萬科項目管理策劃書概念2

項目管理策劃書集團(tuán)工程管理部2010年6月12日工程管理：8個維度，4個領(lǐng)先、4個落后09年之前萬科與中海工程管理對比采購管理：4個維度，1個領(lǐng)先、1個平衡、2個落后成本管理：4個維度，4個落后萬科與中海工程管理對比質(zhì)量風(fēng)險質(zhì)量保證工程管理狀況采購成本工程較為有效的采購策劃、計劃工作較大規(guī)模材料集中采購總包戰(zhàn)略合作發(fā)展較快標(biāo)準(zhǔn)工期全套施工圖實測實量目標(biāo)成本分解到項目費(fèi)率招標(biāo)項目建設(shè)全程參與和動態(tài)控制工程策劃、監(jiān)理資源整合、過程控制采購策劃分解采購計劃編制和實施控制全清單招標(biāo)成本分解到合同動態(tài)成本變化后的審批環(huán)節(jié)質(zhì)量風(fēng)險質(zhì)量保證09年后，執(zhí)行了新的管控體系。。。工程采購成本進(jìn)一步參與前期策劃，優(yōu)化成本培養(yǎng)優(yōu)秀總包，發(fā)展B級戰(zhàn)略規(guī)范總包引入，能力評估操作工程組織策劃、監(jiān)理資源運(yùn)用、過程控制-成本分解到合同動態(tài)成本審核-全部清單招標(biāo)，總價包干工程組織策劃是什么？是指找到未來可能要發(fā)生的事情，并有針對的制定措施和預(yù)先的籌劃是找出事物的因果關(guān)系，衡度未來可采取的措施，事先決定做什么、何時做、誰來做是在工程施工前，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度出發(fā)，對整個工程管理過程進(jìn)行戰(zhàn)略性的總體策劃是使施工總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容有章可循、有據(jù)可依。“謀定而后動”工程組織策劃的作用？對工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等因素進(jìn)行全方位的比較、優(yōu)化和平衡，將概算的成本轉(zhuǎn)為量化的成本，從而促進(jìn)各項指標(biāo)均好從工程管理角度對分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標(biāo)的要求從工程管理角度對工程標(biāo)段劃分、工程分包和甲供材采購、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項目成本控制總目標(biāo)的要求使施工各階段的總平面布置更加合理、有序，為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)能在工程項目管理全過程中得到更好地落實，使項目開發(fā)進(jìn)度能按照公司總體進(jìn)度目標(biāo)全面如期推進(jìn)。從工程管理角度對售樓區(qū)的設(shè)置、分期分區(qū)銷售、銷售入市實際等方面提出建議，促使?fàn)I銷策劃能更好地滿足公司項目銷售整體計劃的安排要求“為成本、質(zhì)量服務(wù)”宗地周邊配套調(diào)研完成（市政配套接口、周邊道路、地塊內(nèi)舊管線宗地原始地貌標(biāo)高測量完成場地初堪完成《項目規(guī)劃設(shè)計方案》經(jīng)過公司內(nèi)部評審或與政府溝通規(guī)劃平面確定《項目定位報告》、《規(guī)劃設(shè)計方案》、《項目開發(fā)計劃》完成工程組織策劃的前置條件工程組織策劃誰來做？項目部組織公司工程管理部、設(shè)計管理部和營銷策劃部等相關(guān)部門對《XX項目工程管理策劃書》初稿進(jìn)行評審，并根據(jù)評審意見對《XX項目工程管理策劃書》初稿進(jìn)行修編；在《XX項目工程管理策劃書》修編完成后上報工程分管負(fù)責(zé)人審批。工程組織策劃怎么做？在項目首期開盤或重大節(jié)點變更后，項目部負(fù)責(zé)組織公司各相關(guān)部門對《XX項目工程管理策劃書》進(jìn)行核對和調(diào)整，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后按照新一版的策劃進(jìn)行管理，以便更好地指導(dǎo)項目后續(xù)工程管理。27-9月-2310工程管理策劃書工程項目概況

項目組織管理機(jī)構(gòu)及主要管理人員職責(zé)

總平面管理策劃

工程進(jìn)度管理策劃

工程質(zhì)量管理策劃

工程成本管理策劃

安全及文明施工管理策劃

項目風(fēng)險管理規(guī)劃

一、工程概況篇27-9月-23一、工程項目概況ABC描述1：整個基地被東西走向的南坑路分隔為南區(qū)和北區(qū)，南區(qū)開發(fā)已經(jīng)完成，北區(qū)地形較復(fù)雜，西北高，東南低，垂直高差最大達(dá)10余米?！┕ねǖ篮蜆I(yè)主回家通道如何解決？（另辟通道or混行分割）高差10M如何解決？（擋墻or土方平衡）描述2：北區(qū)周邊市政配套設(shè)施都是在南區(qū)已預(yù)留到位。北區(qū)雨水全部通過南坑路市政雨水管道排放，北區(qū)室外污水管道必須匯集到北區(qū)預(yù)留管道后排至南區(qū)生化池——市政接口已定位，臨時排水如何設(shè)置？臨時排水管線可否轉(zhuǎn)為正式？描述3：我司與粵港供水公司就雁田隧道簽訂了專項安全防護(hù)協(xié)議——對我們的總體規(guī)劃、基礎(chǔ)形式選擇及樁基檢測、施工工藝和現(xiàn)場平面布置將產(chǎn)生什么影響描述4：局部地段地形起伏較大，填土層厚度也較大，其場地穩(wěn)定性較差，因此，基礎(chǔ)形式多種并存——地質(zhì)詳堪點設(shè)置，基礎(chǔ)形式如何選擇，基礎(chǔ)施工順序如何安排，是否有二次成本發(fā)生描述5：單體同期開工并設(shè)有地下2層車庫，現(xiàn)場無較大空區(qū)，地質(zhì)復(fù)雜——挖填土方大，現(xiàn)場又無堆場，如何進(jìn)行土方平衡？地下2層，邊坡支護(hù)方案和成本如何？地質(zhì)復(fù)雜，是否需要沉降位移觀測？描述6：工程建筑外形變化較豐富，嘗試建造實體樣板樓，為設(shè)計人員及公司其他部門提供建筑實體樣板——提前開工，屬無證施工，驗收風(fēng)險如何控制？成本能增加多少？一、工程項目概況一、工程項目概況在工程項目概況中我們讀到的信息：工程開工前項目現(xiàn)場施工準(zhǔn)備的重點項目實施中可能會遇到的問題項目質(zhì)量控制的重點和難點成本預(yù)計增加或優(yōu)化的工序。一、工程項目概況——如何做？位置及環(huán)境項目地理位置，地貌，周圍環(huán)境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉龋顩r等。建設(shè)用地規(guī)劃要求項目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等建筑概況總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數(shù)、面積、層數(shù)、高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數(shù)）等。建筑分期概況項目分期及各期所處位置、建設(shè)順序，各期建筑面積、建筑類型、棟數(shù)、地下建筑概況等。項目特點及對應(yīng)措施要求項目管理目標(biāo)設(shè)定進(jìn)度計劃管理目標(biāo)、質(zhì)量管理目標(biāo)、成本管理目標(biāo)、設(shè)計管理目標(biāo)、新技術(shù)管理目標(biāo)、安全文明管理目標(biāo)內(nèi)容要與施工組織管理密切相關(guān)二、組織架構(gòu)篇二、項目組織管理機(jī)構(gòu)事務(wù)部計劃及工程管理組質(zhì)量管理組技術(shù)組合同管理組設(shè)計部營銷部發(fā)展部合約部項目經(jīng)理項目總監(jiān)項目副經(jīng)理安全監(jiān)督組辦公室施工圖管理施工技術(shù)處理編審專業(yè)施工方案采購管理合同與預(yù)結(jié)算成本分析與財務(wù)管理進(jìn)度計劃及控制材料設(shè)備計劃現(xiàn)場管理計量管理試驗檢驗測量定位質(zhì)檢驗收招標(biāo)協(xié)助保衛(wèi)消防安全監(jiān)督施工組織與協(xié)調(diào)標(biāo)化現(xiàn)場文書與檔案管理對外聯(lián)絡(luò)與接待信息管理公司分管副總A區(qū)B1區(qū)C區(qū)B2區(qū)總部施工區(qū)域 現(xiàn)場項目部6個職能組設(shè)置計劃反饋技術(shù)、質(zhì)量做法和監(jiān)管職能組的管理職責(zé)二、主要管理人員職責(zé)將監(jiān)理人員納入項目組織架構(gòu)，構(gòu)成項目現(xiàn)場組織管理機(jī)構(gòu)注重主要人員資質(zhì)，在10人的監(jiān)理配置中僅2個為監(jiān)理員，其他均為工程師及以上總監(jiān)同時又是項目副經(jīng)理，增強(qiáng)監(jiān)理管理力度監(jiān)理人員中測量、安全為專職設(shè)置現(xiàn)場及環(huán)境調(diào)查考察設(shè)計文件分析質(zhì)量保證體系協(xié)助制定分判計劃施工組織總體方案關(guān)鍵質(zhì)量控制點設(shè)置現(xiàn)場七通一平材料設(shè)備使用量計劃項目成本分解進(jìn)度計劃協(xié)助分包合同策劃及招標(biāo)協(xié)助分包合同簽訂組織施工圖會審施工技術(shù)方案審定工程預(yù)算現(xiàn)金流量計劃采購招標(biāo)及合同采購計劃現(xiàn)場測量和定位總平面設(shè)計臨時設(shè)施、警衛(wèi)質(zhì)量控制分包合同協(xié)調(diào)與管理進(jìn)度控制技術(shù)管理成本控制資源管理標(biāo)化現(xiàn)場管理驗收交付安全管理保修及運(yùn)行管理公司目標(biāo)二、項目管理工作總流程

圖紙自審、交底，總結(jié)項目特點現(xiàn)場踏勘，調(diào)研市政配套、總結(jié)項目特點工程組織策劃施工圖1121.1、采購分解劃定范圍和項目***項目二、項目管理工作總流程

1.2根據(jù)采購范圍和項目制定采購計劃（工程、項目、成本、采購聯(lián)動）二、項目管理工作總流程

合同名稱招標(biāo)時間定標(biāo)時間合同預(yù)計金額2-6棟總包合同

2組團(tuán)景觀工程

1-6棟鋁合金門窗工程

…

2.1招標(biāo)成本分解至合同分解合同后，責(zé)任到人并與合同超支審批管理銜接二、項目管理工作總流程

2.2策劃成本到項目成本貫穿策劃書中六大部分二、項目管理工作總流程

“☆”表示主要負(fù)責(zé)；“○”表示配合實施二、主要管理人員職責(zé)矩陣

項目經(jīng)理主控，專項組協(xié)助的職責(zé)要求職責(zé)工作內(nèi)容監(jiān)理納入項目組織管理體系，充分調(diào)動監(jiān)理工作積極性項目從開始到結(jié)束，矩陣式管理職責(zé)劃分清晰明確測量、安全監(jiān)理人員需專職設(shè)置質(zhì)量、成本、采購、計劃的7項全系統(tǒng)組織策劃全套施工圖、清單招標(biāo)、成本分解到合同的組織策劃要求。二、項目組織管理機(jī)構(gòu)——如何做？三、總平規(guī)劃篇三、總平面管理策劃基礎(chǔ)、主體、裝飾三階段，分別編制1、施工區(qū)封閉圍墻2、施工區(qū)與入住區(qū)分隔3、臨時設(shè)備及加工廠4、施工機(jī)械布置5、污雨水收集排放6、施工主次道路7、施工水、電市政接口排水溝、沉沙池節(jié)點做法明確道路寬度、各項材料做法提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達(dá)成共識

作為合約策劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本：總平面管理策劃中的內(nèi)容基本都與造價相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應(yīng)的合同中體現(xiàn)，例如，臨時施工道路寬度、斷面做法；機(jī)械型號規(guī)格、布置要求；材料堆場面積、做法等內(nèi)容應(yīng)作為招標(biāo)重要依據(jù)，并且在招標(biāo)時明確與造價相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過程中的措施簽證，便于成本控制作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)：總平面管理策劃作為主包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容主包單位均在措施費(fèi)清單內(nèi)逐項報價，項目部要求主包單位落實安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應(yīng)清單造價，具有較強(qiáng)的執(zhí)行力

三、總平面管理策劃總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性強(qiáng)的總平面管理策劃可以有效地降低項目成本，保證項目發(fā)展進(jìn)度

為什么要由我們做？三、總平面管理策劃——如何做？總平圖規(guī)劃布置內(nèi)容：基礎(chǔ)、主體、裝飾三階段總平布置圖設(shè)備（塔吊、施工電梯型號）、材料、臨時設(shè)施及做法封閉施工圍擋及做法施工主次道路設(shè)置及工程做法臨時電施工組織設(shè)計及平面布置圖臨時給排水平面布置圖及節(jié)點做法示范區(qū)平面布置圖場地布置和安全文明措施做法工程清單項目總平布置納入工程量清單招標(biāo)并作為合同附件，控制招標(biāo)成本根據(jù)項目特點，分析永久道路作為臨時道路的可實施性，節(jié)約成本總包進(jìn)場前準(zhǔn)備工作充分，利于開工組織的銜接四、進(jìn)度策劃篇四、工程進(jìn)度管理策劃三版項目組織開發(fā)計劃①在取得項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，組織編制第一版《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》，對各分期分區(qū)進(jìn)度計劃進(jìn)行編排，重點是對銷售示范區(qū)設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行安排，其中銷售示范區(qū)施工圖出圖、施工許可證辦理、主體分判及開工時間等關(guān)鍵節(jié)點將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來力保完成。②在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，組織編制第二版《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》，結(jié)合前期計劃實施情況對銷售示范區(qū)后續(xù)節(jié)點進(jìn)行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行安排，其中銷售示范區(qū)達(dá)到對外開放條件的時間節(jié)點將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來力保完成。③銷售示范區(qū)工程達(dá)到對外開放條件后，編制第三版《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進(jìn)行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來力保完成。四、工程進(jìn)度管理策劃通過編制《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》、《出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃》、《施工總進(jìn)度計劃》等進(jìn)度計劃，來對設(shè)計出圖、合約分判、報批報建、現(xiàn)場施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時間安排等方面進(jìn)行整體策劃為什么是策劃，而不是計劃？對如何促使進(jìn)度計劃在項目開發(fā)過程中按期實施的進(jìn)度管理控制措施進(jìn)行預(yù)先安排施工圖審查完成后，再進(jìn)行總包招標(biāo)；主體60天、樁基30天、裝修40天、園建綠化40天、室外道路管線25天，預(yù)留合理工程量清單招標(biāo)周期。對施工單位進(jìn)度計劃進(jìn)行審查，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運(yùn)用不均衡或浪費(fèi)，確保工程質(zhì)量和施工安全。三版計劃計劃根據(jù)輸入條件的改變，及時調(diào)整確保可交圈、可參照、可執(zhí)行四、工程進(jìn)度管理策劃——如何做？招標(biāo)策劃準(zhǔn)備充分，確保招標(biāo)工作精細(xì)化實施三階段計劃調(diào)整和審批（用地證、規(guī)劃證、