2023年沈陽太原街商圈發(fā)展分析報告

沈陽太原街商圈發(fā)展分析匯報一、沈陽市各大商圈分布狀況目前沈陽市的商業(yè)格局，基本形成了以和平區(qū)和沈河區(qū)為重要商業(yè)關(guān)鍵區(qū)域的現(xiàn)實狀況。形成了太原街商圈、中街商圈、五愛商圈、金廊商圈、鐵百商圈、北市商圈、長江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大主力商圈，其輻射范圍大、對周圍都市吸引力強，這兩個商圈的發(fā)展對提高沈陽都市形象和增強沈陽商業(yè)輻射力具有重大意義。五愛街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是輻射東三省的批發(fā)市場，是沈陽商業(yè)市場的重要構(gòu)成部分。其他商圈區(qū)域性較強，是沈陽商業(yè)市場的補充。二、太原街商圈概述太原街商圈位于沈陽市和平區(qū)，東起和平北大街、西至勝利北街、南臨南五馬路、北至北五馬路，長約2.2公里，寬約1.6公里，商圏區(qū)域面積約為3.52平方公里。商圈以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，由太原街步行街、中華路商業(yè)街、中山路景觀街、體育用品街和南一風(fēng)味美食街等街區(qū)構(gòu)成。太原街商圈是沈陽市最繁華的商業(yè)中心之一，是具有都市時尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心，也是沈陽最早形成的高檔購物區(qū)域，類似于北京的王府井，消費者承認(rèn)度極高。商圈服務(wù)半徑輻射整個沈陽市，并對周圍都市的客戶群體（本溪、撫順、鐵嶺、遼陽、鞍山）有較大吸引力，主力目的客戶群是25～50歲的中高端消費群。太原街商圈重要業(yè)態(tài)包括百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場以及商務(wù)寫字樓、公寓等。經(jīng)營服裝、名表、飾品、電器、餐飲、百貨及專業(yè)性商品。這是太原街商圈數(shù)年發(fā)展的成果，是市場自然選擇和沈陽獨特的消費特點的產(chǎn)物。三、太原街商圈商業(yè)、寫字樓、公寓市場分析1、商業(yè)市場分析（1）商業(yè)市場總體概況太原街作為市級商圈，既有商業(yè)供應(yīng)為76.64萬平方米，其中百貨和購物中心供應(yīng)量約為64.54萬平方米，是區(qū)域商業(yè)供應(yīng)的主體。百貨和購物中心重要分布在中華路和太原街交匯的十字軸上，匯集有多種百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業(yè)氣氛濃厚，是沈陽歷史悠久的成熟商圈，平均租金在12～26元/㎡?天，扣點20%～25%。太原街商圈商業(yè)品牌比較豐富，高中低級品牌均有，滿足了沈陽全市不一樣收入人群的購物需求，平時人流量約為30萬人次/天，周末約為50萬人次/天。伴隨萬達廣場、新瑪特、伊勢丹和中興三期等項目的強勢入駐，太原街的商業(yè)業(yè)態(tài)將愈加豐富。相對中街而言，太原街商圈重要由大中型、現(xiàn)代的獨體建筑構(gòu)成，彼此間缺乏連接，街鋪少，建筑形式單一，缺乏街的概念，十字軸的商場布局輕易分散人流。區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目體量較大，并且集中供應(yīng)，招商難度大，導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)空置面積較多，目前除了中興和新世界以外，其他百貨和購物中心經(jīng)營狀況一般，并且美美百貨在底停業(yè)，彰顯了商業(yè)巨大的競爭壓力。（2）商業(yè)類型分析太原街商圈既有商業(yè)類型比較齊全，擁有百貨企業(yè)、購物中心、超市大賣場、專業(yè)店和商品市場等多種商業(yè)類型?！咎稚倘扔猩虡I(yè)類型比例圖】區(qū)域中既有的商業(yè)以百貨企業(yè)為主，占既有商業(yè)總供應(yīng)量的56.4%，伴隨萬達廣場和潮匯購物中心強勢入駐，商圈內(nèi)購物中心的比例也到達了25.3%，這也體現(xiàn)了太原街商圈的特點，以中高檔百貨企業(yè)為主，并且檔次較高。（3）商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成太原街商圈既有商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，擁有服裝、餐飲、娛樂、超市、美容、電器和家俱家居等多種商業(yè)業(yè)態(tài)?！咎稚倘扔猩虡I(yè)業(yè)態(tài)比例圖】通過上圖可以看出:太原街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)重要以服裝服飾類為主，市場份額占到69%，由于五洲春天購物廣場和東舜百貨兩個項目目前除了部分店鋪在營業(yè)以外，其他店鋪目前都處在空置狀態(tài)，潮匯購物中心項目目前只有個別店鋪開業(yè)，有部分面積還處在招商階段，因此太原街商圈目前有較多的空置商業(yè)面積。2、寫字樓市場分析太原街商圈寫字樓重要集中在和平大街、南京街和中華路兩側(cè)區(qū)域。坐擁沈陽三大市級商圈之一的太原街，濃厚的商業(yè)氣氛為寫字樓市場帶來較高的人氣。區(qū)域內(nèi)分布有和平大街、三經(jīng)街、南京街、十一緯路、中山路、中華路及南五馬路等都市主干道，近25條公交線路路過本區(qū)域，為寫字樓市場提供了便利的交通條件。太原街商圈處在沈陽市的中心地帶，以其關(guān)鍵的地理位置和老式辦公商圈的影響力，吸引了商貿(mào)企業(yè)以及各類企業(yè)，平均入住率為76％高于全市平均入住率的71％，處在各商圈最高水平。目前市場上寫字樓的經(jīng)營模式重要有三種：出租、發(fā)售和售后裔租。太原街商圈寫字樓市場以出租為主，平均租金約為900元/年/㎡，其中甲級寫字樓出租均價為1100元/年/㎡，乙級寫字樓出租均價為820元/年/㎡，區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)售價格在6000～7000元/㎡之間。太原街商圈寫字樓項目檔次參差不齊，檔次差異較大，總統(tǒng)大廈從客戶品質(zhì)和市場影響力看，是沈陽高端寫字樓的代表項目之一，成為區(qū)域其他檔次寫字樓發(fā)展的重要帶動力量。而部分乙級寫字樓存在物業(yè)老化、檔次不高等問題。3、公寓市場分析太原街商圈公寓市場以南站、太原街為中心，輻射周圍區(qū)域，太原街商圈是沈陽三大重要商圈之一，商業(yè)商務(wù)氣氛濃厚，同步緊鄰沈陽站，附近有許多批發(fā)市場，比較適合中小型企業(yè)辦公。太原街商圈是公寓的發(fā)源地，沈陽第一種公寓就出目前太原街，太原街商圈也是沈陽目前酒店式公寓最集中的地區(qū)，第一批公寓包括現(xiàn)代程式、騰龍國際公寓在這里獲得了成功，刺激了隨即大量公寓的供應(yīng)。該區(qū)域?qū)儆诶鲜缴虅?wù)和老式商業(yè)區(qū)，且交通以便成為大多數(shù)樓盤的賣點，樓盤檔次差異較大，價格在8000-14000之間。以當(dāng)?shù)馗呤杖胝邽橹鳎绕涫巧虅?wù)區(qū)的企業(yè)主、高級白領(lǐng)等。四、太原街商圈1月至4月份各類產(chǎn)品供銷量分析1月至4月，太原街商業(yè)總供應(yīng)量為24.98萬㎡，寫字樓總供應(yīng)量1.95萬㎡，公寓總供應(yīng)量14.91萬㎡，其中商業(yè)和公寓占全市總供應(yīng)量的10.35%和10.67%，擁有較大比例。太原街商業(yè)新增供應(yīng)5.45萬㎡，公寓新增供應(yīng)6.85萬㎡，短期內(nèi)太原街商圈將以商業(yè)和公寓項目為主，寫字樓以出租為重要經(jīng)營方式。1月至4月，太原街商業(yè)銷售量為10.68萬㎡，占全市銷售量的13.14%，銷供比為42.76%，高于全市33.66%的平均水平，太原街商圈作為都市最繁華的商圈之一，擁有良好的商業(yè)口碑；寫字樓銷售0.85萬㎡，占全市銷售量的2.7%，重要銷售初期上市的寫字樓；公寓銷售量3.72萬㎡，占全市銷售量的9.47%，銷供比為24.92%，略低于全市28.09%的平均水平，雖然太原街商圈是公寓的發(fā)源地，但近年來太原街商圈商業(yè)用地供應(yīng)量有限，新開發(fā)的商業(yè)類項目較少，公寓市場發(fā)展也因此有所放緩。五、太原街商圈發(fā)展趨勢判斷1、商業(yè)品牌質(zhì)量和運行狀況將不停提高太原街商業(yè)市場從目前新增供應(yīng)狀況看，購物中心的規(guī)模和比例越來越大，整體品牌質(zhì)量和運行狀況都在不停提高，商業(yè)市場發(fā)展逐漸趨向規(guī)范化、服務(wù)化。2、差異化經(jīng)營、樹立項目特色，將成為太原街商業(yè)項目競爭突破口太原街商圈商場林立，但多數(shù)商場提供的大多是雷同的商品品牌和消費服務(wù)，缺乏特色。項目的差異化經(jīng)營，提供多功能服務(wù)，樹立項目特色，提高自身競爭力，將成為太原街商業(yè)項目競爭的突破口。3、加強商圈內(nèi)各商場之間的聯(lián)絡(luò)，發(fā)揮商業(yè)街的優(yōu)勢作為沈陽最繁華的商業(yè)街之一，太原街商圈的商業(yè)項目大多是由大中型、現(xiàn)代的獨體建筑構(gòu)成，彼此間缺乏連接。太原街應(yīng)加強商圈內(nèi)各商場之間的聯(lián)絡(luò)，充足發(fā)揮商業(yè)街的優(yōu)勢，由商業(yè)街的規(guī)劃效應(yīng)帶動整個商圈的競爭力。4、高檔寫字樓將成為市場主力太原街商圈的濃厚商業(yè)氣氛為寫字樓市場帶來較高的人氣，也提供了較多的優(yōu)質(zhì)客戶。伴隨外企及國內(nèi)大型企業(yè)的入駐，對高檔寫字樓的需求量迅速增長，太原街商圈寫字樓項目應(yīng)秉承設(shè)計新奇、配套齊全、