關(guān)于中國房價(jià)問題的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于中國房價(jià)問題的調(diào)查報(bào)告伴隨著“蝸居”、“蟻?zhàn)濉薄ⅰ胺颗钡仍~的日漸流行，買房已經(jīng)成為中國老百姓的一大負(fù)擔(dān)，房價(jià)問題也成為了關(guān)乎國計(jì)民生的社會問題。本次調(diào)查針對中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、直接原因、政府出臺的政策以及大眾反映，描述和反映當(dāng)今中國的房價(jià)問題。房價(jià)現(xiàn)狀我們將以房價(jià)收入比、房價(jià)收益率、空置率、還貸/收入比、房地產(chǎn)投資占GDP比例五個(gè)指標(biāo)作為切入點(diǎn)來分析中國房價(jià)現(xiàn)狀。房價(jià)收入比房價(jià)收入比是家庭年均收入和平均房價(jià)的比值，用以評價(jià)房價(jià)的相對高低。世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)上限是5：1，也就是一個(gè)地區(qū)年均家庭的收入的5倍不能買到一個(gè)可滿足居住（90平米）的房子的話，房價(jià)就太高了。而中國主要城市的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)如下：房租收益率房租收益率是房子總價(jià)格和每月的房租的比值，用以評價(jià)房產(chǎn)的投資價(jià)值。國際公認(rèn)的房租收益率應(yīng)該在150到230之間。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市場的供求關(guān)系，另一方面也反映了租房者的消費(fèi)能力?？罩寐士罩寐适侵改骋粫r(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。中國目前的房屋空置率是一個(gè)很敏感的話題，不同目的的持有者對空置率的數(shù)據(jù)分歧很大。其中常被人們提起的有26%和1%這兩個(gè)數(shù)據(jù)，而在杭州，上海，北京舊小區(qū)的入住率一般都比較高，2000年以后新建房的空置率在40%以上，2010年以后新建房的空置率應(yīng)該不低于60%。還貸/收入比還貸/收入比是指居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款，而對中國人來講基本上就是房貸，這項(xiàng)指標(biāo)用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)。一般來講，國際上公認(rèn)的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個(gè)線，對于個(gè)人來講還款壓力大，幸福指數(shù)降低；對于整個(gè)金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，往往會造成大面積的不良貸款。而對于目前數(shù)量巨大的房奴，還貸收入比恐怕已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個(gè)警戒線。結(jié)合房地產(chǎn)貸款占貸款總比例，可以算出整體的金融風(fēng)險(xiǎn)。比如在2004年底，中國房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款的40%，目前這個(gè)比例保守估計(jì)應(yīng)該有55%。而買房的人，用于投資的比例不會低于35%。這樣來算，用于投資的住房貸款占所有貸款的比例應(yīng)該在15.75%。一旦出現(xiàn)房價(jià)下降，投資用購房的人一定不會繼續(xù)還款，這筆錢將由銀行來買單。這將花完中國的存款準(zhǔn)備金率。房地產(chǎn)投資占GDP比例房地產(chǎn)投資占GDP比例指標(biāo)反映整體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度。在大國的房地產(chǎn)歷史上，美國在1950年出現(xiàn)過6.98%的最高比例，然后一路小幅波動(dòng)，直到1991年從3.42%開始，一路上揚(yáng)至2005年的6.2%，隨后發(fā)生了次貸危機(jī)。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場協(xié)議的簽訂，房地產(chǎn)在日本開始過熱，房地產(chǎn)投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點(diǎn)期間約5.5%，這時(shí)候日本的房地產(chǎn)崩盤了，從此日本進(jìn)入了長達(dá)十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而中國從有據(jù)可查的記錄來看，從1997年的4.02%開始一路上漲，到2007年時(shí)這個(gè)比例到了10.13%，這是任何國家任何時(shí)候都沒出現(xiàn)過的高度?？紤]房地產(chǎn)對相關(guān)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，其對GDP的影響將高達(dá)3.15*10.13%=32%。以上種種指標(biāo)表明，中國的房價(jià)已經(jīng)高到了非常嚴(yán)重的地步。關(guān)于中國的高房價(jià)，某些人士認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場是特殊的，可以不符合國際慣例的。然而那都是謬論，都是經(jīng)不起分析的。產(chǎn)生原因供需關(guān)系不合理是高房價(jià)的重要原因。供需決定價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)的鐵律。第一是住房價(jià)格，由住房的供給與需求決定，供給方為房地產(chǎn)開發(fā)商，需求方為購房者。沒有住房的都是窮人和年輕人，在不違背價(jià)格規(guī)律的前提下，房價(jià)理應(yīng)由沒有住房的人決定。就算靠貸款購房，他們也要付得起首付，承受得起月供。如果有錢人操縱房價(jià)，窮人和年輕人永遠(yuǎn)買不起住房。第二是土地價(jià)格，由土地的供給與需求決定，供給者是各級政府部門，需求者是房地產(chǎn)開發(fā)商。各地政府通過競拍向房地產(chǎn)出讓商品房開發(fā)用地，資金雄厚的企業(yè)就會接連制造地王。本來房價(jià)是與地價(jià)緊密相連的，地價(jià)高，房價(jià)自然高；地價(jià)低，房價(jià)也跟著降低。但我們的樓市不是這樣的，地王推高了房價(jià)，地價(jià)不高的土地上蓋出的房子，價(jià)格照樣驚人，地王更像一個(gè)媒子。目前的樓市，房價(jià)幾乎與地價(jià)沒有關(guān)系，政府就是白送一塊地給開發(fā)商，建起來的房子價(jià)格一樣不會低。雖然，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)空前繁榮，但并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)供過于求的問題。房地產(chǎn)企業(yè)為追求高額投資回報(bào)，多投資在繁華地段興建大面值的高檔住宅樓和商用樓，其提供的商品房與有購樓需求廣大中低收入階層的購買力和購買水平不相符。而相對偏遠(yuǎn)的地段，由于價(jià)格水平的原因，少有開發(fā)商問津。當(dāng)前，房價(jià)與居民家庭年收入比過高。城鎮(zhèn)居民的住房需求日益迫切，但是因住房相對多數(shù)居民的收入水平來說過高，一旦購房，他們將背負(fù)少則一二十年，多則五六十年，甚至兩代人的還貸負(fù)擔(dān)。因此，作為城市購房主體的中低收入水平居民對住房的有效需求嚴(yán)重不足。多數(shù)普通城鎮(zhèn)居民最迫切需要的是與他們收入水平相應(yīng)的中低價(jià)位房。據(jù)調(diào)查顯示，我國銀行儲蓄存款的80%由20%的持有者持有。這20%的持有者屬于中高收入者，他們大多已有面積較大的住房，一般不考慮購置商品住宅。事實(shí)上，真正用于住宅消費(fèi)的居民儲蓄并不多。通貨膨脹及預(yù)期導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲。全球金融危機(jī)本來可以使我國嚴(yán)重泡沫的房地產(chǎn)沉淀下來，但是中央政府和地方政府聯(lián)手推出的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，又“適時(shí)”地刺激了房地產(chǎn)。物價(jià)上漲，沒有房子的人擔(dān)心再漲就買，追漲。有些人擔(dān)心貨幣貶值，不如購買房子保值。房地產(chǎn)開發(fā)商則利用這種政策效應(yīng)和消費(fèi)者心理，制造更多的漲價(jià)恐懼以牟利。城市化進(jìn)程是房價(jià)攀升的潛在力量。根據(jù)官方數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，每年中國的城市都要涌入至少1300萬人，城市居民的住房需求日益迫切，這也是房價(jià)能夠堅(jiān)挺的力量。無論是商品房還是政府提供的保障房，都是房地產(chǎn)的潛在需求。大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市的商品房有了極高的附加值。北京、上海、深圳和廣州等一線大城市，每年投入幾百億的資金進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這些大規(guī)模的建設(shè)直接讓該城市的商品房有了極高的附加值。炒房族的存在驅(qū)動(dòng)房價(jià)飆升。房地產(chǎn)有增值保值的作用，從而助長了房地產(chǎn)的投資。主要是炒房客有錢，可以利用龐大的財(cái)力優(yōu)勢使得房地產(chǎn)市場能支持和發(fā)展。存在大量的非自主的需求者參與炒房驅(qū)動(dòng)房價(jià)飆升。商品房是金融產(chǎn)品，是投資首選。山西煤老板坦言，將錢放在房子，比放在銀行放心。根本原因：中國制度不健全，地方政府為了財(cái)政收入和升遷，勾結(jié)開發(fā)商推高房價(jià)。首先，我們從市場的角度來看，誰是房地產(chǎn)的最大獲益者。大家很自然地想到了開發(fā)商。在所謂福布斯排行榜上，房地產(chǎn)占了很大比重，其實(shí)無論是民營的，還是國營的開發(fā)商，都是房地產(chǎn)市場上最大的獲利者。否則，就不會有那么多企業(yè)家去搞房地產(chǎn)了。但是中國內(nèi)地的房地產(chǎn)商，經(jīng)常自有資金缺乏，需要靠銀行貸款來經(jīng)營，所以銀行扮演著輸送資金的角色。不僅如此，買房貸款也來自銀行，真正用自己的錢一次性買房的人并不多。特別是工薪階層，在“今天花明天的錢”的鼓動(dòng)下，貸款買房也成為一種時(shí)尚。所以提高貸款利率很可能導(dǎo)致的結(jié)果是一些人很后悔，早知道早貸款就好了。這可能鼓動(dòng)更多的人去貸款。但是，房子買到手，才知道銀行的錢不好花，你要按月還款付息。這樣“房奴”就出現(xiàn)了。也就是說，開發(fā)商、銀行套住了買房者。買房者只是開發(fā)商和銀行的中間環(huán)節(jié)，貸款者付給開發(fā)商，開發(fā)商再向銀行還建房的預(yù)先貸款，這樣開發(fā)商就解了套，變成了買房者和銀行的關(guān)系。也就是，開發(fā)商利用銀行的貸款建房，再用買房者的按揭款還銀行，作者低成本、高利潤的買賣。開發(fā)商——銀行——買房者——銀行——開發(fā)商，這個(gè)循環(huán)好像很全。其實(shí)不然，要蓋房就要有地，而地是從地方政府審批來的。所以，地方政府這一環(huán)節(jié)至關(guān)重要，而買地成了地方政府搞活經(jīng)濟(jì)的一大法寶。兩會期間，中國證券報(bào)發(fā)表的《誰該為房價(jià)“不聽話”負(fù)責(zé)》中提及，與發(fā)生安全事故有主管領(lǐng)導(dǎo)引咎辭職，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不合理地方官難以升遷相比，我們似乎從未聽說過。因?yàn)榈胤降禺a(chǎn)調(diào)控“失職”而受到影響。英國《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)發(fā)表的《縷析房地產(chǎn)“亂麻”》中也提到，要真正遏制房地產(chǎn)高漲，必須首先遏制地方政府從土地拿錢的沖動(dòng)，調(diào)整當(dāng)前的財(cái)稅制度。這兩段言論把矛頭指向了地方政府，指向了中國體制的不完善。眾所周知，房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)度很高，牽連上下游100多個(gè)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)，上游有鋼鐵、磚瓦等，下游則有裝修材料、家具、燈飾、陶瓷等等市場，與國內(nèi)的消費(fèi)市場有著極大的關(guān)系，由中國發(fā)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)之稱。正是因?yàn)槿绱?，所以中央政府對于房地產(chǎn)市場的政策是慎之又慎，盡管意識到高房價(jià)已經(jīng)影響到老百姓的切實(shí)利益，但在打壓與不打壓之間兩難，形成燙手山芋。當(dāng)然，這只是非?？陀^的一個(gè)原因，最關(guān)鍵的是房地產(chǎn)已成為地方政府財(cái)政收入的主要來源?！巴恋刎?cái)政”收益和房地產(chǎn)對于地方經(jīng)濟(jì)GDP的誘人貢獻(xiàn)使得一些地方政府不遺余力推高房價(jià)。所以真正的循環(huán)是：地方政府——開發(fā)商——銀行——買房者——銀行——開發(fā)商——地方政府。國家政策繼2009年12月14日頒布了國四條，2010年4月17日頒布了新國十條后，2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定形成8項(xiàng)具體措施來進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控。進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；解讀：通過向地方政府施壓，并借助公共輿論監(jiān)督，增加地方政府調(diào)控樓市的主動(dòng)性，要求一季度公布價(jià)格調(diào)控目標(biāo)，給地方政府以極大壓力，目標(biāo)定高了，說不過去，定低了又怕價(jià)格難以把控，確實(shí)兩難，上海就是早早明確了“國八條”落地細(xì)則，選定了立場，但價(jià)格控制目標(biāo)卻難以出臺。加大保障性安居工程建設(shè)力度；解讀：堅(jiān)持通過加大保障房建設(shè)來增加住宅供給、調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，以解決中低收入人群的切實(shí)住房困難，關(guān)鍵還是在于真正切實(shí)做到公開、公平、公正，近期重慶400萬平米共租房抽號，禁止公務(wù)員參加，已經(jīng)為全國作出了表率。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；解讀：原政策為對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的非普通住房，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，普通住房按差額收費(fèi)。普通住房的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有三條，即第一，單套面積在144平米以下;第二，住宅小區(qū)容積率在1.0以上;第三，成交價(jià)格不高于城市指導(dǎo)價(jià)。目前天津二手房市場指導(dǎo)價(jià)偏低，因此基本所有的交易房產(chǎn)均屬于非普通住房范疇，僅有極少數(shù)一次性付款過戶房源通過陰陽合同的方式，將成交價(jià)格作到指導(dǎo)價(jià)以下，貸款的二手房交易基本無法通過低評逃稅。因此本輪調(diào)整營業(yè)稅政策，只是規(guī)避了一些通過不正當(dāng)手段逃稅的行為，對正常過戶納稅的二手房交易沒有影響。強(qiáng)化差別化住房信貸政策；解讀：二套住房政策原為首付50%，此次提升10%，再次沖擊改善型客群，購買力受限。通過對2010年天津市商品住宅貸款比例的分析可見，2010年4月份出臺的國十條，要求首套購房首付比例由20%提高到30%，因此全年成交中有13%的客戶面臨增加一成首付的問題，此次國八條的二套貸款首付由50%提高到60%則對10%左右的貸款成交造成影響，影響范圍有限，但確實(shí)提高了改善型客群的首付資金壓力。嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；解讀：天津的近兩年的土地供應(yīng)量始終維持高位水平，此條政策確保了今年土地供應(yīng)量仍將保持高位，天津的保障性住房用地供應(yīng)及保障性住房供應(yīng)情況始終走在全國前列，因此此項(xiàng)政策影響不大。如果實(shí)施“限房價(jià)、競地價(jià)”的出讓方式，必將壓縮開發(fā)企業(yè)利潤空間，也會迫使開發(fā)企業(yè)采取短平快的操作思路，提高資金利用效率。合理引導(dǎo)住房需求；解讀：本條政策為本次“國八條”的核心內(nèi)容，也是對2010年限購政策的升級，2010版限購政策各地方政府制定標(biāo)準(zhǔn)不一，執(zhí)行寬嚴(yán)有別，如天津政策落地的細(xì)則為嚴(yán)格按此執(zhí)行的話，無疑會對天津房地產(chǎn)市場造成巨大波動(dòng)，首次置業(yè)和首次改善類需求能夠得以幸免，但二次改善類需求，具有天津特色的藍(lán)印需求，投資類需求將被徹底隔絕，豪宅類、郊區(qū)別墅類產(chǎn)品將面臨極大的銷售困境，但“原則上”三字為政策的執(zhí)行留下了調(diào)整空間，目前天津是否限購，限新購還是考慮存量，限全市還是僅僅市內(nèi)六區(qū)，家庭為單位如何核查等等都是非常值得期待和關(guān)注的，影響巨大的因素。落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制；解讀：將非法批地用地的約談問責(zé)機(jī)制引入落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作中，未完成工作的要向國務(wù)院作出報(bào)告，對相關(guān)負(fù)責(zé)人直接問責(zé)等等新規(guī)，進(jìn)一步表明中央的調(diào)控決心，給地方政府持續(xù)施壓，避免再次出現(xiàn)2010年房地產(chǎn)調(diào)控的“中央政策給力，地方執(zhí)行不力”。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。解讀：進(jìn)一步表明了中央調(diào)控的決心。政策效果開發(fā)商觀望通過上年的資金回流的積累，開發(fā)商資金情況較為寬松，不急于回款，也不急于下對策，對新政大多處于觀望態(tài)度。暫緩開盤或延緩開工進(jìn)程政策敏感期，用延后項(xiàng)目進(jìn)程的方式等待政策的明朗期的到來。墊付新增10%的首付款對有條件新購住宅的改善性購房客戶，允許其以50%的首付購房，新增的10%購房首付款由開發(fā)商墊付，約定一定時(shí)期內(nèi)支付清首付款，促成其購房轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)“新國八條”將購房者投資住宅資金成本提高，而商業(yè)地產(chǎn)首付只要50%。其次，“新國八條”明確住宅限購，而商業(yè)地產(chǎn)不受約束。拓展其他市場3月下旬，我省11個(gè)市集中發(fā)布2011年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。而據(jù)業(yè)界透露，樓價(jià)泡沫少，市場潛力大的我省大同、臨汾、運(yùn)城