規(guī)劃項(xiàng)目建議書(shū)

綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提議書(shū)編制單位編制日期第一編.項(xiàng)目籌劃：1.1項(xiàng)目籌劃意義項(xiàng)目籌劃的目的在于使投資者明晰本項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程與預(yù)期成果，從而可以更好的把握項(xiàng)目的進(jìn)展。同步籌劃還需對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)、規(guī)模、投資與收益以及項(xiàng)目管理和產(chǎn)品的設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)提出初步設(shè)想，作為項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的根據(jù)。它是項(xiàng)目決策的最初、最重要的基礎(chǔ)是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。1.2項(xiàng)目概況：1.3項(xiàng)目建設(shè)條件分析1.3.1有利條件區(qū)位適中，交通便捷林木蔥翠，風(fēng)景秀麗文化意蘊(yùn)，地靈人杰水清如鏡，山水有情周?chē)h(huán)境，蓄勢(shì)待發(fā)1.3.2尚待處理的問(wèn)題：用地權(quán)的問(wèn)題用地的詳盡范圍、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議仍需深入貫徹。以免影響此后的開(kāi)發(fā)。公路接口問(wèn)題基地距公路5公里，這一段路的建設(shè)問(wèn)題需要貫徹。建設(shè)規(guī)劃問(wèn)題基地地形較為復(fù)雜，資源條件未充足的挖掘，尚未進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃。開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)問(wèn)題目前尚未建立明確、健全的開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)。應(yīng)盡快按企業(yè)法建立專(zhuān)題開(kāi)發(fā)企業(yè)，健全機(jī)構(gòu)，明晰產(chǎn)權(quán)，以便此后的工作順利開(kāi)展。其他問(wèn)題1.4項(xiàng)目名稱(chēng)：項(xiàng)目名稱(chēng)為：————項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃——以松泉為名，突出基地自然景觀特性?！八伞保狐c(diǎn)明基地的植物景觀特性。基地林草覆蓋率高，重要樹(shù)種為松樹(shù)?！叭保罕确交貎?nèi)的兩座水庫(kù)，宛如兩面晶瑩的寶鏡鑲嵌在萬(wàn)松林中?！暗貥I(yè)”：突出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，即以土地資源為依托，進(jìn)行生態(tài)農(nóng)業(yè)、健康療養(yǎng)、休閑娛樂(lè)綜合性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。1.5項(xiàng)目定性與定位：伴隨人們物質(zhì)文化水平和消費(fèi)水平的不停提高.雙休日,黃金周假日消費(fèi)和外出旅游日益增多.首先刺激了旅游市場(chǎng)的消費(fèi),同步也對(duì)旅游開(kāi)發(fā)提出了新的規(guī)定。經(jīng)濟(jì)單一型的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于缺乏綜合性，參與性，娛樂(lè)性和特色，導(dǎo)致游客停留時(shí)間短，回頭率低，直接影響旅游經(jīng)濟(jì)效益的整體提高，使自身有特色的旅游資源得不到很好的開(kāi)發(fā)與運(yùn)用，不能吸引游客。因此在本項(xiàng)目的定性中我們應(yīng)重視如下幾種方面：綜合性：指在苑區(qū)根據(jù)基地的景觀和用地條件在項(xiàng)目安排上，要能滿(mǎn)足不一樣消費(fèi)能力、不一樣消費(fèi)愛(ài)好的消費(fèi)群體的規(guī)定。如要綜合考慮安排生態(tài)農(nóng)業(yè)、健康療養(yǎng)、娛樂(lè)、休閑、度假項(xiàng)目針對(duì)性：園區(qū)開(kāi)發(fā)的主打項(xiàng)目一定要針對(duì)某一特定消費(fèi)層。生態(tài)農(nóng)業(yè)——廣泛的旅游人群，不一樣收入的消費(fèi)群；學(xué)生團(tuán)體等。健康——項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括健康檢查與治療，重要正對(duì)都市中高收入階層，該年齡組的人群，由于工作強(qiáng)度大，競(jìng)爭(zhēng)和生活壓力大，多數(shù)人處在亞健康狀態(tài)。運(yùn)用基地良好自然生態(tài)環(huán)境和系統(tǒng)的健康療養(yǎng)設(shè)施，為他們提供高質(zhì)量的服務(wù)。療養(yǎng)——擬把該項(xiàng)目的受眾定位在老齡人群。我國(guó)已逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)。伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈，無(wú)形中，人們對(duì)老年人由身到心的關(guān)注日益局限性,亟需要有專(zhuān)門(mén)的社會(huì)機(jī)構(gòu)來(lái)關(guān)注這首先的問(wèn)題。此外，這種社會(huì)現(xiàn)實(shí)也對(duì)旅游及服務(wù)市場(chǎng)提出了新的規(guī)定。首先，專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人及離退休人員的旅游服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重局限性。一般的旅游度假區(qū)、度假山莊雖然有為老年人提供服務(wù)的設(shè)施，但針對(duì)性不強(qiáng)，服務(wù)管理專(zhuān)門(mén)化不強(qiáng)。同步，這一方向的市場(chǎng)潛力也是巨大的。娛樂(lè)休閑——在關(guān)照老齡人福利的同步，在項(xiàng)目設(shè)置上，考慮到家人看望和團(tuán)聚時(shí)年輕人和小朋友的活動(dòng)和消費(fèi)需求。這樣可以增長(zhǎng)子女看望在此療養(yǎng)的老人的頻率，不僅擴(kuò)大了接待人群，也使在此療養(yǎng)的老年人頤享天倫之樂(lè)，對(duì)老年人的身心修養(yǎng)大有裨益。同步，也增長(zhǎng)了園區(qū)的營(yíng)業(yè)收入。根據(jù)苑區(qū)的景觀條件和建設(shè)用地條件設(shè)置具有特色文化、娛樂(lè)、度假、田園勞作等項(xiàng)目。主次分明：基地用地建設(shè)條件有限，項(xiàng)目設(shè)置必須主次分明。以健康療養(yǎng)項(xiàng)目為主體，生態(tài)農(nóng)業(yè)、娛樂(lè)度假項(xiàng)目為輔助。1.6項(xiàng)目性質(zhì)定位：針對(duì)老齡人群療養(yǎng)、度假、怡享天倫之樂(lè);以適合老、中、青、幼各個(gè)年齡層次人群的多種娛樂(lè)活動(dòng)為中心內(nèi)容,結(jié)合特色文化、農(nóng)事活動(dòng)的綜合性度假山莊；1.7項(xiàng)目特色定位:重要自然景觀,重要特定項(xiàng)目,特色經(jīng)營(yíng)設(shè)置,1.8市場(chǎng)調(diào)研與分析市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容：周?chē)貐^(qū)旅游消費(fèi)市場(chǎng)需求的變化趨勢(shì)：客源市場(chǎng)調(diào)查及定位：消費(fèi)者特性調(diào)查分析：周?chē)?lèi)項(xiàng)目差異性比較：市場(chǎng)分析成果：項(xiàng)目目的市場(chǎng)的定位：客源市場(chǎng)的空間定位與層次劃分：客源市場(chǎng)規(guī)模及變化預(yù)測(cè)：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的控制：項(xiàng)目投入與建設(shè)分期的控制：1.7設(shè)施配置與規(guī)模：1.7.1健康療養(yǎng)設(shè)施1.7.2生態(tài)地業(yè)設(shè)施：1.7.3別墅度假區(qū)1.7.4其他設(shè)施1.公廁2.休息座椅3．小品4.垃圾搜集池1.8投資估算與效益分析：1.8.1近期建設(shè)項(xiàng)目投資估算一覽表設(shè)施種類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模單價(jià)（萬(wàn)元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）備注分期福利療養(yǎng)設(shè)施景觀服務(wù)設(shè)施生態(tài)地業(yè)設(shè)施別墅度假區(qū)其他設(shè)施土地征用費(fèi)合計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)合計(jì)注：本估算僅對(duì)近期建設(shè)中的重要項(xiàng)目進(jìn)行匡算，某些估算項(xiàng)目未有列出。待可行性研究時(shí)處理。1.8.2建設(shè)分期建建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)分期福利療養(yǎng)設(shè)施景觀服務(wù)設(shè)施生態(tài)地業(yè)設(shè)施別墅度假區(qū)其他設(shè)施其他費(fèi)用一期（）建建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)分期福利療養(yǎng)設(shè)施景觀服務(wù)設(shè)施生態(tài)地業(yè)設(shè)施別墅度假區(qū)其他設(shè)施其他費(fèi)用二期（）養(yǎng)殖基地1.8.3效益分析1．營(yíng)業(yè)收入：2．別墅區(qū)商品房收入：3．一次性收入：4．年收入：5．運(yùn)行成本：6．利潤(rùn)：（注：年接待2萬(wàn)人次的能力游覽部分：年接待5能力。平均消費(fèi)100元/人次.天的水平需提高，否則會(huì)延長(zhǎng)回收期）10.1項(xiàng)目管理與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)10.1.1項(xiàng)目管理1．項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（1）投資產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的選擇投資產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的選擇是項(xiàng)目前期研究的關(guān)鍵內(nèi)容，在項(xiàng)目的初期就要確定。它會(huì)影響到項(xiàng)目的各個(gè)方面。投資產(chǎn)權(quán)構(gòu)造選擇要服從項(xiàng)目實(shí)行目的的規(guī)定，要可以最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的。商業(yè)性的投資人需要獲得投資收益，投資構(gòu)造應(yīng)當(dāng)可以使投資人獲取盡量高的投資收益。投資人的選擇是投資產(chǎn)權(quán)構(gòu)造設(shè)計(jì)中要考慮的一種重要方面。不一樣的投資人，由于其背景和專(zhuān)長(zhǎng)的不一樣，可以對(duì)于項(xiàng)目的成功有著不一樣的奉獻(xiàn)。各個(gè)投資人之間的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)可以使項(xiàng)目的成功得到更好的保障。根據(jù)本項(xiàng)目的投資人特點(diǎn)，推薦投資構(gòu)造采用“權(quán)益投資”的方式。投資人以資本金形式向項(xiàng)目或企業(yè)投入資金稱(chēng)為“權(quán)益投資”。重要有三種方式：股權(quán)式合資構(gòu)造、契約式合資構(gòu)造、合作制構(gòu)造。股權(quán)合資構(gòu)造：根據(jù)企業(yè)法設(shè)置有限責(zé)任企業(yè)、股份有限企業(yè)是股權(quán)式合資構(gòu)造。在這種投資構(gòu)造下，按照法律規(guī)定設(shè)置的企業(yè)是一種獨(dú)立的法人，企業(yè)對(duì)其財(cái)產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)，企業(yè)的股東根據(jù)股權(quán)比例來(lái)分派對(duì)于企業(yè)的控制權(quán)及收益。企業(yè)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)償還的義務(wù)，企業(yè)的股東對(duì)于企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任已注冊(cè)資金額為限。按照我國(guó)的《企業(yè)法》，重要股權(quán)式合資構(gòu)造企業(yè)分為有限責(zé)任企業(yè)和股份有限企業(yè)。有限責(zé)任企業(yè)的設(shè)置要有2個(gè)以上50個(gè)如下的股東，股份有限企業(yè)的設(shè)置要有5個(gè)以上的發(fā)起人股東。契約式合資構(gòu)造：是企業(yè)的投資人（項(xiàng)目發(fā)起人）為實(shí)現(xiàn)共同的目的，以合作協(xié)議方式結(jié)合在一起的一種投資構(gòu)造，在這種投資結(jié)下，投資各方的權(quán)利和義務(wù)根據(jù)合作協(xié)議約定，可以不嚴(yán)格地按照出資比例分派，而是按契約約定分派項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益。合作制構(gòu)造：使兩個(gè)或兩個(gè)以上合作人共同從事某項(xiàng)投資活動(dòng)建立起來(lái)的一種法律關(guān)系。它有兩種基本形式：一般合作制和有限合作制。在一般合作制下，每一種合作人對(duì)于合作制機(jī)構(gòu)的債務(wù)及其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任和民事責(zé)任均承擔(dān)無(wú)限連帶經(jīng)濟(jì)責(zé)任。在有限合作制下，合作人中至少有一種一般合作人和一種有限合作人。一般合作人對(duì)于合作機(jī)構(gòu)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，有限合作人只承擔(dān)有限責(zé)任。（2）組織構(gòu)造與人力資源建立組織機(jī)構(gòu)是項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的重要條件。組織機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)建設(shè)應(yīng)本著“精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，構(gòu)造合理，運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)，統(tǒng)一高效”的原則攝制。企業(yè)下設(shè)辦公室、人力資源室、計(jì)財(cái)室、基建室、保安室、商務(wù)室。詳細(xì)分工如下：：辦公室：后勤供應(yīng)、公文撰寫(xiě)、信息聯(lián)絡(luò)等人力資源室：人事調(diào)配、政治教育、職工培訓(xùn)、檔案管理等計(jì)財(cái)室：財(cái)務(wù)管理、計(jì)劃報(bào)表、預(yù)決算、效益分析等基建室：負(fù)責(zé)公園的總體規(guī)劃施工建設(shè)等保安室：法治宣傳、治安、案件偵破、護(hù)林防火、安全急救商務(wù)室：負(fù)責(zé)旅游征詢(xún)、旅游服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等。人員編制（1）編制原則項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是一種系統(tǒng)工程，必須有一支多學(xué)科，多層次，精通業(yè)務(wù)的隊(duì)伍，本著精簡(jiǎn)高效的原則，按國(guó)家人事勞動(dòng)部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，采用協(xié)議制或聘任制。（2）人員編制經(jīng)測(cè)算管理處編制定額20人，并根據(jù)旅游季節(jié)的變化，用季節(jié)性臨時(shí)工來(lái)調(diào)整，以彌補(bǔ)人員的局限性問(wèn)題。（3）人員培訓(xùn)在初創(chuàng)階段，必須重視業(yè)務(wù)人才的培養(yǎng)、培訓(xùn)工作，采用參觀學(xué)習(xí)、專(zhuān)家講授等多種形式，逐漸提高管理人員的素質(zhì)。2．項(xiàng)目資金籌措自有資金投資人入股股東借款：是指企業(yè)的股東對(duì)企業(yè)提供借款，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，在法律上是一種負(fù)債。在項(xiàng)目融資中，股東不樂(lè)意對(duì)項(xiàng)目企業(yè)提供更多的注冊(cè)資金，常常用附加股東借款對(duì)于項(xiàng)目的銀行借款提供準(zhǔn)資本金支持。首先可以減少注冊(cè)資金，另首先可以獲得在稅前支付的優(yōu)惠。在這種狀況下，一般附加有貸款保證條件，規(guī)定在銀行貸款償清之前，股東必須保持一定的預(yù)先約定的股東借款。使得項(xiàng)目企業(yè)在扣除股東借款后的負(fù)債與包括股東借款在內(nèi)的資本金和準(zhǔn)資本金之比保持在安全的水平。項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目可行性研究：項(xiàng)目可行性研究可以看作是系統(tǒng)地、邏輯地、客觀地協(xié)助做出合理決定的措施。研究