某物業(yè)市民中心物業(yè)管理方案

某物業(yè)市民中心物業(yè)管理方案目錄1公司綜合闡述11.1企業(yè)理念11.2管理模式41.3管理框架61.4管理規(guī)模61.5管理的主要物業(yè)71.6項目剪影82物業(yè)概況及合作意圖132.2物業(yè)概況132.3合作意圖132.4合作前提133管理設想143.1管理目標143.2服務理念153.3保證體系153.4指標承諾153.5對策措施164管理內容及服務標準174.1業(yè)戶服務174.2禮儀服務224.3設備管理274.4保安服務614.5保潔服務654.6綠化服務724.7應急預案824.8支持文件935浦東新區(qū)市民中心管理處人員配置945.1人員架構945.2人員配備945.3主要人員簡歷952物業(yè)概況及合作意圖2.2物業(yè)概況l“浦東新區(qū)市民中心”坐落于浦東新區(qū)合歡路2號,占地面積7583平方米，總建筑面積17680平方米，由一幢三層辦事大廳和一幢五層辦公樓及一層地下室組成，地下室設有主樓泵房和一個多功能廳。西側入口處旁有地面機動車停車位10個和非機動車停車位40個。辦事大廳與合歡路之間還設有一個面積近200平方米下沉式廣場，室外綠地面積750平方米。2.3合作意圖l“一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機制”這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)戶感覺安心、滿意；l貴方要求在物業(yè)管理市場上選聘一家具有高資質、上等級、有規(guī)模，而且擁有綜合性辦公樓管理經(jīng)驗的物業(yè)公司；l我公司正具備管理“浦東新區(qū)市民中心”的資質和能力，而且一旦中標，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標準(Q/OAKH)”，在管理中按ISO9001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系要求，來提升“浦東新區(qū)市民中心”的管理檔次，達到貴方對物業(yè)公司提出的管理目標；l我公司將以嶄新的服務理念帶入“浦東新區(qū)市民中心”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、親情、保值（增值）”的辦公及商務環(huán)境。2.3合作前提l為保證“浦東新區(qū)市民中心”管理品質和物業(yè)管理的順利開展，貴方應免費提供一定面積的房屋作為物業(yè)管理的辦公、倉庫、休息用房；3管理設想3.1管理目標我公司將使“浦東新區(qū)市民中心”達到以下管理服務總目標：l通過良好的物業(yè)管理使“浦東新區(qū)市民中心”保值、增值，真正為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的辦公及商務環(huán)境；l在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系；l執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。3.2服務理念我公司倡導“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”的服務理念，來管理與服務“浦東新區(qū)市民中心”，真正做到代表業(yè)主利益、100％業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)主日益增長的需求，成為物業(yè)使用人的好保姆、好管家、好朋友，成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友，成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。3.3保證體系公司已實施并通過了ISO9001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項認證。同時，我公司自2001年起開展企業(yè)標準化工作，并制訂了公司“企業(yè)標準（Q/OAKH）”?！捌謻|新區(qū)市民中心”接管后，我公司將按三項體系及企業(yè)標準。修訂“浦東新區(qū)市民中心”的三級操作文件。3.4指標承諾l滿意度指數(shù)85以上；l檔案歸檔率達到100％；l檔案準確率達到100％；l檔案完整率達98％以上；l各類服務人員上崗培訓率達到100％；l公司投訴電話（96916）24小時受理投訴，投訴相關職能部門24小時內給予回復；接到投訴一般情況2小時內到現(xiàn)場處理，短時間內無法處理的24小時內處理答復。l有效投訴處理率達到100％；l管理處專線報修電話24小時受理報修，報修項目10分鐘內到現(xiàn)場，急修項目24小時內修復，其他項目48小時內修復；l各類設備完好率達98％，重要區(qū)域、重大活動期間照明電氣完好率達100％；l維修及時率達到100％；l電梯關人，接報后3分鐘內到現(xiàn)場處理，并在接報后20分鐘內救出被困人員；l中央空調系統(tǒng)運行正常，無噪音。出現(xiàn)運行故障后10分鐘內到達現(xiàn)場處理，室內溫度夏季不高于26度，冬季不低于18度。l排水系統(tǒng)暢通，遇有事故，接報后10分鐘內處理，無大面積跑水、積水、長時間停水事故；l維修質量合格率達100％；l實行維修服務回訪制度，回訪率達到100％，無等級安全事故設備責任事故；l管理服務范圍內不發(fā)生重大安全責任事故；l管理服務范圍內不發(fā)生重大火災責任事故；l管理服務范圍內不發(fā)生重大設備管理責任事故；l公共設備、設施完好率達98％以上；l清潔管理無盲點；l垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；l管理服務范圍內保安固定崗（門崗）實行24小時保安立崗服務；l實行24小時值班和巡邏制度，聽到周界報警聲，立即通知人防隊員3分鐘內趕到現(xiàn)場；l積極協(xié)助業(yè)主搞好節(jié)能降耗工作。3.5對策措施l提供不定時的巡查工作，確保管理運作、保安情況正常運作；l各項管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；l所管轄區(qū)域衛(wèi)生無死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設備及建筑物完好；l管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務崗并有明確的崗位職責及考核標準；l建立各種檔案資料、報修、養(yǎng)護記錄；l各種收費項目、標準公開，收費基本合理，并接受貴方及租戶監(jiān)督；l制訂中大修理年度計劃，并負責實施。通過不斷的完善，真正達到使業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值；l制定并組織員工培訓計劃的實施；l結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。4管理內容及服務標準4.1業(yè)戶服務4.1.1基本要求l實行周一至周五09:00-17:30的業(yè)戶服務制度、其他時間設備報修。l業(yè)戶服務人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊。l在服務過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時為業(yè)主提供服務。l及時、認真做好工作日志、注記、帳冊等記錄工作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準確。4.1.2檔案管理l目的規(guī)范管理處檔案的收集、歸檔及借閱工作。l職責a.資料檔案管理員負責檔案的保存、預立卷與保管工作。b.管理處經(jīng)理每月一次進行檢查。c.各部門主管負責部門內歸檔文件的收集、整理。l工作規(guī)程【檔案收集與歸檔】a.范圍：凡《文書檔案歸檔范圍》中所規(guī)定的內容均屬收集和歸檔范圍。b.時間：各部門需歸檔材料必須于每月底收齊并交到資料檔案管理員處。c.要求：-上交文件必須完整、無空缺，不得使用鉛筆填寫。-資料檔案管理員將收集來的檔案分類插入有關的檔案袋中妥善保管，以備年底一并裝訂歸檔?！緳n案接收】a.上交檔案要確保案卷質量方能接收。b.接收的案卷，經(jīng)復查后去掉卷內金屬物并修補破損的文件?！緳n案查閱、借閱】a.調卷查閱者，應說明理由、要求及內容。b.查閱檔案前，必須于“查閱、借閱登記簿”上簽字登記。c.查閱的檔案不得離開管理處，如有離開管理處的必要，須經(jīng)管理處經(jīng)理同意，方可實施。d.非管理處人員借閱，憑單位介紹信，經(jīng)管理處經(jīng)理批準并辦理借閱手續(xù)后，于管理處內借閱，不得外借。e.借閱的檔案不得轉借他人。f.閱后及時歸還，確有必要可借閱一星期。如繼續(xù)借閱則另辦續(xù)借手續(xù)。g.借閱的檔案不得涂劃或拆卷。h.復?。ㄖ疲n案須經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可。4.1.3業(yè)戶滿意度測評l每季度向業(yè)戶發(fā)放《業(yè)戶滿意度測評表》，征詢業(yè)戶意見和要求，及時改進。l及時做好《業(yè)戶滿意度測評表》的統(tǒng)計與分析。l落實業(yè)戶提出的不滿意項的整改措施。l對提出建議、意見的業(yè)戶實行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調。4.1.4物料管理【物料管理范圍】l本管理制度所指的物料是各類設備、工具、儀器、備品備件、燃料、器材及清潔服務用品等。l本管理制度規(guī)定了物料計劃、采購、驗收入庫、使用、保管及發(fā)放等管理職能，是管理處各部門必須遵循的基本原則和程序，也是采購合同或協(xié)議管理的基本要求與內容?！竟芾頇C構及職責】l經(jīng)理室是本管理制度的領導，負責監(jiān)督制度的制定、修訂及解釋。l業(yè)戶服務部負責本管理制度的具體實施。l內勤負責物料計劃、倉庫收發(fā)保管、統(tǒng)計及處理等一系列管理工作。l內勤負責物料的采購?！疚锪瞎芾硪笈c內容】l物料供應計劃a.管理處物料供應計劃一般按物料供應實際變動的狀況，以及當月需要實際情況等要求進行編制。如果客觀情況發(fā)生變化或應急事件出現(xiàn)，可按調整和補充計劃或應急請購貨物處理。b.編制管理處物料供應計劃時，必須對物料消耗和儲備情況進行測算，經(jīng)過綜合平衡，必須按采購資金大小以及實際需要狀況等要求進行編制。c.管理處物料供應計劃為：采購計劃d.物料供應計劃由各部門按所管轄范圍負責進行編制，并報管理處經(jīng)理綜合平衡同意后實施。e.物料供應計劃的審批和手續(xù)f.零星物品采購經(jīng)使用后實施申報，各部門主管填寫《請購單》，經(jīng)管理處經(jīng)理審批實施。g.計劃擬定及請購單填寫品名、規(guī)格、數(shù)量、用途及擬需金額。l物料訂貨和采購a.管理處各部門使用的物料包括備品備件，統(tǒng)一由內勤負責采購，專業(yè)物品（設備）物料采購員會同各設備主管進行訂貨或采購。遇應急采購，可由當事人直接辦理，事后補辦手續(xù)。b.物料訂貨或采購必須根據(jù)采購計劃及零星采購要求進行訂貨或采購，并按請購質量、數(shù)量、時間及相應價格進行，同時做到“貨比三家、擇優(yōu)選定、經(jīng)濟合理”。c.物料訂貨或采購必須堅持規(guī)定的質量標準組織貨源，以保證物料的質量，用于主要設備的關鍵部件的材料、配件、器材、燃料等，應盡可能定點采購，確保物資質量的穩(wěn)定性。凡不符合質量規(guī)定標準的物料一律不準入庫并填寫不合格品處理記錄單，否則由內勤承擔責任。d.物料進庫必須對物料的質量與數(shù)量進行檢驗、把關，并在入庫單上簽字；物品規(guī)格、內在質量等要求，由使用部門主管或內勤檢驗把關，并在入庫單上簽字；發(fā)現(xiàn)不符合數(shù)量和質量要求，要拒絕入庫，并及時由內勤或采購人與供應方取得聯(lián)系，落實整改措施直至符合要求方可入庫。e.物料入庫必須填寫《入庫單》，《入庫單》品名、數(shù)量、單價、金額等須填寫詳細，字跡清晰，簽名符合要求，并把入庫單一聯(lián)交財務入帳，另一聯(lián)由內勤留存，便于復查。l倉庫物料保管及管理a.物料入庫后要建立《入庫登記表》，填清楚進貨時間、品名、規(guī)格、數(shù)量、單價及總值。b.內勤對保管的物料應做到“品質清、規(guī)格清、數(shù)量清、堆放整齊、庫容整齊、庫地清潔；帳卡物相一致；按架、按位明標定放。c.倉庫要切實而嚴格做好防火安全工作，嚴禁吸煙，閑人莫入。d.倉庫鑰匙應妥善保管，不得轉借。e.由于倉庫管理不善或工作疏忽、差錯造成物資遺失、損壞、變質等經(jīng)濟損壞，應追究責任者，并按有關規(guī)定進行賠償和處罰。l物料發(fā)放管理a.除應急事件之外，發(fā)放物料一律按先入庫后發(fā)放，先進后出的原則，憑《領料單》上的時間、品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、領料人員及主管人員須詳細填寫，字跡清晰?！额I料單》一式三聯(lián)，一聯(lián)交內勤、一聯(lián)交做帳人員、一聯(lián)留存領料部門，便于復查。b.對于使用部門需用倉庫存放的特定工具、儀器等應向內勤借用，并填寫《物資借用登記表》，表上的借用物資、借用日期、借用人簽名、登記人、歸還日期及質量狀況須填寫詳盡，字跡清楚，借用人和登記人應當場檢驗把關，否則在歸還工具時發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當事人賠償。c.對于管理處員工需要領用工具時，應向內勤領用，并填寫《工具領用登記表》，表上的名稱、規(guī)格/型號、數(shù)量、領用日期、歸還日期、領用人、倉管員及主管須填寫詳盡，字跡清楚。在領用前，領用人與內勤應當場檢驗把關，領用人離職前，必須把領用的工具歸還管理處，發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當事人賠償。d.在內勤不在時，由設備部值班工程師負責倉庫領料工作。當需用物料或工具時，使用部門的當事人應直接向設備部值班工程師申請，由值班工程師填寫《領料單》，并負責去倉庫領取，事后應按正常規(guī)定補辦手續(xù)。如有差錯，責任應由設備部值班工程師承擔。e.發(fā)放物料時，內勤應按《領料單》上的品名、規(guī)格、數(shù)量、用途等要求，做到手續(xù)齊全，領料人、領料主管人在《領料單》上簽字，明確責任方可發(fā)放，不準多發(fā)，避免造成浪費。f.隨發(fā)料隨盤點,每季一次全面盤點。同時每月25日前做好《物資存庫統(tǒng)計月報表》。l檢查與考核每季管理處對物資管理工作須進行全面檢查，檢查內容包括計劃編制、采購、物資保管、領料發(fā)放等，并落實責任，執(zhí)行考核，對于物資管理工作有明顯成績者或違章者將進行責任考核。4.2禮儀服務4.2.1范圍會務區(qū)域，多功能廳、會議室等。4.2.2內容及標準4.2.2.1禮儀會務接待服務[內容]?負責來訪客人的登記、接待服務。?報刊雜志的收發(fā)服務。?外來人員引導服務。?電話分機的轉接服務。?根據(jù)”浦東新區(qū)市民中心”有關部門的要求，布置、安排、落實服務人員做好服務接待工作。?檢查會議室、貴賓室各類設施，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。?提供茶水服務。[標準]?服務人員上崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑，姿勢端正，雙手自然擺放，與工作無關的物品一律放在抽斗內，統(tǒng)一著裝，服裝整潔。?迎送客時要求面帶微笑，禮貌用語，舉止大方，手、語并用。?根據(jù)”浦東新區(qū)市民中心”有關部門發(fā)出的《會議接待通知單》要求做好各項服務準備工作，如有特殊要求，按要求執(zhí)行。?提前半小時檢查會議室、貴賓室的空調、照明、電器等各類設施，發(fā)現(xiàn)問題及時通知設備管理人員排除故障。【會務接待服務流程】【會見或會議前準備階段的服務】l業(yè)戶服務部根據(jù)“浦東新區(qū)市民中心”有關部門發(fā)出的《會議接待通知單》要求，開出《會議接待任務單》，落實服務人員和進行會場布置；l服務人員根據(jù)《會議接待通知單》的要求認真做好各項準備工作；l領班提前對會場的空調、照明、電器設備以及門窗進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即通知設備管理人員排除故障；l按有關燈光控制的規(guī)定在會見或會議前半小時開啟照明；l服務員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開啟門、窗15-20分鐘后關閉，調節(jié)好空調調溫器，冬季室內溫度一般控制在18°C（±2°C）左右，夏季一般控制在25°C（±2°C）左右，并在會前30分鐘左右噴灑適量空氣清香劑，保持室內空氣清新；l按《會議接待任務單》的要求布置好條桌、椅子、茶幾,如有特別要求，按要求執(zhí)行；l檢查會議室或會見廳四周墻面、鏡框、柜子等物品是否有灰塵，或擺放不適，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；l茶杯的要求：茶杯必須使用消毒柜進行消毒，消毒時間不低于20分鐘，茶杯、杯蓋無黃斑、無缺口，茶杯無水跡且光亮；l簽到臺要求：臺布無污跡、挺括，圍裙無破損，擺放在大堂規(guī)定位置；l鮮花要求：新鮮、無枯枝敗葉，噴灑少許水，保持鮮花新鮮；l茶葉的要求：根據(jù)會議等級準備好茶葉，在會前30分鐘泡好茶頭；l熱水瓶的要求：熱水瓶表面清潔光亮、無水跡，熱水瓶內水溫保持90°C以上（一天更換二次保持水溫）；l考靈杯的要求：考靈杯不得有破損和缺口，杯子清潔光亮、透明、無指印，并倒放在杯墊上；l礦泉水的要求：礦泉水瓶無灰塵、密封完好，瓶內無沉淀物，同時檢查是否在保質期內，超過保質期不得使用；l小毛巾的要求：小毛巾無斑點和異味，必須經(jīng)過嚴格消毒（重要會議一律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保持毛巾的熱度，夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹籮不得有破損。小毛巾消毒的要求必須使用專用消毒柜進行消毒，消毒時間不低于20分鐘；竹籮消毒的要求必須每次使用結束后，用熱水浸泡、曬干后保存，以備再次使用；l把準備好的茶葉、茶杯、小毛巾、礦泉水、考靈杯按規(guī)定程序擺放在會議桌上，熱水瓶擺放在操作臺上，保證客人到達后，即能提供各項服務；l接見或會議開始前10分鐘，服務員須在接見廳或會議室門口立崗迎候參加會議的客人到達；l服務員立崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑；l對重要賓客，服務員在前領位并幫助拉椅子、分清主賓的座位，以免領錯座位，引起不必要的誤會；l迎客入座時要求面帶微笑，禮貌用語，舉止大方，手、語并用。二名服務員同時領位時要求步調一致；l在冬季對進入會見廳或會場的客人脫下的衣帽，服務員要伸手去接，并掛至衣帽架上。l提供茶水服務的順序是先主賓后主人，然后按順時針方向提供服務，在客人較多的情況下，二人或多人同時服務時分正反二個方向進行，但不可將主人放在最后；l茶水添加時，須在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分滿，并注意客人的動態(tài)，以免發(fā)生碰撞。服務過程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前；l擺放茶杯時，聲音要輕，茶杯須放在賓客的右手位置，同時杯柄朝后成45°，并輕聲（標準是只有賓客一人能聽見）說“請用茶”；l遞茶給賓客時，切忌手指接觸茶杯口，須先放杯墊，再將茶杯放予杯墊之上；l如需用礦泉水，必須先開瓶蓋，再掀開考靈杯，倒入礦泉水時，礦泉水瓶不得與杯口接觸，倒至八分滿即可。【接見或會議期間的服務】l接見或會議開始后，在接見廳或會議室門口掛上“請勿打擾”牌子；l接見或會議期間服務員一般不得隨意進出接點廳或會議室，重要接見或會議期間服務員須站立在會場里面，一般的接見或會議期間服務員站立在會場門口，特殊需求按政府規(guī)定執(zhí)行，但必須注意接見廳或會議室的動態(tài)，隨時提供服務，如有緊急事項須要找人，服務員可用紙條形式傳遞信息；l接見或會議結束時，服務員應立即開啟接見廳或會議室門并在門口立崗送客、面帶微笑說：“請走好，再見!”；l將衣帽架上的衣、帽送還客人，不可出錯；l檢查接見廳或會議室內是否有客人遺忘的物品，如有發(fā)現(xiàn)應立即交還客人或交給領班及主管處理?！窘右娀驎h結束后的服務】l檢查會議室內是否有電器設備損壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時通知設備人員進行維修；l清理會議桌上的資料、茶杯、毛巾、礦泉水、考靈杯等物品，并送到儲水間進行清洗；l抹凈桌面上的水跡；l將桌椅擺放整齊，恢復原樣；l關閉所有的照明、空調調節(jié)器；l關閉會議室及接見廳門；l將熱水瓶、托盤等放回原處，同時清潔茶杯并進行消毒。4.3設備管理l我公司擁有各類專業(yè)工程技術人員確?！捌謻|新區(qū)市民中心”設備設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。l我公司的維修中心具有一支精良的維修隊伍和先進的維修設備以確保維修保養(yǎng)質量。l我公司建立的設備應急支持網(wǎng)絡保證了設備應急事件的及時有效處理。l我公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據(jù)設備機房安全管理制度，設備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設備操作管理。按統(tǒng)一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。根據(jù)設備完好率統(tǒng)計標準對設備設施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。4.3.1設備管理內容物業(yè)設備在安裝調試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業(yè)設備進行維修保養(yǎng)，保證這些設備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標準。供配電設備【工作程序】l電工a.每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》；b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》；c.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；d.供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內；e.供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領班，記錄《設備故障記錄表》，并在電氣領班協(xié)同下排除異常和故障。l領班a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門；h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。供氣設備與燃氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請燃氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。電梯設備【工作程序】l分承包方電梯維保人員a.每周按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結果記錄表內；b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；c.設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。l電梯工a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)；b.負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄《設備定期啟動表》。l領班a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；c.實施電梯設備的運行管理，按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；d.每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況，填寫《電梯設備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門；h.協(xié)助設備主管做好分承包商的評審、評價和初選工作。給排水設備【工作程序】l管道工a.每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；b.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；c.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；d.給排水設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內；e.給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告給排水領班，記錄《設備故障記錄表》，并在給排水領班協(xié)同下排除異常和故障。l領班a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備部主管審核后，交公司主管部門；h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。消防系統(tǒng)【工作程序】l日常巡視a.設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在弱電領班協(xié)同下排除異常和故障；b.安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。l定期檢查a.由弱電維修操作工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；b.由弱電領班組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。l維修保養(yǎng)a.弱電操作維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；b.設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；d.消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內。l領班a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門。弱電設備【工作程序】l分承包方維保人員a.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；b.弱電設備、設施維修工作記錄《設備、設施維修記錄表》；c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告弱電領班，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。l弱電工a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；b.信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次；c.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告弱電領班，督促維修保養(yǎng)。l保安人員a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》；b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。l領班a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門；h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件；i.協(xié)助設備主管做好分承包方的評審、評價和初選工作。l設備主管負責組織對分承包商的評審和初選工作，每月組織對分承包商的評價。4.3.2設備設施保養(yǎng)質量標準（設備設施定期檢查保養(yǎng)內容與要求完全響應《浦東新區(qū)機關后勤物業(yè)服務項目競爭性談判文件》的要求）供配電設備【電力變壓器】l檢查電力變壓器是否符合要求。l分接開關檔位是否與電源相符。l外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l變壓器溫度是否在要求范圍內，通風是否良好。l三相電壓表是否平衡，應于380V-400V之內，變壓器聲響是否正常。l各接線端子緊固是否良好?！靖邏洪_關柜】l耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l隔離開關、負荷開關和熔斷器位置正確、平整和牢固。l操作機構動作靈活、正確、瓷件應清潔，不應有裂紋和傷痕。l隔離開關、負荷開關和熔斷器與電線連接應緊密。l接地線連接應緊密、牢固，防腐處理應均勻，無遺漏。l接地電阻小于4Ωl開關直流電源屏電壓、電流正?！镜蛪洪_關柜】l耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l開關柜內設備應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好。l二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。l接地線連接應緊密牢固。l操作部分應靈活，接點和機械閉鎖的動作應正確。l閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好。l接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l雙電源切換箱能自動切換。l控制箱手動和自動操作均能運行?！驹O備配電房】l開關柜內設備齊全、完整、固定，盤面漆完好。l二次接線與電器或端子排的連接牢固，綁扎排列整齊，標志清洗齊全。l接地線連接緊密牢固。l操作部分靈活，接點和機械閉鎖的動作正確。l閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斯器完好。l接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l模擬屏指示與開關實際位置相符。【層面電器設備】l燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。l照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規(guī)定。l防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具。l倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。l移動的照明燈具是否用安全電壓24伏?！痉览捉拥匮b置】l檢查接地電阻值是否符合要求。l接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。l接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻?！緳C房環(huán)境】l無積塵、積水、泊漬、無亂堆雜物和易燃易爆物品。l機房消防器材完備?！靖鞣N管理資料齊全】l原始資料齊全。l日常運行記錄資料。l操作運行管理制度。電梯設備【曳引機】l主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。l冷卻風機正常、有效、無異常響聲。l減速和潤滑良好，油位正常油質清澈。l制動器完好、可靠?！巨I廂】l內部按鈕齊全完好，信號登記有效。l照明完好，通風機運轉平穩(wěn)，無異常聲。l手動、自動操作運行正常。l應急對講完好可靠音質清晰。l超載報警正確可靠。l轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。l轎廂長、短行程的平層精度符合要求。l轎廂空調制冷通風良好，過濾網(wǎng)清潔，無冷水溢出。【安全系統(tǒng)】l安全鉗齊全，性能靈活可靠。l限速開關可靠，動作靈敏。l各安全開關齊全、性能可靠、有效。l各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有效。l急停開關完好，性能可靠有效。l檢修及運行狀態(tài)正常。【導軌導靴】l連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。l運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。l導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全無銹蝕。l各導軌表面無重大銹蝕?！竟╇娤到y(tǒng)】l每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。l應急備用電源能自動切換。l動力電與照明電，控制電與信號電不得混用。l發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲。電機絕緣大于0.5MΩl轎頂、井道照明齊全良好。l電梯控制和內接線符合要求，無臨時跳線。l接地保護符合要求，接地電阻小于4Ω。【底坑】l無積水、滲漏、線路受潮。l照明、插座齊全完好。l急停檢修開關有效。l緩沖器正常、符合規(guī)定要求?！咀詣臃鎏荨縧接觸器、繼電器無雜聲，接觸良好。l制動良好，電流、安全保護開關完好。l對轉動鏈校、導軌進行加油潤滑。l梯腳板行走無雜聲。l扶手運行與梯腳運行要同步。l梳齒板斷裂二根以上按照覓換l底坑清潔、照片完好。【機房設施】l手動松閘扳手、手動輪齊全。l機房空調完好，運行正常。l監(jiān)視設備完好，運行正常。l機房、設備清潔，無易燃物品。l消防設施及各工具完好有效。l制冷通風效果良好，過濾網(wǎng)清潔，無冷凝水溢出。【資料】l日常運行記錄。l原始技術資料。l運行管理制度。l安全運行證、年檢證。中央空調系統(tǒng)【主機】l制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。l運轉平衡，無沖擊、碰撞聲。l油位正常，無漏油。l制冷劑充注量符合出廠要求，管路無泄漏，且干燥、清潔。l聯(lián)軸器無松動，密封無泄漏，潤滑油清澈，油位正常。l油泵工作正常，無異常響聲。l各監(jiān)測儀表齊全，靈敏可靠。l電氣控制部分可靠，程序運行正常，控制箱內無塵。l管道保溫良好。l電機絕緣值大于0.5MΩ。l排污管干凈，加熱溫度正常，過濾器無堵塞。l各運行參數(shù)達到出廠標準?！狙h(huán)泵及管道】l循環(huán)泵（流量、揚程等主要參數(shù)）符合出廠要求。l管道上的閥門、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。l水泵運行平穩(wěn)，無振動，潤滑良好。l電氣控制箱各元件齊全，正?？煽?。l水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l管道設備等無銹蝕。l管道保溫完整，無滴水，水質達標。l壓力表、溫度表顯示正常。l二管制切換閥門靈活、無漏、開關狀態(tài)正確。【水系統(tǒng)】l定期做好循環(huán)水、水質分析、測試，做到1次/月測試、投藥。l水系統(tǒng)無泄漏。l自動放氣閥齊全、有效。l膨脹水箱控制正常。l保溫良好，支架無銹蝕。l板式熱交換器進出水壓差不超過0.1MPa?！撅L機盤管、空調機及新風機】l風機盤管運行正常，無異常聲。l風機盤管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l調速開關齊全、有效，溫度控制正常。l空調機、新風機運行正常，無異常聲。l空調機、新風機濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l凝結水排放暢通，管路保溫良好。l電氣控制及接地保護符合規(guī)定。l加濕器、風閥工作正常，動作靈活?！痉煮w式空調機恒溫恒濕】l過濾網(wǎng)清潔無積灰，電機電流正常，室內機無結露，下水暢通。l室內室外風機運行無異聲，接線樁頭牢固。l壓縮機運行電流電壓符合技術要求，電機絕緣大于0.5MΩ。l冷煤系統(tǒng)高低壓力符合技術參數(shù)?！竟?jié)能降耗】l開閉時間、臺數(shù)適應實際負荷情況。l圖表要素采集按時、正確、可靠。l能耗數(shù)值統(tǒng)計詳細?！举Y料】l各運行記錄。l原始技術資料。l操作運行制度。給排水系統(tǒng)檢查標準【供水泵】l各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程、電流等）符合出廠要求。l管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。l各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象，機械軸封無漏水，盤根軸封滴水不成線。l電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?。l水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損，電機絕緣大于0.5MQ，接地電阻小于4Ω。l綠化給水設備工作正常，閥門井、水表井無積水、漏水?！舅涔艿兰案郊縧水質良好，符合衛(wèi)生防疫要求。l各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。l各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏。l溢水管暢通，箱底排污閥良好。l減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效，過濾器無阻塞。l各管道設備等無銹蝕，無滲漏。l壓力表讀數(shù)準確?！疚鬯幚硐到y(tǒng)】l各專用鼓風機運行平穩(wěn)，無異常聲。l格柵運轉正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象。l各輸送、提升水泵運行平穩(wěn)，主要技術參數(shù)符合出廠要求。l各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞。l氣提設備完好。l各機電絕緣大于0.5MΩ。l電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠。l電氣接地保護可靠、安全，接地電阻小于4Ω。l經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求?！緦用嬖O備】l盥洗室各冷、熱水龍頭齊全有效，無滲漏。l坐便器水位箱各零件齊全，能自動控制水位，無滲漏。l各延時沖洗閥完好，可調，無滲漏。l所配置的各附件齊全。l電加熱器電器性能良好，出水暢通?！九潘到y(tǒng)】l各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞。l各檢查口標記清楚，操作方便。l給排水橫管無倒返水，排水通暢l排水泵運行與控制正常有效。l電機絕緣大于0.5MΩ，接觸電阻小于4Ω?！緳C房環(huán)境】l機房、設備無積塵、積水、油漬，無亂堆雜物和易燃易爆物品。l消防設施及各工具完好有效?！举Y料】l原始竣工資料。l日常運行記錄。l操作運行管理制度。【其他設備】l池水表面無雜物。l潛水泵運行性能良好，可靠。攝像監(jiān)控系統(tǒng)【控制臺】l各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等。l操作鍵盤靈活、可靠。l電源鎖開關完好?！撅@示屏】l各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求。l各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。l監(jiān)視器安裝牢固、可靠?！倦娫丛O備】l交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l二路電源切換正常、可靠。l設備接地保護、防護等安全、可靠?！緮z像機】l各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全。l帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如，符合性能要求。l各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)。l各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求?！举Y料】l日常運行記錄資料。l原始技術資料(包括增擴設備)。l操作運行管理制度。安保防盜系統(tǒng)【電子門禁】l閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關門時能確保門鎖上。l電子密碼鎖好，且密碼能修改。l鍵盤無損壞，不滲漏。l電源正常。l設備接地保護符合規(guī)定。l電腦系統(tǒng)數(shù)據(jù)保存完善?！臼找曄到y(tǒng)】l控制柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器、放大器工作正常。收視效果達到設計要求，無干擾信號。l光纜接收機信號接受有效、安裝牢固。l各監(jiān)視器工作正常，圖像清晰。l各分支器、終端器齊全、有效。l線路敷設與固定合理，屏蔽良好。l電源容量適當，無過載情況。設備接地符合規(guī)定?！举Y料】l原始技術資料齊全。l日常運行記錄。l操作運行制度。樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)l根據(jù)積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，調整空調舒適度。lUPS檢查（1）輸出電壓數(shù)據(jù)，符合設備規(guī)定數(shù)值。（2）電源容量適中，無過載，熔絲匹配正確。（3）備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時間，切換迅速可靠。（4）接地保護符合規(guī)定。（5）各聯(lián)系接線接點，可靠、無氧化現(xiàn)象。（6）外表無塵。l輸入/輸出控制器（1）各電接點聯(lián)接可靠。（2）各電板無塵、無氧化現(xiàn)象。（3）輸入/輸出信號正確。l各執(zhí)行機構（電磁閥、風閥、轉換器等）（1）動作正確可靠（2）機械部件清潔、無塵、無氧化。l溫度、壓力、流量傳感器，數(shù)據(jù)信號正確，表面無塵、無氧化現(xiàn)象?！倦娮訒h系統(tǒng)】l激光唱機，DVD視盤機，激光影碟機放映圖像、聲音清晰，各指示、按鈕、電位器正常有效。l調音臺、調音器高、中、低音調節(jié)功能有效。l錄音機錄制功能與效果良好。l各類話筒試用音源效果良好。l功放、均衡器，系統(tǒng)控制器音源放大、音量均衡，各種音響仿真效果良好。l各機連接正確，接頭無氧化層，接觸良好。l顯示，投影機圖像清晰。l燈光系統(tǒng)工作正?？煽?。【防盜報警系統(tǒng)】l單線接警機報警功能可靠，準確，符合設計標準。l報警控制主機（VISAT120,PC58），泄漏電纜控制箱信號誤報率在設計范圍內。l聯(lián)動模塊及擴展板接線可靠，接點無氧化。l電腦操作系統(tǒng)穩(wěn)定，數(shù)據(jù)完整，打印記錄清晰?！竟?jié)能降耗】l各點控制正確，達到節(jié)能與舒適效果。l數(shù)據(jù)記錄及時、完整，圖表要素勾勒清晰。l光感數(shù)據(jù)符合季節(jié)特點，達到節(jié)能效果。。消防及報警系統(tǒng)【消火栓泵】l消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。l電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好。電機絕緣值大于0.5MQ，接地電阻小于4Ω。l水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l管道設備等無銹蝕、無滲漏?！鞠澜雍掀?、消火栓管網(wǎng)】l消防接合器齊全、有效，無泄漏。安全閥、放水閥無水銹；閥門潤滑油、閥桿靈活自如。l各層消火栓箱及附件油漆、玻璃、標志、應完整：箱內設備齊全、水槍、水帶完好無損，自救卷盤、水帶盤轉動自如。消火栓口無銹蝕、無滴漏、接口墊圈無老化、閥桿加潤滑劑，開啟自如。l啟動報警按鈕完好、性能可靠。l各層消火栓出水壓力符合要求。l消防接合器齊全、有效，無泄漏。l戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。l消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記，閥門、排氣閥、止回閥、排氣閥啟閉自如，無洋漏現(xiàn)象，末端試水裝置、壓力表等設施良好?！緡娏鼙谩縧噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。l電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。l泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。電機絕緣值大于0.5MQ，接地電阻小于4Ω。l噴頭、管網(wǎng)無銹蝕，無滲漏。l管道內水壓恒定，參數(shù)正確?！緡娏茴^及管道】l不同規(guī)格的噴頭不得相互代用。l噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符。l噴頭、管道無滲漏、銹蝕。l管道內水壓恒定，器件齊全、正確?！鞠浪惋L排煙設備】l各防火閥門自動、手動開閉靈活有效，機械開啟、關閉、手柄復位靈活，閥片到位，電磁閥通電吸合，動作正常無異響。l各送風口完好、無堵塞、結灰。l送、排風機(風量、動壓等參數(shù))符合出廠要求。l送、排風機運轉平穩(wěn)，潤滑良好。l各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。l風機設備接地保護、防護罩安全、有效?！鞠缊缶縧消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動。l噴淋泵運轉應與報警聯(lián)動。l水噴霧，氣體滅火裝置啟動與報警聯(lián)動。l報警裝置應可靠、正常，堵絕誤報。l警鈴、警笛等裝置、聲響正常，閃光器頻率、亮度符合要求。l氣體滅火裝置壓在正常范圍內，各部件完好。l天然氣管道接口無泄漏?！緹?、溫感監(jiān)視裝置】l各煙、溫感探頭完好，感應正確。l探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。l備用電源完好，切換迅速有效。l各煤氣探頭完好，感應報警正確、可靠?！鞠缆?lián)動功能】l聯(lián)動控制柜（盤）、面板按鈕，開關，指示信號，標志等良好。l自動功能符合設備的技術要求。l聯(lián)動控制柜（盤）各繼電器等接點良好，動作可靠。l系統(tǒng)網(wǎng)絡中的端子箱無水漬，掃除塵埃，接線標志清晰無脫落。l系統(tǒng)誤報警分析：屬于設備上的原因調換設備的有關部件：屬于探測器的，測試調整，屬于環(huán)境干擾的，如現(xiàn)場濕度過大，粉塵等影響火災探測器正常工作的，則設法排除干擾存在。【消防廣播消防通訊】l廣播設備(擴大機、話筒、卡座等)齊全完好。l廣播聲響效果符合原設計要求。l對講通話語音清楚。l消防通訊電話暢通良好【其他消防設施】l變配電室電腦機房自動氣體滅火系統(tǒng)設備完好、可靠。l機房、設備滅火器按規(guī)定應配備到位。l車庫、倉庫應配備的滅火器材到位。【資料】l原始竣工資料。l日常運行記錄。l定期試驗記錄。l操作運行管理制度。4.3.3設備檔案與運行報告為規(guī)范、統(tǒng)一“浦東新區(qū)市民中心”設備的管理模式，使“浦東新區(qū)市民中心”的設備得到有序管理，從而體現(xiàn)我公司的管理特色，確保設備安全正常運行?！具m用范圍】l電氣設備變壓器、高低壓配電柜（箱）、計量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。l給排水設備生活泵、水過濾器、排污泵、污水處理設備、熱水爐、熱水循環(huán)泵等。l消防設備消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報警器、正壓送風機、消防排煙機、火災報警柜（箱）、消防聯(lián)動控制柜（箱）、消防監(jiān)控設備等。l暖通設備冷凍機、冷卻塔、電鍋爐、新風機組、空調機、循環(huán)泵、分體空調機、去濕機等。l電梯客梯、貨梯、消防梯、自動扶梯。l弱電設備安保監(jiān)控設備、車庫管理、門禁設備、應急報警設備、電子會議、電視收視設備、樓宇監(jiān)控控制設備?！竟ぷ鞒绦颉縧按《設備臺帳編號說明》對每臺設備分別進行編號，并編制設備臺帳、填寫設備臺卡。l設備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應填寫設備臺卡中的維修記錄。l每臺設備的明顯處設置設備標識，標識按《設備標識內容與要求》制作。l設備管理要求設備臺帳、設備臺卡、設備標識的內容相一致。4.3.4設備管理安全制度【設備人員】l登高作業(yè)（2米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險帶，并確認扶梯牢固，梯腳防滑。l上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠射燈、對講機，戴好安全帽。l登高作業(yè)時，衣物口袋內勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。l檢查電氣設備時，應嚴格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。l作業(yè)完成后，必須清點所帶工具，切勿把工具遺忘在設備內。確保人生和設備安全。l在施工場地作業(yè)時，應戴安全帽以防高空墜物傷人。l使用電動工具時，需檢查接地線及絕緣保護。l暗處作業(yè)時，如需照明，須使用24V行燈。l使用砂輪機時，應確保有防護罩，嚴禁帶手套，切勿用力不均。l使用鉆床時，須帶防護眼鏡，嚴禁帶手套。l使用電焊機時，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機，采取防火措施。l在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應需二人以上嚴格檢查設備等器材的安全性能。在作業(yè)時，需有監(jiān)護人進行指導，應加強現(xiàn)場的通風和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。作好應急搶救準備。l在作污水處理設備轉換時，羅茨風機不能停止運行。【特殊工作】l電梯工安全守則a.任何電梯設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應有經(jīng)考核合格持有操作證的電梯工擔任。b.維修保養(yǎng)時一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設備事故。c.因維修保養(yǎng)需停機時，需確認轎廂內無乘客方可停機。d.在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調和配合，有人協(xié)同工作時，行機、停機都必須揚聲，得到對方的回答后方可操作。e.在機頂作檢修、保養(yǎng)工作時，除判斷故障和調試需要外，禁行快車。f.下井坑作業(yè)時，禁止關閉廳門，廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。g.在井坑作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，必須佩戴安全帽。h.機房、井道、井坑因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守大廈動火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災發(fā)生。i.維修保養(yǎng)結束時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品。l電工安全守則a.任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔任。b.任何電氣設備（包括停用電氣設備）未經(jīng)驗電前，一律應作為有電。c.在工作開始前應先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。d.嚴禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時，應有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全方可進行。e.在檢修用電線路和設備時，必須停電進行。在斷開的開關閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。f.電氣設備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設備主任同意，任何人不得移動。g.變配電室的任何操作（包括停電、檢修、送電）一律必須憑工作票。h.操作高壓隔離開關必須穿戴絕緣手套，穿絕緣鞋及戴工作帽。i.自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時，應查明原因再進行恢復，必要時允許試送電一次。j.電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。k.不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。l電焊工安全守則a.必須持有合格的電焊操作證書。b.必須嚴格執(zhí)行“十不燒”原則。c.在工場間之外地區(qū)施工時，必須開具“動火證”。d.在工場間以外地區(qū)工作時，必須做到“看”、“嗅”、“聽”并配齊滅火裝置。e.上班時必須穿好絕緣鞋子及戴好工作帽和帆布手套。f.登高作業(yè)時，必須有牢固的保險帶并有人監(jiān)護，做好隔離裝置。g.嚴禁拆下焊機上所有的電氣設備。h.電焊機有良好的保護接地或接零。i.在陰暗潮濕、密封的容器工作時，必須有良好通【設備系統(tǒng)】為確保各設備系統(tǒng)安全正常運行，通過培訓并將建立如下安全操作規(guī)程，規(guī)范設備運行操作。l高、低壓供配電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l發(fā)電機設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l空調設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l給排水設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l電梯設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l消防設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l弱電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程4.3.5設備機房安全制度【監(jiān)控中心安全管理制度】l監(jiān)控中心由設備運行部負責24小時監(jiān)控，操作人員須經(jīng)培訓后方可上機操作。l機房內環(huán)境溫度應保持在15-28℃，墻上掛溫度計。l無關人員嚴禁進入監(jiān)控中心。若要進入，須經(jīng)設備主任批準，由設備人員陪同進入。l監(jiān)控中心嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。l監(jiān)控中心消防設施完備，并定期檢查。l常備應急手電筒及充電式應急照明設施。l監(jiān)控中心內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。l監(jiān)控中心內的一切設備設施、元器件、線路嚴禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報設備主任，經(jīng)批準后及時更換。l值班人員不得擅離崗位，進出人員應隨手關門。l各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應始終處于有效狀態(tài)，各類功能標識應明確。【配電房安全管理制度】l配電房應由設備人員負責。l無關人員嚴禁進入配電房。若要進入，須經(jīng)設備主任批準，由設備人員陪同進入。l進出配電房須隨手關門，通風洞、須罩上鐵絲網(wǎng)，以防小動物竄入，發(fā)生電器事故。l不準擅自改變原設備及線路。l供電回路操作開關的用途要有明顯的標識，停電檢修必須掛牌，嚴禁超負荷運行。l操作、檢修時須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。l機房內嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。l機房消防設施完備，并定期檢查。l機房內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品?！究照{設備機房安全管理制度】l機房設備必須由設備人員負責。l無關人員嚴禁進入機房。若要進入，須經(jīng)設備主任批準，由設備人員陪同進入。l離開機房應隨手關門。l不準擅自改變原設備及線路。l機房內設備由空調維修工負責操作，其他人不得擅自操作。l機房設備其功能操作標識均應簡單明確。主機和循環(huán)泵“運行”與“備用”標識應與控制柜上的開關位置一致。閥門“開”與“關”標識應與實際狀態(tài)一致。l機房內嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。l機房消防設施完備，并定期檢查。l機房內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品?！倦娞輽C房安全管理制度】l電梯機房內任何設備非電梯維修工禁止操作。l電梯送電、斷電必須由設備人員操作，禁止非設備人員操作。l機房內環(huán)境溫度應保持在5-30℃，墻上掛溫度計。l無關人員嚴禁進入電梯機房。若要進入，須經(jīng)設備主任批準，由設備人員陪同進入。l離開電梯機房應隨手關閉門窗。l電梯機房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應在一樓掛告示牌。l機房內嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。l機房消防設施完備，并定期檢查。l機房內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。l轎廂、機房及門衛(wèi)的聯(lián)絡系統(tǒng)必須完好，發(fā)生緊急狀態(tài)時能及時聯(lián)絡并疏導乘客。l松閘裝置必須掛在醒目位置，并且在松閘裝置邊，表有注明的字樣。l維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應在一層掛牌告示?！舅梅堪踩芾碇贫取縧泵房設備必須由設備人員負責。l無關人員嚴禁進入泵房及水箱房。若要進入，須經(jīng)設備主任批準，由設備人員陪同進入。l離開泵房應隨手關門。l不準擅自改變原設備及線路。l泵房設備其功能操作標識均應簡單明確。水泵“運行”與“備用”標識應與控制柜上的開關位置一致。無特殊情況轉換開關應開至“自動”位置。閥門“開”與“關”標識應與實際狀態(tài)一致。l機房內嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。l機房消防設施完備，并定期檢查。l機房內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。l地下室蓄水池溢流信號安全、有效。4.3.6報修管理盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修服務工作，確保為用戶提供滿意的服務。l職責a.業(yè)戶服務員負責記錄報修內容，并通知設備部相應人員。b.設備部人員負責報修內容的現(xiàn)場確認與維修。c.設備部主管負責維修工作質量的監(jiān)督與評審。l工作程序a.業(yè)戶服務員接到報修要求時，及時填寫《設備報修單》。b.業(yè)戶服務員將填好的《設備報修單》及時通知相關人員。c.維修人員對用戶報修內容進行現(xiàn)場確認后進行維修。d.維修完成后，維修人員應請用戶檢查合格后在《設備報修單》上簽名確認。e.維修人員將用戶簽名確認后的《設備報修單》送回設備主管處。f.設備主管負責每月《設備報修單》的匯總、統(tǒng)計工作，填寫《月報修單匯總表》及《月報修單統(tǒng)計表》存檔。4.3.7公共部位、公共設施修繕養(yǎng)護管理制度【大樓底層廳、堂】l對大樓底層廳、堂的玻璃落地大門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡視養(yǎng)護：每周一次a.落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉速度在3s～15s范圍內，無阻滯現(xiàn)象；b.落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；c.落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全安裝牢固。l對大樓廳、堂內照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。每日一次【室內外門鎖】l開啟靈活，配件齊全，無脫落無殘缺：及時修理【樓道】l對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢,保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次l對樓道內防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊聲，防火門玻璃無破碎。每月一次l對樓道、扶梯進行巡查。每月一次a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；b.樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c.樓道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；d.樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。l對樓面進行巡查：每季一次a.內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚；b.應保持與原墻面色差、材質一致；c.各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。【衛(wèi)生間】l潔具、設施完好無破損,無滲漏水,功能正常。每周檢修一次l地面墻面瓷磚及吊頂完好無損。每月檢修一次l各扇門啟閉靈活。每周檢修一次l照明燈具及其它用電器具功能正常無漏電現(xiàn)象。每周檢修一次【雨污水總管、屋面、外墻】l對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落。每季一次l對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次l屋面、外墻a.對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。每年二次b.對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次c.對外墻面勘查，保持外墻面無裂縫，裝飾墻面磚無起殼脫落，凡因修補墻面所使用的材料應保持與原墻面相一致。每年一次【道路、側石、圍墻】l對管理區(qū)域內路面，側石進行巡檢：每月一次a.管理區(qū)域內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現(xiàn)象；b.混凝土路面不起砂，無脫皮，斷裂，明溝不斷裂；c.路邊側石平直，保持高低一致無缺損。l對管理區(qū)域圍墻柵欄進行檢修，保持鐵柵欄無斷裂、表面無嚴重銹蝕。每年二次l油漆鐵柵欄。每年一次l檢查保養(yǎng)圍墻，應不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應及時進行修整。每年一次【雨污水窨井、下水道】l及時維修、補漏每周一次l對區(qū)內雨、污水窨井進行檢查、清撈。每季二次l雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。每年一次l疏通管理區(qū)域內雨、污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。每季二次l汛期前應對下水道進行疏通，清撈窨井內淤積物。汛期前一個月【管理區(qū)域內照明路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】l夜間應對管理區(qū)域內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。每日一次l檢查照明供電線路絕緣狀況。每年一次l檢查照明供電控制保護裝置功能。每周一次【車庫車場】l標志完整、設施完好、使用正常及時維修l檢查保養(yǎng)照明燈具和應急照明裝置，應保持功能良好。每季一次l檢查消防設施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活。每季一次l檢查紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置應功能可靠；每天一次l保養(yǎng)紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置。每年一次【圍墻周界紅外線、電視攝像保安監(jiān)控設施】l檢查巡視圍墻周界紅外線、電視攝像監(jiān)控、電子巡更機等設施。每天一次l保養(yǎng)圍墻周界紅外線、電視攝像監(jiān)控、電子巡更機。每季一次l對影響監(jiān)控功能的障礙物及時清除，損壞的零部件及時更換。即時處理l綜合檢查測試，并出具檢查測試報告。每年一次【消防栓】l檢查樓道內、室外消防栓應無滴漏水或損壞。每月一次l油漆室外消防拴。每年一次l檢查消防水帶應完好無損。每年二次l檢查消防閥門無銹蝕應啟閉靈活。每年二次l檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。每