獲取渠道上僅次于網(wǎng)絡(luò)，甚至遠(yuǎn)超租房中介。選擇從網(wǎng)上獲取租房信息的人群比例占到本次調(diào)查的36.40%。不同城市的租房族對租房信息獲取渠道有不同青睞，其中沈陽的租房族更青睞中介租房，該比例近4成;而一線城市中上海的租房族更青睞通過中介租房。12.租客對黑中介定義寬泛中介行業(yè)服務(wù)口碑亟需提升

究竟什么是黑中介?目前為止并沒有關(guān)于黑中介的嚴(yán)格定義。本次調(diào)查顯示，租房族對黑中介的定義也非常寬泛。其中有68.42%的人群比例認(rèn)為先交定金后看房屬于黑中介的類型，認(rèn)為黑中介發(fā)布假消息釣租客的人群比例為65.38%。一、拆遷情況

2002年至2007年舊城改造拆遷共許可拆遷5158戶，許可遷面積49.825萬平方米。截止2007年7月10日，大部分小區(qū)已基本完成了拆遷改造任務(wù)。整體剩余戶數(shù)只有101戶，其中申達(dá)公司青山小區(qū)22戶、宏順公司麗景花園和永康花園38戶、華遠(yuǎn)公司新世紀(jì)花園和綠城雅居17戶、大隆公司紅柱子街改造片區(qū)22戶，大禹公司景苑小區(qū)1戶、禹新花園1戶；其它小區(qū)的拆遷已基本結(jié)束。經(jīng)過舊城改造，現(xiàn)在城市區(qū)內(nèi)的平房大部分已被拆除，取而代之的是一個(gè)個(gè)功能齊全、設(shè)施完善的新的居住小區(qū)，城市整體環(huán)境得到了極大的改觀。自2003年以來，共實(shí)施公益事業(yè)拆遷項(xiàng)目22個(gè)，共拆遷2106戶，總建筑面積814616.98平方米。主要實(shí)施了星海湖建設(shè)拆遷、各街路建設(shè)及山水大道、星光大道和世紀(jì)大道、大汝線、北出口等城市出入口環(huán)境整治拆遷。通過公益事業(yè)拆遷和綠化工程建設(shè)，現(xiàn)各城市出入口環(huán)境已一改往日煙塵滾滾、雜亂無章的狀況。二、存在的問題

今年開展“三大戰(zhàn)役”以來，市城市管理局加大對各開發(fā)企業(yè)的督促力度與拆遷糾紛的調(diào)解力度，有效化解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)舊城改造順利實(shí)施。但是，就目前情況看，各小區(qū)所剩余的住戶都是協(xié)議難度較大，時(shí)間跨度較長的，有的甚至洽談了兩、三年，談不下來。但經(jīng)過數(shù)年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

1、許多小區(qū)拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現(xiàn)象各個(gè)小區(qū)均有存在。甚至有個(gè)別小區(qū)對不影響施工的房屋數(shù)年不予拆遷，如景苑小區(qū)、紅柱子街等。2、已強(qiáng)拆的房屋不能妥善予以安置，造成經(jīng)常性上訪。3、部分開發(fā)企業(yè)招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓的土地已有數(shù)年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大?！段餀?quán)法》即將實(shí)施，群眾的財(cái)產(chǎn)意識(shí)越來越強(qiáng)，拆遷的難度也越來越大。三、建議

在今年“三大戰(zhàn)役”期間，將采取有效措施，進(jìn)一步加大對各小區(qū)所剩余房屋的拆遷力度。具體從以下方面強(qiáng)化工作措施：

1、對以前核發(fā)《拆遷許可證》的片區(qū)督促開發(fā)企業(yè)盡快完成全部拆遷任務(wù)，對于申報(bào)房屋拆遷裁決的加大立案調(diào)解力度，促進(jìn)舊城改造拆遷盡快結(jié)束。2、對于已下達(dá)拆遷裁決，被拆遷人拒不履行搬遷義務(wù)的，按照城市環(huán)境綜合整治任務(wù)分工，由各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷申請司法強(qiáng)制拆遷。3、加大法規(guī)、政策的宣傳力度，對于無理取鬧的進(jìn)行曝光，努力形成良好的城市拆遷氛圍。近年來，隨著舊城改造的深入實(shí)施，大武口區(qū)各拆遷改造片區(qū)有危舊平房大部分已被拆除，新小區(qū)也逐步完善。但經(jīng)過數(shù)年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：1、許多小區(qū)拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現(xiàn)象各個(gè)小區(qū)均有存在。甚至有個(gè)別小區(qū)對不影響施工的房屋數(shù)年不予拆遷，如景苑小區(qū)、紅柱子街等。2、已強(qiáng)拆的房屋不能妥善予以安置，造成經(jīng)常性上訪。3、部分開發(fā)企業(yè)招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓的土地已有數(shù)年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大?！段餀?quán)法》即將實(shí)施，群眾的財(cái)產(chǎn)意識(shí)越來越強(qiáng)，拆遷的難度也越來越大。舊城改造房屋拆遷和公益性拆遷現(xiàn)狀和存在如下問題：

一、房屋拆遷管理現(xiàn)狀：

1、由市房產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)全市城市房屋拆遷管理工作，各縣區(qū)依照各自職能行使管轄權(quán)。如，在大武口區(qū)，全部拆遷管理、糾紛調(diào)解、裁決等工作由市房產(chǎn)管理局承擔(dān)；在惠農(nóng)區(qū)拆，拆遷許可的前期審查工作及糾紛調(diào)解、裁決等工作由惠農(nóng)區(qū)拆遷辦承擔(dān)，需要行政復(fù)議的由市房產(chǎn)管理局受理；平羅縣，全部由平羅縣建設(shè)局依法辦理。2、對于原批準(zhǔn)改造的片區(qū)，應(yīng)由土地使用權(quán)取得單位按照改造期限完成房屋拆遷任務(wù)，對于不能按期完成拆遷任務(wù)的應(yīng)按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理；

3、原已批準(zhǔn)的舊城改造房屋拆遷項(xiàng)目，經(jīng)過數(shù)年的拆遷，大部分已拆遷改造完畢，但仍有一部分被拆遷戶無理要求，致使整個(gè)片區(qū)不能按期完成拆遷任務(wù)。二、建議

1、今后，對于新核發(fā)《拆遷許可證》的拆遷片區(qū)申請裁決的，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房［2003］252號(hào)）第七條“未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證”等相關(guān)規(guī)定，必須要求已達(dá)成協(xié)議戶數(shù)達(dá)到全部戶數(shù)70%的方可受理裁決申請。2、今后，對下達(dá)拆遷裁決后申請強(qiáng)制拆遷的，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令（305）號(hào)）第十七條規(guī)定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷”的規(guī)定，對于公益性拆遷可采取行政強(qiáng)制拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷申請司法強(qiáng)制拆遷。3、對以前核發(fā)《拆遷許可證》的片區(qū)督促開發(fā)企業(yè)盡快完成全部拆遷任務(wù)，對于申報(bào)房屋拆遷裁決的加大立案調(diào)解力度，促進(jìn)舊城改造拆遷盡快結(jié)束。4、為保證大多數(shù)被拆遷戶的合法權(quán)利，對無理要求的被拆遷戶應(yīng)采取強(qiáng)制措施。對于舊城改造房屋拆遷范圍內(nèi)的被拆遷戶，應(yīng)以調(diào)解為主，由市政府按照2006年拆遷辦法，抽調(diào)相關(guān)人員盡快組織拆遷，促使舊城改造盡快完成。5、建議對市區(qū)內(nèi)的有礙市容市貌的房屋由大武區(qū)口拆除，公益事業(yè)建設(shè)涉及的房屋拆遷由市城市管理局組織實(shí)施。拆遷整治

一、拆遷整治目標(biāo)任務(wù)：

（一）市區(qū)內(nèi)拆遷整治

1、市區(qū)內(nèi)已過期的臨時(shí)建筑和違章建筑的拆除；

2、沿主要街、路兩側(cè)有礙市容市貌的圍墻和房屋的拆除；責(zé)任單位：各轄區(qū)政府。完成時(shí)限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建設(shè)及城市出入口環(huán)境整治拆遷

1、長慶街、永康南路建設(shè)房屋拆遷；

2、大武口北出口（工人西街）拆遷整治；

3、大汝線沿路兩側(cè)拆遷整治；4、世紀(jì)大道東部、石嘴山賓館門前房屋拆遷整治；責(zé)任單位：市城市管理局、市財(cái)政局、市園林局完成時(shí)限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市區(qū)舊城改造項(xiàng)目拆遷整治

市區(qū)內(nèi)各小區(qū)拆遷改造范圍內(nèi)未拆遷完畢的危舊房屋拆遷改造。加大政策法律宣傳和拆遷協(xié)調(diào)力度，營造依法拆遷、和諧拆遷氛圍。對于已下達(dá)房屋拆遷裁決后拒不搬遷、漫天要價(jià)、相互串聯(lián)、惡意阻撓的由人民法院組織實(shí)施司法強(qiáng)制拆遷。對于申請行政訴訟的，人民法院盡快立案、盡快辦案、盡快結(jié)案、盡快執(zhí)行，確保舊城改造建設(shè)順利實(shí)施。責(zé)任單位：市城市管理局市、區(qū)兩級(jí)人民法院完成時(shí)限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治標(biāo)準(zhǔn)

1、對市區(qū)內(nèi)的各類違章建筑一律強(qiáng)制拆除；

2、對市區(qū)內(nèi)沿街路兩側(cè)有礙市容市貌的圍墻、構(gòu)筑物、建筑物，該拆除的堅(jiān)決拆除，并進(jìn)行環(huán)境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后進(jìn)行環(huán)境整治；

4、對影響舊城改造項(xiàng)目建設(shè)的房屋加快拆遷進(jìn)度，盡快完善小區(qū)建設(shè)；

5、對拆除后的沿街樓房立面進(jìn)行裝飾、粉刷。近年來，隨著舊城改造的深入實(shí)施，大武口區(qū)各拆遷改造片區(qū)有危舊平房大部分已被拆除，新小區(qū)也逐步完善。但經(jīng)過數(shù)年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：1、許多小區(qū)拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現(xiàn)象各個(gè)小區(qū)均有存在。甚至有個(gè)別小區(qū)對不影響施工的房屋數(shù)年不予拆遷，如景苑小區(qū)、紅柱子街等。2、已強(qiáng)拆的房屋不能妥善予以安置，造成經(jīng)常性上訪。3、部分開發(fā)企業(yè)招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓的土地已有數(shù)年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷意見很大。《物權(quán)法》即將實(shí)施，群眾的財(cái)產(chǎn)意識(shí)越來越強(qiáng)，拆遷的難度也越來越大。對舊城改造房屋拆遷問題處理建議如下：

1、對原批準(zhǔn)拆遷許可情況及各片區(qū)拆遷情況進(jìn)行調(diào)查摸底，掌握準(zhǔn)確的信息，以便做出相應(yīng)的措施和對策；

2、今后，對于新核發(fā)《拆遷許可證》的拆遷片區(qū)申請裁決的，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房［2003］252號(hào)）第七條“未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證”等相關(guān)規(guī)定，必須要求已達(dá)成協(xié)議戶數(shù)達(dá)到全部戶數(shù)70%的方可受理裁決申請。3、今后，對下達(dá)拆遷裁決后申請強(qiáng)制拆遷的，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令（305）號(hào)）第十七條規(guī)定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷”的規(guī)定，對于公益性拆遷可采取行政強(qiáng)制拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷申請司法強(qiáng)制拆遷較妥。同時(shí)，對已前核發(fā)《拆遷許可證》的片區(qū)督促開發(fā)企業(yè)盡快完成全部拆遷任務(wù)，對于申報(bào)房屋拆遷裁決的加大立案調(diào)解力度，促進(jìn)拆遷盡快結(jié)束。拆遷科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆遷情況匯報(bào)

一、房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區(qū)內(nèi)因土地使用權(quán)掛牌和拍賣，涉及拆遷10個(gè)片區(qū)，拆遷戶數(shù)2480戶，拆遷面積23萬平方米，2004年這10個(gè)片區(qū)計(jì)劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。除了以上2480戶拆遷戶，2004年以前未拆遷完畢及2004年其他涉及被拆遷戶885戶，2004年年內(nèi)，大武口區(qū)總涉及拆遷3365戶。通過2004年11月初對大武口區(qū)全部拆遷項(xiàng)目調(diào)查，總涉及的3365戶被拆遷戶。在調(diào)查時(shí)達(dá)成協(xié)議拆遷的不足300戶。已拆遷比例不到總拆遷戶數(shù)的10%和計(jì)劃拆遷戶數(shù)的20%。二、造成拆遷難的原因

通過調(diào)查分析，造成拆遷難有國家政策調(diào)控、我市拆遷政策、開發(fā)商等多方面原因。（一）國家政策調(diào)控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個(gè)全國性的焦點(diǎn)問題，為此，國務(wù)院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發(fā)出[2003]42號(hào)和[2004]46號(hào)文件，要求控制拆遷規(guī)模，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。建設(shè)部也針對性地下發(fā)多個(gè)文件，對拆遷進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進(jìn)行報(bào)道，使一些被拆遷人有意識(shí)地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達(dá)成拆遷協(xié)議。（二）大武口區(qū)現(xiàn)狀和政府拆遷政策原因。1、歷史原因。大武口舊城改造開始于上世紀(jì)90年末，在開始改造時(shí)，開發(fā)商主要將開發(fā)重點(diǎn)放在沿街營業(yè)房的改造開發(fā)，去年以來，沿街及能作營業(yè)用途的地塊越來越少，導(dǎo)致許多地塊都是“包餃子”工程，即外圍已改造成新樓房，里面卻是危舊房屋。而現(xiàn)在未改造的舊房，大部分住房擁擠，家庭收入低，拆遷中許多家庭拿不出錢補(bǔ)安置房差價(jià)。2、宣傳不到位。2004年3月1日，自治區(qū)人民政府60號(hào)令（《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定與我市84號(hào)文件有一些不一致。個(gè)別人乘機(jī)散布“國務(wù)院發(fā)文不準(zhǔn)強(qiáng)制拆遷”、“84號(hào)文件要作廢了”等謠言，導(dǎo)致拆遷雙方在執(zhí)行84號(hào)文件時(shí)出現(xiàn)矛盾，協(xié)商進(jìn)行不下去。3、有關(guān)部門沒有深入實(shí)際調(diào)研，對廣大群眾民情民意了解不夠，在拆遷中不能把握正確的輿論導(dǎo)向。致使無理要求過高的人在拆遷中“以鬧取勝”，非法目的得到了實(shí)現(xiàn)，形成越不講理補(bǔ)償?shù)脑蕉嗟木置?，從而使拆遷工作整個(gè)陷入困境。4、我市[2003]84號(hào)文件與目前拆遷工作實(shí)際發(fā)展不相適應(yīng)，不能用以指導(dǎo)拆遷具體工作。5、相關(guān)政策配套不到位。下崗、失業(yè)、低保、困難戶的優(yōu)惠政策在拆遷中沒有；對開發(fā)商在舊城改造的優(yōu)惠政策沒有兌現(xiàn)。6、大武口區(qū)地理現(xiàn)狀的制約。大武口區(qū)內(nèi)及周邊存量空閑土地資源匱乏，要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)只能拆舊建新，拆遷使開發(fā)成本增大，導(dǎo)致新房房價(jià)不斷攀升，被拆遷戶在購新房時(shí)經(jīng)濟(jì)壓力大。（三）開發(fā)商拆遷工作的不規(guī)范也是拆遷難的原因

1、開發(fā)商社會(huì)責(zé)任心不強(qiáng)，工作不細(xì)致，態(tài)度生硬，方式方法欠妥，沒有維護(hù)穩(wěn)定的社會(huì)責(zé)任感，在拆遷同時(shí)，產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。2、開發(fā)公司拆遷工作人員配備不齊，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。在2004年進(jìn)行調(diào)查的十一家開發(fā)公司中，總共只有63位洽談拆遷工作人員，而且大部分是非專業(yè)拆遷工作人員，未受過專門的崗位培訓(xùn)，對法規(guī)及政策掌握的不透徹，更缺乏談判技巧。3、由于成本增大利潤降低，大部分開發(fā)商在拆遷中不按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行或鉆法律、政策的空子，拆遷雙方產(chǎn)生矛盾。4、亂漲價(jià)，亂許愿，蒙蔽被拆遷人。個(gè)別公司在拆遷中公開擅自提高拆遷補(bǔ)償價(jià)格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。5、房屋拆除工程不規(guī)范，拆除施工隊(duì)伍政策水平不高，常因被拆遷人不文明實(shí)施拆除房屋，導(dǎo)致拆遷雙方?jīng)_突。開發(fā)公司一般都是簽訂拆遷一份協(xié)議后立即拆除一戶，根本不考慮以人為本和相鄰關(guān)系，影響了未拆遷戶的生活，同時(shí)深化了雙方矛盾。三、我們工作情況及困難

針對2004年以來的拆遷難，我局從2004年6月，起就開始進(jìn)行深入地調(diào)查研究，尋求解決的辦法。通過2004年6月和11月兩次大范圍的調(diào)查和多次組織座談，反映問題基本和2005年8月4日房地產(chǎn)認(rèn)座談會(huì)上的一致。為解決這些問題我們有針對性地做了以下工作：1、修改我市拆遷政策。新政策取消了拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，代之以按市場價(jià)進(jìn)行評估補(bǔ)償。經(jīng)2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報(bào)市政府法制辦審閱，2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報(bào)全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會(huì)，聽證會(huì)后形成了正式稿，經(jīng)市法制辦再次審閱，2005年4月底報(bào)市政府發(fā)布，2005年7月底，市法制辦再次進(jìn)行了修改，于2005年8月2日報(bào)市政府。存在困難：新政策從2004年12月提交正式稿，至今8個(gè)月沒有結(jié)果，一方面時(shí)間太長，另一方面由于多次經(jīng)市法制辦刪改，現(xiàn)在報(bào)市政府的正式稿基本只是國務(wù)院拆遷條例和自治區(qū)辦法的混合體，適合本市特色的東西已沒有多少，不能解決現(xiàn)在和以后的一些拆遷矛盾和拆遷難題。2、舉辦拆遷工作人員培訓(xùn)辦。2005年4月，對全市拆遷工作人員舉辦了培訓(xùn)，邀請自治區(qū)建設(shè)廳、自治區(qū)法制辦及相關(guān)專業(yè)人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進(jìn)行了培訓(xùn)。3、成立了機(jī)構(gòu)，但人員不足。2004年11月，根據(jù)我市實(shí)際，在機(jī)構(gòu)改革中，批復(fù)我局成立拆遷管理科，有1名工作人員專門負(fù)責(zé)拆遷管理工作。存在困難：雖然成立了機(jī)構(gòu)，但由于人員少，開展工作困難。2002年6月，為了做好舊城改造拆遷工作，市政府成立了拆遷協(xié)調(diào)辦公室，開始時(shí)從各部門抽調(diào)的工作人員最多時(shí)有20多位，最少時(shí)也有

8、9位。但成立拆遷管理科后，原抽調(diào)人員都回了原單位?，F(xiàn)只有1人專門負(fù)責(zé)拆遷管理工作，也主要以政府公益建設(shè)為主，對開發(fā)商的拆遷項(xiàng)目基本顧及不上。石嘴山市房產(chǎn)管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆遷情況匯報(bào)

(一)房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區(qū)因土地使用權(quán)掛牌和拍賣，10個(gè)片區(qū)，涉及拆遷2480戶，拆遷面積23萬平方米。2004年計(jì)劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。2005年，計(jì)劃拆遷999戶，拆遷面積9.15萬平方米。通過一年多的拆遷，已拆遷約730余戶，約占43%。2005年1至7月，大武口區(qū)新批拆遷項(xiàng)目10個(gè)，涉及拆遷戶429戶，截止目前已拆遷370余戶，約占86%。（二）造成拆遷難的原因

通過調(diào)查分析，造成拆遷難有國家政策調(diào)控、我市拆遷政策、開發(fā)商等多方面原因。1、國家政策調(diào)控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個(gè)全國性的焦點(diǎn)問題，為此，國務(wù)院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發(fā)出[2003]42號(hào)和[2004]46號(hào)文件，要求控制拆遷規(guī)模，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。建設(shè)部也針對性地下發(fā)多個(gè)文件，對拆遷進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進(jìn)行報(bào)道，使一些被拆遷人有意識(shí)地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達(dá)成拆遷協(xié)議。建議：加強(qiáng)正面宣傳引導(dǎo)。新聞媒體和各有關(guān)部門要全面、正確理解國家的拆遷法規(guī)和政策，充分認(rèn)識(shí)舊城改造建設(shè)的重要意義，樹立大局意識(shí)。人民法院、公安等部要正確履行職責(zé)，對合法的強(qiáng)制拆遷要提供法律支持。2、我市拆遷政策原因。我市[2003]84號(hào)文件與目前拆遷工作實(shí)際發(fā)展不相適應(yīng)，不能用以指導(dǎo)拆遷具體工作。特別是由于房地產(chǎn)市場價(jià)上漲過快，基準(zhǔn)價(jià)與市場價(jià)存在一定差距。2004年3月1日，自治區(qū)人民政府60號(hào)令（《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定與我市84號(hào)文件有一些不一致。個(gè)別人乘機(jī)散布“國務(wù)院發(fā)文不準(zhǔn)強(qiáng)制拆遷”、“84號(hào)文件要作廢了”等謠言，導(dǎo)致拆遷雙方在執(zhí)行84號(hào)文件時(shí)出現(xiàn)矛盾，協(xié)商進(jìn)行不下去。政府相關(guān)政策對下崗、失業(yè)、低保、困難戶的優(yōu)惠政策在拆遷中沒有，對開發(fā)商在舊城改造的優(yōu)惠政策沒有。建議：修改我市拆遷政策。經(jīng)2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報(bào)市政府法制辦審閱，新政策取消了拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，代之以按市場價(jià)進(jìn)行評估補(bǔ)償。2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報(bào)全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會(huì)，聽證會(huì)后形成了正式稿，經(jīng)市法制辦再次審閱，2005年4月底報(bào)市政府發(fā)布，2005年7月底，市法制辦再次進(jìn)行了修改，于2005年8月2日報(bào)市政府，請市政府盡快討論發(fā)布。3、開發(fā)商拆遷工作的不規(guī)范也是拆遷難的原因開發(fā)商社會(huì)責(zé)任心不強(qiáng)，工作不細(xì)致，態(tài)度生硬，方式方法欠妥，拆遷工作人員配備不齊，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。個(gè)別公司亂漲價(jià)，亂許愿，在拆遷中公開擅自提高拆遷補(bǔ)償價(jià)格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。建議：

1、加強(qiáng)拆遷工作人員培訓(xùn)辦。2005年4月，我局對全市拆遷工作人員舉辦了培訓(xùn)，邀請自治區(qū)建設(shè)廳、自治區(qū)法制辦及相關(guān)專業(yè)人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進(jìn)行了培訓(xùn)。今后，根據(jù)實(shí)際情況要進(jìn)一步加強(qiáng)對拆遷工作人員的培訓(xùn)。2、充實(shí)拆遷管理工作人員，加強(qiáng)監(jiān)管。石嘴山市房產(chǎn)管理局

二00五年八月六日

拆遷情況匯報(bào)

近幾年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和決策下，我市的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作取得了很大進(jìn)展，保證了住宅建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造的順利進(jìn)行，提高了城區(qū)土地資源的利用效率，改善了人居環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境，提升了城市的綜合服務(wù)功能，增強(qiáng)了城市的集聚效應(yīng)和投資吸引力，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定做出了重要貢獻(xiàn)。一、拆遷科的基本情況

2002年初，市委、市政府決定用3年時(shí)間對大武口區(qū)3.5平方公里核心區(qū)實(shí)施拆遷改造建設(shè)。為解決拆遷難等問題，經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)，成立了負(fù)責(zé)拆遷協(xié)調(diào)與監(jiān)管的專門機(jī)構(gòu)——拆遷協(xié)調(diào)辦公室，從相關(guān)執(zhí)法部門抽調(diào)6名同志共同工作。辦公室設(shè)在市土地房產(chǎn)管理局，主要負(fù)責(zé)做好大武口區(qū)城市改造中涉及的房屋拆遷方面的監(jiān)管、裁決、申請、組織強(qiáng)制拆遷等工作，對拆遷中存在的問題進(jìn)行調(diào)研，并提出解決方案，為政府制定政策提供參考，同時(shí)，根據(jù)市委、市政府的統(tǒng)一部署，積極參與公益事業(yè)、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目等涉及拆遷的工作的協(xié)調(diào)、調(diào)研等工作，為城市改造建設(shè)的順利展開打好了基礎(chǔ)。2004年拆遷協(xié)調(diào)辦公室因機(jī)構(gòu)調(diào)整劃為市城市（房產(chǎn)）管理局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，改名稱為房屋拆遷管理科。二、拆遷科的職責(zé)

一是拆遷監(jiān)管，包括房屋拆遷公司初審、拆遷許可證發(fā)放、拆遷公告發(fā)布的審查及查處拆遷中的違法行為；二是根據(jù)當(dāng)事人的申請就雙方的拆遷補(bǔ)償安置糾紛進(jìn)行調(diào)解、裁決，并做好裁決后的申請強(qiáng)制執(zhí)行及涉及訴訟等；三是做好拆遷工作中的調(diào)研、統(tǒng)計(jì)以及指導(dǎo)下級(jí)拆遷部門工作；四是做好法律法規(guī)和政策的解釋，接待群眾來信來訪。三、近年來拆遷工作情況

2002年接待來訪群眾200余人，來訪、來信89件，協(xié)調(diào)38件，裁決1件,強(qiáng)制執(zhí)行1件。來人做到熱情接待，來訪做到件件有落實(shí)，提前超額完成2002年度拆遷任務(wù)。2003年全年辦理拆遷許可證42件，共涉及拆遷總戶數(shù)1829戶，建筑面積244803.47平方米，占地面積764762.68平方米，當(dāng)年共受理申請裁決案件共108件。同時(shí)根據(jù)按照市委、市政府的安派對星海湖濕地綜合整治一期實(shí)施拆遷，僅用20多天，拆遷工廠和住戶35戶，占地面積28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年對星海湖（西域）濕地綜合整治實(shí)施拆遷，共拆遷307戶，拆遷共涉及土地面積197647平方米，建筑物面積62365.86平方米，補(bǔ)償金額6378.52萬元。2004年全年共辦理拆遷許可證申請23件，頒發(fā)拆遷許可證23件，并對一起未辦理拆遷許可證進(jìn)行拆遷的項(xiàng)目及時(shí)發(fā)出停止拆遷通知書。全年共受理申請裁決案件49件，接待來訪群眾720余人（次），書面正式答復(fù)各類信訪56次。完成了對星海湖（中域）房屋、居民構(gòu)成等情況的調(diào)查，中域涉及已批準(zhǔn)使用土地167.1萬平方米涉及建筑物面積19.42萬平方米。涉及單位、住戶共759個(gè)，人口3750人。先后兩次深入大武口區(qū)范圍內(nèi)的11個(gè)拆遷片區(qū)，對3365戶被拆遷戶實(shí)施了問卷調(diào)查，為我市拆遷政策的制定提供了真實(shí)可靠的依據(jù)。今年我辦從完善和健全管理制度著手，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，注重調(diào)查研究，規(guī)范拆遷程序，嚴(yán)格依法辦事，強(qiáng)化監(jiān)督管理，并輔之深入細(xì)致的群眾工作，扎扎實(shí)實(shí)地做好拆遷工作，使轄區(qū)的拆遷不斷地規(guī)范。全年共辦理拆遷許可證19件，涉及拆遷總戶數(shù)1060戶、總建筑面積18萬平方米、已完成628戶12萬平方米，受理裁決87件、強(qiáng)制執(zhí)行12件；主要工作有：一是舉辦了房屋拆遷人員培訓(xùn)班，共有102人參加了此次培訓(xùn)，通過考試對考試合格人員發(fā)放了石嘴山市房屋拆遷工作人員合格證和上崗證，此次培訓(xùn)班是我市乃至全區(qū)也是首次舉辦。二是根據(jù)國務(wù)院和自治區(qū)制定的城市房屋拆遷的相關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合我市的實(shí)際情況，重新修訂了我市城市房屋拆遷實(shí)施辦法；三是認(rèn)真做好拆遷中各項(xiàng)數(shù)字的統(tǒng)計(jì)工作，并按要求每周、每季度及時(shí)上報(bào)自治區(qū)建設(shè)廳。四是對南環(huán)路及白銀南路延伸段56戶15810平方米的違章、突擊建房進(jìn)行了強(qiáng)行拆除。五是組織人員對白銀路、南環(huán)路和山水大道拆遷范圍內(nèi)的房屋實(shí)施了摸底調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和資金的評估測算工作。并對白銀路、南環(huán)路262戶拆遷戶（其中白銀路涉及建筑面積28000㎡，土地面積108000㎡；南環(huán)路涉及建筑面積55000㎡，土地面積330000㎡），以及山水大道山水大道的137戶拆遷戶（占地面積181346.29㎡，總建筑面積42586.6）實(shí)施了拆遷，為確保拆遷工作順利有序的進(jìn)行，制定了嚴(yán)格的工作紀(jì)律和工作程序。六是大膽創(chuàng)新，按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》和自治區(qū)《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對法律和各類文書樣本進(jìn)行了修改和規(guī)范，并且已全部應(yīng)用于工作實(shí)際，并在依法拆遷中發(fā)揮了重要作用。四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市區(qū)內(nèi)拆遷片區(qū)的拆遷裁決受理工作，保證裁決工作從審查材料到受理、調(diào)查、聽證協(xié)調(diào)、下發(fā)裁決書在一個(gè)月內(nèi)完成，做到不違規(guī)、不拖拉、提高工作效率，從而為加快我市的舊城改造進(jìn)程做點(diǎn)工作。（二）加強(qiáng)我市“新辦法”的落實(shí)、宣傳工作。主要做好以下工作，一是上街宣傳和發(fā)放法律、法規(guī)宣傳單工作；二是通過制作電視節(jié)目和報(bào)紙專欄進(jìn)行播放和刊登，由此加大宣傳力度；三是制作法律法規(guī)匯編的小冊子，編定我市新的拆遷辦法的釋義；四是做好各類新法規(guī)的上墻工作，從而為群眾提供多渠道了解拆遷法律、法規(guī)。（三）建立一個(gè)完善的投訴和信訪記錄。針對今年出現(xiàn)的多起開發(fā)公司違規(guī)拆遷、不文明拆遷、野蠻拆遷的問題，設(shè)計(jì)并建立一套可行性和操作性較強(qiáng)的方案，加強(qiáng)對各開發(fā)公司的監(jiān)督管理的力度。做好信訪記錄，并實(shí)地調(diào)查核實(shí)后再進(jìn)行答復(fù)，同時(shí)做好相關(guān)資料的保存工作；對于信訪投訴，實(shí)行誰接待、誰調(diào)查、誰答復(fù)，做到責(zé)任到人各負(fù)其責(zé)。（四）同大武口城市房屋拆遷協(xié)調(diào)辦公室，一起做好大武口區(qū)范圍內(nèi)各開發(fā)片區(qū)的拆遷協(xié)調(diào)、宣傳工作，維護(hù)好社會(huì)穩(wěn)定，加快舊城改造和城市化進(jìn)程。（五）做好裁判員一手托兩家，維護(hù)好拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。定期深入到拆遷區(qū)域?qū)Ρ徊疬w戶，開發(fā)企業(yè)的拆遷政策、法規(guī)的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查并及時(shí)對未按規(guī)定執(zhí)行的開發(fā)企業(yè)即時(shí)予以查處，保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益；對個(gè)別漫天要價(jià)、企圖以鬧取勝的被拆遷戶，堅(jiān)決予以裁決和申請強(qiáng)制執(zhí)行，決不姑息。（六）抓落實(shí)、想措施，主動(dòng)解決拆遷安置中的問題，創(chuàng)新工作手段，通過不斷完善信訪工作答復(fù)制度，定期匯總信訪情況，認(rèn)真分析研究產(chǎn)生信訪事項(xiàng)的原因，做好保穩(wěn)定的硬性工作。二是點(diǎn)面結(jié)合，針對各項(xiàng)重點(diǎn)工作著力抓好對內(nèi)和對外宣傳工作，實(shí)行相關(guān)宣傳，信息報(bào)送一條線制度，形成環(huán)環(huán)相通的良好運(yùn)作態(tài)勢，做到信息共享，及時(shí)溝通，準(zhǔn)確報(bào)送。三是做好檔案實(shí)體基礎(chǔ)性工作，特別是對新興的聲像資料加以保護(hù)，確保檔案管理規(guī)范、利用方便。房屋拆遷管理科2005年12月19日

大武口舊城改造情況報(bào)告

石嘴山市拆遷協(xié)調(diào)辦公室

從2002年至2006年，大武口區(qū)舊城改造項(xiàng)目主要集中在15個(gè)片區(qū)，總拆遷房屋建筑面積26萬平方米，涉及被拆遷戶2800戶，因種種原因有的小區(qū)已延續(xù)5年難以改造，部分居民要求的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很高，達(dá)不到滿意就拒絕搬遷，已搬遷的居民長期得不到回遷安臵，拆遷矛盾突出，拆遷難度很大，2004年以來拆遷基本處于停滯狀態(tài)。在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政協(xié)的大力支持下，在市直有關(guān)部門和大武口區(qū)政府的積極配合下，市拆遷協(xié)調(diào)辦公室成立以來，認(rèn)真積極主動(dòng)開展工作，抽調(diào)近30名拆遷工作人員深入被拆遷戶家中，耐心細(xì)致地宣傳政策法規(guī)，做到罵不還口，打不還手，不怕吃閉門羹，不怕冷面孔，盡力統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷行為，切實(shí)保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。截止4月初，15個(gè)片區(qū)累計(jì)完成拆遷18.6萬平方米，1620戶，其中拆遷協(xié)調(diào)辦公室4個(gè)月協(xié)助完成拆遷任務(wù)10萬平方米820戶，極大地推動(dòng)了舊城改造，確保了12個(gè)片區(qū)的項(xiàng)目開工建設(shè)，開工總建筑面積達(dá)37萬平方米。目前部分小區(qū)仍有200余戶被拆遷戶未拆遷，拆遷協(xié)調(diào)辦將加大拆遷協(xié)調(diào)力度，盡快促其拆遷，確保5月底以前要開工的項(xiàng)目都能順利開工建設(shè)。一、各小區(qū)基本情況

1、恒源水岸。位于游藝西街北，由寧夏恒產(chǎn)建設(shè)發(fā)展公司開發(fā)，總拆遷戶188戶，2.2萬平方米，已拆除182戶2萬平方米，剩6戶1750平方米沿街二層樓和3層樓尚在調(diào)解之中。已建成3萬平方米，今年已開工3.2萬平方米。2、新世紀(jì)家園。位于鳴沙路西，由石嘴山市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，共分三期工程，總拆遷戶數(shù)830戶，面積8.5萬平方米。一期完成拆遷1.5萬平方米10戶（單位1戶），已竣工2.2萬平方米。二期工程預(yù)計(jì)2006年完成，已完成拆遷戶277戶3萬平方米，還有31戶未拆，已開工15棟8萬平方米。3、錦繡園。位于綠園北側(cè)，由石嘴山市新業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。拆遷總面積1500平方米18戶。住宅平房已全部拆完，因煤炭總醫(yī)院的太平間難以拆除，無法開工。4、青山小區(qū)。位于青山北路西，裕民北路東側(cè)，由石嘴山市申達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。總拆遷戶512戶約5萬平方米，工程分兩期實(shí)施，一期工程2006年計(jì)劃建成，一期拆遷戶320戶，已拆除314戶3.5萬平方米，尚有6戶擬進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，目前已開工22棟約6.6萬平方米。二期目前已拆遷90戶。5、中心商貿(mào)區(qū)。由石嘴山市大禹房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，總拆遷面積2800平方米，已拆除住宅31戶2324平方米，剩寧夏煤炭基建公司19套476平方米商業(yè)房未拆。開工2.5萬平方米。6、禹新小區(qū)。由大禹房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)從2001年開始拆遷改造，總拆遷戶307戶，已完成拆遷306戶，其中2006年完成23戶0.3萬平方米，建成房屋2.6萬平方米。剩1戶未拆，今年開工1.7萬平方米。7、紅柱子?xùn)|改造區(qū)。由寧夏大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)從2002年開始改造，總拆遷戶383戶，已完成拆遷344戶，其中2006年完成13戶0.2萬平方米，已建成商業(yè)房3.5萬平方米，住房2.2萬平方米，剩39戶住房未拆。8、浪潮酒店擴(kuò)建項(xiàng)目?？偛疬w戶21戶，已達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議18戶0.15萬平方米，剩2戶商戶和1戶住戶未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議。9、鑫源小區(qū)。位于永康北路東、游藝西街南側(cè)，由石嘴山市鑫嘉元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，總拆遷戶40戶，完成30戶0.4萬平方米，剩10戶住宅房未拆，已開工1萬平方米。10、永康花園。位于永康南路東側(cè)，由石嘴山市宏順房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，總拆遷戶195戶，3.2萬平方米，已完成拆遷139戶2.2萬平方米，二期工程計(jì)劃建設(shè)3.5萬平方米2006年完工，剩余20戶未拆，影響工程開工。11、友誼小區(qū)。位于前進(jìn)北路東。由宏順房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)?？偛疬w170戶，1.6萬平方米；已拆除119戶1.0萬平方米，剩51戶未拆，其中影響今年開工的15戶，目前已開工6萬平方米。12、綠城雅居。位于解放東街北側(cè)。由石嘴山市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，總拆遷292戶2.3萬平方米，一期工程預(yù)計(jì)2006年完工，已完成拆遷180戶1.5萬平方米，尚有1戶未拆遷，已開工3萬平方米。13、萬盛二期。由石嘴山市眾鑫誠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。總拆遷戶195戶2.2萬平方米，已完成拆遷177戶1.8萬平方米，已建成2萬平方米，剩18戶住戶未拆遷，2006年開工2萬多平方14、太西遷居工程三區(qū)。由寧夏太西房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)?？偛疬w戶21戶1.2萬平方米，已完成拆遷20戶1.1萬平方米，剩1戶未拆遷，已開工1.5萬平方米。15、青山小區(qū)(南片)兩棟綜合樓。恒產(chǎn)公司和新業(yè)公司各建一棟，已完成拆遷53戶，0.4萬平方米，開工面積1.5萬平方米。二、存在問題

1、拆遷協(xié)調(diào)辦成立后，大部分開發(fā)企業(yè)拆遷工作人員配備數(shù)量不足，素質(zhì)不高；沒有擺正與拆遷協(xié)調(diào)辦的關(guān)系，對拆遷協(xié)調(diào)辦過于依賴。2、開發(fā)企業(yè)的拆遷安臵方案缺乏人性化，存在不合理現(xiàn)象，安臵房的戶型、面積、樓層等讓被拆遷人無法選擇。3、開發(fā)企業(yè)拆遷工作人員與被拆遷人溝通不夠，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬橫等問題還沒有徹底解決。4、個(gè)別開發(fā)企業(yè)存在拆遷協(xié)議和回遷安臵情況不公開、不公平現(xiàn)象。5、個(gè)別開發(fā)企業(yè)消極對待拆遷，特別是對不影響施工的被拆遷戶不認(rèn)真協(xié)商，存在故意壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、故意刁難被拆遷戶等現(xiàn)象。6、個(gè)別企業(yè)拆遷、建設(shè)進(jìn)展緩慢，周期長，像大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司紅柱子街拆遷從2002年開始到現(xiàn)在長達(dá)五年，現(xiàn)在還有近四十戶未簽訂協(xié)議，許多2003年簽訂協(xié)議的被拆遷戶，現(xiàn)在還未返遷。三、進(jìn)一步做好拆遷工作的措施

1、嚴(yán)格統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償安臵標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持公正、公開、公平的原則