開辦超市前的市場調(diào)查

開辦都市前的市場調(diào)查立地調(diào)查的主要目的1、了解優(yōu)良立地曲根本三條件是否具備。三條件是：11〕開店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來性、可持續(xù)經(jīng)苜十年口匕〔2〕足夠的集客能力；［3）進(jìn)出容易的超市腹地〔賣場有停車場）。確短地條件的2要素是否具備。上要素是戶數(shù)］人口數(shù)的支持一至少支持二家店的大口做?！?〕逋路、交通工具一可抵達(dá)店鋪購物的方法?！?〕賣場面枳大小一吸引崎客innL八o3、估算營叱額是否準(zhǔn)確度高、誤差小。4、經(jīng)營方案協(xié)定的依據(jù)，這是最后的決策。賣場的投資多少，會翳響損益平衡點、營叱褊及回收年限。同一立地條件也會因不同的投資策略，勒用日后的經(jīng)營本技，放需有立地調(diào)查結(jié)論，而后再有經(jīng)營方案，并以此為開店的根據(jù)。調(diào)杳的根本珅類I?陜省調(diào)查蟲經(jīng)"皿網(wǎng)宣TF亞非吊里安，阻匕公牙升小云廠土H刃雙米。州以優(yōu)期及兀從膽冏或百以用公布的資料中加以篩選立地的過程稱為像番調(diào)查。蕾的調(diào)查時，采集的資料至少應(yīng)有以下JI神：〔1〕某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、住戶數(shù)資料。（2）都市方案、都市建立指定用圖。⑶競爭店分布圖。［4］競爭店或者未來大型店的便定方案。（5］競爭店的售賣績。取得資料的來源如表3-1所示：人口數(shù)二戶數(shù)應(yīng)與行政區(qū)劃狀況配合，也同時應(yīng)頂測3?5年后曲人口變化。加市方案：交通建立圖是橫測將來環(huán)晚變化的主要資料，特姝是人口增加快速的郵市近郊「新興住宅、大型社區(qū)等，可說是超市業(yè)者的顯夫目標(biāo)。競爭店分布狀況可從超市協(xié)會或者零隹雜志取得，也可采取實地調(diào)杳的方法，了箭地區(qū)內(nèi)或者近鄰是否有競爭店。表3-1取得資料的來源資料類別 來源大口效、戶數(shù)資料 都市政后都市方案「建立指定用圖城市政舊競爭分布圖 實地調(diào)查二行北機(jī)會競爭店或者未來大型店預(yù)定方案政府工商部門競爭店的售業(yè)績實地調(diào)杳、商業(yè)XX口碑然后再將上述資料，做成競爭店分布圖，方法下：〔1〕以1/10000比例地圖，記人人口數(shù)、戶數(shù)?！?〕以恒定地為中心，半徑500米、1000米，假設(shè)是大型店也可以2000米、3000米為半徑劃同，并在同圈內(nèi)把調(diào)查過競爭店的點予以標(biāo)示，并標(biāo)出面枳。最后要附認(rèn)將來環(huán)境變化的因素，特刖應(yīng)注意以下幾點，因為這些因素會造成81售占有率的成長、裒退或者痂同?！?〕人口數(shù)、戶數(shù)是否有大幅度變化的可能性。用如：空地的也伸、大量II宅的興建等，假設(shè)屬新蓋完成的住宅區(qū)，應(yīng)了解何時搬入住戶、住滿?！?〕交通建立體系是否有大幅度變化的可能：例虬桂運系境的通通〔巷道的打通「通路柘寬二河道上搭橋等等；〔3j競爭店特殊是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地點有段立的可能o發(fā)展上述兩查了解時，應(yīng)拿報詳盡和準(zhǔn)確資機(jī)力U口整隊更重要的是要了斛這些變化是阿時完畢、影廂多長期，最后再根福這些資料，決定攝前或者延后開店時間。2、現(xiàn)地調(diào)杳現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當(dāng)艱難，可先假定商圈X國，在X國內(nèi)采集所需資料。大致可分為以下三點：⑴交通道劇可確認(rèn)：對于某地區(qū)人『I日常生活最常使用的道路作流量調(diào)查?！?〕競爭店調(diào)杳確認(rèn)：對某地區(qū)內(nèi)超市店數(shù)多少予以了解，來明確本店可到達(dá)多少商圈市陽占有率，有什么樣的解售效果。⑶消費者調(diào)杳：木調(diào)杳是所有調(diào)杳最消耗時間、資金的工作，執(zhí)行起來也晶力很難，并易為普通人所疏忽是這項調(diào)查絕對不能省略，因為可從中求得許多消費者情報，而且店播差異化的啟示也來自于此項調(diào)杳。超市簡同設(shè)定商圈的組合種類普通而言，超市的商圈可分為中小商II、大商圈、超大商圉3種：I、中小商圈為500?1500米，幀客以徒步或者自行車可達(dá)，以出售便利商品、生活必需品為主。2、商圉約5000米，顧客來店以坐車較多，而且大多數(shù)以購物為目機(jī)大局都是以出售日常選購品為主O3、超大商圈是指高速公路或者捷運系統(tǒng)所形成的廣闊商圈，主要出售特殊器Ho商圈的設(shè)定方法在實斥動作巾，超市主要可以通過實施來店幀客問卷調(diào)杳的方法來設(shè)定商圈。1、憾客調(diào)查的主要工程：〔1）任址：［2）來店物率〔次/周、次用〕；⑶大型店利用潁度；⑷競爭店利用顆度。2、將為100?150份問卷所采集的住址在地圖上標(biāo)示國線即使商圈的XIB自然展現(xiàn)。3、商囤確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。入戶數(shù)乘以每月生活費用支出〔食品二伏料及日用百貨〕，即為二家祗市店浦營叱額5「商囤的X圍普通可按銷售額與市場占有率指標(biāo)分為三個層次，即第一商圈，市場占有率在30%口上，占本店銷售例的75%;簫二商周：市場占有率在10%以上，占本讓銷售總簧的25%;第三商困：市場占有率在5%以上，占本店銷售額的5%°超市商圈苜業(yè)額的計算越市肯業(yè)褊外負(fù)擔(dān)的估算應(yīng)考慮商周X用內(nèi)常住居民曲購置量、商圉X國企事業(yè)單位的購置量二流就同客科的購置量.超級市場在商因X圍內(nèi)的市場占有率^ IB定商圈內(nèi)常住居民食雜品的每月購置量，第二商用為1000元X1000戶口00萬元，第二商圉為1000元X2000戶=200萬元，第三商圈為1000元X3000戶=300萬元，假定商困內(nèi)濡動M客群食雜品的購置i每月為120元，假定商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購置量每月為180元，假定某超市的市場占有率分別為：第一商園30%,第二商園10%,第三商困5%,企事業(yè)單位及流動域客再各10%,可推算出超市箱售額：第一商圈：100萬元X3O%=3O萬元；第二商圈：200萬元Xl0%=20萬元；第三商閽：300萬元X5%=15萬元；企事業(yè)單位：180萬元X10%=18萬元；流動W客杵：120萬元X10%=10萬元；總銷售額：30萬元+20萬元+15萬元+18萬+12萬元=95萬元北南兩國的性以I、從業(yè)態(tài)比機(jī)看，超級市場商圉偏小超市奉行小商因壬義，地處社區(qū)或者居民區(qū)，商同人口7萬~12萬人；以經(jīng)營食品為主的超級市場的商圈更小，商圈人口公力3.5~5萬人。據(jù)對某地區(qū)的調(diào)查，人們對肉、魚、蔬菜、水果的時常性購物距離錄足2公里，而服裝、化裝品、家具、酣用消費品為4~5公里。2、從超市本身來看，商圈X困不同超級市場由于所處位置、現(xiàn)模大小、購物出行方式及購物魏率的不同，有不同的商同X困，需要發(fā)展具4的分析；〔1〕曲級市場所處『置不同，商圉x困不同；"普通情況看，&于那市中的超級市場商圉要大大小于位于城郊的超級市場的商周Xfflo表3?2日本某越級市場位置與商BIXEB、位置徒步商liX國自行車商圈XIB汽車都市300~500米70()~800米一城郊500米1500米3公里〔2〕應(yīng)級市場觀模不同，商周X囤不同。從普通情況看,超級市場埋模也大，商圈X圍越大，反之那末也小?！?)顧客購物出行方式不同，超級市場商周X國不同?出門方式越現(xiàn)代化、機(jī)械化，商周X圍越大，反之那末超小，例如，表3-2中，郊外福級市場的徒步X因是500米，自行車為1000米，而小汽車達(dá)3000米。 一表法車超級市場現(xiàn)模與商周X國現(xiàn)模面枳1平方米〕商同X困小型超市120~399 步行10分沖之中里超市400-2499步行10分仲或者開車5仲大里超市2500以上 驅(qū)車20介仲擺布〔4〕峋客購物限率不同，也級市場商圈XIS不問。由于收入水平及消費習(xí)慣的彩明，居民購物魄率顯示出不同的特征。即便是對同一仲商品也會外現(xiàn)購物頻率的差異，這腫差異會影響超市的商囤X圍，普通說，城客購置的題率越高，商ISXII超小反之，那末越大。表3-4顧客購置限率與超市商圉X圉位置舟天購置每周3~4次每周1次都市300米500米700米~800米郊外500米700~800米1500米超級市場商闿的訃境分所商圈潸力情況調(diào)查商圄潛力調(diào)查，是了解商Hix國內(nèi)有多少人口，有多大的客流量，以給定其開展的前景如何。一個超級市場的生存和開展，依就于商圈內(nèi)有供其吸收的充足購置力。沒有理想的購置力，超級市場不會4旺O在開設(shè)一家超級市場時，必履深入地去發(fā)展商圈潛力情次調(diào)查，通過精密的調(diào)查去深刻地理解超市所處的市場訃境。研究面對的消費者，才干正懈地懈定自己的市場定位、規(guī)模與經(jīng)營的策略,也才干在劇力的競爭中立于優(yōu)勢地位。I、商圈大口調(diào)查。劃定商圉后，首先要調(diào)查商圈人口總量。普通可通過戶籍管理部口或者居委會得到較為注確的數(shù)字。調(diào)杳中普通包括：人口數(shù)量、戶數(shù)、平均每戶人口數(shù)等根本情況，必要時可分為兩級商圈。是級市場的商I1X國標(biāo)準(zhǔn)是步行或者騎自行車5~10分抻曲奧蕾；在商圈人口調(diào)查過程中，耍.、十二加上 日|EEftr曰E主⑸4m而活?fimZkrn4^RK5IXI'l而WR2IrHil也二是競爭店因素。應(yīng)將競爭店附近的人口刷除，如競爭店很小或者沒有競爭力那末可不剔除。在翰圈人口訓(xùn)杳過程中，要注意分所有沒有大口塘加的潸在超勢。一個人口逐漸塘加的新區(qū)開店較易成J力，在一個人口逐漸菽少的老區(qū)開店較易失敗。表3-5某超級市場店輔商同人口情況TOC\o"1-5"\h\z人口戶數(shù)平均每戶人口數(shù)根本商用7371 2543 2.9二級商圈7732 2669 2.9合計15103 5212 2.92、商困客流量同查：除固定商因內(nèi)居民以外，流動的消費者也是超級市場一個事要的客戶來源。如果所選擇的店址交通便利、人員往來魏繁，無疑會給曲市帶來可觀的經(jīng)濟(jì)收益。所以，搞好商圈客流調(diào)查，也事關(guān)到韶市的實斥利益，此工作同樣不容無視。案情：某招市連頑店的商周調(diào)查某趣市是1家開店較早［經(jīng)營現(xiàn)枚的利市連鈍企業(yè)乙"1995年3月開場的?段時間里，口每日一家的速度開段新店，每開一店前照例要發(fā)展詳細(xì)的商圈調(diào)杳活動，主要包括：1、人從早晨6點起到晚上10點止在鍬開店的地區(qū)數(shù)人數(shù)車，選擇一天中的不同時段，來測定客流量，這樣的工作持續(xù)3-5天擺布，從而掌握了大量的第一手客流量的資料。2、發(fā)展商圈人戶調(diào)杳。他||〕在商圈X圍的選60戶人家去發(fā)展入戶訪問：“SU1要在這兒開新店，您愿意找『1賣點兒什么？"“希翼我IHJI點開口，幾點關(guān)口？~“平時在哪兒打油買鹽？" “平均JI天買一次東西？”等，充分了解商圈內(nèi)的各抻經(jīng)營信息，口碉保新店開一家成功一家，開一家凱利一家。曲級市場開業(yè)前的競爭店調(diào)查知彼，百戰(zhàn)不蛤；在知市立項開店時，還要對商IO內(nèi)的港市競爭店發(fā)展相應(yīng)的調(diào)查，11?到心中有數(shù)，做好決策。商圉內(nèi)競爭調(diào)查普通采用觀察調(diào)查法，具體可多間表3-6所示：表3-6超市開業(yè)競爭店調(diào)查表調(diào)查工程 ABCDE1「同本店相比，時尚性如何？ft精優(yōu)二樣精差差外21口面、外埴如何？It桶優(yōu)一樣梢差差觀3、與鄰店的連續(xù)性忘樣？優(yōu)梢優(yōu)一樣桁差差與4、外觀、招牌、鋪面協(xié)調(diào)嗎？It精優(yōu)一樣梢差差招5、招牌的形狀、文字、包采怎樣？優(yōu)ffilt一樣ffi差差牌6、招牌上照明效果總樣？itffift一樣梢差差7、招牌是否顯眼？ 優(yōu)梢優(yōu)一樣梢差差8、梅窗如何？優(yōu)梢優(yōu)一樣梢差差9、圖窗內(nèi)裝飾如何？ftffift—樣精差差10、闞窗能否表達(dá)季節(jié)感優(yōu)梢優(yōu)一樣梢差差11、樹窗陳列突出重點嗎？優(yōu)相優(yōu)一樣梢差差12、18窗內(nèi)眼明如何？優(yōu)ffitt一樣梢差差13、IH窗店口玻璃干凈嗎?優(yōu)林優(yōu)一樣精差差14、鋪面銷售的宣傳怎樣?優(yōu)精優(yōu)一樣精差差15、偏面衛(wèi)生精出怎樣？優(yōu)ffiIt一樣精差差16、出人口大小如何？優(yōu)精優(yōu)一樣精差差17、浦面放置便宜品牌？不少精多一樣楮少少18、鋪面精神狀況如何？ItffiIt一樣精差差用19、M出入口大小如何？能ffi能一樣桁差差窗20、鋪面照明情況怎樣？很好耕優(yōu)一樣桶差差與21、店內(nèi)照明單調(diào)叫？不還好一樣植單調(diào)差陸評價方法是根據(jù)上表中的工程發(fā)展比機(jī)：A為4分，B為3分，C為2分，D為I分，E為0介。評價的標(biāo)準(zhǔn)是：優(yōu)為120~140分；90~19分；中為60~89分；差為30~59分；劣為29分以下T超級市場工他投資外侑超級市場開店投資的主要支出工程一個超級市場的開設(shè)前期要投入大量的資金。一段而言，開店投資的工程主要包括：1.設(shè)備。如i令凍冷藏諛備、空調(diào)段備、收很機(jī)系獲、水電設(shè)備、車輛后場辦公設(shè)備、內(nèi)倉段備、賣場陳列設(shè)備等。2、工程。如內(nèi)外招牌制作工程、空調(diào)工程、水電工程、冷凍i令藏工程、保安工程等。3、當(dāng)?shù)刈饨稹?、設(shè)計裝修費機(jī)對連頓公司來說，這筆費用可大大節(jié)約，連領(lǐng)公司總部在小先要制定設(shè)備id程投仁［咫I?r)i.Iojijio I例如右耳沿我附近興建二個超市根本的投資情況及數(shù)額是〔不含設(shè)備投資〕：飛地相金 50000元/畝建造構(gòu)造費用 1500元/m2裝修費用〔頂、地、墻及消防〕300元/m2由此可見，技10000n】2商場計算，利用土地、自建自施的超市，需投資2000萬元；利用I口廠房裝修恢建的，需投資到400萬元。經(jīng)營費用頂而經(jīng)營費用可介為：固定費用和變動費用兩類；固定費用是指與於售額的變動沒有直接關(guān)系的費用支出，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等；變動費用是指的看商品筠售額的變化而變化的費用，如運雜費、保管費、包裝費、商品消耗、借款利息、保檢費、營業(yè)稅等。超市經(jīng)營和毛利率要大于費用率，是一個根本的經(jīng)營原那末。窠用：億客修超市的投資費用狀況分析隸屬于市供箱總社的億客修大型超市，座落于西三環(huán)我旁，地處市郊結(jié)合加，臨近豐臺工業(yè)區(qū)及幾條主要的變通干線［開X之后;經(jīng)營狀況良好;世展的投資費用是其UU力的主要根抵總的投資費用狀況如下：1、面極：總面怏16200m2其中：超市7000m2散柜臺2000m2停車場6000m2辦公用尻,200m22、根金：在16200m2曲場地上，原有建造是一座9000m2的倉庫和一座1200m2的平房，按此條件租賃，每處租金為198萬元，三年口后，每年租金技5%遞增，一定15年不變°3、裝修費用：息費用：480萬元其中：吊頂、浦地、噴墻100萬元陵氣100萬元自動消防設(shè)備150萬元停車場地80萬元辦公樓 50萬元4、設(shè)箭費用：總費用550萬元其中：貨架100萬元計算機(jī)系就400萬元柜臺50萬元5、其它費用：包括租賃費、開辦費等，共470萬元由簽到到正式開X營業(yè)，億客隆投入資金達(dá)1500萬元，這樣的投資量對于象億客修這樣的大型超市血言，是物底有能力承受的，以投入產(chǎn)出的標(biāo)注ft!量，也是合理的。損益鉞點分所損益平衡點是指店陸收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此點店偏即有耳利，Of于此點班表示損。1、損益的計算方法如下：實尿損益:稅前損益一費用稅前損益;箱售毛利一變動費用一固定費用的售毛利營業(yè)收入一笫貸本錢2、損益平衡點的計算方法如下：損益平衡點斷售§1=固定費用毛利率一變動費用率3、經(jīng)營安全率計算方法：經(jīng)營安全率=〔1一堵益平雷良18售8!〕X100%HO?這一比例是恒星店角度經(jīng)苜狀況的重要指標(biāo)，一般測定的標(biāo)注為：安全率30%以上為優(yōu)秀店；20%~30%為優(yōu)良店；10%~20%為普通店；10%以下為不良店。案例：某翅市的搦益平順點狀況分析該翅市開業(yè)不到二處的時間便關(guān)口停業(yè)。下面是其經(jīng)營狀況表〔表3?7〕：根據(jù)以上情況可知，該也市的每月費用支出為49.6JJ元，而利利收益為26.4萬元，遠(yuǎn)未達(dá)損益平衡點，放應(yīng)超市在經(jīng)營中處于虧損。表3-7某超市經(jīng)營狀況表〔月〕類別具體工程金額備注場地81金36萬元每月每平米130元，共it2000米2每月人員工資10萬元每月每人800元,共立125人費用水電熱料2.1萬元支出促銷費用1.2萬元其它費用0.3萬元超市商圈常用調(diào)查方法簡介拉利法那末此法那末是的究從周圍的制市到自己的都市之間，對微客吸引力的分配能力，其原理是兩部市中間的都市受兩面三J]都市人口吸引力率與人口應(yīng)正比，與他國的平方應(yīng)反比。例如IK設(shè)有A市人口40萬人，B市人口10萬人，C市所a[b之間：他A市30公里，葩C士I八人用騎士itH國M△mq。OT；A=c，r八EMM.亡 4士fr?_1-fr?_*1、，fci_2BbPbDa公式中：Ba=A市吸引C市人口的比率Bb=B市吸引C市人口的比率Pa=A市的大口Pb=B市的大口Da=C市到A市的的掰Db=C市到B市的距離如下圖：30KM I0KMA市 C市 B市40萬人 中間都市 10萬人代人公式得：(Ba)=4OX[10]2Bb10 30那末可知：C市的人口到A、B兩那市購物的比率為4：9,C市到B市購物的人口要多于到AL市JL虬的人口a—B—市的一集gfl裝大°CONVERS法那末CONVERS法那末又叫零售吸引力法那末，說明兩競爭那市利用購物分配比率。]公式：Da=Da+Db1+Pb公式中：Da=lfi到中間地區(qū)他的葩崗Db二地到中間地區(qū)地的距離口21=地的人口Pb=l|t的人口例如：A地與B地的人口分別為30萬與270萬人，二地之間的他崗為4000米,那末其商圉的分界點1000米的地方。如下圖：A市 B市30萬人1000米 3000米270萬人4000米凱思吸引力興加末演思的吸引力法那末內(nèi)容是：通過比機(jī)兩個都市間的人口比附、第三地的時間比和賣場面帙比來決定兩郵市之間的商圈分界限。川加：A城有40000大，賣場面枳為3000平方米，鐘第三地C城的曲崗需行車10分仲；B城有20000人，賣場面帙為1000平方米，河C城的曲崗需行車5分隊那末可以計算為：A與B城的人口比為：40000=2200001A與B城的賣場面枳比力：3000=31000IA與B城的葩息比為：10=251將三個比第數(shù)出加為8：1,這個比就是A與B兩城商圈分界點。案隔：美國克羅格公司開店選址策略在美國，一家他級