北京太陽(yáng)城養(yǎng)老模式研究報(bào)告

養(yǎng)老地產(chǎn)模式一、中國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀人口老齡化是指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長(zhǎng)人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)。國(guó)際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤竭_(dá)10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎氐竭_(dá)7%作為國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。自1999年我國(guó)步入老齡化社會(huì)以來(lái)，人口老齡化加速開(kāi)展。第六次全國(guó)人口普查證實(shí)，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億，占總?cè)丝诘?3.2%,比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)到2021年老年人口將到達(dá)2.21億，占總?cè)丝诘?6%，2021年到達(dá)2.43億，占總?cè)丝诘?8%。老年人口基數(shù)大，增長(zhǎng)快并日益呈現(xiàn)高齡化、空巢化趨勢(shì)，需要照料的失能、半失能老人數(shù)量劇增。二、養(yǎng)老市場(chǎng)需求及開(kāi)展現(xiàn)狀我國(guó)人口老齡化轉(zhuǎn)變是在方案生育政策實(shí)施、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展不平衡等現(xiàn)象的存在下完成的，使得我國(guó)老齡化具有獨(dú)特性的構(gòu)造問(wèn)題：一是方案生育下的421家庭，二是失能老人，三是失獨(dú)老人，四是50后老人，五是農(nóng)村老人。421家庭的需養(yǎng)老綜合體，失能老人的需專業(yè)護(hù)理式養(yǎng)老，失獨(dú)老人是精神慰藉型養(yǎng)老，50后老人是嵌入式養(yǎng)老，農(nóng)村老人是居家50后群體的養(yǎng)老特征有六個(gè)：一是有龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)需求；二是50后是獨(dú)生子女的第一代老人，421家庭構(gòu)造使得家庭養(yǎng)老難以實(shí)現(xiàn)；三是50后是改革開(kāi)放、社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的中流砥柱，他們有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)根底，使得養(yǎng)老的消費(fèi)支付能力比較強(qiáng)；四是50后承受教育程度較高，生活閱歷豐富，在經(jīng)濟(jì)改革的沖擊中思想觀點(diǎn)沖破了傳統(tǒng)理念的束縛，最易于承受社會(huì)化養(yǎng)老新生事物；五是步入老齡化以后，50后更需要一個(gè)養(yǎng)生保健，對(duì)安康長(zhǎng)壽的期望值是比較高的；六是50后是中國(guó)歷史上第一批時(shí)尚的養(yǎng)老群體，他們更愿意產(chǎn)品集體型的娛樂(lè)、文化旅游等。未來(lái)20年養(yǎng)老市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體是50后，分為三個(gè)階段。第一階段是低齡老齡化的安康階段，這個(gè)階段的50后需要時(shí)尚的養(yǎng)老環(huán)境，他們需要文化、娛樂(lè)、旅游等時(shí)尚的養(yǎng)老方式，為剛退休的老人展開(kāi)新的生活篇章；第二階段是中度的老齡化，半安康狀態(tài)，這個(gè)階段的老人更喜歡自發(fā)型的集體養(yǎng)老，三五個(gè)好友住進(jìn)同一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，解除兒女照料之憂，同時(shí)可以排除老年生活孤單和寂寞；第三階段是高齡老齡化的失能階段，這個(gè)階段的老人需要有人長(zhǎng)期的照料，需要子女，而子女由于工作、家庭等原因照顧不過(guò)來(lái)，他們將會(huì)從普通的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和家庭進(jìn)入醫(yī)護(hù)型的安養(yǎng)病房，由醫(yī)護(hù)人員陪伴他們有尊嚴(yán)的走完人生的最后一程。比照興旺國(guó)家較為成熟的經(jīng)歷和國(guó)局部城市正在探索的相關(guān)案例，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)大體可分為兩類模式：第一類是由社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)并管理的模式，如動(dòng)用國(guó)家養(yǎng)老基金或保險(xiǎn)基金開(kāi)辦的養(yǎng)老院，其特點(diǎn)是效勞功能齊備，建立標(biāo)準(zhǔn)較高，投資大，回收周期長(zhǎng)，帶有國(guó)家補(bǔ)貼性質(zhì)；第二類是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中配建專門的老年住宅，其特點(diǎn)是分布面廣，兼顧子女相信而居，符合中國(guó)的文化傳統(tǒng)，但操作與管理比較復(fù)雜，對(duì)其可行性需要仔細(xì)研究。根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的現(xiàn)狀和老齡人口基數(shù)大的特點(diǎn)，采取居家養(yǎng)老是落實(shí)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃綱要的主要著力點(diǎn)。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中配建專門的老年住宅，以此作為切入點(diǎn)，循序漸進(jìn)，帶動(dòng)其他養(yǎng)老形式的平穩(wěn)開(kāi)展。目前國(guó)已建成的養(yǎng)老地產(chǎn)工程有：太陽(yáng)城工程，太陽(yáng)城工程，燕都世界名園工程，以及由太陽(yáng)城集團(tuán)發(fā)起的“百齡方案-全球聯(lián)盟〃合作工程等。另外，**地產(chǎn)在房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)工程“**幸福匯〞，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式。還在的另一個(gè)工程——?dú)g慶城和**城試水養(yǎng)老地產(chǎn)工程。三、“太陽(yáng)城〞90年代末，太陽(yáng)城集團(tuán)率先進(jìn)入安康養(yǎng)老領(lǐng)域，自2000年至今，十幾年磨礪，傾情打造醫(yī)護(hù)型全程化持續(xù)照料養(yǎng)老住區(qū)。包括居家型、自助型、接助型、介護(hù)型、康復(fù)型、度假型以及高端全程型養(yǎng)老公寓，涵蓋生活自理、半自理、不能自理和生命關(guān)心等人生必經(jīng)四階段，為老年人提供了標(biāo)準(zhǔn)化全程化效勞養(yǎng)老模式CCRC。太陽(yáng)城坐落于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，工程占地42萬(wàn)平米，總建筑面積32萬(wàn)平米，包括70%的養(yǎng)老住宅，30%的以醫(yī)療、租住式老年公寓為龍頭的功能配套設(shè)施。功能板塊和居家養(yǎng)老板塊各自獨(dú)立又相互交融。既滿足住宅老人對(duì)醫(yī)療、商業(yè)、娛樂(lè)等效勞的需求，又保障了住區(qū)的平安、安靜和私密性。太陽(yáng)城工程特色有：三大功能：太陽(yáng)城集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老效勞模式。四個(gè)層次：身體安康的老人，以精神贍養(yǎng)為主，生活照料為輔；對(duì)半自理的老人，以生活照料為主，精神贍養(yǎng)為輔；不能自理的老人，以生活照料為主，醫(yī)療救護(hù)為輔；臨終關(guān)心的老人，以醫(yī)療救護(hù)為主，生活照料為輔。四個(gè)結(jié)合：倡導(dǎo)“四個(gè)結(jié)合〞的新型養(yǎng)老運(yùn)作模式。①將居家養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合，讓入住社區(qū)的老人在家中就可享受七大商業(yè)配套設(shè)施中的各項(xiàng)效勞。②將房地產(chǎn)與老齡事業(yè)相結(jié)合，建立老年社區(qū)最終目的是開(kāi)拓老齡公益事業(yè)，只是利用房地產(chǎn)這個(gè)“管道〞來(lái)建立。③將公益事業(yè)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，為老設(shè)施在對(duì)社區(qū)老人開(kāi)放的同時(shí)也向社會(huì)開(kāi)放，所得收入用來(lái)補(bǔ)充老年產(chǎn)業(yè)的經(jīng)費(fèi)，使企業(yè)持續(xù)開(kāi)展。④將中華五千年孝道文化與創(chuàng)立和諧社會(huì)相結(jié)合，努力創(chuàng)造一個(gè)和諧而溫馨的老年社區(qū)。未來(lái)太陽(yáng)城集團(tuán)將圍繞醫(yī)護(hù)型安康養(yǎng)老為中心，進(jìn)展全方位的養(yǎng)老市場(chǎng)開(kāi)拓，以合作式、托管式、冠名式等形式進(jìn)展太陽(yáng)城模式的復(fù)制和管理輸出。四、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式一〕政府政策支持2021年以來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)了一系列養(yǎng)老扶持政策，逐步增大了政策補(bǔ)貼力度。一季度，保監(jiān)會(huì)、民政部、國(guó)家老齡辦將出臺(tái)具體措施并展開(kāi)以房養(yǎng)老試點(diǎn)。有消息稱，建立、規(guī)劃、效勞、衛(wèi)生、金融、土地、稅收、就業(yè)、信息化人才培養(yǎng)等36個(gè)養(yǎng)老效勞業(yè)領(lǐng)域的系列化支持措施將在2021年不斷完善落地。二〕開(kāi)發(fā)模式養(yǎng)老社區(qū)是當(dāng)前老齡化浪潮下的新興事物，在開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面都亟待探索。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并不因市場(chǎng)的缺乏而變得容易，開(kāi)發(fā)者要做好承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。在工程籌劃之初，就需要對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)進(jìn)展整體把握，系統(tǒng)化思考，從而明晰自身適合的開(kāi)發(fā)類型和可利用的資源；在進(jìn)展養(yǎng)老居住產(chǎn)品的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分挖掘我國(guó)老年客戶群的特征，創(chuàng)造出適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的產(chǎn)品類型。近年來(lái)，清華大學(xué)建筑學(xué)院對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式也在不斷地研究和探索，嘗試提出了15種適應(yīng)于當(dāng)前國(guó)市場(chǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。第一類：與社區(qū)共同建立。模式1：專門建立綜合型養(yǎng)老社區(qū)；模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)；模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品；模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年效勞設(shè)施。第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)。模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施；模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)；模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建立養(yǎng)老公寓。第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合。模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品；模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開(kāi)發(fā)老年公寓。第四類：與國(guó)際品牌接軌。模式10：引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施；模式11：與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)，引進(jìn)管理模式。第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型。模式12：與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)；模式13：與護(hù)理效勞業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)；模式14：利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)；模式15：將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施。從另外一個(gè)角度來(lái)來(lái)看，目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)格局并沒(méi)有成型，隨著扶持政策的明朗化，以及養(yǎng)老需求的與日俱增，養(yǎng)老地產(chǎn)或今年成為最富有投資價(jià)值的領(lǐng)域之一。五、養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式1、銷售住宅快速盈利。通過(guò)出售住宅產(chǎn)品快速回籠資金，與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式根本一致，通常是借養(yǎng)老地產(chǎn)之名進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，資金周轉(zhuǎn)快，風(fēng)險(xiǎn)小，是目前較為普遍的一種盈利方式。2、會(huì)員制盈利模式。以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，一般采用記名會(huì)員制形式，交納一定數(shù)額的抵押金購(gòu)得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)即可獲得居住權(quán)利，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓。3、逆抵押貸款購(gòu)房，即老年人退休以后，從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)置一套老年公寓，然后與開(kāi)發(fā)商簽定合同，每月由開(kāi)發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開(kāi)發(fā)商返還剩余本金，住房歸開(kāi)發(fā)商所有。4、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式，在工程存在不能進(jìn)展產(chǎn)權(quán)分割銷售的