亞豪-淮北市項目前期顧問報告

淮北市工程前期參謀報告第一局部：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二局部：工程開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三局部：工程規(guī)劃建議及設(shè)計方案第四局部：工程產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五局部：工程營銷策略及方案建議淮北房地產(chǎn)市場宏觀分析淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)

淮北房地產(chǎn)市場開展探測淮北市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。地勢由西北向東南傾斜，平川廣野、低山殘丘是地貌的主要特征。全市土地面積2714平方公里，其中，市區(qū)371平方公里，轄相山區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)和濉溪縣，共33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，580個行政村。

淮北城市概況淮北市行政區(qū)域板塊劃分

烈山區(qū)面積58平方公里人口17萬杜集區(qū)面積226平方公里人口32萬濉溪縣面積2399平方公里人口117萬相山區(qū)面積86平方公里人口30萬相山區(qū)——淮北市房地產(chǎn)工程集中區(qū)域市分為三區(qū)一縣，其中相山區(qū)是市委市政府所在地，同時也是道路交通樞紐地帶以及各類市政配套成熟區(qū)域，所以成為淮北市主要房地產(chǎn)工程集中區(qū)域。也是本工程所在區(qū)域，故作為本次市場研究的主要對象?；幢背鞘懈艣r淮海路（一馬路）古城路（二馬路）惠黎路（三馬路）人民路（四馬路）孟山路相陽路相山路長山路閘河路淮北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)市委市政府本案北部老城市中心區(qū)西部縣城東部開展區(qū)域淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)

淮北房地產(chǎn)市場開展探測北部區(qū)域——老城市中心區(qū)域特征：建成年代較早，是老礦區(qū)和電廠所在地，道路交通體系興旺，周邊配套完善。房地產(chǎn)市場特征：大量二手房集中〔均價1500元/平方米左右〕，新增工程較少，以商業(yè)工程或商住公寓類為主，〔均價2500元/平方米〕。代表工程：金色華松淮北房地產(chǎn)市場板塊分析南部——經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域特征：市委市政府所在地，城市中心南遷，逐步成為新的城市中心。房地產(chǎn)市場特征：大量新增工程集中區(qū)域，為主要的開發(fā)區(qū)域。但由于周邊商業(yè)配套尚不完善，且根本為純住宅類產(chǎn)品，故本地區(qū)工程價格仍有一定上升空間。雖有一些高端工程，但是整體價格較北部區(qū)域還有一定差距〔均價2300元/平方米〕。代表工程：帝景·翰園、發(fā)現(xiàn)之旅淮北房地產(chǎn)市場板塊分析西部——縣城區(qū)域區(qū)域特征：區(qū)域遠離市中心，交通體系相對較差，周邊配套設(shè)施相對匱乏。房地產(chǎn)市場特征：多為二手房，但是其價格較之北部區(qū)域要遠低〔1000-1200元/平方米左右〕。新增工程較少，價格較低〔1800元/平方米左右〕。代表工程：家天下淮北房地產(chǎn)市場板塊分析東部——開展區(qū)域區(qū)域特征：處于城市未來開發(fā)區(qū)域，目前道路交通和配套設(shè)施狀況較差。自然環(huán)境優(yōu)越，存在大量水系，是其他區(qū)域所沒有的。人民路東段延長線規(guī)劃為城市CBD區(qū)域，將建有大量寫字樓，同時規(guī)劃市人大、市政協(xié)等政府機關(guān)也將遷入該區(qū)域。房地產(chǎn)市場狀態(tài)：本區(qū)域目前僅有溫哥華城一個房地產(chǎn)工程，它的價格代表了目前本地區(qū)房地產(chǎn)市場的狀況。雖然目前價格不是很高〔1500元/平方米〕，但是本區(qū)域獨有的自然資源和良好的未來開展的前景，使得本區(qū)域價格具有很大升值潛力。代表工程：溫哥華城淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)

淮北房地產(chǎn)市場開展探測本市房地產(chǎn)工程對位置非常敏感現(xiàn)有市場房地產(chǎn)工程價格自北向南、自東向西逐步遞減；開發(fā)量自北向南、自西向東逐步遞增。而工程開發(fā)重點逐漸向城市東、南部轉(zhuǎn)移。北部南部開發(fā)量均價西部東部開發(fā)量均價淮北房地產(chǎn)市場板塊分析小結(jié)城市自然景觀資源利用較少坐落于本市北部即最大的相山公園周邊開發(fā)的工程很少〔僅有兩個〕，究其原因主要是：可利用土地較少，多為建成年代久遠的老式居民樓，居民多為礦區(qū)職工，拆遷難度較大。由于本市中公園、水系、公共綠地等公共景觀位置相對集中〔北、東部〕，導(dǎo)致本市大多數(shù)房地產(chǎn)工程沒有自然景觀依托，大多采用自主建設(shè)景觀?；幢狈康禺a(chǎn)市場板塊分析小結(jié)礦區(qū)人群為當(dāng)?shù)厥袌鲋饕徶昧οM人群主要來自礦區(qū)，2002年以后,全國能源市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，淮北煤炭企業(yè)由于銷售收入和利潤逐年成倍增長，職工工資水平也有了較大提高：一般職工年收入到達了5—7萬元，企業(yè)管理人員年收入到達了12萬元左右甚至更高的水平。從近幾年的開展來看，礦區(qū)人群的收入水平在逐年提升，對居住條件的升級需要成為推動本市房地產(chǎn)市場開展的最大動力?；幢狈康禺a(chǎn)市場板塊分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)

淮北房地產(chǎn)市場開展探測諸多因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場開展勢頭良好礦區(qū)職工購置力的逐步釋放。新礦井建設(shè)形成的住宅需求。

老城區(qū)住房的升級需求。住房投資?；幢狈康禺a(chǎn)市場探測淮北房地產(chǎn)市場宏觀分析工程區(qū)域市場競爭特征分析

工程區(qū)域市場產(chǎn)品特征分析

工程區(qū)域市場典型個案分析新開發(fā)項目集中區(qū)域

淮海路（一馬路）古城路（二馬路）惠黎路（三馬路）人民路（四馬路）孟山路相陽路相山路長山路閘河路本案黃金地段區(qū)域溫哥華城家天下大華新家園帝景·翰園香舍花都宏發(fā)半島華松現(xiàn)代家園華佳梅苑市委市政府市體育中心區(qū)域市場特征分析工程開發(fā)重點區(qū)域為以市委市政府、市體育中心為核心的新城市中心地帶。新開發(fā)工程大多以普通住宅為主的單一類型工程產(chǎn)品；家天下、溫哥華城是普通住宅和別墅類產(chǎn)品兼?zhèn)涞木C合類工程。市中心各工程周邊自然景觀資源較少；家天下、溫哥華城景觀資源相對豐富。區(qū)域市場特征分析工程區(qū)域市場特征分析

工程區(qū)域市場產(chǎn)品特征

工程區(qū)域市場典型個案

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑建筑形式板樓板樓板樓板樓板、塔樓板樓疊拼、獨棟板樓板樓小結(jié)：本區(qū)域產(chǎn)品的建筑形式主要以板樓為主，有些工程有別墅或類別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品建筑形式分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑主力戶型三居130-146平米二居80-90平米三居163平米三居130-146平米三居135-158平米三居130-150平米——三居110-130平米四居187平米三居110-130平米復(fù)式200-213平米疊拼230-300平米二居90-110平米——————獨棟310-330平米——戶型配比三居70%三居50%三居60%以上三居60%三居60%————三居60%二居15%二居30%復(fù)式15%二居30%四居10%————

小結(jié)：1、普通住宅類產(chǎn)品主力戶型以三居室為主〔60%以上〕，面積130—150平方米。2、疊拼、聯(lián)排等類別墅類型產(chǎn)品面積230—300平方米。3、獨棟類產(chǎn)品面積310—350平方米左右。戶型產(chǎn)品分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑平均價格板樓1500元/平米1800元/平米2800元/平米帶電梯2000元/平米2500元/平米板樓1800元/平米1700元/平米1548元/平米花園洋房1900元/平方米不帶電梯1700元/平米疊拼2200元/平米獨棟4200元/平米獨棟4200元/平米小結(jié)：1、城市中心區(qū)域均價到達2500—2800元/平方米，為本市最高；向外擴散的區(qū)域價格降至1700—1800元/平方米；本工程所在區(qū)域〔溫哥華城〕均價1500—1800元/平方米；可見地段的差異對于價格的變化的影響較大。2、帶電梯的高層類產(chǎn)品均價較不帶電梯的小高層類產(chǎn)品單價高出300元左右；銷售價格分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑園林景觀大型集中水景園林中庭景觀集中區(qū)域綠化5000平方米中央湖景社區(qū)集中水景園林社區(qū)集中綠化三重生態(tài)園林體系、雙水系社區(qū)集中綠化中央景觀廣場小結(jié)：只有溫哥華城和家天下有自然景觀，其他工程沒有自然景觀優(yōu)勢，多采用自建園林景觀。園林景觀分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑立面材質(zhì)面磚涂料花崗巖面磚涂料+面磚面磚涂料+局部面磚涂料面磚小結(jié)：多以涂料和面磚為主，檔次較低。立面材質(zhì)分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑社區(qū)配套會所、游泳池、網(wǎng)球場、學(xué)校商業(yè)街、羽毛球、乒乓球場、戶外健身器材集中商業(yè)賣場配套香舍風(fēng)情街臨街底商主題會所、學(xué)校、商務(wù)中心、網(wǎng)球場臨街商業(yè)會所、幼兒園、臨街商業(yè)小結(jié)：多數(shù)工程大多采用商業(yè)、會所、文教設(shè)施等配制。其中商業(yè)受整個東、南部區(qū)域商業(yè)氣氛較淡的影響，雖然配套較為完善，但是經(jīng)營情況并不良好，多數(shù)商業(yè)處在空置狀態(tài)。而會所和學(xué)校等配套，也只有溫哥華城和家天下這樣的大型、品質(zhì)較高的工程才有。配套設(shè)施分析工程區(qū)域市場特征分析

工程區(qū)域市場產(chǎn)品特征

工程區(qū)域市場典型個案溫哥華城平均價格板樓1500元/平米花園洋房1900元/平方米獨棟4200元/平米主力戶型三居130-146平米四居187平米戶型配比三居70%；二居15%；四居10%；建筑形式板樓社區(qū)配套會所、游泳池、網(wǎng)球場、學(xué)校園林景觀大型集中水景園林立面材質(zhì)面磚溫哥華城地處人民路與龍山路交匯處，用地結(jié)構(gòu)可以概括為“一心兩片四軸〞，由高任路和人民路形成的中心綠化廣場和廣場周邊的公共建筑共同形成新城區(qū)的中心?？偨ㄖ娣e250萬平方米，共分5期開發(fā)完成。整體呈現(xiàn)出一種低密度、高環(huán)境品質(zhì)的整體風(fēng)貌，是一個擁有大量水系的新城區(qū)。一期錦華苑小區(qū)容納千戶居民產(chǎn)品類型五層板樓：一梯一戶，面積187.25平方米〔四室二廳二衛(wèi)〕，每戶地上車位；一梯兩戶，面積130—146平方米〔三室二廳二衛(wèi)〕獨棟別墅：面積300—350平方米。一期產(chǎn)品一梯兩戶，頂層復(fù)式產(chǎn)品小區(qū)水景小區(qū)園林，南方植被一梯一戶，各戶有地上車庫獨棟產(chǎn)品二期產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主二期產(chǎn)品小區(qū)園林帝景翰園平均價格2800元/平米主力戶型三居163平米戶型配比三居60%以上建筑形式板樓社區(qū)配套集中商業(yè)賣場配套園林景觀5000中央湖景立面材質(zhì)花崗巖面磚帝景翰園處于寸土寸金的城市中心繁華地段，土地稀缺。二十四層全板樓，南北通透戶戶朝陽。產(chǎn)品類型工程周邊無自然景觀配套，引入5000平方米中央湖景。富士酒店豪華高速電梯電梯大堂、會客休息區(qū)全精裝修雙層中空保溫隔音玻璃花崗巖裝飾外墻超大觀景飄窗自備大賣場…………五星級生活配套家天下·驪景天成家天下平均價格板樓1800元/平米疊拼2200元/平米獨棟4200元/平米主力戶型三居130-150平米；疊拼：230-300平米獨棟310-330平米戶型配比

建筑形式板樓社區(qū)配套主題會所、學(xué)校、商務(wù)中心、網(wǎng)球場園林景觀三重生態(tài)園林體系立面材質(zhì)涂料+局部面磚占地415畝，約35萬平方米的建筑面積，容積率1.26，75%水域綠地。住宅包括：多層和高層獨棟別墅雙拼聯(lián)排疊拼疊拼產(chǎn)品戶型建筑面積：230—300平方米多元化高品質(zhì)生活配套設(shè)施第一局部：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二局部：工程開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三局部：工程規(guī)劃建議及設(shè)計方案第四局部：工程產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五局部：工程營銷策略及方案建議一、工程地塊價值分析評估二、工程市場開展空間探測三、工程市場開發(fā)理念定位四、工程ＳＷＯＴ分析判斷五、工程產(chǎn)品市場定位建議一、工程地塊價值分析－地形地貌一、工程地塊價值分析－交通路網(wǎng)一、工程地塊價值分析－人文特征地塊緊鄰人民路與南湖路交匯出，交通便利，路網(wǎng)興旺，為工程居住人群提供了快捷方便的交通體系支持；地塊北側(cè)為待建的６００畝桓潭公園，南側(cè)隔路與在建的高爾夫球場相望，具有稀缺的自然景觀資源，為工程打造高品質(zhì)的景觀產(chǎn)品提供了資源前提；整幅地塊的三塊地容積率各不相同，為工程產(chǎn)品的豐富性和差異化提供了價值根底；一、工程地塊價值分析－優(yōu)勢分析地塊原為農(nóng)田用地，周邊存在大量農(nóng)村居住村落，人居環(huán)境較差；地塊所處人民路東段處于城郊，市政配套、生活設(shè)施缺乏；地塊所在區(qū)域原為老礦區(qū)，地塊周邊存在地平沉降和粉塵污染，購房心理抗性較大；一、工程地塊價值分析－劣勢分析通過上述針對地塊優(yōu)劣兩方面的分析可以看出：地塊優(yōu)勢明顯，但缺點也非常突出。工程坐擁淮北市稀缺城市景觀綠地和聚攏高端消費人群的生態(tài)高爾夫資源，為工程打造淮北〞富人區(qū)〞的區(qū)域概念，提供了稀缺的地塊資源和景觀環(huán)境。但地塊的“先天缺乏〞使工程要實現(xiàn)淮北“富人區(qū)〞的社區(qū)設(shè)想，就必須重新引導(dǎo)和克服淮北人購房置業(yè)的地塊偏好和對地塊形成的固有價值判斷。一、工程地塊價值分析－結(jié)論一、工程地塊價值分析評估二、工程ＳＷＯＴ分析判斷三、工程市場開發(fā)理念定位四、工程產(chǎn)品市場定位建議□優(yōu)勢分析區(qū)域市場競爭飽和度不高，住宅產(chǎn)品需求旺盛；淮北城市開展迅速，政府機構(gòu)東擴；地塊景觀資源稀缺，對于工程品質(zhì)的提升帶來了很高的產(chǎn)品附加價值；工程距離新市政府２公里，交通便捷；開發(fā)商具有深厚的品牌積累和地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；三、工程ＳＷＯＴ分析－優(yōu)勢分析□劣勢分析老淮北購房人群對地塊周邊存在心理抗性；地塊周邊農(nóng)村人口較多，人居環(huán)境現(xiàn)狀較差，生活配套缺乏；溫哥華城二期以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，而工程出售時為期房；人民路東段區(qū)域市場尚未形成規(guī)模開發(fā)，區(qū)域置業(yè)不能形成樓市熱點；三、工程ＳＷＯＴ分析－劣勢分析□時機分析區(qū)域市場特別是工程周邊缺乏真正意義上的高品質(zhì)住宅社區(qū)，這為工程開發(fā)高檔住宅工程提供了良好的市場開發(fā)時機；工程在區(qū)域市場開發(fā)的后發(fā)創(chuàng)新優(yōu)勢；政府相關(guān)機構(gòu)東遷，未來區(qū)域市場開展?jié)摿薮?；溫哥華城對于未來淮北城市ＣＢＤ的打造為工程提供了借勢開發(fā)的可能；生態(tài)高爾夫園和桓潭公園的建設(shè)，為工程未來價格提升提供了時機點；三、工程ＳＷＯＴ分析－時機分析□威脅分析中北置業(yè)和青島地產(chǎn)在工程東側(cè)和南側(cè)區(qū)域拿地，對工程構(gòu)成了直接的潛在競爭壓力；城南板塊的新開工程和萬馬房產(chǎn)在人民路南長山路附近即將啟動的新工程將對工程人民路上的客流在地源上造成截流的威脅；溫哥華城一期１５００元的平均售價將為工程的產(chǎn)品定價構(gòu)成市場壓力；溫哥華城二期的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ產(chǎn)品和三期的別墅產(chǎn)品將和工程的別墅產(chǎn)品形成直接的區(qū)域競爭關(guān)系；三、工程ＳＷＯＴ分析－威脅分析通過對工程優(yōu)勢、劣勢、時機點和威脅點的分析可以看出，工程作為綜合性的高檔住宅產(chǎn)品具有很好的市場開發(fā)時機和地段資源支撐，在工程能夠充分認識區(qū)域競爭威脅的同時，能夠解決好地塊心理抗性問題的條件下，工程實現(xiàn)差異化和升級化的產(chǎn)品創(chuàng)新將為工程帶來良好的市場前景和開發(fā)預(yù)期。三、工程ＳＷＯＴ分析－結(jié)論一、工程地塊價值分析評估二、工程ＳＷＯＴ分析判斷三、工程市場開發(fā)理念定位四、工程產(chǎn)品市場定位建議

通過我們對于淮北地產(chǎn)市場分析判斷可以看出，作為一個地產(chǎn)開發(fā)的四級市場其房地產(chǎn)市場競爭尚處于起步階段，市場競爭程度不高，產(chǎn)品創(chuàng)新不夠，最直接的表現(xiàn)就是，平均價格偏低、戶型面積偏大。對于這種尚處于市場起步階段的四級城市的地產(chǎn)開發(fā)，亞豪機構(gòu)根據(jù)自己多年的行業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)判斷形成了對于地產(chǎn)四級市場開發(fā)模式的市場競爭理論。一、開發(fā)理念定位備注：中國房地產(chǎn)市場級別劃分一級市場：北京、上海、廣州二級市場：省會城市和局部直轄市〔天津、重慶〕及經(jīng)濟總量領(lǐng)先城市〔深圳、寧波〕三級市場：重點方案單列市〔例如青島、汕頭、廈門〕有支柱產(chǎn)業(yè)的地級城市〔例如東莞、大同〕；四級市場：具有一定人口數(shù)量和城市建設(shè)規(guī)模的地級城市。五級市場：人口數(shù)量和經(jīng)濟規(guī)模偏小的縣級城市。中國三級城市市場模型一、開發(fā)理念定位－市場競爭模型收入特征消費特征產(chǎn)品特征開發(fā)特征平均收入水平較低，但存在高收入階層平均消費水平偏低，高消費質(zhì)量不高檔次低，且同質(zhì)化，缺乏純粹高端產(chǎn)品普通住宅開發(fā)較多，純粹別墅或豪宅缺失市場特征階層分化消費引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新階層產(chǎn)品市場策略市場競爭特征表現(xiàn)通過上述市場競爭模型可以看出，在淮北這個地產(chǎn)開展的三級市場，工程市場開發(fā)策略存在著一個由前期的“階層劃分〞到“消費引導(dǎo)〞再到“產(chǎn)品創(chuàng)新〞然后是“階層產(chǎn)品〞誕生的一個過程。就本工程而言，要實現(xiàn)打造淮北“富人區(qū)〞的區(qū)域概念，同樣要遵循上述市場開發(fā)策略模式，即首先要確定目標(biāo)置業(yè)人群，然后進行置業(yè)消費的理念引導(dǎo)，通過理念引導(dǎo)讓客戶接受工程創(chuàng)新性的產(chǎn)品細節(jié)，最后通過營銷手段把這諸多的產(chǎn)品創(chuàng)新，整合成為一個具有身份感和階層化的產(chǎn)品概念。總之，在目前處于房地產(chǎn)賣方市場的淮北市場，工程的市場開發(fā)需要也應(yīng)該遵循的一個核心理念就是：創(chuàng)新締造市場產(chǎn)品引導(dǎo)需求一、開發(fā)理念定位－市場開發(fā)理念一、開發(fā)理念定位－開發(fā)理念延展階層分化消費引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新階層產(chǎn)品市場策略產(chǎn)品開發(fā)策略淮北富人階層誕生城市南移東擴，打造淮北富人區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新／建筑創(chuàng)新園林創(chuàng)新／戶型創(chuàng)新配套升級／物管升級淮北高端住宅產(chǎn)品的升級版桓潭公園、溫哥華城景觀環(huán)境營造先行政府東遷未來淮北經(jīng)濟新區(qū)開發(fā)支持煤礦主財富積累迅速一、工程市場開發(fā)理念定位二、工程地塊價值分析評估三、工程ＳＷＯＴ分析判斷四、工程產(chǎn)品市場定位建議淮北富人區(qū)·公園地產(chǎn)代表產(chǎn)品區(qū)域定位——淮北富人區(qū)；淮北城市開展南移，為工程在區(qū)域定位上賦予了潛在開展時機，而市政府相關(guān)機構(gòu)的東擴，并打造未來淮北城市經(jīng)濟和文化新中心，那么為工程吸引淮北高收入人群提供了區(qū)域遠景．而要克服淮北人居觀念中對地塊原有的歷史觀念就需要一個新的區(qū)域概念，因此面向城市精英人群和成功人士而打造的城市新區(qū)將為工程在區(qū)域形象樹立新的價值坐標(biāo)；產(chǎn)品功能定位——公園地產(chǎn)；淮北作為煤礦產(chǎn)業(yè)支撐開展的城市，城市環(huán)境污染較重，區(qū)域市場購房人群對于以公園為代表的城市綠地具有很高的趨向性，而工程北側(cè)待建的６００畝公園綠地，將是工程克服地段抗性和拉升工程品質(zhì)的一種價值根底，因此在市場競爭程度不高的當(dāng)前，在淮北市場推出“公園地產(chǎn)〞概念將為工程贏得市場先機；四、工程產(chǎn)品市場定位－產(chǎn)品定位地域特征：城市中心區(qū)周邊礦區(qū)外地身份特征：私營業(yè)主、個體商業(yè)主、專業(yè)人士／礦區(qū)領(lǐng)導(dǎo)干部、技術(shù)管理人員／外地經(jīng)商戶置業(yè)特征：二次以上、一次以上、一次以上／二次以上、一次以上／一次以上四、工程產(chǎn)品市場定位－客群定位花園洋房－－２２００元／平米高爾夫公寓－－２６００元／平米疊拼－－３０００元／平米聯(lián)排－－３４００元／平米雙拼－－３７００元／平米獨棟－－４２００元／平米商業(yè)－－６０００元／平米四、工程產(chǎn)品市場定位－價格定位第一局部：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二局部：工程開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三局部：工程規(guī)劃建議及設(shè)計方案第四局部：工程產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五局部：工程營銷策略及方案建議一、工程規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案二、工程園林設(shè)計建議三、工程建筑設(shè)計建議四、工程戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案五、工程結(jié)構(gòu)建議六、工程材料應(yīng)用建議七、工程配套設(shè)施及物業(yè)管理建議八、工程深化設(shè)計意見總結(jié)規(guī)劃方案設(shè)計原那么：依據(jù)不同區(qū)土地綜合素質(zhì)的優(yōu)劣設(shè)計產(chǎn)品類型，我們在最優(yōu)的地塊上建造品質(zhì)最高的產(chǎn)品，實現(xiàn)其最大價值。我司的出發(fā)點：在盡量保證容積率根本不變的根底下，在不增加造價；不違背市場需求的前提下，提高工程給人的整體品質(zhì)感，塑造“淮北富人區(qū)〞的整體形象。即我們要使主力產(chǎn)品具有高檔別墅社區(qū)感覺，使整個社區(qū)有高檔別墅社區(qū)的形象，是本工程產(chǎn)品營造的關(guān)鍵。規(guī)劃建議產(chǎn)品的豐富性，別墅、類別墅、觀景住宅，各檔次產(chǎn)品合理排布，形成有效的梯階，滿足不同人群的需求。我司將致力于在面積控制的根底上，對于這些屬于高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的和屬于別墅產(chǎn)品的產(chǎn)品點進行有效率的組合，并形成我們自己的特點。低密度產(chǎn)品的創(chuàng)新空間非常大，千變?nèi)f化。低密度產(chǎn)品的產(chǎn)品點有很多：樓梯、陽光房、露臺、陽臺、垂拔、內(nèi)庭院、閣樓、弧窗、星光房、書房、車庫……規(guī)劃建議原那么：根據(jù)地塊不同的地理位置；地塊價值和容積率等規(guī)劃指標(biāo)的要求；遵循產(chǎn)品設(shè)計最優(yōu)化；地塊價值最大化；地塊利潤最大化的原那么；分別設(shè)計了不同的產(chǎn)品類型。規(guī)劃產(chǎn)品類型建議打造庭院別墅概念：我們要重新定義淮北的別墅建筑理念，定位淮北的別墅生活概念，打造淮北的高檔生活典范。庭院別墅概念是別墅市場細分的表達，打破了別墅固有的建筑形態(tài)。庭院設(shè)計走向細化，制造出多重私密領(lǐng)地，并營造出多角度、不同方位的步換景移效果與情趣。別墅庭院設(shè)計應(yīng)根據(jù)地塊自身條件，營造一種原生的自然與田園的原始韻味，繼承和發(fā)揚傳統(tǒng)住宅“宅院〞的設(shè)計精髓。規(guī)劃產(chǎn)品類型建議獨棟別墅－主要規(guī)劃于17－2地塊中北部，緊鄰待建的桓潭公園，位置最優(yōu)；－依地形制造緩坡，發(fā)揮坡地別墅的產(chǎn)品特質(zhì)；－容積率左右。主要產(chǎn)品形式分布雙拼別墅－主要規(guī)劃于17－2地塊北部，緊鄰待建的桓潭公園；－依地形制造緩坡，發(fā)揮坡地別墅的產(chǎn)品特質(zhì)；－容積率左右。主要產(chǎn)品形式分布聯(lián)排別墅〔TOWNHOUSE〕－規(guī)劃于17—2地塊南側(cè)；－北臨桓潭公園，南面臨近社區(qū)中心廣場、以及社區(qū)主干道，自然及人文景觀較好，設(shè)計相對較高容積率的別墅類產(chǎn)品，提升工程形象；－依地形制造緩坡，發(fā)揮坡地別墅的產(chǎn)品特質(zhì)；－容積率之間。主要產(chǎn)品形式分布疊拼別墅、花園洋房設(shè)計建議在設(shè)計上應(yīng)融合別墅的特點，實現(xiàn)空間個性的突破；采用層層退臺設(shè)計；改變普通住宅所形成的社區(qū)關(guān)系。層層退臺示意圖規(guī)劃產(chǎn)品類型建議疊拼別墅疊拼別墅是板樓與townhouse的過渡產(chǎn)品，即滿足了人們“上接天，下接地〞的新式生活理念，同時保證了一定的容積率。－4.5層疊拼的設(shè)計豐富了工程產(chǎn)品的多樣性；－有效的提升工程檔次；－能夠吸引一局部具有一定經(jīng)濟實力的客戶；－拔升工程的價格水平。主要產(chǎn)品形式分布－主要位于17－2地塊東部和17－3地塊西部，南側(cè)緊鄰人民路，東側(cè)臨近南湖路；－建筑密度相對較高，但產(chǎn)品設(shè)計依然要給人低密度、別墅感的印象；－容積率0.8－0.9之間。主要產(chǎn)品形式分布花園洋房花園洋房是在板樓的根底上衍生出來的一種產(chǎn)品。它兼顧了板樓中平層戶型的居住舒適和便利度，同時吸取了townhouse戶型有花園、有露臺的優(yōu)勢，是一種新型的居住產(chǎn)品。－5.5層的設(shè)計會在視覺上有效的降低建筑密度；－通過巧妙的設(shè)計增加產(chǎn)品亮點；－提高工程產(chǎn)品檔次和戶型多樣性；－在傳統(tǒng)板樓的設(shè)計上參加更多創(chuàng)新元素；－對拔升工程的價格水平會起到一定的作用。主要產(chǎn)品形式分布－主要位于17－3地塊東部，東側(cè)緊鄰規(guī)劃路〔南湖路〕，－建筑密度相對較高，但產(chǎn)品設(shè)計依然要給人低密度、別墅感的印象；－容積率1.0－1.1之間。主要產(chǎn)品形式分布高爾夫公寓而本工程距南側(cè)的高爾夫球場僅一路之隔，高爾夫自然而然融為生活中的一局部。打造具有明顯差異的高爾夫公寓。房間全明設(shè)計，大面寬、短進深設(shè)計能有效地提升產(chǎn)品的品質(zhì)。高空露臺設(shè)計，客廳挑空設(shè)計等只用于別墅產(chǎn)品的設(shè)計手法融入到高爾夫公寓中，將本工程的產(chǎn)品提升至板樓產(chǎn)品的極至。有效的拉開了與市場現(xiàn)有工程產(chǎn)品上的差距。同時也提升了價值空間和利潤空間。規(guī)劃產(chǎn)品類型建議主要產(chǎn)品形式及分布－主要位于17－1地塊，南側(cè)緊鄰人民路，西側(cè)臨近規(guī)化路〔張寨路〕；－建筑密度較高，但產(chǎn)品設(shè)計依然要給人高品質(zhì)的感覺；－容積率之間。居住生活質(zhì)量的上下與物質(zhì)設(shè)施保障有著密切的關(guān)系，在本工程中，考慮到居住者方方面面的生活需求。在總體規(guī)劃和單體設(shè)計中盡可能做出應(yīng)答。在現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計條件下，建議本地塊規(guī)劃設(shè)計自南向北，自邊緣向中央逐漸提高物業(yè)檔次，豐富物業(yè)類型。我司在此規(guī)劃理念指導(dǎo)下，我司建筑設(shè)計專家對本工程做了總平面規(guī)劃的初步設(shè)計。總體規(guī)劃設(shè)計方案建議獨棟別墅區(qū)雙拼別墅區(qū)雙拼別墅區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)疊拼別墅區(qū)疊拼別墅區(qū)花園洋房區(qū)高爾夫公寓區(qū)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)編號項目單位總計17——117——217——31規(guī)劃建設(shè)用地面積平方米1917075846784449487912總建筑面積平方米237134.35146025.442306.6548802.3其中地上建筑面積平方米228532.9513742442306.6548802.3其中地上居住建筑面積平方米217658.0213742436851.9243382.1地上配套建筑面積平方米10874.93——5454.735420.2地下建筑面積平方米8601.48601.4————3居住總戶數(shù)戶13228961562704建筑高度米——61.512185建筑層數(shù)層——16、18、203、4.54.5、5.5其中地上層——16、18、203、4.54.5、5.5地下層——1————6停車數(shù)量個948390260298其中地上個778220260298地下個170170————7綠化率————44.1%62.3%36.0%8容積率——1.242.500.501.00規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)按照此規(guī)劃建議，本工程住宅總面積為225356.28平方米，其中地上住宅建筑面積為216754.88平方米，地下住宅建筑面積為8601.4平方米；配套設(shè)施面積為10874.93平方米。其中：17—1地塊住宅總建筑面積為146025.4平方米，其中地上建筑面積為137424平方米，地下建筑面積為8601.4平方米。17—2地塊住宅總建筑面積為36851.92平方米，全部為地上建筑面積，配套建筑面積為5454.73平方米。17—3地塊住宅總建筑面積為43382.1平方米，全部為地上建筑面積，配套建筑面積為5420.2平方米。規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)各種產(chǎn)品建筑面積產(chǎn)品類型戶數(shù)層數(shù)總面積（平方米）獨棟別墅322.58819.84雙拼別墅482.511184.96聯(lián)排別墅482.510620.48疊拼別墅884.516731花園洋房2105.531974.3高爾夫公寓89616、18、20137424規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一、工程規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案二、工程園林設(shè)計建議三、工程建筑設(shè)計建議四、工程戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案五、工程結(jié)構(gòu)建議六、工程材料應(yīng)用建議七、工程配套設(shè)施及物業(yè)管理建議八、工程深化設(shè)計意見總結(jié)園林景觀設(shè)計原那么淮北市別墅及高檔住宅市場正處于起步階段，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)工程來說，交通是絕對的根底，而自然景觀那么是各工程的價值表達。在考慮本案園林景觀設(shè)計方案時，我們要充分利用本地塊北側(cè)規(guī)劃中的桓潭公園自然資源與園區(qū)內(nèi)部綠化、水系、建筑等有效結(jié)合。通過多感官的感受，給人帶來美好的享受和自然親近的舒服感覺。園林景觀設(shè)計原那么景觀設(shè)計在空間層次上，從小區(qū)公共空間到組團公共空間，再到私家庭院空間形成序列，使居住者享受由共有至私有的景觀資源。各類型產(chǎn)品亦應(yīng)安排獨有特色的公共景觀空間。地面的高度變化可以產(chǎn)生有趣的景觀效果，使其在立體層次上更為豐富。同時可通過具體的景觀設(shè)計柔化生硬的交接關(guān)系。住區(qū)外環(huán)境通過網(wǎng)絡(luò)狀步行系統(tǒng)進行劃分，在住宅入口、會所周圍及主要組團內(nèi)形成規(guī)模不一的節(jié)點區(qū)域，為交通組織、公共交往和休閑活動提供必要的場所。緩坡式景觀以草坡整合場地高差，造就緩坡地貌。構(gòu)成多樣的室外空間。提高了景觀的綠化效率，增加了綠地的展開面積，同時也阻擋外界的噪音。緩坡流水園林景觀設(shè)計特色空間：錯落有致。由建筑、土地、天際、植被等要素集結(jié)起來的空間是具象的、活動的。有張有弛，有揚有抑，有開有闔，有遠有近。層次：變化多端。坡地、緩步、臺階等的運用，防止平鋪直敘的單調(diào)。變化：步移景異。目之所及之處，一坡一世界，一磚一感覺，一樹一風(fēng)情。氣氛：輕松隨性。連續(xù)坡道系統(tǒng)的設(shè)計，有助于將人車分流、人車分流所指向的人性關(guān)心最大化。除偶爾到來的消防車、垃圾清運車輛外，行人與機車之間互不干擾，各有各的空間，不僅平安，而且環(huán)保。園林景觀設(shè)計特色園林景觀設(shè)計特色建筑依附景觀高差坡層，整體形成圍合之勢，凝聚自然之氣，又富有流線的變化，使居者臨窗見景，視界開闊，景庭互映，和諧相融,精雕細琢自成一種風(fēng)格。很多時候，最質(zhì)樸本色的東西，往往更加地純粹動人，建筑依附于坡地，從地面上順勢而起，自然優(yōu)雅，卻能從不起眼的角落，滋生蔓延出濃濃的田園味道，讓人沁心流連。山林環(huán)繞著建筑，像自然溫潤的手臂，這就感覺家坐擁在大自然的環(huán)抱中，推開門，便與自然融為一體。園林景觀設(shè)計特色流水景觀“水〞元素在淮北地區(qū)幾乎成為工程的必備條件，水系的大小似乎也成為當(dāng)?shù)睾饬扛咂焚|(zhì)工程的重要因素之一。本案的園林規(guī)劃中應(yīng)參加水系，并使其成為一大社區(qū)亮點進行打造，不只是簡單的水面而以。水系曲徑設(shè)置，人工湖景、噴泉、疊水等小品設(shè)計，與建筑、植物等相結(jié)合時的細節(jié)處理應(yīng)更具匠心。在實際規(guī)劃設(shè)計中，假設(shè)多個大面積的水的景觀不易實現(xiàn)，可采用細水長流的處理方法，關(guān)鍵點是一定要讓水流動起來，能貫穿到整個社區(qū)的每個角落。園林景觀設(shè)計特色叢林疊水水上廊橋園林景觀設(shè)計特色中心廣場附近濃密的主景觀樹、開闊的綠茵場；供兒童玩樂的沙地和矮墻，老人活動交流的場所。也增加了中心園林的參與性。園林景觀設(shè)計特色中央園林以水為主題，疊水大泳池是景觀的核心，3—4米的落差成就了自然的壯觀。疊水臺地、假山石、木平臺等增加趣味性，也豐富了景觀的視覺層次。園林景觀設(shè)計特色層級式景觀設(shè)計社區(qū)綠化景觀系統(tǒng)分三級設(shè)置，即社區(qū)級景觀系統(tǒng)、組團級景觀系統(tǒng)和私家庭院景觀系統(tǒng)。社區(qū)景觀系統(tǒng)結(jié)合綠化景觀帶進行設(shè)置，植被豐富，把各個區(qū)片整合為一體，形成有機的生態(tài)體系。它以軟質(zhì)綠化和硬質(zhì)步行空間為住戶提供自然、舒展的休閑活動空間，襯托輕松、意趣的情調(diào)，起到客流集散的作用。鑒于社區(qū)占地規(guī)模比較大大，園林景觀設(shè)計一定要表達出北方城市地景中的精髓----大尺度、大境界。園林景觀設(shè)計特色社區(qū)級景觀規(guī)劃建議園林景觀設(shè)計特色社區(qū)級景觀規(guī)劃鳥瞰圖園林景觀設(shè)計特色組團級景觀系統(tǒng)那么依托各區(qū)的步行交通系統(tǒng)并考慮建筑群的不同特點而設(shè)，營造靜謐閑適的氣氛。私家庭院園林景觀應(yīng)合理利用風(fēng)水概念和中國園林以小見大的手法，通過空間比例尺度的合理控制，強化別墅的私密感。私家庭院景觀設(shè)計園林景觀設(shè)計特色人性化設(shè)計通過發(fā)散式設(shè)計手法，強調(diào)環(huán)境的親和力和均好性，最大限度保證每戶的觀景效果。設(shè)計中利用場地變化所劃分出的低等級空間，創(chuàng)造出小情趣、小情調(diào)，盡量符合人們生活的心理需求。園林景觀設(shè)計特色綠色景觀設(shè)計淮北市場現(xiàn)有工程的綠化率普遍都比較高，但綠色植物景觀的塑造都不到位。綠色景觀設(shè)計表達出生態(tài)化景觀設(shè)計的理念。住區(qū)強調(diào)秩序感，應(yīng)在植物配置中加以表達。植物的運用應(yīng)因地制宜，疏密有致。場地設(shè)置結(jié)合日照條件分析綜合考慮。水以不同的形式出現(xiàn)，產(chǎn)生不同的景觀效果。利用豐富的地形地貌，根據(jù)植物的生物學(xué)特性配置具體植栽品種，形成山林、濕地、巖石周圍附生不同的植物景觀。全力打造現(xiàn)代、自然、舒適的社區(qū)。園林景觀設(shè)計特色根據(jù)人們回歸自然和親水性的特點，本地塊園林景觀建議主張追求一種純自然的景觀藝術(shù)，打破原有定式的綠地廣場概念，在純粹天然的空間環(huán)境中去創(chuàng)造意境。植物造景上追求四季色彩清楚，局部依靠大的景觀樹作為視覺中心使有限的空間中呈現(xiàn)出無窮的景色變化。圍繞“水為萬物生命之源〞的主題充份發(fā)揮水與生態(tài)植物、微生物、巖石、園林構(gòu)筑物及水體自成循環(huán)的生態(tài)關(guān)系，以自然、傳統(tǒng)園林的理水理念，加之以舒展、流暢的營造手法，展開現(xiàn)代都市住宅區(qū)生態(tài)、自然景園的營造。園林景觀設(shè)計特色做到景到隨機、因境而成，到達虛與實、動與靜、虛實比照、動靜照應(yīng)、林水環(huán)繞的景觀氣氛。曲徑通幽園林景觀設(shè)計特色生態(tài)、自然、水和山的相互輝映將是本工程園林景觀的亮點。柳暗花明園林景觀設(shè)計特色亭子、小橋、卵石鋪路等都是渲染氣氛的手法，要將這局部園林景觀做到精致而有趣味。綠映掩亭一、工程規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案二、工程園林設(shè)計建議三、工程建筑設(shè)計建議四、工程戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案五、工程結(jié)構(gòu)建議六、工程材料應(yīng)用建議七、工程配套設(shè)施及物業(yè)管理建議八、工程深化設(shè)計意見總結(jié)別墅建筑風(fēng)格

我司建議本工程別墅采用北美風(fēng)格。北美建筑風(fēng)格別墅建筑風(fēng)格北美風(fēng)格細部處理老虎窗門庭入口疊拼、花園洋房、高爾夫公寓建筑風(fēng)格我司建議本工程疊拼、花園洋房、高爾夫公寓采用現(xiàn)代風(fēng)格。在立面細部處理上，我們建議采用以表達產(chǎn)品的做工精細為主，同時盡量提升產(chǎn)品的品質(zhì)感。在細節(jié)設(shè)計方面，充分利用次序美、豐富美、差異美、和諧美提升工程的形象檔次。同時，強調(diào)多種材質(zhì)的組合運用，如：木材、鋼材、玻璃、石材等，強化其品質(zhì)感和與眾不同的建筑情趣。疊拼、花園洋房、高爾夫公寓建筑風(fēng)格Class工程疊拼、花園洋房、高爾夫公寓建筑風(fēng)格成品建筑工程具體設(shè)計建議線條盡量簡明；獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼采用坡屋頂處理，花園洋房和高爾夫公寓的屋頂采用平屋頂設(shè)計，但整體風(fēng)格盡量靠近；顏色要沉穩(wěn)，有品質(zhì)感，建議以赭石紅或深咖啡為主色，配以其他輔助色，沉穩(wěn)、簡潔、大方；注意陽臺、露臺等凸凹面的處理，利用其豐富建筑物立面的層次感；注意窗戶的尺寸與墻面的比例協(xié)調(diào)，窗框的顏色與立面顏色的協(xié)調(diào)；注意空調(diào)機位的設(shè)計與細部處理。具體設(shè)計建議萬科水晶城立面層次感處理建筑體量上下起伏，錯落有致，外立面設(shè)計應(yīng)豐富變化，不管從什么角度來看，它給人的視覺感受都是不一樣的，更具有可識別性，增添了歸屬感。一、工程規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案二、工程園林設(shè)計建議三、工程建筑設(shè)計建議四、工程戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案五、工程結(jié)構(gòu)建議六、工程材料應(yīng)用建議七、工程配套設(shè)施及物業(yè)管理建議八、工程深化設(shè)計意見總結(jié)戶型產(chǎn)品建議及初步設(shè)計方案以實用為原那么，強調(diào)客廳待客空間與起居室家庭空間的功能盡可能別離，家庭內(nèi)部公私別離、居寢別離，盡量做到全明設(shè)計，結(jié)合凸窗、露臺設(shè)計豐富臨窗景觀。獨棟別墅層數(shù)：建議做2.5層；車庫：室內(nèi)停車位1個，庭院室外停車位1個；面積：地上建筑面積250-300平方米之間；私家花園面積在300平方米左右；屋頂平臺面積在30平方米以上。功能：1層要求有門廳、客廳、起居室、餐廳〔早餐廳〕、廚房、客房、衛(wèi)生間、傭人房和車庫。2層要求有家庭室、1個主臥室和1個小臥室，主臥要求配有主衛(wèi)。2.5層作為主臥區(qū)，有一個主臥室、一個書房、一個衛(wèi)生間和一個步入式更衣室。獨棟別墅戶型設(shè)計：總建筑面積：275.62平方米；1層建筑面積：126.6平方米；2層建筑面積：77.86平方米；2．5層建筑面積：72.16平方米；花園面積：311.7平方米；露臺面積：34.19平方米。獨棟別墅雙拼別墅

層數(shù)：建議做2.5層；車庫：庭院停車位1個；面積：地上建筑面積200—250平方米之間；私家花園面積在200平方米以上；屋頂平臺面積在40平方米以上。功能：1層要求有門廳、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房。2層要求有二個臥室和一個衛(wèi)生間，2.5層作為主臥區(qū)，有一個主臥室、一個書房、一個衛(wèi)生間和一個步入式更衣室。雙拼別墅戶型設(shè)計：總建筑面積：233.02平方米；1層建筑面積：95.96平方米；2層建筑面積：70.22平方米；2．5層建筑面積：66.84平方米；花園面積：205平方米；露臺面積：43.04平方米。雙拼別墅聯(lián)排別墅〔TOWNHOUSE〕層數(shù)：建議做2.5層；車庫：庭院停車位1個；面積：地上建筑面積200平方米左右；私家花園面積在80平方米以上；屋頂平臺面積在35平方米以上。功能：1層要求有門廳、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間。2層要求有有2個臥室、1個衛(wèi)生間。三層為主臥區(qū)，有一個主臥室，主臥要求配有主衛(wèi)、步入式更衣柜等空間。聯(lián)排別墅〔TOWNHOUSE〕戶型設(shè)計：總建筑面積：209.5平方米；1層建筑面積：90.42平方米；2層建筑面積：76.6平方米；2．5層建筑面積：42.03平方米；花園面積：75.9平方米；露臺面積：38.89平方米。疊拼別墅

層數(shù)：4.5層，一梯兩戶；車庫：庭院停車位1個；面積：地上建筑面積160-200平方米之間；功能：每戶要求功能齊全，主臥要求配有主衛(wèi)、步入式更衣間等空間，使之具有TOWNHOUSE絕大局部功能。疊拼別墅立體結(jié)構(gòu)：1、2層一戶、3、4層一戶，上下疊拼。下疊：1、2層〔送80平方米以上私家花園和20平方米以上露臺〕。首層單元贈送一定面積的花園。南北雙花園設(shè)計，花園入戶，實現(xiàn)獨門獨院尊貴感受。其中以南側(cè)花園為亮點，花園面積可算作完全贈送，但無產(chǎn)權(quán)。此措施能夠表達出首層家庭的庭院感，并加強社區(qū)的生活感覺體驗。同時，此措施能夠加快首層的銷售，并提高其價格。上疊：3層+4層+4.5層半層為一戶〔送40平方米以上露臺〕。上疊外樓梯、平臺入戶設(shè)計，首同時層層退臺設(shè)計，留出超大露臺，內(nèi)外空間互相滲透，露臺可供享受陽光雨露，使人和自然親切交流。如同在大自然中居住，真正表達高尚品質(zhì)。還可采用經(jīng)典的透天別墅設(shè)計方式，使家居生活別有天地；這些細節(jié)的考慮，表達出以人為本，對人無微不至的關(guān)心。疊拼別墅戶型設(shè)計:疊拼別墅戶型1〔下疊〕：四室二廳三衛(wèi)：總建筑面積：180.6平方米；1層建筑面積：97.86平方米；2層建筑面積82.74平方米；花園面積81.86平方米；露臺面積22.74平方米。疊拼別墅疊拼別墅戶型2〔上疊〕：四室二廳三衛(wèi)：總建筑面積：199.65平方米；3層建筑面積：82.74平方米；4層建筑面積57.54平方米；4.5層建筑面積：59.37平方米；露臺面積39.86平方米?；▓@洋房

層數(shù)：5.5層；面積：建議控制在120-200平方米之間；立體結(jié)構(gòu)：一梯兩戶，1－4層平層設(shè)計，5－5.5為躍層設(shè)計；1層送80平方米以上的私家花園；2層以上送露臺；每戶有庭院停車位1個。特點－大面寬.每戶均實現(xiàn)客廳和2個臥室都朝南，每戶要求功能齊全，主臥配有主衛(wèi)、步入式更衣間等空間。層層退臺實現(xiàn)戶戶有露臺。花園洋房戶型設(shè)計：花園洋房戶型1：四室二廳二衛(wèi)：建筑面積165.7平方米；花園面積：85.11平方米。

花園洋房花園洋房戶型2：三室二廳二衛(wèi)：建筑面積150.26平方米；露臺面積：29.12平方米。

花園洋房花園洋房戶型3：三室二廳二衛(wèi)：建筑面積131.54平方米；露臺面積：26.97平方米。

花園洋房花園洋房戶型4：二室二廳二衛(wèi)：建筑面積120.29平方米；露臺面積：30.03平方米。

花園洋房花園洋房戶型5：四室二廳三衛(wèi)：總建筑面積193.51平方米；1層建筑面積：109.4平方米；2層建筑面積84.11平方米；露臺面積：42.66平方米。高爾夫公寓

層數(shù)：16-20層，帶電梯，兩梯兩戶；面積：建議控制在110-200平方米之間；特點：大面寬,每戶均實現(xiàn)客廳和2個臥室都朝南，每戶要求功能齊全，主臥要求配有主衛(wèi)、步入式更衣間等空間。2層以上每戶均增送大面積露臺。客廳6米挑空設(shè)計。高爾夫公寓

戶型1：三室二廳二衛(wèi)：每戶送露臺；建筑面積：153.4平方米；露臺面積：20.1平方米。高爾夫公寓

戶型2：三室二廳二衛(wèi)；客廳挑空6米；建筑面積：152.15平方米。戶型面積配比

本設(shè)計方案產(chǎn)品類型配比：產(chǎn)品類型配比表序號獨棟別墅雙拼聯(lián)排疊拼花園洋房高爾夫公寓總計132484888210896132222.42%3.63%3.63%6.66%15.89%67.78%以上數(shù)據(jù)可以看出為了適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蠛捅ＷC地塊的容積率，本工程的主力產(chǎn)品為花園洋房和高爾夫公寓，但是提高工程形象的別墅產(chǎn)品類型比較豐富，比例適中。戶型面積配比

本設(shè)計方案產(chǎn)品居室配比：以上數(shù)據(jù)可以看出，本工程居室從2居室到五居室全部覆蓋，主力居室主要集中三居室和四居室之間。居室配比序號五居室四居室三居室二居室總計1104260852106132227.87%19.67%64.45%8.02%戶型面積配比

各種產(chǎn)品面積：戶型系數(shù)列表序號地塊戶型居室戶型面積（平方米）戶數(shù)花園/露臺面積（平方米）層數(shù)1獨棟別墅A戶型五室三廳四衛(wèi)275.6232311.7/34.192.52雙拼別墅B戶型五室二廳三衛(wèi)233.0272205/43.042.53聯(lián)排別墅C戶型三室二廳三衛(wèi)209.52475.9/38.892.54疊拼別墅I戶型四室二廳180.64481.86/22.744.55J戶型四室二廳199.654439.864.56花園洋房D戶型四室二廳165.74285.115.57E戶型三室二廳150.264229.125.58F戶型三室二廳131.544226.975.59G戶型二室二廳120.294230.035.510H戶型四室二廳193.514242.665.511高品質(zhì)住宅K戶型三室二廳153.432020.11612L戶型三室二廳152.15200020/1813M戶型三室二廳152.15224020/1814N戶型二室二廳111.056401615O戶型四室二廳193.86401616P戶型四室二廳179.7524020/18戶型面積配比

各檔次產(chǎn)品戶型面積逐級提升，過渡平穩(wěn)，主力戶型設(shè)計沒有出現(xiàn)明顯面積空擋。250－300平米為獨棟別墅面積區(qū)間；200-250平米為雙拼、聯(lián)排別墅的面積區(qū)間；疊拼別墅、花園洋房的面積范圍在120-200平米之間；高爾夫公寓面積在100—200平方米之間。一、工程規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案二、工程園林設(shè)計建議三、工程建筑設(shè)計建議四、工程戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案五、工程結(jié)構(gòu)建議六、工程材料應(yīng)用建議七、工程配套設(shè)施及物業(yè)管理建議八、工程深化設(shè)計意見總結(jié)結(jié)構(gòu)建議我司建議本工程獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅產(chǎn)品采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)；疊拼別墅、花園洋房、高爾夫公寓采用框架結(jié)構(gòu)；其它墻體采用粘土空心磚、陶?？招霓D(zhuǎn)等砌筑。這種結(jié)構(gòu)造價較低，而且易于后期精裝修改造。一、工程規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案二、工程園林設(shè)計建議三、工程建筑設(shè)計建議四、工程戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案五、工程結(jié)構(gòu)建議六、工程材料應(yīng)用建議七、工程配套設(shè)施及物業(yè)管理建議八、工程深化設(shè)計意見總結(jié)材料建議本工程獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、產(chǎn)品材料建議用雕塑感強的面磚材料和毛石材料，這兩種材料能將北美風(fēng)格的原味表現(xiàn)出來。不建議采用大量石材，金屬材料，這些材料不符合北美風(fēng)格的要求，同時造價很高。高爾夫公寓材料建議用面磚材料。一、工程規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案二、工程園林設(shè)計建議三、工程建筑設(shè)計建議四、工程戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案五、工程結(jié)構(gòu)建議六、工程材料應(yīng)用建議七、工程配套設(shè)施及物業(yè)管理建議八、工程深化設(shè)計意見總結(jié)合理且能提升物業(yè)價值的配套設(shè)計安排

配套設(shè)計從淮北房地產(chǎn)市場可以看出，目前在售工程還沒有配備會所的的概念。本工程地塊周邊現(xiàn)階段配套設(shè)施相對不健全，滿足客戶根本生活需要和休閑、娛樂等享受需求就顯得尤為重要。建議會所及配套商業(yè)功能應(yīng)包括餐飲、購物、洗衣、家政、醫(yī)療、運動、休閑、兒童活動等。園區(qū)配套的落成，可提供前面提到的功能效勞，彌補區(qū)域整體配套水平落后的狀況，讓客戶了解到未來生活的便利性。合理且能提升物業(yè)價值的配套設(shè)計安排高品質(zhì)物業(yè)管理公司的引進淮北在售工程的物業(yè)公司都不是很有名。我們工程要打造“淮北富人區(qū)〞的概念，就要在細微之處表達工程的檔次和品質(zhì)感。拉升本工程與其他競爭工程之間的差距。引進一家具有豐富管理經(jīng)驗及良好口碑的物管公司。對于高檔工程，在本工程周邊市政配套設(shè)施尚不成熟的狀況下，借物業(yè)公司的品牌形象在客戶心中建立對未來便利生活的可靠保證，解決其的后顧之憂，更是給本工程增加一個強有力的賣點。一、工程規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案二、工程園林設(shè)計建議三、工程建筑設(shè)計建議四、工程戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案五、工程結(jié)構(gòu)建議六、工程材料應(yīng)用建議七、工程配套設(shè)施及物業(yè)管理建議八、工程深化設(shè)計意見總結(jié)產(chǎn)品深化設(shè)計總結(jié)經(jīng)過我司對本工程住宅局部各物業(yè)類型的考衡、調(diào)整及規(guī)劃，本工程的住宅產(chǎn)品將包括別墅、雙拼、聯(lián)排、疊拼、花園洋房、高品質(zhì)住宅等幾種，物業(yè)類型非常豐富。在住宅產(chǎn)品的設(shè)計中，我們確定了下面的4條設(shè)計原那么：在規(guī)劃上，通過合理地布局，戶戶坡地景觀、植物景觀、水景，充分引入自然資源優(yōu)勢，表達碧翠掩映，小溪環(huán)繞的特色。坡地住宅居住的層面于豎向分開，最大限度地延伸環(huán)境至建筑空間之中，實現(xiàn)真正意義的融合。產(chǎn)品深化設(shè)計總結(jié)別墅立面設(shè)計采用經(jīng)典的北美風(fēng)格，精致、典雅而不失貴氣。疊拼、花園洋房、高品質(zhì)住宅采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，簡約、輕盈，凸顯文化氣質(zhì)。在戶型設(shè)計上，根據(jù)每種產(chǎn)品的不同條件，例如所處位置的不同，住宅面積的不同，分別賦予其獨特的設(shè)計處理手法。這些原那么在所有的前面的初步設(shè)計中都得到了表達。第一局部：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二局部：工程開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三局部：工程規(guī)劃建議及設(shè)計方案第四局部：工程產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五局部：工程營銷策略及方案建議經(jīng)濟參數(shù)

（萬平方米）總建面（含地下）236231.21獨棟8819.84雙拼11184.96聯(lián)排10620.48疊拼16731.00花園洋房31974.60高爾夫公寓137424.00商業(yè)5420.20配套5454.73地上面積227629.81地下面積8601.40地下車庫8601.40地下車位170.00開發(fā)本錢估算

項目總計(萬元)一土地使用權(quán)出讓金13081.00二土地征用及拆遷安置補償費0.00三前期工程費384.97

規(guī)劃設(shè)計費226.45

項目可行性研究費113.23

地質(zhì)勘察測繪費45.29四建安工程費22645.31五公共配套設(shè)施費545.47六基礎(chǔ)設(shè)施費452.91七開發(fā)期間稅費1340.19八不可預(yù)見費1519.88九管理費用1185.50十銷售費用2440.92十一財務(wù)費用0.00十二總計43596.16資金籌措表

項目/年份共計（萬元）2006200720082009

1.00資金來源70023.0417661.4226771.3820775.684814.55

自有資金9000.009000.000.000.000.00

銷售收入61023.048661.4226771.3820775.684814.55

銀行貸款0.000.000.000.000.00

2.00資金運用44141.6316442.0621267.665199.601232.31

開發(fā)成本36656.7614578.4318599.713478.620.00

公共配套設(shè)施費545.470.00545.470.000.00

基礎(chǔ)設(shè)施費452.91226.45226.450.000.00

開發(fā)期間稅費1340.19335.05335.05335.05335.05

不可預(yù)見費1519.88379.97379.97379.97379.97

行政管理費1185.50296.38296.38296.38296.38

銷售費用2440.92625.78884.64709.59220.91

財務(wù)費用0.000.000.000.000.00

3.00盈余資金

1219.365503.7115576.083582.25

4.00累計盈余資金

1219.366723.0822299.1625881.41

銷售收入估算銷售價格（元）項目名稱全程均價獨棟4200.00雙拼3700.00聯(lián)排3400.00疊拼3000.00花園洋房2300.00高爾夫公寓2600.00商業(yè)6000.00銷售面積(萬平方米)項目名稱建筑面積獨棟8819.84雙拼11184.96聯(lián)排10620.48疊拼16731.00花園洋房31974.60高爾夫公寓137424.00商業(yè)5420.20各時期銷售比例產(chǎn)品類型總面積（平方米）單價總價2006200720082009獨棟別墅8819.844200.003704.330%20%80%0%雙拼別墅11184.963700.004138.440%50%20%30%聯(lián)排別墅10620.483400.003610.960%30%70%0%疊拼別墅16731.003000.005019.3070%30%0%0%花園洋房31974.602300.007354.1670%30%0%0%高爾夫公寓137424.002600.0033943.730%50%35%10%商業(yè)5420.206000.003252.120%40%60%0%總計0.000.0061023.048661.4226771.3820775.684814.55銷售收入銷售收入

總計2006200720082009獨棟別墅3704.330.00740.872963.470.00雙拼別墅4138.440.002069.22827.691241.53聯(lián)排別墅3610.960.001083.292527.670.00疊拼別墅5019.303513.511505.790.000.00花園洋房7354.165147.912206.250.000.00高爾夫公寓33943.730.0017865.1212505.583573.02商業(yè)3252.120.001300.851951.270.00總計61023.048661.4226771.3820775.684814.55出售型物業(yè)損益表序號項目\年份共計20062007200820091.00銷售收入

收入小計（萬元）61023.048661.4226771.3820775.684814.552.00開發(fā)費用

土地費用(地價款)（萬元）13081.006540.506540.500.000.00

前期工程費（萬元）384.97384.970.000.000.00

房屋開發(fā)費（萬元）23190.797652.9612059.213478.620.00

小計（萬元）36656.7614578.4318599.713478.620.003.00公共配套設(shè)施費545.470.00545.470.000.004.00基礎(chǔ)設(shè)施費452.91226.45226.450.000.005.00營銷及市場推廣（萬元）2440.92625.78884.64709.59220.916.00項目行政管理費（萬元）1185.50296.38296.38296.38296.384.00開發(fā)期間稅費1340.19335.05335.05335.05335.055.00不可預(yù)見費（萬元）1519.88379.97379.97379.97379.976.00財務(wù)費用（萬元）0.000.000.000.000.007.00經(jīng)營稅金（萬元）

營業(yè)稅及附加、土地增值稅3966.50562.991740.141350.42312.958.00稅前利潤

(8343.63)3763.5714225.663269.309.00累計稅前利潤（萬元）

(8343.63)(4580.06)9645.6112914.9110.00