戴德梁行沈陽(yáng)融豐水鏡營(yíng)銷策劃構(gòu)想

|融豐·水鏡閣|營(yíng)銷籌劃設(shè)想二OO七年一月致沈陽(yáng)融豐置業(yè)開(kāi)展戴德梁行沈陽(yáng)團(tuán)隊(duì)2002年進(jìn)沈陽(yáng)市場(chǎng)2004年分公司建立調(diào)研/籌劃/代理/物業(yè)在職員工90余人累計(jì)效勞工程近200萬(wàn)平高端住宅/寫字樓/酒店式公寓/商業(yè)華新/萬(wàn)恒/瑪莉藍(lán)/和泰/穗港/昌鑫2006年海悅國(guó)際大廈6個(gè)月完成90%銷售2006年南湖五金工具市場(chǎng)開(kāi)盤實(shí)現(xiàn)70%銷售2007年期待新的突破……1市場(chǎng)如是說(shuō)成功是怎樣煉成的市場(chǎng)分析/目標(biāo)客群鎖定2夢(mèng)，愿望的達(dá)成市場(chǎng)定位3產(chǎn)品價(jià)值論產(chǎn)品策略4好酒勤吆喝營(yíng)銷推廣策略1市場(chǎng)如是說(shuō)市場(chǎng)分析/目標(biāo)客群鎖定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與消費(fèi)心理EF本工程市場(chǎng)供給1市場(chǎng)如是說(shuō)保利百合花園羅馬假日鑫豐國(guó)際富雅豪臨新湖北國(guó)之春巴塞羅那周邊供給114萬(wàn)平，已消化約40萬(wàn)平項(xiàng)目名稱面積范圍(㎡)主力面積(㎡)富雅豪臨71-17890-110新湖北國(guó)之春50-13590-110羅馬假日*80-120*80保利百合花園50-12491-93鑫豐國(guó)際52-14268、76、98巴塞羅那24-14290、105面積分析1市場(chǎng)如是說(shuō)面積跨度大，目標(biāo)客群涵蓋多個(gè)階層項(xiàng)目名稱戶型比例合計(jì)一室二室三室復(fù)式(躍層)富雅豪臨8%69%22%1%1894戶新湖北國(guó)之春10%55%30%5%1505戶*羅馬假日52%29%19%－334戶保利百合南園15%56%29%－*440戶鑫豐國(guó)際－70%30%－1626戶巴塞羅那15%46%39%－2516戶統(tǒng)計(jì)11315戶戶型分析1市場(chǎng)如是說(shuō)二室配比占據(jù)絕對(duì)主力項(xiàng)目名稱主臥開(kāi)間(米)客廳開(kāi)間(米)富雅豪臨3.2-3.64.2-4.3新湖北國(guó)之春3.3-3.63.55-4.2羅馬假日3.93.9-5.4保利百合花園3.3-3.43.8-4鑫豐國(guó)際3.33.9-4.2巴塞羅那3.3-3.63.9-4.5開(kāi)間設(shè)計(jì)1市場(chǎng)如是說(shuō)二室主臥米三室主臥3.6米二室客廳3.9-4米三室客廳米項(xiàng)目名稱主臥窗客廳窗富雅豪臨部分飄窗270度轉(zhuǎn)角窗新湖北國(guó)之春大部分飄窗大部分落地、轉(zhuǎn)角窗羅馬假日普通窗普通窗保利百合花園大部分飄窗、少量轉(zhuǎn)角窗大部分落地、轉(zhuǎn)角窗鑫豐國(guó)際多層為飄窗、高層普通窗部分高層為轉(zhuǎn)角或飄窗窗設(shè)計(jì)1市場(chǎng)如是說(shuō)臥室多為飄窗，客廳多為落地窗銷售價(jià)格1市場(chǎng)如是說(shuō)隨工程進(jìn)展，整體均價(jià)接近4500元項(xiàng)目名稱均價(jià)最高價(jià)富雅豪臨45005700新湖北國(guó)之春43005500羅馬假日*4062-保利百合花園40004900鑫豐國(guó)際40004550巴塞羅那*4200*5000項(xiàng)目名稱臨街商業(yè)富雅豪臨商業(yè)配套面積近5500㎡，約占總建面2%，為2層商業(yè)新湖北國(guó)之春沿云峰街一側(cè)為2層商業(yè)，沿北一路一側(cè)為1層商業(yè)羅馬假日裙樓為4層商業(yè)保利百合花園沿北二東路一側(cè)為3層、云峰街2層鑫豐國(guó)際沿北二路和云峰街一側(cè)為2層商業(yè)，北側(cè)虹橋路為1層商業(yè)臨街商業(yè)1市場(chǎng)如是說(shuō)臨云峰街為2層商業(yè)1市場(chǎng)如是說(shuō)市場(chǎng)表現(xiàn)客群不局限在鐵西區(qū)，和平區(qū)、皇姑區(qū)人群增多最高價(jià)超過(guò)5000元大關(guān)，鐵西不乏實(shí)力客群面積范圍跨度大，面積配比多而全產(chǎn)品設(shè)計(jì)雷同，主打景觀或地鐵，個(gè)性特征不突出區(qū)域市場(chǎng)漸趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)范圍漸趨擴(kuò)大2年中價(jià)格漲幅較大，市民逐漸接受每年500元的漲幅人群鎖定〔客戶群年齡段分析〕1市場(chǎng)如是說(shuō)前提：有支付能力有購(gòu)置欲望40-50歲構(gòu)成了高端購(gòu)置的主力人群生活圈1市場(chǎng)如是說(shuō)20-30歲30-45歲45-55歲事業(yè)圈親情圈朋友圈事業(yè)圈親情圈朋友圈事業(yè)圈親情圈朋友圈事業(yè)圈親情圈朋友圈生活圈失衡，期望和諧1市場(chǎng)如是說(shuō)李先生：年齡：40-50歲職業(yè)：律師/公務(wù)員/私企老板/職業(yè)經(jīng)理人/教授…收入：年薪12萬(wàn)生意場(chǎng)頂峰期/應(yīng)酬/迷失家庭信任危機(jī)/代溝朋友圈淡出/孤獨(dú)生理亞健康ED力不從心心理生不逢時(shí)/焦慮/貪念/懷舊40-50群關(guān)鍵詞角色轉(zhuǎn)換過(guò)程中的為難，是否能涅磐重生？心理健康投資與生理健康投資同樣重要！1市場(chǎng)如是說(shuō)市場(chǎng)時(shí)機(jī)高端產(chǎn)品缺乏特色產(chǎn)品缺乏小而精客群集中------高端獨(dú)特附加值----配套人性化管理----物業(yè)大而全心理健康------理念|長(zhǎng)尾法那么|告訴我們成功只因?yàn)橄茸吡艘徊絴2-8定律|是不敗的法那么找準(zhǔn)了20%的人群，就能消化我們80%的產(chǎn)品先行一步，就能創(chuàng)造出屬于我們自己的USP1市場(chǎng)如是說(shuō)把握時(shí)機(jī)市場(chǎng)接受度時(shí)間2夢(mèng)，愿望的達(dá)成市場(chǎng)定位是你收藏了她，還是她收藏了你！雙向選擇的博弈馬斯洛的禮物生存需求保障性安全需求私秘性歸屬需求舒適性自尊需求尊貴性自我實(shí)現(xiàn)生活de真義水鏡閣市場(chǎng)其他產(chǎn)品2市場(chǎng)定位2市場(chǎng)定位?孕?旅美畫家李自健作品|水鏡閣|是一個(gè)藝術(shù)品，不是流水作業(yè)的產(chǎn)品|水鏡閣|凝聚的是開(kāi)發(fā)商的心血和心愿|水鏡閣|只為懂得欣賞她的人而準(zhǔn)備|水鏡閣|給你的不是房子，不是家，也不是簡(jiǎn)單的生活品質(zhì)，而是一種心境夢(mèng)，愿望的達(dá)成核心價(jià)值觀2市場(chǎng)定位人本位思想心愿的達(dá)成客群同道中人配套最具針對(duì)性產(chǎn)品最具前瞻性物業(yè)最具人性化核心價(jià)值市場(chǎng)定位“人文和諧新生態(tài)〞|融豐·水鏡閣|2市場(chǎng)定位案名釋義2市場(chǎng)定位|融豐·水鏡閣|融豐品牌樹(shù)立與品牌延續(xù)水，道家思想中“上善假設(shè)水，水利萬(wàn)物而不爭(zhēng)..又無(wú)堅(jiān)不摧〞，正符合本工程人群低調(diào)、重視情操陶冶的特征，所謂“大隱隱于市〞鏡，水也是一面鏡子，是對(duì)人內(nèi)心深處渴望的折射水鏡，水鏡先生是三國(guó)孔明的老師司馬徽的號(hào)，也是尊稱，“知人〞也閣陛下、殿下、閣下，只有達(dá)官貴人方稱閣下，閣較苑/庭/軒更能表達(dá)尊貴3產(chǎn)品價(jià)值論產(chǎn)品策略辭別性價(jià)比，因?yàn)樗撬囆g(shù)品，她有了生命3產(chǎn)品策略水鏡閣

生命的價(jià)值不是始點(diǎn)、不是終點(diǎn)，而是看風(fēng)景的心情規(guī)劃風(fēng)格戶型配比園林景觀智能配套專屬會(huì)所物業(yè)效勞產(chǎn)品附加3產(chǎn)品策略水鏡閣

生命的構(gòu)成3產(chǎn)品策略水鏡閣

生命的布局不可不談的40度40度夾角不可不用的深度穹頂空間下沉廣場(chǎng)B1B2現(xiàn)代風(fēng)格簡(jiǎn)約板式雙圍合*立面面磚局部玻璃幕采光短進(jìn)深10.5-11米全一梯2戶客廳大露臺(tái)底層全躍帶私家花園頂層全躍帶屋頂平臺(tái)建筑設(shè)計(jì)3產(chǎn)品策略比例面積控制戶型35%90-952房50%115-1253房15%180-220全躍平層全一衛(wèi)設(shè)計(jì)3產(chǎn)品策略戶型比例〔平方米〕總戶數(shù)約750套面積瘦身飄窗3產(chǎn)品策略先露臺(tái)后封閉3產(chǎn)品策略電梯設(shè)計(jì)專署性尊貴感雙門電梯立體園林少量水景高株植物私家花園健身器材*3產(chǎn)品策略園林景觀智能設(shè)施智能IC卡

樓宇對(duì)講

閉路監(jiān)控

巡更系統(tǒng)

專屬會(huì)所3產(chǎn)品策略插花訓(xùn)練室廚藝培訓(xùn)室中醫(yī)按摩室茶藝棋牌室技能培訓(xùn)健康保健太極拳培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)陶冶情操專屬會(huì)所3產(chǎn)品策略DV視聽(tīng)室讀報(bào)室推桿室交誼舞中心針對(duì)性實(shí)用性持續(xù)性*摒棄：健身中心游泳館麻將室幼兒園干洗擴(kuò)印社區(qū)超市氧吧物業(yè)管理社區(qū)活動(dòng)的組織者3產(chǎn)品策略網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的維護(hù)者社區(qū)管理的執(zhí)行者港式管理人性化效勞專業(yè)化隊(duì)伍社區(qū)基金的運(yùn)營(yíng)者職能：產(chǎn)品附加3產(chǎn)品策略私家花園大飄窗屋頂花園閣樓露臺(tái)3產(chǎn)品策略其他車位配比：規(guī)劃停車位配比1：0.6裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水房提供菜單式裝修方案物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：高檔物業(yè)進(jìn)駐物業(yè)費(fèi)1.5元/㎡網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：云峰街、北四路2層商業(yè)愛(ài)工街1層商業(yè)面積分割為80平、150-300平左右健康基金：提供100萬(wàn)健康基金地鐵商業(yè)：地下連接便民并挖掘商業(yè)價(jià)值4好酒勤吆喝營(yíng)銷推廣策略合理運(yùn)用營(yíng)銷手段，到達(dá)事半功倍的效果！4好酒勤吆喝事件營(yíng)銷+行業(yè)引導(dǎo)+老客戶口碑營(yíng)銷推廣策略80年代文化主題系列活動(dòng)健康服務(wù)快車DV劇組社區(qū)系列展映社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交友平臺(tái)以人文、和諧、新生態(tài)為主題實(shí)現(xiàn)快速銷售項(xiàng)目形象包裝