淺談房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)近年來(lái)伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的不停發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最重要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財(cái)產(chǎn)之一，其一般占社會(huì)總財(cái)富的50%～70%，據(jù)保守估計(jì)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房財(cái)產(chǎn)占家庭總財(cái)產(chǎn)的比重超過(guò)50%。伴隨《物權(quán)法》的出臺(tái)和實(shí)行，人們的財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)使用方法律保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)有了愈加迫切的規(guī)定，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始重視自己所擁有的物業(yè)價(jià)值以及其在市場(chǎng)上的價(jià)格變化，對(duì)于因多種各樣原因而導(dǎo)致物業(yè)價(jià)值的減損尤為敏感，因物業(yè)價(jià)值的減損而波及索賠和訴訟需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)的狀況也越來(lái)越多。房地產(chǎn)損害一般來(lái)說(shuō)，是指房屋自身的損害，重要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實(shí)體貶值、功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同步，連同房屋占用的土地也會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)自身出現(xiàn)多種質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。1.引起房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因和種類(lèi)1.1因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益導(dǎo)致?lián)p失《城鎮(zhèn)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鎮(zhèn)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益導(dǎo)致?lián)p失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采用聽(tīng)證會(huì)等形式，聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn)；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益導(dǎo)致?lián)p失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償”。因規(guī)劃修改、變更對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值導(dǎo)致?lián)p失的詳細(xì)狀況重要體目前如下幾方面：①房屋自身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失導(dǎo)致房屋自身的規(guī)劃修改、變更狀況重要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計(jì)方案變更等等，重要體目前控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。對(duì)房屋導(dǎo)致的價(jià)值損失重要包括：①房屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可導(dǎo)致房屋未來(lái)的總收益減少。②因規(guī)劃修改需要投入的改導(dǎo)致本。例如：本來(lái)規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對(duì)構(gòu)造和設(shè)施等進(jìn)行重新改造；若項(xiàng)目為在建工程，則需要對(duì)在建工程修改建筑設(shè)計(jì)，這都需要新增投入。②小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更狀況重要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變更及小區(qū)配套設(shè)施變更等等。波及到房屋自身的規(guī)劃修改、變更，價(jià)值損失內(nèi)容與前述類(lèi)似，同步需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響；若不波及房屋自身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將變化房屋外部性，即通過(guò)房屋周?chē)h(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價(jià)值。③小區(qū)周?chē)?guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失小區(qū)周?chē)?guī)劃修改、變更一般不會(huì)直接影響房地產(chǎn)實(shí)體，重要通過(guò)房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。詳細(xì)包括：小區(qū)周?chē)姓涮自O(shè)施規(guī)劃變更、公用設(shè)施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周?chē)恋剡\(yùn)用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導(dǎo)致住宅樓價(jià)值下降。又如：小區(qū)周?chē)缆废扌?，將減少房地產(chǎn)道路通達(dá)性，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失。④房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失，波及到房屋自身的規(guī)劃修改、變更，則重要體目前控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整；若不波及房屋自身的規(guī)劃修改、變更，則詳細(xì)狀況與小區(qū)周?chē)?guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似，同步應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。例如：某區(qū)域本來(lái)是商務(wù)中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價(jià)值也許會(huì)有所減少。⑤房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失都市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更重要通過(guò)房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫都市中心的高架迅速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級(jí)較高的雙向四車(chē)道；小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)氣氛被破壞，有關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)發(fā)生明顯減損。1.2因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)導(dǎo)致價(jià)值損失《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、以便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，對(duì)的處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方導(dǎo)致阻礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除阻礙，賠償損失?！崩缭谧约旱耐恋厣辖ㄔ旖ㄖ镒璧K了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損；又如新買(mǎi)的商品房，開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時(shí)未能兌現(xiàn)，對(duì)面又修了一棟樓，購(gòu)房者自身房屋的采光、通風(fēng)受到損害使其居住品質(zhì)減少。1.3因環(huán)境污染導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會(huì)給房地產(chǎn)的使用者導(dǎo)致較大的身心損害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損。例如開(kāi)發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地（如化工工業(yè)用地）直接轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會(huì)在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開(kāi)發(fā)商將小區(qū)花園變成了停車(chē)場(chǎng)使鄰近房屋常常受到噪聲的影響等。1.4因工程質(zhì)量缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷導(dǎo)致房屋買(mǎi)受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問(wèn)題，如墻體開(kāi)裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)標(biāo)等而對(duì)購(gòu)房人導(dǎo)致價(jià)值損失。1.5因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，導(dǎo)致鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失如地鐵沿線(xiàn)的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)構(gòu)造、房屋主體構(gòu)造，導(dǎo)致相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報(bào)廢。1.6因異議登記不妥，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)利人損害《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不妥，導(dǎo)致權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人祈求損害賠償?！比玳_(kāi)發(fā)商往往對(duì)小區(qū)建筑物共有部分的所有權(quán)登記缺失、登記模糊，將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，使業(yè)主喪失了對(duì)該共有部分的產(chǎn)權(quán)；又如開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的商品房對(duì)外銷(xiāo)售，導(dǎo)致了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險(xiǎn)，是受讓人權(quán)利受到損害。1.7因非法同意征收、使用土地，給當(dāng)事人導(dǎo)致?lián)p失《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無(wú)權(quán)同意征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法同意占用土地的，超越同意權(quán)限非法同意占用土地的，不按照土地運(yùn)用總體規(guī)劃確定的用途同意用地的，或者違反法律規(guī)定的程序同意占用、征收土地的，其同意文獻(xiàn)無(wú)效”，“非法同意征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人導(dǎo)致?lián)p失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。1.8因未能履約使他人工程停緩建，給他人導(dǎo)致?lián)p失如材料供貨商未按協(xié)議約定準(zhǔn)期供貨、資金提供方未按協(xié)議約定準(zhǔn)期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而導(dǎo)致工程無(wú)法按期完畢，給有關(guān)當(dāng)事人導(dǎo)致?lián)p失。1.9因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不妥限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人導(dǎo)致?lián)p失如法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封處理時(shí)，錯(cuò)誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進(jìn)行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人導(dǎo)致?lián)p失。2.房地產(chǎn)損害導(dǎo)致的損失分析2.1房地產(chǎn)損害的分類(lèi)2.1.1按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類(lèi)型：①實(shí)物損害（又可分為實(shí)體損害和功能損害）；②權(quán)益損害；③區(qū)位損害（也稱(chēng)為環(huán)境損害）。2.1.2按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即估計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用（包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等，如下簡(jiǎn)稱(chēng)修復(fù)費(fèi)用）不不小于或者等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)增值額的，是可修復(fù)的，即：修復(fù)費(fèi)用≤損害前的房地產(chǎn)價(jià)值—損害后的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)不可修復(fù)的損害是指技術(shù)上不也許或經(jīng)濟(jì)上不可行，因而不能修復(fù)的損害。即：修復(fù)費(fèi)用>損害前的房地產(chǎn)價(jià)值—損害后的房地產(chǎn)價(jià)值2.1.3按照臨時(shí)性的損害和永久性的損害劃分臨時(shí)性房屋損害是指房屋修復(fù)后，因質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、合用等方面可以符合國(guó)家對(duì)應(yīng)原則以及協(xié)議約定的質(zhì)量缺陷。永久性房屋損害是指不可修復(fù)，或雖經(jīng)修復(fù)后房屋可以安全使用，但在耐久性、合用性等方面達(dá)不到原原則的質(zhì)量缺陷。2.2房地產(chǎn)損害的賠償金額房地產(chǎn)損害導(dǎo)致的損失重要包括價(jià)值減損和有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)損害賠償金額確實(shí)定重要有如下幾種措施：（1）可修復(fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：賠償金額＝修復(fù)費(fèi)用＋有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（2）不可修復(fù)的賠償金額為房地產(chǎn)價(jià)值減損額，即：賠償金額＝損害前的房地產(chǎn)價(jià)值－損害后的房地產(chǎn)價(jià)值（3）可一定程度修復(fù)的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的，賠償金額為部分修復(fù)費(fèi)用、房地產(chǎn)價(jià)值減損額、有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失之和，即：賠償金額＝部分修復(fù)費(fèi)用＋房地產(chǎn)價(jià)值減損額＋有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（4）導(dǎo)致不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本。2.3房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)2.3.1房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估內(nèi)涵房地產(chǎn)損害評(píng)估是房屋自身?yè)p害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的共同體貶值評(píng)估。房地產(chǎn)損害評(píng)估重要有賠償性房地產(chǎn)損害評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估、多種類(lèi)型的房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估等。2.3.2房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值定義房地產(chǎn)損害評(píng)估的價(jià)值原則采用公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值原則。商品房質(zhì)量缺陷評(píng)估的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況導(dǎo)致的商品房?jī)r(jià)值減損的市場(chǎng)值。2.3.3損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)損害賠償評(píng)估與一般價(jià)值評(píng)估相比，其估價(jià)的不一樣點(diǎn)重要體目前如下幾點(diǎn)：①損害賠償評(píng)估包括正價(jià)值評(píng)估與負(fù)價(jià)值評(píng)估。②損害賠償評(píng)估不僅包括負(fù)價(jià)值評(píng)估，一般還包括有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估。③損害賠償評(píng)估的獨(dú)一無(wú)二性更強(qiáng)，難以尋找到類(lèi)似損害的賠償實(shí)例。④損害賠償評(píng)估對(duì)建筑等專(zhuān)業(yè)知識(shí)規(guī)定更高，需要大量專(zhuān)業(yè)協(xié)助，需要損害程度鑒定。⑤損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)成果都很關(guān)注，規(guī)定估價(jià)愈加精確，說(shuō)服力強(qiáng)。一般需要出庭作證（專(zhuān)家證人），規(guī)定有較強(qiáng)的語(yǔ)言體現(xiàn)能力。2.4房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)措施選擇損害賠償評(píng)估一般采用修復(fù)費(fèi)使用方法（成本法）、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。（一）修復(fù)費(fèi)使用方法（成本法）修復(fù)費(fèi)使用方法也稱(chēng)為成本法，該法是通過(guò)設(shè)定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，重要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)導(dǎo)致的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的賠償費(fèi)用。V＝C1＋C2＋C3＋C4－C5式中V——房地產(chǎn)損害評(píng)估值；C1——拆除工程費(fèi)用；C2——修繕工程費(fèi)用；C3——恢復(fù)工程費(fèi)用；C4——直接經(jīng)濟(jì)損失；C5——被拆除物殘值。拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過(guò)廣泛搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場(chǎng)價(jià)格水平確定。拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等。直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi)，間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中有關(guān)規(guī)則進(jìn)行測(cè)算，間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測(cè)算。直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失，包括：（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安頓費(fèi)用；（2）房屋空置的收益損失；（3）房屋使用面積減少的損失；（4）房屋室內(nèi)凈高減少的損失；（5）房屋采光面積減少的損失；（6）房屋耐久性減少的損失；（7）鄰近房屋損壞的賠償；（8）施工影響的賠償；（9）其他直接經(jīng)濟(jì)損失。被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。（二）損失資本化法損失資本化法是通過(guò)測(cè)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增長(zhǎng)值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值損失。該法可分為三種類(lèi)型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。⑴凈收益減少收益年期不變型公式中P——商品房?jī)r(jià)值減損值；n——凈收益損失年限；a——預(yù)期年末凈收益減少額；r——資本化率。⑵凈收益不變收益年期減少型公式中P——商品房?jī)r(jià)值減損值：m——無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限：n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；b——預(yù)期年末正常凈收益；r——資本化率。⑶凈收益、收益年期減少型公式中P——商品房?jī)r(jià)值減損值。t——凈收益損失年限；a——預(yù)期年末凈收益減少額；r——資本化率。m——無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限：n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限：b——預(yù)期年末正常凈收益；r－——資本化率。（三）賠償實(shí)例比較法賠償實(shí)例比較法也稱(chēng)市場(chǎng)法，該法通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損案例進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損作合適的修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損的措施。即：V＝P×Fl×F2×F3式中V——房屋價(jià)值損失評(píng)估值；P——可比實(shí)例賠償金額；Fl——賠償狀況修正系數(shù)；F2－賠償日期修正系數(shù)；F3——缺陷狀況修正系數(shù)。（四）損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱(chēng)剩余法，該法是通過(guò)測(cè)算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差