西安恒佳首座商務(wù)項(xiàng)目營銷方案

恒佳首座營銷方案恒佳首座營銷方案1題綱1、表達(dá)我們對(duì)市場(chǎng)的理解？2、確定我們的市場(chǎng)站位？3、執(zhí)行我們營銷策略？題綱1、表達(dá)我們對(duì)市場(chǎng)的理解？2、確定我們的市場(chǎng)站位？2表達(dá)我們對(duì)市場(chǎng)的了解？表達(dá)我們對(duì)市場(chǎng)的了解？3恒佳首座市場(chǎng)分析預(yù)賣產(chǎn)品，先解市場(chǎng)政策法規(guī)余震影響競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客群分析恒佳首座市場(chǎng)分析預(yù)賣產(chǎn)品，先解市場(chǎng)政策法規(guī)余震影響競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客4政策法規(guī)——宏觀地方政策：價(jià)格備案制度國家政策：土地政策：39號(hào)令增收土地增值稅70/90政策效果突顯2007年內(nèi)5次加息提高儲(chǔ)備金率二套房貸首付40%，1.1倍利率

銀根、地根持續(xù)緊縮，受其政策的影響目前市場(chǎng)銷售疲軟；客戶觀望氣氛濃厚。價(jià)格透明化

宏觀政策政策法規(guī)——宏觀地方政策：價(jià)格備案制度國家政策：土地政策：35觀點(diǎn)一：開發(fā)商應(yīng)該以政治大局為重，建議保持目前國家輿論一致的言行;觀點(diǎn)二：進(jìn)一步的房地產(chǎn)調(diào)控措施還將繼續(xù)出臺(tái)。建議不要為了博取超額利潤而盲目定位項(xiàng)目價(jià)格，而需謹(jǐn)慎面對(duì)開發(fā)項(xiàng)目定位;觀點(diǎn)三：短期炒樓將被嚴(yán)打，項(xiàng)目和企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是開發(fā)商本階段生存發(fā)展的關(guān)鍵，建議對(duì)客戶精準(zhǔn)定位，主要考慮自用需求和長期投資市場(chǎng);觀點(diǎn)四：舊有營銷方式將在新政下成為不可能，核心競(jìng)爭(zhēng)能力將是市場(chǎng)勝出的關(guān)鍵，建議著力打造開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，充分挖掘市場(chǎng)渠道，以實(shí)力贏得市場(chǎng);對(duì)于2009上半年入市的本項(xiàng)目要密切關(guān)注政府出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)派風(fēng)4大觀點(diǎn)，密切關(guān)注觀點(diǎn)一：開發(fā)商應(yīng)該以政治大局為重，建議保持目前國家輿論一致的6西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析

近期市場(chǎng)銷售疲軟，客戶觀望氣氛濃厚，造成銷量下滑上半年西安商品房銷量為28745套，僅占去年全年量的32.7%2008年上半年，西安新建商品房成交量為28745套，2007年，西安新建商品房成交量為87960套，今年上半年的成交量僅占去年全年的32.7%。日平均房屋銷量不超過150套，跟去年同期平均每日240套的銷售量有很大的差距，樓市沒有迎來預(yù)期的“旺季”。

西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析近期市場(chǎng)銷售疲軟，客戶觀望氣氛濃厚72008年（06月）份西安市各區(qū)域房產(chǎn)銷售價(jià)格表（均價(jià)）

元/平米

區(qū)域物業(yè)類型城東城南城西城北西高新普通住宅類3746元4312元3822元3578元4373元商服用房類6955元9672元6828元6214元8528元寫字樓4893元5257元4494元4752元5384元?jiǎng)e墅類5135元7928元4296元5164元6220元2008年（06月）份西安市各區(qū)域房產(chǎn)銷售價(jià)格表（均價(jià)）808年下半年市場(chǎng)預(yù)測(cè)(一)西安市場(chǎng)08年下半年將有一定的起伏，個(gè)別開發(fā)商由于資金的原因，對(duì)個(gè)別項(xiàng)目房價(jià)有一定的下調(diào)，引發(fā)市場(chǎng)的短期銷量上升，總體市場(chǎng)會(huì)保持一定時(shí)期低迷、客戶觀望，房價(jià)宏觀調(diào)控政策的作用逐漸凸顯；

(二)銀根緊縮政策，對(duì)開發(fā)商及購房者都有較大的抑制作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)；(三)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈困境成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)；（四）通過近年西安房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及西安放寬戶口政策，城市包容性更強(qiáng)，市場(chǎng)將進(jìn)一步擴(kuò)張，長遠(yuǎn)來看，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于一個(gè)平穩(wěn)、樂觀的上升趨勢(shì)；（五）城市軌道的建設(shè)，將拉升西安的城市形象，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將吸引更多的關(guān)注；08年下半年市場(chǎng)預(yù)測(cè)(一)西安市場(chǎng)08年下半年將有9地震災(zāi)害造成消費(fèi)恐慌，余震影響，造成消費(fèi)市場(chǎng)需求疲軟，高樓層抗性較大，消費(fèi)心理恐慌。災(zāi)害影響——中觀消費(fèi)者“推遲購房時(shí)間”和“繼續(xù)觀望”還是占市場(chǎng)主流；

地震災(zāi)害造成消費(fèi)恐慌，余震影響，造成消費(fèi)市場(chǎng)需求疲軟，高樓層10競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)——微觀地址：鳳城一路與未央路十字東南角開發(fā)商：利君集團(tuán)項(xiàng)目概況：純寫字樓，5.6萬㎡的體量，綜合平層商務(wù)、LOFT創(chuàng)意辦公

主力戶型：66——131㎡銷售均價(jià)：平層：5800元/㎡、LOFT：6800元/㎡推廣定位：經(jīng)開之首，純商家項(xiàng)目品鑒：1、經(jīng)開之首，黃金旺角2、平層商務(wù)和LOFT辦公相結(jié)合，產(chǎn)品系列豐富3、充分利用利君品牌對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的提升，提高客戶的認(rèn)知度利君V時(shí)代

競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)——微觀地址：鳳城一路與未央路十字東南角利君V時(shí)代11經(jīng)開*觀瀾港

地址：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未央大道123號(hào)開發(fā)商：陜西歐亞達(dá)地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目概況：?jiǎn)螚澑邔?/p>

主力戶型：剩余房源99.66㎡、72.8㎡銷售均價(jià)：4900——5400元/㎡元之間推廣定位：強(qiáng)大多重功能，比肩世紀(jì)人居項(xiàng)目品鑒：1、成熟區(qū)域，地段優(yōu)異2、項(xiàng)目房源量較少，對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。經(jīng)開*觀瀾港地址：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未央大道123號(hào)12賽高國際街區(qū)

地址：未央路與鳳城五路十字開發(fā)商：陜西富力地產(chǎn)

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目汲取世界先進(jìn)的BLOCK城市人居模式，以24萬平米城市綜合體包容旗艦級(jí)住宅，國際公寓，CEO商務(wù)，世界步行街等，形成自由開放的城市新生活地標(biāo)。主力戶型：寫字樓：68---89㎡、住宅：46-133㎡銷售均價(jià)：寫字樓價(jià)格：6000元\㎡（均價(jià)）住宅價(jià)格：5500元\㎡（均價(jià)）推廣定位：國際生活開放區(qū)項(xiàng)目品鑒：1、一期2棟寫字樓和1棟住宅，通過構(gòu)造BLOCK一體化打造綜合性優(yōu)勢(shì)；2、典型的以商促售，通過沃爾瑪及世紀(jì)金花等大的主力店的引進(jìn)，打造“泛街區(qū)生活”的概念，借此推動(dòng)項(xiàng)目其它物業(yè)銷售，打造居住、購物、休閑、娛樂、社交一體化的綜合體；賽高國際街區(qū)地址：未央路與鳳城五路十字13天地時(shí)代廣場(chǎng)

地址：未央大道與鳳城二路十字開發(fā)商：深圳天地集團(tuán)

項(xiàng)目概況：精英領(lǐng)居、城市上層領(lǐng)域、現(xiàn)代商務(wù)領(lǐng)座、都市商業(yè)領(lǐng)SHOW為一體的大型都市綜合體主力戶型：71——128㎡銷售均價(jià)：在售住宅(C座精英領(lǐng)域)：5000元/㎡（均價(jià)）推廣定位：未央新城核心圈，地鐵上蓋綜合體項(xiàng)目品鑒：1、地鐵站點(diǎn)，升值潛力巨大2、典型的軌道經(jīng)濟(jì)，以地段潛力制造噱頭，給消費(fèi)者以憧憬，提高消費(fèi)者信心指數(shù)。天地時(shí)代廣場(chǎng)地址：未央大道與鳳城二路十字14新界

地址：未央大道鳳城六路開發(fā)商：陜西山鼎實(shí)業(yè)項(xiàng)目概況：總占地面積約17.7畝，與北城核心行政機(jī)構(gòu)經(jīng)開管委會(huì)、西安最高行政機(jī)構(gòu)市政府左右為鄰。項(xiàng)目應(yīng)和城市發(fā)展趨勢(shì)，以政公館、政公寓、政街區(qū)構(gòu)建出新北城政空間都市純居?復(fù)合生活體。新界由三棟27層L型布局塔樓組成.主力戶型：40～140平米的大跨度創(chuàng)新戶型銷售均價(jià)：4400元/㎡（均價(jià)）交3萬優(yōu)惠12%；交2萬優(yōu)惠9%；交1萬優(yōu)惠6%

推廣定位：中央商軸政中央項(xiàng)目品鑒：1、未來行政中心（政府對(duì)面），與政府為鄰2、開發(fā)商資金鏈斷裂，急于回款，進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，通過虛高價(jià)格，加大折扣點(diǎn)，加快回款。3、售樓人員素質(zhì)較高，談判激情及說服力較強(qiáng)。新界地址：未央大道鳳城六路15雙威迎賓廣場(chǎng)

地址：未央大道164號(hào)開發(fā)商：陜西雙威地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目概況：10棟樓（小高層、高層）主力戶型：67---99平米銷售均價(jià)：5200元/㎡（均價(jià)）優(yōu)惠：一次性：6%的優(yōu)惠額度；按揭：4%的優(yōu)惠額度。

推廣定位：地鐵物業(yè)文化名盤項(xiàng)目品鑒：1、緊鄰政府，政治中心區(qū)2、推廣包裝較差，售樓部體現(xiàn)不出項(xiàng)目檔次（大社區(qū)）、格調(diào)，單一推廣渠道（派單）3、售樓人員素質(zhì)較差，談判能力一般，印象較差。雙威迎賓廣場(chǎng)地址：未央大道164號(hào)16市場(chǎng)總結(jié)1、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目普遍素質(zhì)較高，如：天地時(shí)代廣場(chǎng)、賽高國際街區(qū)等；2、住宅價(jià)格基本在5000元左右，但根據(jù)今年的地產(chǎn)形式變化，個(gè)別項(xiàng)目資金鏈斷裂（甩賣），降價(jià)可能成為主流；3、鳳城一路到二路本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，除去天地時(shí)代廣場(chǎng)還有房源（住宅）基本無大量房源堆積，因此，本項(xiàng)目遇到的市場(chǎng)壓力較??；4、區(qū)域內(nèi)主要?jiǎng)傂孕枨鬄橹?，一次性置業(yè)占到比例較大，但中心區(qū)域投資客戶比例較大，因?yàn)樽庾∪巳狠^多，剛性需求強(qiáng)烈。5、區(qū)域內(nèi)除“新界”的售樓人員談判激情及說服能力較強(qiáng)外，其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售人員的素質(zhì)較為一般，市場(chǎng)總結(jié)1、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目普遍素質(zhì)較高，如：天地時(shí)代廣場(chǎng)、賽高國17客戶分析次級(jí)消費(fèi)客戶邊緣客戶群外地客戶經(jīng)開區(qū)白領(lǐng)階層北郊區(qū)域投資客戶西安其它區(qū)域核心客戶群重要客戶群次重要客戶群客戶分析邊緣客戶群外地客戶經(jīng)開區(qū)白領(lǐng)階層北郊區(qū)域投資客戶西安18類型背景特征消費(fèi)特征價(jià)格敏感分析需求指數(shù)經(jīng)開區(qū)域中高收入人群高新區(qū)的工作白領(lǐng)階層對(duì)片區(qū)認(rèn)同，愿意在經(jīng)開區(qū)購房，喜歡本片區(qū)繁華、便捷以及產(chǎn)品格調(diào)性較為敏感良好成熟的配套體系★★★★★★★★北郊區(qū)域投資客戶居住在本區(qū)域的高收入的人群（資金充裕），例如企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和公務(wù)員、政府官員本區(qū)域核心位置的獨(dú)特性、排它性的潛力深信不疑（第二個(gè)小寨）★★★★★★西安其它區(qū)域的中高收入者以及陜北投資客戶西安其它區(qū)域的投資人群以及陜北投資客戶看重片區(qū)發(fā)展?jié)摿湍壳安桓叩膬r(jià)格以及性價(jià)比★★★★客戶特征預(yù)計(jì)未婚族和新婚族將占本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的60％以上類型背景特征消費(fèi)特征價(jià)格敏感分析需求指數(shù)經(jīng)開區(qū)域中高收入人群19區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)人群消費(fèi)群體：企事業(yè)單位管理層／白領(lǐng)／政府官員／公務(wù)員／科教人員／投資群體等消費(fèi)心理：希望結(jié)束租房狀態(tài)；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)有相當(dāng)?shù)馁徺I力，看好經(jīng)開區(qū)核心位置和發(fā)展前景，具有較高的理解和判斷能力。消費(fèi)形態(tài)：一次置業(yè)的年輕人和二次或多次置業(yè)比例相對(duì)較多，注重地段的便捷性、配套的成熟性，過渡性購買者。年齡比例：◎25—40歲：80%◎其它：20%需求比例：◎購房自?。杭s40%◎投資及其他：約60%分布比例：消費(fèi)特征：◎看重區(qū)域的便捷性，周邊配套的成熟性，結(jié)束租房狀態(tài)的年輕人；◎?qū)诵牡囟挝磥砩禎摿Φ淖非?，看好未來發(fā)展的趨勢(shì)的投資客戶?！騾^(qū)域內(nèi)客戶約70％以上◎西安城區(qū)其他范圍20%◎其它區(qū)域10%客戶特征區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)人群消費(fèi)群體：消費(fèi)心理：消費(fèi)形態(tài)：年齡比例：◎20客戶描述生活狀態(tài)：年輕，優(yōu)越感和壓力感并存，奮發(fā)圖強(qiáng)，不甘于生活平凡，急于在同輩中贏得被仰視的目光，渴望出人頭地，理想的高遠(yuǎn)與現(xiàn)實(shí)的局限，是生活的痛也是一種動(dòng)力，無論如何他本身就是他生活中最好的風(fēng)景。典型聚焦：追求一定生活品質(zhì)和效率，受經(jīng)濟(jì)能力局限，對(duì)消費(fèi)性價(jià)比要求較高，表現(xiàn)為經(jīng)常光顧中檔消費(fèi)場(chǎng)所。價(jià)值取向：獨(dú)立、自由，要求有自己的空間，渴望與人交往，追求現(xiàn)代感的生活方式，保持著傳統(tǒng)的人文交往。消費(fèi)形態(tài)：看重面子，更看重實(shí)惠講究效率，也表現(xiàn)耐心在家獨(dú)處，而外出群聚追求新口味，新事物經(jīng)開區(qū)內(nèi)及北郊區(qū)域的年輕的中高收入白領(lǐng)新婚族：新婚夫婦和準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕情侶單身族：中高收入的單身白領(lǐng)SOHO族：工作室、自由置業(yè)者投資者客戶描述生活狀態(tài)：年輕，優(yōu)越感和壓力感并存，奮發(fā)圖強(qiáng)，不甘于21基礎(chǔ)形態(tài)年齡結(jié)構(gòu)：大概80年代出生的中青年，以25-40歲中青年為主，年輕群體居多；職業(yè)構(gòu)成：腦力勞動(dòng)者，擁有一定的職業(yè)權(quán)利，處于事業(yè)的上升階段；以企業(yè)中高級(jí)管理、技術(shù)人員為主→延展到政府公務(wù)員﹑高知群體﹑文化產(chǎn)業(yè)者﹑私營業(yè)主；文化層次：受過良好教育，外出機(jī)會(huì)多，甚多擁有留學(xué)經(jīng)歷；具備一定閱歷，視野開闊置業(yè)狀況：頭次及二次置業(yè)生活形態(tài)生活：豐富，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎珎€(gè)人的愛好知識(shí)：尊重知識(shí)、學(xué)以致用－創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)造生活品質(zhì)與情趣；交友：樂于結(jié)交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消費(fèi)：“品”＋“味”的結(jié)合（品牌與實(shí)際感受），有一定的精神需要產(chǎn)生的消費(fèi)娛樂：健康的方式，如健身、旅游基本形態(tài)年齡職業(yè)收入工作消費(fèi)生活生活形態(tài)人生觀夢(mèng)想價(jià)值觀心理形態(tài)基礎(chǔ)形態(tài)生活形態(tài)基本形態(tài)年齡職業(yè)收入工作消費(fèi)生活生活人生觀夢(mèng)22確定我們的市場(chǎng)站位？確定我們的市場(chǎng)站位？23價(jià)格制定策略1、區(qū)分評(píng)分體系針對(duì)不同的客戶群體，制定相應(yīng)的評(píng)分體系使定價(jià)更趨合理，特殊戶型跳差處理；2、樹立標(biāo)桿景觀、戶型絕佳的若干單位充分體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，在銷售過程中充當(dāng)本項(xiàng)目和區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿；3、增大極差適當(dāng)增大水平調(diào)差的極值，拉開優(yōu)劣單位的價(jià)值差距，具針對(duì)性的增加差值；4、打破均衡設(shè)少量低價(jià)單位，使入市價(jià)格更有沖擊力，形成市場(chǎng)影響之后，價(jià)格適當(dāng)攀升，配合營銷手法進(jìn)行快速銷售；權(quán)重與極差制定分項(xiàng)景觀朝向采光噪音戶型面積通風(fēng)權(quán)重10%20%15%15%20%10%10%價(jià)格制定策略1、區(qū)分評(píng)分體系權(quán)重與極差制定分項(xiàng)景觀朝向采光噪24價(jià)格定位定價(jià)原則：充分參考目前區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品現(xiàn)行平均價(jià)格考慮目前國內(nèi)通貨膨脹因素，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲影響項(xiàng)目所在區(qū)域住宅價(jià)格平均年增長率為7%左右考慮到產(chǎn)品升級(jí)帶動(dòng)了價(jià)格提升動(dòng)態(tài)價(jià)格=靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)+溢價(jià)空間市場(chǎng)比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均外部：溢價(jià)因數(shù)內(nèi)部：溢價(jià)因數(shù)市場(chǎng)增漲溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營銷溢價(jià)產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)品牌溢價(jià)目前階段可根據(jù)市場(chǎng)增長平均走勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)和營銷創(chuàng)新溢價(jià)來估計(jì)本項(xiàng)目的溢價(jià)空間價(jià)格預(yù)估——定位過程價(jià)格定位定價(jià)原則：動(dòng)態(tài)價(jià)格=靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)+溢價(jià)空間市場(chǎng)25系數(shù)指標(biāo)所占權(quán)重恒佳首座經(jīng)開*觀瀾港天地時(shí)代廣場(chǎng)賽高國際街區(qū)新界雙威迎賓廣場(chǎng)地理位置20%121210171718周邊環(huán)境10%336669.5園藝景觀10%33869.57.5教育環(huán)境10%887.57.57.58.5戶型設(shè)計(jì)15%8614.2511.2514.2512.75項(xiàng)目規(guī)模5%224.7534.754.25市政配套10%997.57.58.58.5交通條件5%543.754.754.754.75開發(fā)商實(shí)力10%64669.58.5工程進(jìn)度5%3333.754.254.25價(jià)格預(yù)估——項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：優(yōu)（95分）良（85分）一般(75分）普通（60分）系數(shù)所占權(quán)重恒佳首座經(jīng)開*觀瀾港天地時(shí)代廣場(chǎng)賽高國26根據(jù)與各樓盤分因數(shù)權(quán)重打分，可以得出項(xiàng)目的市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格為：4283元/㎡項(xiàng)目的得分和均價(jià)一覽表

項(xiàng)目名稱得分均價(jià)恒佳首座a:66.75A：？？？？經(jīng)開*觀瀾港b:73.25B:5200元/㎡天地時(shí)代廣場(chǎng)c:73.25C:4600元/㎡賽高國際街區(qū)d:72.75D:4500元/㎡新界e:86E:5600元/㎡雙威迎賓廣場(chǎng)f:86.5F:5200元/㎡根據(jù)與各樓盤分因數(shù)權(quán)重打分，可以得出項(xiàng)目的市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格為27價(jià)格定位基準(zhǔn)價(jià)格：通過市場(chǎng)測(cè)算可得出項(xiàng)目均價(jià)在4600元/㎡左右通過我公司專業(yè)操盤，努力提升項(xiàng)目價(jià)值，則：整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)4700—5100元/㎡開盤階段均價(jià)約為4600元/㎡至尾房實(shí)現(xiàn)均價(jià)5100元/㎡價(jià)格定位基準(zhǔn)價(jià)格：整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)4700—5100元/㎡282個(gè)前提A1——大勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮、進(jìn)入理性發(fā)展A2——政策：穩(wěn)定新政頻出、謹(jǐn)慎且積極應(yīng)對(duì)政府新政A3——區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)不高；A2——相對(duì)封閉的市場(chǎng)，非熱點(diǎn)區(qū)域現(xiàn)有客戶對(duì)高價(jià)的支撐不足。A1——地產(chǎn)開發(fā)的相對(duì)真空地帶，被邊緣化地帶。Price1：區(qū)域發(fā)展利好A2——片區(qū)崛起四大優(yōu)勢(shì)（交通、資源、教育、配套）A1——區(qū)域土地稀缺帶來區(qū)域房價(jià)穩(wěn)步上漲A3——政府投入度進(jìn)一步提升Price2：區(qū)域營銷特征區(qū)域營銷特征2個(gè)前提A1——大勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮、進(jìn)入理性發(fā)展A229營銷攻略營銷總綱營銷目標(biāo)營銷思想建立項(xiàng)目差異化的精品形象，提升項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值，在合理的營銷周期內(nèi)，為項(xiàng)目和品牌贏取更大的市場(chǎng)利潤！依托片區(qū)日益優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及便捷特性，擴(kuò)大品牌進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)炒作，利用項(xiàng)目特有的無可比擬地段優(yōu)勢(shì)，以極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的高價(jià)值的產(chǎn)品性價(jià)比+頗具個(gè)性化的推廣訴求，完成整個(gè)項(xiàng)目的推廣！塑造項(xiàng)目精品形象、低價(jià)格入市、快速上漲,以合理實(shí)效的推廣費(fèi)用實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化銷售!營銷攻略營銷總綱營銷目標(biāo)營銷思想建立項(xiàng)目差異化的精品形象，提30媒體營銷策略項(xiàng)目形象定位：核心領(lǐng)地，中心無價(jià)項(xiàng)目SLOGAN定位：城鐵、CBD、精英港灣媒體傳播策略：有層次/重點(diǎn)覆蓋媒體組合圖示市場(chǎng)層級(jí)區(qū)域?qū)蛹?jí)覆蓋媒體組合重點(diǎn)市場(chǎng)未央路核心