淄博商業(yè)調(diào)研報(bào)告

中原顧問(wèn)Shandong.01.2014淄博商業(yè)調(diào)研報(bào)告商業(yè)格局：老城區(qū)美食街商圈為城市商業(yè)核心，最具商業(yè)價(jià)值，隨城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程，西部及北部開(kāi)始形成輻射區(qū)域的次級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)呈現(xiàn)向“一核兩心”格局發(fā)展態(tài)勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)1234商業(yè)價(jià)值商業(yè)環(huán)境商業(yè)功能商業(yè)走勢(shì)沿柳泉路、華光路由東南向西北遞減，并形成了美食街>大潤(rùn)發(fā)>高新區(qū)的價(jià)值梯度商業(yè)以滿足日常消費(fèi)的零售功能為主，餐飲、休閑、娛樂(lè)功能薄弱消費(fèi)環(huán)境和設(shè)施較落后，與中青年主力消費(fèi)群體驗(yàn)式消費(fèi)的需求不匹配在華潤(rùn)五彩城綜合體的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，美食街商圈的核心商圈功能呈現(xiàn)增強(qiáng)態(tài)勢(shì)；大潤(rùn)發(fā)商圈在彩世界商業(yè)廣場(chǎng)等的帶動(dòng)下，成為新的外溢消費(fèi)目的地；高新區(qū)商圈依托規(guī)劃利好，商業(yè)價(jià)值將逐步顯現(xiàn)美食街商圈高新區(qū)商圈大潤(rùn)發(fā)商圈美食街商鋪王府井廣場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例商圈特征：業(yè)態(tài)升級(jí)初期，以傳統(tǒng)百貨為主，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的購(gòu)物中心開(kāi)始出現(xiàn)，消費(fèi)模式傳統(tǒng)，處于由傳統(tǒng)購(gòu)物模式向體驗(yàn)式消費(fèi)過(guò)渡初始階段商圈商圈特征業(yè)態(tài)組合客群定位輻射能力發(fā)展趨勢(shì)美食街商圈傳統(tǒng)商圈，市級(jí)核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚，影響力巨大百貨為主、少量小型餐飲、少量休閑娛樂(lè)、超市、專賣店、商業(yè)街中檔、中高檔收入人群為主全市現(xiàn)代的集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的購(gòu)物中心出現(xiàn)，消費(fèi)模式向體驗(yàn)式消費(fèi)過(guò)度，繼續(xù)保持原定位大潤(rùn)發(fā)商圈區(qū)域商圈，起步較晚，但起點(diǎn)較高，商業(yè)設(shè)施配套較完善大型超市、百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)、零售店鋪、商業(yè)街、專賣店中檔、中高檔收入人群、周邊居民及學(xué)生周邊3公里為主集中式商業(yè)增加，最具發(fā)展?jié)摿Φ膹?fù)合商業(yè)區(qū)，有可能成為西部商業(yè)中心高新區(qū)商圈區(qū)域商圈，依托政府規(guī)劃發(fā)展的新興商圈大型超市、百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)周邊居民周邊2公里形成塊狀商圈商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)典型商家：商業(yè)同質(zhì)化開(kāi)發(fā)嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈，缺乏特色商業(yè)；商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和設(shè)施落后，與現(xiàn)代、時(shí)尚、品質(zhì)消費(fèi)的需求不匹配商圈項(xiàng)目名稱體量開(kāi)業(yè)時(shí)間檔次業(yè)態(tài)設(shè)施與環(huán)境美食街商圈淄博商廈10萬(wàn)㎡1995.12.30中檔百貨設(shè)施較落后，環(huán)境較擁擠利群購(gòu)物廣場(chǎng)5.8萬(wàn)㎡2005.4.19中檔百貨設(shè)施環(huán)境較差華潤(rùn)五彩城15萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)2014年底中高檔百貨、餐飲、休息、娛樂(lè)設(shè)施配套較好銀座商城5.6萬(wàn)㎡2003.5.1中高檔百貨設(shè)施環(huán)境一般茂業(yè)天地11.5萬(wàn)㎡2012.10.1中高檔百貨、少量餐飲休閑娛樂(lè)設(shè)施現(xiàn)代感不強(qiáng)王府井廣場(chǎng)3.3萬(wàn)㎡2003.6.28中檔百貨、低檔餐飲配套地段，環(huán)境較差中央國(guó)際廣場(chǎng)2.5萬(wàn)㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間待定————一般大潤(rùn)發(fā)商圈大潤(rùn)發(fā)2.5萬(wàn)㎡2002年中檔超市設(shè)施配套落戶，環(huán)境擁擠彩世界商業(yè)廣場(chǎng)3.35萬(wàn)㎡2013.12.16中高檔百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)較好，但現(xiàn)代感不強(qiáng)新世界步行街25萬(wàn)㎡1999年中檔百貨、餐飲小吃、少量休閑娛樂(lè)環(huán)境較差高新區(qū)商圈中潤(rùn)新瑪特5.6萬(wàn)㎡2008.12.30中高檔百貨配套設(shè)施較好名尚城市廣場(chǎng)23萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)2014年中高檔百貨、餐飲、休閑、娛樂(lè)環(huán)境較好商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例業(yè)態(tài)基本立地參考條件現(xiàn)有網(wǎng)店分布市場(chǎng)容量發(fā)展前景百貨占地

7000㎡以上，面積2-5萬(wàn)㎡，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁分布較集中，主要位于四大商圈隨著華潤(rùn)五彩城、彩世界商業(yè)廣場(chǎng)、深圳茂業(yè)天地的入駐，市場(chǎng)已基本飽和，新進(jìn)入者風(fēng)險(xiǎn)較大看好，保持市場(chǎng)影響力，但壟斷性削弱購(gòu)物中心占地1萬(wàn)㎡以上，建筑面積

多在5-15萬(wàn)㎡，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑3公里范圍，固定居民達(dá)到20萬(wàn)人以上，十字路口最佳，交通便利較不合理，主要分布在中心城區(qū)，高新區(qū)隨著市場(chǎng)成熟，仍有市場(chǎng)空間未飽和，在新興的居住區(qū)或空白區(qū)域，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)看好中型餐飲處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較合理，存在適當(dāng)?shù)姆稚⑽达柡停嬖谳^大的升級(jí)機(jī)會(huì)，缺乏主題、商務(wù)餐廳看好商業(yè)街處于城區(qū)中心、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住社區(qū)附近網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)較少，主要位于核心區(qū)域未飽和，存在很大市場(chǎng)機(jī)會(huì)看好休閑、娛樂(lè)處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置網(wǎng)點(diǎn)較少，分布較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置相對(duì)較集中，形成一定的聚集區(qū)已飽和，面對(duì)百貨等大型業(yè)態(tài)的進(jìn)入，存在威脅一般各業(yè)態(tài)發(fā)展機(jī)會(huì)：百貨業(yè)態(tài)已無(wú)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，購(gòu)物中心在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂(lè)主題定位存在明顯市場(chǎng)空間商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例美食街商圈主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：項(xiàng)目可依托淄博商廈、利群購(gòu)物廣場(chǎng)及華潤(rùn)五彩城客流量?jī)?yōu)勢(shì)，進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目輻射能力客戶定位業(yè)態(tài)關(guān)系其他因素總結(jié)淄博商廈重疊中高收入人群為主，低收入人群為輔百貨購(gòu)物存在較大沖突作為本地商廈，可吸引大量人氣，對(duì)本案發(fā)展利好規(guī)避購(gòu)物功能，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)利群購(gòu)物廣場(chǎng)重疊中檔收入人群百貨購(gòu)物存在較大沖突其客流量對(duì)本案有一定的利好規(guī)避購(gòu)物功能，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)華潤(rùn)五彩城重疊中高檔收入人群各業(yè)態(tài)受一定影響，購(gòu)物功能尤其突出其規(guī)劃建設(shè)可提升本地塊商業(yè)價(jià)值影響較大，應(yīng)規(guī)避購(gòu)物功能，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)銀座商廈重疊中高檔收入人群百貨購(gòu)物存在較大沖突影響較小茂業(yè)天地重疊中高檔收入人群購(gòu)物功能較沖突，餐飲、休閑娛樂(lè)有一定影響影響大小取決于本案規(guī)劃影響較小王府井大街重疊全客層購(gòu)物功能較沖突，餐飲、休閑娛樂(lè)有一定影響其規(guī)劃管理水平不佳，競(jìng)爭(zhēng)威脅小影響較小，盡量錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例業(yè)態(tài)的綜合研判：對(duì)典型業(yè)態(tài)進(jìn)行內(nèi)、外因素研判，建議本項(xiàng)目餐飲、休閑、娛樂(lè)、主題商業(yè)街組合發(fā)展典型業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系業(yè)態(tài)特點(diǎn)趨勢(shì)判斷項(xiàng)目地塊總結(jié)百貨不支持，與本商圈業(yè)態(tài)重合支持，位于成熟商圈前景一般不支持業(yè)態(tài)立地條件，地塊較小不具有發(fā)展條件大賣場(chǎng)不支持，項(xiàng)目周邊已有華潤(rùn)五彩城支持前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，地塊較小不具備發(fā)展條件餐飲支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發(fā)展主題商業(yè)街支持，周邊缺少主題商業(yè)街支持前景看好支持建議組合發(fā)展休閑娛樂(lè)支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，周邊相對(duì)較多支持，可以組合集客前景一般支持不建議發(fā)展商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例現(xiàn)有傳統(tǒng)百貨面臨轉(zhuǎn)型，專業(yè)店、專賣店面臨新興業(yè)態(tài)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間有限大賣場(chǎng)、現(xiàn)代時(shí)尚百貨是第一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，但大賣場(chǎng)、時(shí)尚百貨市場(chǎng)已被外來(lái)大型商業(yè)企業(yè)搶占，后進(jìn)入者面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力餐飲、休閑、娛樂(lè)及新興服務(wù)業(yè)態(tài)是一個(gè)未被開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)空白，是張店商業(yè)的發(fā)展機(jī)遇商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)：餐飲、休閑、娛樂(lè)及新興服務(wù)業(yè)態(tài)是商業(yè)發(fā)展新機(jī)遇，應(yīng)跟隨百貨布局，或自行聚合布局商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例典型在售項(xiàng)目：典型項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)為商業(yè)配套體量在5000㎡以上，主要集中在華光路、柳泉路等主要干道，商業(yè)形式主要為底商、商業(yè)街及集中式商業(yè)典型項(xiàng)目華潤(rùn)中心凱旋門世紀(jì)新世界廣場(chǎng)中央國(guó)際廣場(chǎng)黃金國(guó)際D區(qū)彩世界商業(yè)廣場(chǎng)黃金1號(hào)公館齊悅國(guó)際花園天府清華園尚美第三城商業(yè)形式1-2層底商1-2層底商1-4層集中式商業(yè)1-2層商業(yè)街1-4層集中式商業(yè)1-2層底商、1-4層集中式商業(yè)1-2層底商1層商業(yè)街商業(yè)街目前，張店在售項(xiàng)目較多，但商業(yè)配套體量相對(duì)較小，本次選取典型項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)為商業(yè)配套體量在5000㎡以上，主要集中在柳泉路、金晶大道、新村西路、華光路及聯(lián)通路等主要干道；底商多為1-2層，一拖二銷售，以商業(yè)街形式存在的商業(yè)配套項(xiàng)目較少，主要有黃金國(guó)際D區(qū)及天府清華園；集中式商業(yè)多為1-4層，黃金1號(hào)公館集中式商業(yè)目前未推。中央國(guó)際廣場(chǎng)華潤(rùn)中心凱旋門世紀(jì)新世界廣場(chǎng)黃金1號(hào)公館彩世界商業(yè)廣場(chǎng)黃金國(guó)際D區(qū)齊悅國(guó)際花園天府清華園底商商業(yè)街集中式商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)尚美第三城商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例產(chǎn)品特征：產(chǎn)品以單層分割、1拖2形態(tài)為主，首層層高主要集中在4.2-4.5m，2層以上層高主要在3.5-3.9之間，開(kāi)間/進(jìn)深比多在2：1-2.5：1之間商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)形式F項(xiàng)目名稱商業(yè)推出體量產(chǎn)品形式開(kāi)間進(jìn)深層高底商華潤(rùn)中心凱旋門9340.2㎡1拖2為主6-7m16.8m1F：4.2m，2F：3.6m世紀(jì)新世界廣場(chǎng)5656㎡單層分割8-10m16-20m1F：4.5-6.5m，2F：3.5-3.9m黃金1號(hào)公館9555㎡1拖28-10m16-20m1F：4.2m，2F：3.3m齊悅國(guó)際花園8898㎡1拖27-9m16-18m1F：4.8m，2F：3.9m黃金國(guó)際D區(qū)6788㎡1拖214-16m12m1F：4.5m，2F：3.6m天府清華園8177㎡單層分割6-8m13-14m1F：5.8m集中式商業(yè)彩世界商業(yè)廣場(chǎng)33500㎡單層分割3-5m6-8m1F：4.8m，2-4F：3.6m中央國(guó)際廣場(chǎng)25000㎡單獨(dú)分割3-5m8m-1F：4.2m，1-3F：5.4m商業(yè)街尚美第三城45000㎡1拖2、1拖46-18m10-30m1F：4.2m，2-4F：3.3m商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例典型項(xiàng)目面積劃分：底商主力面積集中在100-280㎡，集中式商業(yè)主力面積偏小，為20-90㎡，尚美第三城主力面積跨度較大商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例102001007050306005004003009008007001000華潤(rùn)中心凱旋門黃金國(guó)際D區(qū)天府清華園黃金1號(hào)公館齊悅國(guó)際花園世紀(jì)新世界廣場(chǎng)尚美第三城面積區(qū)間主力面積3000110335202285324152111191023362581431290701851017227517624599375751153053343000120490120底商商業(yè)街集中式商業(yè)彩世界商業(yè)廣場(chǎng)中央國(guó)際廣場(chǎng)黃金1號(hào)公館1427914752391210020726587286502460㎡典型項(xiàng)目單價(jià)分析：商鋪價(jià)格因產(chǎn)品形式、地段、商業(yè)氛圍差異較大；底商及商業(yè)街價(jià)格主要集中在1.3-1.7萬(wàn)元/㎡，集中式商業(yè)因?qū)訑?shù)及位置差異，價(jià)格跨度較大，為2-6萬(wàn)元/㎡華潤(rùn)中心凱旋門彩世界商業(yè)廣場(chǎng)黃金國(guó)際D區(qū)天府清華園黃金1號(hào)公館齊悅國(guó)際花園中央國(guó)際廣場(chǎng)世紀(jì)新世界廣場(chǎng)16543272.2萬(wàn)元/㎡1.6341.31.41.71.355.524326集中式商業(yè)1-2層集中式商業(yè)3-4層價(jià)格因?qū)訑?shù)及位置而異1層2層3-4層商鋪價(jià)格因產(chǎn)品形式、地段、商業(yè)氛圍差異較大；底商及商業(yè)街價(jià)格主要為1.3-1.7萬(wàn)元/㎡，華潤(rùn)中心凱旋門底商以綜合體價(jià)值及華潤(rùn)品牌優(yōu)勢(shì)，價(jià)格為2.2萬(wàn)元/㎡，齊悅國(guó)際花園及天府清華園周邊商業(yè)氛圍稍差，價(jià)格集中在1.3-1.4萬(wàn)元/㎡；集中式商業(yè)價(jià)格因其層數(shù)及位置差異，價(jià)格跨度較大，為2-6萬(wàn)元/㎡2底商商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)尚美第三城1.4商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例典型項(xiàng)目主力總價(jià)分析：底商主力面積較大，總價(jià)主要集中在150-450萬(wàn)元；集中式商業(yè)主力面積較小，但單價(jià)偏高，總價(jià)主要集中在50-350萬(wàn)元050華潤(rùn)中心凱旋門彩世界商業(yè)廣場(chǎng)黃金國(guó)際D區(qū)天府清華園黃金1號(hào)公館齊悅國(guó)際花園中央國(guó)際廣場(chǎng)世紀(jì)新世界廣場(chǎng)黃金1號(hào)公館30020010020006001000400286627444338190516259131451底商商業(yè)街787600344288集中式商業(yè)萬(wàn)元4028商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)尚美第三城101商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例50070080090020081380412156686155411299417典型項(xiàng)目去化分析：價(jià)格及戶型面積是影響商業(yè)去化的重要因素，典型項(xiàng)目商業(yè)月均去化394.3㎡，小面積商鋪較大面積商鋪去化較快月均去化394.3㎡價(jià)格及戶型面積是影響商業(yè)去化的重要因素，典型項(xiàng)目商業(yè)月均去化394.3㎡；黃金國(guó)際D區(qū)商業(yè)2013.10.18開(kāi)盤，區(qū)域價(jià)值高、商業(yè)氛圍濃厚，月均去化達(dá)2245㎡；彩世界商業(yè)廣場(chǎng)具有優(yōu)越的商業(yè)價(jià)值，月均去化824.2㎡，且成交戶型以20-100㎡小戶型為主；華潤(rùn)中心凱旋門位于核心商圈，在綜合體價(jià)值及華潤(rùn)品牌帶動(dòng)下，月均去化496.8㎡；中央國(guó)際廣場(chǎng)雖位于核心商圈，但單價(jià)偏高，去化較慢，但成交戶型以16-78㎡為主；黃金1號(hào)公館開(kāi)盤較早，且推出體量小，月均去化偏低，其他項(xiàng)目因面積偏大去化較慢。典型項(xiàng)目月均去化速度（㎡）商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例2013.10開(kāi)盤商業(yè)需求：客戶對(duì)商鋪投資較為理性，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展態(tài)度謹(jǐn)慎，但60%客戶表示可以考慮，客戶需求存在挖掘空間商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)受訪者對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展態(tài)度謹(jǐn)慎，88%的客戶認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展存在壓力受訪客戶對(duì)商鋪投資較為理性，60%客戶表示可接受項(xiàng)目，可以考慮商業(yè)需求：受訪者關(guān)注項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式，采用引入主力店經(jīng)營(yíng)或售后返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的情況下，客戶投資意愿提高商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)無(wú)主力店、無(wú)次主力店、無(wú)售后返租情況下的投資意向有主力店、無(wú)次主力店、無(wú)售后返租情況下的投資意向無(wú)主力店、無(wú)次主力店、售后返租情況下的投資意向引入主力店經(jīng)營(yíng)或無(wú)主力店但售后返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)將提高客戶的投資意愿商業(yè)研究小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)存在差異化定位，引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，建議考慮做差異化商業(yè)街產(chǎn)品商業(yè)消費(fèi)升級(jí)起步階段，商業(yè)同質(zhì)化，缺乏特色商業(yè)，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)市場(chǎng)飽和，餐飲、休閑、娛樂(lè)存在發(fā)展機(jī)遇，存在錯(cuò)位發(fā)展機(jī)會(huì)。小面積、控總價(jià)商鋪銷售速度較快?？蛻粜枨罂赏诰?，部分客戶接受內(nèi)街商業(yè)產(chǎn)品，主題經(jīng)營(yíng)、主力店帶動(dòng)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、帶租約銷售，提升客戶信心。市場(chǎng)機(jī)會(huì)需求研究王府井廣場(chǎng)：依托商圈發(fā)展的淄博首個(gè)售后返租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，以中檔、中低檔大眾化時(shí)尚購(gòu)物為特征商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)規(guī)模占地38畝，建筑面積3.4萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)商淄博通乾房地產(chǎn)發(fā)展有限公司區(qū)位柳泉路與共青團(tuán)路交匯處建筑形式縱列式，4排商業(yè)通街規(guī)劃共258套商鋪，由名店街、時(shí)尚街、螞蟻街構(gòu)成檔次中檔、中低檔目標(biāo)客群淄博各階層消費(fèi)者，大眾化，以年輕時(shí)尚為主經(jīng)營(yíng)模式售后返租10年，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例區(qū)位交通：位于市級(jí)核心商圈黃金地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)地理位置：項(xiàng)目位于柳泉路與共青團(tuán)路交匯處，是淄博最成熟的黃金商圈內(nèi)中心地段。區(qū)位分析：項(xiàng)目位于老城區(qū)市級(jí)核心商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃厚，配套完善；緊鄰張店人氣最旺、生意最好的商家銀座商城，周邊銀座商城及茂業(yè)百貨檔次較高，吸引了淄博大量中高檔消費(fèi)群體，為本項(xiàng)目帶來(lái)了大量客群，但本項(xiàng)目檔次錯(cuò)位，從而導(dǎo)致客流量有所減少。四至、交通：項(xiàng)目西臨柳泉路，南靠美食街，北臨共青團(tuán)路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；但周邊道路狹窄，停車?yán)щy，阻滯一部分客群前來(lái)消費(fèi)。商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例建筑設(shè)計(jì)：開(kāi)發(fā)較早，建筑缺乏特色，外立面無(wú)規(guī)范，整體形象混亂，無(wú)檔次感商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目于2003年6月28日開(kāi)業(yè)，距今項(xiàng)目已營(yíng)業(yè)10年；項(xiàng)目規(guī)劃為中式4棟胡同式建筑構(gòu)成，建筑形式與淄博其他商業(yè)項(xiàng)目相比無(wú)特色形式，無(wú)明顯裝修風(fēng)格，僅用樓梯、連廊將2-3層商業(yè)連接起來(lái)，且內(nèi)部停車混亂，影響整體形象；外立面無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，形象混亂商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例規(guī)劃布局：縱向街鋪式布局，西側(cè)依托商場(chǎng)規(guī)劃中大面積名店街，東側(cè)規(guī)劃為集中小面積店鋪的時(shí)尚街、螞蟻街商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例王府井廣場(chǎng)中空廣場(chǎng)：消費(fèi)者主要休息區(qū)，人流的緩沖空間，但周邊出入口較多，容易造成對(duì)內(nèi)部商鋪客流的截留，對(duì)內(nèi)部商鋪有較大的影響。王府井廣場(chǎng)螞蟻街：緊鄰該區(qū)域住宅區(qū)，沿街昭示性差，主要借助居民客流量，營(yíng)業(yè)率偏低。王府井廣場(chǎng)精品街：緊鄰銀座商城，可充分利用銀座商城帶來(lái)的客流量來(lái)提升自身的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)此位置商鋪的銷售。王府井廣場(chǎng)名店街：是王府井廣場(chǎng)兩條主要通道，沿共青團(tuán)路設(shè)置兩個(gè)主入口，有利于提升整個(gè)商城的品味，規(guī)劃依托步行街內(nèi)的中空廣場(chǎng)聚集人氣，為中部商鋪帶來(lái)充足的客源。王府井廣場(chǎng)時(shí)尚街：位于王府井廣場(chǎng)東部區(qū)域，此區(qū)域客流量相對(duì)較少，主要借助中空廣場(chǎng)的車流導(dǎo)向增加客流量。內(nèi)部交通動(dòng)線：4條主動(dòng)線，多條輔線設(shè)計(jì)，內(nèi)部交通動(dòng)線混亂，造成多個(gè)商業(yè)死角；試圖通過(guò)樓梯、連廊增加各層間的聯(lián)系，但設(shè)計(jì)不佳，未達(dá)到有效引導(dǎo)人流目的商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例主線輔線連廊樓梯動(dòng)線組織：胡同式設(shè)計(jì)，4條主線，多條輔線設(shè)計(jì)；交通體系：通過(guò)樓梯、連廊增加各層間的聯(lián)系，但樓梯、連廊主要位于面積分割較小的時(shí)尚街與螞蟻街商鋪內(nèi)部分割：精品街及名店街面積劃分較大，主要集中在150-300㎡，主要采用1拖3銷售；螞蟻街及時(shí)尚街位置較差，面積劃分集中在20-50㎡，主要銷售方式為1層獨(dú)立銷售，2-3層連賣商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例王府井廣場(chǎng)精品街：沿街商鋪，昭示性強(qiáng)，面積分割相對(duì)較大，1拖3銷售，可單獨(dú)出租；FIRS杉杉：1-3層，開(kāi)間7m，進(jìn)深11.5m太平鳥(niǎo)：1-3層，開(kāi)間7m，進(jìn)深11.5m王府井廣場(chǎng)名店街：面積分割主要集中在30-300㎡，高價(jià)值區(qū)域1拖2、1拖3銷售，其他區(qū)域零售；W-tu：1層店鋪，開(kāi)間3.5m，進(jìn)深6.5m王府井廣場(chǎng)螞蟻街、時(shí)尚街：螞蟻街、時(shí)尚街位置稍差，客流量相對(duì)較少，面積分割偏小，時(shí)尚街主要集中在20-50㎡，螞蟻街主要集中在5-15㎡。主要銷售方式為1層獨(dú)立銷售，2-3層連賣。匯金通訊：2-3層，開(kāi)間3.5m，進(jìn)深6.5m飛都麗舍：1層店鋪，開(kāi)間3.5m，進(jìn)深6.5m商鋪層數(shù)經(jīng)營(yíng)模式及業(yè)態(tài)：采取經(jīng)營(yíng)者和管理者分離，售后返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式，保證規(guī)劃落地；時(shí)尚服飾為主力業(yè)態(tài)，輔以時(shí)尚購(gòu)物類、餐飲類，名店街以服飾為主，時(shí)尚街業(yè)態(tài)豐富，但分布較凌亂商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)王府井廣場(chǎng)各業(yè)態(tài)占比情況王府井廣場(chǎng)采用售后返租的形式，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，以服飾、餐飲為主，共占比63.9%，少量休閑、娛樂(lè)類，但檔次較低；名店街、時(shí)尚街以服飾為主，且檔次稍高，配有部分中檔餐飲，但產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，未有特色商業(yè)；螞蟻街商鋪面積較小，業(yè)態(tài)較凌亂，且運(yùn)營(yíng)商鋪主要集中在1層，2-3層商鋪主要靠通訊類專業(yè)店彌補(bǔ)，偏離了商業(yè)主題定位商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例租賃情況：運(yùn)營(yíng)較成功，商鋪出租率在90%以上，臨街展示面最好位置租金達(dá)到10-12元/㎡·天，平均租金達(dá)到3-7元/㎡·天商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)租賃情況截止目前，商鋪出租率在90%以上，85%以上商鋪正在營(yíng)業(yè)，少量商鋪正在轉(zhuǎn)租中，另有部分未售商鋪由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一出租；精品街及名店街中間至靠共青團(tuán)路位置租金較高，約6.5-13.5元/㎡·天，中間靠里的位置租金約3.3-5元/㎡·天；時(shí)尚街及螞蟻街中間偏共青團(tuán)路位置的租金約3.4-6元/㎡·天，靠里位置約1.7-3元/㎡·天，更差位置租金低于1.5元/㎡·天；沿共青團(tuán)路商鋪?zhàn)饨鹱罡?，少量商鋪?zhàn)饨鸶哂?0元/㎡·天。商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例國(guó)人西服：沿共青團(tuán)路1層商鋪，面積180㎡，三年租金200萬(wàn)，約10元/㎡·天；無(wú)量羊湯：沿共青團(tuán)路層商鋪，面積約80㎡，年租金30萬(wàn)元/年，約10.3元/㎡·天。菲詩(shī)小鋪：時(shí)尚街1層商鋪，面積約20㎡，租金5萬(wàn)元/年，約6.8元/㎡·天；皮草生活館：精品街1-3層商鋪，面積約500㎡，年租金70萬(wàn)元，租金約3.8元/㎡·天；螞蟻街中間商鋪玻璃房：面積約15㎡，租金1萬(wàn)元/年，約1.8元/㎡·天；面積9㎡，租金0.8萬(wàn)元/年，約2.4元.㎡·天其他商鋪?zhàn)饨鹎闆r：時(shí)尚街：20㎡美容店，租金1.42元/㎡/天。名店街：名店街南邊，面積20㎡，租金5元/㎡/天精品街：130㎡店鋪，租金6.15元/㎡/天沿街：六乃喜三樓FEELING桌游吧，面積184㎡，租金1.11元/㎡/天經(jīng)營(yíng)情況：精品街、名店街整體經(jīng)營(yíng)較好，時(shí)尚街、螞蟻街差異性大，昭示性較好的一層商鋪經(jīng)營(yíng)尚可，二、三層商鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間：9：00-21:00；主流群體：年輕時(shí)尚一族為主，鑒于產(chǎn)品檔次限制，主要為中等收入、中低收入人群；營(yíng)業(yè)情況：目前餐飲、服飾營(yíng)業(yè)情況較好，且多為沿街及昭示性較好的商鋪，其他店鋪經(jīng)營(yíng)一般，其中部分商鋪正在轉(zhuǎn)租中。商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例精品街和名店街中間整體經(jīng)營(yíng)的比較不錯(cuò)，特別是1層餐飲、服飾店相對(duì)更好些，螞蟻街和時(shí)尚街部分商鋪經(jīng)營(yíng)的還行，但是內(nèi)部商鋪和2、3層的商鋪不行，人比較少，大多數(shù)時(shí)候人都走不到里面去，位置差的商鋪轉(zhuǎn)租率也比較高。

——王府井廣場(chǎng)物業(yè)人員王府井廣場(chǎng)總結(jié)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例成功原因：第一，定位檔次大眾化，消費(fèi)群體覆蓋廣泛——年輕人群與城市普通大眾消費(fèi)者，使項(xiàng)目具備了廣泛的客戶基礎(chǔ)，第二，與銀座商城、茂業(yè)百貨錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，是對(duì)商圈的有益補(bǔ)充，商圈原有的人氣，又對(duì)目標(biāo)客戶群形成了較強(qiáng)吸引力；第三，成功的運(yùn)營(yíng)定位，售后返租10年，統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)，保證了業(yè)態(tài)規(guī)劃落地，養(yǎng)足了商氣。失敗借鑒：

建筑、動(dòng)線、道路等設(shè)計(jì)規(guī)劃落后，導(dǎo)致整體形象差，內(nèi)部產(chǎn)生商業(yè)死角，連廊、電梯設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致時(shí)尚街二樓店鋪可達(dá)性差，人流無(wú)法導(dǎo)入，造成二、三層商鋪經(jīng)營(yíng)情況不佳。功能布局不合理，時(shí)尚街二層商鋪零售化，不聚人氣。尚美第三城：淄博市典型街區(qū)式商業(yè)街項(xiàng)目，定位時(shí)尚夜生活，集會(huì)所、酒吧、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體臨近山東理工大學(xué)東校區(qū)，低密度建筑群組成的特色商業(yè)街；目前已經(jīng)有商業(yè)入住，以酒吧、KTV、餐飲為代表；商鋪面積劃分較大，高總價(jià)制約了去化速度規(guī)模占地68畝，建筑面積4.5萬(wàn)平方米容積率1開(kāi)發(fā)商?hào)|營(yíng)渤海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司淄博分公司建筑形式2-4層院落式建筑單體數(shù)量22棟院落式建筑，103套獨(dú)立商鋪開(kāi)盤日期2009年對(duì)外出租，2011年一期對(duì)外銷售，目前銷售的房源部分為早期出租物業(yè)，部分商鋪帶租約銷售目標(biāo)客群有一定社會(huì)地位和一定消費(fèi)實(shí)力的人群基本情況商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例區(qū)位交通：位于中心城區(qū)、交通便利，具備一定景觀資源，但周邊商氣、人氣不足，人流量不大地理位置：項(xiàng)目位于共青團(tuán)路與西五路交匯處，雖緊鄰山東理工大學(xué)、榮寶齋大廈，但大學(xué)生因經(jīng)濟(jì)能力有限等因素制約，消費(fèi)偏少，整體而言，項(xiàng)目人流量不多區(qū)位分析：雖位于中心城區(qū)，臨近新世界商業(yè)街，但脫離成熟商圈，無(wú)法吸引商圈人流；周邊無(wú)高端商務(wù)辦公場(chǎng)所；臨近人民公園、小西湖等，擁有一定的景觀資源；四至、交通：項(xiàng)目南邊緊鄰共青團(tuán)西路、西邊緊鄰西五路、北邊靠近人民西路，交通便利；但周邊道路有些狹窄，上下班期間會(huì)存在堵車現(xiàn)象。商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例規(guī)劃布局：開(kāi)放式設(shè)計(jì)理念，胡同式設(shè)計(jì)，獨(dú)棟院落式布局，建筑體間相互獨(dú)立，無(wú)聯(lián)系項(xiàng)目整體為開(kāi)放式胡同設(shè)計(jì)，街區(qū)設(shè)計(jì)化整為零，內(nèi)部劃分出多條內(nèi)街，增加了店鋪的商業(yè)展示面；項(xiàng)目共有22棟院落建筑，采用獨(dú)棟院落式布局，建筑單體間相互獨(dú)立。商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例內(nèi)部交通組織：三條主動(dòng)線，多條輔助線路設(shè)計(jì)，西北區(qū)域動(dòng)線設(shè)計(jì)不佳，截?cái)嗳肆?；道路設(shè)計(jì)保留車行能力，滿足中高檔業(yè)態(tài)對(duì)停車的要求內(nèi)部為胡同式線路設(shè)計(jì)，有兩條主動(dòng)線，若干條輔線路構(gòu)成；線路設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜，消費(fèi)者容易忽略某些商鋪；內(nèi)部道路設(shè)計(jì)車行道，人車未分流，雖有專門停車場(chǎng)，但商鋪周邊也設(shè)計(jì)停車位，影響整體形象，并對(duì)人流有一定的阻礙；各商鋪間無(wú)扶梯、樓梯、電梯、連廊等進(jìn)行連通，平面之間缺少聯(lián)系共青團(tuán)路西五路主動(dòng)線主動(dòng)線商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例出入口出入口業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)以中高端、高端的休閑娛樂(lè)、餐飲為特色，精品服飾、玉器、服飾為少量補(bǔ)充，主題鮮明、突出業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)以中高端、高端的休閑娛樂(lè)、餐飲為特色，其它業(yè)態(tài)為補(bǔ)充，與夜生活主題相輔；餐飲為第一主力商業(yè)業(yè)態(tài)，以高端、中高端餐飲為主，且較時(shí)尚，共20家，占比46%；中大型娛樂(lè)會(huì)所、酒吧、KTV等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)店9家，占比21%，體現(xiàn)商業(yè)街特色；其它輔助業(yè)態(tài)12家，占比37%。店鋪分布：餐飲、休閑娛樂(lè)店鋪多沿主動(dòng)線分布，店鋪面積較大，多為主力店；其他類店鋪，面積相對(duì)較小，分布位置一般。商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例業(yè)態(tài)組合情況營(yíng)銷中心尚美九號(hào)格調(diào)酒店餐飲/美食娛樂(lè)會(huì)所服裝/攝影其他尚美第三城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局品牌：入住店鋪品牌以高端、中高端為主，追求檔次，為本地代表性休閑娛樂(lè)、餐飲名店聚集地店鋪品牌：入住尚美第三城的商鋪，多為高端、中高端品牌；限制了消費(fèi)客群層級(jí)，造成人氣不旺；定位：張店區(qū)目前最具特色的商業(yè)街，目標(biāo)客戶為擁有一定的消費(fèi)理念的年輕時(shí)尚一族，定位高端；商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例高端品牌：博山飯店、湘粵府、法桐餐廳、君頂名莊、坤和茶府、倫巴蒂意大利

餐廳、迪瑪意式餐廳中高端品牌：拾玖咖啡、樂(lè)味風(fēng)尚餐廳、五米粥海鮮火鍋、湘味魚、喜鵲咖啡、

美麒麟民族風(fēng)情餐廳·麻辣香鍋、日出日落烤串坊、湘吧佬中端品牌：重慶魚火鍋、辣派時(shí)尚麻辣香鍋、小張烤魚、五牛湯館餐飲店休閑娛樂(lè)店高端品牌：蘇荷酒吧、樂(lè)邦酒吧、七號(hào)公館、暮色酒吧、1982爵士酒吧、外灘18號(hào)、麥樂(lè)迪KTV、星際娛樂(lè)、雅典娜服裝攝影店三九天乙高端女裝服飾會(huì)所、一線名品、蘭斐攝影、8090攝影、派通男裝、其他齊商銀行、山水旅行社、煙草公司、大漢松骨足療、玉翠通成、泰山1532、玉初瑰寶、風(fēng)車美術(shù)教育、營(yíng)銷中心產(chǎn)品：主力面積為310-490㎡，其次為144-290㎡，戶型面積分割過(guò)大商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街典型案例

單套商鋪面積144-1200㎡，面積跨度較大，實(shí)際使用中最大單鋪面積達(dá)到3000㎡；戶型以144-490㎡產(chǎn)品為主，310-490㎡為主力面積區(qū)間，面積定位過(guò)大，整體出售、出租，部分商鋪有地下室或露臺(tái)；樓層為2-4層，首層層高為4.2m，2-4層層高為3.3.m由于戶型不同，面寬、進(jìn)深差異也較大，面寬為6-18m，進(jìn)深為10-30m，面寬進(jìn)深比1.5:1-2.5:1之間。4.2m3.3m3.3m4.2m3.3m3.3m4.2m3.3m4.2m3.3m3.3m3.3m面積段套數(shù)占比144-165㎡1216.2%220-290㎡1216.2%310-390㎡2027.0%420-490㎡1824.3%500-570㎡56.8%630㎡11.4%750-780㎡22.7%970-1000㎡34.1%1200㎡11.4%暮色酒吧：三層商鋪，頂層為閣樓形式，有露臺(tái)，面積為1167㎡，面寬約18m，進(jìn)深約25m。蘇荷酒吧：4層獨(dú)棟商鋪，頂層為閣樓，有露臺(tái)，面寬約18m，進(jìn)深約27m，面積約為1200㎡樂(lè)味風(fēng)