房地產(chǎn)項目投資可行性方案報告書

..專業(yè)資料共享.WORD.WORD完善格式.Z 工程投資可行性分析報告目錄目錄 2第一章總論 4一、 工程背景及概況 4二、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 7表1 “SG-DHSZ工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標 7其次章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 8一、投資環(huán)境分析 8表2“”規(guī)劃經(jīng)濟社會進展主要指標 8二、住宅市場分析 10三、當前住宅市場面臨的沖突和問題 13四、營銷推廣戰(zhàn)略 14表3樓盤銷售價格増況表 16第三章工程選址及區(qū)設條件 17一、工程選址 17二、區(qū)域歷史文化地位 17三、建設條件 17\l“_TOC_250029“第四章建設規(guī)模及功能標準 18\l“_TOC_250028“一、建筑面積及內(nèi)容 18\l“_TOC_250027“二、工程規(guī)劃設計方案 18表4 “SG-DHSZ住宅戶型 19三、工程工程狀況 20\l“_TOC_250026“表5工程工程一覽表 20\l“_TOC_250025“第五章建設方案 21\l“_TOC_250024“一、建設場地環(huán)境 21\l“_TOC_250023“二、總體規(guī)劃布局 21\l“_TOC_250022“表6工程建設經(jīng)濟指標一覽表 22\l“_TOC_250021“三、建設方式 23\l“_TOC_250020“表7招標狀況一覽表 23\l“_TOC_250019“四、構(gòu)造設計 24\l“_TOC_250018“五、 室內(nèi)給排水及供電工程 25\l“_TOC_250017“第六章工程施工進度安排 27\l“_TOC_250016“表8工程施工進度安排表 28\l“_TOC_250015“第七章投資估算與資金籌措 28\l“_TOC_250014“一、投資估算 28\l“_TOC_250013“表9“SG-DHSZ工程投資估算 〔單位：萬元〕 29二、資金籌措 30\l“_TOC_250012“第八章經(jīng)濟效益分析 30\l“_TOC_250011“一、住宅銷售價格 30二、銷售進度及付款打算 30\l“_TOC_250010“表10各類建筑銷售打算表 30\l“_TOC_250009“三、稅費率 31\l“_TOC_250008“表11稅費率表 31四、盈利力氣分析 31\l“_TOC_250007“五、清償力氣分析 31\l“_TOC_250006“六、主要經(jīng)濟指標 32\l“_TOC_250005“表12主要經(jīng)濟指標表 32\l“_TOC_250004“第九章風險分析及對策 33一、風險分析 34\l“_TOC_250003“二、投資風險的把握 34\l“_TOC_250002“第十章工程可行性爭論結(jié)論及建議 35一、結(jié)論 35\l“_TOC_250001“二、建議 36\l“_TOC_250000“附錄〔國民經(jīng)濟評價〕 3813表14投資使用打算與資金籌措表

〔單位：萬元〕 38〔單位：萬元〕 39表15售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 〔單位：萬元〕 40表16損益表 〔單位：萬元〕 41表17財務現(xiàn)金流量表〔全部投資〕18〔資本金〕19

〔單位：萬元〕 42〔單位：萬元〕 44〔單位：萬元〕 45第一章總論一、 工程背景及概況1工程名稱SGDHSZ2、開發(fā)商及簡介四川省科學城SG置業(yè)德陽分公司SGSG00四年十二月發(fā)起設立的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國有控股企業(yè)。注冊資本金為人民幣7730萬元。由法人SG3德陽市玉泉路與屏山街交匯處?施壓區(qū)農(nóng)業(yè)局?施壓區(qū)農(nóng)業(yè)局算河寺路正興老菜怕嚴”髏香幣獨利建-請陽市爭w陽區(qū)專舟■萬談飛廝?購豔創(chuàng)棉融張記牛肉已ii字松曇itF1F1峯5金中村?天晉太陽袒!■五呈刃日戡社生活區(qū)僵盤宛3111福頤，呂有目宅創(chuàng)北泉商拄播北啊?直林曜黠BMl寺苑干Hi玉福坯曲區(qū)J曲痕花削2H園玉寮賂皿陽出小饑11詬天嗆做社創(chuàng)南訊苑If華泰庭院啓耗平肉鬲謂玉象村flt山%海憐仔占蟲東山旌音H雖湖山紅園18涌找?guī)?南果蹈n凱sotffw電軌?E1萬利寵e酋悅以常第館X.-■-養(yǎng)碟番超市雪￡1書於門弟一倆噁也.4、臨時接待中心德陽市廬山北路360號5、工程概況工程位于玉泉路與屏山街交匯處，有四棟電梯公寓組成，工程占地為 17120itf,總建筑面積4m28川，商鋪面積6川，停車庫面14610m51m137m。以簡裝面市。整個工程緊鄰占地千畝的東湖山公園，東湖山上是以山水園林為載體，集休閑消遣旅游觀光健身為一體的城市近郊公園，是你感到心曠神怡；同時周邊生活配套也是格外便利，下面簡潔做個介紹：14232427教育配套：德陽一中、外國語學校、德陽八中、黃河路小學、四川省商貿(mào)學校等。醫(yī)療配套：德陽腫瘤醫(yī)院〔眼科醫(yī)院〕、德陽肝膽醫(yī)院、中山醫(yī)院等。休閑配套：東湖山公園、旌湖文化長廊等。生活配套：沃爾瑪超市、玉泉綜合市場、香詩美林市場、豐聯(lián)超市、富江超市、紅旗連鎖等。6、資金來源本工程建設資金由SG職業(yè)自籌，缺乏局部通過預售房款和銀行貸款解決。7、可行性報告制定依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》《德陽市城市拆遷治理條例》《城市居住區(qū)公共效勞設施設置規(guī)定》《住宅設計標準》《住宅建筑設計標準》《建筑工程交通設計及停車場設置標準》《城市道路綠化規(guī)劃及設計標準》《高層民用建筑設計防火標準》&編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)及標準對SGDHS工程建設的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、投資方案、融資方案與效益分析、財務分析、工程風險分析等方面進展全面論證和爭論。主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1 “SG?DHSZ工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號工程名稱單位指標1總占地面積m2171202總建筑面積m2993543地上建筑面積m847444住宅建筑面積m781685商業(yè)建筑面積m65766停車場面積m146107容積率4.958層數(shù)層1.2#343.4#3319停車位個住宅地上72+地下390+商業(yè)地上25=48710地面建筑基底面積m2363911住宅建筑基底面積m2275812戶型區(qū)間m251.23——137.1713建筑密度%21.1514小區(qū)綠化%36其次章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略一、投資環(huán)境分析1、德陽市根本狀況德陽市地處成都平原與川中丘陵接壤地帶，市區(qū)距成都58公里，距綿陽50公里，地理位-31.27和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。全市轄6個縣〔市、區(qū)〕土地總面積為5951.55平方公里，人口約384.5萬人，德陽市中45.7670德陽市是1983年經(jīng)國務院批準成立的地級市，現(xiàn)轄“一區(qū)三市二縣”即旌陽區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣和羅江縣。1、德陽市經(jīng)濟進展狀況2023年是“”開局之年，全市人民在市委、市政府的領(lǐng)導下，堅持“高位求進、加快進展”的工作基調(diào)，大力推動“一三五八”進展戰(zhàn)略，經(jīng)濟進展全面增長，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)不斷進步。表2 “”規(guī)劃經(jīng)濟社會進展主要指標202320232023計算單 指標指標體系及名稱五年年規(guī)劃五年年位實際數(shù)屬性均增長% 數(shù) 均增長%預期1地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 921.3 11.4 1800 12.0性預期2、人均地區(qū)生產(chǎn)總值 元 25000 11.2 48650 15.1性五年累計投資總3、全社會固定資產(chǎn)投 預期億元 601.3 40.3 額同口徑增長資 性50%^上4、地方財政一般預算預期億元45.819.69014.5收入性5、社會消費品零售總預期億元299.715.954012.5額性約束6、年末人口總數(shù)萬人389.24.53946.5%性7、城鎮(zhèn)居民可支配收元/人預期1620212.12800012.0入年性元/人預期8648612.61150012.1年性10、城市化水平%42.2提高53提高預期1.142.16性提高提高預期11、森林掩蓋率%38.540.80.210.46性12、節(jié)能：萬元GDP能 噸 “十一五”累計下 到達國家及省上 約束耗耗13、減排：二氧化碳排20%要求性到達國家及省上約束放量及主要污染物排噸要求性放注：1、地區(qū)生產(chǎn)總值確定數(shù)按現(xiàn)價計算，增長速度按可比價計算。 2、地方財政一般預算收入增長速度為同口徑增長。3、以2023年為基期測算，考慮物價指數(shù)為2.6%。3、從2023年起，固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計起點由50萬元提高到500萬元，500萬元以下的工程和農(nóng)戶投資將不再納入到固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計范圍， 社會固定資產(chǎn)投資”指標變?yōu)椤肮潭ㄙY產(chǎn)投資”。3、總體目標一輪德陽市城市總體規(guī)劃描繪了將來德陽的進展藍圖，到 2023年，經(jīng)濟總量較2023年再翻一番以上，綜合經(jīng)濟實力、人民生活水平和生態(tài)環(huán)境保護再上一個臺階，成為具有國際競爭力的重大技術(shù)裝備制造業(yè)基地， 國內(nèi)一流的名優(yōu)食品基地、清潔化工基地、材料基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和職業(yè)教育基地，成為西部經(jīng)濟強市，重要的工業(yè)化先導區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚攏區(qū)，四川重要的區(qū)域性中心城市和山水宜居城市，實現(xiàn)成德綿同城化進展，在西部地區(qū)領(lǐng)先實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟繁榮、生態(tài)環(huán)境秀麗、和諧穩(wěn)定、協(xié)調(diào)進展的全面小康社會。二、住宅市場分析1、當前住宅市場現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟的快速進展以及國家對住宅建設和城鎮(zhèn)住房制度的深化改革，以住宅為主題的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)進展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：②、山品住宅銷售形式好轉(zhuǎn)，銷售額大幅增長。③、住房消費熱點逐步形成，個人購房比例不斷提高。④、住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛進展。⑤、房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸漸活潑。綜上所述，我國房地產(chǎn)市場具有寬闊的進展前景和巨大潛力。在打算經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)化的過程中，住宅市場本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國住宅市場進一步進展的良好開端和根底。2、德陽市商品房現(xiàn)狀和市場需求⑴、住宅市場供給狀況：從目前德陽房地產(chǎn)住宅市場來看，前幾個月，整個樓市在全國大環(huán)境影響下，購置者觀望心情比較深厚，大家都在等待著樓市大幅降價，雖然在開發(fā)商大力的促銷下，剛需置業(yè)者的購置⑵、商業(yè)市場供給分析：目前德陽市純高層的工程較少根本上都集中在老城區(qū)核心地帶，商業(yè)工程的開發(fā)規(guī)模也相對較大，銷售價格也較高。目前的社區(qū)商業(yè)較多，根本上每個開發(fā)工程都設計了商業(yè)〔臨街〕2-3⑶、德陽市房地產(chǎn)市場需求分析：①、需求范圍分析：德陽市地處成都、綿陽之間，處于成綿經(jīng)濟核心地帶，經(jīng)濟進展比較快速，城市環(huán)境比較適合居住，市場需求包括周邊幾個市縣。②、需求人口分析：主要為城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務員、企業(yè)治理人員等為主。③ 、需求數(shù)量分析：依據(jù)德陽市政府制定的城市人口規(guī)劃，到2023年城市人口到達100萬人，即每年需增城市人口6-8萬人左右，再加上現(xiàn)有城市人口換房需求，每年的剛性需求總量大約為180萬-240萬平方米〔約20230-30000套住宅〕o但這些剛性需求中較多的一局部表現(xiàn)為因購置力缺乏而導致的無效需求，又由于德陽目前的住宅銷售價格相對較高，商品房銷售壓力應當是很大的。④、需求價格分析：從目前德陽市已經(jīng)在售工程可以看出，德陽市各區(qū)域的樓盤銷售價格差距不大，價格幅度根本在3500-5700元/左右，由于政府宏觀政策調(diào)控力度越來越大，已經(jīng)明確表示要堅持調(diào)控政策不動搖，老百姓在生疏到房地產(chǎn)價格高位運行后投資空間變小，更多項選擇擇持幣待購，以期政府能將房價調(diào)控下來。從今年起，國家又對房地產(chǎn)市場進展重點調(diào)控，出臺了大量的房產(chǎn)政策，諸如調(diào)整貸款利率、限制二套、三套房等，從全國到地方，房地產(chǎn)市場急劇萎縮，銷售進入停滯狀態(tài)，雖然目前價格并未被大降，但不排解將來大幅降⑷、市場特征分析：①、在全部的購房者中，45家庭構(gòu)造特征。③、從目前德陽市住宅消費市場來看，自主和投資性需求各占一個比例，但因最近房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴峻，以投資為目的的購房客戶占比重已越來越小，故在進展產(chǎn)品設計時，應盡可能地考慮自住性購置需求。④、企業(yè)人員、國家公務員、經(jīng)商人員等購房比例較多。⑤、城區(qū)內(nèi)客戶大多數(shù)在城區(qū)有一套住宅，屬于二次置業(yè)，也有考慮第一居所和局部投資需求，主要考慮樓盤的區(qū)位、品質(zhì)，開發(fā)商及物業(yè)升值空間。⑥、外地客戶大局部屬于第一次置業(yè)，周邊客戶根本都作為第一居所不太留意升值空間，對物業(yè)的性價比要求偏高，對社區(qū)環(huán)境認同度一般。三、當前住宅市場面臨的沖突和問題我國以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，已進入平穩(wěn)進展期。認真分析當前住宅市場的現(xiàn)狀，深入爭論其面臨的主要沖突，并從體制、機制和政策上探究改革與進展的思路，對房地產(chǎn)業(yè)持⑴、當前住宅市場進展的根本態(tài)勢①、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上升，商品住宅投資增長加快。②、山品住宅銷售形式好轉(zhuǎn)，銷售額大幅增長。③、住房消費熱點逐步形成，個人購房比例不斷提高。④、住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛進展。⑤、房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸漸活潑。綜上所述，我國房地產(chǎn)市場具有寬闊的進展前景和巨大潛力。在打算經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)化的過程中，住宅市場本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國住宅市場進一步進展的良好開端和根底。⑵、住宅市場面臨的只要沖突探析我國以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在進展過程中面臨著一些深層次的沖突， 出現(xiàn)了買方市場的形勢，構(gòu)造性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，面臨著市場有效需求的缺乏。主要表現(xiàn)在一下三個方面：①、商品房空置量連續(xù)上升，消化空置房壓力加大。②、住房制度改革的預期進度和力度未能實際到位，住宅市場消費的啟動要有一個過程。③ 、市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間進展嚴峻不平衡。綜上所述，這幾點充分反映住住宅市場在當前宏觀經(jīng)濟形勢下，擴大內(nèi)需、加快住宅建設的迫切要求，與商品房市場有效需求缺乏，供求難以有效連接的沖突?；膺@一沖突，是今后幾年住宅市場進展的主旋律。四、營銷推廣戰(zhàn)略高素養(yǎng)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準的經(jīng)營和治理，以確保工程有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。依據(jù)本工程市場定位和開發(fā)特點，擬承受以下營銷推廣策略：1、賣點分析①、工程高達36%勺綠化率，且緊鄰占地千畝的東湖山公園，使得整個小區(qū)成為一個“園林式”的單位，因此有其突出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅戶型多樣化和房屋外觀設計，大大增加了該工程的吸引了。②、工程位于黃河片區(qū)，已落戶的生活小區(qū)較多，配套設施格外豐富。教育、休閑、消遣、購物等都很便利。③、小區(qū)堅持以“山無里，景無界，心無邊”的開發(fā)理念，工程為四幢電梯公寓組成，居民生活便捷，在此根底上還引進了“智能化”概念，更加提高了小區(qū)居民的舒適度。種優(yōu)待付款方式極大地提高了其競爭力。SG00十二月發(fā)起設立的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國有控股企業(yè)，盤和公共設施工程，信譽良好。2、廣告宣傳策略

在成都、綿陽等地已開發(fā)多個優(yōu)質(zhì)的樓由于SG置業(yè)已經(jīng)在成都、綿陽等地開發(fā)了一系列樓盤在消費者心目中形成了良好地形象，再加上黃河片區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境對置業(yè)者都是一個比較大的吸引?！癝GDHSZ工程針對確定的目標群體，按打算、分階段，系統(tǒng)的對小區(qū)的整體形象和“賣點”進展廣告宣傳。包括以下廣告媒體：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、網(wǎng)絡、公車及戶外廣告牌等。3、促銷策略①、促銷的階段性策略，按不同的階段指定不同的銷售策略。一般按以下階促銷：促銷預備階段；首次公開展銷和銷售階段；二次公開展銷和銷售階段；三次公開展銷和銷售階段；掃尾銷售階段。②、銷售對象：城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務員、企業(yè)治理人員等。③、促銷手段：擬承受多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內(nèi)部認購、人員直銷、舉辦展銷會、集團認購、靈敏多樣的付款方式及優(yōu)待方案、售樓現(xiàn)場樣板房促銷等。4、定價策略⑴、價格定位依據(jù)目前德陽市房地產(chǎn)房源交易信息，以及黃河片區(qū)一帶同類房地產(chǎn)銷售價格如表3所示：表3 樓盤銷售價格増況表序序名稱地段最低價〔元/m2〕最高價〔元/m2〕均價〔元/m2〕號1黃河畔島黃河片區(qū)426052604700瑞琪曼國際社2黃河片區(qū)480062335400區(qū)3期望城黃河片區(qū)4788575850784凱旋國際老城區(qū)5258666855005春天印象城北片區(qū)4588514847006天籟福河東片區(qū)400048004500從德陽市近期樓盤價格狀況分析，中高檔住宅售價在間。參考各樓盤價格和對其區(qū)位、環(huán)境、配套等比照，“

40006668/川之SGDHSZ中高檔住宅，住宅價格為4380元/卅，商鋪價格為6680元/卅，停車位每個10000丿元。⑵、價格優(yōu)待策略①、預付房款優(yōu)待：〔一次性交納10000元誠意金，成為銀卡用戶，擁有1%優(yōu)待；一次性交納20230元誠意金，成為金卡用戶，擁有2他惠；一次性交納30000元誠意金，成為鉆石卡③

②、集團購置優(yōu)待；、特別消費對象優(yōu)待；④、其他優(yōu)待措施⑶、價格浮動策略：①、展銷會期促銷優(yōu)待價；

②、仙器銷售優(yōu)待浮動價；③、正常銷售期段浮動價； ④、其他浮動措施第三章工程選址及區(qū)設條件一、工程選址作為進展中的旌陽區(qū)內(nèi)，黃河片區(qū)以上風上水、純居住、無工業(yè)等因素和其優(yōu)越的自然環(huán)境，成為城市規(guī)劃中山水宜居特點的重點建設區(qū)域。二、區(qū)域歷史文化地位黃河片區(qū)的區(qū)域范圍是指北起青衣江路，南至黃河東路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路；整個片區(qū)位于德陽城市的東北面，是06年后興建設起來的行政、高尚居住中心。在市政府及建設局的投入巨資重點打造之下， 強力推動片區(qū)建設，首先便是對青衣江東路、龍泉山北路等重要道路進展了建設，全面完成了渭河路、廬山北路等道路建設。當前片區(qū)市政配套設施越來越完善，道路寬闊縱橫穿插，市、區(qū)兩級眾多行政機關(guān)及國家級重點示范中學等名校均在該區(qū)； 區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，東靠風景秀麗的東湖山公園，西臨碧波蕩漾的綿遠河，依山傍水自然條件出眾。三、建設條件1、區(qū)域配套：近幾年內(nèi)德陽市、區(qū)兩級眾多行政機關(guān)辦公地點已先后遷到黃河片區(qū)；學校擁有鼎天幼兒園、國家級重點示范中學德陽中學、德陽外國語學校等；供給醫(yī)療效勞的眼科醫(yī)院和肝膽病醫(yī)院；綜合市場有主要玉泉農(nóng)貿(mào)市場，為市民的生活消費供給了便捷；2、區(qū)域樓盤狀況〔房地產(chǎn)經(jīng)濟〕：黃河片區(qū)當前是以純居住社區(qū)為主，區(qū)域內(nèi)樓盤主要以萬興魅力城系列、?？导瘓F、順天房產(chǎn)開發(fā)的樓盤為主。已入市的樓盤有：御景東苑、駿逸東山、上東風景。馬上入市的工程有萬興魅力城四期、?？等痃髀?。樓盤戶型戶型面積從60平米的一室一廳到200余平米的奢華戶型齊全。區(qū)域樓盤主要以中型社區(qū)為主，都較留意小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和景觀配套的打造。3、交通便利SGDHSZ坐落于北起青衣江路，南至黃河東路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路的黃河片區(qū)，即德陽城市的東北面，是06年后興建設起來的行政、高尚居住中心。其市政配套設施越來越完善，道路寬闊縱橫穿插，有14路、23路、24路、27路等公交車經(jīng)過此地，距離火車站30需25min15min，3、土地征用狀況開發(fā)土地由出讓方式獲得土地17120卅，土地價格為5680萬元。第四章建設規(guī)模及功能標準一、建筑面積及內(nèi)容SGDHSZ工程建設為商業(yè)小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積為99354，其中住宅面積78168tf，657614610tf。二、工程規(guī)劃設計方案1、 工程在規(guī)劃設計時，充分考慮德陽整個消費需求以及德陽市地方環(huán)境對建筑的影響，堅持“山萬里，景無界，心無邊”的開發(fā)理念，工程致力于打造一個適合人居的居住生態(tài)社區(qū)。2、 建筑外立面風格：概念主題生態(tài)、時尚、經(jīng)濟、適用、舒適的現(xiàn)代派生活。主要通過窗、玻璃、陽臺、腰線、空調(diào)機位、屋頂?shù)冉ㄖ杹肀磉_。3、建筑內(nèi)裝飾：為了更好的順應市場和給客戶更大的自由發(fā)揮空間， 為清水房，重點在隱蔽工程中盡量做到一次到位，防止客戶二次裝修對建筑產(chǎn)生破壞。4、戶型定位：由于本工程規(guī)模不大，戶數(shù)不多，但是在設計時特別留意不要簡潔的重復，充分挖掘各戶型的特點，使每一個戶型盡量有變化，力求到達各具特色和獨有的賣點，以到達吸引客戶的目的。5、戶型設計：依據(jù)“SGDHSZ區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，規(guī)劃為以下及三種戶型：表4 “SG-DHSZ住宅戶型戶型面積〔卅〕數(shù)量〔套〕套型A87.6350兩室兩廳一衛(wèi)137.1750三室兩廳兩衛(wèi)107.8350三室兩廳一衛(wèi)B51.23132一室兩廳一衛(wèi)72.25124兩室兩廳一衛(wèi)93.13124兩室兩廳一衛(wèi)107.83132三室兩廳一衛(wèi)C129.4950三室兩廳兩衛(wèi)87.6350兩室兩廳一衛(wèi)D69.2125兩室兩廳一衛(wèi)129.8425三室兩廳兩衛(wèi)130.4325三室兩廳兩衛(wèi)85.6825兩室兩廳一衛(wèi)總數(shù)862以上戶型在設計時綜合考慮了住宅使用功能和空間組合、 征等因素，住宅內(nèi)有臥房、起居室、廚房、衛(wèi)生間、貯存室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間如臥房、起居室、餐廳、衛(wèi)生間的使用面積也滿足規(guī)定的要求三、工程工程狀況5工程工程一覽表序號工程名稱說明1土建工程建筑面積4m21.1住宅78168m1.2商鋪6576m1.3停車場14610m2給排水工程水箱、水池、水泵機房3一般消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程〔強電〕配電房變配電設備5照明工程小區(qū)照明6通信工程 一般配線〔端子接單元口〕7火災報警及安全監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視住宅區(qū)10室外工程第五章建設方案室外綠化及局部道路場地一、建設場地環(huán)境1、總體分析本工程位于地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，擔當施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務。而德陽市滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施2、自然環(huán)境：⑴地形、地貌德陽市旌陽區(qū)地處龍門山東和龍泉山西北地帶，地跨成都平原和鹿頭山系列，綿遠河、凱江河由西北向東南斜穿區(qū)境，石亭江沿西南區(qū)界注入，江河間地形開闊平坦，綿遠河以東地形起伏為丘陵區(qū)。全區(qū)地勢西北高，東南低，西北海拔在460米至600米之間。土地類型按地貌劃分平原、淺丘。⑵氣候、水文德陽市屬于亞熱帶潮濕型氣候區(qū)，四季清楚、氣候溫存、降雨充分、無霜期長，平均風速小，冬季常有干旱，秋多綿雨。德陽市水資源總量為82.75億立方米，其中地表水為56.98億立方米，地下水為25.77億立方米，在水資源總量中可利用水量占總水量為35.70%,其中地表水為22.38億立方米，地下7.13二、總體規(guī)劃布局1、片區(qū)規(guī)劃“SGDHSZ工程位于位于德陽城市的東北面，是06年后興建設起來的行政、高尚居住中心，屬于市政府及建設局的投入巨資重點打造之下以園林旅游、休閑消遣和中高檔住宅為2、總平面布局“SGDHSZ總平面呈方形布局，由4幢電梯公寓組合而成，其中底層或低層為商鋪，下設2、整體規(guī)劃設計特點A、在建筑現(xiàn)場銷售部時應充分考慮樓盤概念，充分利用工程區(qū)位優(yōu)勢，表達樓盤品質(zhì)、特征。B將工程外觀顏色和建筑風格同小區(qū)景觀有機結(jié)合起來，到達天、地、景、房、人的完善統(tǒng)一境地。C在工程開盤時先將局部區(qū)內(nèi)凈化，景觀先做出來。尤其是接待中心的景觀，表達樓盤概念，讓購置者有一個切身體會。DE、充分利用區(qū)位優(yōu)勢提升綜合利用效率，在屋高、平面規(guī)劃、外立面等方面提升工程的商業(yè)價值。4、工程建筑經(jīng)濟技術(shù)指標6工程建設經(jīng)濟指標一覽表序號工程指標1總用地面積0m22總建筑面積99354m2.1停車場建筑面積14610m2.2地上建筑面積84744m2.2.1住宅78168m22.2.2商鋪6576m3建筑層數(shù)343.1地上333.2地下14建筑總高99.3m5建筑容積率4.956綠化率36%7停車位數(shù)量4877.1地上977.2地下390三、建設方式1、工程發(fā)包方式是承受公開招標的方式。工程的勘察、設計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及根底設施建設，重要設備、材料等物資的選購，工程監(jiān)理宜承受托付招標的組織形式。2、招標范圍7招標狀況一覽表序序名稱號招標狀況不招標備注123工程勘察、設計土方工程樁基工程施工招標招標招標4土建工程施工招標5裝修裝飾工程招標6水電工程招標7小區(qū)綠化、景觀塑造招標8小區(qū)道路及根底設施施工招標9重要設備、建筑材料等物資的選購招標10工程監(jiān)理招標四、構(gòu)造設計依據(jù)“SGDHSZ地質(zhì)勘查狀況和本工程初步規(guī)劃，工程根底和上部構(gòu)造設計擬承受以下類型：1、根底選型及處理樁根底：依據(jù)工程所在地地基狀況實行打鋼筋混凝土預制樁工程。質(zhì)量保證：承受規(guī)格質(zhì)量必需符合設計要求和施工標準規(guī)定， 且有出廠合格證的2、預制鋼筋混凝土樁。工藝流程操作：就樁樁機-起吊預制樁-穩(wěn)樁-打樁-接樁-送樁—中間檢查驗收—移樁機至下一個樁位深層攪拌樁：承受注漿加固地基施工及大體積混凝土筏板根底施工，動力觸探和載荷試驗等原位測試方法對施工結(jié)果進展檢測來驗證試驗結(jié)果。

并通過DHSZ499.3331地上建筑物為框架一剪力墻構(gòu)造，地下停車庫為底板、側(cè)壁頂板均為抗?jié)B等級為P6的防水混凝土?？拐鹆叶葹?度，構(gòu)造安全等級為二級，耐火等級為二級。其中，屋面防水等級為2級，地下室防水等級為2級。必需指出的是，德陽在2023年地震以后，人們漸漸對建筑物的抗震強度有了確定的要求，因此在構(gòu)造施工中明確留意提升建筑抗震強度，有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。

具備必要的抗震承載力，良好的變形力氣和消耗地震能量的力氣。對可能消滅的薄弱部位，擬實行措施提高抗震力氣。五、室內(nèi)給排水及供電工程給排水工程由生活給水、消防給水、排水三個系統(tǒng)組成。本工程位于黃河片區(qū)，可運用已有的市政給水設施。1~水管供給，六~十一層為中區(qū)，十二層及以上威上區(qū)，中區(qū)和上區(qū)均承受地下室水泵房內(nèi)設置無負壓變頻水泵，供給樓頂容積為48m的水箱。水表按樓層集中放置，熱水由戶內(nèi)氣燃氣熱水器供給。給水干管、立管承受內(nèi)筋嵌入鋼塑復合管，室內(nèi)生活給水管及熱水管均承受PP-R聚丙烯塑料給水管，熱熔連接。2、消防給水系統(tǒng)：室外消火栓由小區(qū)給水管網(wǎng)直接供水，20L/s,室內(nèi)設置400斥的消防蓄水池，消防給水由室外給水管供給，消火栓由普消泵 〔一備一用〕3從消防水池供給。樓頂設置容積為48m的玻璃鋼水箱。本工程地下車庫及一、二層商場及標準層公共走廊，設置自動噴水滅火系統(tǒng)。自動噴水系統(tǒng)危急級U級設計，噴水強度8L/min謚作用面積160n,系統(tǒng)設計流量為30L/s,設濕式報警閥一套，在每層的供水干管上調(diào)信號蝶閥和水i流指示器。加壓泵房內(nèi)設主加壓泵6臺,系統(tǒng)設水泵接合器6個，噴頭承受標準型玻璃球噴頭，68C道豎向成環(huán)狀連接，室風消火栓系統(tǒng)及自動噴水滅火系統(tǒng)管道均承受內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管：D心100,承受溝槽式〔卡箍〕連接或法蘭連接〔閥門處〕；承受螺紋連接。

DNvIOO,3、排水系統(tǒng)：室內(nèi)承受污廢水合流，系統(tǒng)承受單立管排水方式，伸頂通氣管，排入室外沼氣化糞池，經(jīng)處理后再排入市政污水管。室內(nèi)排水立管承受U-PVC螺旋排水管U-PV〔排水管道，承插粘接。4.供電配套系統(tǒng)⑴供電電源及電壓。供電電壓為10KV從黃河片區(qū)的主干線接入，有特地的配電房進展轉(zhuǎn)壓分送。⑵負荷等級。工程消防用電設備，設備機房，小區(qū)道路照明等承受二級負荷，其他為三級。⑶計量方式。由系統(tǒng)進線設專用計量柜，每戶都有電壓表。5?照明及電力設計⑴照明設計。有正常照明，小區(qū)照明，應急照明等，小區(qū)主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，自行選擇，在公用的疏散通道，地下車庫等，設安全出口標志燈。⑵電力設計。生活水泵與潛水泵水位由系統(tǒng)自動把握，消防設備接消防中心指令開啟或停機。供氣。承受城市管道煤氣供給，每戶都配備專用煤氣管道，從事先設計的預留孔接入。通風⑴住宅空調(diào)。每個住戶室外都有空調(diào)預留位置，可自行購置安裝。⑵通氣。在地下車庫等位置安裝機器排煙通風設備，以保證空氣質(zhì)量的清爽。通訊設施⑴光纖。小區(qū)接入電信的光纖設備，線的接入，每戶都有預留線路，可自行選擇開通。⑵電視線路。同光纖一樣，統(tǒng)一接入，預留線路由用戶自行選擇。消防⑴小區(qū)的通道，樓梯道等都有消防設備。⑵小區(qū)室外按標準設置消火栓。⑶地下車庫按標準標準，設置防火分區(qū)，并承受自動噴淋系統(tǒng)。環(huán)境保護⑴生活垃圾的處理。每個樓層設置有垃圾通道，每天進展垃圾的處理，小區(qū)設置有垃圾箱，并有專人進展清掃。⑵生活污水。有專用管道進展合流匯中，進入片區(qū)的城市污水管道。⑶噪聲。小區(qū)距離街道有確定的距離，且為高層建筑，在這方面不需要特地的設施設備。第六章工程施工進度安排本工程打算在兩年半左右的時間內(nèi)建成。建設進度打算如下：表8工程施工進度安排表時間說明20233工程建議書批復202345編制可行性爭論報告并報批202379建筑方案設計202310綜合管網(wǎng)設計202311--12施工圖設計20231報建、領(lǐng)取建設規(guī)劃許可證202321020236工程開工25%20238取得預售許可證，開頭預售202312主體工程斷水202325單體工程驗收202346分項丄程驗收20238正式入住第七章投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)本工程設計方案確定的建筑面積、 構(gòu)造、建設標準，以及可行性爭論財務評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價如表9和表15所示。9“SG?DHSZ工程投資估算

〔單位：萬元〕序號本錢123451土地費用568056802前期工程費9016013303根底設施建27279271800設費4建筑安裝工9088250850801500程費5公共配套設45585170200施建設費6開發(fā)間接費22740555540377治理費用40785858584688銷售費用909702302302201599開發(fā)期稅費36816020810其他費用368505010816011不行預見費1590540650400合計227206526440082762854664開發(fā)產(chǎn)品分期打算進度備注：本次費用設計以5個月為一個周期，時間從2023年3月一一2023年82開發(fā)產(chǎn)品分期打算進度二、資金籌措本工程建設資金完全由建設單位自籌，四川省科學城SG置業(yè)德陽分公司使用自有資金10000萬作為工程資本金，依據(jù)國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，缺乏資金通過向銀行借貸和預售房款解決。借貸資金約5589萬元，按一年期利率10%+算，到期后還本付息，本金及利息擬用預售收入扣除相關(guān)稅費后進展歸還，本工程考慮用預售收入扣除相關(guān)稅費后補充建設資金，將實行邊回款邊將回款用于建設資金以及歸還債務使用，最大限度的利用工程預售收入。第八章經(jīng)濟效益分析一、住宅銷售價格依據(jù)工程所處位置，四周環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢推想，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設本錢等綜合因素，住宅按4380元/心商鋪按6680元/怦進展銷售，平均售價4378元/怦，停車庫每10000二、銷售進度及付款打算本工程打算在1年半內(nèi)完成銷售，其銷售打算如表10所示。表10 各類建筑銷售打算表工程 合計123住宅〔% 100156025商鋪〔% 100106030停車位〔%100106030備注：全部業(yè)主均在停車位〔%100106030三、稅費率本報告承受的各種稅費如表11所示。表11 稅費率表稅費工程稅費率〔%稅費工程稅費率〔%營業(yè)稅5公益金5城市維護建設費7法定盈余公積金10教育費附加費3任意盈余公積金8企業(yè)所得稅25不行預見費7四、盈利力氣分析工程在計算期內(nèi)經(jīng)營收入43500萬元，可獲利潤總額18387萬元，扣除所得稅9399萬元，公益金449萬元，公積金899萬元，任意盈余公積金719萬元后,還有6921萬元可安排利潤。工程繳納的經(jīng)營稅金2393萬元，企業(yè)所得稅9399萬元，合計繳納稅金11792萬元。工程全投資內(nèi)部收益率〔所得稅前〕為17.42%,在預期可承受的內(nèi)部收益率為12%寸凈3308.032.96工程全投資內(nèi)部收益率〔所得稅后〕為9.59%，投資回收期為3.23年。10.99%。1718五、清償力氣分析本工程所需資金單獨由開發(fā)商自籌的話是不夠的， 因此所需資金由開發(fā)商自籌、銀行短期借款和預售房款解決。依據(jù)投資估算狀況向金融機構(gòu)借款9203萬元，借款一年，在2023年3月借入，2023年3月還款，借貸利率按10%+算。在投資的第5期將其售房收入歸還銀行貸款本金9203920除去向銀行短期借款，開發(fā)商還通過預售房款填補投資，在總投資的第 4、5期共計3518萬元。但是當戶主停頓供給房款，開發(fā)商就面臨著資金中段的危急，無法供給開發(fā)所需，即提高了資產(chǎn)負債率。所以在向投資者安排利潤時，應當適當?shù)亩嗔粢恍?，避開清償?shù)牧庀麥缥C。六、主要經(jīng)濟指標本工程的主要經(jīng)濟指標如表14所示。12主要經(jīng)濟指標表序號序號名稱單位數(shù)據(jù)-一一 建設規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積m2993541.1商品房銷售m2m99354其中：住宅78168商鋪m6576停車場m146101總投資萬元227202資金籌措萬元22720其中：資本金萬元10000使用預售房款萬元3518銀行短期借款萬元92023經(jīng)營收入萬元435004經(jīng)營稅金及附加萬元23935總本錢費用萬元227206利潤總額萬元183877所得稅萬元93998稅后利潤萬元8988財務評價指標1全部投資內(nèi)部收益率〔所得稅前〕%17.422全部投資投資回收期〔所得稅前〕年2.963全部投資內(nèi)部收益率〔所得稅后〕%9.594全部投資投資回收期〔所得稅后〕年3.285資本金內(nèi)部收益率%10.99第九章風險分析及對策為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對“SGDHSZ投資過程中可能存在的風險因素進展科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而實行相應的措施或?qū)Σ邅硐鳒p風險損失。一、風險分析1、工程自身狀況分析從德陽市目前的住宅市場來看，消滅了住房供過于求的狀況。除了市場有效需求缺乏，改革滯后，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受力氣等緣由外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不便利，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要緣由。本工程市場定位為中高檔住宅，工程在區(qū)位價格、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在配套設施方面還是一個劣勢，由于工程相對較小，其自身配套較為不完善，主要依靠所在地黃河片區(qū)完善優(yōu)質(zhì)的配套設施。2、方案規(guī)劃分析工程市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃根底上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。硬杜絕規(guī)劃設計單調(diào)。缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小工程的市場風險。二、投資風險的把握及早的覺察或推想到這些風險并能準時地實行有效地措施，化解或緩和、減輕、把握這些風險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依靠于對風險的生疏和治理。改工程把握風險的方式包括以下三項措施：1、通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長工程建成后的經(jīng)濟形勢就越難推想。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長工程建成后的政治形勢也越難與粗。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的方法就是加快完成開發(fā)工程。針對該工程，我們實行招投標的方式和建設單位簽訂具有法律效應的城堡合同，以保證資金的充分供給，與建筑材料等物資供給商簽訂施工材料供給合同。這樣極可能避開不必要因素的影響。2、通過市場調(diào)查來降低風險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和環(huán)境工程的市場信息越多，做出的推想就越準確，從而能進展正確而科學的決策，包括投資工程的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等。這樣就能把不確定性降到最低限度，較好的把握房地產(chǎn)投資過程中的風險。3、通過加強治理來把握風險良好的工程治理師重要的保證。從投資開發(fā)來看，工程全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有閱歷的房地產(chǎn)專家進展指導是格外有必要的，削減經(jīng)營費用，提高效益水平，進而降低并把握風險。

可以有效地第十章工程可行性爭論結(jié)論及建議一、結(jié)論本工程屬于房地產(chǎn)住宅開發(fā)工程，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及工程建設規(guī)劃手續(xù)已辦理，建設資金由自籌和銀行貸款兩局部組成，現(xiàn)場建設條件具備。自地震后德陽市民購房需求增加以及購房者對房產(chǎn)的要求由低檔走向中高檔的趨勢，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，依據(jù)對德陽市住宅市場分析推想，工程開發(fā)有市場銷路。財務分析結(jié)果說明，工程經(jīng)濟效益可行。1、從經(jīng)濟效益來說：由于公司在工程開發(fā)建設前，進展了廣泛。深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前局部單元已有意向性客戶預定，銷售前景看好。改方案實行了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高額利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的進展奠定了根底，并且為德陽的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了穎血液，有力的推動了德陽的房地產(chǎn)2、從社會效益來說：2、從社會效益來說：“SGDHSZ建成后，它將成為黃河片區(qū)內(nèi)有一個亮點，為德陽地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，樂觀有效的響應了德陽市的安居工程，使德陽人民能夠更好地感受到經(jīng)濟進展給他們帶來的直接好處，的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。

使人民感受到黨3、從環(huán)境效益來說：改開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，改工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共效勞設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全的修養(yǎng)圣地，對于縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，改開發(fā)方案是完全可行的。二、建議強化工程進程中的投資、質(zhì)量、進度打算，留意對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的推想與防范對策，以保證工程按期完成。1、 實行速度治理，加強工程運作進度，以避開市場可能的由頂峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。2、公司個部門嚴密協(xié)作，以加快工程運作進度。3、要做精品，產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。4、工程本錢需合理把握，以保存市場波動時的降價應對空間。5、留意嚴格的依據(jù)既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作特別要預備好抗風險資金，不行挪用。附錄〔國民經(jīng)濟評價〕2工程總投資22720表13 工程總投資估算表2工程總投資22720序號工程總投資1開發(fā)建設投資227201.1土地費用56801.2前期工程費9011.3根底設施建設費27271.4建筑安裝工程費90881.5公共配套設施建設費4551.6開發(fā)間接費2271.7治理費用4071.8銷售費用9091.9開發(fā)期稅費3681.10其他費用3681.11不行預見費15901.12財務費用920..專業(yè)資料共享.WORD.WORD完善格式.表14投資使用打算與資金籌措表〔單位：萬元〕序號工程合計123451總投資2364065264400827628541584開發(fā)產(chǎn)品投資2364065264400827628541584其中：不含財務費用227206526440082762854664財務費用9209202資金籌措2272065264400827628546642.1資本金1000065263474827628546642.2短期借款92029262.3預售收入35