淄博商業(yè)調(diào)研報告

中原顧問Shandong.01.2014淄博商業(yè)調(diào)研報告商業(yè)格局：老城區(qū)美食街商圈為城市商業(yè)核心，最具商業(yè)價值，隨城市開發(fā)進程，西部及北部開始形成輻射區(qū)域的次級商業(yè)中心，商業(yè)呈現(xiàn)向“一核兩心”格局發(fā)展態(tài)勢商業(yè)市場1234商業(yè)價值商業(yè)環(huán)境商業(yè)功能商業(yè)走勢沿柳泉路、華光路由東南向西北遞減，并形成了美食街>大潤發(fā)>高新區(qū)的價值梯度商業(yè)以滿足日常消費的零售功能為主，餐飲、休閑、娛樂功能薄弱消費環(huán)境和設施較落后，與中青年主力消費群體驗式消費的需求不匹配在華潤五彩城綜合體的強勢帶動下，美食街商圈的核心商圈功能呈現(xiàn)增強態(tài)勢；大潤發(fā)商圈在彩世界商業(yè)廣場等的帶動下，成為新的外溢消費目的地；高新區(qū)商圈依托規(guī)劃利好，商業(yè)價值將逐步顯現(xiàn)美食街商圈高新區(qū)商圈大潤發(fā)商圈美食街商鋪王府井廣場商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例商圈特征：業(yè)態(tài)升級初期，以傳統(tǒng)百貨為主，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的購物中心開始出現(xiàn)，消費模式傳統(tǒng)，處于由傳統(tǒng)購物模式向體驗式消費過渡初始階段商圈商圈特征業(yè)態(tài)組合客群定位輻射能力發(fā)展趨勢美食街商圈傳統(tǒng)商圈，市級核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚，影響力巨大百貨為主、少量小型餐飲、少量休閑娛樂、超市、專賣店、商業(yè)街中檔、中高檔收入人群為主全市現(xiàn)代的集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的購物中心出現(xiàn)，消費模式向體驗式消費過度，繼續(xù)保持原定位大潤發(fā)商圈區(qū)域商圈，起步較晚，但起點較高，商業(yè)設施配套較完善大型超市、百貨、餐飲、休閑娛樂、零售店鋪、商業(yè)街、專賣店中檔、中高檔收入人群、周邊居民及學生周邊3公里為主集中式商業(yè)增加，最具發(fā)展?jié)摿Φ膹秃仙虡I(yè)區(qū)，有可能成為西部商業(yè)中心高新區(qū)商圈區(qū)域商圈，依托政府規(guī)劃發(fā)展的新興商圈大型超市、百貨、餐飲、休閑娛樂周邊居民周邊2公里形成塊狀商圈商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場典型商家：商業(yè)同質(zhì)化開發(fā)嚴重，競爭激烈，缺乏特色商業(yè)；商業(yè)消費環(huán)境和設施落后，與現(xiàn)代、時尚、品質(zhì)消費的需求不匹配商圈項目名稱體量開業(yè)時間檔次業(yè)態(tài)設施與環(huán)境美食街商圈淄博商廈10萬㎡1995.12.30中檔百貨設施較落后，環(huán)境較擁擠利群購物廣場5.8萬㎡2005.4.19中檔百貨設施環(huán)境較差華潤五彩城15萬㎡預計2014年底中高檔百貨、餐飲、休息、娛樂設施配套較好銀座商城5.6萬㎡2003.5.1中高檔百貨設施環(huán)境一般茂業(yè)天地11.5萬㎡2012.10.1中高檔百貨、少量餐飲休閑娛樂設施現(xiàn)代感不強王府井廣場3.3萬㎡2003.6.28中檔百貨、低檔餐飲配套地段，環(huán)境較差中央國際廣場2.5萬㎡開業(yè)時間待定————一般大潤發(fā)商圈大潤發(fā)2.5萬㎡2002年中檔超市設施配套落戶，環(huán)境擁擠彩世界商業(yè)廣場3.35萬㎡2013.12.16中高檔百貨、餐飲、休閑娛樂較好，但現(xiàn)代感不強新世界步行街25萬㎡1999年中檔百貨、餐飲小吃、少量休閑娛樂環(huán)境較差高新區(qū)商圈中潤新瑪特5.6萬㎡2008.12.30中高檔百貨配套設施較好名尚城市廣場23萬㎡預計2014年中高檔百貨、餐飲、休閑、娛樂環(huán)境較好商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例業(yè)態(tài)基本立地參考條件現(xiàn)有網(wǎng)店分布市場容量發(fā)展前景百貨占地

7000㎡以上，面積2-5萬㎡，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁分布較集中，主要位于四大商圈隨著華潤五彩城、彩世界商業(yè)廣場、深圳茂業(yè)天地的入駐，市場已基本飽和，新進入者風險較大看好，保持市場影響力，但壟斷性削弱購物中心占地1萬㎡以上，建筑面積

多在5-15萬㎡，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑3公里范圍，固定居民達到20萬人以上，十字路口最佳，交通便利較不合理，主要分布在中心城區(qū)，高新區(qū)隨著市場成熟，仍有市場空間未飽和，在新興的居住區(qū)或空白區(qū)域，存在市場機會看好中型餐飲處于成熟商圈或同類聚集設置較合理，存在適當?shù)姆稚⑽达柡?，存在較大的升級機會，缺乏主題、商務餐廳看好商業(yè)街處于城區(qū)中心、城郊結合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住社區(qū)附近網(wǎng)點相對較少，主要位于核心區(qū)域未飽和，存在很大市場機會看好休閑、娛樂處于成熟商圈或同類聚集設置網(wǎng)點較少，分布較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場機會看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設置相對較集中，形成一定的聚集區(qū)已飽和，面對百貨等大型業(yè)態(tài)的進入，存在威脅一般各業(yè)態(tài)發(fā)展機會：百貨業(yè)態(tài)已無市場機會，購物中心在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場空間商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例美食街商圈主要競爭項目分析：項目可依托淄博商廈、利群購物廣場及華潤五彩城客流量優(yōu)勢，進行錯位經(jīng)營項目輻射能力客戶定位業(yè)態(tài)關系其他因素總結淄博商廈重疊中高收入人群為主，低收入人群為輔百貨購物存在較大沖突作為本地商廈，可吸引大量人氣，對本案發(fā)展利好規(guī)避購物功能，錯位經(jīng)營利群購物廣場重疊中檔收入人群百貨購物存在較大沖突其客流量對本案有一定的利好規(guī)避購物功能，錯位經(jīng)營華潤五彩城重疊中高檔收入人群各業(yè)態(tài)受一定影響，購物功能尤其突出其規(guī)劃建設可提升本地塊商業(yè)價值影響較大，應規(guī)避購物功能，錯位經(jīng)營銀座商廈重疊中高檔收入人群百貨購物存在較大沖突影響較小茂業(yè)天地重疊中高檔收入人群購物功能較沖突，餐飲、休閑娛樂有一定影響影響大小取決于本案規(guī)劃影響較小王府井大街重疊全客層購物功能較沖突，餐飲、休閑娛樂有一定影響其規(guī)劃管理水平不佳，競爭威脅小影響較小，盡量錯位經(jīng)營商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例業(yè)態(tài)的綜合研判：對典型業(yè)態(tài)進行內(nèi)、外因素研判，建議本項目餐飲、休閑、娛樂、主題商業(yè)街組合發(fā)展典型業(yè)態(tài)競爭關系業(yè)態(tài)特點趨勢判斷項目地塊總結百貨不支持，與本商圈業(yè)態(tài)重合支持，位于成熟商圈前景一般不支持業(yè)態(tài)立地條件，地塊較小不具有發(fā)展條件大賣場不支持，項目周邊已有華潤五彩城支持前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，地塊較小不具備發(fā)展條件餐飲支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發(fā)展主題商業(yè)街支持，周邊缺少主題商業(yè)街支持前景看好支持建議組合發(fā)展休閑娛樂支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，周邊相對較多支持，可以組合集客前景一般支持不建議發(fā)展商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例現(xiàn)有傳統(tǒng)百貨面臨轉型，專業(yè)店、專賣店面臨新興業(yè)態(tài)的激烈競爭，社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間有限大賣場、現(xiàn)代時尚百貨是第一個發(fā)展機遇，但大賣場、時尚百貨市場已被外來大型商業(yè)企業(yè)搶占，后進入者面臨較大競爭壓力餐飲、休閑、娛樂及新興服務業(yè)態(tài)是一個未被開發(fā)的市場空白，是張店商業(yè)的發(fā)展機遇商業(yè)市場總結：餐飲、休閑、娛樂及新興服務業(yè)態(tài)是商業(yè)發(fā)展新機遇，應跟隨百貨布局，或自行聚合布局商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例典型在售項目：典型項目選取標準為商業(yè)配套體量在5000㎡以上，主要集中在華光路、柳泉路等主要干道，商業(yè)形式主要為底商、商業(yè)街及集中式商業(yè)典型項目華潤中心凱旋門世紀新世界廣場中央國際廣場黃金國際D區(qū)彩世界商業(yè)廣場黃金1號公館齊悅國際花園天府清華園尚美第三城商業(yè)形式1-2層底商1-2層底商1-4層集中式商業(yè)1-2層商業(yè)街1-4層集中式商業(yè)1-2層底商、1-4層集中式商業(yè)1-2層底商1層商業(yè)街商業(yè)街目前，張店在售項目較多，但商業(yè)配套體量相對較小，本次選取典型項目的標準為商業(yè)配套體量在5000㎡以上，主要集中在柳泉路、金晶大道、新村西路、華光路及聯(lián)通路等主要干道；底商多為1-2層，一拖二銷售，以商業(yè)街形式存在的商業(yè)配套項目較少，主要有黃金國際D區(qū)及天府清華園；集中式商業(yè)多為1-4層，黃金1號公館集中式商業(yè)目前未推。中央國際廣場華潤中心凱旋門世紀新世界廣場黃金1號公館彩世界商業(yè)廣場黃金國際D區(qū)齊悅國際花園天府清華園底商商業(yè)街集中式商業(yè)商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場尚美第三城商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例產(chǎn)品特征：產(chǎn)品以單層分割、1拖2形態(tài)為主，首層層高主要集中在4.2-4.5m，2層以上層高主要在3.5-3.9之間，開間/進深比多在2：1-2.5：1之間商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)形式F項目名稱商業(yè)推出體量產(chǎn)品形式開間進深層高底商華潤中心凱旋門9340.2㎡1拖2為主6-7m16.8m1F：4.2m，2F：3.6m世紀新世界廣場5656㎡單層分割8-10m16-20m1F：4.5-6.5m，2F：3.5-3.9m黃金1號公館9555㎡1拖28-10m16-20m1F：4.2m，2F：3.3m齊悅國際花園8898㎡1拖27-9m16-18m1F：4.8m，2F：3.9m黃金國際D區(qū)6788㎡1拖214-16m12m1F：4.5m，2F：3.6m天府清華園8177㎡單層分割6-8m13-14m1F：5.8m集中式商業(yè)彩世界商業(yè)廣場33500㎡單層分割3-5m6-8m1F：4.8m，2-4F：3.6m中央國際廣場25000㎡單獨分割3-5m8m-1F：4.2m，1-3F：5.4m商業(yè)街尚美第三城45000㎡1拖2、1拖46-18m10-30m1F：4.2m，2-4F：3.3m商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例典型項目面積劃分：底商主力面積集中在100-280㎡，集中式商業(yè)主力面積偏小，為20-90㎡，尚美第三城主力面積跨度較大商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例102001007050306005004003009008007001000華潤中心凱旋門黃金國際D區(qū)天府清華園黃金1號公館齊悅國際花園世紀新世界廣場尚美第三城面積區(qū)間主力面積3000110335202285324152111191023362581431290701851017227517624599375751153053343000120490120底商商業(yè)街集中式商業(yè)彩世界商業(yè)廣場中央國際廣場黃金1號公館1427914752391210020726587286502460㎡典型項目單價分析：商鋪價格因產(chǎn)品形式、地段、商業(yè)氛圍差異較大；底商及商業(yè)街價格主要集中在1.3-1.7萬元/㎡，集中式商業(yè)因?qū)訑?shù)及位置差異，價格跨度較大，為2-6萬元/㎡華潤中心凱旋門彩世界商業(yè)廣場黃金國際D區(qū)天府清華園黃金1號公館齊悅國際花園中央國際廣場世紀新世界廣場16543272.2萬元/㎡1.6341.31.41.71.355.524326集中式商業(yè)1-2層集中式商業(yè)3-4層價格因?qū)訑?shù)及位置而異1層2層3-4層商鋪價格因產(chǎn)品形式、地段、商業(yè)氛圍差異較大；底商及商業(yè)街價格主要為1.3-1.7萬元/㎡，華潤中心凱旋門底商以綜合體價值及華潤品牌優(yōu)勢，價格為2.2萬元/㎡，齊悅國際花園及天府清華園周邊商業(yè)氛圍稍差，價格集中在1.3-1.4萬元/㎡；集中式商業(yè)價格因其層數(shù)及位置差異，價格跨度較大，為2-6萬元/㎡2底商商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場尚美第三城1.4商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例典型項目主力總價分析：底商主力面積較大，總價主要集中在150-450萬元；集中式商業(yè)主力面積較小，但單價偏高，總價主要集中在50-350萬元050華潤中心凱旋門彩世界商業(yè)廣場黃金國際D區(qū)天府清華園黃金1號公館齊悅國際花園中央國際廣場世紀新世界廣場黃金1號公館30020010020006001000400286627444338190516259131451底商商業(yè)街787600344288集中式商業(yè)萬元4028商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場尚美第三城101商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例50070080090020081380412156686155411299417典型項目去化分析：價格及戶型面積是影響商業(yè)去化的重要因素，典型項目商業(yè)月均去化394.3㎡，小面積商鋪較大面積商鋪去化較快月均去化394.3㎡價格及戶型面積是影響商業(yè)去化的重要因素，典型項目商業(yè)月均去化394.3㎡；黃金國際D區(qū)商業(yè)2013.10.18開盤，區(qū)域價值高、商業(yè)氛圍濃厚，月均去化達2245㎡；彩世界商業(yè)廣場具有優(yōu)越的商業(yè)價值，月均去化824.2㎡，且成交戶型以20-100㎡小戶型為主；華潤中心凱旋門位于核心商圈，在綜合體價值及華潤品牌帶動下，月均去化496.8㎡；中央國際廣場雖位于核心商圈，但單價偏高，去化較慢，但成交戶型以16-78㎡為主；黃金1號公館開盤較早，且推出體量小，月均去化偏低，其他項目因面積偏大去化較慢。典型項目月均去化速度（㎡）商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例2013.10開盤商業(yè)需求：客戶對商鋪投資較為理性，對本項目商業(yè)發(fā)展態(tài)度謹慎，但60%客戶表示可以考慮，客戶需求存在挖掘空間商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場受訪者對本項目商業(yè)發(fā)展態(tài)度謹慎，88%的客戶認為本項目商業(yè)發(fā)展存在壓力受訪客戶對商鋪投資較為理性，60%客戶表示可接受項目，可以考慮商業(yè)需求：受訪者關注項目的經(jīng)營方式，采用引入主力店經(jīng)營或售后返租統(tǒng)一經(jīng)營的情況下，客戶投資意愿提高商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場無主力店、無次主力店、無售后返租情況下的投資意向有主力店、無次主力店、無售后返租情況下的投資意向無主力店、無次主力店、售后返租情況下的投資意向引入主力店經(jīng)營或無主力店但售后返租統(tǒng)一經(jīng)營將提高客戶的投資意愿商業(yè)研究小結商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場存在差異化定位，引領市場發(fā)展機會，建議考慮做差異化商業(yè)街產(chǎn)品商業(yè)消費升級起步階段，商業(yè)同質(zhì)化，缺乏特色商業(yè)，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)市場飽和，餐飲、休閑、娛樂存在發(fā)展機遇，存在錯位發(fā)展機會。小面積、控總價商鋪銷售速度較快?？蛻粜枨罂赏诰?，部分客戶接受內(nèi)街商業(yè)產(chǎn)品，主題經(jīng)營、主力店帶動、統(tǒng)一經(jīng)營、帶租約銷售，提升客戶信心。市場機會需求研究王府井廣場：依托商圈發(fā)展的淄博首個售后返租、統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)項目，以中檔、中低檔大眾化時尚購物為特征商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場規(guī)模占地38畝，建筑面積3.4萬㎡開發(fā)商淄博通乾房地產(chǎn)發(fā)展有限公司區(qū)位柳泉路與共青團路交匯處建筑形式縱列式，4排商業(yè)通街規(guī)劃共258套商鋪，由名店街、時尚街、螞蟻街構成檔次中檔、中低檔目標客群淄博各階層消費者，大眾化，以年輕時尚為主經(jīng)營模式售后返租10年，統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例區(qū)位交通：位于市級核心商圈黃金地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場地理位置：項目位于柳泉路與共青團路交匯處，是淄博最成熟的黃金商圈內(nèi)中心地段。區(qū)位分析：項目位于老城區(qū)市級核心商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃厚，配套完善；緊鄰張店人氣最旺、生意最好的商家銀座商城，周邊銀座商城及茂業(yè)百貨檔次較高，吸引了淄博大量中高檔消費群體，為本項目帶來了大量客群，但本項目檔次錯位，從而導致客流量有所減少。四至、交通：項目西臨柳泉路，南靠美食街，北臨共青團路，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利；但周邊道路狹窄，停車困難，阻滯一部分客群前來消費。商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例建筑設計：開發(fā)較早，建筑缺乏特色，外立面無規(guī)范，整體形象混亂，無檔次感商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場項目于2003年6月28日開業(yè)，距今項目已營業(yè)10年；項目規(guī)劃為中式4棟胡同式建筑構成，建筑形式與淄博其他商業(yè)項目相比無特色形式，無明顯裝修風格，僅用樓梯、連廊將2-3層商業(yè)連接起來，且內(nèi)部停車混亂，影響整體形象；外立面無統(tǒng)一規(guī)劃，形象混亂商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例規(guī)劃布局：縱向街鋪式布局，西側依托商場規(guī)劃中大面積名店街，東側規(guī)劃為集中小面積店鋪的時尚街、螞蟻街商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例王府井廣場中空廣場：消費者主要休息區(qū)，人流的緩沖空間，但周邊出入口較多，容易造成對內(nèi)部商鋪客流的截留，對內(nèi)部商鋪有較大的影響。王府井廣場螞蟻街：緊鄰該區(qū)域住宅區(qū)，沿街昭示性差，主要借助居民客流量，營業(yè)率偏低。王府井廣場精品街：緊鄰銀座商城，可充分利用銀座商城帶來的客流量來提升自身的商業(yè)價值，促進此位置商鋪的銷售。王府井廣場名店街：是王府井廣場兩條主要通道，沿共青團路設置兩個主入口，有利于提升整個商城的品味，規(guī)劃依托步行街內(nèi)的中空廣場聚集人氣，為中部商鋪帶來充足的客源。王府井廣場時尚街：位于王府井廣場東部區(qū)域，此區(qū)域客流量相對較少，主要借助中空廣場的車流導向增加客流量。內(nèi)部交通動線：4條主動線，多條輔線設計，內(nèi)部交通動線混亂，造成多個商業(yè)死角；試圖通過樓梯、連廊增加各層間的聯(lián)系，但設計不佳，未達到有效引導人流目的商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例主線輔線連廊樓梯動線組織：胡同式設計，4條主線，多條輔線設計；交通體系：通過樓梯、連廊增加各層間的聯(lián)系，但樓梯、連廊主要位于面積分割較小的時尚街與螞蟻街商鋪內(nèi)部分割：精品街及名店街面積劃分較大，主要集中在150-300㎡，主要采用1拖3銷售；螞蟻街及時尚街位置較差，面積劃分集中在20-50㎡，主要銷售方式為1層獨立銷售，2-3層連賣商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例王府井廣場精品街：沿街商鋪，昭示性強，面積分割相對較大，1拖3銷售，可單獨出租；FIRS杉杉：1-3層，開間7m，進深11.5m太平鳥：1-3層，開間7m，進深11.5m王府井廣場名店街：面積分割主要集中在30-300㎡，高價值區(qū)域1拖2、1拖3銷售，其他區(qū)域零售；W-tu：1層店鋪，開間3.5m，進深6.5m王府井廣場螞蟻街、時尚街：螞蟻街、時尚街位置稍差，客流量相對較少，面積分割偏小，時尚街主要集中在20-50㎡，螞蟻街主要集中在5-15㎡。主要銷售方式為1層獨立銷售，2-3層連賣。匯金通訊：2-3層，開間3.5m，進深6.5m飛都麗舍：1層店鋪，開間3.5m，進深6.5m商鋪層數(shù)經(jīng)營模式及業(yè)態(tài)：采取經(jīng)營者和管理者分離，售后返租統(tǒng)一經(jīng)營模式，保證規(guī)劃落地；時尚服飾為主力業(yè)態(tài)，輔以時尚購物類、餐飲類，名店街以服飾為主，時尚街業(yè)態(tài)豐富，但分布較凌亂商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場王府井廣場各業(yè)態(tài)占比情況王府井廣場采用售后返租的形式，統(tǒng)一運營，以服飾、餐飲為主，共占比63.9%，少量休閑、娛樂類，但檔次較低；名店街、時尚街以服飾為主，且檔次稍高，配有部分中檔餐飲，但產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重，未有特色商業(yè)；螞蟻街商鋪面積較小，業(yè)態(tài)較凌亂，且運營商鋪主要集中在1層，2-3層商鋪主要靠通訊類專業(yè)店彌補，偏離了商業(yè)主題定位商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例租賃情況：運營較成功，商鋪出租率在90%以上，臨街展示面最好位置租金達到10-12元/㎡·天，平均租金達到3-7元/㎡·天商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場租賃情況截止目前，商鋪出租率在90%以上，85%以上商鋪正在營業(yè)，少量商鋪正在轉租中，另有部分未售商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一出租；精品街及名店街中間至靠共青團路位置租金較高，約6.5-13.5元/㎡·天，中間靠里的位置租金約3.3-5元/㎡·天；時尚街及螞蟻街中間偏共青團路位置的租金約3.4-6元/㎡·天，靠里位置約1.7-3元/㎡·天，更差位置租金低于1.5元/㎡·天；沿共青團路商鋪租金最高，少量商鋪租金高于20元/㎡·天。商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例國人西服：沿共青團路1層商鋪，面積180㎡，三年租金200萬，約10元/㎡·天；無量羊湯：沿共青團路層商鋪，面積約80㎡，年租金30萬元/年，約10.3元/㎡·天。菲詩小鋪：時尚街1層商鋪，面積約20㎡，租金5萬元/年，約6.8元/㎡·天；皮草生活館：精品街1-3層商鋪，面積約500㎡，年租金70萬元，租金約3.8元/㎡·天；螞蟻街中間商鋪玻璃房：面積約15㎡，租金1萬元/年，約1.8元/㎡·天；面積9㎡，租金0.8萬元/年，約2.4元.㎡·天其他商鋪租金情況：時尚街：20㎡美容店，租金1.42元/㎡/天。名店街：名店街南邊，面積20㎡，租金5元/㎡/天精品街：130㎡店鋪，租金6.15元/㎡/天沿街：六乃喜三樓FEELING桌游吧，面積184㎡，租金1.11元/㎡/天經(jīng)營情況：精品街、名店街整體經(jīng)營較好，時尚街、螞蟻街差異性大，昭示性較好的一層商鋪經(jīng)營尚可，二、三層商鋪經(jīng)營狀態(tài)不佳商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場營業(yè)時間：9：00-21:00；主流群體：年輕時尚一族為主，鑒于產(chǎn)品檔次限制，主要為中等收入、中低收入人群；營業(yè)情況：目前餐飲、服飾營業(yè)情況較好，且多為沿街及昭示性較好的商鋪，其他店鋪經(jīng)營一般，其中部分商鋪正在轉租中。商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例精品街和名店街中間整體經(jīng)營的比較不錯，特別是1層餐飲、服飾店相對更好些，螞蟻街和時尚街部分商鋪經(jīng)營的還行，但是內(nèi)部商鋪和2、3層的商鋪不行，人比較少，大多數(shù)時候人都走不到里面去，位置差的商鋪轉租率也比較高。

——王府井廣場物業(yè)人員王府井廣場總結商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例成功原因：第一，定位檔次大眾化，消費群體覆蓋廣泛——年輕人群與城市普通大眾消費者，使項目具備了廣泛的客戶基礎，第二，與銀座商城、茂業(yè)百貨錯位經(jīng)營，是對商圈的有益補充，商圈原有的人氣，又對目標客戶群形成了較強吸引力；第三，成功的運營定位，售后返租10年，統(tǒng)一招商、運營，保證了業(yè)態(tài)規(guī)劃落地，養(yǎng)足了商氣。失敗借鑒：

建筑、動線、道路等設計規(guī)劃落后，導致整體形象差，內(nèi)部產(chǎn)生商業(yè)死角，連廊、電梯設計不合理，導致時尚街二樓店鋪可達性差，人流無法導入，造成二、三層商鋪經(jīng)營情況不佳。功能布局不合理，時尚街二層商鋪零售化，不聚人氣。尚美第三城：淄博市典型街區(qū)式商業(yè)街項目，定位時尚夜生活，集會所、酒吧、餐飲、娛樂、休閑為一體臨近山東理工大學東校區(qū)，低密度建筑群組成的特色商業(yè)街；目前已經(jīng)有商業(yè)入住，以酒吧、KTV、餐飲為代表；商鋪面積劃分較大，高總價制約了去化速度規(guī)模占地68畝，建筑面積4.5萬平方米容積率1開發(fā)商東營渤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淄博分公司建筑形式2-4層院落式建筑單體數(shù)量22棟院落式建筑，103套獨立商鋪開盤日期2009年對外出租，2011年一期對外銷售，目前銷售的房源部分為早期出租物業(yè)，部分商鋪帶租約銷售目標客群有一定社會地位和一定消費實力的人群基本情況商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例區(qū)位交通：位于中心城區(qū)、交通便利，具備一定景觀資源，但周邊商氣、人氣不足，人流量不大地理位置：項目位于共青團路與西五路交匯處，雖緊鄰山東理工大學、榮寶齋大廈，但大學生因經(jīng)濟能力有限等因素制約，消費偏少，整體而言，項目人流量不多區(qū)位分析：雖位于中心城區(qū)，臨近新世界商業(yè)街，但脫離成熟商圈，無法吸引商圈人流；周邊無高端商務辦公場所；臨近人民公園、小西湖等，擁有一定的景觀資源；四至、交通：項目南邊緊鄰共青團西路、西邊緊鄰西五路、北邊靠近人民西路，交通便利；但周邊道路有些狹窄，上下班期間會存在堵車現(xiàn)象。商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例規(guī)劃布局：開放式設計理念，胡同式設計，獨棟院落式布局，建筑體間相互獨立，無聯(lián)系項目整體為開放式胡同設計，街區(qū)設計化整為零，內(nèi)部劃分出多條內(nèi)街，增加了店鋪的商業(yè)展示面；項目共有22棟院落建筑，采用獨棟院落式布局，建筑單體間相互獨立。商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例內(nèi)部交通組織：三條主動線，多條輔助線路設計，西北區(qū)域動線設計不佳，截斷人流；道路設計保留車行能力，滿足中高檔業(yè)態(tài)對停車的要求內(nèi)部為胡同式線路設計，有兩條主動線，若干條輔線路構成；線路設計過于復雜，消費者容易忽略某些商鋪；內(nèi)部道路設計車行道，人車未分流，雖有專門停車場，但商鋪周邊也設計停車位，影響整體形象，并對人流有一定的阻礙；各商鋪間無扶梯、樓梯、電梯、連廊等進行連通，平面之間缺少聯(lián)系共青團路西五路主動線主動線商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例出入口出入口業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)以中高端、高端的休閑娛樂、餐飲為特色，精品服飾、玉器、服飾為少量補充，主題鮮明、突出業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)以中高端、高端的休閑娛樂、餐飲為特色，其它業(yè)態(tài)為補充，與夜生活主題相輔；餐飲為第一主力商業(yè)業(yè)態(tài)，以高端、中高端餐飲為主，且較時尚，共20家，占比46%；中大型娛樂會所、酒吧、KTV等休閑娛樂業(yè)態(tài)店9家，占比21%，體現(xiàn)商業(yè)街特色；其它輔助業(yè)態(tài)12家，占比37%。店鋪分布：餐飲、休閑娛樂店鋪多沿主動線分布，店鋪面積較大，多為主力店；其他類店鋪，面積相對較小，分布位置一般。商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例業(yè)態(tài)組合情況營銷中心尚美九號格調(diào)酒店餐飲/美食娛樂會所服裝/攝影其他尚美第三城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局品牌：入住店鋪品牌以高端、中高端為主，追求檔次，為本地代表性休閑娛樂、餐飲名店聚集地店鋪品牌：入住尚美第三城的商鋪，多為高端、中高端品牌；限制了消費客群層級，造成人氣不旺；定位：張店區(qū)目前最具特色的商業(yè)街，目標客戶為擁有一定的消費理念的年輕時尚一族，定位高端；商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例高端品牌：博山飯店、湘粵府、法桐餐廳、君頂名莊、坤和茶府、倫巴蒂意大利

餐廳、迪瑪意式餐廳中高端品牌：拾玖咖啡、樂味風尚餐廳、五米粥海鮮火鍋、湘味魚、喜鵲咖啡、

美麒麟民族風情餐廳·麻辣香鍋、日出日落烤串坊、湘吧佬中端品牌：重慶魚火鍋、辣派時尚麻辣香鍋、小張烤魚、五牛湯館餐飲店休閑娛樂店高端品牌：蘇荷酒吧、樂邦酒吧、七號公館、暮色酒吧、1982爵士酒吧、外灘18號、麥樂迪KTV、星際娛樂、雅典娜服裝攝影店三九天乙高端女裝服飾會所、一線名品、蘭斐攝影、8090攝影、派通男裝、其他齊商銀行、山水旅行社、煙草公司、大漢松骨足療、玉翠通成、泰山1532、玉初瑰寶、風車美術教育、營銷中心產(chǎn)品：主力面積為310-490㎡，其次為144-290㎡，戶型面積分割過大商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)整體市場商業(yè)競爭項目商業(yè)街典型案例

單套商鋪面積144-1200㎡，面積跨度較大，實際使用中最大單鋪面積達到3000㎡；戶型以144-490㎡產(chǎn)品為主，310-490㎡為主力面積區(qū)間，面積定位過大，整體出售、出租，部分商鋪有地下室或露臺；樓層為2-4層，首層層高為4.2m，2-4層層高為3.3.m由于戶型不同，面寬、進深差異也較大，面寬為6-18m，進深為10-30m，面寬進深比1.5:1-2.5:1之間。4.2m3.3m3.3m4.2m3.3m3.3m4.2m3.3m4.2m3.3m3.3m3.3m面積段套數(shù)占比144-165㎡1216.2%220-290㎡1216.2%310-390㎡2027.0%420-490㎡1824.3%500-570㎡56.8%630㎡11.4%750-780㎡22.7%970-1000㎡34.1%1200㎡11.4%暮色酒吧：三層商鋪，頂層為閣樓形式，有露臺，面積為1167㎡，面寬約18m，進深約25m。蘇荷酒吧：4層獨棟商鋪，頂層為閣樓，有露臺，面寬約18m，進深約27m，面積約為1200㎡樂味風