房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表分析課件

內(nèi)容提綱?財務(wù)報表總述?財務(wù)報表介紹B1資產(chǎn)負(fù)債表B2損益表B3現(xiàn)金流量表?財務(wù)分析?財務(wù)分析實例（華潤置地）(P3-P10)(P12-P18)(P19-P24)(P25-P27)(P29-P48)(P50-P59)內(nèi)容提綱?財務(wù)報表總述(P3-P10)咨詢師為什么需要看懂財務(wù)報表？■與財務(wù)人員交流、訪談需要■診斷的有效工具■了解企業(yè)績效的有效途徑.認(rèn)識客戶企業(yè)的財務(wù)管理能力■識別客戶對咨詢師的開放程度（識別報表的真實性）.了解客戶企業(yè)與標(biāo)桿的差距■有助于戰(zhàn)略梳理和績效分解咨詢師為什么需要看懂財務(wù)報表？?:?什么是財務(wù)報表？■財務(wù)報表是企業(yè)財務(wù)會計在會計期間結(jié)束以后，分期結(jié)算賬目，編制的會計報表。它主要是總結(jié)各會計期間企業(yè)經(jīng)營活動的財務(wù)成果及期末狀況?！鲐攧?wù)會計報表不僅能反映企業(yè)在整個財務(wù)報告期間內(nèi)的經(jīng)營狀況以及期初與期未的資產(chǎn)負(fù)債狀況，而且能借助其評價企業(yè)的經(jīng)營效率，找出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中存在的問題C.所以，財務(wù)報表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營財務(wù)狀況的歷史總結(jié)和記錄，也是企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營決策的現(xiàn)實依據(jù)C＞財務(wù)報表是用會計語言表述的企業(yè)經(jīng)營狀況?:?什么是財務(wù)報表？■財務(wù)報表是企業(yè)財務(wù)會計在會計期間結(jié)束回饋分析回饋分析財務(wù)報表是如何產(chǎn)生的？輸入：行為輸出：財務(wù)成果A發(fā)生經(jīng)濟(jì)活動始憑證二）2按時間順序記流水賬3按性質(zhì)過帳到相關(guān)會計科目4匯總各會計科目5編制之財務(wù)報表財務(wù)報表5財務(wù)報表是如何產(chǎn)生的？輸入：行為輸出：財務(wù)成果A發(fā)生經(jīng)濟(jì)活動財務(wù)報表的種類■按照會計報表的編制時間，可以分為日報,周報,月報.季報、半年報（或稱中期報告）和年報■按照會計報表各項目所反映的數(shù)字內(nèi)容，可以分為個別會計報表和合并會計報表-按照會計報表的服務(wù)對象，可以分為內(nèi)部報表和外部報表■注意:中外企業(yè)報告期不一致一12月是中、美、英、比利時等國最普遍的財務(wù)年度終止時間,3月是日本和新西蘭最普遍的終止時間,6月是澳大利亞最普遍的終止時間。霍頓公司的財務(wù)年度終止時間是9月30日,帕爾迪的呢?財務(wù)報表的種類■注意:中外企業(yè)報告期不一致一12月是中、美、財務(wù)報表及相關(guān)內(nèi)容■資產(chǎn)負(fù)債表■損益表（利潤表）■現(xiàn)金流量表■財務(wù)報表附注（產(chǎn)品類型，業(yè)務(wù)區(qū)域,行業(yè)類別等）■附屬報表（附屬報表，如固定資產(chǎn)折舊明細(xì)表.存貨明細(xì).表.利潤分配表）■重要事項披露（合并.并購,擔(dān)保事項等）財務(wù)報表及相關(guān)內(nèi)容■資產(chǎn)負(fù)債表■財務(wù)報表附注（產(chǎn)品類型，業(yè)務(wù)三張主要財務(wù)報表的勾稽關(guān)系三張主要財務(wù)報表的勾稽關(guān)系新會計準(zhǔn)則■2006年2月15日財政部頒布了“新會計準(zhǔn)則（38項）"，并規(guī)定上市公司自2007年1月1日起施行新會計準(zhǔn)則，眾多非上市企業(yè)在2008年采用新會計準(zhǔn)則，可以預(yù)測，新會計準(zhǔn)則將在全部企業(yè)內(nèi)陸續(xù)推行。咨詢師將看到越來越多按照新會計準(zhǔn)則編制的報表■會計準(zhǔn)則是進(jìn)行會計核算工作的規(guī)矩，處理會計業(yè)務(wù)的準(zhǔn)繩■新會計準(zhǔn)則統(tǒng)一了財務(wù)報表項目，改變了原先財務(wù)報表按行業(yè)分類的狀況新會計準(zhǔn)則■2006年2月15日財政部頒布了“新會計準(zhǔn)則（內(nèi)容提綱財務(wù)報表總述財務(wù)報表介紹B1資產(chǎn)負(fù)債表B2損益表B3現(xiàn)金流量表財務(wù)分析財務(wù)分析實例（華潤置地）內(nèi)容提綱財務(wù)報表總述(P3-P10)(P12-P18)(P19-P24)(P25-P27)(P29-P48)(P50-P59)(P3-P10)(P12-P18)I■BIT資產(chǎn)負(fù)債表一概念資產(chǎn)負(fù)債表：、■/資產(chǎn)項債表是指在某一具體時間點(diǎn)上，公司所擁有的不同資源以及公司使用這些資V.源即轉(zhuǎn)換成為經(jīng)營資產(chǎn)的狀況。通過利用這些fr咨產(chǎn)，公司的名種項目輯以TF常i云作.■■功能一提供企業(yè)在某一特定時點(diǎn)所擁有的全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益（自有資本）的存量及其結(jié)構(gòu)■作用一有助于了解某一時點(diǎn)上各類資產(chǎn)和負(fù)債的規(guī)模、結(jié)構(gòu)及其數(shù)量對應(yīng)關(guān)系，明確個人和企業(yè)受托責(zé)任及義務(wù)，作出基于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、降低風(fēng)險和提高運(yùn)營效率的判斷和決策I資產(chǎn)負(fù)債表：、■/■功能一提、資產(chǎn)負(fù)債表一結(jié)構(gòu)上；收知皂.其他M動饑佛施動負(fù)值合計!!gm應(yīng)付牧15I法定代應(yīng)人:會計機(jī)構(gòu)重甫人：*?.#***^，頃，;?加：登：!匕歸侑:?:應(yīng)付RHr-■L$e?，.e??依it?們佶二兀伸I：

EW1377.所有者枚益合計?

'、‘：-'?:.:小:依收款Jii:z，_山1；",:皎文稅幼三咬付敬利:付次■"七?'：離幺?；，&■也-P黑慢.?，,.=空時空本I戒心本，■資本公糧:顯免公稅—■未分配利迥；i」KW，，"K資產(chǎn)負(fù)債表M他流動資盧it動寅產(chǎn)合計“；?。?偵金用空產(chǎn)公明隊權(quán)投債杓*忡“;地夕因定資產(chǎn)在5旦1.科I*杓儕I”，之折。曲珂,忙息忻廠—W一上出jj沖?-…?、一?，一.N他H泡.?J"X產(chǎn)手源冊責(zé)產(chǎn)扁7宜產(chǎn)以計■■■■表頭:報表名稱、編制單位名稱、日期、貨幣單位資產(chǎn)是公司可以使用的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)依其性質(zhì)為區(qū)分為流動長期資產(chǎn)、固定資產(chǎn)及其它負(fù)債：以負(fù)債到期償還日做分類，區(qū)分為流動負(fù)債及長期負(fù)債東權(quán)益:企業(yè)凈資產(chǎn),其金額為股東原始投資加上累計盈余。完整的財務(wù)報表需要有公司負(fù)責(zé)益I經(jīng)理人及主辦會計簽章并加蓋公章、資產(chǎn)負(fù)債表一結(jié)構(gòu)上；收知皂.其他M動饑佛施動負(fù)值合計!!“Btr資產(chǎn)負(fù)債表一會計恒等式>/貨幣資金、];存貨1'流動負(fù)債'1長期負(fù)債負(fù)債1流動資產(chǎn)合計！【負(fù)偵合計

11長期投資資產(chǎn)「美夜賞苯/旅天']回ZL貝）

11無形資產(chǎn)''其它資產(chǎn)1、長期資產(chǎn)合計!—_____"1資本公積1■盈余公積權(quán)益1未分配利潤[（資產(chǎn)總計；'負(fù)債及所有者權(quán)益總計資產(chǎn)=負(fù)債+權(quán)益所有的錢=借來的錢+自己的錢13|資產(chǎn)負(fù)債表的左邊表示資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，右邊表示資產(chǎn)的來源“Btr資產(chǎn)負(fù)債表一會計恒等式/貨幣資金、]'流動負(fù)債fBR資產(chǎn)負(fù)債表一報表項目特征資產(chǎn)負(fù)債表中，報表項目（報表科目）的排列特征■資產(chǎn)按流動性排列，流動性強(qiáng)的在先，流動性弱的在后■負(fù)債按到期口的遠(yuǎn)近排列，近者在先，遠(yuǎn)者在后■所有者權(quán)益則按永久程度排列，永久性大的在先，小的在后fBR資產(chǎn)負(fù)債表一報表項目特征資產(chǎn)負(fù)債表中，報表項目（報表流動資產(chǎn)指預(yù)計在一個正常營業(yè)周期中變現(xiàn)、出售或耗用，或者主要為交易目的而持有，或者預(yù)計在資產(chǎn)負(fù)債表日起一年內(nèi)變現(xiàn)的資產(chǎn)流動資產(chǎn)指預(yù)計在一個正常營業(yè)周期中變現(xiàn)、出售或耗用，或者主非流動資產(chǎn)指流動資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，不能在一年之內(nèi)通過經(jīng)濟(jì)運(yùn)作轉(zhuǎn)化為可用資金的資產(chǎn)，區(qū)別流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)的主要就是看能不能在一定的周期內(nèi)（通常是一年）把資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃拥馁Y金使用非流動資產(chǎn)指流動資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，不能在一年之內(nèi)通過經(jīng)濟(jì)運(yùn)作99?B2、損益表一概念損益表，用收入或者費(fèi)用支出鬲術(shù)語來解釋公司利潤、收入或者收益是如何產(chǎn)生的」這份報表就是損益表。■功能——提供企業(yè)在某一特定期間內(nèi)所實現(xiàn)的利潤或發(fā)生虧損數(shù)量■作用一有助于了解本期取得的收入和發(fā)生的產(chǎn)品成本、各項期間費(fèi)用及稅金（不含增值稅），了解盈利總水平和各項利潤來源及其結(jié)構(gòu)，把握經(jīng)營策略收入■成本及費(fèi)用=利潤?B2、損益表一概念損益表，■功能——提供企業(yè)在某一特定期間利潤表.■表頭:報表名稱、編制.單位名稱、損益期間、貨幣單位企財02表端制單位:2007年度金額單位：元；?:::海船::::陽!?楠哉:：：二一、營業(yè)收入1-.-.—其中：主營業(yè)務(wù)收入2—其他業(yè)務(wù)收入3????,“營業(yè)收入:報表期間內(nèi)的銷售收入?:::..............其中：營業(yè)成本7.--------------------■其他業(yè)務(wù)支出S..營業(yè)稅金及附加9..銷售費(fèi)用10-----------------■成本費(fèi)用:取得營業(yè)收入所付出的成本及費(fèi)用管理費(fèi)用11/????:、財務(wù)費(fèi)用12■■.--------------------■資產(chǎn)誠值損失13.■—:.ML"*"*b'-":'14■■投資收益15■■K中：—企業(yè)和合昔企業(yè)的投資收益16■..匯兌收益（損失以“一”號填列》17,■._________________■￡：曹妙剝狷■（號質(zhì)玖W旦■.身H於...'■ft"■■-加：營業(yè)外收入19祓：營業(yè)外支出20其中：非流動資產(chǎn)處置損失21四、利潤忌額（虧損忌額以“一”號境列）22一-祓：所得稅費(fèi)用23五、營利潤（凈虧損以J號填列）24一-1Q法定代表人：會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：完整的財務(wù)報表需要有公司負(fù)責(zé)人、利潤表.■表頭:報表名稱、編制.單位名稱、損益期間、貨權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是會計學(xué)的基本原則，國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。它相對于現(xiàn)金入賬原則■權(quán)責(zé)發(fā)生制是以經(jīng)濟(jì)權(quán)利、責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)，確定本期收益和費(fèi)用業(yè)務(wù)的一種制度。即凡是本期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論其款項是否已經(jīng)收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用處理;凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，都不應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用■根據(jù)該原則，收入、費(fèi)用發(fā)生與現(xiàn)金收支之間產(chǎn)生了一個重要的時間差。因此，在損益表上所看到的利潤或者收益，只是潛在的現(xiàn)金,并非是公司實收的現(xiàn)金權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是會計學(xué)的基本原則，國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。它相對于1JfB2*損益表一營業(yè)收入項目確認(rèn)收入的條件（企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定）：在已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售商品實施有效控制，收入的金額能夠可靠地計量，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認(rèn)商品銷售收入的實現(xiàn)1J確認(rèn)收入的條件（企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定）：在已將商品所有權(quán)比較金地、萬科、萬通的房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件，可以發(fā)現(xiàn)，金地的收入確認(rèn)條件相對較嚴(yán)，萬科較松小開發(fā)商的會計人員通常是以開出發(fā)票來確認(rèn)收入的（如山西某客戶），很省事，但不合規(guī)f有的收入都是營業(yè)'比較金地、萬科、萬通的房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件，可以發(fā)現(xiàn)，r?B2了損益表一營業(yè)成本項目)有的開發(fā)商將因借入項目開發(fā)資金而發(fā)生的借款利息和借款費(fèi)用,也計入成本,稱為“其他開發(fā)費(fèi)用”r)有的開發(fā)商將因借入項目開發(fā)資金而發(fā)生的借款利息和借款費(fèi)銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費(fèi)用,包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗和其他經(jīng)費(fèi)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要銷售費(fèi)用：銷售代理費(fèi)、廣告費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)企業(yè)行政管理部門為組織和管理經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。工資福利費(fèi)、折舊費(fèi)、工會費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、咨訕費(fèi)、訴訟費(fèi)、壞賬損失、跌價準(zhǔn)備、公司經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、董事會會費(fèi)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要管理費(fèi)用：招待費(fèi)、稅金、管理人員工資與獎金企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要財務(wù)費(fèi)用：貸款利息、貸款擔(dān)保費(fèi)、貸款活動經(jīng)費(fèi)銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中■功能——提供企業(yè)在某一特定期間內(nèi)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況的信息■作用一有助于了解凈收益質(zhì)量、取得和運(yùn)用現(xiàn)金的能力、支付債務(wù)本息和股利的能力和預(yù)測未來現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入量■現(xiàn)金流出量=期末現(xiàn)金持有量■功能——提供企業(yè)在某一特定期間內(nèi)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況的信息現(xiàn)金流入■B3、現(xiàn)金流量表一結(jié)構(gòu)<現(xiàn)金流量表8RHF!2007^一、經(jīng)營話動產(chǎn)生的現(xiàn)金?*>1銷仍商品、提供5；?務(wù)收到的現(xiàn)金2收到的稅費(fèi)返迷3收到兒他與經(jīng)昔活功仃X：的現(xiàn)金?1鯉營活動現(xiàn)金渣入小計5-由買商品、接受劣?務(wù)支付的現(xiàn)金6支付冶職I：以及為職1：玄付的現(xiàn)金—?'攵付的谷項稅費(fèi)S支付其他與g活功仃炎的現(xiàn)金9經(jīng)營活動現(xiàn)金渣出小計10-二、投說活動產(chǎn)生的現(xiàn)金Xfti12收問投資收到的現(xiàn)金13取布投資收益枳到的觀僉11處'置用定資產(chǎn)、龍形資產(chǎn)和兒他氏明資產(chǎn)&網(wǎng)的現(xiàn)僉3砌15處'Wf-公n]JiXtei'i業(yè)筑付收到的現(xiàn)金冷鍬16收到兒他與投資活功仃乂的現(xiàn)金17投資活動現(xiàn)金流入小計1S-wja同定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和兒他愴明資產(chǎn)支付的現(xiàn)金19投資支付的現(xiàn)金20岫『公司,其他■業(yè)單位，付的現(xiàn)僉冷艦21笑?代他與投資與功。關(guān)的現(xiàn)僉flA投震活動現(xiàn)金灌出小計23-投寅活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流■冷頓21-...................囁W投資收到的現(xiàn)金26M中：『公時吸紜少故般朱投資收到的現(xiàn)僉A*M?牧很借為收到的現(xiàn)金23呢行f&存收到的現(xiàn)金29收到11他與算濟(jì)活功仃X的現(xiàn)金30等寅活幼現(xiàn)金淀入小計31-情還依務(wù)1：付的現(xiàn)金32分ft,股利、利潤或惜付利JBt付的現(xiàn)金33以中：*公訕交付的少炊股東的般利.利潤31艾付山他與算濟(jì)活功仃X的現(xiàn)金35籌寅活幼現(xiàn)金潼出小汁36-■茍部心判*..............37-3S五,現(xiàn)金及現(xiàn)僉等價物&增加預(yù)39-an：期初現(xiàn)金及現(xiàn)會？Mft?物的余位40六,期末現(xiàn)金及琪金等價物余?41-I法定代表人：主管會的工作魚責(zé)人—一全計朋質(zhì)■B3、現(xiàn)金流量表一結(jié)構(gòu)<現(xiàn)金流量表8RHF!2007^一、表頭:報表名稱、編制單位名稱、報表期間、貨幣單位經(jīng)營活動現(xiàn)金流量::現(xiàn)金流入和流出投資活動現(xiàn)金流量:現(xiàn)..???金流入和流出:籌資活動現(xiàn)金流量:現(xiàn)■.??丁金流入和流出25完整的財務(wù)報表需要有公司負(fù)責(zé)人I經(jīng)理人及主辦會計簽章并加蓋公章表頭:報表名稱、編制單位名稱、報表期間、貨幣單位經(jīng)營活動??B3、■現(xiàn)金流量表一內(nèi)容'營業(yè)活動現(xiàn)金流入籌資活動現(xiàn)金流入銷售商品和提供勞務(wù)收回投資取得利息、股利或利潤出售固定資產(chǎn)發(fā)行股票取得權(quán)益性投資發(fā)行債券或取得借款營業(yè)活動現(xiàn)金流出籌資活動現(xiàn)金流出購買商品和支付勞務(wù)銷售及管理費(fèi)用所得稅購建固定資產(chǎn)和并購支出長期權(quán)益與債權(quán)投資償還長期或短期借款分配股利和利潤償還借款利息??B3、■現(xiàn)金流量表一內(nèi)容'營業(yè)活動現(xiàn)金流入籌資活動現(xiàn)金流內(nèi)容提綱財務(wù)報表總述財務(wù)報表介紹B1資產(chǎn)負(fù)債表B2損益表B3現(xiàn)金流量表財務(wù)分析財務(wù)分析實例（華潤置地）內(nèi)容提綱財務(wù)報表總述(P3-P10)(P12-P18)(P19-P24)(P25-P27)(P29-P48)(P50-P59)(P3-P10)(P12-P18)雖,財務(wù)分析一必要性財務(wù)分析是咨詢師診斷和分析的得力工具4ZL耳內(nèi)部資源與能力分析定量分析麥肯錫方法論對標(biāo)分析羅蘭貝格方法論內(nèi)力分析0結(jié)成都某開發(fā)商戰(zhàn)略規(guī)劃財務(wù)分析是企圖了解一個企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況的真實而目,從晦澀的會計程序中將會計數(shù)據(jù)背后的經(jīng)濟(jì)涵義挖掘出來，為投資者和債權(quán)人提供決策參考■雖,財務(wù)分析一必要性財務(wù)分析是咨詢師診斷和分析的得力工具4Z]

報表項目質(zhì)量分析法主要對報表的資產(chǎn)、利潤、現(xiàn)金流項目進(jìn)行分析，了解其內(nèi)容及會計處理方法，從而更好地了解企業(yè)實際經(jīng)營狀況2|比較分析法通過對財務(wù)報表中各類相關(guān)的數(shù)字進(jìn)行分析比較，尤其是將一個時期的報表同另一個或幾個時期的比較，以判斷一個公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績的演變趨勢以及在同行業(yè)中地位的變化情況3|比率分析法解釋財務(wù)報表的一種基本分析工具，以財務(wù)報表中的相關(guān)項目進(jìn)行比較，將分析對比的絕對數(shù)變成相對數(shù)，以說明財務(wù)報表上所列項目之間的相互關(guān)系，并做出某些解釋?口評價]報表項目質(zhì)量分析法■■（1）資產(chǎn)質(zhì)量分析：指分析資產(chǎn)帳面價值與“實際價值”之間的差異交易性金融資，〉金融資產(chǎn)的價格每個交易日都在變化，雖然新會計準(zhǔn)則要求按照公允價值核算，但報表閱讀日與報表日期的差異會導(dǎo)致量的變動存貨）開發(fā)商最大的資產(chǎn)就是存貨，通常存貨按“歷史成本”揭示，而多會“正?！背鍪?，存貨也可能貶值，特別是今年和明年，且存貨跌價準(zhǔn)備未必計提充分（計提過程的主觀性）對于喜歡多元化投資的企業(yè)，有可能賬面價值很大，實際上可能是個負(fù)數(shù)固定資有機(jī)器設(shè)備、不動產(chǎn)（自用）的開發(fā)商，有可能折舊后的價值為零，但實際價值還很高；那些以歷史成本計價的企業(yè)，可能不動產(chǎn)的真實價值比原來的成本翻番了幾倍“帳/表”外財務(wù)報表沒有將重要但不確定其價值的資產(chǎn)列入報表中，如研究開發(fā)成果/投入、廣告投入、人力資源等30■（1）資產(chǎn)質(zhì)量分析：指分析資產(chǎn)帳面價值與“實際價值”之間的析一報表項目質(zhì)量分析法資產(chǎn)質(zhì)量分析示例一金地“存貨”，貸金地（梟,）股價有限公訥公司及合并資產(chǎn)負(fù)偷表2。07年12月31nr益、r，圮恤1'入眺質(zhì)人AW?X、人秘希it?、一At165X4531:^57163疔弟：休戶R20"也蹌皿MX材安既Kt!1.734CC1S90汁訪6二攻334:挪，也MQ"a去救人氏幣元人民幣元心t街產(chǎn)：資幣宙金92.510.694.47^52W5.7M635.1S10<5,^4.0453S560431CU他付軟項it2466^083112；,40?740U.?rtl6toSi12712.146.57S423^.?22.5;26313lS.e244S6.S4034"38.歡392>1.f?■4TOS>4.5TTT7?^9J5!5hE誨玖員產(chǎn)合計24.461.W?！?.瞬.869.843.”frit.姓<JWtBillARttmwtM心AMtWtUttuetUAIWWK141-成次r?心:aj網(wǎng)一?心典WIUwxriMrtniiniar.濯oa?蝴皿心存貨按照成本計價，未計提存貨跌價準(zhǔn)備。存貨大部分是07年以前購入的，即便考慮07年末以來房地產(chǎn)價格下跌、原材料價格下跌，也可以推定：報表數(shù)值較現(xiàn)在的市場價值較為保守07年在建項目比06年末增加了一倍，而庫存產(chǎn)品（己竣工商品房）卻增加了3.5倍。一方面受市場因素影響，一方面有產(chǎn)品不適應(yīng)市場之嫌31析一報表項目質(zhì)量分析法資產(chǎn)質(zhì)量分析示例一金地“存貨”，貸金地、去財務(wù)分析一報表項目質(zhì)量分析法(2)利潤質(zhì)量分析：指分析利潤形成的真實性與合理性營業(yè)收、^關(guān)注：〈1〉營業(yè)收入的品種結(jié)構(gòu)；〈2〉營業(yè)收入的地區(qū)結(jié)構(gòu)；<3)與關(guān)聯(lián)方交易實現(xiàn)的收入占總收入的比例；〈4〉地方或部門保護(hù)主義對企業(yè)業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)的貢獻(xiàn)營業(yè)成本〉關(guān)注：〈1〉成本計算的真實性；〈2〉存貨計價方法的選擇的“適當(dāng)”/穩(wěn)健性；〈3〉關(guān)聯(lián)方交易和地方或部門保護(hù)主義對企業(yè)“低成本”的貢獻(xiàn)；〈4〉營業(yè)成本水平的下降是否為暫時性因素所致？管理費(fèi)用)關(guān)注：〈1〉折舊及其他攤銷性費(fèi)用是否作正常處理？〈2〉企業(yè)營業(yè)及管理費(fèi)用的控制是否具有短期行為？財務(wù)費(fèi)用)關(guān)注：〈1〉企業(yè)是否“過少”地負(fù)債？〈2〉企業(yè)是否過分依賴于短期借款？〈3〉企業(yè)是否過分依賴于自然負(fù)債，對供應(yīng)商延遲付款?營業(yè)利關(guān)注：〈1〉純粹的利潤操縱行為導(dǎo)致的帳面利潤虛增；〈2〉過度負(fù)債導(dǎo)致的與高利潤相伴的財務(wù)高風(fēng)險；〈3〉企業(yè)利潤過分依賴從非主營業(yè)務(wù)；〈4〉非正常的會計政策變更32、去財務(wù)分析一報表項目質(zhì)量分析法(2)利潤質(zhì)量分析：指分析r財務(wù)分析一報表項目質(zhì)量分析法利潤質(zhì)量分析示例一萬通“營業(yè)成本"與“財務(wù)費(fèi)用”Mt：鬼9?：AR*wn.wiien:gr3:re.nxsc?<3：::xscn己?由心妙j二".；?p??#J*5.M!50?:4.C?3.Mii堂械（16.為ii”心MHm睥KChRXfcMEitiaXBk;<甥;x*v3：UMNuo.:srscxUrs二:紂總二2<gX2GA■tus:aasmm3：吃*甘jl-：盜盜,M?:玖銘二（：?MH弓二:.:邙.覆M，；溫.：（：2h抨岫分時.r&m&fittt入????OR<*>甘女攻入比1?.㈣版,WA,:-:-:?:,?l.&?,017.W.6eC：二?一■——營業(yè)成木比上年增加T817.9%的同時,營業(yè)收入同比增加了827.2%,公司成本管理能力較強(qiáng)財務(wù)責(zé)用京昭歡tn*MB11UM>則皿入ICWtMttwe指8.淄.￡02.1OT.ST3.SOSS.MQ.R-&4.：?.99、-ACSC.7W7：此外,萬通07年年報“預(yù)收款項”項目金額高達(dá)近32億元,而當(dāng)年的營業(yè)收入也只有近22億元?？梢灶A(yù)見，無論市場環(huán)境多么惡劣,隨著32億元的銷售收入的確認(rèn),萬通08年的報表仍然是要亮的,營業(yè)改A增長率最少在50%以上財務(wù)費(fèi)用07年比06年更低，表明07年翻番式的增長是有質(zhì)量的。雖然反映萬通財務(wù)杠桿運(yùn)用不足，但對于過冬期的開發(fā)商，這樣的數(shù)字是讓人踏為3r財務(wù)分析一報表項目質(zhì)量分析法利潤質(zhì)量分析示例一萬通“營業(yè)成、去財務(wù)分析一報表項目質(zhì)量分析法（3）現(xiàn)金流質(zhì)量分析：指分析現(xiàn)金流量的種類、數(shù)量及其原因、

<1）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量小于零，表示經(jīng)營中“入不敷出”：〈2〉現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生機(jī)金流量等于零，則意味著經(jīng)營過程中的現(xiàn)金“收支平衡”，短期可以維持，叩金流晶/長期不可維持；〈3〉現(xiàn)金流量大于零并恰能補(bǔ)償當(dāng)期的非現(xiàn)付成本，則說明次也伽里」

企業(yè)能在現(xiàn)金流轉(zhuǎn)上維持“簡單再生產(chǎn)”投資活動產(chǎn)生扇現(xiàn)金流量<1）投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量小于零，意味著投資活動本身的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)“入不敷出”，這通常是正?，F(xiàn)象，但須關(guān)注投資支出的合理性和投資收益的實現(xiàn)狀況；〈2〉現(xiàn)金流量大于或等于零，這通常是非正常現(xiàn)象，但須關(guān)注長期資產(chǎn)處置/變現(xiàn)、投資收益實現(xiàn)、以及投資支出過少的可能原因籌資活動產(chǎn)生&現(xiàn)金流量<1）如果籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量大于零，則須關(guān)注：籌資與投資及經(jīng)營規(guī)劃是否協(xié)調(diào)？<2）現(xiàn)金流量小于零，則須關(guān)注：企業(yè)是否面臨償債壓力而又缺乏新的籌資能力？企業(yè)是否無新的投資發(fā)展機(jī)會？、去財務(wù)分析一報表項目質(zhì)量分析法（3）現(xiàn)金流質(zhì)量分析：指分C、財務(wù)分析一報表項目質(zhì)量分析法現(xiàn)金流質(zhì)量分析示例一某客戶現(xiàn)金流量表綜;M單位；某地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008.6.30疫R二，經(jīng)?營活頊產(chǎn)生的現(xiàn)會添堂，................經(jīng)立活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流:￡律項二'贄演活的產(chǎn)生的現(xiàn)金洎庭次11112果林二二nF.................投落活為產(chǎn)空的現(xiàn)壘澆最凈頓筮?；顒赢a(chǎn)生的現(xiàn)金澆最;行窩活渤產(chǎn)生的現(xiàn)會澆最凈頓242534-117.73LS5O一69,i??…?……1................企業(yè)經(jīng)營入不敷出，靠舉債度日。而且企業(yè)未來房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)缺乏延續(xù)性，加上企業(yè)負(fù)債率搞、舉債困難、市場回暖近期無望，企業(yè)生存危機(jī)越來越產(chǎn)重企業(yè)度過此次房地產(chǎn)市場調(diào)整期的唯一出路是變賣資產(chǎn)且經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)值，資產(chǎn)負(fù)債表反映的應(yīng)付供應(yīng)商款項高達(dá)1億以上，經(jīng)營活動現(xiàn)金流壓力巨大，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險評級下降投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流前兩個財年一直為負(fù)位，而且近年投資回報仍無法兌現(xiàn)，靠投資收益實現(xiàn)正向現(xiàn)金流的可能性極小籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)I金流量為企業(yè)輸血,但無法持久。企業(yè)；負(fù)債率高達(dá)90%以j上，融資能力幾乎喪失，未來籌資困）難重重35C、財務(wù)分析一報表項目質(zhì)量分析法現(xiàn)金流質(zhì)量分析示例一某客戶現(xiàn)tv財務(wù)分析一比較分析法■■橫向比較分析＞和誰比？一與同行比＞比什么？一看企業(yè)的相對規(guī)模和競爭地位tv財務(wù)分析一比較分析法b財務(wù)分析一比較分析法■橫向比較分析時注意的問題1.境內(nèi)外金計制度的差別不同會計制度下的報表科目內(nèi)容和t已賬方法不同，致使可比性較差。如成都HR戰(zhàn)略報告中香港和內(nèi)地上市公司分兩類進(jìn)行分析比較2.評價標(biāo)冶選為了提高分析比較的說服力，通常在咨詢報告中選擇行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而非經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可以弓1用二手?jǐn)?shù)據(jù)或計算上市公司均值獲得，如TOP10數(shù)據(jù)3.業(yè)務(wù)模式的差別不同業(yè)務(wù)模式的開發(fā)商，因為盈利模式和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的差別，往往造成指標(biāo)間的可比性差，如萬達(dá)和碧桂園的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、利潤率4.數(shù)據(jù)的可獲得性客戶往往最希望與其直接競爭對手比較，但往往選擇上市公司作為參照最具有說服力_■b財務(wù)分析一比較分析法1.境內(nèi)外金計制度的差別不同會計?C丁財務(wù)分析一比較分析法■■1■縱向比較分析?和誰比？一與本企業(yè)歷史比＞比什么？——作時間系列分析，研究逐年變化趨勢，看其增長潛力38?C丁財務(wù)分析一比較分析法38b財務(wù)分析一比較分析法■縱向比較時注意的問題1.堤用:K合城長卒立合增長率是反映土曾長速度的平均指標(biāo)，能較好地描述變化趨勢。通常需要3個周期以上數(shù)據(jù)，周期救址越多，指標(biāo)值越精確2.SR的選舞立合增長率因為基期的選擇不同，會導(dǎo)致較大的差異，在闡明某觀點(diǎn)前，反復(fù)試算最合理的數(shù)據(jù).選用合理的基期3.結(jié)合非財務(wù)報表信息分析銷售的季節(jié)性（包括單項目運(yùn)作）、企業(yè)重大事項（如并購與重組）、會計政策調(diào)整會影響財務(wù)報表項目，造成比較數(shù)據(jù)的異常b財務(wù)分析一比較分析法■縱向比較時注意的問題1.堤用:K合城(1)償債能力：反映企業(yè)償還到期債務(wù)的能力(2)營運(yùn)能力：反映企業(yè)利用資金的效率(3)盈利能力：反映企業(yè)獲取利潤的能力(1)償債能力：反映企業(yè)償還到期債務(wù)的能力1流動比率流動資尸流動負(fù)fl■流動比率反映企業(yè)償還短期債務(wù)能力的強(qiáng)弱■流動比率越高，表明企業(yè)投入生產(chǎn)經(jīng)營的營運(yùn)資本越多，短期償債能力較強(qiáng)，但如果過高，則會影響企業(yè)資金的使用效率和獲利能力■速動比率用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即用于償付流動負(fù)債的能力■一般認(rèn)為比率值為1比較安全，房地產(chǎn)行業(yè)速動比率的經(jīng)驗參考值為0.65■一般認(rèn)為比率值為2比較合理，房地產(chǎn)行業(yè)流動比率的經(jīng)驗參考值為1.21流動比率流動資尸流動負(fù)fl■流動比率反映企業(yè)償還短期債務(wù)4囂■資產(chǎn)負(fù)債率反映在企業(yè)的資產(chǎn)總額中，負(fù)債總額占多大比重，該比率常稱為財務(wù)杠桿■該指標(biāo)用來衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供的資金進(jìn)行經(jīng)營活動的能力■房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一般為60%?70%■也稱資本負(fù)債率，反映債權(quán)人與股東提供資本的相對比例。反映企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是否合理、穩(wěn)定■一般說來，產(chǎn)權(quán)比率低，是低風(fēng)險、低報酬的財務(wù)結(jié)構(gòu)，表明企業(yè)的長期償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人權(quán)益的保障程度越高，承擔(dān)的風(fēng)險越小，但企業(yè)不能充分地發(fā)揮負(fù)債的財務(wù)杠桿效應(yīng)4囂■資產(chǎn)負(fù)債率反映在企業(yè)的資產(chǎn)總額中，負(fù)債總額占多大比重總資產(chǎn)平均值=（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）/2該指標(biāo)反映資產(chǎn)總額的周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)越快，說明銷售能力越強(qiáng)提高周轉(zhuǎn)率的途徑：提高產(chǎn)品質(zhì)量和功能的同時提高產(chǎn)品售價，擴(kuò)大市場銷售量，從而提高銷售收入；減少存貨、應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)等的資金占用■存貨平均余額=（期初存貨+期末存＞貨）/2■反映存貨管理水平，存貨周轉(zhuǎn)率越高，J存貨的占用水平越低，流動性越強(qiáng)，\存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度越/快\CCOD24招在是產(chǎn)1公司大宅11公制袂況1麟分相1歸務(wù)分■析1密菅分析1盼?研容［王力退既1LS彎與好粉】i歸封贛，:單位〉112CC8-00-S0113037-12-011I3036-12-51111:&XZT12-31|1存艦茫率W110.00110.171I0.2511lax1度懶到8轉(zhuǎn)率閭1?.<101BS.21IB3.4T152.OZ區(qū)憑產(chǎn)劇?率⑸10.0710.22I0.26las1王菅業(yè)務(wù)收111111入噌好S）1-13.02140.0；I5.63I-2X49|1建郡即補(bǔ)J1-18.W1T5.W?I20.此1C.7B1郡即補(bǔ)J1-19.CG1B5.?I49.77117-IT1冷資產(chǎn)好⑸1B.381127.95I-8.IB19.401總勇F好②1TO.<10-4---------------1101.10-4-----------------------I20.70J-----------15.70J---------43總資產(chǎn)平均值=（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）/2■存貨平均余額1■該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤數(shù)額。表示銷售收入的收益水平■企業(yè)在增加銷售收入的同時，必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高■一般行業(yè)的銷售利潤率在8%左右，房地產(chǎn)上市公司的均值為20%a1■該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤數(shù)額。表示銷售收入/利能力■總資產(chǎn)平均值=（期初總資產(chǎn)+期末＞總資產(chǎn)）/2■該指標(biāo)反映了企業(yè)資產(chǎn)利用的綜合效j果。指標(biāo)越高，表明資產(chǎn)的利用效率\越高，說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資/金使用等方面取得了良好的效果，否則相反/利能力■總資產(chǎn)平均值=（期初總資產(chǎn)+期末＞總資產(chǎn)）/2III■1■所有者權(quán)益平均值=（期初所有者權(quán)益+期末所有者權(quán)益）/2■也叫權(quán)益報酬率，反映股東投入資金的盈利狀況，是股東最為關(guān)心的內(nèi)容■企業(yè)從事財務(wù)管理活動的最終目的就是實現(xiàn)所有者財富最大化，從靜態(tài)角度來講，就是最大限度地提高凈資產(chǎn)收益率。因此，該指標(biāo)是企業(yè)盈利能力指標(biāo)的核心，也是整個財務(wù)指標(biāo)體系的核心III■1■所有者權(quán)益平均值=（期初所有者權(quán)益+期末所有者Tr財務(wù)分析一比率分析法/盈利能力>III9杜邦分析法一概念■杜邦分析法利用幾種主要的財務(wù)比率之間的關(guān)系來綜合地分析企業(yè)(的財務(wù)狀況，這種分析方法最早由美國杜邦公司使用，故名杜邦分\析法\■杜邦分析法是一種用來評價公司贏利能力和股東權(quán)益回報水平，從(財務(wù)角度評價企業(yè)績效的一種經(jīng)典方法%■杜邦分析法的基本思想是將凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項財務(wù)比率乘積,這樣有助于深入分析比較企業(yè)經(jīng)營業(yè)績I■采用杜邦分析法，可使財務(wù)比率分析的層次更清晰、條理更突出，為報表分析者全面仔細(xì)地了解企業(yè)的經(jīng)營和盈利狀況提供方便Tr財務(wù)分析一比率分析法/盈利能力>III9杜邦分析法一概房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表分析課件內(nèi)容提綱財務(wù)報表總述財務(wù)報表介紹B1資產(chǎn)負(fù)債表B2損益表B3現(xiàn)金流量表財務(wù)分析財務(wù)分析實例（華潤置地）內(nèi)容提綱財務(wù)報表總述(P12-P18)(P19-P24)(P25-P27)(P29-P48)(P50-P59)(P12-P18)fDL財務(wù)分析實例（華潤置地）華潤置地近年財務(wù)數(shù)據(jù)單位：港幣千元■采用比較分析展開縱向和橫向分析，橫向分析選擇2008中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司TOP10排名第一位的中海為華潤比較分析的主要參照對象■采用杜邦分析法分解財務(wù)指標(biāo)，分析經(jīng)營管理問題■采用EVA分析法評價企業(yè)績效fDL財務(wù)分析實例（華潤置地）華潤置地近年財務(wù)數(shù)據(jù)單位：港fDL財務(wù)分析實例（華潤置地）I2003?2007資產(chǎn)負(fù)債率fDL財務(wù)分析實例（華潤置地）5年資產(chǎn)負(fù)債率均值54%,流動比率均值2.43腌|5年資產(chǎn)負(fù)債率均值57%,流動比率均值2.29■華潤近5年資產(chǎn)負(fù)債率和流動比率均值都比中海低，華潤采用了比中海更穩(wěn)健的財務(wù)策略■2005年以來，華潤流動比呈上市趨勢，這有利于加強(qiáng)其在目前不景氣市場中的抗風(fēng)險能力5年資產(chǎn)負(fù)債率均值54%,流動比率均值2.43腌|5年資"DL財務(wù)分析實例（華潤置地）>）2003-2007總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率60%30%0%-■一華潤中海"DL財務(wù)分析實例（華潤置地）60%30%0%-■一華潤中海5年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值15.6%5年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值39.8%■07年兩家公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相差一倍■報表附注“營業(yè)收入”明細(xì)表明：華潤“租金收入”占總收入的13%,而中?！白饨鹗杖搿敝徽?.7%,表明華潤持有物業(yè)比例遠(yuǎn)比中海高■華潤與中?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的差51異是由不同的業(yè)務(wù)模式造成的5年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值15.6%5年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值39.8%2003?2007銷售現(xiàn)金比率?銷售現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/營業(yè)收入?銷售現(xiàn)金比率反映每元銷售得到的凈現(xiàn)金流入量，其值2003?2007銷售現(xiàn)金比率?銷售現(xiàn)金比率=經(jīng)