2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場分析

2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場分析1市場回顧1.1絕對收益不佳，相對收益明顯盡管2022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面依然處于底部，但在政策的持續(xù)呵護下，板塊整體表現(xiàn)優(yōu)于大盤，相對收益顯著，繼2015年之后首次跑贏大盤。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)（申萬一級行業(yè)）下跌11.2%，滬深300下跌21.6%，跑贏大盤10.5pct。1.2基金重倉配置比例仍處于低位基金重倉配置比例整體回升，仍處于低位。2022年三季末房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉配置比例為2%，低于標準配置比例0.25pct，自2021年中期低點起整體處于回升態(tài)勢。公司持倉方面，二季度普遍遭到減倉，但三季度有加回。部分個股在2022年前三季度持倉持續(xù)提升，如中國海外發(fā)展、濱江集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、新城發(fā)展等，物業(yè)管理個股方面，碧桂園服務、招商積余2022年前三季度持倉亦持續(xù)提升，萬業(yè)企業(yè)持倉持續(xù)下降。1.3板塊主要個股估值有上行空間2022年度，房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)相對較好，尤其是部分信用良好、基本面扎實的重點藍籌個股表現(xiàn)亮眼。2政策：“防風險”、“保交樓”、“促穩(wěn)定”2.1政策回顧：需求側(cè)因城施策向供給側(cè)全面松綁自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)下行，2021年9月央行提出“兩維護”確立了政策底，在政策支持的第一個階段主要以各城市需求側(cè)邊際放松政策為主，輔之以供給端并購融資等相關(guān)政策，至“金融十六條”發(fā)布以及“三支箭”的逐步落地，房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)迎來全面的政策寬松。本輪房地產(chǎn)調(diào)控以供需兩端的融資限制為主要手段，“金融十六條”以“保交樓”、“保民生”、“保行業(yè)”為核心目標，全面涵蓋了行業(yè)供需兩端金融服務支持方向，對房地產(chǎn)企業(yè)各種融資方式均給與了階段性的政策支持指示，通過存量債務展期以及支持融資穩(wěn)主體，“保交樓”與個人信貸支持促進消費者信心修復，隨著政策的逐步落地房企的資金壓力有望得到一定程度的緩解。供給端，以“三支箭”為核心，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸、債券、股權(quán)三種核心融資方式入手，支持房企融資，緩解資金壓力。專項借款和銀行戰(zhàn)略合作逐步落地，2022年7月初“停貸”事件持續(xù)發(fā)酵，此后中央多次出臺相關(guān)政策支持各地加快“保交樓”，8月，住建部、央行等部門出臺政策，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。9月，全國2000億專項借款資金啟動后，鄭州、沈陽、哈爾濱等城市均有相關(guān)資金到位，在當?shù)亍氨＝粯恰敝邪l(fā)揮了重要作用。11月以來商業(yè)銀行對優(yōu)質(zhì)房企積極提供授信額度，截至2022年底，不完全統(tǒng)計下累計意向授信額度超3.18萬億元?！暗诙Ъ币嘁阎鸩铰涞?，11月8日，銀行間市場交易商協(xié)會表示繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。相較于5月份、8月份支持示范房企增信發(fā)債，只有個別6家民營房企受益，此次的支持范圍擴大，落地速度加快，截至2022年底，我們可以看到像龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股、金輝集團、碧桂園等民營房企中債增信中期票據(jù)均已落地。再融資與并購重組松綁，11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，“第三支箭”股權(quán)融資正式落地，時隔四年房地產(chǎn)行業(yè)再融資重啟，對行業(yè)托底支持力度較大，截至2022年底，我們跟蹤到已經(jīng)有19家上市房企公告擬進行定增，三家房企擬進行資產(chǎn)重組?！暗谌Ъ钡穆涞仡A計將加速房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)的處置以及行業(yè)風險化解，加快行業(yè)供給側(cè)整合。資產(chǎn)重組為房地產(chǎn)公司帶來更多新的機會，如格力地產(chǎn)重啟對珠海市免稅企業(yè)集團的股權(quán)收購，招商蛇口擬通過發(fā)行股份進行收購以進一步擴大對前海項目的持股比例，陸家嘴擬將集團部分資產(chǎn)注入公司等。預售資金監(jiān)管政策持續(xù)優(yōu)化：2022年11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行再次釋放政策利好，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險。《通知》對保函的額度和期限、商業(yè)銀行開具置換預售監(jiān)管資金具備的條件、房地產(chǎn)企業(yè)如何使用保函、商業(yè)銀行如何防范風險等內(nèi)容作了明確規(guī)定。更加合理的和科學的預售資金監(jiān)管制度既可以有效的保障“保交樓”，也可以保障開發(fā)商資金使用效率，2022年以來預售資金監(jiān)管政策在持續(xù)優(yōu)化，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計顯示，2022年全國已有超110省市調(diào)整預售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。政策在行業(yè)動態(tài)變化中更加細化、更加合理，我們相信后續(xù)政策有望持續(xù)優(yōu)化至在保障“保交樓”與資金使用效率中實現(xiàn)動態(tài)平衡。需求端政策，本輪房地產(chǎn)行業(yè)政策放松始終堅持“房住不炒，因城施策”的大原則，自2021年四季度以來各城市需求端放松政策不斷，但是在疫情反復以及經(jīng)濟承壓的大背景下，政策效果并不理想。從全國層面政策上來看，房貸利率下限不斷下調(diào)，二手房交易成本調(diào)降，各個城市從多維度實施更為寬松的房地產(chǎn)行業(yè)政策。因城施策頻次較高，并逐漸向高能級城市蔓延，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，四季度每月各城市政策發(fā)布次數(shù)環(huán)比持續(xù)下降，但是2022年整體發(fā)布政策次數(shù)達到1023次，近幾月一線以及二線城市政策發(fā)布次數(shù)占比明顯提升。房貸利率持續(xù)下調(diào)，2022年以來5年期LPR累計下調(diào)了35BP，其中5月和8月5年期LPR均單邊下調(diào)15BP，充分體現(xiàn)了政策對房地產(chǎn)行業(yè)的呵護。截至2022年11月首套平均房貸利率較上年同期累計下降了140BP至4.17%，個人住房公積金貸款利率（5年以上）也實現(xiàn)了自2015年以來的首次調(diào)降，降至3.1%。房價-房貸利率聯(lián)動機制的建立降低了LPR調(diào)降的概率，加大了因城施策的空間。2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，已有包括天津、石家莊等地在內(nèi)近30城房貸利率降至4%以下，部分城市實際執(zhí)行LPR-50bp首套按揭貸款利率。房地產(chǎn)行業(yè)尚處于底部，在“因城施策”的政策框架下，房價-房貸利率聯(lián)動機制的建立有望讓更多城市進一步調(diào)降新發(fā)生房貸利率至4%以下。二手房交易成本調(diào)降，二手房交易相關(guān)政策持續(xù)優(yōu)化推動二手房市場回暖，有利于改善型需求或置換需求釋放。2.1政策展望：供需兩端政策仍將不斷優(yōu)化、精準中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“防風險”、“促穩(wěn)定”：2022年12月15-16日召開中央經(jīng)濟工作會議，關(guān)于房地產(chǎn)方面提及“多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費?！薄坝行Х婪痘庵卮蠼?jīng)濟金融風險。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”12月15日，國務院副總理劉鶴指出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐?！睍r隔一年，首次被高層提及房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)在未來穩(wěn)定經(jīng)濟中的重要作用。預計2023年政策面仍偏寬松：此次中央經(jīng)濟工作會議將“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”、“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”放在首位，體現(xiàn)了2023年房地產(chǎn)行業(yè)政策方向核心在于“防風險”、“促穩(wěn)定”，將“房住不炒”的相關(guān)表述放置在最后面，體現(xiàn)了在多年的政策定調(diào)和調(diào)控下，投機需求得到了有效遏制，但房住不炒仍是長期堅持的方向。當前房地產(chǎn)行業(yè)市場成交較弱，為實現(xiàn)“防風險”、“保交樓”、“促穩(wěn)定”，預計2023年房地產(chǎn)行業(yè)整體的政策仍偏寬松，從供需兩端的政策仍有進一步優(yōu)化的空間和必要。（1）供給端，盡管目前融資“三支箭”已經(jīng)逐步落地，但是銷售端仍顯疲軟，預計供給端政策仍有持續(xù)優(yōu)化和加碼空間。首先，“保交樓”仍是“防風險”中的重要一個方面，預計與“保交樓”相關(guān)的政策仍會進一步加碼，比如專項借款、推動行業(yè)并購重組等；其次，著力保企業(yè)，化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，此前在融資端的相關(guān)限制性政策有望出現(xiàn)松動；再次，促進行業(yè)探索新的發(fā)展模式，租購并舉的住房體系仍是長期建設的方向，預計保障性租賃住房建設仍是2023年的重要方面。另外，預計REITs將在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式中充當重要角色，近期證監(jiān)會相關(guān)負責人表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”，在第三支箭中也提及“進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用”；（2）需求端，2022年在因城施策下，三四線城市放松的力度更大，也有逐步向強二線和一線城市傾斜，但整體比較克制，預計2023年需求端的政策會持續(xù)優(yōu)化，更加精準。2023年1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹接受采訪時表示，因城施策、精準施策，提振市場信心。對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。同時，增加保障性租賃住房的供給和長租房市場的建設，讓新市民、青年人能夠更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。用力推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作。著力化解房企風險，提高住房建設標準，為房屋提供全生命周期安全保障。我們認為2023年在疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化的背景下，推動經(jīng)濟修復的宏觀以及產(chǎn)業(yè)政策持續(xù)落地，居民收入預期將逐漸改善；其次，房貸利率仍有下調(diào)空間。中央經(jīng)濟工作會議中提及“穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力。要保持流動性合理充裕，保持廣義貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配”，預計2023年我國貨幣政策仍有空間支持房貸利率繼續(xù)下調(diào)；再次，高能級城市需求端相關(guān)政策有望進一步優(yōu)化。3基本面：2023年行業(yè)有望在政策推動下企穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于供給收縮和需求觀望的狀態(tài)，在政策寬松力度和范圍持續(xù)增大的情況下，有望沿著“信用-融資-竣工-銷售-拿地及新開工-投資”的傳導路徑逐步企穩(wěn)，供需兩端政策將持續(xù)優(yōu)化，通過融資端政策的放松緩解房企現(xiàn)金流壓力，通過需求端的放松政策恢復購房者信心，使得房企恢復自身的造血功能。3.1信用與融資：信用環(huán)境改善，資金有望向上信用環(huán)境正逐漸改善：2021年下半年以來境內(nèi)外地產(chǎn)債信用風險事件頻發(fā)，包括多家大型房企在內(nèi)接連出險，至2022年6月及7月，境內(nèi)地產(chǎn)債違約規(guī)模和數(shù)量達到高峰，其后明顯下降，同時，違約主體以此前出險房企為主，新增違約或展期主體較少，在“金融十六條”出臺后，相關(guān)的融資支持政策陸續(xù)落地，整體信用環(huán)境正逐漸改善。政策利好下融資狀況有望改善：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模為5471.35億元，較上年進一步下降，從結(jié)構(gòu)上來看，政策驅(qū)動疊加低基數(shù)，下半年的整體發(fā)債規(guī)模相對上年同期略有改善，尤其在“三支箭”出臺后，12月的發(fā)債規(guī)模明顯放大。2023年地產(chǎn)行業(yè)信用債到期規(guī)模有所下降，整體壓力減小，根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年地產(chǎn)信用債到期規(guī)模3553.16億元，略低于2022年，四個季度分別為975.27、945.69、1,078.29、553.91億元，上半年相較上年償債壓力較大。境外債方面，2022年境外債持續(xù)處于凈償還狀態(tài)，2023年整體境外債到期量為589.99億美元，較2022年下降10%，從到期時間結(jié)構(gòu)看，主要集中于上半年。到位資金增速創(chuàng)歷史低位，預計在融資端政策的持續(xù)疊加下有望觸底回升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速持續(xù)回落，2022年1-11月到位資金來源13.6萬億元，同比下滑25.7%，下滑幅度達到歷史最大降幅，其中國內(nèi)貸款/自籌資金/定金及預收款/個人按揭同比分別-26.9%/-17.5%/-33.6%/-26.2%。從結(jié)構(gòu)上看，2022年1-11月累計到位資金中國內(nèi)貸款/自籌資金/定金及預收款/個人按揭占比分別為11.6%、35.9%、32.7%、16.0%，其中自籌資金的占比明顯提升，其他占比均有一定下降。3.2竣工與銷售：銷售有望企穩(wěn)，竣工回升可期保交樓政策目標驅(qū)動下，預計竣工端率先企穩(wěn)。受資金面限制，2022年房屋開竣工數(shù)據(jù)下滑幅度持續(xù)擴大，2022年1-11月全國竣工面積增速為-19%，我們預計受近幾年竣工與銷售剪刀差持續(xù)擴大影響，在保交付支持性資金逐步到位的情況下，2023年竣工端表現(xiàn)將相對較好，但是受2022年新開工較弱影響，竣工規(guī)模會受到一定限制，預計2023年竣工端或較2022年小個位數(shù)增長。疫情影響減弱，銷售有望企穩(wěn)。截至2022年11月末，全國商品房銷售面積和銷售金額同比分別下滑23.3%和26.6%，自2021年7月以來持續(xù)下滑。盡管2022年以來房地產(chǎn)行業(yè)利好政策持續(xù)出臺，但是疫情擾動下一定程度影響了政策效果，當前疫情影響減弱，行業(yè)供需兩端放松政策持續(xù)疊加，預計政策效果會逐漸顯現(xiàn)，但受上年新開工面積大幅下滑影響，銷售增速會受限，預計2023年銷售面積和銷售金額會小幅下滑或持平。中長期維度考量銷售端已經(jīng)基本觸底。從中長期角度來看，2022年1-11月銷售面積為12.13億平，全年預計13.52億平，與2013年的銷售面積相當，我們此前在2022年中期策略報告中測算2022-2030年住宅銷售面積中樞為11.04億平，過去十年住宅銷售面積占全國商品房銷售面積比重穩(wěn)定維持在85%-89%之間，以87%中樞估算2022-2030年全國商品房銷售面積中樞為12.69億平，當前的銷售進一步下降的空間有限，我國居民杠杠水平與海外發(fā)達國家相比仍有空間，疫情管控放松居民收入預期有望逐步回升，我們認為2023年房地產(chǎn)銷售在低基數(shù)基礎(chǔ)上大概率會維持相對平穩(wěn)狀態(tài)。3.3土地與新開工：土地成交大幅縮水壓制新開工2022年土地市場仍處低位，溢價率低位徘徊。2022年以來土地市場溫度保持低位，全國100城住宅用地推出、成交量、溢價率均處于低位。從集中供地角度來看，2022年集中供地保持小規(guī)模多批次的節(jié)奏，從2022年前四次集中供地完成情況來看，整體較2021年明顯下降，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，土地推出規(guī)劃建面和成交規(guī)模分別下降54%和44%，從前三批次完成節(jié)奏上看，成交規(guī)模和推出規(guī)模保持均衡（目前2022年第四批次僅17城完成）。2022年新開工下滑明顯，預計2023年仍然受制于銷售與土地市場的表現(xiàn)，會延續(xù)下滑。2022年1-11月新開工面積同比下降38.90%，創(chuàng)歷史新低（不考慮2020年2月疫情影響的特殊情形）。新開工情況，一方面依賴于銷售市場的表現(xiàn)，另一方面受2022年土地市場成交低迷壓制，預計2023年新開工仍會有一定程度下滑。3.4地產(chǎn)投資預測：房地產(chǎn)投資增速仍有一定壓力2022年投資增速下滑幅度超預期，預計2023年在“保交樓”政策支持下會有一定支撐，但受新開工和土地成交較弱影響，預計投資增速仍會有一定幅度下滑，但是整體的下滑幅度會明顯收窄。2022年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-9.8%，其中土地購置費同比下滑6.3%，而土地成交價款下滑47.7%，土地成交價款對土地購置費的影響具有一定滯后性，預計2023年土地購置費增速仍然承壓，疊加預計新開工的表現(xiàn)仍不明朗，預計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍會有一定程度下滑，但下滑幅度會明顯收窄。4競爭格局持續(xù)優(yōu)化目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于逐步化解風險階段，我們認為短期仍然是各方面表現(xiàn)均好的優(yōu)質(zhì)頭部房企或高能級區(qū)域型房企率先修復，而對于部分處于債務違約邊緣的民營房企，如其資產(chǎn)基礎(chǔ)較好，在融資政策不斷放松的背景下，或可以成功化解債務危機，實現(xiàn)困境反轉(zhuǎn)，這類房企的彈性將較大，另一類則是債務負擔過重的民營房企，在債務風險處置中以出清為主要方向。此外，從長期維度來看，隨著REITs和私募股權(quán)投資基金不斷發(fā)展，具有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)未來有較大機會走出來。4.1供給出清—歷史包袱重的房企持續(xù)收縮規(guī)模銷售規(guī)模接近未來十年預期均衡點。根據(jù)我們在2022年中期策略報告中測算的未來2022-2030年全國住宅銷售中樞大約11.04億平，全國商品房銷售面積中樞12.69億平方米，預計2022年全年13.56億平左右，當前的銷售規(guī)模已經(jīng)階段性觸底。土地市場成交規(guī)模處于2009年以來最低位。2022年1-11月全國住宅類土地成交規(guī)劃建筑面積僅相當于2021年四成，處于2009年以來最低位，2022年1-11月全國住宅類土地成交總價僅相當于2021年的46%，處于2015年以來的最低位。2022年一線城市土地成交金額占比明顯提升，房企拿地向高能級城市聚集。根據(jù)我們對已出險房企的統(tǒng)計來看，出險房企銷售面積和銷售金額占全國銷售比重為14.9%和18.9%（以2021年銷售數(shù)據(jù)計算），其中出險的百強房企銷售面積和銷售金額占百強銷售規(guī)模比重分別為35.1%和30.9%，這部分房企的流動性均承受較大的考驗，盡管當前融資端政策寬松，但是已經(jīng)不太可能再次加杠桿擴規(guī)模，預計后續(xù)這類企業(yè)仍以解決當前的債務為主，同時收縮規(guī)模，保持財務健康運行。4.2拿地集中度提升—優(yōu)質(zhì)房企地位再鞏固拿地集中度顯著高于銷售集中度。2021年下半年以來房地產(chǎn)市場驟然降溫，土地市場和商品房市場均持續(xù)下行，房企信用風險暴露，拿地集中度大幅提升，主要是財務穩(wěn)健和信用良好的房企仍在逢低布局，也包括一部分城投和地方國企托底市場。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)進行整理發(fā)現(xiàn)，22城集中供地城市中房企成交集中度與全國房企拿地集中度顯著高于2022年銷售集中度。部分