2023年深圳房地產(chǎn)市場年度分析報告

年深圳房地產(chǎn)市場年度分析匯報序言年，深圳房地產(chǎn)市場延續(xù)了年末的低迷態(tài)勢，整個市場繼續(xù)處在深度調(diào)整之中，并體現(xiàn)出如下特點：（一）房地產(chǎn)投資小幅增長，商品房建設(shè)規(guī)模略有減小房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長1.7個百分點，其中住宅開發(fā)投資同比增長0.36個百分點；商品房新動工面積同比略有下降，竣工面積同比降幅較大，其中商品住宅新動工面積、竣工面積降幅較大。（二）土地市場交易冷清，其中住宅用地流拍率靠近50%共成交72宗地塊，土地總成交面積約為270萬平方米，其中住宅用地共成交9宗，土地總成交面積約為82萬平方米。（三）商品房新增供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積增幅較大與去年相比，批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)和面積有靠近三成的增幅，同意預(yù)售商品住宅套數(shù)和面積也有不小的增長。（四）商品房銷售規(guī)模有較大幅度下跌1-11月商品房銷售面積為334.57萬平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅銷售面積為310.47萬平方米，同比去年下降35.6%。商品房銷售面積自5月突破40萬平方米后，后來數(shù)月均有所回落，至11月銷售規(guī)模有所增長，但仍不及5月銷量。（五）商品住宅價格出現(xiàn)回落，趨于調(diào)整之中國家記錄局公布的全國70個大中都市的房屋銷售價格顯示，近4個月深圳房價的跌幅居于首位；深圳市國土局的記錄數(shù)據(jù)顯示，商品住宅價格與去年同期相比也有不小回落。從的領(lǐng)漲全國房價到的領(lǐng)跌全國房價，深圳房地產(chǎn)價格呈波浪形發(fā)展趨勢。（六）二手房掛牌均價持續(xù)回落，銷售規(guī)模不停下降自年初以來，二手房掛牌均價一直處在下跌態(tài)勢，到11月跌幅靠近兩成。二手房的交易規(guī)模在7月到達(dá)頂峰后來，開始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月銷量?？傮w來看，深圳房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了年初以來的長期低迷后來，受國家出臺的一系列政策影響，近期市場似有回暖趨勢。然而，在表面的繁華背后，對于樓市未來的發(fā)展我們應(yīng)持有理性的心態(tài)。尺度認(rèn)為，對于未來樓市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。有利的方面在于，“保增長”目前已經(jīng)成為國家工作的重點，在這一目的指導(dǎo)下，未來一段時間內(nèi)，國家也許出臺有助于經(jīng)濟(jì)增長的政策，如再次降息、深入減少交易環(huán)節(jié)稅費、放松信貸政策等，這些措施對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，均有直接或間接的利好作用，有助于增進(jìn)樓市理性回歸。不利的方面在于，假如國際金融形勢繼續(xù)惡化，也許對我國的實體經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致負(fù)面影響，那么對于需要宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行支撐的房地產(chǎn)行業(yè)而言，勢必導(dǎo)致沖擊，未來發(fā)展不容樂觀。因此，對于的深圳房地產(chǎn)市場來說，想要重現(xiàn)的“輝煌”幾無也許，繼續(xù)的樓市調(diào)整是其唯一出路。對于深圳房地產(chǎn)市場，尺度有如下展望：（一）假如經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，政府也許會繼續(xù)出臺政策刺激樓市發(fā)展。（二）由于資金壓力和市場預(yù)期的雙重作用，開發(fā)商的拿地?zé)崆槿匀徊桓?。（三）明年的商品房供?yīng)將會有所減少，估計新增供應(yīng)約為500萬平方。（四）假如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不致大幅惡化，明年的成交量將比今年有所回升。（五）中小戶型仍然占據(jù)市場的主流，需求仍以自住型為主導(dǎo)。（六）房價仍然處在下行通道，下調(diào)幅度約在10-15%之間。一、年房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)政策分析從底以來，全國房地產(chǎn)市場開始走向不景氣，全國重要都市出現(xiàn)“量價齊跌”的行情，開發(fā)商銷售回款緩慢。同步，由于銀行信貸的收緊（標(biāo)志性政策是9月27日出臺的有關(guān)第2套房貸的政策），股市又很低迷，開發(fā)商的融資困難重重，現(xiàn)金流十分緊張。而9月份后來，美國雷曼兄弟的破產(chǎn)等暴露出美國次貸危機(jī)不停惡化的現(xiàn)實，導(dǎo)致了全球性的金融危機(jī)，對于中國的出口打擊很大。另首先，中國經(jīng)濟(jì)形勢也開始出現(xiàn)惡化的趨勢，經(jīng)濟(jì)下滑明顯。伴隨CPI指數(shù)的回落，“防通脹”的重要性讓位于“保增長”的緊迫性，而中國經(jīng)濟(jì)的三架馬車——投資、出口和消費都出現(xiàn)了某些問題：出口受阻，內(nèi)需局限性，中國的經(jīng)濟(jì)增長受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為了保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快的發(fā)展，中央政府一改上年年從緊的貨幣政策（上六個月持續(xù)7次提高存款準(zhǔn)備金率），轉(zhuǎn)而實行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，從9月份開始，在3個半月內(nèi)持續(xù)5次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率，更在11月份拋出4萬億元的“救市”計劃。政府做出這些舉措的目的就是為了通過釋放流動性，刺激消費，保經(jīng)濟(jì)增長。政府在上述方面態(tài)度的轉(zhuǎn)變，首先反應(yīng)出了經(jīng)濟(jì)形勢的嚴(yán)峻態(tài)勢已不容忽視，另首先對于提振市場信心確實起到了相稱大的作用。在政府公布的4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激計劃中，有很大一部分是通過固定資產(chǎn)投資來推進(jìn)的，而房地產(chǎn)是其中的重要構(gòu)成部分。溫總理重申房地產(chǎn)是國家重要的支柱產(chǎn)業(yè)，政府寄但愿于通過房地產(chǎn)行業(yè)來刺激經(jīng)濟(jì)的增長。于是，我們看到，從9月份后來，政府波及房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集出臺，原本采用的較為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)的政策已經(jīng)有所松綁，例如2套房貸政策的松動、政策上鼓勵和支持初次置業(yè)和改善性住房的置業(yè)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求、取消都市房地產(chǎn)稅等等。這些政策對于房地產(chǎn)市場的回暖確實起到了重大的推進(jìn)作用，這可以從全國各個都市在11月份來成交量的迅速上升反應(yīng)出來。與此同步，政府政策重大的轉(zhuǎn)向還體目前愈加重視民生、加強保障性住房的建設(shè)上。政府文獻(xiàn)不停提到加強保障性住房建設(shè)，更是準(zhǔn)備投入9000億元用于保障性住房建設(shè)，這與前兩年過快的房價上漲有關(guān)系。房價脫離了絕大多數(shù)老百姓的承受能力，民生問題不得不引起重視，社會矛盾變得愈加鋒利，因此政府的思緒逐漸明晰：房地產(chǎn)雙軌并行——商品房和保障性住房并行。中央政府目前的財政實力相對雄厚，具備承擔(dān)部分保障性住房建設(shè)的能力，因而本來偏弱的住房保障系統(tǒng)被提上了日程，保障性住房重要是為了滿足中低收入者的住房需求，這可以緩和部分中低收入者目前高房價下購房壓力，增進(jìn)社會友好。二、年深圳房地產(chǎn)市場體現(xiàn)綜述與土地市場“地王”頻出的瘋狂相比，的土地市場風(fēng)光不再，顯得異常冷清，深圳土地市場同樣概莫能外。土地市場交易的冷清尤其是住宅用地交易的慘淡，是事出有因的。去年9月房貸新政公布之后，深圳樓市由此前的一路高歌猛進(jìn)，開始急轉(zhuǎn)直下，自年終逐漸步入低迷期。受其影響，土地市場也進(jìn)入低谷時期，開發(fā)企業(yè)不僅拿地?zé)崆榇鬁p，拿地行為更是異常謹(jǐn)慎。首先在12份，寶安區(qū)3宗住宅用地因無人競買而流拍，之后很快的1月，深圳市初次出讓的兩塊限價房用地也有一塊出現(xiàn)流拍。此后自7月開始直至10月，深圳土地市場的住宅用地初次持續(xù)4個月出現(xiàn)零成交。進(jìn)入11月才有1宗住宅用地成交，而此地塊還是在6月份因無人競買出現(xiàn)流拍的地塊。整體來看，在推出的17宗住宅地塊中，共有8宗地塊流拍，流拍率到達(dá)47.1%。換言之，靠近二分之一的住宅用地出現(xiàn)流拍。并且不光是深圳的土地市場，實際上自年初以來，全國各個都市均時有土地流拍新聞傳出。土地流拍頻頻發(fā)生的同步，雖然有土地可以成功出讓，地價也持續(xù)走低?？梢哉f，在房價瘋漲時期被推高的地價水平，目前正在回歸理性。土地流拍和地價走低并非偶爾，其原因是多方面的：首先是由于自去年9月公布房貸新政之后，銀行收縮房地產(chǎn)貸款，再加上一系列宏觀調(diào)控政策的實行致使樓市出現(xiàn)持續(xù)低迷的狀況，而樓市低迷、銷售不暢，導(dǎo)致開發(fā)商陷入資金鏈緊張的窘境，拿地能力有限；另首先由于樓市持續(xù)走低，開發(fā)企業(yè)對樓市發(fā)展信心局限性，對大勢難以把握，拿地趨于謹(jǐn)慎。除了資金鏈緊張，今年以來國家出臺的一系列土地方面的政策，對開發(fā)企業(yè)的拿地行為也帶來極大影響。對閑置土地進(jìn)行清查整頓、對延期開發(fā)土地的增值部分利潤征收稅費、督促開展節(jié)省集約用地等，都給開發(fā)企業(yè)釋放出一種明確的信號——囤地、炒地都將面臨極大風(fēng)險。而這些土地新政又無疑會給拿大宗地的開發(fā)企業(yè)在融資上導(dǎo)致很大困難，加上銀行房貸緊縮，土地頻遭“流拍”可謂土地市場面對樓市低迷的正常反應(yīng)?？梢哉f，土地流拍以及地價下跌，實際上是土地市場價值重估的過程，表明房地產(chǎn)市場正在擠出此前積累的泡沫，而地價的走低對于房價回歸理性也是有利的。前11個月的深圳房地產(chǎn)市場，在商品房一手樓市場，其體現(xiàn)可謂是“持續(xù)低迷加略見曙光”。從供應(yīng)狀況來看，1-11月，深圳商品房同意預(yù)售面積同比去年有較大幅度增長，商品住宅同意預(yù)售面積同樣也有所增長。而從銷售狀況來看，不管是商品房的銷售面積還是商品住宅的銷售面積，與去年同期相比，均有三成左右的跌幅。新建商品房的供需比由去年的0.95:1上升至2.08:1，也就是說，深圳新居市場已經(jīng)由去年的略微供不應(yīng)求，變?yōu)榻衲甏蟠蟮墓┻^于求。供需比的嚴(yán)重失衡，并非表達(dá)消費者缺乏購房需求，相反的是，消費者的購房需求非常充足，只是由于受高房價和其他原因的影響，臨時無法得到有效釋放。從以來各月的銷售狀況可以看出，第一季度，由于受去年終樓市低迷的影響，整個市場體現(xiàn)冷清，加之2月處在農(nóng)歷新年時期，本來就是銷售淡季，因此受季節(jié)性原因影響，這一季度的銷售非常不理想。而在進(jìn)入第二季度之后，雖然“五一”黃金周取消，假期縮短為三天，不過由于“春交會”的帶動，樓市成交量有較大幅度上升。在第三季度，則成交回落，樓市又陷入低迷時期。不過，伴隨“十一”黃金周的臨近，9月的成交量開始放大，到10月則繼續(xù)增長。與此同步，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的影響，為了應(yīng)對美國金融危機(jī)所引起的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國家開始出臺一系列政策，其中不乏專門針對房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，如減免交易契稅，減少初次購房和購置改善性住房的首付比例，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率等，在這些樓市利好政策的影響下，按照簽訂預(yù)售商品住房協(xié)議的數(shù)據(jù)來看，11月的新居成交量超過六千套，出現(xiàn)猛增。而二手房市場的體現(xiàn)也差強人意，二手房掛牌均價自年初一路下跌，跌幅達(dá)17.2%。而從成交面積來看，上六個月成交量相對較高，一直處在持續(xù)微升的趨勢。從8月開始成交面積大幅下降，且持續(xù)小幅下跌，至11月才有略微回升。二手房市場的不景氣實際上與一手樓市的低迷不無關(guān)系。在去年樓市火爆的時期，由于投機(jī)投資客的存在，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，從而帶動二手房市場的虛假繁華。而從去年末樓市進(jìn)入低迷期后來，伴隨樓市泡沫逐漸擠出，投機(jī)投資客的逐漸退出，二手房市場亦隨之進(jìn)入平淡發(fā)展期。而由于一手房市場今年以來出現(xiàn)持續(xù)低迷，二手房市場不景氣情形愈加明顯。不過，可以看到的是，在一系列房地產(chǎn)新政的帶動下，消費者對樓市發(fā)展看好，再加上臨近年終，消費者購房愿望增強，購房需求部分釋放。其直接成果就是11月的成交量猛增，同步二手房成交面積也一路增長。因此，尺度認(rèn)為，消費者的購房需求是一直存在且需求較大的，這從有房交會的5月和10月成交量對應(yīng)放大也是可以看出來的。問題的關(guān)鍵在于，怎樣才能使消費者的購房需求得到有效釋放？房價，不得不說是一種重要原因。從商品住宅成交均價來看，與去年房價一路攀升情形相比，今年的房價波動頻繁，各月房價有起有落。而從整體來看，受成交持續(xù)低迷的影響，與去年相比，房價已經(jīng)有不小回落。雖然，在臨近年終的時候，由于一系列樓市利好政策的影響，導(dǎo)致樓市成交猛增，成交價格也有小幅回升，整個市場似乎出現(xiàn)一派繁華景象。不過，應(yīng)當(dāng)看到的是，縱觀整個，深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展實際上一直在進(jìn)行深度調(diào)整，到目前為止調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，并將繼續(xù)進(jìn)行。10月底樓市新政帶來的利好，使部分消費者壓抑已久的購房需求臨時性的放開閘門，再加上臨近年末，消費者的購房需求也有所釋放，因此導(dǎo)致近期樓市交易量出現(xiàn)暴漲。假如開發(fā)企業(yè)對此盲目樂觀，看到成交量出現(xiàn)所謂的“井噴”就認(rèn)為樓市已經(jīng)回暖，并進(jìn)而“捂盤”或抬高樓價，這注定是行不通的。對于消費者而言，雖然政策的利好會使其出現(xiàn)小部分集中入市的情形，但這只是臨時的，要真正使大多數(shù)消費者的購房需求釋放出來，關(guān)鍵還在于房價。只有房價回落到一種合理的水平，符合消費者的購置能力，購房需求才能真正得以釋放。三、年深圳房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析（一）土地市場1、1-11月土地總成交面積約為270萬平方米。1-11月，通過招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式，深圳土地市場總共出讓103宗各類型地塊，土地總供應(yīng)面積為394.99萬平方米。截止11月底，共成交72宗地塊，土地總成交面積為269.91萬平方米。其中，住宅用地共成交9宗，商業(yè)辦公型地塊共成交16宗，其他類型地塊包括工業(yè)用地、機(jī)場用地以及停車場用地等，共成交47宗。年1-11月深圳土地成交狀況月份交易宗數(shù)成交宗數(shù)土地供應(yīng)面積土地成交面積成交金額平均地價（萬m2）（萬m2）（萬元）（元/m2）1月3221.8817.9529,647.801,652.002月11553,451.206913月3319.1119.11122,647.576,417.004月181274.6222.16292,017.806,767.005月4415.2215.22195,520.0012,850.006月6555.5650.6174,120.003,441.007月5333.7913.7892,880.006,738.008月00----9月6626.1726.1720,360.9241810月242068.1660.12148,233.702,466.0011月331675.4839.8109,191.702,743.00總計10372394.99269.911,188,071.004,402.001-11月，深圳土地市場共成交地塊72宗，土地總成交面積為269.91萬平方米，總成交金額為1188071萬元，平均地價為4402元/平方米。從各月的成交狀況來看，成交土地宗數(shù)最多的是10月，共成交20宗地塊；而11月和4月的成交土地宗數(shù)也較多，分別為16宗和12宗。其他月份的土地成交宗數(shù)則均在10宗如下。其中，8月份出現(xiàn)土地零成交。2、1-11月住宅用地總供應(yīng)面積為135.41萬平方米，總成交面積為82.18萬平方米。地塊流拍率靠近五成。1-11月，深圳土地市場供應(yīng)住宅用地17宗，總供應(yīng)面積為135.41萬平方米，成交面積為82.18萬平方米，供需比為1.65：1。從各月的供需狀況來看，供應(yīng)量最高的是4月，總供應(yīng)面積為55.81萬平方米，占總供應(yīng)量的41.2%。但該月成交面積不高，僅為11.47萬平方米。6月供應(yīng)量也較高，總供應(yīng)面積為53.93萬平方米，且成交48.97萬平方米，成交量較大。1月、5月和11月的供應(yīng)量和成交量都相對較低。而其他六個月則都沒有住宅用地供應(yīng)，其中7-10月持續(xù)四個月出現(xiàn)零供應(yīng)和零成交。年1-11月深圳住宅用地供需狀況從住宅用地的成交狀況來看，1-11月，共有17宗地塊通過招拍掛的方式出讓，最終成交9宗，流拍8宗。地塊成交比率為52.9%，有近二分之一的地塊出現(xiàn)流拍。1-11月，住宅用地土地成交總面積為82.18萬平方米，總成交金額為417606萬元，平均地價為5082元/平方米。從各月的成交狀況來看，住宅用地重要集中在上六個月供應(yīng)，共有16宗地塊通過招拍掛的方式出讓。其中8宗地塊成功出讓，成交土地總面積為82.18萬平方米，成交總金額為417606萬元，平均地價為5082元/平方米。自6月份后來，深圳土地市場持續(xù)4個月沒有住宅用地供應(yīng)，成交量為零。至11月，才有1宗位于南山區(qū)月亮灣大道的商住用地成功出讓，而這一地塊曾在6月份出現(xiàn)流拍。在11月重新掛牌出讓后，最終以底價成交。年1-11月深圳住宅用地成交狀況月份交易宗數(shù)成交宗數(shù)土地成交面積成交金額平均地價（萬m2）（萬元）（元/m2）1月212.9523,886.008,097.002月00---3月00---4月8211.4773,600.006,417.005月2213.8366,120.004,781.006月4348.97174,000.001,733.007月00---8月00---9月00---10月00---11月114.9680,000.0016,129.00總計17982.18417,606.005,082.003、1-11月，商業(yè)用地總供應(yīng)面積11.53萬平方米，總成交面積10.02萬平方米。有2宗地塊流標(biāo)。1-11月，深圳土地市場共有18宗商業(yè)用地供應(yīng)，總供應(yīng)面積為11.53萬平方米，總成交面積為10.02萬平方米，供需比為1.15：1。年1-11月深圳商業(yè)用地供需狀況從各月的供需狀況來看，上六個月的總供應(yīng)量為8.01萬平方米，占11個月總供應(yīng)量的69.5%，靠近七成。其中，4月的供應(yīng)量和成交量都相對較高，分別為4.49萬平方米和3.48萬平方米。在下六個月，8月和11月沒有商業(yè)用地供應(yīng)，其他月份的供應(yīng)量也相對較低，成交量也不高。從商業(yè)用地的成交狀況來看，1-11月，共有18宗商業(yè)用地通過招拍掛的方式進(jìn)行出讓，成功交易16宗地塊，僅有2宗地塊流拍。土地成交總面積為10.02萬平方米，成交總金額為728300萬元，平均地價為72685元/平方米。從各月的成交狀況來看，4月的成交量相對較高，共有6宗地塊成交，成交總面積為3.48萬平方米，成交總金額為279000萬元。3月的成交量也較高，有2宗地塊成交，成交總面積為2.14萬平方米，成交總金額為114500萬元。其他月份則或是成交量不高，或是出現(xiàn)零成交。年1-11月深圳商業(yè)用地成交狀況月份交易宗數(shù)成交宗數(shù)土地成交面積成交金額平均地價（萬m2）（萬元）（元/m2）1月00---2月00---3月222.14114,500.0053,505.004月763.48279,000.0080,172.005月221.38129,400.0093,768.006月00---7月111.0185,000.0084,158.008月00---9月330.35,600.0018,667.0010月321.71114,800.0067,135.0011月00---總計181610.02728,300.0072,685.00（二）二級市場1、1-11月，商品房新增供應(yīng)套數(shù)和面積同比均有較大幅度增長。1-11月，深圳商品房同意預(yù)售項目共180個；同意預(yù)售商品房66194套，與去年同期相比增長27.3%；同意預(yù)售面積696.7萬平米，與去年同期相比增長36.7%。其中，同意預(yù)售住宅58656套，同意預(yù)售住宅面積602.26萬平米，與去年同期相比分別增長23.1%和30.4%。從各月同意預(yù)售商品房的狀況來看，不管是同意預(yù)售商品房面積，還是同意預(yù)售住宅面積，均呈波浪形上升趨勢。年1-11月深圳商品房同意預(yù)售狀況月份同意預(yù)售同意預(yù)售同意預(yù)售同意預(yù)售同意預(yù)售項目數(shù)量商品房套數(shù)商品房面積（萬m2）住宅套數(shù)住宅面積（m2）1月10282934.242,715.0032.482月7250130.532,155.0020.53月13196440.771,442.0031.34月17601452.625,679.0049.665月14393862.613,400.0056.726月19717476.686,762.0066.837月23930691.298,160.0073.858月13459855.214,348.0052.459月3012116112.79,282.0086.1810月11334231.212,976.0029.4611月2312412108.8411,737.00102.83總758,656.00602.26同意預(yù)售商品房面積的曲線圖顯示，2月和10月是處在波底位置，同意預(yù)售面積均在31萬平方米左右；9月和11月則處在波峰位置，同意預(yù)售面積均在110萬平方米左右。兩者落差高達(dá)80萬平方米左右。而從同意預(yù)售住宅面積來看，處在波底位置的同樣是2月和10月，同意預(yù)售面積分別為20.5萬平方米和29.46萬平方米；9月和11月也是處在波峰位置，同意預(yù)售面積分別為86.18萬平方米和108.84萬平方米。兩者落差在60-80萬平方米之間。年1-11月深圳市同意預(yù)售商品房面積2、1-11月，商品房銷售規(guī)模大幅下降，同比降幅靠近四成，其中商品住宅銷售規(guī)模同比有超過三成的降幅。按照商品住房立案登記的數(shù)據(jù)，1-11月，深圳商品房共成交35260套，與去年同期相比，減少19804套，下降36.0%；成交面積334.57萬平方米，與去年同期相比，減少200.35萬平方米，下降37.5%；商品住宅共成交33491套，成交面積310.47萬平方米，與去年同期相比分別下降31.1%和35.6%。年1-11月深圳商品房銷售狀況月份商品房成交套數(shù)商品房成交面積商品住宅成交套數(shù)商品住宅成交面積（萬m2）（萬m2）1月312329.25284326.532月7297.056976.443月212323.12207018.974月376937.27352533.375月497340.45477938.486月329333.27313130.467月277327.28264925.738月304828.01298426.899月369434.24364133.7310月388736.38354734.0411月384838.25362535.83總計35260334.5733491310.47年1-11月深圳市商品房成交套數(shù)和成交面積從各月的銷售狀況來看，按照商品住房立案登記的數(shù)據(jù)，自2月商品房成交面積跌至低谷，之后逐月回升，5月到達(dá)本年度以來最高點，銷售面積為40.45萬平方米。至7、8月，銷售面積一度回落到較低點，從9月開始緩慢回升，至11月到達(dá)38.25萬平方米，靠近年度較高水平。而按照簽訂商品住房預(yù)售協(xié)議的數(shù)據(jù)來看，11月，商品房銷售套數(shù)超過6000套，成交面積到達(dá)59萬平方米。3、1-11月商品住宅價格呈波浪形發(fā)展趨勢，11月房價略有回升。1-11月，深圳市商品住宅成交均價起伏較大，呈波浪形發(fā)展趨勢。自2月商品住宅成交均價到達(dá)年度頂峰后來，房價開始逐月下降，至5月跌至年度最低點，為11014元/平方米。6、7月房價開始回升，尤其是7月房價幾乎與2月持平。之后房價又開始回落，9月跌至12431元/平方米。10月房價小幅回升，至11月房價回升至13547元/平方米。但與年度最高房價水平仍有差距，且同比下跌10.1%。年1-11月深圳商品住宅銷售價格（單位：元/m2）（三）三級市場1、1-11月二手房價格指數(shù)逐月下跌，降幅靠近兩成；二手房掛牌均價也有所回落，1-11月，深圳二手房價格指數(shù)呈下跌趨勢，11月指數(shù)為點，相比1月的最高指數(shù)2421點，下降416點，降幅為17.2%。二手房掛牌均價同樣呈回落趨勢，11月二手房掛牌均價為11912元/平方米，相較于處在高峰的1月二手房掛牌均價，同樣回落17.2%。年1-11月深圳市二手房掛牌均價和價格指數(shù)2、1-11月二手房成交面積自年中開始逐月下降，近期有所回升。按照商品住房立案登記的數(shù)據(jù)來看，1-11月，深圳二手房成交面積起伏較大?？傮w來看，6、7月的二手房成交面積相對較高，均在35萬平方米以上。而成交量最低的是2月，因該月處在農(nóng)歷春節(jié)時期，歷來每年這個時候為銷售淡季，因此成交面積僅為12.62萬平方米，不到7月的三分之一銷量。而在經(jīng)歷了8、9、10月份的小幅回落之后，11月二手房的成交面積有所增長。年1-11月深圳二手房成交面積（萬m2）而按照簽訂商品住房預(yù)售協(xié)議的數(shù)據(jù)來看，11月，深圳二手房共成交4021套，成交金額為209978.4萬元，成交面積為41.60萬平米。四、年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展展望（一）假如經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，政府也許會繼續(xù)出臺政策刺激樓市發(fā)展IMF主席預(yù)測明年中國GDP的增長甚至也許低至5-6%，幾乎是的二分之一，世界銀行預(yù)測為7.5%，也有某些機(jī)構(gòu)或?qū)W者認(rèn)為將會在8%左右。雖然各方預(yù)測的下滑幅度不一樣，但共同判斷都是比前幾年將有較大幅的滑落，結(jié)合目前中國政府的救市力度，從側(cè)面反應(yīng)出目前中國的經(jīng)濟(jì)形勢確實不容樂觀。11月份中國的出口7年以來同比初次出現(xiàn)負(fù)增長，為-2.2%，未來也許還將惡化，而深圳的經(jīng)濟(jì)是外向型經(jīng)濟(jì)，制造業(yè)和出口是重要的經(jīng)濟(jì)增長點，外圍經(jīng)濟(jì)的低迷，對于深圳的經(jīng)濟(jì)會形成較大的沖擊，明年也許會有更多的工廠或者中小企業(yè)關(guān)張，失業(yè)大軍將更為龐大。人力資源和社會保障部有關(guān)官員表達(dá)，明年將有2400萬勞動力待就業(yè)，就業(yè)形勢比較嚴(yán)峻?；谀壳皣?yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，政府通過了4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計劃，力保明年經(jīng)濟(jì)增長在8%左右，不過保增長并不等同于保就業(yè)、保企業(yè)利潤。伴隨企業(yè)效益的下降，人們的消費能力和購置力也會對應(yīng)的下降，而中產(chǎn)階層的消費對于國家的經(jīng)濟(jì)異常重要，不過由于中國很不健全的社會保障體系以及國民有高儲蓄的老式，再加上對未來經(jīng)濟(jì)形勢不確定的預(yù)期，刺激他們消費變得越發(fā)困難。因此，假如明年的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繼續(xù)下滑的勢頭，政府有也許會深入出臺政策刺激內(nèi)需，而房地產(chǎn)行業(yè)是拉動投資和需求的重要支柱行業(yè)，因此明年政府也許還會深入出臺政策刺激樓市的穩(wěn)定發(fā)展。例如，伴隨CPI指數(shù)下滑，目前我國已經(jīng)進(jìn)入了利率下降通道，明年也許還會有3-4次降息，而假如明年樓市還沒有什么大的起色，政府還也許深入減少交易稅、繼續(xù)放寬2套房貸政策、增長信貸額度等，以刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而針對開發(fā)商資金緊張的境況，政府除了呼吁開發(fā)商合理定價以外，還會合適的放寬有實力的開發(fā)企業(yè)的融資條件，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)度過難關(guān)。（二）由于資金壓力和市場預(yù)期的雙重作用，開發(fā)商的拿地?zé)崆槿匀徊桓邚耐恋毓?yīng)來看，年土地市場成交低迷，1-11月份僅成交82.18萬平方米的面積。首先源于開發(fā)商的資金緊張，另首先源于對未來市場的消極預(yù)期，這兩個原因仍然會作用于的房地產(chǎn)市場。據(jù)悉，大型上市企業(yè)萬科、富力等將在大幅縮減動工面積，雖說是對企業(yè)和市場進(jìn)行研判的基礎(chǔ)上做出的決定，不過對于市場和行業(yè)的信心也是重大的打擊。假如深圳樓市沒有回暖，成交量仍然較低迷，那么供不小于求的矛盾會深入加劇，這對于開發(fā)企業(yè)拿地的信心將導(dǎo)致劇烈沖擊。不過，一旦房市明年有所企穩(wěn)，部分有實力的開發(fā)商也許會重新開始儲備土地，進(jìn)行抄底。（三）明年的商品房供應(yīng)將會有所減少，估計新增供應(yīng)約為5