房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)講解

房地產(chǎn)房地產(chǎn)即房產(chǎn)與地產(chǎn)的通稱房產(chǎn)是指房屋等建筑物和構(gòu)筑物總稱建筑物一般是指人們進(jìn)行生產(chǎn)，生活或其他活動(dòng)的房屋或者場所構(gòu)筑物一般是指人們不直接在其中進(jìn)行生產(chǎn)生活活動(dòng)的建物建筑物住宅商業(yè)樓構(gòu)筑物水塔煙囪土地取得方式出讓出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。劃撥以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證房地產(chǎn)分類：1、居住用途的房地產(chǎn)。2、工業(yè)用途的房地產(chǎn)。3、商業(yè)用途的房地產(chǎn)。4、旅游用途的房地產(chǎn)。5、農(nóng)業(yè)用途的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的特征：

a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)）；

b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同）；

c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）；

d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；土地使用權(quán)出讓年限：

a、居住用地70年；

b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；建筑基礎(chǔ)知識(shí)1、三通一平：是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整?、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。4、建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格）。7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。8套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積9容積率：總建筑面積/總用地面積(容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低）10綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。公式：植被垂直面積/占地面積*100%11綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）。綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率12得方率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積13開間：住宅房子的橫向?qū)挾冗M(jìn)深：住宅的實(shí)際長度。14層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。15凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。16綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地置業(yè)顧問禮儀

置業(yè)顧問基本禮儀要求

樹立置業(yè)顧問角色,以顧問、朋友的方式為客戶提供購房最佳方案,解決問題,改變?cè)械耐其N員、售樓業(yè)務(wù)員的形象,銷售人員在銷售時(shí)首先要轉(zhuǎn)化其與未來客戶之間的傳統(tǒng)買賣雙方的對(duì)立關(guān)系,而代之以一種新型的相互融洽理解信賴的朋友、顧問關(guān)系。

一、銷售人員必須儀表端莊、整潔:

頭發(fā):頭發(fā)要經(jīng)常清洗,保持清潔不蓬亂,男職員頭發(fā)不可長至蓋耳,女職員長發(fā)的須扎好夾好頭發(fā),不得披頭散發(fā)。頭發(fā)要常洗,上班前要梳理整齊,保證無頭屑;

指甲:指甲不能太長,指甲間不可有污穢,須經(jīng)常注意修剪清洗。女職員涂指甲油要用淡色。

胡子:胡子不能留長至見胡茬,須經(jīng)常修剪。

口腔:上班前不能喝酒或吃有異味食品。牙齒應(yīng)保持潔凈,不可有食物殘留,有茶垢煙垢者須定期清理,口腔有異味者須自備口氣清新劑。

面部:耳、鼻、眼部不可有污穢和分泌物殘留。

化妝:女職員化妝應(yīng)給人清潔健康的印象,只能化淡妝。不得涂有色指甲油,不得佩帶太多、太復(fù)雜的飾物,忌用過多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水;二、工作服裝具體要求是:

西裝上裝:在進(jìn)行銷售工作時(shí),盡可能穿著上裝,保持整潔,至少每兩周干洗一次。

襯衫:襯衫的領(lǐng)子與袖口不得有污穢。襯衫腰下部分須整齊扎入西褲或西裙內(nèi)。

西褲和西裙:每次穿著前必須先熨燙保證褲線清晰,衣領(lǐng)、袋口平整。

鈕扣:所有鈕扣須扣齊,如有丟失須及時(shí)縫補(bǔ)。西裝上裝鈕扣在站立或行走時(shí)須扣齊,入座時(shí)可解開由下數(shù)第一顆鈕扣,起身時(shí)須再次扣齊。

領(lǐng)帶:在公眾場合必須配戴領(lǐng)帶,打好的領(lǐng)帶應(yīng)長至襯衫倒數(shù)最后二顆鈕扣為佳。領(lǐng)帶不得骯臟、破損或歪斜松馳,至少每周清洗熨燙一次。

口袋:西裝上裝所有外袋和襯衫上袋不可放任何物件,西裝上裝內(nèi)袋(一般只存放名片、鋼筆、記事本)、西褲口袋也不可裝太多雜物,以影響外觀平整。

拉鏈:西褲和西裙的拉鏈須確保已拉好。

鞋子:必須配合工作服顏色,應(yīng)選擇較深的顏色。須保持清潔,經(jīng)常上油,如有破損應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。皮鞋要保持干凈、光亮。

首飾:手腕不得佩戴宗教性飾物。女職員要保持雅致得體,不得過分華麗。服飾配件或手表等搭配不會(huì)不對(duì)稱、或過于華麗。

工作牌:統(tǒng)一佩戴。須保持整潔,如有破損須及時(shí)修補(bǔ)。

職場女性的著裝忌諱:緊、小、透、露、艷、異、俗

三.舉止禮儀

站姿:兩腳腳跟著地,腳尖離開約45度,腰背挺直,胸膛自然,頸脖伸直,頭微向下,使人看清你的面孔。兩臂自然,不聳肩,身體重心在兩腳中間。在會(huì)見客戶或出席儀式站立場合時(shí),或在長輩、上級(jí)面前,不得把手交叉抱在胸前。

坐姿:坐下后,應(yīng)盡量坐端正,把雙腿平行放好,不得傲慢地把腿向前伸或向后伸,或俯視前方。避免動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)及發(fā)出聲響;應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏,以免坐皺或顯出不雅;

入座:要移動(dòng)椅子的位置時(shí),應(yīng)先把椅子放在應(yīng)放的地方,然后再坐。

握手:握手時(shí)用普通站姿,并目視對(duì)方眼睛。握手時(shí)脊背要挺直,不彎腰低頭,要大方熱情,不卑不亢。握手時(shí)同性間應(yīng)先由年長者或地位高者主動(dòng)伸手,如為異性,應(yīng)由女士先伸手。

遞交物件:如遞文件等,要把正面、文字對(duì)著對(duì)方的方向遞上去,如是鋼筆,要把筆尖向自己,使對(duì)方容易接著;至于刀子或剪刀等利器,應(yīng)把刀尖向著自己。

出入房間的禮貌:進(jìn)入房間,要先輕輕敲門,聽到應(yīng)答再進(jìn)。進(jìn)入后,回手關(guān)門,不能大力、粗暴。進(jìn)入房間后,如對(duì)方正在講話,要稍等靜候,不要中途插話,如有急事要打斷說話,也要看準(zhǔn)機(jī)會(huì),而且要說:"對(duì)不起,打斷您們的談話"。四.電話禮儀一、正確、迅速、謹(jǐn)慎地?fù)艽?、接聽電?

接聽一般公司業(yè)務(wù)電話的注意事項(xiàng):

電話接聽?wèi)?yīng)遵循2、3、5原則:即應(yīng)在鈴聲想起的第二第三聲之間拿起話筒,如果超過第五聲,則應(yīng)該向客戶道歉:很抱歉,讓您久等了。

通話時(shí)先問候:您好+這里是+企業(yè)名+部門+個(gè)人并自報(bào)公司、部門。

對(duì)方講述時(shí)要留心聽,并記下要點(diǎn)。未聽清時(shí),及時(shí)告訴對(duì)方,結(jié)束時(shí)禮貌道別,待對(duì)方切斷電話,自己再放話簡。

通話簡明扼要,不得在電話中聊天。

對(duì)不指名的電話,判斷自己不能處理時(shí),可坦白告訴對(duì)方,請(qǐng)其稍等片刻,并馬上將電話交給能夠處理的人。在轉(zhuǎn)交前,應(yīng)先把對(duì)方所談內(nèi)容簡明扼要告訴接收人。接聽客戶咨詢電話的注意事項(xiàng):語調(diào)須親切,吐字須清晰易懂。

說明的速度得當(dāng),簡潔而不冗長。

事先準(zhǔn)備好介紹的順序,有條不紊。

時(shí)間不宜太長,也不宜太短,通常不超過三分鐘。

簡短介紹樓盤后,關(guān)鍵是約客戶來訪。

要點(diǎn):吸引顧客到現(xiàn)場售樓來參觀洽談,并留下聯(lián)系電話。避免兩種接聽電話的傾向:1、消極被動(dòng)--有問就答,不問不答(這種泠淡無味的電話應(yīng)答會(huì)沖淡顧客前來售樓現(xiàn)場的興趣)2、過于主動(dòng)--急不可待的向顧客自吹自擂樓盤的長處,甚至急于求成的追問顧客的姓名、通訊等(顧客怕被纏或電話騷擾)

注意點(diǎn):

1、作好應(yīng)答準(zhǔn)備(項(xiàng)目情況應(yīng)了如指掌)

2、妥善掛斷電話:應(yīng)等對(duì)方掛機(jī)后再掛機(jī)。

3、電話十字:您好、請(qǐng)、謝謝、再見、對(duì)不起。

五.接待禮儀(1)售樓人員的服務(wù)態(tài)度

①友善

以微笑來迎接客人,與同事和睦相處

②禮貌

任何時(shí)刻均應(yīng)使用禮貌用語

③熱情

工作中應(yīng)主動(dòng)為客人著想

④耐心

對(duì)客人的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽,并耐心地介紹、解釋。員工在對(duì)客戶服務(wù)時(shí),不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人服務(wù);

(2)交談

a、交談時(shí),用柔和的目光注視對(duì)方,面帶微笑,并通過輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容;