房地產項目投資可行性研究報告

房地產項目投資可行性研究匯報項目投資可行性研究匯報1房地產可行性研究匯報是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的關鍵文獻，具有相稱大的信息量和工作量，是項目決策的重要根據(jù)。第一節(jié)可行性研究的概念和作用一.可行性研究的概念可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上與否可行、經濟上與否合理、財務上與否盈利，并對多種也許的備選方案進行擇優(yōu)的科學措施，其目的是使房地產開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實行和控制提供參照。我國從20世紀70年代開始引進可行性研究措施，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一種重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《有關建設項目進行可行性研究的試行管理措施》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查措施等做了詳細的規(guī)定，以指導我國的可行性研究工作。二.可行性研究的作用(一)可行性研究是項目投資決策的重要根據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。(二)可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關部門簽訂協(xié)議、協(xié)議的根據(jù)。在國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要通過政府有關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協(xié)議，根據(jù)之一就是可行性研究匯報。(三)可行性研究是項目籌措建設資金的根據(jù)。房地產開發(fā)項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以理解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構與否提供貸款，重要根據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的根據(jù)。(四)可行性研究是編制設計任務書的根據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設規(guī)模、開發(fā)建設項目的內容及建設原則等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。第二節(jié)可行性研究的階段工作一.可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾種階段進行。(一)以投資機會研究該階段的重要任務是對投資項目或投資方向提出提議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相稱粗略，重要依托籠統(tǒng)的估計而不是依托詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。假如機會研究認為可行的，就可以。(二)初步可行性研究在機會研究的基礎上，深入對項目建設的也許性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。(三)詳細可行性研究詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵環(huán)節(jié)。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的征詢評估單位就項目可行性研究匯報進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。(四)可行性研究階段工作精度表第三節(jié)可行性研究的內容一.可行性研究匯報的構造一般來講，專業(yè)機構編寫一種項目的可行性研究匯報應包括封面、摘要⒛柯?、?摹⒏郊?透酵劑?霾糠幀?二.(一)封面:一般要反應可行性匯報的名稱，專業(yè)研究編寫機構名稱及編寫匯報的時間三個內容。(二)摘要:它是用簡潔明了的語言概要簡介項目的概況、市場狀況可行性研究的結論及有關闡明或假設條件，要突出重點，假設條件清晰，使閱讀人員在短時間內能理解全匯報的精要。也有專家主張不寫摘要，由于可行性研究匯報事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。(三)目錄:由于一份可行性匯報少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將匯報的前后關系、假設條件及詳細內容條理清晰地編寫和掌握，必須編寫目錄。(四)正文內容:它是可行性匯報的主體，一般來講，應包括如下內容1.項目概況重要包括:項目名稱及背景、項目開發(fā)所具有的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和重要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的根據(jù)、編寫的假設和闡明);2.市場調查和分析在深入調查和充足掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供應狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。3.規(guī)劃設計方案優(yōu)選在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最終的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、建筑物及項目的重要技術參數(shù)、技術經濟指標和控制性規(guī)劃技術指標等。4.開發(fā)進度安排對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內容同步作出統(tǒng)籌安排。5.項目投資估算對開發(fā)項目所波及的成本費用進行分析評估。房地產開發(fā)所波及的成本費用重要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及多種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的精確性。6.項目資金籌集方案及籌資成本估算根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不一樣的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。7.項目財務評價;根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種措施。詳細包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行估計損益表、估計資產負債表、估計財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據(jù)以分析投資的效果。8.不確定性分析和風險分析重要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環(huán)境、政策、市場等原因的分析，理解多種原因對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵原因進行控制提供可靠根據(jù)。同步根據(jù)風險的也許性，為投資者理解項目的風險大小及風險來源提供參照。9.可行性研究的結論根據(jù)對有關原因的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結論。10.研究人員對項目的提議對項目中存在的風險和問題提出改善提議，以及對提議的效果作出估計。(五)附件:它包括可行性研究的重要根據(jù)，是可行性研究匯報必不可少的部分。一般來講，一種項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的同意文獻(如規(guī)劃選址意見書、土地批租協(xié)議、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須根據(jù)委托書和上述文獻以及對應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究匯報。(六)附圖:一份完整的可行性匯報應包括如下附圖:項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括:項目所在地區(qū)或都市的總體規(guī)劃圖等等。二.可行性研究匯報的項目投資預算某些不大規(guī)范的房地產項目可行性研究匯報，其中的項目投資概算只包括了項目建設的工程概算，這樣算是不夠對的的。一種房地產項目不等于一種簡樸的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。并且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采用的，這樣一來發(fā)展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算替代項目投資概算是極不嚴厲的。房地產項目的投資概算應包括如下內容:(一)營銷開支概算1.項目前研究及可行性研究的開支2.項目籌劃的開支3.銷售籌劃的開支4.廣告開支5.項目企業(yè)平常運作的開支6.項目及企業(yè)的公關開支(二)工程開支概算1.用于工程勘探的開支2.用于吹沙填土、平整土地的開支3.用于工程設計的開支4.用于建筑施工的開支5.用于設施配套的開支6.用于工程監(jiān)理的開支(三)土地征用開支概算1.政府一次性收取的原則地價2.用于拆遷賠償或青苗賠償?shù)拈_支3.影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支(四)金融成本開支概算1.外匯資金進入國內貨幣系統(tǒng)產生的銀行擔保及管理費用支出2.貸款引起的利息支出3.各項保險開支4.稅收和行政性收費5.不可預見開支第四節(jié)可行性研究匯報的編制一.房地產項目可行性分析常見誤區(qū)1.誤區(qū)一:一種原則的效益分析假如一份項目可行性研究匯報十分肯定地告訴你未來能賺多少錢，并且一定能賺這樣多錢，這絕不會是一份實事求是的匯報，一份專業(yè)而嚴厲的項目可行性研究匯報不也許只是一種效益原則。在可行性研究時會碰到太多的不確定原因，這些不確定原因使項目未來的價格及銷售進程處在一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不也許是十分確定的，只能是一種合理的預測，并且這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不一樣的期望值給出不一樣的期望效益預測。2.誤區(qū)二:先入為主的可行性研究縱觀國內多數(shù)失敗的.大型地產投資，其中大部分項目的失敗都是由某些可預見的原因導致的。這些原因包括:高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津;在一種離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，成果也是無人問津;準備在一種規(guī)劃失控的農民居住區(qū)內開發(fā)商住小區(qū)，成果在廉價“集資房”的沖擊下中途而廢;同一時間同一都市同類樓盤供應量過大導致需求短缺;建設成本遠遠超過預算導致資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時一般都會感慨“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究匯報”，幾乎都是同一種調子:引經據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利原因。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。(1)先入為主的可行性研究一般是由如下原因導致的:a.房地產投資企業(yè)的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員緊張?zhí)繇椖康拿米锢习?，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。因此，為防止這種狀況的發(fā)展，企業(yè)領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。b.課題組人員的業(yè)務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找某些高校的教師或在我司里的人去完畢。這樣做，使課題組的智力及能力構造很不合理，要指望他們拿出一種真正可信的可行性研究匯報是不也許的。c.有的發(fā)展商將可行性研究的課