成都五塊石房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告匯

五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告Program

the

design

suggestion

report目錄第一部分項(xiàng)目總體形象定位………………P08第二部分項(xiàng)目總體規(guī)劃建議………………P14第三部分項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議……………P16第四部分

項(xiàng)目戶型配比建議…

……………P17第五部分園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議…………P23第六部分

智能化設(shè)施配套建議………

……P24第七部分

產(chǎn)品創(chuàng)新提示

……………

……P27五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告項(xiàng)目用地基礎(chǔ)環(huán)境分析○基本區(qū)位?本項(xiàng)目位于五塊石片區(qū)，站北東路與玉局庵路交界處?！鹫嫉孛娣e項(xiàng)目總占地為18余畝，其中凈用地面積為

18余畝。建筑密度為35%、容積率為小于等于6，建筑限高為航空限高，其余指標(biāo)無特殊要求。第一部分

項(xiàng)目總體形象定位五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告1.1項(xiàng)目用地基礎(chǔ)環(huán)境分析○地勢(shì)地貌?待拆遷市場(chǎng)。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告1.1項(xiàng)目用地基礎(chǔ)環(huán)境分析○周邊建筑?項(xiàng)目北面是原有建筑，建于1998年左右；站北東路；周圍主要是拆遷安置房和鐵路局職工社區(qū)。○周邊商業(yè)布局?目前商業(yè)氛圍比較弱，只有部分沿街商業(yè)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要是生活配套相關(guān)的小餐飲、雜貨店。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告1.2項(xiàng)目總體形象定位中偏高檔的情景電梯洋房社區(qū)

現(xiàn)代的、健康的、舒適的悠閑社區(qū)形象展望：中檔電梯洋房社區(qū)參照?qǐng)D片五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告1.3項(xiàng)目總體形象定位原則塑造項(xiàng)目在五塊石的唯一性；減弱項(xiàng)目周邊環(huán)境的不利影響；符合目標(biāo)客戶的居住生活習(xí)慣；引導(dǎo)城北中高檔商品房全新的生活方式；1.4項(xiàng)目總體形象定位策略1)采用差異化策略，突出小區(qū)的“洋”派文化；2)

精心打造示范景觀，提供居民休閑場(chǎng)所；3)

利用立面設(shè)計(jì)，提升住宅品質(zhì)和價(jià)值；4)

小區(qū)內(nèi)部精心打造集中綠化景觀帶，營(yíng)造良好的內(nèi)部景觀；五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告2.1、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議√

總建筑面積：72600㎡√

容積率：6.0√

占地面積：18余畝√

住宅建筑面積：66000㎡√

會(huì)所建筑面積：6600㎡√

居住戶數(shù)：約730戶√

小區(qū)人口容量：2000人√

停車位：約500個(gè)√

綠化率：大于35%第二部分

項(xiàng)目總體規(guī)劃建議五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告2.2、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)確定原則嚴(yán)格按項(xiàng)目規(guī)劃條件通知書；按成都市商品住宅規(guī)劃管理辦法規(guī)定；根據(jù)市場(chǎng)研究定位的產(chǎn)品戶型區(qū)間，確定相關(guān)指標(biāo)；以人為本，最大程度尊重居住者生活方式和行為習(xí)慣；充分考慮項(xiàng)目的品質(zhì)有利于市場(chǎng)營(yíng)銷策略；追求經(jīng)濟(jì)收益最大化；五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告2.3、項(xiàng)目總平規(guī)劃提示地塊受外部環(huán)境的影響較大，周邊沒有可以直接利用的景觀資源，因此應(yīng)在避 免周邊住宅對(duì)項(xiàng)目的居住品質(zhì)的干擾的前提下，加大內(nèi)部景觀的打造；項(xiàng)目距離鐵路較遠(yuǎn)，但是仍會(huì)受到一定的影響，因此應(yīng)順應(yīng)高層電梯公寓對(duì)中 空玻璃的要求，考慮中空隔音玻璃，保證居住品質(zhì)；小區(qū)主入口選擇：根據(jù)地塊現(xiàn)狀分析，建議直接開在站北東路上；會(huì)所的位置選擇：由于項(xiàng)目的居住人口較多且是中高檔定位，區(qū)別于區(qū)域內(nèi)其 他樓盤，應(yīng)考慮會(huì)所作為配套，位置宜在小區(qū)主入口旁邊的二樓商鋪上；五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告2.4、項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局建議規(guī)劃結(jié)構(gòu)：高層框剪結(jié)構(gòu)；根據(jù)項(xiàng)目高檔的定位，全部采用兩梯四至六戶的單元布局；小區(qū)為圍合式組團(tuán)布局，增強(qiáng)私密性。以最大的綠化面積和適當(dāng)?shù)募芯G化場(chǎng)地為評(píng)價(jià)原則。公建設(shè)施宜集中布置在小區(qū)外圍；道路系統(tǒng)：由于地塊有限，建議盡量以地下車庫解決小區(qū)的停車需求，消防車道全部繞外圍，以盡可能地保證小區(qū)內(nèi)部的景觀完整性和人車分流，提高居住品質(zhì)。園林綠地系統(tǒng)：主入口由于代征地和建筑退讓會(huì)形成一個(gè)入口集中景觀帶，建議采用商業(yè)街風(fēng)格為商業(yè)配套；中庭是小區(qū)居住景觀的重點(diǎn)，需體現(xiàn)精致、特色的景觀品質(zhì)；五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告2.5項(xiàng)目公建配套規(guī)劃建議?

中檔樓盤應(yīng)具備哪些配套？根據(jù)成都市商品房的調(diào)查，我們認(rèn)為中檔樓盤應(yīng)具備以下配套：兒童游戲區(qū)、老人健身區(qū)、區(qū)服務(wù)中心（會(huì)所，一般具備集會(huì)、休閑、商務(wù)、會(huì)客的功能）、小型體育健身設(shè)施（如：小球類活動(dòng)場(chǎng)）、室外集會(huì)交流場(chǎng)所、景觀泳池；2、項(xiàng)目地塊規(guī)模受限，可以考慮哪些配套？由于地塊規(guī)模較小，所以不具備修建游泳池的條件。其他項(xiàng)目除會(huì)所外，由于占用面積較小，成本不高且可以與景觀融合修建，會(huì)所由于考慮作為售樓部使用，所以單獨(dú)考慮成一棟商業(yè)用房，為了對(duì)外經(jīng)營(yíng)，與小區(qū)相對(duì)獨(dú)立。因而項(xiàng)目的配套建議如下：兒童游戲區(qū)、老人健身區(qū)、會(huì)所、室外集會(huì)交流場(chǎng)所（景觀廣場(chǎng)）五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告3.1項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格建議電梯洋房；現(xiàn)代、時(shí)尚立面；獨(dú)特外觀，利用戶型構(gòu)架，豐富立面效果，形成視覺沖擊力；可借鑒歐美風(fēng)格；建筑外觀設(shè)計(jì)應(yīng)該適合項(xiàng)目定位的目標(biāo)群體；建筑應(yīng)該與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，考慮對(duì)外整體性，適合建筑在項(xiàng)目地的環(huán)境角色；建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該尊重當(dāng)?shù)匚幕厣?、歷史傳統(tǒng)；建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該體現(xiàn)時(shí)代性，適當(dāng)超前；建筑應(yīng)該注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)深度關(guān)懷；第三部分項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告第四部分項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議?滿足國(guó)家和地方制定的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范；?面積控制與產(chǎn)品定位為準(zhǔn)，符合定位目標(biāo)群體的生活方式；?各功能區(qū)的面積分配合理，空間尺度舒適，功能分區(qū)組合科學(xué)，室內(nèi)動(dòng)線關(guān)系流暢交叉點(diǎn)少；?動(dòng)靜分區(qū)，功能齊全，戶型方正無異形，使用率最大；?每戶均應(yīng)該做到“明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳”的“四明”格局；?考慮節(jié)能性，在房型設(shè)計(jì)中達(dá)到功能與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一，特別是干濕分區(qū)與衛(wèi)生間集中布置；?保證主臥室和客廳有良好的日照、通風(fēng)和景觀效果；?避免與客廳相連的房門過多，臥室保持一定的私密性；?衛(wèi)生間最好做到盥洗分離；?每戶至少有一個(gè)可以休閑活動(dòng)的花園，并充分利用飄窗擴(kuò)大室內(nèi)使用面積；?公攤率要求12%；?（附參照戶型圖）五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告第五部分園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5.1項(xiàng)目園林規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格建議?

現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的園林設(shè)計(jì)形式，使整體風(fēng)格與項(xiàng)目的定位相統(tǒng)一；?

景觀面積很小，應(yīng)集中，打造小巧、精致、特點(diǎn)鮮明的景觀；?

景點(diǎn)布置考慮戶型的均好性，通過大小組團(tuán)和各個(gè)節(jié)點(diǎn)，使每戶均有景觀的觀賞價(jià)值，提升居住品質(zhì)和產(chǎn)品營(yíng)銷賣點(diǎn)；?

選材體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次，但無須太多硬質(zhì)鋪裝，而應(yīng)迎合成都人喜愛大樹的特點(diǎn)，將成本集中在客戶比較關(guān)注的地方；?

景觀應(yīng)與銷售相配合，提供銷售說辭的拓展空間，如景觀小品、景觀立意和整體景觀的主題相一致等；五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告5.2園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)提示???景觀的平面構(gòu)圖美感和立體效果相結(jié)合。各景點(diǎn)的設(shè)計(jì)及選材體現(xiàn)一致性，才能在營(yíng)造小而精致的景觀環(huán)境。水作為成都居住文化的象征，是中高檔社區(qū)景觀元素中不可缺少的。結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模和風(fēng)格，建議以設(shè)置水景小品為主要方向，避免大規(guī)模水景的建造成本和維護(hù)成本升高。?園林植物：熱帶棕樹和蒲葵等樹種的組合，能為小區(qū)帶來獨(dú)特的景觀效果。?園林小品：花架、雕塑等小品既可采用現(xiàn)代的風(fēng)格，是整個(gè)園林設(shè)計(jì)中的點(diǎn)睛之筆，應(yīng)結(jié)合整體風(fēng)格加以應(yīng)用。?園林的參與性及人性化設(shè)計(jì)：園林是作為居住在其中的人使用和享受的，也是商品房區(qū)別于其他社區(qū)的顯著標(biāo)志，因而景觀的社區(qū)在考慮檔次和品質(zhì)之后，還應(yīng)充分照顧人性。在景觀中置入可以停留、觀賞的空間，如在道路邊上設(shè)置座椅等。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告5.2園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)提示小區(qū)內(nèi)設(shè)置坐椅、雕塑、小橋、垃圾桶、花壇等。這些小品的選材也應(yīng)該以木、石為主，也可以夾雜一些現(xiàn)代的材質(zhì)。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告5.2園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)提示園路：可以考慮用鵝卵石鋪砌健身園路。也可以用木板、木屑或者顏色較深的大理石、天然石等。不同的鋪裝材料表現(xiàn)的風(fēng)格不同，還可以弱化道路的感覺。跑步道：小區(qū)內(nèi)可以設(shè)置環(huán)形林蔭道，讓住戶有個(gè)跑步、健身的理想場(chǎng)所。散步道：中心庭園有優(yōu)美的環(huán)境，住戶在其花徑中散步，能夠同時(shí)擁有好心情和好身體。足底按摩道：在小區(qū)次級(jí)道路設(shè)置軟質(zhì)和硬質(zhì)的足底按摩道，業(yè)主在其上赤足行走，不僅使足底得到按摩，亦能達(dá)到強(qiáng)身健體的目的。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告5.2園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)提示老年人活動(dòng)場(chǎng)所、兒童游戲：可以布置在臨鐵路的代征地。公共活動(dòng)廣場(chǎng)：可以選擇在主入口廣場(chǎng)、會(huì)所和中庭。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告5.2園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)提示由于項(xiàng)目周邊環(huán)境不好，圍墻應(yīng)以保證小區(qū)安全性，以較封閉的材質(zhì)體現(xiàn)小品的私密性和檔次感。如選擇鐵藝欄桿配合接近自然的竹籬或綠籬以豐富視覺效果。建筑小品圍墻處理五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告第六部分智能安防系統(tǒng)建議在我們考查的商品房中，目前一般均配有如下安防設(shè)施：門禁系統(tǒng)單元門對(duì)講系統(tǒng)水電氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)邊界監(jiān)控錄像及紅外線報(bào)警系統(tǒng)。根據(jù)項(xiàng)目的定位和成本的考慮，我們建議必須設(shè)置：門禁系統(tǒng)、單元門對(duì)講系統(tǒng)、水電氣出戶、邊界監(jiān)控錄像及紅外線報(bào)警系統(tǒng)。單元門對(duì)講系統(tǒng)由于成本的考慮，建議采用非可視對(duì)講系統(tǒng)。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告7.1入戶花園:傳統(tǒng)的入戶花園在大門與客廳的過渡打開外墻引入自然光而形成的，在這個(gè)區(qū)域打造休閑放松的居家環(huán)境，入戶花園成為自2002年來市場(chǎng)上長(zhǎng)盛不衰的亮點(diǎn)，被應(yīng)用到中高檔產(chǎn)7.2大面積小套型：家庭成員結(jié)構(gòu)都是越來越精簡(jiǎn)，而且更要求享受生活，因而開始出現(xiàn)90平方米戶型被設(shè)計(jì)成為一房?jī)蓮d一衛(wèi)的小戶型豪宅。7.3

小戶型，大花園：成都人在居住上一向仰慕有著前庭后院的深巷大宅，因此是否有空中花園成為現(xiàn)代高層住宅優(yōu)劣的重要評(píng)判指標(biāo)。從早年的置信麗都花園的大型空中花園，到近來花園面積與室內(nèi)面積幾乎是1：1的世紀(jì)城,以及如今最流行的6米層高錯(cuò)層空中花園的設(shè)計(jì)，成都開發(fā)商在空中花園上做足了文章。最新亮相的淺水半島80平方米左右的戶型空中花園面積就有了近20平方米，中小戶型也將規(guī)劃有大面積的空中花園。第七部分成都樓市新政過后產(chǎn)品創(chuàng)新介紹?成都市場(chǎng)流行一句話“來不來看環(huán)境，買不買看戶型。”所以戶型是項(xiàng)目至關(guān)重要的節(jié)點(diǎn)，通過研究，我們發(fā)現(xiàn)目前成都市場(chǎng)的戶型設(shè)計(jì)和創(chuàng)新正在發(fā)生變化：五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告7.4凸窗、飄窗凸窗：是通過窗洞挑出去的窗臺(tái)面積，不超過國(guó)家規(guī)定的2.2平米，不算入銷售面積的，因此凸窗可以說是現(xiàn)在樓盤開發(fā)必備的一件裝備。落地凸窗其實(shí)就是將原有的凸窗高度降低到與室內(nèi)地面高度相同的一種凸窗形式。落地凸窗就是增加了房間的可使用面積。同時(shí)形成的超大落地玻璃窗，將室外景觀自然引入室內(nèi)，景觀開闊，通風(fēng)采光功能更強(qiáng)；同時(shí)有效擴(kuò)大室內(nèi)實(shí)際使用面積，而這些面積并不計(jì)入銷售建筑面積，使客戶得到最實(shí)在的優(yōu)惠。面積越大，得到的實(shí)惠越大。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告7.5大陽臺(tái)——添加生活情趣大陽臺(tái)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最出風(fēng)頭的戶型創(chuàng)新之一。目前成都流行的有兩種，一種是錯(cuò)層陽臺(tái)以實(shí)現(xiàn)層高5.8米以上的假露臺(tái)；一種是標(biāo)準(zhǔn)大陽臺(tái)。目前陽臺(tái)的設(shè)計(jì)已從純粹觀景而成為一個(gè)實(shí)用休閑空間，尺寸也發(fā)生了明顯變化，通常中小戶型采用的是2.8米*2.6米的標(biāo)準(zhǔn)，剛好可以擺一張休閑桌。面積只算一半而生活情趣發(fā)生質(zhì)的變化，因而倍受追捧。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告多層洋房別墅化：由于多層在市區(qū)消失，因而多層成為了繼別墅后的高尚生活象征。郊區(qū)的多層開始充分挖掘花園和低密度的優(yōu)勢(shì)，如一層一般有雙花園，或帶地下室，使居住品質(zhì)接近于別墅。特別

是溫江的錦繡森鄰和棠湖泊林小鎮(zhèn)采取的別墅化的戶型處理手法，更具創(chuàng)意：錦繡森鄰的多層住宅部

分1層和2層住戶各自都分別帶有采光花園的地下室。一層價(jià)值放大化：在上一點(diǎn)中說到多層別墅化，其實(shí)最為顯著的是一層的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。成都人愛一層的原因是有花園，那么一層不論是電梯還是多層都開始將花園作為主要文章，一層向上發(fā)展，成為躍

層大戶型，居住舒適度較高。而在90平方米限制后，一層開始向地下發(fā)展，即有可采光的地下室，既

不算入容積，又將一層花園的價(jià)值用到了最大，目前以神仙樹大院、翡翠城等為代表的項(xiàng)目已經(jīng)取得

了市場(chǎng)的認(rèn)可。中大戶型重視主臥設(shè)計(jì)：作為家庭的中堅(jiān)力量,男女主人的臥更加受到重視.“小臥室”不再受寵，20~30平方米的大臥室有望出現(xiàn)，臥室的再次放大也是對(duì)人性化需求螺旋上升理論的支持。主臥面積放大了，采光與通風(fēng)自然更好，同時(shí)功能也更全——步入式更衣間、可沐浴陽光的露臺(tái)等可能被更多地采用。復(fù)合空間概念更具體：“模糊雙廳(餐廳、客廳)”的概念將漸漸退出，多功能起居室的誕生和多樣化成為住宅的一個(gè)升級(jí)點(diǎn)。主人可把起居室做成視聽室，麻將室,休閑廳，甚至小酒吧。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告雙廚設(shè)計(jì)，大戶型的標(biāo)志：中式廚房可以封閉，只在炒菜時(shí)使用；西式廚房是開放的，用來備菜和制作西餐。特別適合幾代同堂大家庭。過渡空間形式多樣化：繼入戶花園之后，入門長(zhǎng)廊的出現(xiàn)也是為了打破“開門見廳”的布局。走廊成為一個(gè)裝飾的“亮點(diǎn)”，同時(shí)能帶給居住者更多的私密空間。受到中產(chǎn)階級(jí)的追捧。戶型扁平化：成都人對(duì)陽光和通透有特別的偏愛。成都樓盤超高空間戶型創(chuàng)新是適應(yīng)市場(chǎng)變化的必然趨勢(shì)。與此同時(shí)，室內(nèi)空間比例“扁平化”傾向亦隨著有效面積的放大而更趨協(xié)調(diào)?！懊鲝N明衛(wèi)明廳明房”的要求將被進(jìn)一步放大，扁平化的設(shè)計(jì)既充分滿足了業(yè)主對(duì)自然采光的需求，又保證了室內(nèi)空氣暢通?；钚钥臻g，戶型求變：采用大開間跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷隨意組合，提高使用率；此外，戶與戶之間可以平面橫向變化，如：靈活處理轉(zhuǎn)角的套型分割，或兩戶打通后可變成一戶。而把大戶型拆開成兩套一大一小的“二代居”但是這樣的結(jié)構(gòu)要求新型鋼結(jié)構(gòu)成本較高。第八部分

我項(xiàng)目的創(chuàng)新建議由于我項(xiàng)目定位為中檔洋房，面積控制比較重要，在創(chuàng)新時(shí)應(yīng)主要選擇對(duì)目標(biāo)客群比較適合、對(duì)建筑成本增加不大的項(xiàng)目：小戶型、多/大花園：戶戶都要有花園，花園面積的總量應(yīng)超過戶型面積的15%。并采 用方形花園，以實(shí)用性和兼顧兩個(gè)功能間的景觀為主要設(shè)計(jì)原則。重視主臥設(shè)計(jì)：作為家庭的中堅(jiān)力量,男女主人的臥更加受到重視.，特別對(duì)于我項(xiàng)目重點(diǎn)目標(biāo)客群，主臥面積適當(dāng)放大，建議增加步入式更衣間、可沐浴陽光的露臺(tái)等。復(fù)合空間概念更具體：多功能起居室將客廳與餐廳模糊化，可以兼顧視聽室，麻將 室，休閑廳，甚至小酒吧。五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告五塊石項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告8.5活性空間，戶型求變：采用大開間跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷隨意組合，提高使用率；此外，戶與戶之間可以平面橫向變化，如：靈活處理轉(zhuǎn)角的套型分割，或兩戶打通后可

變成一戶。而把大戶型拆開成兩套一大一小的“二代居”。8.6二室二廳單衛(wèi)：創(chuàng)新主要是大陽臺(tái)，如目前市場(chǎng)上比較受追捧的是80平方米帶20平方米

花園的戶型，且該創(chuàng)新戶型在區(qū)域內(nèi)沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；由于該種戶型面積控制后餐廳的面積一般小且不獨(dú)立，故建議客廳餐廳合為多功能廳，增加功能的可變性，減少平面布局的缺陷。

8.7三室二廳雙衛(wèi)：創(chuàng)新突破是寬客廳、大面寬和主臥室設(shè)計(jì)出吸引力的賣點(diǎn)；比如麗都美語的M型寬客廳戶型同時(shí)還具備條件變成四房的特點(diǎn)；又如藍(lán)光凱麗豪情的主臥室還帶一個(gè)全玻璃的陽光花房；陽臺(tái)建議采用錯(cuò)式而已，形成6米挑高；全文結(jié)束，謝謝！THANKS桂芳園

Wondland

Height第五期-第六期整合市場(chǎng)推廣觀點(diǎn)[應(yīng)變]觀點(diǎn)1、市場(chǎng)在變了[判斷]：*布吉地產(chǎn)99年是一個(gè)分界線，99年前的項(xiàng)目由于規(guī)模的因素，如國(guó)展臺(tái)、龍珠等領(lǐng)導(dǎo)品牌項(xiàng)目各領(lǐng)一時(shí)風(fēng)采；但在99年之后出現(xiàn)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，由于超大規(guī)模概念的出現(xiàn)，如中海怡翠、中城康橋、盈翠花園、信義假日名城等一系列領(lǐng)導(dǎo)品牌出現(xiàn)，且成為市場(chǎng)的主流；[結(jié)論]：*布吉地產(chǎn)市場(chǎng)在變化了，對(duì)于桂芳園而言，其第五期、第六期的市場(chǎng)推廣正處于市場(chǎng)的質(zhì)變其，其整合市場(chǎng)攻擊的方式也必然隨之發(fā)生變化；*桂芳園第五期、第六期整合市場(chǎng)攻擊，由于市場(chǎng)的變化，攻擊的核心點(diǎn)更重要的是市場(chǎng)地位的建立，一方面需要從眾多的領(lǐng)袖品牌中脫穎而出；另外一方面，需要不斷引動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，核心的目標(biāo)是引導(dǎo)目標(biāo)群到樓盤現(xiàn)場(chǎng)；觀點(diǎn)2、品牌在變了[判斷]：*以往的布吉地產(chǎn)并沒有強(qiáng)烈的品牌概念，其促銷的核心點(diǎn)是價(jià)格；但由于布吉地產(chǎn)同樣進(jìn)入大地產(chǎn)時(shí)代，其促銷的方式已經(jīng)完全不同了，品牌成為促銷的核心點(diǎn)，不同的生活方式和現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景感受已經(jīng)成為最重要的攻擊點(diǎn)；[結(jié)論]：*桂芳園已經(jīng)是布吉非常優(yōu)秀的地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌，如何讓買家取得對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同？如何讓買家感受到物超所值？正是桂芳園整合市場(chǎng)攻擊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；*認(rèn)同價(jià)值點(diǎn)，品牌攻擊是最好的方式，桂芳園第五期、第六期同樣需要再度提升品牌；讓更的人更加認(rèn)同桂芳園的品牌價(jià)值；觀點(diǎn)3、競(jìng)爭(zhēng)方式變了[判斷]*以往的布吉地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)是硬件的競(jìng)爭(zhēng)，即樓盤與樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)；目前的布吉地產(chǎn)是軟

件的競(jìng)爭(zhēng)，即領(lǐng)導(dǎo)品牌與領(lǐng)導(dǎo)品牌之見的競(jìng)爭(zhēng)；硬件競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)的是價(jià)格、地段、配套；軟件競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)的是品質(zhì)與生活方式的不同；[結(jié)論]*由于競(jìng)爭(zhēng)的方式變化了，桂芳園第五期、第六期的整合市場(chǎng)的攻擊點(diǎn)同樣也與前期的攻擊點(diǎn)即有關(guān)聯(lián)，同時(shí)又有不同，不同點(diǎn)主要在于生活方式；*桂芳園第五期、第六期生活方式的攻擊點(diǎn)，在于高品質(zhì)、高尚社區(qū)的品牌形象，其無論從戶型、規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套、教育、休閑、物業(yè)管理都全面提升，體現(xiàn)完全不同的生活方式；觀點(diǎn)4、目標(biāo)群的要求變了[判斷]：*以前布吉地產(chǎn)是深圳羅湖及香港的后花園，其目標(biāo)群主要來源于深圳羅湖區(qū)及香港買家，其買家的要求主要看中布吉地產(chǎn)的價(jià)格；*從目前的布吉地產(chǎn)來看，目標(biāo)群的要求同樣在發(fā)生變化，以注重價(jià)格為核心導(dǎo)向，開始轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅仄焚|(zhì)、注重社區(qū)環(huán)境、注重物業(yè)管理、注重休閑配套；[結(jié)論]：*由于目標(biāo)群對(duì)布吉地產(chǎn)的要求發(fā)生了變化，同樣對(duì)于桂芳園第五期、第六期的整合攻擊的主題，也需要適應(yīng)市場(chǎng)的變化，如目標(biāo)群注重的品質(zhì)的提升；*桂芳園第五期、第六期的整合攻擊主題需要體現(xiàn)出高品質(zhì)的生活方式，如與世界同步的生活概念等等；觀點(diǎn)5、生活形態(tài)變了[判斷]：*以前的布吉地產(chǎn)屬于驛站式的居住方式，人們只是在布吉逗留；目前由于布吉地產(chǎn)帶動(dòng)了布吉的城市發(fā)展，因次，其對(duì)布吉地產(chǎn)產(chǎn)生的影響是由逗留變化為居留；其已經(jīng)開始把布吉當(dāng)做家來看待，并在布吉開始生活；[結(jié)論]：*由于生活形態(tài)的變化，桂芳園第五期、第六期的整合攻擊的方式也需要適應(yīng)生活形態(tài)的變化；*桂芳園第五期、第六期的整合攻擊方式的不同點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)社區(qū)活動(dòng)，如兒童夏令營(yíng)、社區(qū)狂歡節(jié)等等，全面展現(xiàn)完全不同的生活；觀點(diǎn)6、推廣的方式變了[判斷]：*由于布吉地產(chǎn)的區(qū)位性非常強(qiáng)，占領(lǐng)布吉關(guān)、深惠大道、布吉中心，已經(jīng)完成了市場(chǎng)攻擊的信息點(diǎn)；但由于大地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，目前布吉地產(chǎn)產(chǎn)生了誤區(qū)，項(xiàng)目已經(jīng)推廣了2年甚至更長(zhǎng)，中城康橋的戶外廣告2年并沒有新的更換，市場(chǎng)的面孔已經(jīng)乏舊了，究竟如何才能再度形成市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)？[結(jié)論]：*市場(chǎng)推廣的核心目的在于不斷引發(fā)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，不斷形成目標(biāo)群對(duì)其的關(guān)注點(diǎn)；僅僅

靠傳統(tǒng)的市場(chǎng)推廣方式已經(jīng)完全不能滿足新的刺激點(diǎn)的關(guān)注，尤其是大地產(chǎn)項(xiàng)目；桂芳園第五期、第六期的整合攻擊概念同樣需要新的刺激點(diǎn)，建議第五期、第六期重 新建立市場(chǎng)的推廣形象，其新的形象依然是在總體的桂芳園統(tǒng)籌下；新形象包括第五期、第六期的名稱、新標(biāo)志、新廣告主題語，以新的形象全面刺激市 場(chǎng)的關(guān)注；桂芳園觀點(diǎn)的統(tǒng)一1、市場(chǎng)在變了；*攻擊目標(biāo)：一定要率先建立掛芳園的江湖地位；2、品牌在變了：*攻擊核心：全面展現(xiàn)桂芳園的價(jià)值；3、競(jìng)爭(zhēng)在變了；*攻擊點(diǎn)：與眾不同的生活方式；4、目標(biāo)群在變了；*攻擊內(nèi)容：高品質(zhì)的生活內(nèi)涵；5、生活形態(tài)變了；*攻擊組成：社區(qū)活動(dòng)、社區(qū)人文的展現(xiàn)；6、推廣方式變了；*推廣方式：新分期名稱、新形象、新主題；桂芳園第五期品牌規(guī)劃1、第五期核心賣點(diǎn)：*

人工湖；2、第五期名稱： *

映月灣—

桂芳園第五期；3、第五期推廣主題：*

365天浪漫假期；4、第五期訴求核心：*

親水岸浪漫生活方式；5、第五期支持點(diǎn)：*

桂芳園成熟的社區(qū)配套；第五期核心賣點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)：以水景為核心的親水岸生活方式；環(huán)境設(shè)計(jì)：鳥語花香的湖景環(huán)境；戶型特點(diǎn)：家是庭院的一部分；會(huì)所：園林泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、閱覽室、乒乓球室、桑拿浴室、兒童游戲室，新奇之旅的 開始；學(xué)校：幼兒園等教育設(shè)施；物業(yè)管理：國(guó)際著名戴德梁行物業(yè)管理公司社區(qū)人文：香熏美容、插花、舞蹈、音樂班……附件1：布吉區(qū)域主力布局中城康橋花園桂芳園中海怡翠山莊萬隆苑盈翠家園康達(dá)爾帝景峰大世紀(jì)花園信義假日名城德?；▓@榮超花園中加名園百合山莊布吉檢查站附件2：領(lǐng)導(dǎo)品牌競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目基本狀況價(jià)格（均價(jià)）中城康橋花園3800元/平米*

50萬平米超大社區(qū)*國(guó)家康居示范小區(qū)中海怡翠山莊*規(guī)模大3900元/平米*環(huán)境好，3萬平米怡翠谷信義假日名城3000元/平米*

35萬大型社區(qū)*法國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)桂芳園4200元/平米*純美式商業(yè)廣場(chǎng)*

800米綠化長(zhǎng)廊桂芳園

Wondland

Height第五期-第六期整合市場(chǎng)推廣觀點(diǎn)[應(yīng)變]觀點(diǎn)1、市場(chǎng)在變了[判斷]：*布吉地產(chǎn)99年是一個(gè)分界線，99年前的項(xiàng)目由于規(guī)模的因素，如國(guó)展臺(tái)、龍珠等領(lǐng)導(dǎo)品牌項(xiàng)目各領(lǐng)一時(shí)風(fēng)采；但在99年之后出現(xiàn)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，由于超大規(guī)模概念的出現(xiàn)，如中海怡翠、中城康橋、盈翠花園、信義假日名城等一系列領(lǐng)導(dǎo)品牌出現(xiàn)，且成為市場(chǎng)的主流；[結(jié)論]：*布吉地產(chǎn)市場(chǎng)在變化了，對(duì)于桂芳園而言，其第五期、第六期的市場(chǎng)推廣正處于市場(chǎng)的質(zhì)變其，其整合市場(chǎng)攻擊的方式也必然隨之發(fā)生變化；*桂芳園第五期、第六期整合市場(chǎng)攻擊，由于市場(chǎng)的變化，攻擊的核心點(diǎn)更重要的是市場(chǎng)地位的建立，一方面需要從眾多的領(lǐng)袖品牌中脫穎而出；另外一方面，需要不斷引動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，核心的目標(biāo)是引導(dǎo)目標(biāo)群到樓盤現(xiàn)場(chǎng)；觀點(diǎn)2、品牌在變了[判斷]：*以往的布吉地產(chǎn)并沒有強(qiáng)烈的品牌概念，其促銷的核心點(diǎn)是價(jià)格；但由于布吉地產(chǎn)同樣進(jìn)入大地產(chǎn)時(shí)代，其促銷的方式已經(jīng)完全不同了，品牌成為促銷的核心點(diǎn)，不同的生活方式和現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景感受已經(jīng)成為最重要的攻擊點(diǎn)；[結(jié)論]：*桂芳園已經(jīng)是布吉非常優(yōu)秀的地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌，如何讓買家取得對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同？如何讓買家感受到物超所值？正是桂芳園整合市場(chǎng)攻擊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；*認(rèn)同價(jià)值點(diǎn)，品牌攻擊是最好的方式，桂芳園第五期、第六期同樣需要再度提升品牌；讓更的人更加認(rèn)同桂芳園的品牌價(jià)值；觀點(diǎn)3、競(jìng)爭(zhēng)方式變了[判斷]*以往的布吉地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)是硬件的競(jìng)爭(zhēng)，即樓盤與樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)；目前的布吉地產(chǎn)是軟

件的競(jìng)爭(zhēng)，即領(lǐng)導(dǎo)品牌與領(lǐng)導(dǎo)品牌之見的競(jìng)爭(zhēng)；硬件競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)的是價(jià)格、地段、配套；軟件競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)的是品質(zhì)與生活方式的不同；[結(jié)論]*由于競(jìng)爭(zhēng)的方式變化了，桂芳園第五期、第六期的整合市場(chǎng)的攻擊點(diǎn)同樣也與前期的攻擊點(diǎn)即有關(guān)聯(lián)，同時(shí)又有不同，不同點(diǎn)主要在于生活方式；*桂芳園第五期、第六期生活方式的攻擊點(diǎn)，在于高品質(zhì)、高尚社區(qū)的品牌形象，其無論從戶型、規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套、教育、休閑、物業(yè)管理都全面提升，體現(xiàn)完全不同的生活方式；觀點(diǎn)4、目標(biāo)群的要求變了[判斷]：*以前布吉地產(chǎn)是深圳羅湖及香港的后花園，其目標(biāo)群主要來源于深圳羅湖區(qū)及香港買家，其買家的要求主要看中布吉地產(chǎn)的價(jià)格；*從目前的布吉地產(chǎn)來看，目標(biāo)群的要求同樣在發(fā)生變化，以注重價(jià)格為核心導(dǎo)向，開始轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅仄焚|(zhì)、注重社區(qū)環(huán)境、注重物業(yè)管理、注重休閑配套；[結(jié)論]：*由于目標(biāo)群對(duì)布吉地產(chǎn)的要求發(fā)生了變化，同樣對(duì)于桂芳園第五期、第六期的整合攻擊的主題，也需要適應(yīng)市場(chǎng)的變化，如目標(biāo)群注重的品質(zhì)的提升；*桂芳園第五期、第六期的整合攻擊主題需要體現(xiàn)出高品質(zhì)的生活方式，如與世界同步的生活概念等等；觀點(diǎn)5、生活形態(tài)變了[判斷]：*以前的布吉地產(chǎn)屬于驛站式的居住方式，人們只是在布吉逗留；目前由于布吉地產(chǎn)帶動(dòng)了布吉的城市發(fā)展，因次，其對(duì)布吉地產(chǎn)產(chǎn)生的影響是由逗留變化為居留；其已經(jīng)開始把布吉當(dāng)做家來看待，并在布吉開始生活；[結(jié)論]：*由于生活形態(tài)的變化，桂芳園第五期、第六期的整合攻擊的方式也需要適應(yīng)生活形態(tài)的變化；*桂芳園第五期、第六期的整合攻