萬科土地溢價

土地溢價紅谷灘區(qū)東湖區(qū)青云譜區(qū)高新區(qū)青山湖區(qū)新建縣南昌縣本項目西湖區(qū)高新大道京東大道昌東大道洛陽路解放路北控南延東進西拓項目區(qū)位項目隸屬青山湖區(qū)，處于城東新區(qū)核心腹地、城市“東進”發(fā)展戰(zhàn)略門戶，城東橫/縱干道交匯中心、連接高新區(qū)昌東組團樞紐區(qū)域。三塊宗地四至臨路，分別通過洛陽路及天香園路與城市縱向主干道昌東大道、京東大道及高新大道相連，交通十分便利。項目周邊環(huán)境本項目擁有城市較為稀有的生態(tài)環(huán)境區(qū)、南昌市最大的市區(qū)綠洲，北臨1800畝（不含水域）艾溪湖濕地公園、東臨1600畝都市候鳥公園，西側為局部建成的天香園，周邊生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)越。本項目基地周邊用地情況基地基地基地商業(yè)用地商業(yè)用地社會福利用地城市公園用地城市公園用地居住用地居住用地居住用地地塊土地價值分析基地基地基地此界面緊鄰城市規(guī)劃商業(yè)地塊，因此此區(qū)域具備較好的商業(yè)價值，建議此處設置沿街商業(yè)，充分挖掘地塊商業(yè)價值。此界面緊鄰城市公園地塊，因此此區(qū)域具備較好的景觀價值，建議在此處布置較大面積的戶型產(chǎn)品，將此處景觀價值最大化?；刂苓叺缆方煌ǚ治鲇欣蛩?、京東大道和解放路為基地周邊目前已經(jīng)建成的城市主干道，客戶通過這兩條主干道能較為便捷的從南昌老城區(qū)到達本地塊。2、新增規(guī)劃一路的公園延伸段，能非常便利的將客戶引入地塊內，此段道路能給客戶一個很好的生態(tài)體驗。不利因素1、基地北側和東側的順外路與廣陽路規(guī)劃為城市次干道，目前現(xiàn)狀均為鄉(xiāng)村公路，在地塊前期啟動期不具備較好的通車功能。2、其余規(guī)劃道路均為新規(guī)劃道路，何時建成還未知，具備一定的不可控性?；鼗鼗鼐〇|大道月坊湖路廣陽路順

外路解放路規(guī)劃一路天香園路規(guī)劃二路前期只有這一條路！

京東大道基地前期客戶回家流線基于對地塊周邊現(xiàn)狀城市道路的分析，我們可以歸納出如右圖的前期客戶回家流線?；丶伊骶€分析月坊湖路廣陽路順

外路解放路規(guī)劃一路天香園路一期城市主干道生態(tài)公園林蔭路小區(qū)風情街小區(qū)入口廣場組團出入口氣派的入口大堂溫馨的家學校與幼兒園位置分析根據(jù)基地上級控制性詳細規(guī)劃規(guī)定，本基地內需設置一所小學和兩所幼兒園，通過與貴司溝通，目前按照小學與幼兒園在一個區(qū)域內集中設置，小學與幼兒園總用地面積為18000平米。由于此用地面積較大，學校的布局對整個地塊的規(guī)劃將有著較為明顯的影響，因此在進行規(guī)劃布局前我們對學校的選址進行了一輪比較分析，分析結果如下：

位置一

位置二

位置三

位置四

優(yōu)點缺點學校與C30、C31商業(yè)結合在一起，使地塊區(qū)域配套聚集在一起,配套設施可以產(chǎn)生聚集效應1.學校一側臨路，北側與東側均為商業(yè)用地，未來交通壓力較大，不便于家長接送孩子上下學2.距周邊居住用地較遠，服務范圍有限3.南側可能為18層高層住宅，不利于滿足學校和住宅的日照要求1.學校南側與東側臨路，能較好解決學校車流需求，便于家長接送孩子上下學2.學校位于C33地塊南側，有利于滿足住區(qū)與學校的日照要求3.前期可借用學校用地打造較大場景的示范區(qū)，有利于樹立地塊前期的銷售形象1.學校北側與東側臨路，能較好解決學校車流需求，便于家長接送孩子上下學2.與控規(guī)設定的學校用地位置吻合,便于與政府溝通1C33C37C461.學校南側與東側臨路，能較好解決學校車流需求，便于家長接送孩子上下學2.與聯(lián)排別墅地塊C46鄰近，空間形態(tài)上形成連續(xù)的低矮區(qū)域3.地處周邊居住用地中心，服務半徑較前三個位置更為均勻。1.此位置南側可能為18層高層住宅，不利于滿足學校和住宅的日照要求2C33C37C463C33C37C464C33C37C46規(guī)劃要點與測算前提一、地塊周邊各條城市道路建筑退界要求

根據(jù)《南昌市城市規(guī)劃技術管理規(guī)定》的要求，我們對地塊周邊各條城市道路建筑退界進行了梳理，如下表：道路路名道路紅線寬度建筑退界廣陽路30米8.5米（18層55米高建筑）11.5米（道路轉角處）順外路50米12米（大型商業(yè)）15米（道路轉角處）規(guī)劃一路25米8米（50米以下建筑）天香路30米8米（50米以下建筑）規(guī)劃二路25米8米（50米以下建筑）二、地塊建筑限高要求1、基地沿廣陽路一側建筑限高為55米。2、基地其余部位建筑限高為36米。三、日照要求

每套住宅至少應有一個居住空間在大寒日的日照時數(shù)不少于2小時，當一套住宅的居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有兩個居住空間在大寒日的日照時數(shù)不少于2小時。

四、住宅建筑間距要求1、中高層居住建筑南北向平行布置間距為南側建筑高度的1.1倍2、中高層以下居住建筑山墻間距新區(qū)不小于6米，同時滿足消防要求3、高層居住間距與其他居住建筑山墻間距按照消防要求控制，但山墻有居室開窗間距不能小于13米4、高層居住建筑平行布置（1）南側為條式（面寬大于30米），建筑高度50米以下部分，間距按0.8倍高度計，但不小于24米，建筑高度50米以上部分，按照每4米加1米計（2）南側為點式（面寬小于30米），50米以下部分，間距按0.7倍高度計，但均不能小于24米，建筑高度50米以上部分，按照每4米加1米計5、高層與低、多層平行布置（1）低多層在高層建筑北側，按上條第（1）條控制6、其余類型建筑間距參照南昌市城市規(guī)劃技術管理規(guī)定產(chǎn)品初選定位配比

房型

面積段（建筑面積）建面占比2房75-80㎡

25%3房1衛(wèi)85-90㎡

30%3房2衛(wèi)110-115㎡

25%4房2廳140㎡、160㎡

10%聯(lián)排

套均200㎡

10%五、戶型面積配比任務書

基礎數(shù)據(jù)推導一、聯(lián)排別墅地塊的條件設定

根據(jù)貴司要求C46地塊確定為純聯(lián)排別墅地塊，按照常規(guī)做法聯(lián)排別墅地塊的容積率可做到0.7，C46地塊用地面積為74891平米，經(jīng)計算：

本地塊建筑面積SC46=74891*0.7=52424平米

聯(lián)排別墅面積為200平米/戶（甲方給的戶型面積）

聯(lián)排別墅戶數(shù)約為262戶二、C33、C37地塊扣除學校后凈地容積率測算1、已知條件：

（1）土地出讓合同總用地面積為299845.15平米（六塊地）

其中C30與C31之和為26000平米，C32用地面積為7200平米

學校用地面積18000平米（學校用地含在C33、C37地塊中）C46聯(lián)排別墅用地面積74891平米、C37地塊用地面積88580平米已建部分占地面積50974平米

（2）C33、C37、C46地塊綜合容積率為1.4（3）C33地塊已建部分計容建筑面積為68809平米，其中商業(yè)1283平米，

套型建筑面積90平米以下住宅面積為33777平米

(4)學校建筑面積按14400計算2、計算得出的數(shù)據(jù)

（1）扣除學校和已建部分用地后C33、C37用地面積之和為122780.15平米

（2）扣除學校和聯(lián)排別墅后C33、C37計容建筑面積為

（299845.15-26000-7200）*1.4-52424-68809-14400=237670平米由此可得：扣除學校和已建部分后C33、C37兩地塊的凈地容積率為1.94

基礎數(shù)據(jù)推導三、新的產(chǎn)品配比1、已知條件（1）土地出讓合同對戶型要求：

居住用地套型建筑面積90平米以下住宅按不少于70%比例控制。

（2）地塊商業(yè)建筑面積按7000平米計2、計算得出下列數(shù)據(jù)

（1）C33、C37、C46三地塊目標建筑面積為373303平米

（2）地塊新建住宅面積為284377平米

（3）地塊新建套型建筑面積小于90平米的住宅面積為366303*70%-33777=222635平米

占新建住宅建筑面積78.29%

（4）新建商業(yè)建筑面積為5717平米由以上數(shù)據(jù)可以判斷出：

1、貴司提供的戶型配比任務書中110-115平米的三房二廳二衛(wèi)戶型應歸為套型建筑面積小于90平米的戶型中，否則無法滿足土地出讓合同對“90、70條款”的要求。2、新的戶型配比表如下

房型面積段建面占比2房75-80m223.29%78.29%3房1衛(wèi)85-90m230%3房2衛(wèi)110-115m225%4房2衛(wèi)140m2、160m23.28%聯(lián)排別墅套均200m218.43%基礎數(shù)據(jù)推導四、戶型面寬設定

戶型編號產(chǎn)品描述甲方要求的產(chǎn)品面積段戶均建筑面積戶型面寬設定（單位：米）

南向面寬數(shù)客廳主臥客臥一客臥二總面寬A二房二廳一衛(wèi)75-8078二面寬3.83.4

7.2B三房二廳一衛(wèi)85-9088二面寬43.5

7.5C三房二廳二衛(wèi)110-115112三面寬4.23.63

10.8D四房二廳二衛(wèi)140,160150四面寬4.53.83.3314.6E聯(lián)排200200

注：其中A、B二個系列戶型為套內90平米以下戶型；C系列需要甲方去公關歸類在套內90平米以下。規(guī)劃方案原方案：18F+11F方案一：規(guī)劃優(yōu)先模式112平米78平米112平米78平米18F：一梯四戶112平米三面寬：4.2米客廳+3.6米主臥+3米客臥=10.8米78平米二面寬：3.8米客廳+3.4米主臥=7.2米88平米88平米9F：一梯二戶88平米二面寬：4米客廳+3.5米主臥=7.5米150平米150平米6F：一梯二戶150平米四面寬：4.5米客廳+3米書房或餐廳+3.8米主臥+3.3米客臥+=14.6米采用的產(chǎn)品模塊學校幼托前期作為車行口，后期周邊道路成熟，改為步行入口C33商業(yè)入口，結合商業(yè)打造類似寶山的商業(yè)氛圍與對面控規(guī)商業(yè)形成雙邊商業(yè)，拉動商業(yè)氣氛C33主要車行口商業(yè)后勤道路C37主要車行口已建部分9F商業(yè)入口花園18F沿街商鋪6F啟動區(qū)9F18F沿河面依次抬高，最大化共享河景資源商業(yè)結合小區(qū)入口的城市形象（藝境前區(qū)）學校穿插在高層區(qū)之間，形成塌陷空間，緩解垂直空間的壓力中心景觀帶若隱若現(xiàn)，連接兩個組團根據(jù)學校的位置調整整體規(guī)劃的可能性根據(jù)學校的位置調整整體規(guī)劃的可能性方案一指標核算目標新建商業(yè)面積5717目標新建住宅面積284377.2戶型戶型面積任務書面積比層數(shù)實際單元數(shù)實際戶數(shù)實際總建筑面積實際面積比用地面積容積率A二房二廳一衛(wèi)7820.0%75.0%18107205616023659219.75%78.13%1268541.91B三房二廳一衛(wèi)8830.0%95910629345632.86%C三房二廳一衛(wèi)11225.0%18186487257625.52%D四房二廳一衛(wèi)15010.0%

6896144005.06%

E別墅20010.0%

477854778516.80%

748910.64住宅小計

95.0%

284377100.00%

注：A、B、C三種類型房型面積比例大于75%時，可以滿足整體地塊9070的要求。方案二：產(chǎn)品優(yōu)先模式88平米88平米11F：一梯二戶88平米二面寬：4米客廳+3.5米主臥=7.5米150平米150平米11F：一梯二戶150平米四面寬：4.5米客廳+3米書房或餐廳+3.