裝配式建筑全過程成本控制策略全套

裝配式建筑全過程成本控制策略全套一、拿地階段在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需進(jìn)行市場調(diào)研、可行性研究，為拿地提供參考數(shù)據(jù)。在此環(huán)節(jié)，房價是調(diào)研的核心內(nèi)容，地方政府的裝配式建筑鼓勵政策和土地增值稅政策是調(diào)研重點(diǎn)，預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)體系、資金實(shí)力和位置布局是調(diào)研關(guān)鍵。1、房價是成本管控方向的決定性因素我國實(shí)行土地出讓“招拍掛”制度，房產(chǎn)公司能接受的拍賣成交價一般不取決于土地成本本身，而往往由未來的房價的上漲預(yù)期來決定。房價的高低是消化預(yù)制率的核心指標(biāo)，房價越高，預(yù)制率也可相應(yīng)提高，以降低單位建造成本。這種現(xiàn)象在一、二線城市表現(xiàn)得尤為明顯（北上廣深等一線城市的房價達(dá)到5萬/m2以上），拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。在國外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的負(fù)面因素。在我國的三、四線城市，或房價低于1萬元的地區(qū)應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的成本壓力較大。2、鼓勵政策和土地增值稅政策是影響利潤的重要因素地方政府對于裝配式建筑實(shí)行的組合式鼓勵政策在一定程度上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。如面積獎勵政策、現(xiàn)金補(bǔ)貼政策、提前預(yù)售政策等（上海規(guī)定完成主體結(jié)構(gòu)1/2以上即可預(yù)售，沈陽市甚至規(guī)定主體結(jié)構(gòu)出±0即可預(yù)售）。這些組合政策基本上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。同時，在拿地環(huán)節(jié)，更多的應(yīng)關(guān)注政府補(bǔ)貼對土地增值稅臨界點(diǎn)的影響，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定對標(biāo)準(zhǔn)普通住宅實(shí)行免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，如果因政府補(bǔ)貼而使土地增值率超過20%話，則房產(chǎn)公司不能享受標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的免稅待遇，有可能政府補(bǔ)貼100萬，房產(chǎn)公司反而多繳1000萬稅，得不償失。3、構(gòu)件廠精準(zhǔn)調(diào)研是關(guān)鍵預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)水平和位置布局也是一個重要的考慮因素。裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系有多種形式，各預(yù)制構(gòu)件廠技術(shù)水平、生產(chǎn)設(shè)備不盡相同，如德國自動化程度較高的流水線生產(chǎn)設(shè)備就不太適合“胡子筋”的預(yù)制構(gòu)件要求，其折舊費(fèi)也高于普通國產(chǎn)的生產(chǎn)線；其次，預(yù)制廠的資金實(shí)力是必須考量的關(guān)鍵因素，壓款結(jié)算是建材行業(yè)的普遍現(xiàn)象，預(yù)制構(gòu)件廠一旦出現(xiàn)資金困難，施工進(jìn)度受制的最終受害者必然是房產(chǎn)公司；再次是運(yùn)距問題，如果預(yù)制構(gòu)件廠與項目所在地的距離直接影響運(yùn)輸費(fèi)。二、建設(shè)階段建筑安裝環(huán)節(jié)包括了設(shè)計、采購（生產(chǎn)）和施工三個緊密相關(guān)的過程，該環(huán)節(jié)的成本比例達(dá)到80%以上，是成本控制的重點(diǎn)所在。1、裝配式設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵要素設(shè)計對項目最終造價起決定作用，但目前裝配式建筑設(shè)計處于重新起步階段，大多數(shù)建筑設(shè)計院不具備裝配式建筑專業(yè)設(shè)計能力，BIM技術(shù)的運(yùn)用也處于摸索、起步階段。這就促使房產(chǎn)公司提高整合能力，對傳統(tǒng)設(shè)計、裝配式深化設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)和施工單位的技術(shù)力量、項目具體情況進(jìn)行整合，以便預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)、運(yùn)輸和施工，達(dá)到節(jié)約造價的目的。首先，在項目方案設(shè)計階段確定合理方案。系統(tǒng)考慮到建筑方案對深化設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響。在事前充分研究、事中密切配合，則會有效降低綜合造價。在此分享伊老師講的造價信息下載方法，百度“貢獻(xiàn)造價學(xué)會”，急需信息價的可以先下來用。其次，仔細(xì)測算預(yù)制率。不以滿足政府規(guī)定的預(yù)制率為決策標(biāo)準(zhǔn)，而是以項目需要的最優(yōu)預(yù)制率為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行拆分，過低或過高的預(yù)制率都將對造價產(chǎn)生不利的影響。裝配式建筑設(shè)計時應(yīng)遵循標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，合理設(shè)計預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆連接之間的構(gòu)造形式，以便于生產(chǎn)和降低施工難度。然后，綜合各專業(yè)進(jìn)行全面審核。進(jìn)行必須的辨析、歸納、協(xié)調(diào)和修改，才能真正減少事后修改，降低造價。如有可能，盡量采用BIM系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)完善圖紙，事前發(fā)現(xiàn)問題并解決，確保建筑圖和施工圖的統(tǒng)一與完善。2、采購管理的優(yōu)化、創(chuàng)新預(yù)制構(gòu)件的采購，要從預(yù)制率、技術(shù)體系、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、資金成本等多方面綜合平衡，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合成本最優(yōu)化。目前，預(yù)制構(gòu)件的價格普遍偏高，上海大約在3000～4500元/m3左右（隨著鋼材、砼等價格上下浮動）。住建部科技中心對全國12個典型樓盤單棟樓與規(guī)?；瘧?yīng)用裝配式建筑的成本差異進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)對降低生產(chǎn)成本的貢獻(xiàn)較大，使構(gòu)件單價降低了780元/m3，降幅約23%。同時，預(yù)制構(gòu)件的增值稅率是17%，而建筑勞務(wù)、技術(shù)服務(wù)、純勞務(wù)和運(yùn)輸?shù)亩惵史謩e是11%、6%、3%和11%，都低于17%。將“采購并送貨到指定地點(diǎn)”的傳統(tǒng)購銷模式進(jìn)行優(yōu)化，改為“甲供材+委托生產(chǎn)+購買技術(shù)+自提貨”的采購模式，能有效降低預(yù)制構(gòu)件的稅負(fù)，從而降低預(yù)制構(gòu)件的單價。三、銷售階段1、提前預(yù)售由于有的地方政府均給予裝配式房地產(chǎn)項目提前預(yù)售的鼓勵措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低資金成本。沈陽市規(guī)定“采用裝配式建筑技術(shù)開發(fā)的建設(shè)項目，預(yù)制構(gòu)件采購合同金額可計入工程建設(shè)總投資，金額達(dá)到總投資額的25%以上且施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可辦理《商品房預(yù)售許可證》?！币园倜赘邔咏ㄖ槔?，房產(chǎn)公司至少能提前一年取得《預(yù)售許可證》，如售價為15000元/m2，按50%預(yù)售率和8%的利率計算，能獲得邊際利息收益15000*50%*8%=600元/m2。在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過了裝配式房地產(chǎn)項目的增量成本。房價越高，邊際利息收益越大。2、銷售稅費(fèi)房地產(chǎn)項目的綜合稅負(fù)能達(dá)到10%～15%左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負(fù)的主要因素。土地增值稅以增值額為計繳基數(shù)，稅率分為30%、40%、50%和60%四檔，可按房地產(chǎn)開發(fā)成本總額加計扣除20%；同時對增值率低于20%的普通住宅免征土地增值稅，所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段。如果管控到位，可獲得很好的節(jié)水效果。首先，應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的增量成本大約為300元/m2～600元/m2，百米高的住宅樓一般從6層以上開始裝配，全樓的單位增量成本為250元/m2～417元/m2。按土地增值稅政策規(guī)定可以加計扣除20%，即按300元/m2～600元/m2扣除再計算增值率。在售價不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計扣除金額之和沖減了增值額，按40%稅率計算的話，可以節(jié)稅120元/m2～200元/m2。其次，準(zhǔn)確把握普通住宅的免稅標(biāo)準(zhǔn)，將增值率控制在20%以下，裝配式房地產(chǎn)項目的節(jié)稅效果將更加明顯。沈陽市規(guī)定“在認(rèn)定普通商品住宅價格標(biāo)準(zhǔn)時，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高300元；采用全裝修的住宅每平方米提高1000元；采用裝配式建筑技術(shù)及全裝修的住宅每平方米提高1300元?！边@項優(yōu)惠政策可能比直接補(bǔ)貼500萬元更實(shí)惠，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖钠骄愗?fù)約為3%～5%左右，一億的銷售額就可能產(chǎn)生300萬