房地產(chǎn)行業(yè)深度研究：業(yè)績(jī)持續(xù)承壓分化是主旋律

內(nèi)容目錄樣本房企選擇 4業(yè)績(jī)短期承壓下行，房企間表現(xiàn)分化 4營(yíng)收略增歸母凈利潤(rùn)下滑，企業(yè)之間分化明顯 4毛利率延續(xù)下行趨勢(shì)，銷管費(fèi)用率穩(wěn)中有降 5持續(xù)計(jì)提資產(chǎn)減值，減輕業(yè)績(jī)釋放壓力 6合同負(fù)債走勢(shì)分化，未來(lái)營(yíng)收有保障 7頭部央國(guó)企及改善型房企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)亮眼 7銷售一季度沖高二季度回落，頭部及改善型房企銷售復(fù)蘇 7土地供需持續(xù)縮量，核心城市熱度高，頭部及改善型房企投資強(qiáng)度大 9新開(kāi)工持續(xù)下降，竣工端積極保交付 11資產(chǎn)質(zhì)量和債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣將決定房企核心競(jìng)爭(zhēng)力 12資產(chǎn)負(fù)債延續(xù)縮表趨勢(shì) 12改善型房企資產(chǎn)質(zhì)量高流動(dòng)性強(qiáng) 12短期流動(dòng)性壓力仍存，房企間債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本分化 13投資建議 14風(fēng)險(xiǎn)提示 16圖表目錄圖表1：本文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分類 4圖表2：1H23樣本房企央國(guó)企和民企資產(chǎn)規(guī)模分布 4圖表3：1H23樣本房企央國(guó)企和民企營(yíng)收分布 4圖表4：1H23樣本房企營(yíng)收同比走勢(shì) 5圖表5：1H23樣本房企歸母凈利潤(rùn)同比走勢(shì) 5圖表6：1H23典型房企營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)同比情況 5圖表7：樣本房企毛利率走勢(shì) 6圖表8：典型房企2022及1H23毛利率情況 6圖表9：樣本房企銷管費(fèi)率走勢(shì) 6圖表10：典型房企2022及1H23銷管費(fèi)用率情況 6圖表11：A股樣本房企計(jì)提資產(chǎn)減值損失規(guī)模 6圖表12：A股典型房企1H22、2022、資產(chǎn)減值損失 6圖表13：樣本房企合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入的覆蓋倍數(shù) 7圖表14：典型房企合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入覆蓋倍數(shù) 7圖表15：全國(guó)商品房累計(jì)及單月銷售金額同比走勢(shì) 7圖表16：全國(guó)商品房銷售面積及銷售均價(jià)單月走勢(shì) 7圖表17：百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售金額及同比走勢(shì) 8圖表18：百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售金額及同比走勢(shì) 8圖表19：2023年月房企銷售表現(xiàn) 8圖表20：典型房企2022及1H23銷售金額增速 9圖表21：全國(guó)300城月度累計(jì)供求及同比走勢(shì) 9圖表22：全國(guó)300城宅地月度成交溢價(jià)率/流拍率 9圖表23：上半年集中供地22城土拍冷熱分化較大 10圖表24：典型房企整體投資強(qiáng)度走勢(shì) 10圖表25：典型房企2022及1H23投資強(qiáng)度 10圖表26：2023年月權(quán)益拿地金額房企 11圖表27：典型房企歷年新開(kāi)工面積走勢(shì) 11圖表28：典型房企2023H1新開(kāi)工面積及同比 11圖表29：典型房企歷年竣工面積走勢(shì) 12圖表30：典型房企2023H1竣工面積及同比 12圖表31：典型房企總資產(chǎn)規(guī)模走勢(shì) 12圖表32：典型房企資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì) 12圖表33：典型房企竣工存貨占總存貨比例 13圖表34：典型房企資產(chǎn)流速對(duì)比 13圖表35：房企季度國(guó)內(nèi)外債券發(fā)行情況 13圖表36：房企季度國(guó)內(nèi)外債券到期情況 13圖表37：典型房企短期有息負(fù)債占比走勢(shì) 14圖表38：典型房企2022及1H23短期有息負(fù)債占比 14圖表39：典型房企整體平均融資成本走勢(shì) 14圖表40：典型房企2022及1H23融資成本對(duì)比 14圖表41：A股地產(chǎn)PE-TTM 15圖表42：港股地產(chǎn)PE-TTM 15圖表43：港股物業(yè)股PE-TTM 15圖表44：覆蓋公司估值情況 1655A29（26（2918類型 類型 定義 數(shù)量 房企明細(xì)樣本房企

A股、股上市的主流房企

55 A26家，H29家央國(guó)企

大股東為國(guó)資背景的房企

A股：萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、綠地控股、金地集團(tuán)、華僑城A、中華企業(yè)、金融街、大悅城、首開(kāi)股份、A房企、上實(shí)發(fā)展、中國(guó)武夷、26 北辰實(shí)業(yè)、中交地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展H股：中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、保利置業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)民企典型房企

大股東為民企的房企銷售排名靠前且市場(chǎng)關(guān)注較高的房企

A股：新城控股、新湖中寶、金科股份、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、華夏幸福、ST世茂H股：龍湖集團(tuán)、碧桂園、合生創(chuàng)展集團(tuán)、美的置業(yè)、雅居樂(lè)集團(tuán)、龍29光集團(tuán)、富力地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、德信中國(guó)、中梁控股、港龍中國(guó)地產(chǎn)、中駿集團(tuán)控股、時(shí)代中國(guó)控股、領(lǐng)地控股、禹洲集團(tuán)、融信中國(guó)、正榮地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、路勁、佳兆業(yè)集團(tuán)保利發(fā)展、萬(wàn)科A、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、碧桂園、龍18 湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中國(guó)金茂、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、A房企、綠地控股、新城控股、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)來(lái)源：wind，克而瑞，，注：1）中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)可能對(duì)數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響，旭輝控股集團(tuán)尚未發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告截至2023年中期，從樣本房企資產(chǎn)規(guī)模分布看，26家央國(guó)企資產(chǎn)總額12.13萬(wàn)億元占55家樣本房企總資產(chǎn)的60，29家民企資產(chǎn)總額7.97萬(wàn)億元，占55家樣本房企總資產(chǎn)的40。2023年上半年，從樣本放棄營(yíng)收分布看，26家央國(guó)企營(yíng)收額1.08萬(wàn)億元，60，29709940。圖表2：1H23樣本房企央國(guó)企和民企資產(chǎn)規(guī)模分布 圖表3：1H23樣本房企央國(guó)企和民企營(yíng)收分布79710,40% 7099,40%121312,60% 10772,60%民企 央國(guó)企

民企 央國(guó)企來(lái)源：各公司公告，單位：左側(cè)億元，右側(cè)占比 來(lái)源：各公司公告，單位：左側(cè)億元，右側(cè)占比營(yíng)收略增歸母凈利潤(rùn)下滑，企業(yè)之間分化明顯營(yíng)收略增歸母凈利潤(rùn)下滑，央國(guó)企韌性更強(qiáng)，民企大幅虧損。2023年上半年，55家樣本房企營(yíng)收總額17871億元同比+2.0增速較2022年有所回升其中央國(guó)企同比-0.6，同比+6.1主因是受樣本選擇及結(jié)算周期影響55家樣本房企歸母凈利潤(rùn)-290億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧，其中央國(guó)企歸母凈利潤(rùn)426億元，同比-35.7，跌幅較2022年底收窄且仍為盈利狀態(tài)，民企歸母凈利潤(rùn)-716631744。從18家典型房企表現(xiàn)看，9家房企營(yíng)收同比增速為正，其中濱江集團(tuán)（+152.8、國(guó)際集團(tuán)（+43.7、碧桂園（+39.4）營(yíng)收同比增速位列前三；9家房企歸母凈利比增速為正其中建發(fā)國(guó)際集（+52.5綠城中（+41.3華潤(rùn)置（+29.6）6圖表4：1H23樣本房企營(yíng)收同比走勢(shì) 圖表5：1H23樣本房企歸母凈利潤(rùn)同比走勢(shì)2012017 2018 2019 2020 2021 2022 1H2340%30%20%10%0%-10%-20%-30%

100%2012017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23-50%-100%-150%-200%29家民企 26家央國(guó)企 55家樣本房企 29家民企 26家央國(guó)企 55家樣本房企來(lái)源：各公司公告， 來(lái)源：各公司公告，注：1H23民企歸母凈利潤(rùn)跌幅同比擴(kuò)大744，樣本房企歸母凈利潤(rùn)同比由盈轉(zhuǎn)虧圖表6：1H23典型房企營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)同比情況200%150%100%-50%-100%-150%-200%濱 建 碧江 發(fā) 桂集 國(guó) 園團(tuán)際集團(tuán)

金 保 A企房地 利 A企房集 發(fā) 團(tuán) 展

越 華 秀 潤(rùn) 地 置 產(chǎn) 地

萬(wàn) 中 招 科 國(guó) 商 金 蛇 集A茂 口 團(tuán)A

綠中綠龍城國(guó)地湖中?？丶瘒?guó)外股團(tuán)發(fā)展?fàn)I收同比 歸母凈利潤(rùn)同比來(lái)源：各公司公告，注：1H23碧桂園歸母凈利潤(rùn)同比由盈轉(zhuǎn)虧，遠(yuǎn)洋集團(tuán)歸母凈虧損同比擴(kuò)大1589毛利率延續(xù)下行趨勢(shì)，銷管費(fèi)用率穩(wěn)中有降樣本房企整體毛利率于2018年達(dá)到最高水平32.2此后由于高價(jià)地項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)、高能級(jí)城市采取限價(jià)，20191H23同比下降其中央國(guó)企毛利率同比下降呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)；民企毛利率6.7，同比下降8.9ppt，仍在探底過(guò)程中。在整體毛利率持續(xù)承壓的4的商業(yè)屬性；遠(yuǎn)洋集團(tuán)和碧桂園毛利率為負(fù)。20212024圖表7：樣本房企毛利率走勢(shì) 圖表8：典型房企2022及1H23毛利率情況35%30%25%20%15%10%5%

-10%

A華中龍保新萬(wàn)房濱越綠中金招建美綠遠(yuǎn)碧AA潤(rùn)國(guó)湖利城科企江秀城國(guó)地商發(fā)的地洋桂A0%2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H2329家民企 26家央國(guó)企 家樣本房企

置海集發(fā)控地外團(tuán)展股發(fā)展

集地中金集蛇國(guó)置控集園團(tuán)產(chǎn)國(guó)茂團(tuán)口際業(yè)股團(tuán)集團(tuán)20221H23來(lái)源：各公司公告， 來(lái)源：各公司公告，房企持續(xù)降本增效，銷管費(fèi)用率總體呈下降趨勢(shì)。20235.6同比下降央國(guó)企平均銷管費(fèi)率5.0同比下降民企平均銷管費(fèi)率6.5，同比下降1.4pct，受交付風(fēng)險(xiǎn)影響，購(gòu)房者更傾向購(gòu)買央國(guó)企項(xiàng)，4.0。圖表9：樣本房企銷管費(fèi)率走勢(shì) 圖表10：典型房企2022及1H23銷管費(fèi)用率情況9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2%

A房濱綠中保萬(wàn)越招碧綠 美遠(yuǎn)華金建新龍中A房A江地國(guó)利科秀商桂城企的洋潤(rùn)地發(fā)城湖國(guó)A1% 集控海發(fā)

地蛇園中

置集置集國(guó)控集金0%2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23

團(tuán)股外展發(fā)展

產(chǎn)口

業(yè)團(tuán)地團(tuán)際股團(tuán)茂集團(tuán)29家民企 26家央國(guó)企 55家樣本房企

20221H23來(lái)源：各公司公告， 來(lái)源：各公司公告，注：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)將資產(chǎn)減值損失計(jì)入管理費(fèi)用，因此銷管費(fèi)率偏高持續(xù)計(jì)提資產(chǎn)減值，減輕業(yè)績(jī)釋放壓力2021A2021、2022、2023H162087266產(chǎn)減值損失，分別同比+117、+41、+45。從具體房企看，出險(xiǎn)房企計(jì)提資產(chǎn)18A433圖表11：A股樣本房企計(jì)提資產(chǎn)減值損失規(guī)模 圖表12：A股典型房企1H22、2022、1H23資產(chǎn)減值損失4002000-200-400-600-1000

6969151-199-285-6202017 2018 2019 2020 2021 2022

濱江A萬(wàn)科房 集A萬(wàn)科A企 團(tuán)A0-10-20-40-50-60-70

保綠金新招利地地城商發(fā)控集控蛇展股團(tuán)股口A股樣本房企資產(chǎn)減值損失（億元）

1H22 2022 1H23來(lái)源：各公司公告， 來(lái)源：各公司公告，合同負(fù)債走勢(shì)分化，未來(lái)營(yíng)收有保障20225551583202355525411.920221.19（20210.990.091.540.242022圖表13：樣本房企合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入的覆蓋倍數(shù) 圖表14：典型房企合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入覆蓋倍數(shù)1.81.61.41.21.00.80.60.40.2

3.53.02.52.01.51.00.50.0

A濱建碧保新房華美綠越萬(wàn)遠(yuǎn)綠招中金中龍AA江發(fā)桂利城企潤(rùn)的城秀科洋地商國(guó)地國(guó)湖A0.0

集國(guó)園發(fā)控 置置中地 集控蛇金集海集2018 2019 2020 2021 2022

團(tuán)際 展集團(tuán)

地業(yè)國(guó)產(chǎn)

團(tuán)股口茂團(tuán)外團(tuán)發(fā)展29家民企 26家央國(guó)企 55家樣本房企

20212022來(lái)源：各公司公告， 來(lái)源：各公司公告，銷售一季度沖高二季度回落，頭部及改善型房企銷售復(fù)蘇202220233.052新低；1-61.1，1圖表15：全國(guó)商品房累計(jì)及單月銷售金額同比走勢(shì) 圖表16：全國(guó)商品房銷售面積及銷售均價(jià)單月走勢(shì)60%40%20%0%-20%-40%21.0621.0721.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0223.0323.0423.0523.06

2500020000150001000050000

140001200010000800060004000200021.0621.0721.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0223.0323.0423.0523.06年初累計(jì)同比 單月同比

商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）商品房銷售均價(jià)（元/平方米，右）來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，年3月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售7457億元，環(huán)比+43.8，同比+28.7。1-3月全口徑銷售累計(jì)23056億元，累計(jì)同比+2.2。進(jìn)入二季度后市場(chǎng)熱度逐漸衰退，6月百?gòu)?qiáng)6015月全口徑銷售34563億元，累計(jì)同比-0.4，年內(nèi)累計(jì)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。圖表17：百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售金額及同比走勢(shì) 圖表18：百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售金額及同比走勢(shì)140000120000100000800006000040000200000

1.210.80.60.40.20-0.2-0.4-0.62023-52023-32023-52023-32023-12022-112022-92022-72022-52022-32022-12021-112021-92021-72021-52021-32021-12020-112020-92020-72020-52020-32020-1

20000180001600014000120001000080006000400020000

21.510.50-0.52023-52023-32023-52023-32023-12022-112022-92022-72022-52022-32022-12021-112021-92021-72021-52021-32021-12020-112020-92020-72020-52020-32020-1百?gòu)?qiáng)累計(jì)全口徑銷售金額（億元）同比增速（右軸）

百?gòu)?qiáng)單月全口徑銷售金額（億元）同比增速（右軸）來(lái)源：克而瑞， 來(lái)源：克而瑞，圖表19：2023年1-6月TOP30房企銷售表現(xiàn)來(lái)源：克而瑞，從18家典型房企看203年上半年整銷售金同比+11.8（2022年同-24.11262023A20222023H1圖表20：典型房企2022及1H23銷售金額增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%A-80%A建越企 商江 秀 房 發(fā) 建越企 商江 地 國(guó) 置 蛇 集 海產(chǎn) 際 地 口 團(tuán) 外集 發(fā)團(tuán) 展

萬(wàn) 綠 金A科 地 地A控 集股 團(tuán)

遠(yuǎn) 碧 新洋 桂 城集 園 控團(tuán) 股20221H23來(lái)源：各公司公告，土地供需持續(xù)縮量，核心城市熱度高，頭部及改善型房企投資強(qiáng)度大2023300城2023年1-6月土地供應(yīng)面積同比下滑37.5，成交面積同比下滑31.2，供需均延續(xù)2021年以來(lái)的縮量趨勢(shì)。30074月升至7.86，創(chuàng)2021年10月以來(lái)新高；流拍率有所下滑，降至12.2。二季度土拍熱度下滑，66.27，18.11。圖表21：全國(guó)300城月度累計(jì)供求及同比走勢(shì) 圖表22：全國(guó)300城宅地月度成交溢價(jià)率/流拍率160000140000120000100000800006000040000200000

累計(jì)供應(yīng)量(萬(wàn)方) 累計(jì)成交量(萬(wàn)方)累計(jì)供應(yīng)同比 累計(jì)成交同比

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%2012019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-04

35%30%25%20%15%10%5%0%溢價(jià)率 流拍率來(lái)源：中指研究院， 來(lái)源：中指研究院，221-61050長(zhǎng)三角、珠三角的部分核心城市以及廈門、福州、成都等個(gè)別城市的熱度更高。圖表23：上半年集中供地22城土拍冷熱分化較大推出規(guī)劃建面（萬(wàn)方）同比規(guī)劃建面（萬(wàn)方）同比成交溢價(jià)率成交地價(jià)觸頂成交占比底價(jià)成交占比流拍撤牌率合肥320-57%250-54%13%67%21%2%深圳83-23%76-29%12%57%29%30%廈門48-70%42-70%12%60%40%0%成都392-58%324-19%11%50%36%0%福州17-92%17-86%10%67%33%13%杭州527-43%534-41%9%62%26%0%廣州379-10%248-5%9%50%44%14%北京254-26%248-19%9%48%39%0%南京302-50%206109%8%29%50%5%寧波285-38%225-72%8%37%57%0%上海468-31%199-55%7%79%21%21%蘇州222-42%185-49%6%25%50%0%長(zhǎng)沙269-59%185-40%5%42%50%8%青島111-63%101-63%4%14%71%0%濟(jì)南379-7%133-2%4%26%74%0%天津267-43%257375%3%8%88%18%武漢387110%18012%2%6%83%0%重慶110-70%96-35%1%11%78%22%無(wú)錫129-55%12925%1%0%95%25%鄭州172-17%130-37%1%0%91%0%沈陽(yáng)28-22%7-76%0%0%100%0%長(zhǎng)春238624%125878%0%0%100%0%合計(jì)5388-39%3898-34%8%40%49%9%來(lái)源：中指研究院，注：灰底代表該城市成交溢價(jià)率達(dá)10及以上，或地價(jià)觸頂成交占比達(dá)50及以上，或兩者皆滿足典型房企整體投資強(qiáng)度（/銷售金額）202210.26，主要由于：①部分房企陷入流動(dòng)性困境，拿地停滯；②上半年土地供應(yīng)偏少；0.4，20220.4口期，在2022年后積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，銷售去化及項(xiàng)目利潤(rùn)更有保障。圖表24：典型房企整體投資強(qiáng)度走勢(shì) 圖表25：典型房企2022及1H23投資強(qiáng)度0.50.50.40.40.30.30.20.20.10.10.0

0.440.440.390.390.270.262019 2020 2021 2022 1H23

建華濱發(fā)潤(rùn)江國(guó)置集際地團(tuán)集團(tuán)

越保龍 AA房企秀利湖 地發(fā)集AA房企產(chǎn)展團(tuán)

招中綠商國(guó)城蛇海中口外國(guó)發(fā)展

金中新碧地國(guó)城桂集金控園團(tuán)茂股投資強(qiáng)度

20221H23來(lái)源：各公司公告， 來(lái)源：各公司公告，注：未展示2023H1無(wú)拿地的典型房企20231520212023樓面均價(jià)(樓面均價(jià)(元/㎡)總規(guī)劃建面(萬(wàn)㎡) 溢價(jià)水平總拿地金額(億元)總權(quán)益拿地金額(億元)企業(yè)名稱排行1 華潤(rùn)置地 439 627 321 9.70 195752 保利發(fā)展 404 466 279 6.95 166903 中海地產(chǎn) 371 371 121 9.78 307324 建發(fā)房產(chǎn) 300 351 306 10.00 114685 招商蛇口 240 318 158 9.70 200516 越秀地產(chǎn) 189 209 87 12.33 239387 綠城中國(guó) 184 215 142 6.47 151608 濱江集團(tuán) 177 192 117 6.24 164869 萬(wàn)科 175 252 163 5.84 1547110 龍湖集團(tuán) 125 140 162 7.09 864511 中國(guó)鐵建 111 157 159 6.29 989012 A房企 100 119 61 13.26 1959413 長(zhǎng)隆集團(tuán) 99 197 85 12.66 2330814 偉星房產(chǎn) 94 98 84 11.90 1162115 國(guó)貿(mào)地產(chǎn) 91 99 61 10.28 1623516 中國(guó)金茂 90 103 86 5.76 1194117 富皋萬(wàn)泰投資 79 79 18 15.00 4445018 金地集團(tuán) 76 83 66 9.13 1251419 保利置業(yè) 73 108 60 8.73 1807320 中建三局 71 91 55 1.76 16532來(lái)源：中指研究院，新開(kāi)工持續(xù)下降，竣工端積極保交付自2021年下半年銷售轉(zhuǎn)冷以來(lái)，在房企現(xiàn)金流吃緊和土地成交縮量的背景下，新開(kāi)72023工面積同比分別為-63、-28，我們預(yù)計(jì)2023年全年或?qū)⒀永m(xù)下滑態(tài)勢(shì)。-20%-44%-46%-54% -54%-60%圖表27：典型房企歷年新開(kāi)工面積走勢(shì) 圖表28：-20%-44%-46%-54% -54%-60%2500020000150001000050000

2019 2020 2021 2022

0%-10%-15%-10%-15%-28%-63%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

1400120010000

12%

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70% 新開(kāi)工面積（萬(wàn)方，左） 同比（右） 1H23新開(kāi)工面積（萬(wàn)方，左） 同比（右）來(lái)源：各公司公告，注：僅包含持續(xù)披露數(shù)據(jù)的典型房企 來(lái)源：各公司公告，20227家典型房企看，2022年及2023年上半年竣工面積同比分別為-12、+8。保交樓政效果顯現(xiàn)，2023圖表29：典型房企歷年竣工面積走勢(shì) 圖表30：典型房企2023H1竣工面積及同比2500020000150001000050000

2019 2020 2021 2022 竣工面積（萬(wàn)方，左） 同比（右）

25%22%14%22%14%8%-12%15%10%5%0%-5%-10%-15%

180016001400120010000

1H23竣工面積（萬(wàn)方，左） 同比（右）

60%56%47%56%47%22%27%12%5%2%-11%-10%-11%40%30%20%10%0%-10%-20%來(lái)源：各公司公告，注：僅包含持續(xù)披露數(shù)據(jù)的典型房企 來(lái)源：各公司公告，資產(chǎn)負(fù)債延續(xù)縮表趨勢(shì)202320231813.68萬(wàn)億元，較期初下降0.6，資產(chǎn)規(guī)模在2022年的基礎(chǔ)上持續(xù)下降。在行業(yè)下行背景下，多數(shù)房企選擇縮表以維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，整體資產(chǎn)負(fù)債率自2019年起持續(xù)下降，截至2023年中期整體資產(chǎn)負(fù)債率為76.0，較2022年底降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖表31：典型房企總資產(chǎn)規(guī)模走勢(shì) 圖表32：典型房企資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì)160014001200100080,00060,00040,00020,0000

40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%

81%80%79%78%77%76%75%74%73%

78.9%

80.3%

79.5%79.0%

77.7%

76.1%76.0%2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23總資產(chǎn)（億元） 同比（右）

2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)源：各公司公告，注：1H23與2022年底相比 來(lái)源：各公司公告，改善型房企資產(chǎn)質(zhì)量高流動(dòng)性強(qiáng)當(dāng)前和未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是資產(chǎn)流動(dòng)性。誰(shuí)能拿好地、快年中期，改善型房企建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（2.9濱江集團(tuán)（5.3、綠城中國(guó)（9.5）10。）2023（74.8（71.7、A房企70.4）等房企的資產(chǎn)流速70以上。圖表33：典型房企竣工存貨占總存貨比例建發(fā)國(guó)際集團(tuán)

濱 碧 綠 A江 桂 城 A集 園 中團(tuán) 國(guó)

新 越 城 秀 控 地 股 產(chǎn)

融 金 信 科 中 股 國(guó) 份

美 招 金 中A房企的 商 地 國(guó)A房企置 蛇 集 金業(yè) 口 團(tuán) 茂2021 2022 1H23來(lái)源：各公司公告，注：僅包含持續(xù)披露數(shù)據(jù)的典型房企圖表34：典型房企資產(chǎn)流速對(duì)比90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%A房建 濱 保 越 A房企發(fā) 江 利 秀 企國(guó) 集 發(fā) 地 際 團(tuán) 展 產(chǎn) 集團(tuán)

綠中碧城國(guó)桂中海園國(guó)外 發(fā)展

美萬(wàn)招華中龍金新的科商潤(rùn)南湖地城置 蛇置建集集控業(yè) 口地設(shè)團(tuán)團(tuán)股A2021 2022 1H23A來(lái)源：各公司公告，注：資產(chǎn)流速=（存貨+貨幣資金）/總資產(chǎn)，僅考慮流動(dòng)資產(chǎn)部分短期流動(dòng)性壓力仍存，房企間債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本分化20221120232467+40.721259-28.9，環(huán)比-49.020233272圖表35：房企季度國(guó)內(nèi)外債券發(fā)行情況 圖表36：房企季度國(guó)內(nèi)外債券到期情況40003500300025002000150010000

1Q182Q11Q182Q183Q184Q181Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q224Q221Q232Q23

2000180016001400120010000

國(guó)內(nèi)債到期（億元） 海外債到期（億元）來(lái)源：wind，注：截至2023年6月底；海外債按當(dāng)期匯率轉(zhuǎn)換為人民幣

來(lái)源：wind，注：截至2023年6月底；海外債按當(dāng)期匯率轉(zhuǎn)換為人民幣2023中期，18家典型房企整體短期有息負(fù)債占比24.6，較2022年底提升0.1個(gè)百分點(diǎn)。從85.78圖表37：典型房企短期有息負(fù)債占比走勢(shì) 圖表38：典型房企2022及1H23短期有息負(fù)債占比29%28%27%26%25%24%23%22%21%

A房建越中萬(wàn)龍 保中綠招華美濱新金碧綠遠(yuǎn)A房28.1%26.9%25.4% 25.3%24.3%24.5%24.6%A發(fā)秀國(guó)28.1%26.9%25.4% 25.3%24.3%24.5%24.6%A國(guó)地金 集 發(fā)海中蛇置置集控集園控集20%

2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23短期有息負(fù)債占比

際產(chǎn)茂 集團(tuán)

展外國(guó)口地業(yè)團(tuán)股團(tuán) 股發(fā)展20221H23來(lái)源：各公司公告， 來(lái)源：各公司公告，2023184.56，較2022年底下降3bp。隨著2022年末中央對(duì)房企一系列融資支持政策的出臺(tái)，202311202230bp，部分房企由于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致融資成本不降反升；從絕對(duì)水平看，中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇的融資成本低于3.7，具備領(lǐng)先的成本優(yōu)勢(shì)。圖表39：典型房企整體平均融資成本走勢(shì) 圖表40：典型房企2022及1H23融資成本對(duì)比5.4%5.2%5.0%4.8%4.6%4.4%

5.33%

7%6%5%4%3%2%1%A0%A中華招保萬(wàn)建越龍金綠濱中美房綠碧遠(yuǎn)新A國(guó)潤(rùn)商利科發(fā)秀湖地城江國(guó)的企地桂洋城A4.2%

海置蛇發(fā) 國(guó)地集集中集金置 控園集控4.0%

5.00%4.69%4.59%4.56%2019 2020 2025.00%4.69%4.59%4.56%算術(shù)平均融資成本

外地口展發(fā)展

際產(chǎn)團(tuán)團(tuán)國(guó)團(tuán)茂業(yè)集團(tuán)20221H23

股 團(tuán)股來(lái)源：各公司公告， 來(lái)源：各公司公告，202320212024首推有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市、主打改善產(chǎn)品的房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等，其能在2024年后實(shí)現(xiàn)規(guī)模和業(yè)績(jī)雙增長(zhǎng)，ROE有望穩(wěn)步提升。2024圖表41：A股地產(chǎn)PE-TTM2520151052023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/102023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1PE-TTM AVG AVG+STDV AVG-STDV來(lái)源：wind，圖表42：港股地產(chǎn)PE-TTMPE-TTMAVGPE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV181614121086422023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/102023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12