資產(chǎn)評估報(bào)告分析

一、長沙中住兆嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)擬增資項(xiàng)目資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法（二）、對選用措施的分析判斷1、對于市場法的應(yīng)用分析市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來評價(jià)評估對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估成果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。但由于目前缺乏一種充足發(fā)展、活躍的資本市場，缺乏與評估對象相似的三個(gè)以上的參照企業(yè)，故本次評估不采納市場法。2、對于收益法的應(yīng)用分析評估人員從企業(yè)總體狀況、本次評估目的和企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析三個(gè)方面對本評估，項(xiàng)目能否采用收益法作出合用性判斷。（1）總體狀況判斷1.評估資產(chǎn)是經(jīng)營性資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)明確并保持完好，企業(yè)具有持續(xù)經(jīng)營條件。2.被評估資產(chǎn)是可以用貨幣衡量其未來收益的資產(chǎn)，體現(xiàn)為企業(yè)營業(yè)收入可以以貨幣計(jì)量的方式流入，相匹配的成本費(fèi)用可以以貨幣計(jì)量的方式流出，其他經(jīng)濟(jì)利益的流入流出也可以以貨幣計(jì)量，因此企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力所帶來的預(yù)期收益可以用貨幣衡量。3.被評估資產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以用貨幣衡量。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)重要有行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都可以用貨幣衡量。（2）評估目的判斷本次評估目的是為委托方擬進(jìn)行增資的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參照，要對兆嘉企業(yè)所有股東權(quán)益的市場公允價(jià)值予以客觀、真實(shí)的反應(yīng)，不能局限于對各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值予以簡樸加總，還要綜合體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、行業(yè)地位、成熟的管理模式所蘊(yùn)含的整體價(jià)值，即把企業(yè)作為一種有機(jī)整體，以整體的獲利能力來體現(xiàn)股東權(quán)益價(jià)值。（3）財(cái)務(wù)資料判斷企業(yè)具有較為完整的財(cái)務(wù)會計(jì)核算資料，企業(yè)經(jīng)營正常、管理完善，會計(jì)報(bào)表通過審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)認(rèn)定，企業(yè)獲利能力是可以合理預(yù)期的。（4）收益法參數(shù)的可選用判斷目前國內(nèi)資本市場已經(jīng)有了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)類上市企業(yè)也比較多，有關(guān)貝塔系數(shù)、無風(fēng)險(xiǎn)酬勞率、市場風(fēng)險(xiǎn)酬勞等資料可以較為以便的獲得，采用收益法評估的外部條件較成熟，同步采用收益法評估也符合國際通例。綜合以上四方面原因的分析，評估人員認(rèn)為本次評估項(xiàng)目在理論上和操作上可以采用收益法。3、對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析對于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄精確，使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估相對輕易精確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的市場價(jià)值(或其他價(jià)值類型)替代其歷史成本，并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)凈資產(chǎn)的價(jià)值。在一般狀況下，不適宜單獨(dú)運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估持續(xù)經(jīng)營前提下的企業(yè)價(jià)值。評估人員通過對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、持續(xù)經(jīng)營能力、發(fā)展前景等進(jìn)行綜合分析后，最終確定采用收益法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本項(xiàng)目的評估措施，然后對兩種措施評估成果進(jìn)行對比分析，選用其中一種措施的評估成果確定評估值。二、有關(guān)葫蘆島華天實(shí)業(yè)有限企業(yè)破產(chǎn)清算資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：清算價(jià)格法（二）、對選用措施的分析判斷本次評估是為華天管理人理解委托評估資產(chǎn)的強(qiáng)制清算價(jià)值（以強(qiáng)制拍賣為目的）提供價(jià)值參照根據(jù)。故根據(jù)《中華人民共和國共和國企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，對經(jīng)人民法院宣布破產(chǎn)的企業(yè)資產(chǎn)評估采用清算價(jià)格法確定評估值。清算價(jià)格法的評估是對委估資產(chǎn)充足綜合考慮影響資產(chǎn)價(jià)值及變現(xiàn)能力的多種原因后確定的清算價(jià)值。三、湖北三環(huán)股份有限企業(yè)定向增發(fā)項(xiàng)目資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：成本加和法、收益法、重置成本法、市場比較法（二）、對選用措施的分析判斷1.本次評估范圍的流動資產(chǎn)包括貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。對流動資產(chǎn)的評估重要采用成本法。評估中，我們對債權(quán)類資產(chǎn)進(jìn)行了函證，在抽查核算的基礎(chǔ)上，結(jié)合帳齡和此前年度收款狀況確定其評估值。2.房屋建筑物的評估有重置成本法、市場比較法。重置成本法的評估計(jì)算過程是：首先采用重置核算法求出評估標(biāo)的物的重置全價(jià)，其重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本；另一方面測算成新率，采用年限法和完損等級打分法進(jìn)行；最終計(jì)算評估值，評估值=重置全價(jià)×成新率。市場比較法是根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)的詳細(xì)狀況，在同一供求圈內(nèi)尋找和篩選比較案例，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，并根據(jù)后者的成交價(jià)格，以及兩者在交易狀況、交易時(shí)間、所在區(qū)域條件以及估價(jià)對象個(gè)別原因等方面存在的差異大小，進(jìn)行價(jià)格修正，以最終得到估價(jià)對象在評估基準(zhǔn)日的正常市場價(jià)格即評估值。本次房屋建筑物的評估重要采用市場比較法進(jìn)行。3.對土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評估，基準(zhǔn)地價(jià)修正法是運(yùn)用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估資料，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選用對應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在基準(zhǔn)日的評估值。4.設(shè)備類資產(chǎn)的評估，重要采用重置成本法。我們以現(xiàn)行市場交易價(jià)格為該等資產(chǎn)重置全價(jià)的基礎(chǔ)，根據(jù)購置全新同類設(shè)備所必須付出的成本，包括購置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、資金成本和多種稅費(fèi)等，計(jì)算出重置全價(jià)，并根據(jù)其經(jīng)濟(jì)使用年限及現(xiàn)場勘察記錄的實(shí)際新舊程度，確定成新率，從而計(jì)算出該資產(chǎn)的價(jià)值。5.固定資產(chǎn)清理的評估固定資產(chǎn)清理的評估采用核算法，以核算的進(jìn)入清理的固定資產(chǎn)的殘存價(jià)值扣除清理費(fèi)用確定評估值。6.有關(guān)負(fù)債的評估本次申報(bào)的負(fù)債包括流動負(fù)債中的應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款。對上述負(fù)債在抽查的基礎(chǔ)上根據(jù)核算和調(diào)整后的數(shù)額確定評估值。7.有關(guān)整體資產(chǎn)評估本次整體資產(chǎn)評估重要采用加和法，并采用收益法進(jìn)行驗(yàn)證。四、福建省建甌福人林業(yè)有限企業(yè)資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：成本法（二）、對選用措施的分析判斷1.貨幣資金按核算無誤的賬面價(jià)值確定評估值。2.短期投資重要系投資股票和基金，屬交易性金融資產(chǎn)，我們按照評估基準(zhǔn)日證券市場的收盤價(jià)確定其評估值。3.多種應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)在核算無誤的基礎(chǔ)上,根據(jù)每筆款項(xiàng)也許收回的數(shù)額確定評估值。4.存貨在核算賬面價(jià)值并盤查的基礎(chǔ)上，以成本法為主進(jìn)行評估。5.消耗性生物資產(chǎn)為林木資源資產(chǎn)，參照森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范的闡明，對林木資源資產(chǎn)一般分別不一樣樹種、齡組采用重置成本法、收獲現(xiàn)值法和市場價(jià)倒算法進(jìn)行評估;不過，考慮到本次評估目的為資產(chǎn)重組，評估的價(jià)值類型定義為投資價(jià)值，因此為了維護(hù)重組后上市企業(yè)投資各方的利益、尤其是中小投資者的利益，為上市企業(yè)留下充足的盈利空間，并合理體現(xiàn)資本市場的公平公正，我們對本次評估的關(guān)鍵資產(chǎn)——不一樣樹種、不一樣齡組的林木資源資產(chǎn)均采用重置成本法評估。6.長期投資重要系對外的股權(quán)投資，我們首先充足理解了詳細(xì)投資形式、收益獲取方式和占被投資單位資本的比重等投資要素。在此基礎(chǔ)上，我們重要采用如下方式對長期投資進(jìn)行評估:對于福建省建甌福人林業(yè)有限企業(yè)對外的控股投資，我們對被投資企業(yè)進(jìn)行整體評估，確定被投資企業(yè)整體評估的凈資產(chǎn)評估值，再根據(jù)福建省建甌福人林業(yè)有限企業(yè)占被投資方的股權(quán)比例計(jì)算長期投資的評估值。7.固定資產(chǎn)重要采用重置成本法進(jìn)行評估。8.無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)重要采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。9.各項(xiàng)負(fù)債根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際需要承肩負(fù)債項(xiàng)目及金額確定其評估值。五、廣西貴糖股份有限企業(yè)擬收購廣西貴港市安達(dá)物流有限企業(yè)股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：成本法（二）、對選用措施的分析判斷成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象的評估思緒。運(yùn)用成本法評估企業(yè)價(jià)值，就是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的現(xiàn)行公允價(jià)格進(jìn)行評估，并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值加和基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值（所有股東權(quán)益）。由于資產(chǎn)占有方的關(guān)鍵資產(chǎn)為土地，且成本法運(yùn)用所波及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇均有充足的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和根據(jù)，因此本項(xiàng)目選擇成本法進(jìn)行評估。由于構(gòu)成企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的屬性不一樣，各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值根據(jù)其詳細(xì)狀況選用合適的評估措施得出。各單項(xiàng)資產(chǎn)的評估措施敘及如下：（1）流動資產(chǎn)1.貨幣資金以核算的金額作為評估值。2.其他應(yīng)收款在核算其真實(shí)性的基礎(chǔ)上考慮回收風(fēng)險(xiǎn)確定評估值。（2）無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本迫近法進(jìn)行評估，然后根據(jù)宗地的詳細(xì)狀況經(jīng)分析后采用算術(shù)平均數(shù)確定宗地地價(jià)。1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是運(yùn)用貴港市土地定級估價(jià)成果及基準(zhǔn)地價(jià)原則，通過實(shí)地調(diào)查估價(jià)對象區(qū)域原因和個(gè)別用地條件及其他用地特性，根據(jù)調(diào)查成果，確定各原因修正系數(shù)，求出估價(jià)對象的宗地地價(jià)。2.成本迫近法成本迫近法是以開發(fā)土地所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為重要根據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)措施。3.有關(guān)所有股東權(quán)益的評估所有股東權(quán)益的評估采用成本法，根據(jù)上述各分項(xiàng)資產(chǎn)的評估值相加計(jì)算確定。六、宜昌三峽機(jī)場航空食品有限企業(yè)資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：收益法和成本法（二）、對選用措施的分析判斷收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估思緒。根據(jù)對企業(yè)基本狀況理解后，我們采用了收益法中的未來收益折法進(jìn)行了評估。未來收益折現(xiàn)法是通過估算委估企業(yè)在未來有效年期內(nèi)的預(yù)期收益，并采用合適的折現(xiàn)率將未來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值，然后累加求和確定評估對象價(jià)值的一種措施，評估公式為：式中：P為評估值；Ai為未來第i年（收益期）的預(yù)期收益額；A為t年后來無變化的預(yù)期收益額；r為折現(xiàn)率。成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估思緒。其基本計(jì)算公式為：評估值＝各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和－負(fù)債評估值之和成本法，是指在現(xiàn)實(shí)條件下重新購置或建造一種全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的所有成本，扣減被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)損耗或貶值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)格的一種資產(chǎn)評估的措施。計(jì)算公式：評估值＝重置全價(jià)×成新率由于在市場上難以找到與被評估企業(yè)處在同一或類似行業(yè)的企業(yè)的買賣、收購及合并案例，故本次評估不適宜采用市場法。結(jié)合本次資產(chǎn)評估的范圍、評估目的和評估人員所搜集的資料，本項(xiàng)目采用收益法和成本法兩種措施進(jìn)行評估，在對兩種評估措施的評估狀況進(jìn)行分析后，確定本次資產(chǎn)評估的終止果。七、東莞宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)股份有限企業(yè)擬收購?fù)幙h結(jié)里煤焦有限企業(yè)股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：資產(chǎn)基礎(chǔ)法（二）、對選用措施的分析判斷根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價(jià)格為根據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和搜集資料狀況，重要采用重置成本法進(jìn)行評估。評估值=重置全價(jià)×成新率（1）重置全價(jià)確實(shí)定1.設(shè)備重置全價(jià)設(shè)備的重置全價(jià)，在設(shè)備購置價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮該設(shè)備到達(dá)正常使用狀態(tài)下的各項(xiàng)費(fèi)用綜合確定。其中各項(xiàng)費(fèi)用包括購置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)和資金成本等：重置全價(jià)=購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本。其中：①購置價(jià)重要通過向生產(chǎn)廠家或貿(mào)易企業(yè)詢價(jià)、或參照《年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》等價(jià)格資料，以及參照近期同類設(shè)備的協(xié)議價(jià)格確定。對少數(shù)未能查詢到購置價(jià)的設(shè)備，采用同年代、同類別設(shè)備的價(jià)格變動率推算確定購置價(jià)。②運(yùn)雜費(fèi)貴州為一類地區(qū)，運(yùn)雜費(fèi)率綜合按購置價(jià)的4%計(jì)取。③安裝調(diào)試費(fèi)根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，以設(shè)備購置價(jià)為基礎(chǔ)，按不一樣安裝費(fèi)率計(jì)取。對小型、不必安裝的設(shè)備，不考慮安裝調(diào)試費(fèi)。④其他費(fèi)用根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)和企業(yè)實(shí)際，以設(shè)備購置價(jià)為基礎(chǔ)，其他費(fèi)用綜合按1.59%費(fèi)率計(jì)取⑤資金成本：根據(jù)各類設(shè)備不一樣，按本次評估基準(zhǔn)日貸款利率，資金成本按均勻投入計(jì)取。資金成本=（設(shè)備購置價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+其他費(fèi)用）×貸款利率×工期×1/2八、國機(jī)汽車股份有限企業(yè)擬發(fā)行A股購置中國汽車工業(yè)進(jìn)出口有限企業(yè)股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：資產(chǎn)基礎(chǔ)法（二）、對選用措施的分析判斷資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一種與評估對象相似的企業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)值的根據(jù)，詳細(xì)是指將構(gòu)成企業(yè)的多種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)價(jià)值的措施。各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估措施如下：1、流動資產(chǎn)（1）貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。對于人民幣資金以核算后的賬面值確認(rèn)其評估值；其他外幣考慮企業(yè)基準(zhǔn)日自身外幣核算與用基準(zhǔn)日匯率乘以外幣金額基本一致，評估按核算后賬面值確認(rèn)評估值。（2）應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收票據(jù)均為無息票據(jù)，至評估基準(zhǔn)日均未到期，評估按照清查核算后的賬面值確定。（3）應(yīng)收類賬款對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的評估，評估人員在對應(yīng)收款項(xiàng)核算無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和目前調(diào)查理解的狀況，詳細(xì)分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收狀況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)實(shí)狀況等，應(yīng)收賬款采用個(gè)別認(rèn)定和賬齡分析的措施估計(jì)評估風(fēng)險(xiǎn)損失，對關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款項(xiàng)等有充足理由相信所有能收回的，評估風(fēng)險(xiǎn)損失為0；對有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或賬齡超長的，評估風(fēng)險(xiǎn)損失為100%；對很也許收不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，參照企業(yè)會計(jì)計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的措施，根據(jù)賬齡分析估計(jì)出評估風(fēng)險(xiǎn)損失。（4）應(yīng)收股利應(yīng)收股利為應(yīng)收北京中汽雷日汽車有限企業(yè)年度的利潤。評估人員首先進(jìn)行總賬、明細(xì)賬、會計(jì)報(bào)表及評估明細(xì)表的查對。另一方面，檢查原始憑證、被投資單位的會計(jì)報(bào)表、企業(yè)章程、股利分派文獻(xiàn)等有關(guān)資料，驗(yàn)證應(yīng)收股利記賬根據(jù)的對的性。應(yīng)收股利以核算后的賬面值確定評估值。（5）存貨存貨所有為庫存商品，重要為進(jìn)口的正常銷售的不一樣型號的車輛、外貿(mào)出口的汽車配件、螢石礦、服裝面料、軟木塞等商品。評估人員根據(jù)調(diào)查狀況和企業(yè)提供的資料分析，委估庫存商品賬面值包括進(jìn)貨成本和倉儲保管費(fèi)用，除退貨的汽車配件和專用輪胎扳手外，絕大部分庫存商品購臵時(shí)間均為近期發(fā)生，與評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格變化不大。對于積壓滯銷的庫存商品評估師對其形成的原因和目前的狀態(tài)進(jìn)行了核算，以也許收回的現(xiàn)值確定評估值，經(jīng)核算該積壓商品寄存在外單位倉庫數(shù)年，扣除保管費(fèi)用后已無價(jià)值，評估值為0。對于正常銷售的庫存商品按照不含稅銷售價(jià)格扣減銷售稅金、銷售費(fèi)用、所得稅和合適的利潤確定。評估價(jià)值=實(shí)際數(shù)量×不含稅售價(jià)×（1-產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率銷售費(fèi)用率-營業(yè)利潤率×所得稅率-營業(yè)利潤率×（1-所得稅率）×r）a．不含稅售價(jià)：不含稅售價(jià)是按照評估基準(zhǔn)日前后的市場價(jià)格確定的；b．產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率重要包括以增值稅為稅基計(jì)算交納的都市建設(shè)稅與教育附加；c．銷售費(fèi)用率是按銷售費(fèi)用與銷售收入的比例平均計(jì)算；d．營業(yè)利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤÷營業(yè)收入；e．所得稅率按企業(yè)現(xiàn)實(shí)執(zhí)行的稅率；f．r為一定的率，由于產(chǎn)成品未來的銷售存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，具有一定的不確定性，根據(jù)基準(zhǔn)日調(diào)查狀況及基準(zhǔn)后來實(shí)現(xiàn)銷售的狀況確定其風(fēng)險(xiǎn)。其中r對于暢銷產(chǎn)品為0，一般銷售產(chǎn)品為50%，勉強(qiáng)可銷售的產(chǎn)品為100%。2、可供發(fā)售金融資產(chǎn)可供發(fā)售金融資產(chǎn)為可流通的萬向錢潮和交通銀行一般股，評估人員查閱了上海證券交易所和深圳證券交易所公開信息和企業(yè)開設(shè)的賬戶信息，核算了股票數(shù)量，確認(rèn)委估可流通股票真實(shí)精確有效。評估值按照評估基準(zhǔn)日當(dāng)日的收盤價(jià)乘股票的數(shù)量確定（若評估基準(zhǔn)日當(dāng)日閉市，按前一種交易日的收盤價(jià)確定）。3、長期股權(quán)投資評估人員首先對長期股權(quán)投資形成的原因、賬面值和實(shí)際狀況進(jìn)行核算，并查閱投資協(xié)議、股東會決策、章程和有關(guān)會計(jì)記錄等資料，以確定長期股權(quán)投資的真實(shí)性和完整性，在此基礎(chǔ)上對被投資單位進(jìn)行評估。根據(jù)各項(xiàng)長期股權(quán)投資的詳細(xì)狀況，分別采用合適的評估措施進(jìn)行評估。4、投資性房地產(chǎn)對于投資性房地產(chǎn)，采用市場比較法進(jìn)行評估。市場比較法是在求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實(shí)例加以比較對照，并根據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易狀況、期日、區(qū)域以及個(gè)別原因等差異，修正得出估價(jià)對象在評估日期房地產(chǎn)價(jià)格的一種措施。5、固定資產(chǎn)（1）房屋建筑物委估房屋建筑物類資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)同一棟房屋，同一種房產(chǎn)證，均為購置的商品房。根據(jù)本次委估房屋建筑物類資產(chǎn)的用途、構(gòu)造特點(diǎn)和使用性質(zhì)決定采用市場法進(jìn)行評估。評估措施描述與投資性房地產(chǎn)相似，詳細(xì)狀況見投資性房地產(chǎn)評估闡明。（2）設(shè)備類資產(chǎn)委估設(shè)備類資產(chǎn)重要是車輛和辦公用電子設(shè)備和家俱，根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價(jià)格為根據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和搜集資料狀況，重要采用重臵成本法進(jìn)行評估。6、遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)核算的是根據(jù)稅法企業(yè)已經(jīng)繳納，而根據(jù)企業(yè)會計(jì)制度核算需在后來期間轉(zhuǎn)回記入所得稅科目的時(shí)間性差異的所得稅影響金額，重要為企業(yè)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備和精算費(fèi)用所產(chǎn)的可抵扣臨時(shí)性差異。對遞延所得稅資產(chǎn)的評估，查對明細(xì)賬與總賬、報(bào)表余額與否相符，查對與委估明細(xì)表與否相符，查閱款項(xiàng)金額、發(fā)生時(shí)間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬務(wù)記錄，以證明遞延所得稅資產(chǎn)的真實(shí)性、完整性。對于遞延所得稅資產(chǎn)，在核算無誤的基礎(chǔ)上，以清查核算后賬面值確定為評估值。7、負(fù)債檢查核算各項(xiàng)負(fù)債在評估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人、負(fù)債額，以評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評估值。九、吉林市炭素異型石墨制品廠部分資產(chǎn)資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：重置成本法（二）、對選用措施的分析判斷（一）房屋建筑物采用重置成本法對房屋建筑物進(jìn)行評估。由于本次評估是單獨(dú)評估房屋建筑物的價(jià)值，不含土地使用權(quán)價(jià)值，根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)法規(guī)制度，選用重置成本法對房屋建筑物進(jìn)行評估，重置成本法的公式為：評估價(jià)值＝重置全價(jià)×成新率1、重置全價(jià)確實(shí)定重值全價(jià)=建筑安裝工程綜合造價(jià)+前期工程費(fèi)用+資金成本①建筑安裝工程綜合造價(jià)確實(shí)定：按照被評估建筑物的實(shí)際狀況，根據(jù)《吉林省建筑工程預(yù)算定額》和《吉林省建筑安裝工程費(fèi)用定額》并結(jié)合吉林省建設(shè)廳公布的現(xiàn)行工程預(yù)（結(jié)）算文獻(xiàn)，計(jì)算建筑安裝工程綜合造價(jià)。②前期工程費(fèi)用確實(shí)定；根據(jù)吉林省及吉林市建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理和工程費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定確定。③資金成本確實(shí)定；資金成本以項(xiàng)目決算價(jià)格和前期工程費(fèi)用為計(jì)算基數(shù)，建設(shè)工期以《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》對應(yīng)的工程類別選用。貸款利率按合理建設(shè)工期同期固定資產(chǎn)貸款利率算。2、成新率確實(shí)定建筑物成新率確實(shí)定,根據(jù)資產(chǎn)評估規(guī)范的規(guī)定,采用年限法與現(xiàn)場打分法綜合確定建筑物成新率。年限法估測建筑物的成新率的計(jì)算公式如下：年限法成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%打分法根據(jù)房屋的實(shí)際技術(shù)狀況按構(gòu)造、裝修、設(shè)備三部分分別打分，公式如下：成新率=構(gòu)造部分得分×G+裝修部分得分×S+設(shè)備部分得分×BG——構(gòu)造部分修正系數(shù)S——裝修部分修正系數(shù)B——設(shè)備部分修正系數(shù)綜合成新率=60%×現(xiàn)場打提成新率+40%×年限法成新率3、建筑物評估值計(jì)算根據(jù)房屋建筑物的重置全價(jià)和成新率，計(jì)算房屋建筑物的評估值。（二）設(shè)備采用重置成本法對設(shè)備進(jìn)行評估。重置成本法的計(jì)算公式為：設(shè)備的評估價(jià)值=設(shè)備的重置全價(jià)×成新率1、重置全價(jià)確實(shí)定在設(shè)備購置價(jià)的基礎(chǔ)上，加設(shè)備到達(dá)正常使用狀態(tài)所必須的多種費(fèi)用，包括運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)及其他合理費(fèi)用。視設(shè)備的不一樣狀況分別確定重置全價(jià)。2、成新率確實(shí)定設(shè)備成新率確實(shí)定重要是以各類設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限和已使用年限為基礎(chǔ)，在現(xiàn)場勘察后，考慮設(shè)備的來源、功能技術(shù)水平、維修保養(yǎng)狀況、完好率、利率及運(yùn)行狀況等多方面原因，綜合計(jì)算出設(shè)備的成新率。3、評估值確實(shí)定根據(jù)設(shè)備的重置全價(jià)和成新率，計(jì)算設(shè)備的評估值。十、三亞漢莎航空食品有限企業(yè)資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：收益法、成本法（二）、對選用措施的分析判斷由于在市場上難以找到與被評估企業(yè)處在同一或類似行業(yè)的企業(yè)的買賣、收購及合并案例，故本次評估不適宜采用市場法。結(jié)合本次資產(chǎn)評估的范圍、評估目的和評估人員所搜集的資料，本項(xiàng)目采用收益法和成本法兩種措施進(jìn)行評估，在對兩種評估措施的評估狀況進(jìn)行分析后，確定本次資產(chǎn)評估的終止果。收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估思緒。根據(jù)對企業(yè)基本狀況理解后，我們采用了收益法中的未來收益折法進(jìn)行了評估。未來收益折現(xiàn)法是通過估算委估企業(yè)在未來有效年期內(nèi)的預(yù)期收益，并采用合適的折現(xiàn)率將未來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值，然后累加求和確定評估對象價(jià)值的一種措施，評估公式為：式中：P為評估值；Ai為未來第i年（收益期）的預(yù)期收益額；A為t年后來無變化的預(yù)期收益額；r為折現(xiàn)率。成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估思緒。其基本計(jì)算公式為：評估值＝各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和－負(fù)債評估值之和成本法，是指在現(xiàn)實(shí)條件下重新購置或建造一種全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的所有成本，扣減被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)損耗或貶值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)格的一種資產(chǎn)評估的措施。計(jì)算公式：評估值＝重置全價(jià)×成新率十一、萬向錢潮股份有限企業(yè)部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：重置成本法（二）、對選用措施的分析判斷根據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評估制度的規(guī)定，結(jié)合本次資產(chǎn)評估對象、評估目的和評估師所搜集的資料，確定采用成本法對委托評估的有關(guān)資產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評估。詳細(xì)評估措施如下：由于工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)原則、建造質(zhì)量、配套設(shè)施差異較大，市場交易實(shí)例較少，故合適采用成本法進(jìn)行評估，基本公式如下：評估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率1.重置價(jià)值確實(shí)定評估人員首先根據(jù)待估建筑物的特點(diǎn)，對于有預(yù)決算資料的房屋建筑物或者有類似建筑物造價(jià)資料可比的建筑物，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門有關(guān)建筑工程造價(jià)的有關(guān)規(guī)定，采用對應(yīng)措施合理確定建筑安裝工程費(fèi)，在此基礎(chǔ)上考慮必要的前期工程費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用和建設(shè)期資金成本等，確定建筑物的重置價(jià)值；對于無預(yù)決算資料且無類似建筑物造價(jià)資料可比的重要建筑物，采用重置價(jià)風(fēng)格整法，即參照杭州市有關(guān)部門年頒布的《杭州市房屋重置價(jià)格原則》結(jié)合建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行重組，并通過構(gòu)造、門窗、抹灰、樓地面、設(shè)備五方面修正計(jì)算確定重置完全價(jià)值；對于其他小型建筑物及構(gòu)筑物，則參照目前同地區(qū)同類工程單方造價(jià)，結(jié)合待估建筑物實(shí)際工程狀況，綜合確定工程重置價(jià)值。計(jì)算公式如下：重置價(jià)值=建筑安裝工程費(fèi)+前期工程費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用+建設(shè)期資金成本十二、英國瑞爾科技有限企業(yè)竹質(zhì)復(fù)合材料風(fēng)力發(fā)電機(jī)葉片制造技術(shù)資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：收益現(xiàn)值法（二）、對選用措施的分析判斷一般認(rèn)為技術(shù)的價(jià)值尤其是高科技成果的價(jià)值用重置成本很難反應(yīng)其價(jià)值。由于該類資產(chǎn)的價(jià)值一般重要表目前高科技人才的發(fā)明性智力勞動，該等勞動的成果很難以勞動力成本來衡量?；谝陨显?，本次評估我們沒有用重置成本法。市場比較法在資產(chǎn)評估中，不管是對有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)的評估都是可以采用的，采用市場比較法的前提條件是要有相似或相似的交易案例，且交易行為應(yīng)當(dāng)是公平交易。結(jié)合本次評估技術(shù)的自身特點(diǎn)及市場交易狀況。據(jù)我們的市場調(diào)查及有關(guān)業(yè)內(nèi)人士的簡介，目前國內(nèi)沒有類似技術(shù)的轉(zhuǎn)讓案例，本次評估由于無法找到可對比的歷史交易案例及交易價(jià)格數(shù)據(jù)，故市場法也不合用本次評估。由于以上評估措施的局限性，本次評估采用了基于收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是指分析評估對象預(yù)期未來的業(yè)務(wù)收益狀況來確定其價(jià)值的一種措施。在國際、國內(nèi)評估界廣為接受的一種基于收益的技術(shù)評估措施為技術(shù)提成措施。所謂技術(shù)提成措施認(rèn)為在技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售過程中技術(shù)是對其發(fā)明的利潤是有奉獻(xiàn)的，采用合適措施估算確定技術(shù)對產(chǎn)品所發(fā)明的利潤的奉獻(xiàn)率，并進(jìn)而定技術(shù)對技術(shù)產(chǎn)品現(xiàn)金流的奉獻(xiàn)，再選用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將技術(shù)產(chǎn)品中每年技術(shù)對現(xiàn)金流的奉獻(xiàn)折為現(xiàn)值，以此作為技術(shù)的評估價(jià)值。運(yùn)用該措施詳細(xì)分為如下環(huán)節(jié)：1、確定技術(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命期，預(yù)測在經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)技術(shù)產(chǎn)品的銷售收入；2、分析確定技術(shù)對現(xiàn)金流的提成率（奉獻(xiàn)率），確定技術(shù)對技術(shù)產(chǎn)品的現(xiàn)金流奉獻(xiàn)；3、采用合適折現(xiàn)率將現(xiàn)金流折成現(xiàn)值。折現(xiàn)率應(yīng)考慮對應(yīng)的形成該現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)原因和資金時(shí)間價(jià)值等原因；4、將經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)現(xiàn)金流現(xiàn)值相加，確定技術(shù)的評估價(jià)值。根據(jù)利益主體變動原則，本次評估我們的收益測算是假定委估技術(shù)投入新成立企業(yè)后為該企業(yè)產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ)測算的，我們的技術(shù)提成率、折現(xiàn)率等參數(shù)也都是基于上述前提下測算的。十三、寧夏銀星能源股份有限企業(yè)處置部分債權(quán)價(jià)值評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選擇：成本法（二）、對選用措施的分析判斷根據(jù)本次評估目的及被評估單位應(yīng)收賬款的詳細(xì)狀況，本次評估重要采用成本法進(jìn)行評估。成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估思緒。應(yīng)收賬款的評估重要通過核算原始憑證，理解應(yīng)收款項(xiàng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生時(shí)間，核算賬面余額的數(shù)值，通過賬齡分析并結(jié)合債務(wù)人的信譽(yù)以及函證回函狀況，對所能形成對應(yīng)資產(chǎn)的權(quán)益和收回可行性進(jìn)行分析判斷。詳細(xì)為:在執(zhí)行上述程序后，首先對應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行個(gè)別認(rèn)定;在個(gè)別認(rèn)定的基礎(chǔ)上，對其他不能明確壞賬損失的賬項(xiàng)，與企業(yè)協(xié)商，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際狀況，根據(jù)企業(yè)提供的賬齡分析表及近幾年應(yīng)收賬款可回收狀況，判斷其可收回率，最終確認(rèn)評估成果。十四、浙江金棉紡織有限企業(yè)整體資產(chǎn)評估項(xiàng)目資產(chǎn)評估匯報(bào)（一）、評估措施選