中國房地產(chǎn)總結(jié)分析報告分區(qū)域

中國房地產(chǎn)總結(jié)分析匯報（分區(qū)域）1-12月，全國房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)較快增長，銷售增速繼續(xù)回落，新動工和土地購置意愿仍然較強(qiáng)，房價平均漲幅維持高位運(yùn)行。從全國各區(qū)域來看，區(qū)域間分化特性明顯。華北地區(qū)疲態(tài)明顯，房地產(chǎn)重要指標(biāo)增速放緩，房屋銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長；東北地區(qū)土地購置增長較快，但銷售仍保持小幅下跌態(tài)勢；華東地區(qū)投資增長較快，銷售平穩(wěn)，是保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的壓艙石；華中和西南地區(qū)多數(shù)指標(biāo)增速較快，是房地產(chǎn)市場的新興力量和新的增長極，但西南地區(qū)需警惕房價上漲過快帶來的不利影響；華南地區(qū)投資和新動工指標(biāo)增長較快，但銷售和土地購置指標(biāo)增長較慢；西北地區(qū)投資和銷售均較為平緩，但房價漲幅較快。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)，東北、華南、華東增長較快，三四線都市增速快于一二線都市1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，同比名義增長9.5%，增速與1-11月份相比回落0.2個百分點(diǎn)，但與整年相比提高2.5個百分點(diǎn)。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，增速比加緊4.0個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%，與上年同期相比提高2.4個百分點(diǎn)。分區(qū)域看，東北、華南、華東、西南增長較快，分別增長16.2、14.2、13.0和10.4個百分點(diǎn)，對全國房地產(chǎn)投資增長的奉獻(xiàn)率為889.2%。華北、華中、西北增速低于全國平均水平，分別增長0.4、3.3和5.1個百分點(diǎn)，對全國投資增長的奉獻(xiàn)率為10.8%。分省市看，廣東、江蘇兩省房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢額超過1萬億，浙江、山東、河南、安徽、四川等5個省投資完畢額超過5000億。從投資增速上看，西藏、吉林、浙江、廣東、甘肅、黑龍江、山西、云南、黑龍江等省區(qū)增長較快，增速均在15%以上。寧夏、海南、青海、河北、河南、內(nèi)蒙古、新疆等7個省區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，尤其是寧夏降幅較大，超過30個百分點(diǎn)。分都市看，根據(jù)國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫對全國223個地級以上都市的數(shù)據(jù)監(jiān)測，重慶、上海、北京投資完畢額位居前三甲，分別實(shí)現(xiàn)4249、4033和3873億元，西安、鄭州、杭州、武漢、廣州、深圳、蘇州、天津、南京、成都、佛山等都市投資完畢額也較高，均超過億元。從增速上看，保山、延安、茂名、張家界、湖州、自貢、攀枝花、肇慶、衢州、湛江、烏魯木齊、許昌等都市增速較快，均超過50%；安陽、中衛(wèi)、河池、郴州、呼和浩特等都市下跌幅度較大，跌幅超過30%。分都市等級看，一線都市投資增速最慢，增長7.0%；二線都市次之，增長8.5%，均慢于全國平均水平。三線及如下都市投資增速較快，其中三線都市完畢投資26916億元，增長11.7%，四線都市完畢22206億元，增長18.7%，五線都市完畢投資4255億元，增長24%。二、商品房銷售增速繼續(xù)放緩，區(qū)域分化明顯，華北、東北、華南地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長1-12月，全國商品房銷售面積為171654萬平方米，同比增長1.3%，增速比回落6.4個百分點(diǎn)。商品房銷售額149973億元，增長12.2%，增速比回落1.5個百分點(diǎn)。分房屋類型看，住宅銷售面積增長2.2%，辦公樓銷售面積下降8.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.8%，住宅銷售一枝獨(dú)秀。分區(qū)域看，華東地區(qū)銷售面積規(guī)模最大，實(shí)現(xiàn)銷售60914萬平方米，增長2.9%，增速比全國快1.6個百分點(diǎn)。華中和西南地區(qū)增長較快，均增長7.0%，是拉動全國商品房銷售增長的主力。華北、東北、華南三個地區(qū)銷售出現(xiàn)下降，跌幅分別為12.8%、4.4%和6.2%。分省市看，廣東、河南、山東、江蘇4省規(guī)模較大，均超過1.3億平方米。從增速上看，西藏、廣西、四川、貴州、吉林等省區(qū)增長較快，增速均在10%以上。廣東、江蘇、重慶、河北等13個省市區(qū)銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長，尤其是海南、北京、河北、天津、黑龍江、廣東等省市受調(diào)控政策及自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響降幅較大，降幅均在10個百分點(diǎn)以上。分都市看，根據(jù)國信宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫對全國170個地級以上都市的監(jiān)測數(shù)據(jù)，重慶商品房銷售面積規(guī)模最大，銷售6536萬平方米，鄭州、成都、武漢、西安、長沙等都市緊隨其后，銷售面積均超過萬平方米。從增速上看，欽州、南充、防城港、梧州、臨汾、榆林、銅川、玉林、濟(jì)源等都市增速較快，均在30%以上。儋州、珠海、晉城、朔州陽泉、六盤水等都市跌幅較大，下跌幅度超過三成。分都市等級看，一線都市商品房銷售出現(xiàn)負(fù)增長，下跌5.1%，二線都市與上年持平，三四線都市是帶動銷售增長的主力，分別增長2.4%和3.8%。從各省市人均商品房銷售面積(按城鎮(zhèn)人口計算)來看，重慶、貴州、安徽等3個省市人均銷售面積最高，均在3平方米以上，河南、四川、海南、寧夏、廣西、浙江、湖北等7個省市也處在較高水平，人均銷售面積在2.5平方米以上。北京、西藏、上海、黑龍江、天津等5個省市區(qū)較低，人均銷售面積不到1平方米。從人均商品房銷售額看，海南、浙江、重慶、江蘇、福建等省市處在較高水平，人均在2.5萬元以上，廣東、上海、湖北、安徽、四川等5省市人均銷售額在2-2.5萬之間。西藏、黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆、甘肅、山西等省區(qū)人均商品房銷售額較低，不到0.8萬元。從各省市人均商品房銷售額占當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的比值來看，海南比值最高，到達(dá)116%，重慶、浙江、湖北、福建、安徽、四川等6個省市處在中高水平，比值在60%以上，西藏、內(nèi)蒙古、北京、黑龍江、新疆、山西等省市比值較低，在25%以內(nèi)。三、商品房平均銷售價格漲幅較快，西南和西北地區(qū)漲幅明顯，全國房價收入比繼續(xù)上升從商品房絕對價格來看，1-12月，全國商品房平均銷售價格為8737元/平方米，與上年同期相比提高845元，上漲10.7%，漲幅持續(xù)保持高位，持續(xù)5個月在10%以上。（商品房平均銷售價格根據(jù)商品房銷售面積和銷售額推算得出，未考慮成交構(gòu)造變化的影響。）從房價收入比來看，，全國商品住宅房價收入比為8.17，比提高0.3個點(diǎn)，處在以來最高水平。（房價收入比計算措施為當(dāng)年新增商品住宅套均銷售價格/當(dāng)年城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入，其中新增商品住宅套均銷售價格=新建住宅套均銷售面積*新建商品住宅平均銷售價格，城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入=城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口，套均面積和家庭戶均人口為推測數(shù)據(jù)。）分區(qū)域看，華南和華東地區(qū)房屋均價較高，分別為11215和10065元/平方米，華中地區(qū)均價最低，為6525元/平方米。從房價漲幅看，西南和西北地區(qū)漲幅較高，分別上漲16.8%和16.5%。華東和東北地區(qū)漲幅也在10%以上，漲幅較快。華北、華中、華南地區(qū)房價漲幅相對較低，分別上漲6.4%、9.7%和7.1%。分省市看，北京、上海、天津分別以34142、26890和16054元/平方米位居各省市前三位，河南、湖南、內(nèi)蒙古、貴州、甘肅、寧夏、新疆等7個省區(qū)均價在6000元以內(nèi)。從漲幅來看，省市間分化明顯，云南、海南、山西、陜西等4個省區(qū)漲幅較高，均超過20%，除海南外，均屬于西部地區(qū)。廣西、天津、甘肅等3個省市區(qū)房價漲幅相對較低，分別上漲5.6%、4.7%和1.3%。四、土地購置和新動工面積均保持較快增長，西南地區(qū)新動工增速最快，西北地區(qū)土地購置增速最快1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共購置土地29142萬平方米，同比增長14.2%，增速比低1.6個百分點(diǎn)，仍保持較快增長；土地成交價款13746億元，增長18%，增速比低31.4個百分點(diǎn)。從企業(yè)平均購置土地價格絕對值及漲幅來看，展現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢，自7月份起，土地購置價格漲幅持續(xù)6個月保持在10%以內(nèi)。從新動工指標(biāo)看，1-12月商品房新動工面積完畢209342萬平方米，增長17.2%，增速比提高10.2個百分點(diǎn)，保持較快增長。其中，住宅新動工面積153353萬平方米，增長19.7%，增速比快9.2個百分點(diǎn)。商品房竣工66856萬平方米，下降12.3%，其中，住宅竣工面積下降12.7%。分區(qū)域看，1-12月，華東地區(qū)是土地購置面積的絕對主力，共購置土地13149萬平方米，增長10.0%，占全國土地購置總量的45.1%，增速居中；西北、東北、華中、西南4個區(qū)域土地購置面積增速較快，分別增長37.7%、28.1%、24.8%和24.4%。華北和華南地區(qū)土地購置面積增長較慢，分別增長0.9和2.0個百分點(diǎn)。從商品房新動工面積看，西南地區(qū)增速最快，同比增長30.5%；華東、華中、華南、東北地區(qū)居中，增速在10%-20%之間，華北地區(qū)和西北地區(qū)增速較慢，分別增長7.0%和5.9%。分省市看，四川、甘肅、遼寧等3個省土地購置面積增長較快，增速均在50%以上；西藏、貴州、湖南、福建、重慶等5省區(qū)新動工面積增長較快，增速均在30%以上。安徽、廣西、江西、云南等9個省市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長，尤其是北京、云南降幅較大，降幅在30個百分點(diǎn)以上；青海、寧夏、海南、新疆、安徽、北京、河北等7個省市區(qū)新動工面積出現(xiàn)負(fù)增長，其中青海、寧夏跌幅較大，降幅在10個百分點(diǎn)以上。從土地購置面積規(guī)模上看，浙江、安徽、山東、江蘇等4省土地購置面積較大，均在2500萬平方米以上；從新動工面積規(guī)模來看，廣東、山東、江蘇、河南、四川等省新動工面積較大，均在14000萬平方米以上。五、區(qū)域走勢展望：穩(wěn)字當(dāng)頭，區(qū)域繼續(xù)分化，伴隨中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長期有效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，扎實(shí)都市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”，房地產(chǎn)調(diào)控主線已經(jīng)明確。住房和城鎮(zhèn)建設(shè)工作會議也深入提出，“以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目的，增進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這表明房地產(chǎn)調(diào)控政策以穩(wěn)為主，各地房地產(chǎn)政策微調(diào)的頻率會有所加緊，但“房住不炒”和“租購并舉”的政策基調(diào)并不會轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)銷售環(huán)境會有所放松，但不會出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向。估計商品房銷售有所改善，投資繼續(xù)保持平