某小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案全套

某小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案全套根據(jù)“招遠(yuǎn)華盈尚景小區(qū)”的設(shè)計特點，現(xiàn)擬出“華盈尚景小區(qū)”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)過程中，能使業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“華盈尚景小區(qū)”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)。一、招遠(yuǎn)華盈尚景小區(qū)概況華盈尚景小區(qū)位于金城路435號、項目總占地面積36萬㎡，總建筑面積60萬㎡，住宅戶數(shù)4800余戶，遠(yuǎn)市華盈尚景小區(qū)1.1期和2.1期項目位于招遠(yuǎn)市夢芝街道辦事處北嶺村，由煙臺華盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，該項目用地面積10.1759萬平方米，總建筑面積20.373202萬平方米，房屋總套數(shù)1314套。綠地面積35615.65平方米。交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。二、公司接管后服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)招遠(yuǎn)華盈尚景小區(qū)實況，我司確定華盈尚景小區(qū)為高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下參照山東省住宅小區(qū)五星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1五星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.1硬件設(shè)施要求1.1.1小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不少于小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。專用固定停車泊位不少于1個/3戶。1.1.2住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以上安全防范設(shè)施。1.1.3小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。1.1.4新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。1.1.5住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。1.2綜合管理服務(wù)1.2.1業(yè)主入住時物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供全面、詳細(xì)的業(yè)主公約、房屋使用手冊等。1.2.2承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。1.2.3客戶服務(wù)場所工作時間不少于12小時，其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。1.2.424小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，6小時內(nèi)修復(fù)；一般修理1日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。1.2.5對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。1.2.6小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資質(zhì)，有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗，并有3年以上小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。1.2.7至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。1.2.8能提供六種以上便民（無償）服務(wù)，如代購飛機票、火車票、代收郵件、電瓶車接送、配置服務(wù)手推車、短時間內(nèi)存放物品等。1.2.9每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題布置。1.2.10每年的溝通面達(dá)到小區(qū)住戶的100%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，滿意率達(dá)95%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達(dá)95%，處理率達(dá)95%以上。1.3房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)1.3.1房屋管理1.3.1.1制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。1.3.1.2每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。1.3.1.3小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。1.3.1.4房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。1.3.1.5樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。1.3.1.6室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。1.3.1.7封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。1.3.1.8建筑設(shè)計有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。1.3.1.9空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。1.3.1.10對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。1.3.2維修養(yǎng)護1.3.2.1巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；每季檢查1次墻體、墻面；每季檢查1次頂棚；每季檢查1次樓梯、扶手；每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；每季全面檢查1次樓板、地面磚；每季度檢查1次通風(fēng)口；每半月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識；每周全面檢查1次公共門窗；每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；每周巡查1次圍墻；每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。1.3.2.2維修養(yǎng)護在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理，屬小修范圍的應(yīng)在24小時內(nèi)組織修復(fù)；屬于管理方面的應(yīng)于2日內(nèi)采取措施恢復(fù)正常；屬大中修范圍的及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于24小時內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面報告，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。1.3.3裝飾裝修管理1.3.3.1受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。1.3.3.2裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。1.3.3.3裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。1.3.3.4委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?日內(nèi)清運。1.4共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)1.4.1供配電1.4.1.1總配電室專人值守，每2小時檢查1次設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每周巡查1次。1.4.1.2高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。1.4.1.3配電室安全標(biāo)識、安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。1.4.1.4無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。1.4.2公共照明1.4.2.1院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。1.4.2.2保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。1.4.2.3公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。1.4.3電梯1.4.3.1配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每天巡查2次。1.4.3.2保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。1.4.3.3委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，《年檢合格證》在轎廂內(nèi)張貼，并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。1.4.3.4電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理圈。物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。1.4.4給排水1.4.4.1生活供水1.4.4.1.1泵房設(shè)備運行情況每日檢查4次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。1.4.4.1.2水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。1.4.4.1.3水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。1.4.4.1.4水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。1.4.4.1.5泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。1.4.4.2雨污水排放1.4.4.2.1公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。1.4.4.2.2雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。1.4.4.2.3污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。1.4.4.2.4雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。1.4.4.2.5不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。1.4.5供熱設(shè)施1.4.5.1采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等的維護和管理。1.4.5.2每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。1.4.5.3供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每2小時巡視機房和設(shè)備一次，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。1.4.5.4維修人員每日10：00、22：00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。1.4.5.5對業(yè)主提出報修申請的，維修人員應(yīng)及時對其室內(nèi)供熱設(shè)施進行維修，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。1.4.6安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作：監(jiān)控系統(tǒng)，做到：設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)；設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。門禁系統(tǒng)，做到：每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。電子巡更，做到：調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。周界防范系統(tǒng)，做到：主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。1.4.7防雷接地系統(tǒng)1.4.7.1每年2次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。1.4.7.2高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。1.4.8景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備1.4.8.1每日按時開啟；每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。1.4.8.2重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進行安全功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常。1.5協(xié)助公共秩序維護服務(wù)1.5.1人員要求1.5.1.1專職公共秩序維護人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。1.5.1.2能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。1.5.1.3配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。1.5.2門崗1.5.2.1建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。1.5.2.2保障值班電話暢通，接聽及時。1.5.2.3各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。1.5.2.4對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。1.5.2.5對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。1.5.2.6保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。1.5.3巡邏1.5.3.1制定詳細(xì)的巡查方案。公共秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查一次，重點部位增加巡查頻次。1.5.3.2每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。1.5.3.3巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。1.5.4車輛管理1.5.4.1按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時停車位。1.5.4.2按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。1.5.4.3車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。1.5.4.4收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。1.5.4.5有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。1.5.4.6建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進行專業(yè)培訓(xùn)。1.5.4.7住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。1.5.4.8非機動車應(yīng)定點停放。1.5.5監(jiān)控1.5.5.1設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。1.5.5.2監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。1.5.5.3監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1.5.6緊急事故防范1.5.6.1對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。1.5.6.2對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。1.5.6.3每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。1.6保潔服務(wù)1.6.1樓內(nèi)保潔1.6.1.1樓層通道和樓梯臺階，每日清潔3次。地面每日濕拖1次，干凈整潔。1.6.1.2樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。1.6.1.3天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。1.6.1.4共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。1.6.1.5電梯轎廂地面每日清潔2次，干凈、整潔。1.6.1.6燈飾、轎廂四壁及頂部每月清潔2次，目視干凈。1.6.2外圍保潔1.6.2.1道路：每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。1.6.2.2綠化帶：每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)?；▔砻鏉崈簦庥^整潔。1.6.2.3水景：開放期內(nèi)，每日清潔2次。定期對水體投放藥劑或進行其它處理。水面無漂浮物，水體無異味。1.6.2.4休閑娛樂、健身設(shè)施：每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈。1.6.2.53m以下庭院燈、草坪燈：每周清潔1次，目視干凈。1.6.2.6標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每周清潔1次，目視干凈。1.6.2.7天臺、明溝、上人屋面：每月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。1.6.3車庫、車棚1.6.3.1地面每日清潔1次，每月沖刷2次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。1.6.3.2天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網(wǎng)。1.6.3.3門窗、消防箱、防火門、箱柜等公共設(shè)施每月清潔1次，目視無積塵。1.6.3.4指示牌、指示燈保持整潔。1.6.4垃圾收集與處理1.6.4.1垃圾桶布局合理，樓道內(nèi)每一層宜設(shè)置一個垃圾投擲點，方便業(yè)主使用。1.6.4.2垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。1.6.4.3建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，及時外運。1.6.4.4垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。1.6.4.5能正常使用、維護垃圾生物處理設(shè)備、中水處理設(shè)備等。1.6.5衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。1.6.6動物管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門做好住宅小區(qū)內(nèi)的寵物、家禽、家畜等動物管理工作，不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及無許可證的寵物等。1.7綠化服務(wù)1.7.1綠化養(yǎng)護有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理，并做到：對草坪、花卉、樹籬等定期進行修剪、養(yǎng)護；定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道樹缺株率小于3%，土地裸露面積小于5%；綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉