重慶花園物業(yè)管理投標書

重慶花園物業(yè)管理投標書序言重慶**物業(yè)管理有限企業(yè)成立于，自成立之始就以“嚴謹、務(wù)實”的工作態(tài)度，服務(wù)于**物業(yè)的廣大業(yè)主。集總結(jié)了一整套管理和服務(wù)的經(jīng)驗。我們堅信，無論我們接管任何項目都是很有信心的，在前期管理中服務(wù)好開發(fā)商，增進銷售；在后期管理上服務(wù)好業(yè)主，提供“高品質(zhì)的生活家園”。重慶****花園是重慶企業(yè)在北部新區(qū)開發(fā)的高檔居住區(qū)，這次重慶****花園的公開招標，企業(yè)領(lǐng)導予以了高度的重視。為了給重慶業(yè)主發(fā)明一種高\o"c168@V"品味、以便、舒適的生活環(huán)境，我們將傾注**物業(yè)高技能的管理人才與技術(shù)人才，服務(wù)于重慶****花園的廣大業(yè)主，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為重慶開發(fā)企業(yè)在重慶市區(qū)以外民居開發(fā)項目中樹立良好的品牌形象。為了實現(xiàn)我們的目的，我們將在重慶****花園實行“英式管家”的服務(wù)，把先進的全方位、周到、細致的服務(wù)賦予重慶****花園，讓重慶****花園的業(yè)主“足不出區(qū)感受酒店般的服務(wù)”。并根據(jù)《物業(yè)管理條例》及**物業(yè)企業(yè)的嚴格管理制度，依法管理，依規(guī)治理，合理實行管理與服務(wù)的權(quán)限。我們堅信，通過我們的努力一定會把重慶?重慶****花園管理成一種，“主流新生代”民居項目的“典范”，全國范圍的“物業(yè)管理示范小區(qū)”。重慶**物業(yè)管理有限企業(yè)總經(jīng)理（簽訂）：10月10日

重慶****花園投標書目錄1、法定代表人身份證明………32、招標文獻確認書……………43、投標人法定代表人授權(quán)書…………………5第一部分技術(shù)標………………61、第一章：企業(yè)狀況簡介……72、第二章：提高物業(yè)管理水平總體設(shè)想的管理\o"海爾家電@V"方案………143、第三章：擬采用的管理模式………………224、第四章：人員的配置、培訓、管理及物資裝配計劃……285、第五章：檔案的建立與管理………………476、第六章：管理指標的承諾及采用的措施…537、第七章：物業(yè)管理費用測算………………568、第八章：平常管理…………609、第九章：協(xié)議條款和協(xié)議格式……………79第二部分經(jīng)濟標………………81第三部分\o"諾基亞E50手機@V"商務(wù)標………………83

法定代表人身份證明單位名稱：單位性質(zhì)：地址：成立時間：年月日經(jīng)營期限：姓名：性別：年齡：職務(wù)：系（投標人單位名稱）的法定代表人。特此證明投標人：日期：年月日

招標文獻確認書致：重慶****花園置業(yè)有限企業(yè)我單位參與重慶****花園項目的投標，對貴單位9月26日發(fā)出的該項目招標文書及其對應(yīng)的補充資料，書面告知等全面內(nèi)容予以確認，并按其規(guī)定提交投標文獻。投標單位（公章）法定代表人（簽章）單位地址：郵政編碼：電話：傳真：年月日

投標人法定代表人授權(quán)書項目名稱：重慶****花園日期：10月致：重慶****花園置業(yè)有限企業(yè)：重慶**物業(yè)管理有限企業(yè)（投標人名稱），系中華人民共和國合法企業(yè)，法定地址：重慶市南岸區(qū)**西路*號****大廈18樓。總經(jīng)理**（授權(quán)人姓名）特授權(quán)**物業(yè)拓展部***（被授權(quán)人姓名）代表我企業(yè)全權(quán)辦理針對上述項目的投標、談判、簽約等詳細工作，并簽訂所有有關(guān)的文獻、協(xié)議及協(xié)議。我企業(yè)對被授權(quán)人的簽名負所有責任。在撤銷授權(quán)的書面告知此前，本授權(quán)書一直有效。被授權(quán)人簽訂的所有文獻（在授權(quán)書有效期內(nèi)簽訂的）不因授權(quán)的撤銷而失效。被授權(quán)人簽名：授權(quán)人簽名：職務(wù)：職務(wù)：投標人公章：年月日年月日

第一部分技術(shù)標

第一章企業(yè)狀況簡介第一節(jié)**物業(yè)企業(yè)總體概況重慶**物業(yè)管理有限企業(yè)是一家自負盈虧，獨立核算，自主經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)注冊資金500萬元人民幣，重要經(jīng)營物業(yè)管理。我司自成立以來，嚴格按照專業(yè)的物管企業(yè)進行管理及運行，設(shè)置了專門的管理機構(gòu)，配置、配齊了各類技術(shù)人員和多種專業(yè)工具。企業(yè)本著“誠信經(jīng)營、熱情服務(wù)、面向社會、不停超越”的企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展思緒，重視員工綜合素質(zhì)及實操能力的培訓與開發(fā)，通過人性化的管理，員工對企業(yè)的向心力和企業(yè)對員工的凝聚力形成了良好的企業(yè)文化氣氛，建立起了學習型的企業(yè)員工團體。我司為了管理好重慶****花園及服務(wù)好小區(qū)業(yè)主，特聘任了高力國際物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)作為本企業(yè)的物業(yè)管理顧問，通過我們虛心的學習及項目自身的優(yōu)勢，我們的員工有著滿懷工作熱情及服務(wù)好廣大業(yè)主的信心，通過全面深入的物業(yè)管理顧問合作，重慶****花園的物業(yè)管理服務(wù)一定能服務(wù)好各業(yè)主，使物業(yè)到達保值及增值的目的。今天，**物業(yè)在鞏固成績的同步，正沿著發(fā)明“精品物業(yè)”的目的更深入前進，為“重慶”所有的業(yè)主呈上一份體驗具有重慶特色服務(wù)的“美好家園”。后附重慶****花園管理效果圖：（見后附圖）

第二節(jié)**物業(yè)司重要業(yè)績重要計劃業(yè)績：年份業(yè)績創(chuàng)重慶區(qū)、市優(yōu)管理項目創(chuàng)國優(yōu)管理項目第三節(jié)**物業(yè)管理企業(yè)組織架構(gòu)圖及闡明（**物業(yè)企業(yè)組織架構(gòu)圖）企業(yè)組織架構(gòu)圖闡明：由此架構(gòu)圖可以闡明，**物業(yè)企業(yè)是以總經(jīng)理負責制，副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對各部門、各項目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一把控，很好地把握企業(yè)的全局。并且強調(diào)各部門都以項目為中心，所有工作聚焦項目的統(tǒng)一目的，充足運用企業(yè)資源優(yōu)勢，直接、有力地支持項目。把企業(yè)運行機制概括地說：1、強有力的原動力**物業(yè)企業(yè)從立業(yè)開始，將企業(yè)文化精髓，溶入物業(yè)管理的工作中。一直堅定地認為，一種企業(yè)一切工作的執(zhí)行都要靠每位員工的共同努力，只有發(fā)明了良好的氣氛才能調(diào)動員工的積極性，才能有好的執(zhí)行力，只有好的執(zhí)行，才能有好的成果。2、聚焦項目，給項目以強大的“支撐力”物業(yè)項目是企業(yè)發(fā)展的本源。我們規(guī)定，每個部門都要以項目為中心開展工作，以項目的需求為工作的側(cè)重點。在考慮時刻掌握項目的詳細狀況下，我們實行了每周例會制度和各部門隨時協(xié)助支持項目的機制，以保證項目的整體服務(wù)水平3、鍛煉過硬的干部和員工隊伍，提高整體綜合服務(wù)水平**物業(yè)企業(yè)在優(yōu)化人力資源配置，規(guī)模發(fā)展的同步，一直以人力資源開發(fā)為重點，并且重視人員的各項培訓，尤其制定了詳細的人員培訓體系――“兩個時間段（崗前、崗上），多種專業(yè)技能（管理、操作）”的系統(tǒng)培訓，以到達企業(yè)、項目的人才需求。4、塑造企業(yè)品牌，增強業(yè)主的認同感**物業(yè)企業(yè)“不以名為利”，只是用自己樸素的工作去換取業(yè)主的承認。我們認為，只有好的服務(wù)才能獲得業(yè)主的信任，才能到達口碑相傳的目的。因此，**物業(yè)企業(yè)把各項工作的重點放在了基礎(chǔ)服務(wù)的扎實，特色服務(wù)的創(chuàng)新上，以服務(wù)好業(yè)主，贏得業(yè)主的承認，發(fā)明“實實在在的**物業(yè)的品牌”。

第二章提高物業(yè)管理水平總體設(shè)想的管理方案第一節(jié)重慶****花園的項目闡明第二節(jié)服務(wù)設(shè)想及特色重慶****花園是由重慶****花園置業(yè)有限企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，該項目占地面積達3373.37畝，總建筑面積達250萬平方米，****花園第一期工程為整個項目的第3號地塊，用地面積達872.4畝，總建筑面積達697891.84平方米，首期房目前正在施工建設(shè)的占地面積為231畝，總建筑面積為143059平方米，綠地面積54824平方米，建筑密度27.21%，容積率0.93，綠化率35.6%，停車位495個。該項目以高檔住宅為主，由重慶**物業(yè)管理有限企業(yè)按照專業(yè)化，規(guī)范化，一體化的規(guī)定為業(yè)主提供全方位的“英式管家”物業(yè)管理服務(wù)，小區(qū)內(nèi)設(shè)有客戶服務(wù)中心，為業(yè)主提供24小時服務(wù)征詢和投訴處理。在小區(qū)環(huán)境綠化方面，還配有多種名貴樹木花草、花池、森林公園、環(huán)境保護停車場、水景、建筑小品等，環(huán)境十分優(yōu)美，為業(yè)主提供優(yōu)雅的生活及休閑環(huán)境，精致的環(huán)境設(shè)計，與整個小區(qū)的人文環(huán)境有機地結(jié)合起來，充足體現(xiàn)出建設(shè)者對人居、人性與自然的尊重。小區(qū)配套方面，設(shè)有多功能會所、游泳池、小區(qū)大型體育活動館、健康跑道、購物超市、幼稚園、北大附中、洗衣店、藥店、美容美發(fā)、茶樓、小區(qū)診所、小區(qū)業(yè)主出入接送巴士等，功能齊全而具有人性化的設(shè)計，滿足了業(yè)主對高品質(zhì)生活質(zhì)量的需求。在安全管理方面，小區(qū)設(shè)有24小時保安巡查服務(wù)，配有周界智能化\o"c166@V"紅外對射帶攝像的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、戶內(nèi)可視對講聯(lián)動紅外探測報警系統(tǒng)、緊急按鈕報警系統(tǒng)，車輛進出管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等設(shè)施、設(shè)備，實行嚴密的安全服務(wù)管理。整個小區(qū)的總體布局根據(jù)地形和地貌，依山就勢，從南至北，由獨立別墅、聯(lián)排別墅及花園洋房分不一樣的組團由高至低，層層錯落布置，充足顯示出現(xiàn)代建筑設(shè)計與建設(shè)魅力。一、整體設(shè)想不賺重慶****花園的錢，而要為重慶****花園盈利；不是重慶****花園的人，要有重慶****花園的精神。詳細體現(xiàn)為：急為重慶****花園所急；想為重慶****花園而想；先重慶****花園之憂而憂；后重慶****花園之樂而樂。培養(yǎng)一種“不分白天黑夜”不管分內(nèi)分外，只要對重慶****花園有利，人人爭先恐后、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍的作風。為了讓重慶****花園全體業(yè)主安心、放心生活、學習、辦公，我們要甘心、貼心的為重慶****花園充當大管家。1、組建**物業(yè)管理有限企業(yè)重慶****花園物業(yè)管理中心，專門負責重慶****花園物業(yè)項目。2、運用規(guī)模優(yōu)勢，提供高效、專業(yè)化的服務(wù)高水平的管理方面還需要專業(yè)化的管理。物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時代的規(guī)定，在重慶****花園文化居住區(qū)的管理中，針對小區(qū)管理面積大，人流多、停車場使用率高等特點，我們將充足發(fā)揮我企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)資源共享。3、智能化管理物業(yè)管理軟件的應(yīng)用、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、報警等都是重慶****花園項目智能化設(shè)想中使用的設(shè)施。我們在對重慶****花園項目管理規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備維修更新測算中，運用了技術(shù)經(jīng)濟學、系統(tǒng)工程學和運籌學等前沿學科，增長了管理中的科技含量，為我們的決策奠定了堅實的理論基礎(chǔ)。4、低廉合理的收費，高原則的服務(wù)根據(jù)重慶****花園物業(yè)管理價格定位分析，通過我企業(yè)的測算，我們認為，標書中提供的物業(yè)服務(wù)收費原則（指導價）1.30～1.80元/月/平方米，在一定階段內(nèi)基本上滿足重慶****花園項目平常管理的收支平衡。低廉的收費原則并不意味著減少物業(yè)服務(wù)原則，相反，我企業(yè)獲得的眾多業(yè)績表明，物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠企業(yè)建立和實行完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系；完善的規(guī)章制度。我們在綠化、保潔、維修、保安等方面均有專業(yè)化的服務(wù)企業(yè)，在重慶****花園項目的物業(yè)管理中我們會提供高效、專業(yè)的管理和服務(wù)，全方位減少管理成本、極大提高工作效益，讓業(yè)主真正受益。5、推行ISO9001:質(zhì)量體系規(guī)范化運作物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)文化以及經(jīng)營性的特點，若想在管理過程中體現(xiàn)出上述特性，并實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范性、先進性、科學性，我企業(yè)在對項目進行管理的過程中實行ISO9001:質(zhì)量體系管理，實現(xiàn)與國際管理接軌，切實保障客戶的利益，同步，增強本企業(yè)的國際競爭能力管理的目的是自接管重慶****花園之日起，按物業(yè)管理原則化管理，實行“英式”的全方位服務(wù)，用微笑和周到的服務(wù)來贏得業(yè)主的承認。二、管理設(shè)想特色1、管理設(shè)想及措施將重慶****花園賦予“英式管家”服務(wù)的理念。A.把服務(wù)中心放在管理中心大廳，實行24小時服務(wù)。B.重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率。C.形成一種“便利、優(yōu)越”的小區(qū)人文環(huán)境2、管理措施A.高原則管理的措施。a.實行完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)b.培育高素質(zhì)的員工隊伍c.實行人性化與藝術(shù)化管理d.加大項目服務(wù)工作的力度B.外延與內(nèi)延服務(wù)管理。a.建立外部聯(lián)絡(luò)網(wǎng)，以便客戶的需求。b.想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需,實行項目全方位服務(wù)。C.發(fā)明快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。a.加強環(huán)境治理，隨時保潔。b.對垃圾的分類處理，定期清理。c.嚴格機動車與非機動車管理，憑證進入。d.設(shè)置宣傳公益牌，做好文明宣傳與標識。第三節(jié)業(yè)主委員會的組織工作在我們后來的管理中將積極發(fā)揮業(yè)委會的作用，根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，規(guī)范選聘權(quán)，引導行使好法律賦予業(yè)主的權(quán)利。在實際操作中，加大物業(yè)管理和業(yè)委會的宣傳力度。就物業(yè)管理、業(yè)主委員會、公共物業(yè)與公共權(quán)利等各個方面，我們將多層次、多渠道、多角度、多方式、長時間地對廣大業(yè)主進行廣泛的宣傳教育，讓居民逐漸成為“成熟”的消費者，進而關(guān)懷、支持業(yè)委會，自覺參與小區(qū)的物業(yè)管理工作。并且我們將全程引導業(yè)主委員會規(guī)范運作，從其組織誕生時起，我們就將全程觀注、全程輔導、全程滲透、全程把握。配合市房產(chǎn)行政主管部門將一批熱心本物業(yè)區(qū)域的公益事業(yè)，責任心強、道德品質(zhì)高、模范遵守本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理規(guī)章制度的業(yè)主選進業(yè)主委員會，并持續(xù)加強平常同業(yè)委會之間的親情溝通和交流，正面的宣傳和思想統(tǒng)戰(zhàn)工作，使其“潛移默化，耳濡目染，近朱者赤”。通過持續(xù)的接觸感化和潛意識引導，使業(yè)委會組員同物業(yè)管理企業(yè)之間血肉之親不可分。并且明示“我們是一家人”，建立長期的信賴、認同感。使我們可以共同的追求完美服務(wù)的最高境界—親情化真誠、真情的服務(wù)。創(chuàng)立這種關(guān)系最終它將是打開“家庭大門”的一把萬能鑰匙，它將促使我們同業(yè)主之間你中有我、我中有你、密不可分、血肉相連、親如一家人。第四節(jié)小區(qū)文化建設(shè)重慶****花園小區(qū)文化建設(shè)是意在提高業(yè)主居住生活質(zhì)量的一種實踐活動。而物業(yè)管理是一項以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護為關(guān)鍵的專業(yè)管理，是圍繞“人的居住”而實行的管理。小區(qū)文化是小區(qū)組員在居住和管理活動中所發(fā)明的具有個性特點的精神財富及其物質(zhì)形態(tài)。小區(qū)文化建設(shè)是我們一直不渝的工作。我們將傳承“都市文化”在此基礎(chǔ)上，深入挖掘現(xiàn)代化的生活觀念和生活方式，我們將以小區(qū)組員為中心，尊重住戶、依托住戶、相信住戶，通過寓教于樂、循序漸進的小區(qū)文化建設(shè)培育小區(qū)精神，增強小區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理邁向新高度。重慶****花園小區(qū)文化建設(shè)將在五個層面（藝術(shù)文化、道德文化、行為文化、環(huán)境文化和老式文化）全方位展開。本物業(yè)企業(yè)在小區(qū)文化活動中可謂是獨有其道，可謂是品種多樣，活動勁暴。如：1、每月地產(chǎn)開發(fā)商的聯(lián)誼活動；2、本物業(yè)企業(yè)通過節(jié)慶活動的組織經(jīng)驗，將在重慶****花園開展一系列的小區(qū)文化活動；3、物業(yè)企業(yè)組織聯(lián)誼活動第五節(jié)維修基金的建立和使用根據(jù)《重慶市商品住宅維修基金管理措施》規(guī)定：“物業(yè)維修基金專題用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造”。因此重慶****花園項目的維修基金專題用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機電設(shè)備、屋面、外墻、湖體等共用部位、公用設(shè)施的大修、更新和改造。我企業(yè)將嚴格按照政策規(guī)定，報請業(yè)主委員會審核，經(jīng)同意后精打細算的使用維修基金，同步使用狀況及賬目要定期向業(yè)主匯報。在做好重慶****花園物業(yè)管理工作的同步，更重視房屋維護的最大的效用，保障房屋一直完好如新，保值增值，讓業(yè)主滿意，使政府放心。

第三章擬采用的管理模式第一節(jié)重慶****花園擬采用的管理模式（內(nèi)部管理模式構(gòu)架圖）1、機構(gòu)設(shè)置特點：（1）實行監(jiān)督、考核的管理形式，使管理的過程、成果更具有真實性和可評判性。（2）整個機構(gòu)運作為閉路式設(shè)計，使多種管理服務(wù)的行為具有信息型。（3）整個管理流程實行公開、透明的管理機制，充足顯示整個管理過程的民主性和共治性，使物業(yè)管理實行的多種措施在雙方的一致認同下做好工作。2、機構(gòu)設(shè)置闡明：（1）重慶****花園物業(yè)管理中心：負責對重慶****花園總體的管理、服務(wù)工作，是重慶****花園物業(yè)管理工作的總執(zhí)行部門，對各執(zhí)行部門、執(zhí)行人員直接管理，對成果負重要責任。（2）管業(yè)部：負責項目的綜合管理、客戶接待、客戶投訴、特約服務(wù)等各項服務(wù)的接待和統(tǒng)籌各部門執(zhí)行工作。（3）環(huán)境管理部：負責項目的清潔、保潔、綠化操作和監(jiān)督工作。（4）安全管理部：負責項目內(nèi)的公共安全秩序，并負責禮儀形象展示及迎賓工作。（5）維修部：負責機電設(shè)施、設(shè)備，樓體公共設(shè)施的維護及保養(yǎng)工作，保證各項設(shè)施、設(shè)備的正常運行及使用。（6）專業(yè)企業(yè)：負責綠化工作，保證操作的專業(yè)性；保養(yǎng)的成活型；維護的及時性。第二節(jié)運作機制（管理運作機制圖）1、運行機制圖的闡明整個運作機制圖采用閉路式的設(shè)計，在圖中可以看出，項目的管理由管理中心經(jīng)理全權(quán)負責制，由項目經(jīng)理助理負責平常工作的分派、考核工作，這樣使各項工作可以層級管理，有效地把控各項工作操作的成果。2、各機構(gòu)運作銜接的闡明（1）物業(yè)企業(yè)：對重慶****花園經(jīng)理進行月度、季度、年度的指標考核，企業(yè)各部門對重慶****花園平常工作中的難點進行支持。（2）重慶****花園經(jīng)理：每周在企業(yè)例會上匯報一周的執(zhí)行狀況及對下周計劃進行匯報；對月度、季度、年度的工作完畢及下一階段的工作計劃進行總結(jié)匯報，保證各項工作的順利完畢。（3）執(zhí)行機構(gòu)：對各項工作分派到人，并協(xié)助處理；對執(zhí)行人員進行監(jiān)督、考核。（4）執(zhí)行人員：是目的實現(xiàn)者，是工作的完畢者。第三節(jié)工作流程**物業(yè)及重慶****花園物業(yè)管理中心，嚴格參照企業(yè)及ISO9001:制定操作流程，層層遞進，嚴密操作事項，保證整個工作的有序、有章、有節(jié)。此項流程從項目的立項開始我們就制定了對應(yīng)的流程，并通過我們幾年來的操作經(jīng)驗和工作的總結(jié)形成了具有本物業(yè)企業(yè)特色的操作流程及服務(wù)事項。

附：工作流程圖（工作流程圖）

第四章人員的配置、培訓、管理及物資裝配計劃第一節(jié)物業(yè)管理處人員配置人員配置原則：在人員的配置和選拔上，我們一直堅持如下原則：1、淡泊學歷、看重能力、努力和魄力；2、摒棄庸才、不容惰性、傲性和奴性；3、重視員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。二、人員配置方案根據(jù)我企業(yè)以往管理大型高檔住宅小區(qū)的經(jīng)驗，并結(jié)合服務(wù)中心的實際狀況，擬在本項目配置各類管理服務(wù)人員78人。其中關(guān)鍵層1人，中間層7人，操作層70人。管理人員與操作人員比例為1：10，人均管理面積1800平方米。1、人員配置狀況職能部門崗位設(shè)置及人員配置數(shù)量小計管理中心經(jīng)理經(jīng)理1名1人管理部助理7人；出納2人；管理員5人；14人環(huán)境部主管1人；領(lǐng)班2人；保潔員23人；26人保安部主管1人；領(lǐng)班3人；保安員37人；40人工程維修部綜合維修工10人；10人合計91人2、各層次人員配置規(guī)定部門職務(wù)(崗位)性別規(guī)定性別規(guī)定化程度規(guī)定工作技能及工作經(jīng)驗規(guī)定其他主管不限35歲大學本科1、具有物業(yè)管理專業(yè)證書2、中文專業(yè)3、具有一年以上的行政管理經(jīng)驗4、文字功底強，具有一定的檔案管理知識5、熟悉運用OFFICE辦公軟件6、有較強的語言體現(xiàn)能力和協(xié)調(diào)能力接待員女30歲如下大專以上1、中文或其他有關(guān)專業(yè)2、具有二年以上的實際工作經(jīng)驗3、文字功底強，具有一定的檔案管理知識4.有較強的文字體現(xiàn)能力，打字速度在80字/分鐘5、熟悉運用OFFICE辦公軟件庫管員不限40歲如下中專以上1、具有一年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗2、具有一年以上倉庫管理經(jīng)驗3、理解物資管理知識及保管發(fā)放程序管理員不限25歲如下大專以上1、物業(yè)管理或其他有關(guān)專業(yè)2、身高1.65米以上3、具有一定的英語口語體現(xiàn)能力4、熟悉運用OFFICE辦公軟件5、具有一年以上高檔樓宇管理工作經(jīng)驗會館接待員女25歲如下中專以上1、旅游、涉外或其他有關(guān)專業(yè)2、身高1.65米以上3、相貌端正、有較強的語言體現(xiàn)能力4、具有一年以上會務(wù)接待經(jīng)驗工程維修部主管男40歲大學本科1、具有物業(yè)管理專業(yè)證書工民建專業(yè)2、中級職稱，五年以上高檔樓宇、寫字樓、或酒店物業(yè)工程管理經(jīng)驗3、有較強的協(xié)調(diào)組織能力和語言體現(xiàn)能力。4、純熟使用計算機工程制圖及有關(guān)軟件5、有較強的識圖、制圖能力工程師男40歲如下大學本科1、工民建、機電或有關(guān)專業(yè)2、中級以上職稱，三年以上高檔樓宇、寫字樓、或酒店物業(yè)工程管理經(jīng)驗3、有較強的協(xié)調(diào)組織能力和語言體現(xiàn)能力。4、有較強的識圖、制圖能力電工男45歲如下中專以上1、具有勞動部門頒發(fā)的高下壓電工證2、具有3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗3、具有識圖、繪圖的基本能力4、具有維修智能型設(shè)備的能力5、具有變配電室操作經(jīng)驗6、反應(yīng)機警，具有獨立處理突發(fā)事件能力水暖工男40歲如下中專以上1、具有3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗2、具有較強的識圖的能力，按圖操作能力。3、純熟掌握高檔設(shè)備、設(shè)施的維修，有較強的獨立操作能力。主管不限40歲如下大專以上1、具有物業(yè)管理專業(yè)證書2、熟悉清潔服務(wù)的多種工作程序及各類清潔設(shè)備的使用環(huán)境3、具有3年以上酒店、寫字樓本專業(yè)工作經(jīng)驗4、熟悉植物的生長特性及培育措施5、理解行業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)領(lǐng)班男40歲如下大專以上1、園林專業(yè)畢業(yè)，園藝工程師以上職稱2、熟悉湖體養(yǎng)護操作3、熟悉植物的生長特性及培育措施4、理解環(huán)境保護及園林管理的有關(guān)知識保潔員女40歲如下高中以上1、身體健康、五官端正2、動作麻利、辦事周到3、一年以上保潔工作經(jīng)驗4、可以純熟使用多種保潔設(shè)備保安部主管男35歲如下大專以上1、具有物業(yè)管理專業(yè)證書2、退伍軍人，具有一定的保衛(wèi)常識3、具有3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗4、理解治安、消防和交通的法規(guī)及基本知識5、具有突發(fā)事件的處理能力保安員男30歲如下中專以上1、退伍軍人2、身體健康、五官端正3、身高1.75米-1.80米，體重65公斤4、說話清晰，無明顯口音5、作風正派，素質(zhì)優(yōu)良三、重要負責人簡介姓名：賀清祥，性別：男，出生年月：1975年10月生。學歷：碩士；專業(yè)：經(jīng)濟與現(xiàn)代管理工作經(jīng)歷：1、1998年在重慶龍湖花園物業(yè)管理分企業(yè)工作，任綜合管理部管理員，小區(qū)占地面積達1320畝，規(guī)劃建設(shè)面積達60萬方，第一期工程管理面積達22萬方。在此期間曾受渝北區(qū)（現(xiàn)北部新區(qū)）禮加鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府委托對外招商房地產(chǎn)開發(fā)項目。2、在重慶曉月物業(yè)管理有限企業(yè)工作，任海棠曉月管理處主任，主持該項目全面工作，小區(qū)占地面積達600畝，規(guī)劃建設(shè)面積達88萬方，第一期工程管理面積達28萬方。3、在重慶創(chuàng)佳物業(yè)管理有限企業(yè)工作，任中安國際大廈管理處主任，主持該項目全面工作，管理面積達5萬方。大廈由：高檔寫字間、杭州西湖明珠大酒店（原中港海鮮酒樓）、桑拿、好萊塢夜總會、中安國際健美城、各類大型經(jīng)融機構(gòu)、臺灣自然美國際事業(yè)企業(yè)（西南地區(qū)總部）、大型停車場等構(gòu)成的一種綜合性商業(yè)大廈。4、在重慶融僑錦江物業(yè)管理有限企業(yè)工作，任風臨洲物業(yè)經(jīng)理，主持該項目全面工作，小區(qū)占地面積達3000畝，規(guī)劃建設(shè)面積達350萬方，第一期工程管理面積達50萬方。5、目前在重慶鷗鵬物業(yè)管理有限企業(yè)工作，任回龍灣項目部經(jīng)理，并主持該項目全面工作，小區(qū)占地面積達500畝，規(guī)劃建設(shè)面積達55萬方，第一期工程管理面積達20萬方。在樓宇設(shè)備、財務(wù)運作和物業(yè)管理成本控制等方面有豐富的實踐經(jīng)驗，并具有較強的組織協(xié)調(diào)、服務(wù)創(chuàng)新能力。第二節(jié)物業(yè)管理中心人員培訓高原則的服務(wù)，需要高原則的制度，高原則制度需要高素質(zhì)人來貫徹執(zhí)行，我企業(yè)建立了很好的人員機培訓機制。培訓是員工與否能圓滿執(zhí)行制度規(guī)定并到達目的的手段，也將是重慶****花園物業(yè)管理中心能否實現(xiàn)對業(yè)主承諾的重要保證。一、培訓目的培訓的目的是使物業(yè)管理中心的全體員工，掌握并不停完善物業(yè)管理中心的各項規(guī)章制度，明確本人、本崗的職責、權(quán)利、義務(wù)，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為服務(wù)中心內(nèi)的所有工作人員提供盡善盡美的物業(yè)服務(wù)。二、培訓內(nèi)容及方式1、根據(jù)組織方式可分為四種培訓:崗前培訓、在職培訓、脫產(chǎn)培訓、再培訓。培訓對象陪訓內(nèi)容考核方式崗前培訓新招員工(1)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識口試、筆試、實際操作(2)職業(yè)道德教育(3)人事、禮節(jié)教育在職培訓在崗員工（1）專業(yè)技能筆試、實際操作（2）操作規(guī)程（3）管理技巧（4）管理藝術(shù)脫產(chǎn)培訓新員工、在崗員工（1）新知識獲取有關(guān)部門頒發(fā)的合格證書（2）新技術(shù)再培訓在崗員工（1）新技術(shù)口試、筆試、實際操作（2）新理論2、結(jié)合本項目的詳細狀況，擬進行三種培訓：新員工培訓；接管前員工培訓；正常管理期員工培訓。（1）新員工培訓序號培訓內(nèi)容培訓時間講課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目的1企業(yè)規(guī)章制度等3天企業(yè)本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓口試筆試讓員工理解企業(yè)的組織、企業(yè)文化、政策及企業(yè)各部門職能和運作方式2接管前期人員培訓計劃有關(guān)內(nèi)容進行強化培訓5天企業(yè)本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓口試實際操作理解重慶****花園物業(yè)管理中心管理內(nèi)容、接管程序及運作方式3崗位職責及重慶****花園物業(yè)管理中心的物業(yè)管理制度1天企業(yè)本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓口試筆試熟悉本職工作程序、管理運作程序4服務(wù)中心物業(yè)管理方案和規(guī)定1天企業(yè)本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核物業(yè)管理中心物業(yè)管理有較深層次的認識5進行多種專業(yè)培訓3天企業(yè)本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓筆試實際操作熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之規(guī)定6職業(yè)道德培訓2天企業(yè)本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓口試筆試加強職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平7定崗定員進行上崗見習培訓1天企業(yè)本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓崗位考核學習、領(lǐng)會基本操作措施為正式上崗提供經(jīng)驗（2）接管前員工培訓序號培訓內(nèi)容培訓時間講課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目的1《重慶市物業(yè)管理條例》及配套文獻3天企業(yè)本部全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核熟悉掌握條例、實行細則等內(nèi)容2物業(yè)管理專業(yè)知識培訓6天有關(guān)部門未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核保證人員持證上崗率100%3項目管理的目的及模式和投標書的有關(guān)內(nèi)容2天企業(yè)本部全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓崗位考核明確各項工作規(guī)定、目的、模式4崗位職責和重慶****花園項目的管理制度2天企業(yè)本部全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓筆試實際操作掌握崗位規(guī)定和考核原則5重慶****花園項目整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、中央空調(diào)、IC收費系統(tǒng)等內(nèi)容2天設(shè)計、安裝單位全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核熟悉該項目運行6重慶****花園項目整體驗收交接程序1天企業(yè)本部管理、維修技術(shù)人員企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核規(guī)定掌握項目交接的全過程7重慶****花園項目辦公機構(gòu)裝修管理措施1天企業(yè)本部全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核熟悉裝修管理要點8重慶****花園項目公用設(shè)備及設(shè)備維護及作業(yè)程序1天企業(yè)本部全體新員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核明確公用設(shè)施、設(shè)備維修范圍及原則9服務(wù)中心綠化養(yǎng)管原則1天綠化專業(yè)單位園藝工企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核熟悉服務(wù)中心綠化管理范圍和目的10各工種工作技巧和服裝、語言規(guī)范及溝通技巧1天企業(yè)本部物業(yè)管理服務(wù)中心全體人員企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核行為、語言及技巧（3）正常管理期員工培訓計劃序號培訓內(nèi)容培訓時間講課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目的1參與重慶市物業(yè)管理培訓單位組織的大專轉(zhuǎn)本科學習考試3年有關(guān)院校具有大專學歷的中堅層員工業(yè)余學習考試具有高層次的學歷，對物業(yè)管理有較深的理論認識適應(yīng)現(xiàn)代化、智能大廈管理需要2參與重慶市各類業(yè)余大專中專班學習3年各類\o"上海昂立教育集團MBA項目@V"業(yè)務(wù)大學根據(jù)項目詳細狀況安排人員業(yè)余學習考核提高本專業(yè)管理水平和知識水平3電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓10天聘任電腦專家講課根據(jù)項目詳細狀況安排人員企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核理解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用4管理技能知識培訓2天聘任物業(yè)管理專家講課根據(jù)項目詳細狀況安排人員企業(yè)本部內(nèi)部培訓知識考核提高員工與業(yè)主的溝通技巧和管理水平5組織協(xié)調(diào)、公眾關(guān)系及公眾形象培訓2天企業(yè)本部全體員工分批進行企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核增強組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公眾形象6保安員隊列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓5天有關(guān)協(xié)作單位保安隊隊長、班長及骨干外部輪番培訓考核掌握保安員現(xiàn)代軍事知識、提高防衛(wèi)能力7有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參與的業(yè)務(wù)培訓根據(jù)實際狀況安排有關(guān)單位有關(guān)人員企業(yè)本部外部培訓根據(jù)規(guī)定規(guī)定提高業(yè)務(wù)水平8維修服務(wù)人員升級培訓市勞動部門維修、服務(wù)人員企業(yè)本部輪番培訓考核保證每年該類人員10%以上到達中級技工等級證書9保安員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓每年保15天以上企業(yè)本部全體保安員企業(yè)內(nèi)部培訓考核提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì)10勞動安全衛(wèi)生培訓1天企業(yè)本部全體員工企業(yè)本部內(nèi)部培訓考核熟悉、理解勞動安全衛(wèi)生知識11消防技能訓練及演習3天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員企業(yè)本部輪番培訓實際操作掌握消防技能知識和實戰(zhàn)能力第三節(jié)物業(yè)管理中心人員的管理一流的管理，一流的服務(wù)，需要一流的人才，因此，無論是從社會上引進特殊人才，還是重慶****花園物業(yè)管理中心培訓出來的員工，都要通過嚴格的管理才能充足體現(xiàn)人才的價值，發(fā)揮他們的潛力。員工管理思緒考核合格考核不合格一、量才錄取，培養(yǎng)提高我們在用人上比較突出的做法是：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓；強調(diào)管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、屬地化。在管理人員的選拔上，我們將嚴格按照既定的招聘原則，擇優(yōu)錄取。不片面強調(diào)工作年限和學歷資格，以“合用”為原則，防止“大才小用”的現(xiàn)象。二、默契合作，充足授權(quán)強調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用項目經(jīng)理負責制的垂直管理方式，各部門本著精干、高效的原則設(shè)置崗位，首先保證管理人員工作負荷的飽滿，另首先防止個人職責的互相交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同步我們倡導全員協(xié)調(diào)管理，員工保證以合作的姿態(tài)開展工作。三、定期考核，績效為本績效考核是我們管理員工的重要手段之一，其主線目的是營造“以效率為導向”的良好工作氣氛。對于管理人員而言，績效包括本人的績效、下屬員工的績效和其所在部門的績效，考核重點是部門的整體績效，通過為管理人員設(shè)定合理的績效目的（包括質(zhì)量目的與成本目的）及衡量指標，并嚴格加以考核，考核成果將作為管理人員工資、獎金發(fā)放及職務(wù)晉升的直接根據(jù)?？冃Э己艘话惴譃槊吭驴己?、季度計劃考核以及年度業(yè)績考核等?？己说姆绞桨ㄗ晕沂雎?、民主評議、上級考核及業(yè)績記錄等。四、獎懲嚴明，優(yōu)勝劣汰對員工實行精確及時的獎懲，是維持員工長期工作動力的有效手段，我們將以企業(yè)的《員工獎懲條例》為根據(jù)，對管理人員進行對應(yīng)的鼓勵和約束。對工作努力、成績優(yōu)秀的管理人員，我們將視狀況授予“**物業(yè)人獎”“優(yōu)秀員工獎”“特殊奉獻獎”等榮譽，并予以一定的物質(zhì)獎勵。對工作不負責的或違反紀律的管理人員，則予以1至3級的對應(yīng)處分。我們規(guī)定：受到三級處分的員工將視情節(jié)狀況予以降級或解雇處理。同步我們亦全面推行競爭上崗及雙向選擇制度。我們規(guī)定主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞“質(zhì)量—成本雙否決”來運做，定期接受考核，對無法完畢質(zhì)量指標或成本指標的個人，不僅否決其效益工資和獎金，對其任職（或上崗）資格也必須堅決否決。

第四節(jié)物資裝配計劃項目名稱：重慶****花園類別編號名稱型號數(shù)量單位單價合計到位時間維修公用工具1疏通機內(nèi)網(wǎng)1臺2外網(wǎng)1臺350035003電焊機手提1臺100010004沖擊鉆博士牌1把110011005手槍鉆博士牌1把5005006臺鉆博士牌1把300030007膠槍4把502008臺鉗1把100010009管鉗12,14,18,8把5040010角磨機博士牌1臺50050011萬用表2塊20040012云齒鋸1把60060013鋼鋸4把5020014球板1把50050015鋁合金梯3米,4米2個500100016木梯6米1個40040017竹片8片54018剪子2把5010019锨40把2080020鎬4把2510021手錘4把3012022電烙鐵及配料2把5010023卡尺1把10010024手砂輪1個50050025接線線軸4個17068026升降機1臺300003000027污泥泵1臺60060028潛水泵1臺29熱熔機及配件2套40080030煤氣探測器1部31切割機及配件1臺2500250032手葫蘆1臺1200120033氣泵2臺3000600034應(yīng)急燈3個200600個人工具35電工7套8056036水暖工6套8048037瓦木工1套300300工程專用工具38克絲鉗2把10020039偏口鉗2把10020040尖嘴鉗2把10020041一字大改錐2把5010042一字小改錐2把5010043十字大改錐2把204044十字小改錐2把204045手板子2把5010046萬用表數(shù)字式2塊15030047手持場強儀1臺1200120048電烙鐵1把202049手電鉆1把30030050剝線鉗2把150300驗房工具材料51線路驗電器4個8032052燈口\燈泡各10個20個510053皮球30個515054乒乓球40個2.510055撈網(wǎng)4個5020056煙道探測器1個3000300057多項接線板10個100100058坐燈口10個11059鉛絲4盤8032060護套線1.5、2.54盤8032061保險絲1各4盤8盤6.255062一般護水包布各4盤4盤1.2550清潔63三輪車,14輛400560064噴霧器20個1020065吸塵,吸水器1臺8000800066地板打蠟機1臺1000100067刷地機1臺6000600068玻璃刷1套69簸箕20個1530070水桶20個1020071掃帚80把1080072墩布50把525073地拖4把15060074撣子10把1515075鐵锨20把50100076鋁合金梯3米,4米2把15030077扁鏟20把510078毛刷20把510079蒼蠅拍10把550警用器械80警棍15個4060081強光手電10把100,180164082摩托車2輛400083自行車9輛300270084消防斧10把100100085救生繩4根10040086救生衣20套2004000通訊器材87對講機備電池1015003450089電話5部100500辦公用品辦公設(shè)備90電腦2臺70001400091打印機1臺1950195092復印機1臺210002100093傳真機1臺5000500094塑封機1臺500500專用柜95檔案柜文獻柜6組650390096資料柜五節(jié)柜8組550440097更衣柜六節(jié)柜18組480864098工具柜3組1000300099保險柜1個800800檔案用品100檔案盒100個2200101檔案袋個0.25500102兩孔夾快勞40個20800103文獻夾8個6,8,1470104文獻袋10個100105單頁夾20個200計算機耗材106打印紙A420包19380107軟盤3.5寸20張5100108閃存32兆642個100,200300個人用品109筆、本等4套8,322其他110計算器8個10,40120111印臺、印油4個8,656112訂書器、書訂各4盒8個9,147113膠水2個12114口取紙10包110115透明膠帶小、大10個0.5—335116大復寫紙8開得力6盒1590117小復寫紙記帳用10盒4,860118曲別針博文8盒0.64.8119直別針博文8盒0.86.4120傳真紙4卷2080121打孔機2個2040122塑封膜200盒20400123鳳尾夾小,中,大72個3\4\6312124皮筋250Q/包1包44125票據(jù)夾2個1.53126修正液旗艦6個636127直尺30厘米5個210128筆記本A580頁100本3300129圓珠筆200支2400130壁紙刀8把432131海綿池2個1.53132報架-51個8585133剪刀10550134信紙厚30本260135白板90*1801個420420136白板筆迪諾6個212137飲水機8臺100800138紙簍14個342139電水壺6個30180140微波爐6臺3001800141暖瓶20個20400142一次性水杯30個4.4132勞保、后勤用品143雨衣60套301800144雨鞋60雙503000145絕緣鞋6雙30180146宿舍用品套500500147餐具1套500500148電視機1臺30003000149辦公桌椅20套3507000150接待桌椅1套30003000151鏡框制度1020200153空調(diào)柜式4臺600024000154壁掛9臺18000155電暖器6臺7004200合計289564.20總經(jīng)理簽字：主管副總經(jīng)理簽字:項目經(jīng)理簽字：

第五章檔案的建立與管理第一節(jié)檔案管理運作一、資料的搜集我們在重慶****花園管理中心設(shè)置專門的檔案室，并由管業(yè)部的主管負責管理。在資料搜集時應(yīng)保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛。按照檔案的不一樣分類，我們將通過三個途徑進行搜集。首先在物業(yè)接管移交時，與開發(fā)商及設(shè)計單位、施工單位積極合作，力爭全面、精確地搜集到工程建設(shè)及工程技術(shù)等原始資料。第二是在業(yè)主入住、進行房間調(diào)配階段搜集業(yè)主資料。第三是在平常管理中建立房屋維修檔案、設(shè)備運行檔案、投訴回訪記錄等以及其他有關(guān)資料，并將檔案的搜集形成制度化。二、資料的整頓和分類在搜集到原始資料后，統(tǒng)一由檔案管理員集中整頓。剔除作廢的和無效的記錄，修補破損的文檔，然后按類別進行裝訂并整頓成冊，做到條理清晰、分類合理，易于檢索。三、料的歸檔管理（1）對于分類整頓好的信息資料進行分類保留即為歸檔。在重慶****花園項目的檔案管理中我們將實行原始資料和電腦檔案雙軌制，保證儲存方式的多元化，盡量將資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤儲存以便于查找。同步運用錄象帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保留，使抽象的檔案資料詳細化、形象化。（2）對業(yè)主和重慶****花園管理中心利益影響較大的檔案應(yīng)加密保留。這些檔案在電腦中按授權(quán)級別檢索、對保留在檔案室的原始資料應(yīng)嚴格控制借閱。檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類闡明書及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保留期限及保密程序的分類次序進行組卷、逐一編號，登記造冊、編制目錄、分柜保留。業(yè)主檔案資料的分類原則是按業(yè)主購房位置、各辦公機構(gòu)的設(shè)置及辦公性質(zhì)建檔。（3為保證檔案的安全和完善，檔案室應(yīng)隨時保持干燥、通風、清潔，并加裝安防設(shè)施。同步配置合適的文獻柜、文獻盒以及消防器材等，保證儲存地點符合防火、防蟲、防鼠、防潮等規(guī)定并定期巡查。檔案室應(yīng)防止無關(guān)人員任意進出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管。四、檔案的使用運用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，并采用先進檢索軟件，充足發(fā)揮檔案資料的作用。內(nèi)部員工可通過管理中心內(nèi)部局域網(wǎng)，對文獻檔案授權(quán)范圍查閱。對借閱原始資料的使用者，按檔案的不一樣密級由有關(guān)負責人同意方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。五、檔案銷毀根據(jù)文檔的保留期限和性質(zhì)，定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。對于已過存檔的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導同意可銷毀，同步建立已銷毀文檔清單備查。第二節(jié)檔案資料的分類管理內(nèi)容一、工程技術(shù)資料1、住宅區(qū)規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文2、建筑許可證、投資許可證、動工許可證3、拆遷安頓資料4、紅線圖、竣工總平面圖5、地質(zhì)勘察匯報、開竣工匯報、圖紙會審匯報二、業(yè)主及各辦公機構(gòu)檔案1、業(yè)主及各辦公機構(gòu)詳細資料登記表2、進出小區(qū)人員登記表3、業(yè)主、各辦公機構(gòu)房間的維修檔案三、裝修檔案1、二次裝修申請表、裝修責任書2、施工企業(yè)資質(zhì)證明、裝修人員登記表3、室內(nèi)設(shè)計平面圖4、裝修竣工圖四、維修資料1、維修申請記錄、回訪記錄2、維修派工單3、設(shè)備、設(shè)施巡檢記錄五、治安交通管理資料1、日巡檢記錄、交接班記錄、值班記錄、巡查路線2、平常抽檢記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄象帶3、搬入/出記錄、突發(fā)事件處理記錄4、車輛管理記錄、車輛詳細資料六、設(shè)備設(shè)施管理資料（包括消防）1、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃2、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)記錄3、機電設(shè)備運行、巡查記錄4、設(shè)備分承包檔案5、設(shè)備、設(shè)施臺帳及更新記錄七、綠化清潔資料1、清潔班檢記錄、清潔周檢記錄2、綠化工作記錄、綠化周檢記錄3、消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄八、重慶****花園服務(wù)中心文化資料1、文化活動計劃及實行狀況記錄2、文化活動圖片及錄象記錄3、傳媒報導資料4、文化活動場所、設(shè)施臺帳及使用記錄九、員工管理資料1、員工個人資料、聘任記錄2、員工業(yè)績考核及獎罰記錄3、員工培訓計劃、培訓檔案、考核記錄4、員工晉升、薪金變動及內(nèi)務(wù)管理記錄十、業(yè)主（及各辦公機構(gòu)）反饋服務(wù)質(zhì)量回訪記錄業(yè)主意見調(diào)查、記錄記錄業(yè)主投訴及處理記錄十一、行政文獻資料1、重慶****花園服務(wù)中心值班及檢查記錄2、有關(guān)財務(wù)記錄（由財務(wù)人員專職保管）3、政府主管部門文獻4、**物業(yè)企業(yè)文獻5、內(nèi)部管理規(guī)章制度、告知、通報等文獻

第六章管理指標的承諾及采用的措施根據(jù)國家物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)原則，并結(jié)合我們的質(zhì)量目的，對服務(wù)中心的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標。（見下表）序號管理項目國家優(yōu)秀原則承諾原則測定根據(jù)保證措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%做到房屋外觀無破壞，立面整潔，無變化使用功能，公用設(shè)施及通道無隨意占用。完好、基本完好房面積/建筑物面積×100%加強巡檢和隨時整頓，堅持每日填寫巡檢表并反饋到服務(wù)中心。2房屋零維修、急修及時率98%保證接到急修單5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修及時完畢，急修不過夜。及時維修次數(shù)/應(yīng)計報維修次數(shù)×100%建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設(shè)置業(yè)主報修專線電話，同步建立回訪制度和填寫回訪記錄。3保潔率99%保證小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，生活辦公環(huán)境清潔，空氣新鮮，環(huán)境無污染。以工作計算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為根據(jù)嚴格按照企業(yè)制定原則執(zhí)行，每日巡視檢查保潔狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，倡導“全員保潔，人過地凈”。4維修工程質(zhì)量合格率100%保證維修工程符合質(zhì)量原則，無二次返工現(xiàn)象維修合格次數(shù)/維修工程次數(shù)×100%分項檢查，對結(jié)合部位嚴格把關(guān)，按照工序規(guī)定逐項點檢。維修回訪率90%做到所有回訪回訪次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)×100%建立回訪制度，作好回訪記錄。5照明設(shè)施完好率98%保證照明設(shè)施完好無損，按規(guī)定期間定期開關(guān)。完好照明燈、緊急疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量×100%堅持按制度巡視檢查，維護保養(yǎng)和保持潔凈，及時更換壞損燈具。6配套設(shè)施、設(shè)備運行完好率做到設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患，定期做好年檢工作。加強對設(shè)備的點檢工作，完善完備點檢、保養(yǎng)、檢修制度，實行設(shè)備負責人員負責制。7小區(qū)內(nèi)外治安案件發(fā)生率1‰如下做到積極配合公安機關(guān)搞好小區(qū)內(nèi)外的治安管理工作。以轄區(qū)公安部門記錄為根據(jù)（除業(yè)主或辦公機構(gòu)內(nèi)部原因?qū)е峦猓┘訌娦^(qū)外來人員的檢查，實行24小時巡查，加強對小區(qū)內(nèi)業(yè)主的法制宣傳工作。8火災(zāi)發(fā)生率做到無因物業(yè)企業(yè)管理不善而引起的重大火災(zāi)。發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)/小區(qū)內(nèi)居住業(yè)主數(shù)量×100%建立消防制度，健全義務(wù)消防組織，采用多種形式積極引導小區(qū)內(nèi)人員增強消防意識，定期舉行消防演習。9業(yè)主有效投訴率及處理率95%以上保證業(yè)主及小區(qū)內(nèi)辦公機構(gòu)人員辦公環(huán)境舒適滿意。有效投訴/投訴總計×100%處理的有效投訴/有效投訴×100%作好各項細致工作，加強對管理、服務(wù)人員的培訓，提高素質(zhì)，對業(yè)主及辦公人員的疑慮有問必答，有難必解。10業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%做到業(yè)主滿意；各辦公機構(gòu)滿意；社會多種團體滿意。對管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)/參與業(yè)主評議戶數(shù)×100%在小區(qū)內(nèi)設(shè)置成立監(jiān)督委員會、“業(yè)主意見箱”，加強與業(yè)主的常常聯(lián)絡(luò)，堅持走訪制度。11綠化完好率95%保證小區(qū)內(nèi)綠化地帶布局合理、優(yōu)美、花草樹木與建筑造型配置得當。完好綠地/總綠化面積×100%進行高端的綠化園林設(shè)計、籌劃；在小區(qū)內(nèi)每年進行一次“我最愛慕的景點”評比活動。12道路、車場完好率90%做到道路暢通無損壞，平坦整潔，排水暢通，無隨意占道或變化使用功能。完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積×100%；完好的設(shè)備設(shè)施/停車場設(shè)施總設(shè)備總計×100%加強平常的交通管理和路面、車場的及時檢查和修復，并做好有關(guān)標志系統(tǒng)13檔案建立與完好率保證檔案齊全，管理完善，簡便易查。建立計算機資料庫和書面資料庫，對檔案資料進行定期的清理和檢查，并注意檔案室和計算機室的保潔和保護。第七章物業(yè)管理費用測算重慶****花園物業(yè)管理費測算一、《重慶市商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行措施》物業(yè)管理費包括如下幾種方面：1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；2、公共設(shè)施、設(shè)備平常運行，維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；稅金；利潤。二、桔體測算測算根聽闡明：1、首期住宅總建筑面積143059M2，其中：花園洋房808套，面積107727M2；獨立別墅10套，面積3913M2；聯(lián)排別墅122套，面積24272.8M2；2、會所面積1904M2；3、幼稚園面積2500M2；4、車位495個，其中地下車位88個。單位：元/月序號項目測算依據(jù)計算式總額一收入總計按100%入住及收費率計算1+2237413.71物業(yè)管理費花園洋房107727M2×1.3元/M2/月140045.1獨立別墅3913M2×1.8元/M2/月7043.4聯(lián)排別墅24272.8M2×1.5元/M2/月36409.2會所1904M2×4元/M2/月7616幼稚園2500M2×4元/M2/月100002車位管理費按車位所有賣出計算，聯(lián)排及獨立別墅車位未計入363個×100元/個?月36300二工資福利支出共91人1+...+71448001管理處經(jīng)理1人5000元/月50002助理及主管7人7×3200元/月224003客戶服務(wù)員5人5×元/月100004財務(wù)收費員2人3000元/月60005維修人員10人10×1800元/月（包食宿）180006保安人員40人40×1500元/月（包食宿）600007保潔綠化人員26人26×900元/月（包食宿）23400三辦公費支出1+...+376001交通通迅費管理處手機、傳呼補助、公務(wù)交通費用、電話費用綜合測算50002書報費綜合測算6003辦公用品綜合測算四公共設(shè)施維修養(yǎng)護費支出1+...+4110001消防設(shè)施維護換水閥、消防栓、煙感和線路主機維修，每月1000元100010002公共水電設(shè)施維護費公共照明設(shè)施,供水、電設(shè)施維護，每月約元500050003弱電系統(tǒng)維護費通訊系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)等每月1000元300030004給排水系統(tǒng)維護費污水井、雨水井、渠道維護每月3000元五公共水電費支出1+...+3129491公共設(shè)備用電10000100002地下停車場照明用電估計燈30盞，每盞燈40瓦，24小時分區(qū)照明30×0.04×24×30×0.85元/度7353公共用水包括清潔、綠化用水、員工生活用水，每天約15噸30×30×2.46元/噸2214六清潔綠化支出1+...+5167001保潔用品、工具費用每月約元2衛(wèi)生防疫消殺費每月二次，每月約700元7007003化糞池清運費每季一次，每次約3000元10004垃圾清運費每天2車，每車200元2×200×3015綠化費每月約1000元10001000七固定資產(chǎn)折舊費按50萬元，三年折舊計算1388913889八稅費總收入的5.5%11492.1713057.75九管理者酬金總收入的8%16715.8818993.1十支出合計238988.85測算成果闡明：1、花園洋房1.3元/M2/月；獨立別墅1.8元/M2/月；聯(lián)排別墅1.5元/M2/月；會所4元/M月；幼稚園4元/M2/月；停車場管理費100元/個/月，最終收費原則以物價局批復為準。2、按百分之百入住及收費率計算，每月收入為237413.7元，每月支出為238988.85元，前期物業(yè)管理規(guī)模不大時物業(yè)管理費每月虧損－1575.15元，年虧損－18901.8元。3、伴隨二期工程的啟動，管理面積會迅速增長，這樣企業(yè)的設(shè)備及人員可以充足運用，隨之管理成本即可減少，實現(xiàn)經(jīng)營上的盈利。4、明年終三期工程也會交付使用，管理面積再次加大，物業(yè)管理經(jīng)營效益會出現(xiàn)大幅增長，總之前期接管虧損金額不是很大，該項目的發(fā)展前景十分好，因此，從投資測算來看，具有很高的可行性。第八章平常管理第一節(jié)安防管理安全管理部的任務(wù)是全面負責重慶重慶****花園服務(wù)中心管轄范圍內(nèi)安全保衛(wèi)工作的管理，維護物業(yè)管理活動的正常秩序，防止火災(zāi)；防止盜竊，防止一切也許危及小區(qū)人員安全及損害小區(qū)公共財物的事件發(fā)生，并與公安機關(guān)親密配合，保證小區(qū)內(nèi)外有良好的秩序。第一、秩序管理重慶重慶****花園服務(wù)中心安全管理部門治安工作應(yīng)當做到：貫徹執(zhí)行政府部門有關(guān)安全工作的政策和有關(guān)條例，建立和健全各項安全保衛(wèi)制度。熟悉與掌握小區(qū)內(nèi)安全措施的操作及\o"購車怎樣選擇車型@V"性能，熟悉小區(qū)的狀況，并與業(yè)主保持親密的聯(lián)絡(luò)，以便就安全問題常?；Q意見和信息，不停完善治安管理體制。嚴格執(zhí)行巡視檢查工作，做好巡視狀況記錄工作，在平常管理工作中及時消除安全隱患。按照規(guī)定做好人員、車輛檢查工作，嚴格控制外來人員、車輛進出小區(qū)，接待好業(yè)主之訪客，保證轄區(qū)內(nèi)良好的生活環(huán)境。維護好小區(qū)內(nèi)良好的工作環(huán)境，對于阻礙公共秩序的不良行為予以制止，嚴禁在區(qū)域內(nèi)攜帶無證槍械；嚴禁寄存易燃易爆、巨毒及放射性物品，制止在小區(qū)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的打架斗毆事件，制止外來原因?qū)π^(qū)的滋擾。勸阻安裝某些也許誤傷他人的設(shè)備，或改裝、破壞正常的公共設(shè)施的狀況。記錄有關(guān)的國家機關(guān)的聯(lián)絡(luò)措施，并建立良好的工作關(guān)系，以便在需要時得到及時的協(xié)助，管理人員應(yīng)在平常工作中強調(diào)自身的工作作風和精神風貌，處理事務(wù)規(guī)定周密謹慎，以使個別不良分子不敢有窺探之心。第二、消防管理防火工作是安全工作的重要任務(wù)之一。安全人員必須熟悉消防工作的有關(guān)法規(guī)、火災(zāi)防止、器材性能合乎火災(zāi)撲救等基礎(chǔ)常識。這對于完畢安全任務(wù)，加強防火滅火工作，保障業(yè)主安全，有著十分重要的意義。1、徹“防止為主，消防結(jié)合”的方針。防止為主，就是要把防火工作放在首位。由于一旦發(fā)生了火災(zāi)，雖然被及時撲滅，仍會導致不一樣程度的損失，產(chǎn)生不良影響。因此我們在安全檢查，夜間巡查時，對儲存易燃易爆物品倉庫，場地要做重點檢查，嚴禁在禁火區(qū)吸煙和動用明火。對發(fā)現(xiàn)的火險隱患和不安全原因，要及時向業(yè)主提出改善意見，提請業(yè)主改善消防安全條件，消除隱患，貫徹防火措施。在做好防止的同步，又要做好滅火的準備工作，只有作到消防結(jié)合，才能有備無患，在同火災(zāi)斗爭中立于不敗之地。2、管理的基本知識安全人員在上崗前必須進行防火知識教育和滅火技術(shù)訓練，作到本職工作范圍內(nèi)的“四懂得”入主業(yè)主的物品寄存；存在的火災(zāi)隱患；防火安全制度的重要內(nèi)容和安全措施；消防器材的數(shù)量及放置的位置。按國家規(guī)定，滅火器材布局分為三類：有易燃易爆物資場所，每二十平方米放置一只滅火器；重點部位每五十平方米放置一只，一般場所，倉庫每一百平方米放置一只。市消防栓（即消防龍頭）管理措施第二條規(guī)定：消防栓是消防專用設(shè)備，在消火栓周圍十公尺寸內(nèi)嚴禁堆物、堵塞、停車、保證道路暢通。3、貫徹執(zhí)行防火制度，保障責任區(qū)安全。積極貫徹執(zhí)行《消防條例》和業(yè)主制定的有關(guān)防火制度，保障責任區(qū)的安全，是我們安全人員的重要責任，尤其對規(guī)定較高的防火重點單位，更要嚴格制度，如車輛進入防火區(qū)必須要裝阻火器，嚴禁停放裝載\o"網(wǎng)友教車主一年省4000元錢@V"汽油，柴油及其他易燃易爆物品的車輛；要常常檢查和消除易燃物，禁區(qū)內(nèi)嚴禁帶入火種，嚴禁吸煙，無動用明火操作證和嚴密的消防措施嚴禁動用明火，在消防器材附近嚴禁堆物，保證道路暢通，提請業(yè)主注意，在離家、離開辦公室、倉庫和公共場所后必須關(guān)閉電源，熄滅火種。對于違反防火制度的行為，應(yīng)根據(jù)情節(jié)輕重，報請政府執(zhí)法部門予以必要的懲罰。對于在消防工作中有突出奉獻或成績明顯的安全人員予以表揚，獎勵。第三、車場管理停車場管理規(guī)定（1）出入口之控制閘桿必須處在正常狀態(tài)；（2）停車場內(nèi)不準進行任何車輛修理，如屬緊急維修，可告知當值主管，做好登記，狀況屬實方可實行，以防借口修理車輛而進行偷車活動；（3）如有車輛拖走，須查明證件及車主，并告知管理中心，獲得同意后，方可放行；（4）遇有其他特殊狀況，立即告知主管；（5）對的指揮交通，勿讓出入口堵塞；（6）發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關(guān)好或出現(xiàn)響警號，須立即告知領(lǐng)班或主管，然后再告知車主；（7）對所停車輛核算停車證并進行資料登記。（8）遇違例車輛：如無證停車、堵塞車輛出入等，可告知領(lǐng)班或主管；（9）嚴禁用消防喉洗車；（10）任何駛?cè)胪＼噲龅能囕v，必須遵守車場的規(guī)章制度；（11）定期啟動排氣系統(tǒng)及照明系統(tǒng)；（12）留心車場高度容納限制，遇有靠近限制高度的車輛時，須提醒司機小心駕駛；（13）留心車位界線及編號與否清晰；（14）嚴禁停車場內(nèi)洗車抹車，防止弄污地面湖地面打滑；（15）留心各交通標識與否清晰。第二節(jié)環(huán)境管理我們在分派保潔工作的過程中，按項目各使用功能的重點和頻密度制定了我們的工作周期計劃。詳細管理內(nèi)容如下：1、衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的搜集、清運到達環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行原則化打掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，保證向住戶提供高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。（1）制定作業(yè)指導書A.清潔工管理規(guī)定。B.清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。C.小區(qū)平常清潔措施及施工程序。D.小區(qū)清潔服務(wù)細則及清潔工作規(guī)定。E.主管巡檢制度。（2）衛(wèi)生管理措施A.清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)《清潔工管理規(guī)定》，按照《小區(qū)平常清潔措施及清潔工工作規(guī)定》進行平常的清潔工作。B.管業(yè)部主管按照《巡檢制度》的規(guī)定，對所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于2次。發(fā)現(xiàn)問題及時對有關(guān)人員予以糾正，并在《清潔衛(wèi)生檢查登記表》上做好記錄。作為對清潔工的工作成果評估根據(jù)。C.管業(yè)部根據(jù)《小區(qū)害蟲消殺管理規(guī)定》對殺害滅鼠服務(wù)實行過程進行控制。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠狀況，詳細記錄填寫《消殺檢查登記表》，每月抽查消殺施工記錄，貫徹消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。D.健全記錄，如：《小區(qū)清潔工衛(wèi)生檢查登記表》、《小區(qū)消殺檢查登記表》、《清潔衛(wèi)生工作平分表》。第三節(jié)設(shè)施設(shè)備管理**物業(yè)企業(yè)在組織項目設(shè)備、設(shè)施維修方面，實行專業(yè)人員修理和使用操作人員修理相結(jié)合，完善設(shè)備管理和定期維修制度，修舊利廢，合理更新，減少設(shè)備維修費用，提高經(jīng)濟效益。這種對設(shè)備的養(yǎng)護管理制度在我們**物業(yè)體現(xiàn)出了很好的管理效果，體現(xiàn)了平時的養(yǎng)護工作的重要性，就象一種人同樣，“小病不治，大病難治”，平時我們就重視“疾病”的防止工作，把防止工作做在前。2、小區(qū)內(nèi)道路（1）每年度小區(qū)內(nèi)道路上的多種標志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。（2）每六個月對的小區(qū)內(nèi)水泥路面和停車場地磚做一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)缺損和裂縫，及時做好修補。3、道及樓梯（1）每年對樓內(nèi)部的大堂、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)地面石材和墻的損壞，應(yīng)及時提出修復方案。（2）每二年對樓梯的墻面重新刷一次涂料（3）每二年對樓梯的踢腳線重新油漆一遍。4、樓頂屋面（1）每六個月在屋面的防水層和保溫層做一次全面的檢查，發(fā)既有損壞的地方，及時修復。（2）每年對屋頂走道和避雷帶做一次保養(yǎng)。（3）每年對屋頂?shù)乃袘敉獗毓艿篮退渥鲆淮螜z查，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。5、電器設(shè)備（1）所有配電房每小時巡檢一次，檢查設(shè)備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設(shè)施狀況，并做好巡視記錄。（2）每周打掃配電房及配電柜表面灰塵。（3）每班1小時對用電量及電壓變化進行一次記錄。（4）每六個月對配電設(shè)備進行一次停電打掃和栓頭緊固等保養(yǎng)工作。（5）每年對變配電設(shè)備進行耐壓、絕緣及續(xù)電氣試驗。（6）每周對每層電箱進行外觀巡查及清潔。6、煤氣設(shè)備（1）每周用肥皂水對煤氣進戶點的伸縮節(jié)進行一次檢查，發(fā)既有泄漏現(xiàn)象及時報煤氣企業(yè)修復。（2）每月檢查所有煤氣管道和表具接口，檢查與否漏氣。7、照明燈具（1）每班一次對公共區(qū)域、辦公區(qū)域各類照明燈具的外觀和照明度進行檢查，發(fā)現(xiàn)壞損及時更換。（2）每月檢查燈具使用狀況，并進行清潔工作。（3）每二個月記錄各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選材方案。8、電梯（1）每周打掃一次電梯機房，檢查機房附屬設(shè)施及環(huán)境溫度。（2）每周配合、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)承包商的設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（詳細規(guī)定參照保養(yǎng)協(xié)議）（3）每周一次檢查電梯井道、底坑、轎箱門檻有無異狀物。（4）每年安排報請勞動局進行一次年檢工作。（5）每年進行一次限速器測試。每年進行一次負荷調(diào)整試驗（委托承包商進行）。9、避雷裝置（1）每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測量絕緣電阻。（2）每年進行一次避雷裝置安裝安全試驗（委托避雷裝置檢測所）10、水泵、上下水道及水箱（1）每班人員每2小時巡視一次各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時停泵檢修。每班2次巡視管道、閥件接口有無異常。（3）每班2小時巡視一次機房附屬設(shè)施狀況。（4）每周打掃一次機房。（5）每月對消防泵進行試機一次，時間不低于10分鐘。（6）每半個月檢查一次水箱浮球裝置、進/出水閥門及放水閥（7）每六個月清洗水箱一次。（8）每年對水泵進行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電機絕緣等。11、排水管道、衛(wèi)生設(shè)施（1）每班2小時檢查一次給排水重要管道、閥件狀況。（2）每班2小時檢查一次辦公室及各公共衛(wèi)生間、開水間。（3）每天檢查一次各陰井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。12、污水處理及集水井/泵（1）每班2小時檢查一次污水處理設(shè)備運行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報警裝置。（2）雨季每班1小時，平常每班2小時檢查1次各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱指示燈）。13、電視監(jiān)控（1）每班檢查一次電視監(jiān)控設(shè)備的運行狀況，包括攝像機、鏡頭、放錄像、傳播信號、接受圖像的清晰和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障報請專業(yè)企業(yè)修理。（2）每班對機房進行一次清潔工作。14、衛(wèi)星天線（1）每周檢查一次天線立架基座安裝可靠性，大風前后須各檢查一次。（2）每周對機房進行一次清潔工作。（3）每年一次天線立架基座油漆。（4）每季度對轉(zhuǎn)動機構(gòu)換一次潤滑油。15、消防設(shè)備（1）每班檢查一次消火栓狀況。（2）每六個月進行一次消防聯(lián)動試驗。（3）每六個月檢查一次所有滅火器并按規(guī)定更換液體。第四節(jié)綠化管理綠化的功能是梅花環(huán)境。通過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭，花果滿園的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的重要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。1、花木的養(yǎng)護（1）澆水根據(jù)氣候條件、品種或生長期來決定澆水量和澆水次數(shù)，以水分浸潤根系分布層和保持土壤浸潤為宜。（2）施肥A.行道樹、遮蔭樹等以觀葉、觀姿為主，施肥增進生長旺盛、枝葉繁茂、葉色濃綠。B.觀花觀果植物、施肥后在增進樹葉生長的同步，還可粗機花芽形成。C.施肥次數(shù)、數(shù)量因樹種、樹齡、土壤而異，詳細施用根據(jù)實際狀況而定。（3）整形的修剪整形修剪是栽培樹木的重要養(yǎng)護措施?；镜男螒B(tài)、欣賞效果、生長、開花、成果等方面都要通過整形修剪來處理或調(diào)整。A、整形修剪方式多種樹木均有一定的樹形，為了提高欣賞性，進行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人們欣賞需要。B、整形修剪的時間即根據(jù)樹木生長期分為休眠間修剪及生長期修剪。（4）除草、松土除草可以減少雜草與樹木爭奪土壤的水分和養(yǎng)分，也可以清除病蟲害的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生，利于樹木的生長；松土到達保水透氣增濕的目的。（5）防治病蟲害病蟲害的防治貫徹“防止為主、綜合防治”的指導思想，充足運用克制病蟲害的多種原因，從栽培技術(shù)、藥物防治、物理防治、植物免疫等方面著手，清除病蟲害的發(fā)生和危害的條件。（6）其他養(yǎng)護措施A、涂白。冬季用石灰水加鹽，消滅在樹皮內(nèi)越冬的害蟲，防止爬蟲上樹產(chǎn)卵。B、立支柱。風較大的季節(jié)，要立支柱，防止風吹斜、吹倒樹木。C、圍護。臨路的樹木合適加以圍護，防止被撞傷或撞倒。D、加以宣傳。人人愛惜樹木。（7）草坪的養(yǎng)護草坪是區(qū)內(nèi)園林綠地的構(gòu)成部分，通過管理維護，使綠草形成柔軟的綠色“地毯”。使整個小區(qū)整潔清新，生氣勃勃。草坪養(yǎng)護重要內(nèi)容是：澆水、施肥、軋剪，除雜草等。第六節(jié)投訴處理以滿足客戶需求為導向的客訴服務(wù)。在整個項目的管理中，我們規(guī)定每位管理人員在處理客戶投訴時必須做到100％業(yè)主滿意。物業(yè)企業(yè)在幾年的實踐中與開發(fā)企業(yè)建立了良好的協(xié)作關(guān)系，這也是重慶區(qū)別其他“子母”企業(yè)的優(yōu)勢所在。在處理、防止業(yè)主投訴，我們建立了一整套嚴格、周密的防止、處理的措施。1、