天啟南京紫氣云谷項目營銷報告

2021年12月輝煌2021觀察篇：無亂局不英雄1、工程自身特征2、市場課題界定3、定向市場簡析觀察篇：無亂局不英雄1、工程自身特征2、市場課題界定3、定向市場簡析【1.1工程特征之區(qū)位】主城區(qū)地鐵一號南延機場高速將軍大道繞城公路本案京滬高鐵城市型低密度高尚住宅板塊屬南京，江寧區(qū)，三山板塊城市型第一居所板塊，以別墅物業(yè)為主三山〔將軍山、韓府山、翠屏山〕資源豐富，是南京別墅產(chǎn)品集聚之地，周邊集聚各類高中檔住宅。主要別墅有帝景天成、瑪斯蘭德、山水華門等【1.2工程特征之資源】翠屏山韓府山將軍山三山環(huán)繞，工程立于翠屏山之間，三面環(huán)山，加上內(nèi)部人工湖，自然景觀資源一流【1.3工程特征之基地】總用地76600平方米，其中水面25000平米，總建134786平米，容積率為2.3由7棟小高層(537套)及9棟花園洋房(54套)組成用地三面環(huán)山，西北面山體最高點，為123.7米，山勢較為平緩。東南部山體坡度大，高度較低，最高點位于南部，為85.366米。工程入口位于基地北面位于韓府路。內(nèi)部天潭水域面積為2.5公頃小高層物業(yè)整體結(jié)構(gòu)封頂，洋房外立面出，內(nèi)部人工湖開挖【1.4工程特征之配套】交通便利、高校教育資源比較豐富，生活配套等足以支撐其成為為第一居所之地本案市區(qū)15分鐘機場15分鐘東山10分鐘【1.5工程特征之產(chǎn)品】7幢小高層9幢洋房會所【1.5工程特征之產(chǎn)品】【1.6工程特征之大平層戶型】A戶型C3戶型C4戶型【1.6工程特征之大平層戶型】D2戶型D1戶型E3戶型【1.6工程特征之復式戶型】A復B3復【1.6工程特征之洋房戶型】1F2F3F【1.7工程特征之區(qū)域價值評估】功能定位：由于山水資源豐富及交通的便利性，該區(qū)域逐漸演變成南京富豪居住的高尚住宅區(qū)從地理位置看：將軍大道、機場高速等交通干道，拉近與城區(qū)的距離從開發(fā)產(chǎn)品來講：該板塊主要以別墅物業(yè)為主，局部中高檔公寓型物業(yè)為輔從開發(fā)節(jié)奏開看：01年別墅物業(yè)開始開發(fā)，經(jīng)過8年時間的開發(fā)，該板塊的開發(fā)逐漸進入尾聲，土地成為稀缺資源區(qū)域住宅地塊集中成片開發(fā)，已經(jīng)形成了良好的居住氣氛，城市間的距離和交通便利性足以支撐其成為城市型別墅，逐漸成為居住的第一居所【1.8工程特征之SWOT】SWOT分析優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak1、地處南京高尚住宅區(qū)2、城市與生態(tài)區(qū)域結(jié)合點3、擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢4、項目周邊有多個成熟小區(qū),居住氛圍良好1、周邊均為別墅產(chǎn)品，客戶可能對公寓有抗性2、屬于江寧板塊3、項目周邊商業(yè)、初級教育等配套相對較弱4、目前公共交通比較弱機會-----OpportunitySO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會）WO戰(zhàn)略（利用機會，克服劣勢）1、立于別墅區(qū)的公寓產(chǎn)品2、城市化進程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會日益完善3、周邊暫無同檔次的物業(yè)，并且放眼全市也屬獨一無二1、強化地段規(guī)劃生態(tài)健康,保護自然資源2、利用市場產(chǎn)品空白，搶占時機3、打造全市獨一無二大平層產(chǎn)品，給南京一個新的概念1、利用市場空白快速建立高端項目社區(qū)形象2、利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿,克服產(chǎn)品劣勢，將產(chǎn)品價值愿望無限提升3、創(chuàng)造價值點，提升產(chǎn)品價值感4、營銷引導，樣板房、工程樣板房（規(guī)避產(chǎn)品缺陷）5、強化翠屏國際城整體規(guī)劃的商業(yè)及配套影響力威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅）1、大平層產(chǎn)品南京市場暫不樂觀2、別墅區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品可能對于客戶吸引力弱3、價格高1、對點式推廣，針對目標群2、加強展示、現(xiàn)場包裝和區(qū)位的借勢提升項目知名度3、提供完善的服務(wù)，讓客戶真實體驗1、弱化大平層在南京不利形象，樹立全新居住理念2、將公寓產(chǎn)品概念要強化其起點高于別墅，營造高檔豪宅社區(qū)【1.9工程特征之根底屬性界定】屬性詮釋區(qū)位屬性位于江寧三山板塊，自然資源豐富為別墅聚集之地該板塊逐漸演變成高尚住宅區(qū)距離主城中心較近距離祿口機場、在建京滬高鐵南京站較近距離主城新街口17公里，通過將軍大道和機場高速可快速抵達距離祿口機場20公里，距高鐵南京南站僅7公里板塊主要以別墅物業(yè)為主，但大多已進入尾聲居住人群素質(zhì)高，為現(xiàn)代高尚住宅區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境好，無污染企業(yè)，純居住區(qū)域配套建設(shè)中生活配套的開發(fā)必須齊備合適消費人群，正逐步改善中項目屬性別墅板塊中的公寓產(chǎn)品小高層及洋房產(chǎn)品，總建約13萬平米交通便利性一般、可達性較好周邊生活能夠滿足第一居所需要目前已有多條公交線到達生活配套有托樂嘉商業(yè)廣場、翠屏商業(yè)等周邊自然、人文資源豐富基地內(nèi)獨享山水資源南航、正德學院、三山資源后依翠屏山，內(nèi)有天譚湖產(chǎn)品主力為大戶型，小高層、洋房相依配有稀缺資源，打造大戶型高端物業(yè)城市的、稀缺的、資源的、大戶型高端物業(yè)觀察篇：無亂局不英雄1、工程自身特征2、市場課題界定3、定向市場簡析【2.1設(shè)問一】設(shè)問一：走過震蕩的08年，即將到來的09年房地產(chǎn)如何走勢？【2.1.1宏觀大勢】“低通脹、高增長、高利潤〞的時代在2007年底宣告結(jié)束，未來將呈現(xiàn)“控通脹、保增長、適度利潤〞的特征高通脹：CPI逐漸回落保增長：經(jīng)濟增長放緩壓縮利潤空間PPI持續(xù)下降經(jīng)濟增速放緩【2.1.1宏觀大勢】受全球能源及原材料價格的影響，中國出口及貿(mào)易水平持續(xù)下降，中國CPI/PPI持續(xù)回落，消費者信心指數(shù)持續(xù)降低到歷史水平原油進口量及進口價格漲幅（02年1月-08年6月）【2.1.1宏觀大勢判斷一】未來2—3年中國將處于“低通脹、高增長、高利潤〞

向“控通脹、保增長、適度利潤〞過渡的調(diào)整時期控通脹保增長適度利潤低通脹高增長高利潤2007年2009年/2010年房地產(chǎn)市場將處于調(diào)整期【2.1.1宏觀大勢判斷二】高通脹：我國07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。銀行存款回報率低于通貨膨脹率：07年雖然6次上調(diào)利率，但銀行存款回報率仍低于通貨膨脹率：目前中國商業(yè)銀行基準1年期存款利率為4.14%。70個大中城市房價漲幅高于通貨膨脹率：07年全年，70個大中城市房屋價格指數(shù)上漲7.6%；08年上半年，上漲10.2%。在高通脹情況下，房地產(chǎn)比起銀行存款、債券的收益率要高，并且較之股票投資，風險要小得多，是應(yīng)對通脹的首選投資工具中央政府在完成一系列的政策轉(zhuǎn)變后，中國房地產(chǎn)市場才有可能從調(diào)整期進入恢復期，恢復期約持續(xù)1年左右時間2007年2009年/2010年下降期調(diào)整期恢復期調(diào)整期政府政策轉(zhuǎn)變減少稅收降低企業(yè)所得稅：減稅有助于降低企業(yè)經(jīng)營壓力，幫助企業(yè)度過成本上漲的困難，扶植中小企業(yè)的政策出臺提高個人所得稅免稅額：08年3月1日，個稅起征點由1600元調(diào)至2000元；近日又有學者提出，將個稅起征點提至5000元減少流通環(huán)節(jié)稅收：如減少房地產(chǎn)交易過程中的營業(yè)稅、契稅、所得稅等取消資源價格管制允許要素市場充分競爭，使要素價格最終回歸理性補貼中低收入者如退稅、購房貸款優(yōu)惠、發(fā)放房補、提供低租金住房等政策是最不確定的因素，當這些政策轉(zhuǎn)變后，標志著市場從調(diào)整期進入恢復期【2.1.1宏觀大勢判斷三】【2.1.2全國地產(chǎn)大勢】自07年宏觀調(diào)控以來開發(fā)投資增速進一步下滑，固定資產(chǎn)投資比重下降，商品房銷售低迷態(tài)勢【2.1.2全國地產(chǎn)大勢】【2.1.2全國地產(chǎn)大勢】9月底觸底反彈，11月份各城市成交量上升，但價格震蕩中【2.1.3開啟觀點】在經(jīng)濟持續(xù)告訴開展時代，房地產(chǎn)業(yè)也蓬勃開展，并且在07年10月到達近期開展頂峰，但在10月底國家宏觀調(diào)控出臺之后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進入震蕩期受到全球經(jīng)濟開展變緩及美國次貸危機影響，中國經(jīng)濟從低通脹逐漸走向高通脹時期，08年12月全國經(jīng)濟工作會議確定09年將是保增長，促開展年中央政府在完成一系列的政策轉(zhuǎn)變后，中國房地產(chǎn)市場才有可能從調(diào)整期進入恢復期，恢復期約持續(xù)1年左右時間調(diào)整時期的房地產(chǎn)市場特征：房價呈現(xiàn)下降趨勢，整體走勢類似股票市場價格走勢“高通脹〞的經(jīng)濟特征下，房地產(chǎn)是對抗通脹的最有效工具預計09年上半年房地產(chǎn)行業(yè)還處于震蕩期，但在年底將逐步恢復，到達量升價穩(wěn)【2.1.3開啟觀點】把握工程運做時機工程營銷策略的有效整合是關(guān)鍵設(shè)問一：走過震蕩的08年，即將到來的09年房地產(chǎn)如何走勢？【2.2設(shè)問二】設(shè)問二：08年高、中、低端地產(chǎn)市場供需怎樣，09年有何變化？【2.2.1土地市場】時間供地幅數(shù)成交幅數(shù)流標幅數(shù)底價成交幅數(shù)流標率底價成交率出讓面積2007年1～10月1131103592.7％53.6％712.11萬㎡2008年1～10月484353810.4％88.4％321.53萬㎡08年1-10月同比去年同期110幅相比，減少60.9％。從面積上看，43幅土地實際出讓面積為321.53萬㎡，同比減少54.9％08年1-10月份土地市場整體成交情況呈“V〞型，成交情況依然不夠樂觀，但形勢往上城北〔燕子磯地塊大〕、江寧、河西成為土地的供給最大三大板塊數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)【2.2.2供求關(guān)系】從供求比來看，南京市場供求關(guān)系自去年12月以后即發(fā)生改變，市場呈現(xiàn)供大于求從供給量來看，08年1-11月供給682萬m2，較去年同期下降15％，供給減少了120萬m2從成交量來看，08年1-11月共成交382萬m2，較去年同期下降57.6％，成交量減少了520萬m2自08年以來，供大于求市場表現(xiàn)明顯數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)【2.2.3量價走勢】量跌價升量價齊跌量升價跌量價齊升價格仍在高位運行，市場回暖還需時日宏觀調(diào)控出臺救市政策出臺震蕩期底部數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從升幅看，08年10月較去年同期，南京樓市均價水平上升9.3%，與08年4月最高價格相比，上升了9.8％從價格運行區(qū)間和成交量數(shù)字來看，南京商品房成交量下降正是10月底宏觀調(diào)控政策出臺之后，但價格的平穩(wěn)性還保持了相當一段時間，隨著整體市場低迷，南京也出現(xiàn)了量價齊跌局面，10月在救市政策刺激下觸底反彈【2.2.4需求分析】觸底反彈調(diào)控出臺，打壓地產(chǎn)觸底反彈調(diào)控出臺銷售峰值銷售峰值同比同期量下降49％同比同期量下降59％救市出臺，刺激消費08年與去年相比無論認購量還是成交量都有明顯的下降，但可喜的是在9月底國家救市政策紛紛出臺之后，08年第四季度會走出一波新的上升行情。09年整體成交不可能到達07年水平，但有望較08年提高10％-15％數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)【2.2.4需求分析】08年前11個月，商品房成交面積中100平米以下房源及160平米以上房源成交比例上升，而中間段面積隨供給量減少而減少08年前11個月，由于價格上漲，導致總體價格呈現(xiàn)下降趨勢，特別是低價板塊，而抗跌較強的高價房價格繼續(xù)堅挺大戶型房源市場存在高價房源抗跌性強數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)【2.2.5新政后樓市表現(xiàn)】新政出臺之前新政出臺之后項目開盤時間產(chǎn)品推量去化去化率萬達廣場11.268F/222110648%金地名京11.2311F/554910319%金馬麗城12.1511F/2140140100%紫氣鐘山10.076F/21097670%雅居樂花園10.1111F/22899533%天正湖濱10.1811F/2995758%金陵尚府11.1926F/339327570%旭日愛上城11.1316F/11104969366%合計

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2849154554%新政出臺之前市場觀望氣氛強烈新政出臺之后市場有回暖跡象，成交量上升【2.2.608市場特征】土地供給量及成交量較去年縮小嚴重，開發(fā)商參與熱情減弱，地價多以底價成交，并且流拍現(xiàn)象嚴重，但后期表現(xiàn)較樂觀城北棲霞土地供給量增大，而06、07年的江北、江寧土地供給隨著開發(fā)完畢開始減少，09年房地產(chǎn)主戰(zhàn)場將在城北、江寧、江北三大區(qū)域展開08年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求，市場存量房源量大，未來競爭依然劇烈在9月底救市出臺之后，成交量上升，工程多以優(yōu)惠折扣銷售，價格處于緩慢下降中房源成交面積呈兩極現(xiàn)象，大戶型及小戶型暢銷，未來這種局面有望繼續(xù)成交價格方面，受市場低迷影響，低價板塊工程抗跌性不強，高價房〔即城中〕價格表現(xiàn)比較樂觀，價格受到影響較小救市新政出臺之后，總體樓市表現(xiàn)十分樂觀，一方面受供給量大增，另外開發(fā)商受資金回籠影響，優(yōu)惠額度較大，在9月成交量觸底反彈之后，10月、11月成交量上升，12月將繼續(xù)保持此種勢頭【2.2.709市場預判一】消費力與消費結(jié)構(gòu)南京全市總?cè)丝诘竭_820萬人，居住半年以上的人口到達213萬人南京人消費性支出過高，有條件購置大件物品07年購房客戶中，換房與投資客較多，而宏觀調(diào)控的組合拳對于投資與換房客戶都有較大影響，尤其是房貸新政出臺后市場出現(xiàn)銷售量大幅下降狀況，但在救市政策出臺后對于剛性購房需求刺激作用供08年供給量約為682萬平米，09年存量加新上市量有望突破800萬平米銷07年住宅銷量約900萬平方米，08年前11月僅為382萬平米，預計09年成交量有望突破500萬平米以上供大于求的局面將延續(xù)，但隨市場回暖及購置力增加，有望緩解供大于求比例縮小【2.2.709市場預判二】08年1-10月成交地價比07年下降70％以上建安本錢下降營銷、推廣等費用增加各種交易稅費下降房價穩(wěn)定理性經(jīng)濟危機層面擴大，影響到各領(lǐng)域房貸新政出臺后，未明顯改觀消費者觀望繼續(xù)保持南京出現(xiàn)量跌，各種優(yōu)惠折扣措施出臺，價格明顯下降08年南京整體住宅價格為6566元/平米，同比去年價格增長較快，但下半年放緩價格漲勢減緩漲勢空間小量能增加價格保持平穩(wěn)漲幅放緩因素結(jié)果【2.2.8開啟觀點】設(shè)問二：08年高、中、低端地產(chǎn)市場供需怎樣，09年有何變化？08年供需比救市之前價格救市之后價格變化實例救市之前救市之后市場細分產(chǎn)品類別高端市場獨棟1.7上漲價格堅挺，保持上漲山河水400萬/套550萬/套中端市場聯(lián)排1.2平緩上漲供應(yīng)有限，價格上漲運盛美之國1100012000洋房1.37上漲供應(yīng)有限，價格上漲頤和家園93009500豪宅1.55上漲供應(yīng)穗達，但具抗跌性朗詩國際1300015800低端市場普通公寓1.79下降供應(yīng)大，價格下降比例大天潤城48003500中高端物業(yè)價格在弱市中具有抗跌性，并且產(chǎn)品特質(zhì)在穩(wěn)定的市場環(huán)境下具有升值保值空間【2.3設(shè)問三】設(shè)問三：本案主要競爭在哪？【2.3.1區(qū)域地產(chǎn)格局】將軍山板塊岔路口板塊百家湖板塊東山鎮(zhèn)板塊九龍湖板塊科學園板塊本案板塊開展歷程：東山鎮(zhèn)板塊岔路口板塊百家湖板塊將軍山板塊科學園板塊九龍湖板塊【2.3.2區(qū)域板塊特征】將軍山板塊已成為南京高檔低密度景觀休閑居住板塊，景觀、資源、環(huán)境優(yōu)良，本案正位于該板塊核心區(qū)域內(nèi)【2.3.3將軍路板塊開展歷程】運盛美之國嘉瑞山莊瑞景文華2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2021年瑞景文華首開區(qū)域別墅物業(yè)，接著運盛美之國、翠屏國際城、瑪斯蘭德等幾個工程，但在定位上顯得比較混亂山水華門提出第一居所概念，但市場接受度有限香山美別墅，復地朗香、愛濤漪水園等多個別墅工程開發(fā)，第一居所的定位被明確板塊地位確立，別墅開發(fā)到達頂峰別墅物業(yè)的開發(fā)逐漸進入尾聲，資源稀缺本案是別墅區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品，受資源稀缺限制，將成為立于別墅之上的豪宅工程【2.3.4將軍路板塊產(chǎn)品供給】項目占地總建容積率產(chǎn)品未來量價格運盛美之國41.33230.56獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加尾聲聯(lián)排：1萬元/平米疊加：0.8萬/平米瑪斯蘭德4825.80.39獨棟、雙拼尾聲獨棟：1.6萬/平米嘉瑞山莊720.42獨棟售罄獨棟：2.5萬/平米香山美墅1822.71.26獨棟、聯(lián)排、雙拼、多層、小高層銷售中多層：6200元/平米托樂嘉街區(qū)39.2701.8小高層、多層北區(qū)銷售中小高層：6500元/平米名家別墅2.981.50.49獨棟、雙拼銷售中獨棟：2.6萬/平米雙拼：1.28萬/平米山水華門23130.55獨棟、聯(lián)排、疊加、洋房尾房獨棟：1.8萬/平米瑞景文華22.415.40.56獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加售罄售罄香榭島2580.3獨棟銷售中2萬/平米左右復地郎香33130.38獨棟、雙拼、聯(lián)排尾房獨棟：1.5萬/平米雙拼：1.2萬平米合計259.91194.4/

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/區(qū)域內(nèi)別墅物業(yè)產(chǎn)品為主，但大多進入開發(fā)尾聲，板塊土地資源具有稀缺性，雖然有局部公寓產(chǎn)品，但產(chǎn)品比較普通，面對客群僅在白領(lǐng)階層【2.3.5區(qū)域市場相關(guān)數(shù)據(jù)】價格相對穩(wěn)定、存量供給為主、供求關(guān)系有望平衡【2.3.6區(qū)域特征】整個江寧板塊按地理或者開發(fā)節(jié)奏可以劃分六大板塊，各板塊具有不同的功能定位，該工程位于的將軍路板塊定位低密度高檔休閑板塊江寧區(qū)域商品房市場未來競爭依然劇烈，供給量大隨著樓市低迷，江寧局部工程價格跳水，但地段決定一切工程所在將軍路板塊自01年開發(fā)以來，以別墅產(chǎn)品為主，經(jīng)過8年時間開發(fā)，根本進入尾聲該區(qū)域別墅產(chǎn)品進入尾聲，土地資源稀缺性顯現(xiàn)，雖然有局部公寓產(chǎn)品，但檔次一般本工程占據(jù)天然資源，搶在稀缺板塊土地，在目前板塊高檔產(chǎn)品稀缺情況下，將成為別墅區(qū)域內(nèi)高檔豪宅【2.3.7競爭界定】從價格層面界定競爭A.單套房屋總價在150~200萬左右注：高端工程的價格界定具有時效性，本報告數(shù)據(jù)的時段是2021年12月B.每平米房屋均價在1.0萬元以上注：由于本案產(chǎn)品為169平米以上平層大戶型及洋房，并且資源豐富，具有高端物業(yè)的特性，因此界定競爭產(chǎn)品時，必須放眼全市高端物業(yè)產(chǎn)品，從價格層面界定我們的競爭工程另外在界定競爭時，我們剔除總價超過150萬的別墅類物業(yè)，原因是購置該類物業(yè)的客戶群體與購置高端物業(yè)的群體有區(qū)別，而且在購置用途上有所不同【2.3.8高端物業(yè)格局】【2.3.9高端市場相關(guān)數(shù)據(jù)】項目占地（萬方）總建（萬方）開盤時間已推出（萬方）已去化（萬方）已推（套）已去化（套）存量凱潤金城3.621.707.11.264.310.573587517.39長江路九號4.527.607.5.269.157.0881668618.45金鼎灣2808.4.186.91.835181611.1觀城1.16.308.4.34.71.31541871.6雅居樂花園143608.3.2817.68.36123158418.4中海凱旋門2.31108.6.44.71.638173846.3金域緹香5.6512.908.4.1084.917455264.9朗詩國際163005.1.302321296524297萬科紅郡2.7508.4.103.860.96303471.14世茂濱江新城5215005.2.2525.621.816491496124.4合計103.85308.5/

107.8269.4599436475200.68【2.3.9高端市場相關(guān)數(shù)據(jù)】==?如上圖所示，

最具溢價能力的三大因素為：

①地段/資源

②產(chǎn)品類型

③品牌+品質(zhì)【2.3.9高端市場相關(guān)數(shù)據(jù)】三房兩衛(wèi)是主力產(chǎn)品，面積段在130-160平米，與本工程主力產(chǎn)品接近，未來將形成較大的競爭

==?高檔住宅三房舒適性房源去化率最高，總體到達51.4％【2.3.9高端市場相關(guān)數(shù)據(jù)】【2.3.9高端市場相關(guān)數(shù)據(jù)】【2.3.9高端市場相關(guān)數(shù)據(jù)】【2.3.10開啟觀點】消費群和產(chǎn)品的對應(yīng)性工程整體價值的營造及建立是關(guān)鍵本工程高端屬性的必然〔品牌開發(fā)、翠屏山、稀缺物業(yè)、大戶型舒適產(chǎn)品……〕【2.3.10開啟觀點】設(shè)問三：本案主要競爭在哪？區(qū)域獨棟聯(lián)排洋房公寓總價高競爭類產(chǎn)品總價相符供給量少價格低同類產(chǎn)品物業(yè)無，難于形成產(chǎn)品競爭，重點在于利用差異化優(yōu)勢，形成客戶截流全市高端/豪宅普通公寓復式總價相符量少，品質(zhì)一般高端/豪宅供給量大，總價與本案相符，是本案主要競爭對手，既要抓競爭又要搶奪客戶區(qū)域：差異化產(chǎn)品競爭，形成客戶截流市區(qū)：尋找產(chǎn)品差異化及競爭核心力，利用區(qū)域成熟度搶奪市區(qū)客戶【2.4設(shè)問四】設(shè)問四：工程客戶群體，目標客群市場設(shè)定？【2.4.1客戶需求】高端物業(yè)目標客戶在需求最多提到的是人文、品牌、身份、體驗及服務(wù)等因素,對園林、配套、物管、戶型等的要求已經(jīng)提升到較高層面地段、戶型、質(zhì)量、朝向園林、配套、教育、建筑風格、健康品牌、身份體驗、人文、服務(wù)第一級第二級第三級客戶需求層級模型價格戶型質(zhì)量交通采光通風環(huán)境物管教育配套會所風格人文品牌身份體驗服務(wù)外延產(chǎn)品核心產(chǎn)品外圍產(chǎn)品高檔物業(yè)：中高檔物業(yè)：中低檔物業(yè)：【2.4.2目標客群屬性】在這個城市里，有這樣一群人：

他們一定處于社會金字塔的上層，并且擁有輝煌事業(yè)

已經(jīng)擁有相當?shù)呢敻环e累，并具有足夠的繼續(xù)創(chuàng)造財富的能力

熱愛家庭和生活，期望生命具有卓而不群的高貴品質(zhì)歸國華僑、海外人士、私營業(yè)主、高級公務(wù)員、大型企事業(yè)單位的高層主管，他們收入豐厚，事務(wù)繁忙，多為35歲以上，受過高等教育，典型的精英階層因經(jīng)過了早期的創(chuàng)業(yè)打拼期，他們的事業(yè)已非常穩(wěn)定，豐厚的收入使其擁有相當?shù)呢敻环e累，豐富的經(jīng)驗和出色的能力更意味著繼續(xù)創(chuàng)造財富的能力他們往往擁有一個完美的家庭，溫馨和睦充滿愛意的生活為其繁忙緊張的工作之余增色不少，他們執(zhí)意擁有一個優(yōu)美、沉著而脫俗的人生【2.4.3區(qū)域目標群體】開發(fā)區(qū)世界500強企業(yè)

開發(fā)區(qū)區(qū)創(chuàng)辦十多年，累計吸引來自美國、日本、德國、瑞典、韓國、臺灣、香港等42個國家和地區(qū)的1800多個工程，其中千萬美元以上工程300多個，世界500強企業(yè)有福特、馬自達、西門子、摩托羅拉、愛立信、日立等36家，形成了電子信息、汽車制造、電力控制、軟件研發(fā)等眾多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)，此類高層群體具有購置本物業(yè)的能力，而且他們的品位與本案時尚、隨和品位相近南航、河海、正德等高等院校領(lǐng)導階層和事業(yè)單位管理階層江寧區(qū)域眾多私營企業(yè)主【2.4.4開啟觀點】客戶對競爭工程評價較高的局部，本工程需對此優(yōu)勢繼續(xù)延續(xù)和強化，對于評價缺乏的局部，那么是本工程需迅速提升的局部，同時正是本工程的開展時機所在高端客戶更為關(guān)注身份及品牌方面因素,對園林、戶型、配套的需求到達較高層面，他們的居住要求已不局限于根本功能層面更高層面競爭主要表現(xiàn)為價格不會成為明顯障礙點,客戶已經(jīng)脫離了價格束縛,開始向價值取向，表現(xiàn)為對品牌的認同感，追求身份象征及人文底蘊深度，這說明本工程可此尋找性價比突破點產(chǎn)品突破〔戶型、配套、附加值〕品牌、人文精神、身份體驗突破【2.4.4開啟觀點】三大目標客群構(gòu)成根底市場成長市場1、區(qū)域開發(fā)區(qū)企業(yè)高管2、江寧區(qū)域行政事業(yè)、金融等高管3、區(qū)域私營企業(yè)主創(chuàng)造市場1、面向全市，經(jīng)濟能力能夠承受大平層的客戶2、全市〔如鼓樓、白下、玄武等〕企業(yè)高管及行政事業(yè)管理層人員3、看重工程資源的市區(qū)客戶1、面向長三角城市，深度挖掘高端階層2、智者樂山、善者樂水，本案資源一流對于此類客戶有吸引力設(shè)問四：工程客戶群體，客群市場設(shè)定？核心市場觀察篇：無亂局不英雄1、工程自身特征2、市場課題界定3、定向市場簡析【3.1.1高端市場】①資源型：代表工程——鋒尚國際公寓、中冶鐘鼎雅居需要不可替代大景觀資源與相對城市化距離，小桃園如是，紫金山如是②兵團型：代表工程——世茂濱江新城、雅居樂花園成熟的開發(fā)模式，相對城市化的區(qū)位，大規(guī)模的占地資源③價值型：代表工程——金鼎灣、星雨華府需要不斷為工程注入價值增長引擎，以形成口碑根底上的品牌積累，此類工程靠“養(yǎng)〞，最奢侈的投入是時間④高科技型：代表工程——鋒尚國際公寓、朗詩國際街區(qū)恒溫恒濕為主要方向，人性化的高科技含量逐漸豐富高端/豪宅價值形態(tài)【3.1.2案例】土地坐落下關(guān)區(qū)小桃園1號下關(guān)區(qū)小桃園1號用地面積19.5萬建筑面積5.3萬容積率0.9綠化率36%產(chǎn)品組合低層公寓、別墅銷售率94%開發(fā)商南京鋒尚房地產(chǎn)物業(yè)公司高力物業(yè)2006年10月推出4棟64套，目前銷售56套，去化率91%，網(wǎng)示均價達17717元/平方米2007年3月推出8-10棟，余1套，網(wǎng)示均價達18396元/平方米2007年7月推出3、5、6、7棟，售罄，網(wǎng)示均價達21177元/平方米2021年3月推出2棟，余3套，網(wǎng)示均價達21914元/平方米14棟獨棟別墅暗銷中，面積300-700平米，總價2000萬/套以上，目前已銷售4套工程南地塊公寓已經(jīng)交付入住工程北地塊公寓明年銷售，3萬元/平方米獨棟別墅，2000萬/棟以上資源科技型〔地段、資源、高品質(zhì)、高科技〕————鋒尚國際【3.1.2案例】房型面積套數(shù)銷售銷售率二房二廳114-19611010696%三房二廳195-290585391%鋒尚國際以舒適住宅為主，二房主力面積為190平方米。三房面積195平方米以上；首層公寓附送能夠進行自然通風和采光的地下室，私家花園和一座英式小木屋；頂層LOFT公寓層高7米，設(shè)有采光天窗和旋轉(zhuǎn)鋼梯，附送露臺【3.1.2案例】工程2006年10月開盤以14000元/平方米銷售，目前南地塊的四層板式公寓樓根本售罄，每套200至350平方米，均價350萬元/套；目前主推別墅和北地塊公寓，預計精裝修達3萬元/平方米在目前市場環(huán)境下，鋒尚工程表現(xiàn)出高科技樓盤的抗跌性；在萬科、雅居樂等工程陸續(xù)降價中，鋒尚工程宣稱北區(qū)公寓將上漲30%，以3萬元/平方米銷售，把握住了購房者物業(yè)升值的期望心理【3.1.2案例】鋒尚國際公寓除大力宣傳其硬件生態(tài)節(jié)能設(shè)計、室內(nèi)裝修和硬件配置超五星級標準，到達六星級的舒適和節(jié)能環(huán)保要求；在軟件上提出業(yè)主的效勞以五星級為準那么，包括游艇租賃效勞、酒店呼叫系統(tǒng)、私家保姆集中宿舍、特供菜配送中心、洗衣送餐上門等等由于其針對性的宣傳，并且在操作中倡導的“百萬買房、千萬買鄰〞的社區(qū)哲學，有效的引導及組織了業(yè)主圈層，再加上一系列的活動，如與CCA合作成立“金陵俱樂部〞舉辦新BMW5系Li品鑒等活動直接圈定了客戶，使口碑傳播的影響較為明顯【3.1.2案例】土地坐落地處南京城北濱江板塊；項目位于長江東岸，秦淮河北用地面積約52萬建筑面積150萬容積率2.3綠化率65%產(chǎn)品組合超高層銷售率91%開發(fā)商南京世茂房地產(chǎn)

物業(yè)公司第一太平戴維斯2005年2月開盤推出第5棟444套，目前售罄；網(wǎng)示均價10614元/平方米2006年5月推出1號棟，目前也以售罄；網(wǎng)示均價9452元/平方米2007年3月推出2棟和4棟，目前銷售率83%；2棟網(wǎng)示均價9635元/平方米；4棟網(wǎng)示均價12699元/平方米資源型〔景觀、特色產(chǎn)品〕————世茂濱江新城【3.1.2案例】房型1/2/12/2/12/2/23/2/23/2/34/2/24/2/3面積范圍79-116114-128112-160137-215221203-273162上市套數(shù)2812222916414632128銷售套數(shù)2802082595882932100銷售率100%94%89%92%63%100%78%主力戶型為110-128平方米兩房和151-190平方米三房目前去化最快為兩房以下產(chǎn)品【3.1.2案例】棟號推盤時間上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售面積網(wǎng)示均價5棟2005.244443999%73014.58106141棟2006.5400398100%47191.2794522棟2007.340538094%50784.2596354棟2007.339227971%45781.3112699總計

1641149691%

10600世茂濱江新城于05年2月開盤，以一萬元銷售，由于當時市場環(huán)境較好，再加上濱江開發(fā)的利好，使工程速度去化。后期價格也呈現(xiàn)緩步上升至08年，受市場影響，世茂集團受資金影響、工程拆遷影響，出現(xiàn)不少負面報告，如世茂“退出南京〞，裝修污染超標；“價格門〞爆發(fā)出一房一價問題在9月尾房降價活動，也被放大成工程7.5折銷售，致使推出12小時優(yōu)惠政策后取消?！不顒觾?nèi)容01棟、02棟、05棟所有剩余的精裝修房以及04棟120平米精裝修房從當初的17000元/平米直降6000元，以均價11000元/平米的超低價出售，最低才8000多/平米，而02棟毛坯房源也從當初的均價12000元/平米降到9000元/平米?！愁A計11月推出20套特價房源【3.1.2案例】05年始，世茂就通過“創(chuàng)立江城都市新文明，設(shè)計長江之畔新南京〞等活動引出南京對濱江沿線的關(guān)注，之后連續(xù)加強宣傳世茂建筑濱江樓盤的品牌實力，引發(fā)購房者興趣，并于首期面市前向海外出售，既可使樓盤產(chǎn)生熱銷的局面，又可提升工程客層品質(zhì)，因此上市之后，去化速度較快；2006年為推出1號樓做，引入時尚概念，舉辦“女性業(yè)主沙龍〞系列活動；9月，世茂加強教育體系，引入南京第一幼兒園.進入08年，由于一系列負面報導的影響，世茂活動減少，主要以報廣為主，并且由于目前已經(jīng)為現(xiàn)房，因此多以現(xiàn)房實景宣傳【3.1.2案例】工程于2006年7月一期開盤，目前一期已經(jīng)住宅已經(jīng)售罄；余寫字樓及酒店公寓；二期于2021年8月開盤推出1棟和5棟小高層還有21套別墅，目前網(wǎng)示銷售率僅5%；小高層房源分為精裝及50套毛坯房，精裝價格到達2萬元/平方米，毛坯達1.7萬元/平方米土地坐落鼓樓區(qū)中央路399號用地面積二期3.11萬建筑面積20萬，二期3.9萬容積率1.88，二期1.3綠化率36%產(chǎn)品組合二期小高層、聯(lián)排別墅銷售率54%開發(fā)商天正集團南京置業(yè)公司物業(yè)公司保利物業(yè)價值型〔地段、全裝修、高品質(zhì)〕————天正湖濱2期【3.1.2案例】大面寬、小進深：二房主臥面寬普遍3.6米，客廳面寬4.2米；三房主臥面寬3.9米，客廳面寬4.5米，進深普遍在12米。超大面積的廚房。超大舒適的衛(wèi)生間，戶戶均有北陽臺、沿黑龍江路的北陽臺全部封閉，大戶型配有獨立的衣帽間，150平米的戶型帶有多用間，實用性強房型2房3房4房面積范圍110138-144163-200面積套數(shù)409280占比19%43%37%【3.1.2案例】二期整體均價精裝房源2.1萬元/平方米；毛坯房源1.7萬元/平方米；目前主推的5樓精裝房源的價格為19800元/㎡起；同時限量推出50套毛坯房源，單價15800元/㎡起，并贈送家裝設(shè)計方案毛坯房源為可選，無固定房號【3.1.2案例】工程二期重點宣傳工程品質(zhì)，同時定位更為高端，精裝戶型配置頂級，中水回系統(tǒng)：二期地下負一層為地下車庫，車位比到達1.25：1；家居智能化：主要實現(xiàn)空調(diào)控制、燈光控制、窗簾場景控制、門禁及電梯聯(lián)動；由于智能化系統(tǒng)的升級，吸引局部高端客戶觀注，但成效去化不太理想，因此推出5號樓毛坯房源，138㎡、144㎡的戶型，較其他樓棟面積較小，降低總價，擴大客群工程公開豪宅標準，智能化系統(tǒng)及品質(zhì)成為打造豪宅標準【3.1.2案例】基本信息占地2萬㎡，建面8萬㎡，1期268戶主力戶型90㎡、140㎡、160㎡價格信息均價21500元/㎡（精裝）項目定位城市高端第一居所配套設(shè)施泛會所、商業(yè)街等銷售狀況二期一批開盤當天銷售80％以上客戶狀況私營企業(yè)主、高級管理層客戶為主價值點地段、產(chǎn)品、營銷、展示戶型面積推量占比去化去化率兩房一衛(wèi)/兩衛(wèi)92-9310320.2%4240.8%三房兩衛(wèi)136-14335469.3%11532.5%四房/五房兩衛(wèi)163428.2%37.1%復式/躍層173-217122.3%18.3%合計

511100.0%16131.5%價值型〔地段、全裝修、高品質(zhì)〕————金鼎灣在優(yōu)越的地段，準確把握市場需求、產(chǎn)品線聚焦、準確鎖定客戶，主要以大戶長期居家為主，客戶主要來自私營企業(yè)主及高端階層，三房以136-143㎡、四房163㎡為主【3.1.2案例】3室2廳2衛(wèi)1廚

146.50㎡3室2廳2衛(wèi)1廚

135.85㎡4室2廳2衛(wèi)1廚

163.28㎡3室2廳2衛(wèi)1廚

137.67㎡工程規(guī)劃采取板式建筑，內(nèi)部形成條式中庭園林景觀，上下錯落，層次清楚，最大利用北面秦淮河，打造沿河景觀帶。朝向南北通透，戶型均好性較好【3.1.2案例】現(xiàn)場展示：園林、質(zhì)量、樣板房、入戶大堂、外墻包裝展示到位，重視細節(jié)，凸顯其品質(zhì)【3.1.2案例】在適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、平安性能、耐久性能五大方面傾心打造。其中在隔音、保溫等方面采用了最先進的浮筑樓板、硬泡聚氨酯現(xiàn)場模澆等技術(shù)，追求產(chǎn)品品質(zhì)上的豪宅營銷推廣主要通過戶外及口碑傳播，在一期形成良好的口碑情況下，而且產(chǎn)品更加具有創(chuàng)新性【3.1.2案例】基本信息占地240畝，建面30萬㎡，戶數(shù)：2000戶主力戶型86㎡、125㎡、147㎡價格信息均價15500元/㎡（精裝）項目定位河西高端第一居所配套設(shè)施會所、幼兒園、運動廣場、商業(yè)街等銷售狀況逆勢漲價，新推房源成功去化50％客戶狀況私營企業(yè)主、成功白領(lǐng)客戶為主戶型面積推量占比去化去化率兩房一衛(wèi)/兩衛(wèi)863633.33%2569.44%三房兩衛(wèi)1253633.33%1027.78%四房/五房兩衛(wèi)1473633.33%1541.67%合計86-147108100.00%5046.30%備注：以上房源為08年9月底推出科技型〔差異性、節(jié)能型〕————郎詩國際街區(qū)【3.1.2案例】2室2廳1衛(wèi)1廚

3室2廳1衛(wèi)1廚

4室2廳2衛(wèi)1廚

2室2廳1衛(wèi)1廚

工程規(guī)劃采取三段式結(jié)構(gòu)，圍合成三個既獨立又封閉的社區(qū)，而且中間住宅形成一條中軸線，并且以水資源形成半圍合式社區(qū)；產(chǎn)品線豐富，戶型方正，南北通透【3.1.2案例】現(xiàn)場展示：實景園林、質(zhì)量、樣板房、入戶大堂、外墻包裝展示到位，突出產(chǎn)品細節(jié)，以高科技包裝產(chǎn)品【3.1.2案例】工程整合國際領(lǐng)先的建筑科技，以十大建筑科技系統(tǒng)包裝整個產(chǎn)品，使工程到達健康、舒適、節(jié)能效果。推廣方面主要強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)【3.1.2案例】地理位置：緊靠景觀大道——龍蟠南路快速通道占地面積：15.33萬平米建筑面積：36萬平米業(yè)態(tài)組成：住宅、商業(yè)建筑形式：高層規(guī)劃總由西向東包含了11層小高層、18層和26層的高層。整個小區(qū)共22棟住宅，小學和幼兒園各一棟。“一座城市的大雅風范〞融天下園藝于一爐，造情景交融的層峰之境升華城市價值，建構(gòu)未來地標一房兩房一衛(wèi)/兩衛(wèi)三房兩衛(wèi)四房/五房兩衛(wèi)面積推量去化面積推量去化面積推量去化面積推量去化53993473-9712295141-156446310180-270361102兵團型〔全裝修、水景、品質(zhì)〕————雅居樂花園【3.1.2案例】一批于3月29日內(nèi)部認購，首推1、2、6棟住宅382套，首日便大賣111套，目前去化率為97%二批于4月推出11棟目前去化率為67%三批于4月18日推出了環(huán)繞中心景觀湖的樓王“上善假設(shè)水〞組團，目前去化率為32%四批于10月11、12日精裝修“上品〞組團10號樓舉行內(nèi)部認購，目前去化率為30%。10月26日開盤，實景現(xiàn)房可選擇毛坯或精裝兩種交付標準，開盤期間限時優(yōu)惠9.1折。加推5號樓，目前無銷售11月推出11棟50套140平方米，8800元起價特價房一批三批二批四批【3.2.1精裝修市場】典型工程中，精裝供給大于毛坯供給量精裝去化率66％，毛坯去化率42％，精裝好于毛坯，但精裝去化周期要比毛坯平均多2月時間精裝平均月度去化301套，毛坯月度去化156套，主要與供給量有關(guān)裝修標準普通在1000-3000元/平米，豪華在3000-4000元/平米【3.2.1精裝修市場】【3.2.1精裝修市場】【3.2.1精裝修市場】標準配置：廚房系統(tǒng)、衛(wèi)生間系統(tǒng)、墻面系統(tǒng)、地面系統(tǒng)、門窗系統(tǒng)、隱蔽系統(tǒng)、公共系統(tǒng)特殊配置：家電系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)其他配置：外部系統(tǒng)〔保溫等〕、安保系統(tǒng)等思想篇：我們需要一場奇跡1、品牌價值體系建立2、產(chǎn)品力提升方法破解3、營銷引爆思考思想篇：我們需要一場奇跡1、品牌價值體系建立2、產(chǎn)品力提升方法破解3、營銷引爆思考遠見卓識，不走尋常路實力資源占有，滾動開發(fā)，高端物業(yè)打造專家背景翠屏國際社區(qū)內(nèi)涵中惠地產(chǎn)品牌分析中惠地產(chǎn)品牌利益點獨樹一幟的地產(chǎn)品牌身份決定使命【1.1中惠地產(chǎn)的品牌利益點】高尚，大氣中惠地產(chǎn)已經(jīng)完成的地產(chǎn)工程和根本形成的品牌形象循序漸進的開發(fā)步驟紫氣云谷工程品牌核心使命決定態(tài)度為少數(shù)新貴提供更多價值的居住【1.2母品牌翠屏國際社區(qū)的品牌核心】看似低調(diào)的張揚，看似激進的平淡喜歡別墅的人——喜歡華美堂皇/追捧愛自己愛別人眼中的自己喜歡鬧市豪宅的人——喜歡情調(diào)/被人關(guān)注羨艷愛鏡子里面的自己喜歡紫氣云谷的人——喜歡豪宅也喜歡山水，有態(tài)度也有表情 懂得放下，懂得散步紫氣云谷品牌個性態(tài)度決定個性【1.3子品牌紫氣云谷的品牌個性】山水之上·大境界紫氣云谷品牌口號個性決定氣質(zhì)獨樹一幟的地產(chǎn)品牌為少數(shù)新貴提供更多價值的居住看似低調(diào)的張揚，看似激進的平淡【1.4子品牌紫氣云谷的品牌口號】思想篇：我們需要一場奇跡1、品牌價值體系建立2、產(chǎn)品力提升方法破解3、營銷引爆思考景觀領(lǐng)袖南京營銷顛覆市場1、造景極致細膩：人工與天然的巧妙結(jié)合2、樣板、會所、智能化、物業(yè)管理山水之上大境界1、大平層產(chǎn)品的深度剖析2、營銷出奇制勝山、湖、谷的特色景觀，我們應(yīng)該怎么做，形成什么樣的概念？生態(tài)立體多層次景觀系統(tǒng)“坡、地、臺、水、筑〞五大系統(tǒng)【2.1景觀提升策略】“坡〞包括哪些，應(yīng)該怎么做？1、落差護坡2、環(huán)湖大道【2.1.1景觀提升策略之“坡〞】草坪護坡落差護坡【2.1.1景觀提升策略之“坡〞】落差護坡砂巖文化主題護坡墻【2.1.1景觀提升策略之“坡〞】地下車庫入口利用藤蔓植物美化視覺感受參考上海綠城國際社區(qū)落差護坡【2.1.1景觀提升策略之“坡〞】環(huán)湖大道環(huán)湖大道從入口向內(nèi)逐漸升高，從視覺景觀以及園區(qū)天際線考慮，建議分成3段進行打造中部“葉〞色中部“樹〞林入口“花〞?！?.1.1景觀提升策略之“坡〞】

環(huán)湖大道：“花〞海入口密植多層次多季節(jié)欣賞花卉可以間種巨大的欣賞盆景【2.1.1景觀提升策略之“坡〞】

環(huán)湖大道：“葉〞色環(huán)湖道中斷密植多層次低矮灌木【2.1.1景觀提升策略之“坡〞】

環(huán)湖大道：“樹〞林園區(qū)深處近山，為了和山景融合，建議種植一批高大的喬木【2.1.1景觀提升策略之“坡〞】“地〞包括哪些，應(yīng)該怎么做？1、小區(qū)入口2、地面堆坡【2.1.2景觀提升策略之“地〞】小區(qū)入口主入口開闊，為了與內(nèi)景照應(yīng)，此處應(yīng)設(shè)置一個標志性景觀點1、移植巨大的欣賞喬木，假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)的對內(nèi)景進行遮擋，形成第一成景2、疊水瀑布，表現(xiàn)品質(zhì)感【2.1.2景觀提升策略之“地〞】

樓棟之間的平地可以適當進行堆坡，營造更為豐富的綠色空間地面堆坡【2.1.2景觀提升策略之“地〞】地面堆坡

步道兩側(cè)可以進行人工堆坡，做多層次景觀處理【2.1.2景觀提升策略之“地〞】“臺〞包括哪些，應(yīng)該怎么做？1、步道臺階2、入戶臺景【2.1.3景觀提升策略之“臺〞】臺地細節(jié)處理步道臺階【2.1.3景觀提升策略之“臺〞】步道臺階樓棟落差步道臺階【2.1.3景觀提升策略之“臺〞】單元門前照壁處理無論噴水與否都很有韻味參考上海綠城國際社區(qū)入戶臺景【2.1.3景觀提升策略之“臺〞】單元門口仿古裝飾入戶臺景【2.1.3景觀提升策略之“臺〞】“水〞主要指中心湖景，應(yīng)該怎么做？1、親水區(qū)、嬉水區(qū)、觀水區(qū)2、湖岸處理【2.1.4景觀提升策略之“水〞】親水區(qū)霧噴景觀〔小區(qū)入口、會所周邊等多處可以設(shè)置〕親水區(qū)【2.1.4景觀提升策略之“水〞】親水區(qū)局部〔小區(qū)入口設(shè)置〕親水區(qū)水中小座【2.1.4景觀提升策略之“水〞】會所附近設(shè)置可以戲水的設(shè)施嬉水區(qū)【2.1.4景觀提升策略之“水〞】觀水區(qū)湖岸連接會所的木平臺整個環(huán)湖大道多處都可以設(shè)置木平臺，供觀水【2.1.4景觀提升策略之“水〞】湖岸處理中央景觀處理駁岸處理1硬質(zhì)處理【2.1.4景觀提升策略之“水〞】中央景觀處理駁岸處理軟質(zhì)處理湖岸處理【2.1.4景觀提升策略之“水〞】水岸階梯湖岸處理【2.1.4景觀提升策略之“水〞】“筑〞主要指建筑本身，應(yīng)該怎么做？1、樓體綠化2、大堂包裝3、裝修建議4、樣板建議【2.1.5景觀提升策略之“筑〞】陽臺、管道綠化樓體綠化【2.1.5景觀提升策略之“筑〞】樓頂花園樓體綠化【2.1.5景觀提升策略之“筑〞】進入單元后，每個單元配置精裝修入戶大堂，出電梯后，門廳同樣采用精裝交付．大堂包裝【2.1.5景觀提升策略之“筑〞】入口大堂處理1、單元的主入口應(yīng)與主體風格統(tǒng)一。門套建議采用與窗套相似的做法。在色彩處理上以與窗套照應(yīng)。主入口的防盜門建議采用與陽臺一致的鐵藝，以簡潔的橫豎線條配合一到兩個花飾。2、在單元主入口的門上還需配置可視對講系統(tǒng)。3、主入口處應(yīng)考慮設(shè)有雨棚，一側(cè)設(shè)置感應(yīng)式路燈開關(guān)，以方便業(yè)主拿鑰匙開門。4、大堂：入口大堂的墻和地面，采用大理石、花崗巖。用細節(jié)表達尊崇氣息用細節(jié)提升產(chǎn)品檔次【2.1.5景觀提升策略之“筑〞】景觀樣板段開盤前，入口附近主要景觀樣板工程需要交付．【2.2.6樣板段建議】樣板房裝修開盤前，花園洋房、大平層共5套〔A型、C3型、A復式、洋房1F、洋房3F〕風格建議：符合新貴的審美趨向，冷靜、奢華又不張揚，充滿濃厚的文化氣息【2.2.7樣板房建議】附：不建議精裝銷售由于工程地處谷地，濕氣較重，裝修之后銷售過程中也許會出現(xiàn)地板拱起、墻面起皮等裝修問題，影響工程品質(zhì)【2.2.8其他建議】園區(qū)配套高檔會所，關(guān)于會所我們應(yīng)該怎么操作？【2.2.2會所建議】國內(nèi)成功會所典型案例會所盈利狀況天琴灣會所

1層用于展示，2層為茶室，3層以上為酒樓，五星級裝修，對外經(jīng)營，其中雖然常住業(yè)主不多，但茶室生意不錯。萬科接手之前，其酒店多接待杭鋼內(nèi)部客戶，對內(nèi)200多的價格，對外1000多元的價格成都金林半島

03～04年，金林半島以1.8萬元單價入市（當時成都市面豪宅均價1.2萬元），金林半島會所體量3000平方米，前期投入大，香港團隊全面打造，定位較亂，做成了小而全的會所，經(jīng)營情況不理想，后來香港合作單位建議會所功能聚焦，以服務(wù)女人為主，引進法國高端品牌spa、紅酒屋、雪茄坊。2～3層SPA房受歡迎，但紅酒屋雪茄坊很少有人消費。經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費10萬后海天驕華庭

會所引進深圳羅伯特管家顧問有限公司，為業(yè)主提供專享服務(wù)，如按照業(yè)主需求為業(yè)主家庭party提供服務(wù)、身穿燕尾服為業(yè)主提供機場接送等，但客戶業(yè)務(wù)量較少，每月最多2-3次。瑜伽房對外開放，成功運營

金地香蜜山

會所以運動為主題，包括瑜珈、游泳、健身等，對外開放，另還引進華潤超市。提供美容、形象顧問，由物業(yè)公司聯(lián)絡(luò)。招商海月

會所外包，2層整層包給李云迪老師，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費，業(yè)主反響較好。會所設(shè)麻將房，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎，非?；鸨?，每晚贏利1000元，后來物業(yè)更換為自動麻將，由此可以看出業(yè)主對傳統(tǒng)休閑項目還是比較青睞；此外，會所還設(shè)舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良好萬科金域藍灣

會所美容、spa等包給法國品牌思妍麗，由思妍麗包會所1～2層，定期交租金【2.2.2會所建議】成功運營的三種主要模式1、俱樂部制2、普通會員制3、酒店運營制【2.2.2會所建議】建議與物業(yè)管理公司分開，聘請專業(yè)會所公司管理會所。如北京財智中心的物業(yè)和寶星園的物業(yè)分別由第一太平戴維斯和中海物業(yè)管理，而它們的會所那么均由健樂中國管理。北京榮尊堡國際公寓的物業(yè)由百年城堡〔北京〕國際物業(yè)管理公司管理，而會所那么由CCA國際管理。CCA國際是長安俱樂部的管理公司。

俱樂部制【2.2.2會所建議】配套設(shè)施：泳池、簡餐、健身中心、美容中心、會議中心、休息中心等等一系列五星街高端配套

俱樂部制【2.2.2會所建議】以北京榮尊堡為例開發(fā)商將會所委托給專業(yè)公司后，業(yè)主除了能享受到專業(yè)的效勞之外，同時業(yè)主不需交納入會費就可成為俱樂部會員，可以在全世界的CCA網(wǎng)絡(luò)中享受會員效勞。而非業(yè)主要成為會員那么需交納1萬美元左右的入會費。將俱樂部式會所引入社區(qū)，同時讓會所成為獨立經(jīng)營的實體———高檔國際會員制俱樂部。會員及業(yè)主將享受由專業(yè)服務(wù)商為會員提供的專屬效勞及專用私密空間。高品質(zhì)物業(yè)中將自然聚集成高端人士生活，所以俱樂部在今后提供的全方位效勞及活動中，不僅可以給會員帶來全方位的尊貴禮遇，在此享受舒適高尚生活外，更是讓會員在此建立起深厚的人脈，和開拓更多商機俱樂部制【2.2.2會所建議】【2.2.2會所建議】參考工程：北京星河灣“四季會〞會所

引入酒店管理公司管理會所，按照五星級酒店標準設(shè)計會所，各種配套在酒店內(nèi)一應(yīng)俱全，會所可供整個翠屏國際城的所有業(yè)主使用，也可以對外營業(yè)，接待高檔會議團體以及個人消費五星酒店，一應(yīng)俱全酒店運營制〔類似于俱樂部制〕【2.2.2會所建議】采用一般會所常規(guī)做法，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理普通會所講究效勞，各種設(shè)施選擇著重業(yè)主的放松身心方面普通會所制餐飲中西式餐飲、商旅吧、富豪會雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調(diào)及特色商務(wù)套餐、為商務(wù)洽淡、會議聚餐的客人提供２４小時送餐服務(wù)會議能容納近230人的多功能會議中心，擁有先進的智能化會議系統(tǒng)，以相配合你的各種需要康樂中心大型SPA水療中心、設(shè)施齊全的康樂中心、大型的室內(nèi)恒溫泳池、國際標準的室內(nèi)多功能球場、羽毛球館、壁球館、乒乓球館、桌球館和棋牌室其他開放式商務(wù)中心、名店廊、精品店、書店、花店、禮賓車隊、室內(nèi)過百車位停車場、衣物洗燙、美容美發(fā)、旅游配備票務(wù)等一應(yīng)俱全【2.2.2會所建議】半島會所自然資源優(yōu)越，適合打造高端名流會所建議以普通會員制與酒店運營為主【2.2.2會所建議】科技智能豪宅是大勢所趨，我們?nèi)绾巫龀鲎约旱奶厣砍?A級標準打造【2.2.3智能化建議】國內(nèi)的高科技住宅標準主要是參照歐洲的建筑標準模式，主要表達在建筑外部節(jié)能\建筑空間循環(huán)\室內(nèi)空間舒適度這幾項來做，主要的科技系統(tǒng)為：1〕地源熱泵系統(tǒng)2〕混凝土輻射系統(tǒng)3〕健康全新風系統(tǒng)4〕外墻保溫系統(tǒng)5〕外窗隔熱系統(tǒng)6〕外遮陽系統(tǒng)7〕屋頂保溫系統(tǒng)8〕防噪隔音系統(tǒng)9〕排水隔音系統(tǒng)10〕中央吸塵系統(tǒng)【2.2.3智能化建議】新風系統(tǒng)產(chǎn)品介紹：一、新風系統(tǒng)介紹目前在康居示范工程內(nèi)容中就提到到達“健康住宅〞〔世界衛(wèi)生組織定義〕的標準,空氣質(zhì)量的好壞直接影響我們的生活質(zhì)量,住房的密閉性也隨之越來越好，但是您是否注意到與我們生活息息相關(guān)的室內(nèi)空氣質(zhì)量呢？歐州建筑科技新成果——房屋呼吸系統(tǒng)，它具備了以下的功能：二、系統(tǒng)功能向室內(nèi)源源不斷地導入人體健康必需的，高品質(zhì)的新鮮空氣，從而改善室內(nèi)環(huán)境；不間斷地排出室內(nèi)污濁空氣、不良氣味、有毒氣體；徹底杜絕“空調(diào)病〞及“病態(tài)建筑綜合癥〞；保證長期、高可靠性、低能耗、低噪音連續(xù)運行；不用開窗也能享受大自然的新鮮空氣；防止室內(nèi)的家具衣物發(fā)霉；符合建筑節(jié)能標準要求；低運行費用。三、系統(tǒng)構(gòu)成中央機組----置于樓頂或衛(wèi)生間吊頂內(nèi)；管路系統(tǒng)----建筑、裝修過程中設(shè)置于吊頂及豎井管道內(nèi)；恒風量進風器----置于臥室、客廳、書房；恒風量排風器----置于衛(wèi)生間、客廳及過道內(nèi)；【2.2.3智能化建議】四、系統(tǒng)原理合理的氣流組織在系統(tǒng)運行時，將污濁的空氣從污染最嚴重的區(qū)域持續(xù)排出室外，從而在室內(nèi)形成負壓，在室外正壓的作用下，外界的新鮮空氣通過進風口自人員活動最集中的地方源源不斷地導入室內(nèi)，從而能始終保持室內(nèi)空氣的清新。系統(tǒng)優(yōu)點：1．形成室內(nèi)空氣對流有效驅(qū)除室內(nèi)污染空氣大大降低室內(nèi)污染濃度。2、連續(xù)24小時新風，與外界大自然空氣交換。3．保證居室人員的身體健康。4.與平衡進排風口能節(jié)約能源，通風效率高。【2.2.3智能化建議】建議品牌：法國空氣---法國原裝進口價格：2500元左右/100平方米霍尼威爾價格：3200元左右/100平方米安裝情況：公司直接安裝我公司通過比較：兩種產(chǎn)品在使用功能上差距不大，但前者的產(chǎn)品在價格上有一定優(yōu)勢，該品牌為法國原裝進口，在杭州市場上的占有率較高，施工工藝已經(jīng)較為成熟，所以我公司建議采用法國空氣公司產(chǎn)品?！?.2.3智能化建議】生飲水系統(tǒng)介紹：愛惠浦獨立式生飲系統(tǒng)---用于處理第三級直接飲用水，經(jīng)處理后可獲得最高品質(zhì)的飲用或烹飪用水為世界第一品牌，日?？蛻舭巳螓湲攧凇⒈貏倏偷炔惋嬤B鎖業(yè)及可口可樂、百事可樂等飲料業(yè)；商品說明:1、獨有結(jié)構(gòu)性斷水保護功能，確保水質(zhì)自始至終純潔如一。2、水質(zhì)活性大，含氧量高，可促進人體新陳代謝，增強人體細胞活力。3、保存水中人體所需微量元素。4、長期飲用可防止膽結(jié)石及因水污染引起的各種疾病。5、即開即飲，比燒開水純潔、平安，更為方便。6、防止桶裝水二次污染危害，更經(jīng)濟、更省錢。7、凈水水質(zhì)，所制冰塊更清澈，無雜質(zhì)異味.產(chǎn)品特點附有石灰質(zhì)抑制器，可去除水垢，可延長家用冰箱、制冰機壽命瞬間水流量：0.5gpm(加侖/分鐘)處理量：1500GA〔視水質(zhì)而定〕水溫：2℃-38℃價格：約750元/每戶安裝情況：客戶直接安裝【2.2.3智能化建議】小區(qū)中水回用系統(tǒng)的使用

中水回用系統(tǒng)分為城市中水系統(tǒng)、小區(qū)中水系統(tǒng)和獨立中水系統(tǒng)。在南京，隨著房地產(chǎn)市場的開展，住宅小區(qū)的規(guī)模也不斷擴大，對小區(qū)中水回用的開展提供了有利的條件。小區(qū)中水系統(tǒng)具有實施方便，不影響市政道路，回用管道短，投資小等優(yōu)點，對大型的住宅小區(qū)較適合，對于天然雨水，生活水都可以進行集中收集處理，除了對生態(tài)環(huán)保有著積極的作用，也可為后期業(yè)主節(jié)約大筆的綠化灌溉費用。中水處理系統(tǒng)費用：約25萬左右/套【2.2.3智能化建議】電采暖系統(tǒng)的運用

〔1〕節(jié)電、節(jié)能、運行費用低〔2〕分室控溫，控溫隨意〔3〕靜音運行，對流供暖，該智控供暖系統(tǒng)無風扇、無噪音〔4〕“面〞式散熱、散熱效果好〔5〕采暖舒適，不會產(chǎn)生方型輻射式電散熱器所產(chǎn)生的燥熱感和枯燥感。

〔6〕平安【2.2.3智能化建議】高新科技安全攝像監(jiān)控＼紅外監(jiān)控＼門磁＼窗磁舒適空氣:戶式中央空調(diào)＼新風系統(tǒng)\中空鍍膜玻璃保溫:外墻外保溫系統(tǒng)水:直飲水系統(tǒng)+中水系統(tǒng)+雨水收集系統(tǒng)通訊電話2門/戶，寬帶入戶，門禁可視對講機除了上文提到的智能化設(shè)施之外：【2.2.3智能化建議】智能家居系統(tǒng)大熱天，在回家之前半小時，業(yè)主可以用遙控翻開家里的空調(diào)，當進屋時，客廳已經(jīng)是涼爽如春；大冷天，業(yè)主應(yīng)酬了一個晚上，非常勞累，通過遠程操作，開啟家里的電熱水器，一到家，就可以美美地洗個熱水澡了；業(yè)主可以和家人可以共享一條網(wǎng)絡(luò)寬帶在各自的電腦上進行網(wǎng)上沖浪：信息瀏覽、在家辦公、電子購物、遠程教育、網(wǎng)絡(luò)游戲和可視通信；業(yè)主可用一臺VCD或DVD或電腦播放節(jié)目使多個房間的電視機收看,可以將寬帶網(wǎng)絡(luò)上的電影傳送到電視機上收看；當家中有盜竊、火情、煤氣泄漏及緊急呼救等情況發(fā)生時，系統(tǒng)自動發(fā)出報警，通知管理中心或本人或家人，及時做出對策；當朋友來還東西時，業(yè)主不在家，便可以用翻開車庫的電動門；【2.2.3智能化建議】量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售效勞口碑化傳播貴賓化體驗專有化享受三線貫穿售后售中售前5A制效勞體系構(gòu)筑全程效勞鏈貴賓級貼心呵護【2.2.4物業(yè)管理效勞建議】售前：“5A制貴賓銷售效勞〞--口碑化傳播該效勞體系是針對所有上門客戶而提出的銷售效勞標準。ANYONE〔任何人〕ANYTIME〔任何時間〕ANYWAY〔任何方式〕ANYTHING〔任何事情〕ANYWHERE〔任何地方〕均可享受來自駿和隨時隨地的效勞機制，這樣將擺脫售房部的限制，走出去，從單向信息灌輸演化到主動性雙向溝通機制，表達出獨有的特色化效勞?！?.2.4物業(yè)管理效勞建議】售中：“VIP效勞〞----貴賓化體驗專享空間效勞：凡貴賓級別客戶，均可直接享受營銷中心VIP貴賓包房，表達非同一般的感受；專人接待效勞：凡貴賓級客戶，均由專案、經(jīng)理級別人員親自接待，并陪同參觀介紹〔特殊情況除外〕備注：星河灣的豪宅銷售均由經(jīng)理級別人員帶至樣板參觀。定期回訪效勞：所有有意向或成交的客戶，均應(yīng)進行定期回訪、郵寄資料、傳遞工程信息，并在特殊情況下上門拜訪推介?！?.2.4物業(yè)管理效勞建議】五星級管理:網(wǎng)上預定，管家物管，效勞增值無償服務(wù)：代訂飛機票、火車票等代訂國內(nèi)、香港及國外部分報刊、雜志，并為業(yè)主送刊到戶代為投遞信件、郵寄包、物品等業(yè)主外出留言、鑰匙保管小區(qū)內(nèi)簡單行李搬運早晨叫醒服務(wù)失物招領(lǐng)代喚出租車代為聯(lián)絡(luò)保姆、鐘點工代訂新鮮奶類、純凈水特約保健醫(yī)護（私人醫(yī)生服務(wù)，24小時隨叫隨到）有償服務(wù)：家居清潔：定期更換床單清理生活垃圾清抹家具清潔地板地毯清洗布面沙發(fā)或皮面沙發(fā)清潔大量垃圾清理燈具清潔地板打臘洗手間器具清潔天花清潔玻璃窗清潔特殊污物清潔家務(wù)服務(wù)：代送餐服務(wù)干（水）洗服務(wù)接送小孩照顧兒童、老人搬家及大件物品搬運花園修繕、打理家教服務(wù)：中文補習英文補習樂器學習禮儀服務(wù)：鮮花訂購送遞禮品送遞喜慶場所禮儀布置家居維修服務(wù)：空調(diào)安裝、維修洗衣機安裝、維修熱水器安裝、維修給排水設(shè)施維修（包括坐便器、水喉等）商務(wù)中心：提供臨時辦公地點提供臨時會議地點傳真、影印服務(wù)其它服務(wù)：滅蚊、滅鼠服務(wù)設(shè)備租賃服務(wù)（花草工具、清潔設(shè)備等）一、管家式效勞〔一個管家效勞一個樓宇或者單元〕【2.2.4物業(yè)管理效勞建議】售后效勞建議2種效勞體系二、特色化效勞對于真正的銷售效勞來說，全方位效勞不僅僅表達在銷售前和銷售中，還應(yīng)效勞理念表達在銷售后的效勞之中，因此，我們提出后期特色化效勞：比方：交房階段的專業(yè)室內(nèi)裝飾參謀；理財參謀；私人保姆效勞等。給效勞體系對于后期的別墅推動將建立很強大的效勞根基【2.2.4物業(yè)管理效勞建議】思想篇：我們需要一場奇跡1、品牌價值體系建立2、產(chǎn)品力提升方法破解3、營銷引爆思考景觀領(lǐng)袖南京營銷顛覆市場1、造景極致細膩：人工與天然的巧妙結(jié)合2、樣板、會所、智能化、物業(yè)管理山水之上大境界1、大平層產(chǎn)品的深度剖析2、營銷出奇制勝十大核心賣點引領(lǐng)豪宅標準別墅板塊，區(qū)位稀缺自然資源，無與倫比純大戶型，定義階層人文環(huán)境，出入上流純白立面，極簡主義高端智能，科技豪宅超大湖景，首創(chuàng)氣魄國際物管，量身定制五星會所，尊貴享受園區(qū)景觀，堪稱典范【3.1.1產(chǎn)品核心賣點提煉】［紫氣云谷市場定位是什么］工程擁有如此卓越的十大核心優(yōu)勢，作為豪宅而言，它一定是南京豪宅的劃時代產(chǎn)品【3.1.2市場定位】區(qū)位優(yōu)勢定義劃時代豪宅自然的、生態(tài)的、區(qū)位稀缺的東西文化的交匯、新老城市的交匯無與倫比的價值決定了工程本身一定是一個不平凡的豪宅是南京的新城市名片【3.1.3市場定位解讀】純粹三山，純粹湖景山水還能這樣看翠屏、韓府、將軍三山的力量【3.1.4環(huán)境解讀】純粹大平層，純粹享受純粹大戶型，居者品味相近超大戶型決定了居家的更多享受【3.1.5產(chǎn)品解讀】城市新貴更注重生活品質(zhì)：生態(tài)、舒適、尊貴更容易接受新型的國際健康理念拒絕鬧市的繁華，喜歡鄰里生活的親近拒絕類別墅的一大堆樓梯，喜歡高得房率的舒適生活拒絕平常路，喜歡與眾不同【3.1.6客群與生活方式解讀】3山〔HillThree〕山水之上·大境界【3.1.7案名導出】結(jié)合品牌口號實，產(chǎn)品+景觀虛，抽象概念，費解但易記紫氣云谷+實，建議保存，有延續(xù)性營銷上顛覆市場怎么對定位和傳播概念進行最好的詮釋？【3.2營銷傳播思考】高規(guī)格、高品質(zhì)、高理念符合工程定位符合客群習性符合利潤創(chuàng)造【3.2營銷傳播思考】［實景營銷］樓吧－銷售中心兼品牌體驗中心體驗品牌體驗實力體驗生活對中惠的高檔工程做集中展示操作手法：1、將現(xiàn)場售樓處重新規(guī)劃設(shè)計2、開辟出銷售區(qū)域和品牌展示區(qū)域〔可以借鑒萬科金色藍灣〕【3.3營銷事件】樓吧視聽室－在售樓處專門開辟一個房間設(shè)置動態(tài)視聽室［實景營銷］【3.3營銷事件】［代言營銷］代言人－選擇知名“新貴代表〞例如馬云、柳傳志操作手法：1、作為代言人拍攝平面廣告2、電視短片的拍攝3、出席工程的相關(guān)公關(guān)活動；【3.3營銷事件】[公關(guān)營銷]——前所未有節(jié)點引擎-創(chuàng)造高端名流生活1：走進“東方波士堂〞名流薈萃〔聯(lián)合東方衛(wèi)視〕?波士堂?是由第一財經(jīng)、東方衛(wèi)視、唯眾傳播聯(lián)合打造的國內(nèi)第一檔商業(yè)脫口秀互動電視節(jié)目。節(jié)目每期約請一位企業(yè)界重量級的商界精英作為主角，同時邀請3位來自企業(yè)界、文化界或演藝界知名人士組成觀察員團，構(gòu)成立體的話語互動體系...【3.3營銷事件】[公關(guān)營銷]——前所未有2：邀請大使、世界500強CEO走進紫氣云谷【3.3營銷事件】[公關(guān)營銷]——前所未有3：參加博鰲房地產(chǎn)論壇紫氣云谷大亮相紫氣云谷【3.3營銷事件】與高爾夫球會/高爾夫雜志進行戰(zhàn)略合作與南京銀杏湖高爾夫、鐘山高爾夫等球場、高爾夫俱樂部、高爾夫雜志進行戰(zhàn)略合作，定時在這些球場、雜志、俱樂部舉辦活動，通過工程展示宣傳吸引目標客群。高爾夫客群與本案目標客群接近，可以利用該活動對本案進行宣傳，擴大工程對目標客群的影響。1：高爾夫球會［定向營銷］系列高端定向營銷活動【3.3營銷事件】［定向營銷］系列高端定向營銷活動2：頂級轎車車友會聯(lián)盟與頂級轎車銷售商形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共享客戶資源，由國信提供展示場地〔樣板區(qū)內(nèi)〕，由車商定期進行展示—如品牌新車型發(fā)布會活動。與蘇友等汽車俱樂部聯(lián)盟，參與俱樂部相關(guān)活動，享用該俱樂部客戶資源轎車是富人的玩具，頂級轎車對他們具有莫大的吸引力，工程品牌與頂級轎車品牌聯(lián)合，既能夠提升美譽，又能吸引到泛客戶【3.3營銷事件】［活動營銷］紫氣云谷產(chǎn)品發(fā)布會德基廣場大廳工程展示【3.3