戴德梁行長春萬科凈月潭一號地塊商業(yè)項目市場研究課件

長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[凈月潭一號地塊]項目市場研究顧問終期匯報

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（大連）有限公司長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（大連）有限公司概要地塊分析客戶群需求分析本項目區(qū)域相關設施供給市場空白點發(fā)展前景分析定位建議財務分析2概要2地塊分析3地塊分析3項目位置圖本項目4項目位置圖本項目455商貿(mào)大廈長②商貿(mào)大廈南側路口160車站①商貿(mào)大廈北側路口路公雙路楊赤聚業(yè)大街街大月凈凈月潭公園正門120、102車站公園旁目標地塊④⑤⑥⑦

公園正門入市車流量出市車流量

商貿(mào)城③車流量及人流量分析統(tǒng)計方法：采取現(xiàn)場間隔計數(shù)的方法，每15分鐘計數(shù)一次，每個采集點的人流量以當日從該采集點單向進入凈月潭區(qū)域的人流量值的2倍計算。6商貿(mào)大廈長②商貿(mào)大廈南側路口160車站①商貿(mào)大廈北側路口路車流量分析2005年4月1日至4月3日每天9：00—18：00時經(jīng)過本項目區(qū)域的平均車流量約為12,000車次，具體為：①出市車輛5,889次，其中客車（轎車）5,071次，貨車818次②入市車輛6,006次，其中客車（轎車）5,253次，貨車753次在旅游旺季，途經(jīng)本項目區(qū)域的車流量會有所增加部分駕車者或乘客有望成為本項目消費者7車流量分析2005年4月1日至4月3日每天9：00—18：0人流量分析①游客2004年凈月潭公園年游客數(shù)量為50萬人次旺季日客流量平均為2,000-3,000人淡季日客流量僅幾十人8人流量分析①游客8②其他人員流量4月1-3日人流量平均為8,054人/天分析：該季節(jié)本項目區(qū)域人流量主要以周邊居民及學生為主9②其他人員流量分析：該季節(jié)本項目區(qū)域人流量主要以周邊居民及學常住人口現(xiàn)狀分析永興街道凈月街道玉潭鎮(zhèn)合計輻射區(qū)域（平方公里）25.452.6122人口1.6萬2.3萬1.4萬5.3萬本項目周邊含蓋兩個街道及一個鎮(zhèn)居民學生合計輻射區(qū)域1.5公里0.6萬0.6萬輻射區(qū)域3公里1萬4.5萬5.5萬10常住人口現(xiàn)狀分析永興街道凈月街道玉潭鎮(zhèn)合計輻射區(qū)域未來常住人口分析已經(jīng)建成的住宅規(guī)模：約30萬平方米在建住宅規(guī)模：10萬平方米規(guī)劃中住宅規(guī)模：80萬平方米從以上住宅規(guī)模可以預測，本項目周邊區(qū)域在未來幾年內(nèi)人口將增加約2萬人，屆時1.3公里輻射居民人口將達到約3萬人11未來常住人口分析已經(jīng)建成的住宅規(guī)模：約30萬平方米11項目SWOT分析S旅游資源豐富，游客較多周邊學校林立，教師及學生消費人群多W距離市中心較遠，位置較偏僻目前公共交通狀況不理想旅游者淡旺季明顯周邊居民居住分散，人口密度小，消費能力不高商業(yè)氛圍較淡T目前由于本區(qū)域商業(yè)氛圍不濃厚，大面積商業(yè)面臨較大銷售壓力O輕軌項目正在建設中2007年亞冬會在長春舉行周邊餐飲休閑娛樂項目較少，檔次較低長影世紀城即將開業(yè)城市中心區(qū)向東南方向發(fā)展，未來發(fā)展空間較大12項目SWOT分析SWTO12消費群體需求分析13消費群體需求分析13目標客戶群體項目周邊居民學生及教職員工游客周邊企事業(yè)單位員工長春市內(nèi)消費者會議或單位活動過往車輛上的乘客14目標客戶群體項目周邊居民14需求分析（居民訪談50位）①多數(shù)周邊居民認為區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)設施，商品品種不全、質(zhì)量沒有保證，僅能購買一些蔬菜、小件物品，購買其他用品會去市中心或中東大市場②只有少數(shù)居民會選擇在附近飯店用餐，認為現(xiàn)有飯店規(guī)模太小、不衛(wèi)生③部分居民認為區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設施過少綜合分析：目前周邊居民主要以回遷農(nóng)民為主，其消費需求主要體現(xiàn)在平價超市及中低檔餐飲、洗浴以及醫(yī)院方面項目周邊居民15需求分析（居民訪談50位）項目周邊居民15學生及教職員工目前本項目周邊擁有10所大專院校，學生在校人數(shù)已達到4.5萬人目前在該區(qū)域居住的學校教職員工較少，有些學校正與政府相關部門洽談建教師住宅事宜，未來將有部分教師搬到本區(qū)域居住。16學生及教職員工目前本項目周邊擁有10所大專院校，學生在校人數(shù)學生需求特點（問卷訪問）序問題結果1您平均每月用于以下幾方面的支出大約有多少休閑、娛樂方面的消費，不消費的占2%，10-50元占29%，50-100元占33%，100-200元占24%，200-300元占9%，300元以上占3%。飯店就餐方面的消費，不消費的占4%，10-50元占28%，50-100元占43%，100-200元占20%，200-300元占4%，300元以上占1%。2若本項目建成后，您是否會考慮在本項目就餐

考慮在本項目就餐的占86%。

3您希望本項目安排哪些室內(nèi)運動項目（排出前二項）

被訪者中有32%希望安排健身，游泳占32%，羽毛球占15%，桌球占12%，乒乓球占9%。

4您希望本項目安排哪些娛樂項目

酒吧11%，咖啡廳占13%，茶館6%，KTV占16%，夜總會占3%，迪廳占13%，電影院占16%，網(wǎng)吧17%，電子游戲廳占5%。

5您希望本項目內(nèi)設哪一種類型的餐飲

中低檔快餐的占37%，中高檔快餐占39%，中低檔酒樓占18%，中高檔酒樓占6%。

6您希望本項目做成哪一種餐飲文化風格

43%的被訪者希望是韓（朝）式餐飲、24%希望是滿族風格，其它占33%。17學生需求特點（問卷訪問）序問題結果1您平均每月用于以下幾方面教師需求特點（問卷訪問）序問題結果1您平均每月用于以下幾方面的支出大約有多少飯店用餐方面的消費，100-200元占47%，200-300元占19%，300-400元占18%，400-500元占13%，500元以上占3%；洗浴方面的消費，10-30元占8%，30-50元占73%，50-100元占15%，不消費及消費在100元以上的各占2%；健身、休閑、娛樂方面的消費，30-50元占26%，50-100元占26%，100-200元占30%，200-300元占18%。2您經(jīng)常光顧以下哪個區(qū)域的餐飲及娛樂設施建設街占3%，凈月區(qū)域占21%，臨河街占39%，其他區(qū)域占37%，其他區(qū)域主要集中在桂林路、紅旗路、重慶路三個區(qū)域3若本項目建成后，您是否考慮在本項目會考慮的就餐的占95%，洗浴的占82%，游泳的占70%4您認為本項目設置哪些業(yè)態(tài)會有發(fā)展前景超市占23%，餐飲占15%，游泳館占11%，洗浴中心占10%，客房占7%，酒吧占5%，網(wǎng)吧占4%，茶館/咖啡廳占10%，迪廳/KTV占15%5您希望本項目內(nèi)設哪一種類型的餐飲

中低檔快餐的占27%，中高檔快餐占29%，中低檔酒樓占37%，中高檔酒樓占7%。

6您希望本項目做成哪一種餐飲文化風格

38%的被訪者希望是韓（朝）式餐飲、19%希望是滿族風格，其它占43%，其中以川菜、西餐及中式快餐為主18教師需求特點（問卷訪問）序問題結果1您平均每月用于以下幾方面總結學生的平均消費能力不高，且消費的隨意性較大，因數(shù)量較多，應該考慮其消費需求老師消費能力較強，但多數(shù)老師目前不在本區(qū)域居住，不能形成本區(qū)域的主流消費按問卷結果保守估算，學生用于外出就餐及休閑娛樂的年平均消費額在2,000元以上19總結學生的平均消費能力不高，且消費的隨意性較大，因數(shù)量較多，游客凈月潭公園每年游客人數(shù)達到50萬人次以上，以本地游客及外地散客為主，外地團體客人或散客冬季到凈月潭滑雪的較多長影世紀城：預計將于05年5月營業(yè)，距離本項目約5公里，開業(yè)后將會為本項目區(qū)域增加大量的過往人流規(guī)劃中的農(nóng)業(yè)博覽中心選址在華春社區(qū)，占地面積2平方公里，建成后將成為新的旅游景點，會為本項目區(qū)域帶來大量的人流量20游客凈月潭公園每年游客人數(shù)達到50萬人次以上，以本地游客及外被訪談者主要觀點吉林省華邦旅行社有限公司唐曉軍先生1、年接待外地游客7000人左右，大部分不去凈月潭2、不能把目標客戶定位為旅行團3、做酒店有優(yōu)勢，60-70個標準間，價格120-130元4、可以考慮承接會議長春市中國旅行社玉池先生1、外地客人在長春住宿時間較短，大多數(shù)游客不去凈月潭2、游客住宿標準100-120元3、外地客人冬天去凈月潭較多吉林省中國國際旅行社張兢慧女士1、年接待外地客人7000左右，去凈月潭的僅幾百人2、游客在長春逗留時間較短，住宿、餐費標準較低3、建議搞以家庭為主的餐飲和休閑會館旅行社訪談21被訪談者主要觀點吉林省華邦旅行社有限公司唐曉軍先生1、年接待被訪談者主要觀點長春市文化旅行社有限公司吳迪小姐1、餐飲主力店應在2000-3000平方米，適合團體游客2、學生消費很高3、建議考慮作滿族風格的餐飲，如三套碗（小滿漢全席）吉林省職工旅行社劉今朝先生1、本社冬天客人去凈月潭的有300-400人，夏天較少2、若做成溫泉酒店，本社會考慮帶團過去3、可以考慮溫泉與會議相結合吉林省中國旅行社馬鳴先生1、國內(nèi)團消費較低2、做溫泉酒店可行，考慮配備會議室吉林省中國青年旅行社車作寬先生1、做溫泉酒店項目須日本公司設計2、做酒店應該配備300個房間，做會議酒店3、不應把旅游團定為主要客源22被訪談者主要觀點長春市文化旅行社有限公司吳迪小姐1、餐飲主力需求分析外地游客：占的比例較少約15%，客人較少，且消費較低本地游客：占的比例較大約85%，主要以餐飲為主23需求分析23周邊企事業(yè)單位凈月經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)目前已有各類規(guī)模企業(yè)100余家凈月開發(fā)區(qū)目前有30余個大型招商項目在等待投資。24周邊企事業(yè)單位凈月經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)目前已有各類規(guī)模企業(yè)100長春市內(nèi)消費者：凈月潭距離長春市內(nèi)較遠，本項目必須擁有市內(nèi)不具備的特色餐飲或休閑娛樂項目，才有可能吸引市內(nèi)消費者來本區(qū)域消費會議需求：長春市是省會城市，每年都舉辦各類型會議，本項目區(qū)域靠近凈月潭景區(qū)，是舉辦各類型會議及公司活動的理想場所，各類企事業(yè)單位均有可能選擇在本區(qū)域內(nèi)舉辦會議。過往車輛乘客：本項目區(qū)域是前往凈月潭景區(qū)、長影世紀城、雙陽的必經(jīng)之路，每天約有上萬車次通過，部分過往車輛也會對本項目餐飲設施形成需求25長春市內(nèi)消費者：凈月潭距離長春市內(nèi)較遠，本項目必須擁有市內(nèi)不綜合分析——目標客戶群需求分析消費目標項目周邊居民百貨、超市、餐飲、洗浴學生百貨、超市、餐飲、休閑娛樂游客餐飲、娛樂、住宿、少部分食品購物周邊企事業(yè)單位餐飲、休閑娛樂長春市內(nèi)消費者餐飲、休閑娛樂會議需求住宿、餐飲、娛樂過往車輛住宿、餐飲綜合分析：本項目區(qū)域需求比較大的主要體現(xiàn)在以下幾方面：超市百貨餐飲娛樂住宿26綜合分析——目標客戶群需求分析消費目標項目周邊居民百貨、超市本區(qū)域相關設施供給27本區(qū)域相關設施供給27凈月潭商貿(mào)大廈占地面積2,400平方米，總建筑面積4,543平方米1-2層經(jīng)營商品主要以日常用品及蔬菜副食為主1-2層租金約為60元/月/平，3-5層整體租金為50萬元/年（含暖氣費），項目整體出售價格為2,000萬元3-4層目前空置，按照酒店方式裝修，5層目前為辦公室及食堂商業(yè)設施28凈月潭商貿(mào)大廈占地面積2,400平方米，總建筑面積4,543月潭商貿(mào)城2004年10月開業(yè)，占地面積約2萬平方米，總建筑面積約1萬平方米一層經(jīng)營餐飲、副食品、蔬菜瓜果，二層經(jīng)營服裝鞋帽、百貨、五金、日雜三層部分為網(wǎng)吧，其他空置，四層部分為舞廳，其他部分為出租房1-2層租金約為50-100元/月/平方米，三層約2,000平方米整體出租租金約為20萬元/年，四層11戶（每戶約20平方米），租金約10萬元/年29月潭商貿(mào)城2004年10月開業(yè)，占地面積約2萬平方米，總建筑其它商業(yè)設施供應：東方商業(yè)中心：①距離本項目約3公里，周邊小區(qū)較少，主要以學校為主，包括東北師范大學、華僑外國語學院、長春稅務學院、公安高等專科學院、中醫(yī)藥大學等②以經(jīng)營蔬菜瓜果、日用品為主東北師范大學區(qū)域商業(yè)：該區(qū)域擁有一些小型超市、餐飲設施、書店等設施，對該區(qū)域?qū)W生吸引力較大綜合分析：通過上述分析說明，本項目區(qū)域商業(yè)設施經(jīng)營產(chǎn)品檔次較低，僅能滿足目前周邊居民的日常生活需求，不能適應本項目區(qū)域未來發(fā)展30其它商業(yè)設施供應：30餐飲設施綜合分析：目前該區(qū)域的餐飲設施主要以中低檔為主，已不能滿足游客需求及本項目區(qū)域未來發(fā)展需要金鳳凰月潭商貿(mào)城一層31餐飲設施綜合分析：目前該區(qū)域的餐飲設施主要以中低檔為主，已不休閑娛樂設施目前僅有一家大型洗浴中心，并且已經(jīng)關閉小區(qū)內(nèi)有幾家小型低檔洗浴設施其它為酒店內(nèi)部的洗浴中心綜合分析：本項目區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設施比較缺乏，營業(yè)的多屬于大眾浴池性質(zhì)32休閑娛樂設施目前僅有一家大型洗浴中心，并且已經(jīng)關閉32酒店項目33酒店項目33項目客房標準間價格（元/天/間）會議室容納人數(shù)餐廳（含多功能廳）容納人數(shù)康樂設施經(jīng)營狀況艾登紫大飯店主樓38間（可容納89人），另有別墅7間（可容納80人）288100多人均可容納200人保齡球、乒乓球、臺球及游泳池50%長春法官培訓中心6間標準間，19間三人房，2間四人間180大會議室120人，小會議室30人130人游泳池、臺球室、乒乓球室不詳三星產(chǎn)權別墅54棟別墅，每棟6個房間整棟2880，單體1500中會議室40-60人，小會議室30人35桌，多功能廳150人洗浴40%左右長春交通培訓中心20間標準間，4間套房168大會議室80-100人，中會議室30-50人餐廳100多人，多功能廳150人桌球室、棋牌室、室外垂釣場等30%左右（不考慮本系統(tǒng)內(nèi)培訓及會議入?。?4項目客房標準間價格會議室容納人數(shù)餐廳（含多功能廳）容納人數(shù)康項目客房標準間價格(元/天/間)會議室容納人數(shù)餐廳(含多功能廳)容納人數(shù)康樂設施經(jīng)營狀況長春電業(yè)培訓中心24間標準間300大會議室180-200人，小會議室60-80人大廳300人游泳館20%左右（不考慮本系統(tǒng)內(nèi)培訓及會議入?。╅L春市國際稅務局培訓中心40間左右，可容納120人不對外營業(yè)凈月潭賓館70余間客房，可容納200人目前正處于裝修階段，其他資料未獲得35項目客房標準間價格會議室容納人數(shù)餐廳(含多功能廳)容納人數(shù)康綜合分析：目前本項目區(qū)域酒店項目以培訓中心性質(zhì)為主，主要用于接待相關系統(tǒng)內(nèi)培訓及會議，其經(jīng)營受旅游旺季影響非常明顯項目客房標準間價格(元/天/間)會議室容納人數(shù)餐廳(含多功能廳)容納人數(shù)康樂設施經(jīng)營狀況凈月會館23間客房，20個標準間，2個套房，1個總統(tǒng)套房180三層會議室可容納50人二層有18個包房，一層餐廳可容納300人未獲得凈月先鋒會館19間標準間，12間四人間，4間小套，5間大套，1個總統(tǒng)套3層多功能廳可容納200多人1層龍鳳閣和如意堂，2層生態(tài)園，可容納200-300人，另有18間各種大小包房KTV包房，酒吧、臺球室未獲得合計653間36綜合分析：目前本項目區(qū)域酒店項目以培訓中心性質(zhì)為主，主要用于市場空白點前景分析37市場空白點前景分析37符合周邊需求的市場空白點分析現(xiàn)有設施現(xiàn)狀空白點商業(yè)兩個農(nóng)貿(mào)市場超市、百貨店餐飲低檔中小型飯店中高檔中大型飯店休閑娛樂無休閑娛樂設施酒店九家左右，規(guī)模較小，客房很少中大規(guī)模、接待旅游團體或會議型酒店38符合周邊需求的市場空白點分析現(xiàn)有設施現(xiàn)狀空白點商業(yè)兩個農(nóng)貿(mào)市商業(yè)39商業(yè)39火車站紅旗街桂林路重慶路中東大市場市內(nèi)各商業(yè)項目對本項目區(qū)域的輻射能力40火車站紅旗街桂林路重慶路中東大市場市內(nèi)各商訪談總結訪談對象觀點家世界韓先生家世界不會在此開店，因為居民數(shù)量不多，本項目可以考慮開設2,000-3,000平方米店面遠方實業(yè)張先生需要1,500平方米店面，租或買都可以樂購超市李先生樂購不會在此開店，因為交通、人流不符合要求世紀聯(lián)華盛小姐不會在此開店，因為消費水平不行41訪談總結訪談對象觀點家世界韓先生家世界不會在此開店，因為居民結論由于本項目區(qū)域居民已習慣于去中東大市場購物，中東大市場規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、價格低，而本項目不具有規(guī)模優(yōu)勢，且目前居民數(shù)量較少，消費能力不足，不適合經(jīng)營百貨業(yè)態(tài)，可以考慮建設中小規(guī)模超市，面積在1,500平方米左右42結論由于本項目區(qū)域居民已習慣于去中東大市場購物，中東大市場規(guī)餐飲43餐飲43本項目地塊拆遷之前存在很多中低檔飯店，主要以周邊居民、過往車輛、部分游客以及市內(nèi)消費者為主目前餐飲設施主要集中在月潭商貿(mào)城一層以及長雙公路兩側44本項目地塊拆遷之前存在很多中低檔飯店，主要以周邊居民、過往車市內(nèi)的餐飲設施經(jīng)營者訪談訪談對象觀點華夏一家人嚴總認為本項目短期內(nèi)開店有風險，但投資地產(chǎn)有潛力大鵝島翰總暫時無意向開店，他們在凈月有一塊土地高麗王朝姜總計劃在北京開店，幾年之內(nèi)不打算在長春開店陸女士1、可以考慮開設200-300平方米快餐店2、凈月目前沒有娛樂休閑設施，流失了很多客流金三湘李總不太了解該區(qū)域，如果開店的話500-600平方米就夠了金鳳凰張總1、本店旅游客人消費占到了1/3，開發(fā)區(qū)和凈月的企事業(yè)單位也到本店消費2、建議做成有文化背景的特色餐飲大宅門吳女士不了解該區(qū)域45市內(nèi)的餐飲設施經(jīng)營者訪談訪談對象觀點華夏一家人嚴總認為本項目周邊餐飲設施經(jīng)營者訪談訪談對象觀點金玉潭耿女士非常想買，1000平方米左右，要一層，做餐飲、美容、美發(fā)，價格最好在3000元/平方米以下永盛飯店冷女士非常想買，要求200平方米以上，層高6米左右，客戶有周邊居民、學生、本地及外地游客、過往車輛，偶爾有市內(nèi)消費者來吃凈月潭的魚志強小吃店主4000元/平方米以下可以考慮購買，需要100平方米，客源主要是市內(nèi)旅游者天興飯莊店主有購買意向，但會考慮價格，需要200-300平方米，希望提供貸款閆胖子美食小吃很想買，價格在4000元/平方米以下可以接受，需要100平方米，希望舉架高，只能做小型餐飲，太大沒人消費，客源主要是市內(nèi)散客、周邊居民及學生亨運美食城要看建好后再考慮，客源冬天以周邊居民為主，夏天以游客為主，學生也有不多大成狗肉非常想去，需要60平方米左右，一層，3000元/平方米以下，客人夏天主要是游客，冬天靠回頭客、學生46周邊餐飲設施經(jīng)營者訪談訪談對象觀點金玉潭耿女士非常想買，10綜合分析長春市內(nèi)的飯店經(jīng)營者暫時不會考慮在本項目區(qū)域開設分店本項目周邊餐飲經(jīng)營者都有很強的購買意向，這說明周邊餐飲經(jīng)營良好本項目緊鄰旅游景點，需考慮較大規(guī)模餐飲吸引外地游客及旅游團隊周邊區(qū)域的學生、企事業(yè)單位會成為本項目的潛在消費者若本項目具有特色，本地游客及市內(nèi)消費者在本項目就餐的可能性增大綜合來看，本項目應該考慮餐飲設施，但目前銷售壓力較大.47綜合分析47休閑會館48休閑會館48周邊區(qū)域酒店及休閑會館類項目特點：本項目區(qū)域目前已經(jīng)有幾個酒店及休閑會館類項目，但都存在著一定的不足：①規(guī)模較小，客房數(shù)量有限，無法承接較大團隊；②位置距離凈月潭公園正門較遠，如電業(yè)、交通培訓中心等；③配套設施不全；④餐飲設施無特點；⑤管理不完善。

49周邊區(qū)域酒店及休閑會館類項目特點：本項目區(qū)域目前已經(jīng)有幾個酒大連凱倫國際溫泉俱樂部50大連凱倫國際溫泉俱樂部50訪談總結訪談對象觀點喜來登休閑會館林總建議建游泳池，重點考慮吸引市內(nèi)消費者，幾年后可能會考慮到此經(jīng)營大連凱倫國際溫泉俱樂部紀總可以考慮在本項目投資，但要考慮投資成本百屹會館孫總監(jiān)認為本項目可以考慮將來設健身項目51訪談總結訪談對象觀點喜來登休閑會館林總建議建游泳池，重點考慮長春雁鳴湖溫泉大酒店03年底開業(yè)，客房100間，其中標準間68間，年平均入住率50%左右會議室，最大可容納400人，最小可容納20人內(nèi)有溫泉、游泳池、健身中心、夜總會、美容美發(fā)等案例分析52長春雁鳴湖溫泉大酒店03年底開業(yè)，客房100間，其中標準間6特點距離市中心較遠，約10公里周邊居民較少，屬長春市消費較低區(qū)域主要以接待旅游團、會議及本地休閑客人為主是目前長春市唯一的溫泉酒店53特點距離市中心較遠，約10公里53箱根溫泉大觀莊賓館和百萬石酒店溫泉54箱根溫泉大觀莊賓館和百萬石酒店溫泉54熱海石亭賓館迎賓館熱海小嵐亭55熱海石亭賓館迎賓館熱海小嵐亭55綜合分析與本區(qū)域現(xiàn)有酒店及休閑會館項目相比，本項目用地具有地段及規(guī)模優(yōu)勢游客、學生及長春本地消費者對具有特色的休閑項目具有一定需求特色休閑項目還可以吸引會議團體及度假團體本項目區(qū)域具有游客資源，若同時能吸引本地消費者，則可以避免旅游區(qū)淡、旺季明顯的特點，發(fā)展前景較為樂觀若同時具備溫泉、泳池、餐飲、客房等功能，總投資額會較大，尋找投資客戶有難度56綜合分析與本區(qū)域現(xiàn)有酒店及休閑會館項目相比，本項目用地具有地文化支持57文化支持57①朝族特色國內(nèi)朝鮮族人主要分布在東北地區(qū)，尤其是吉林省延吉市，來自其他區(qū)域的游客很少接觸純正朝族特色餐飲及文化朝鮮族飲食文化自成一體，有一定的吸引力②滿族文化滿族人的服飾等為國內(nèi)多數(shù)人所熟悉，但對其起源及民俗等反而更陌生，可以通過餐飲與文化的結合吸引游客的注意力國內(nèi)知名菜系如粵菜、川菜等很難吸引游客興趣，具有濃郁民族特色的餐飲才具有吸引力③總結：通過餐飲與文化相結合，在滿足周邊區(qū)域及長春市內(nèi)消費者需求的同時，最大限度的吸引游客，以聚集該區(qū)域人氣，提升本項目商業(yè)價值58①朝族特色58初步定位分析59初步定位分析59輕軌建設對項目的影響積極影響游客數(shù)量增加，潛在消費者增加輕軌沿線居民到本項目消費的可能性增加帶來大量學生客流靠近輕軌站點，提升了部分商業(yè)設施的價值消極影響影響商業(yè)形象輕軌1號線凈月線衛(wèi)星廣場長影世紀城長春站60輕軌建設對項目的影響積極影響輕軌1號線凈月線衛(wèi)星廣場長影世紀潛在競爭性項目影響餐飲項目金鳳凰占地1.3萬平方米，建筑面積6000平方米由于其較具特色，會分流一部分周邊企事業(yè)單位或?qū)W校的消費者臨河街：距離本項目約9公里，有30余家餐飲設施，具有多種風味，對周邊居民及經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)甚至市內(nèi)消費者都具有吸引力亞泰大街：屬于新建街道，餐飲設施不斷增加，對市內(nèi)消費者具有吸引力建設街：位于市中心，距離本項目約20公里，有24家餐飲設施，是長春市最繁華的餐飲一條街市內(nèi)消費者會首選亞泰大街或建設街上的各餐飲設施消費，若本項目特色鮮明，則對市內(nèi)的消費者具有吸引力61潛在競爭性項目影響餐飲項目61分析：①金鳳凰二期工程建設會分流學生及市內(nèi)居民等本項目的潛在消費群②富潤假日酒店項目的建設也會分流本項目的部分消費者，但其可與本項目形成聚集效應，而且若該項目經(jīng)營得好，也會對本項目的銷售構成支撐項目位置規(guī)模(平方米)開工時間功能富潤假日酒店月潭商貿(mào)城北側4萬05年秋季2萬平方米餐飲、洗浴，2萬平方米產(chǎn)權式別墅金鳳凰二期管委會附近1萬05年10月開業(yè)賓館、洗浴、游泳、健身美容等，100多個客房，可容納1000人的會議室62項目位置規(guī)模開工時間功能富潤月潭商貿(mào)城北側4萬05年秋季2萬餐飲娛樂項目優(yōu)勢：①可以盡快實現(xiàn)變現(xiàn)；②目前屬于市場空白點；③國家4A級景區(qū)，旺季時客流量較大；④該區(qū)域?qū)儆诔鞘邪l(fā)展方向，區(qū)域發(fā)展空間較大，具有增值潛力；⑤做成幾家特色餐飲具有聚集效應，會吸引市內(nèi)客流；⑥提升區(qū)域人氣，有益于住宅項目銷售；⑦符合該區(qū)域長遠發(fā)展規(guī)劃。⑧未來需求增加：隨著旅游業(yè)發(fā)展，客流量增長周邊居民數(shù)量及消費能力提高凈月開發(fā)區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企事業(yè)單位增多，帶來商務餐飲需求學生消費具有一定支撐⑨可以作為周邊各酒店項目的配套問題：①淡旺季明顯，僅靠周邊居民目前難以支撐大量餐飲設施的存在；②距離市中心較遠，制約了市內(nèi)消費者來此消費；③短期內(nèi)銷售及招商難度較大。63餐飲娛樂項目63操作建議在建筑風格方面與相應民族文化相結合，以增加對游客及市內(nèi)消費者的吸引力，也能提高行業(yè)經(jīng)營者的興趣；采取立體分割與平面分割相結合的方式，設計一部分中小型單元；可以考慮分期開發(fā)計劃，按市場需求確定開發(fā)進度，以減輕銷售壓力；未售出部分可以考慮出租，然后采取先租后售或帶租約出售的方式，吸引投資者可以考慮先做住宅，后做商業(yè)的方式，縮短商業(yè)部分銷售周期64操作建議在建筑風格方面與相應民族文化相結合，以增加對游客及市溫泉休閑會館項目優(yōu)勢：①可以提升本項目住宅部分的配套功能，有利于住宅的銷售。②溫泉概念對市內(nèi)消費者吸引力較強；③旅游靠近凈月潭風景區(qū)，適合舉辦各種會議或公司活動；④作為4A風景區(qū)，本項目區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊，帶來對休閑項目需求；⑤隨著本區(qū)域企事業(yè)單位數(shù)量增多，商務客人將增加；⑥學生消費具有一定的支撐；⑦旺季外地客流量較大，未來需求將持續(xù)增加；問題：①整體出售難度較大；②建設成本增加；③面臨較多潛在競爭對手。65溫泉休閑會館項目65操作建議應該采取訂單方式，否則建成后銷售面臨很大不確定性；突出溫泉、泳池、餐飲、休閑娛樂功能，能吸引更多的本地消費者；66操作建議應該采取訂單方式，否則建成后銷售面臨很大不確定性；6Ⅴ、定位建議67Ⅴ、定位建議67方案一、溫泉休閑會館以溫泉、餐飲、游泳、健身、住宿及休閑娛樂為主題

目標消費者：游客、會議、本地客戶群面積規(guī)劃建議：面積規(guī)劃經(jīng)營項目20,000平方米休閑會館1,500平方米超市500平方米美容美發(fā)、干洗店、醇品店等2,000平方米茶樓、酒吧、歌廳、電信、銀行、藥店/社區(qū)衛(wèi)生服務中心等68方案一、溫泉休閑會館以溫泉、餐飲、游泳、健身、住宿及休閑娛樂價格建議采用成本法計算售價計算公式為：

前期政府收費+配套費用+土地成本+建安成本+利息+利潤+稅金以毛坯房狀態(tài)出售價格：2,900元/平方米69價格建議采用成本法計算售價69方案二、餐飲項目

餐飲為主，配以商業(yè)目標消費群：①游客，②周邊區(qū)域居民，③學生及教職員工，④市內(nèi)消費者，⑤周邊區(qū)域企事業(yè)單位經(jīng)營模式：以售為主，未售出部分出租，采取帶租約出售給投資者的方式；目標經(jīng)營商戶：①餐飲行業(yè)經(jīng)營者，②投資者，③各種商業(yè)經(jīng)營者；規(guī)劃面積：考慮分期開發(fā)

規(guī)模經(jīng)營項目15,000平方米餐飲1,500平方米超市2,000平方米洗浴2,000平方米健身中心3,500平方米其他（茶樓、酒吧、歌廳、電信、銀行、藥店/社區(qū)衛(wèi)生服務中心、醇品店、美容美發(fā)、干洗店等）70方案二、餐飲項目

規(guī)模經(jīng)營項目15,000平方米餐飲1,50價格建議比較案例一覽表比較案例售價及租金金玉潭酒店租金500元/年，按10%收益率，約5,000元/平方米農(nóng)行北側新建項目售價2,800元/平方米臨河街公建項目售價5,500元/平方米鴻城國際公建售價5,600元/平