房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最優(yōu)方案的選擇

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最優(yōu)方案的選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資前需進(jìn)行各種方案的比選，以找到最佳方案。在選擇采用何種方案時(shí)，最重要的決定因素是投資收益率，而不是利潤(rùn)總額絕對(duì)值的大小。通過(guò)對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)，一些通常認(rèn)為設(shè)計(jì)效果最好、收益水平很高的方案的經(jīng)濟(jì)合理性其實(shí)是非常差的。千方百計(jì)做足、做高容積率的做法往往只有想象中的高回報(bào)，而在現(xiàn)實(shí)中有的時(shí)候卻是顯失合理的。因此，在給定的規(guī)定條件約束下，容積率多少為宜、選擇何種建筑類型、如何組團(tuán)分布等問(wèn)題成為必須加以解決的問(wèn)題]房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行投資決策時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到最優(yōu)方案的比選問(wèn)題，以什么標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)、采用什么方法進(jìn)行比較對(duì)于項(xiàng)目取得良好的投資收益水平是至關(guān)重要的。尤其隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從非理性走向理性、從幼稚走向成熟、從賣方市場(chǎng)走向買方市場(chǎng)，開發(fā)商在進(jìn)行抉擇時(shí)往往一失足成千古恨，造成巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。顯然，規(guī)劃條件既定的情況下，房子并非造得越多越好，容積率并非越高越好。在這里，我試圖以一個(gè)具體例子來(lái)說(shuō)明如何做這樣的選擇，希望這會(huì)對(duì)大家有所啟發(fā)。Ⅰ.前提條件該地塊位處郊區(qū)，規(guī)劃條件（實(shí)踐中可以略有突破或更改，但不能幅度過(guò)大）如下：A、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)茅一皺、內(nèi)建產(chǎn)設(shè)共用辣地殘面筍積稼：致9塞1寸.泄3怎8容畝怕；鍵二鍋、墻容絨積蝶率西：怕≥較1婚.您0諒且從≤覆2照.附5矛；地三忌、勿建始筑蜜密騙度享：比居拔住竹用猴地垂≤頓2控5倦%寒；單四病、擱綠配化程率館：嫩居渠住輝用拌地妥≥叨3始5胃%灶。輪B綁、沙規(guī)烏劃悅要懸求號(hào)一陶、小出建襖筑若高董度奧：濤8靠0勇米帆以宏下摩；牛徹二鬧、偽退鍛讓貞：圖后崖退歉主列干獅道郵：聯(lián)高淋層綿2質(zhì)0冶米早以蹦上飼，扁裙班房義或席多浩層翠1善2饒米秘以售上嘩。滴三塊、抽建艘筑塔間界距狗高耕層幕建果筑輝：夕南肉北謀向霜正成面楊間段距炸≥甩1意∶服0幣.艦8濁H舌（置其滲中恢板渾式記高響層揮住課宅吹≥咬1遺∶票1虜.墓0衣H楚）季；亡并糠列察塔碼式需高屑層始排董列失間情距更≥卸2女0探米吃。譽(yù)同棵時(shí)奔滿捏足降消勞防物間森距醉。段住娛宅悄還蠶應(yīng)么滿株足畝日若照念間泄距獵要裁求珍。殘四粉、盞停暮車耗數(shù)扭量換：肯設(shè)妙置腸集晚中控停斷車逝庫(kù)竹，忍汽柴車遣庫(kù)貪數(shù)妹量恩應(yīng)僵達(dá)銀到雙規(guī)男劃鐮總度居位住驅(qū)戶平數(shù)倦的愧1系0招0盤%京以昌上器，桑同謊時(shí)勒設(shè)幫置彎總便戶貸數(shù)賓1砍0搞%苦的兄臨毅時(shí)燃停燕車購(gòu)位沿。守設(shè)片置賺足遙夠盯量膨的役自廚行循車越臨纖時(shí)斬停紀(jì)車細(xì)位罰。削五述、撲散配觸套呼要厭求付：叮宿1鑰、免設(shè)角置肝總麗建失面剃2晨7度0吼0構(gòu)方帝、貸9扒班科規(guī)英模姓的啟幼探兒蹤園堤一肯所西，配總校用吃地來(lái)面勿積欣不跑小委于住5湖4除0森0貫方憐；憶2籠、賽設(shè)電置幣用反地彼面奧積圾0個(gè).干5儉公段頃揀以沾上跡的渾集替中摸綠紐地度；吹3愧、支設(shè)齊置寬用鏡地最面請(qǐng)積政5偵0項(xiàng)0己方想以幕上規(guī)的責(zé)居嘉民剛運(yùn)瘡動(dòng)陪場(chǎng)辛地刑一鍬個(gè)紛；往4哭、萬(wàn)按彼每訓(xùn)1同0此0問(wèn)戶衣3沾0利方蠢的想標(biāo)咬準(zhǔn)麻配肥建壽社副區(qū)裁管茂理講服芹務(wù)論設(shè)略施嶄用莫房勝；躍5藏、村設(shè)拔總仙建總面耳2失0償0擋方銹的叢社擱區(qū)雷郵叨政燦服跳務(wù)訂中德心汽；提6患、賴按張總裳建舒面第的制7塞‰登配栗建常物蘋業(yè)盼管呢理記用潤(rùn)房強(qiáng)與煮經(jīng)爐營(yíng)籃用豪房衣；破7棕、偽合覽理裙設(shè)推置紛垃段圾版收份集坊房來(lái)或臣收蓋集趴設(shè)健施潑，婚用練地項(xiàng)范頭圍濤內(nèi)蹈按旺規(guī)防模韻設(shè)馬置同相雄應(yīng)認(rèn)配租電認(rèn)房他與據(jù)公等廁軍；移六團(tuán)、君道穴路鑒后咱退敏范正圍爬內(nèi)屋不燭得械設(shè)推置米停排車附位倆等黨設(shè)宿施只。安Ⅱ夠.烏各柜方渡案證成推本帶收滑益摸分怠析石庭根本據(jù)也前肌述旋條筐件善，董設(shè)努計(jì)植師劇提翅供春了計(jì)以宏下漏幾讓種住方焰案培供豐選孔擇媽：棕A科方舉案再：旬多勇層奉與閣小口高彎層的結(jié)誰(shuí)合仿，位容托積也率屆為弄1許.裕3長(zhǎng)，噴多桶層山占亦7咐0需%競(jìng)，頃小輪高肥層倦占從3綠0滔%送。品B潤(rùn)方懸案航:薯久多歡層輕與乏小池高羅層其結(jié)腔合雨，睬容呆積迫率晃上脊升炎到皇1益.剩6辨，意多裁層瓦占叮7即0唉%紋，冤小敞高躍層翠占陡3賤0赤%扔。因C代方升案咬：巖純壺高衫層惕，醒容紹積業(yè)率示2瑞.殊7抬3紗。奴D姑方耕案魯：棕多嘉層石與刮高封層舟結(jié)奉合慚，斤容軋積論率舟2竹.卵2岔，喂多無(wú)層蜂占港2盈9地%妖，砌高辭層晃占繼7旱1慨%輕。爐E鐮方尿案疤：除多稍層杜與連高龍層送結(jié)做合漢，尸容隙積規(guī)率麥2陸.吸2鞋，蔬多嬌層曠占食6領(lǐng)0溝%酬，孟高罪層籃占面4惑0待%禁。維這擴(kuò)幾視種鋸方裳案鎖各元自謎的運(yùn)成越本沃收慶益毯情咬況診如傷下堪：作一惑、彈第外一荷種郵方借案響添1獵、聞建僚筑灣面所積辰7宣9仔5油7災(zāi)7俗.抓6索8辮㎡匆，是地胸價(jià)叢款甲為究1桌.螺3塑5網(wǎng)億疾元城，誕即殼1獅.炎3課5脾×淘1掉.牛0雄4控=等1昌.網(wǎng)4偶0械4軟億鑄元甲。匹折友算種樓扇面酒地殖價(jià)殖為竄:饒1陜7趨6驢4稱元烘/竟㎡魚。狐2栗、龍擋土貞建貧造考價(jià)衛(wèi)：超快多川層粱住吳宅頭樓測(cè)面堂積哥為煉7腿9緒5盤7脅7淡.萍6步8兼×域7羨0銅%酒=幼5向5皮7顫0今4貧.捏3裝7魔6蔽㎡涂；苦小呆高薄層刊面養(yǎng)積鼓為每7側(cè)9把5賭7以7妄.掩6視8壤×憑3勢(shì)0逆%甩=氏2萍3抄8羊7住3左.限3冊(cè)0岸4疊㎡鼻。設(shè)多即層項(xiàng)單屠價(jià)察1恰0費(fèi)1祝0暫元就/鏟㎡就，傳總技造慣價(jià)譜為肆5霧5還7覽0夫4醬.鉗3攜7卻6季×悶1壽0挽1語(yǔ)0貿(mào)元?jiǎng)?譜㎡衛(wèi)=匪5刷6蕉2糟6慣.輛1匆4而2氣0愁萬(wàn)滴元倒小巴高卡層賺造經(jīng)價(jià)羞(晝不脂考綢慮跡商套場(chǎng)笨)怕為想1繼8幅0矮0團(tuán)元襲/驅(qū)㎡宗，點(diǎn)即始:混2潤(rùn)3友8密7教3掛.邊3蓬0國(guó)4展×千1成8鍵0磚0拿元奶/蟲㎡狀=史4末2疾9倒7水.逆1辮9安4幫7樣萬(wàn)照元影合殊計(jì)迎9紅9寬2淋3膛.掙3懂3課6頓7違萬(wàn)暖元舍，保平求均須1籍2是4己7溉元愛(ài)/組㎡鑄3波、協(xié)想前堵擦期騙：季1調(diào)5館0較.訊0頁(yè)0短元齒/棗㎡綠憤4廁、擺后定期產(chǎn)：戰(zhàn)①防電晉信稼1會(huì)7純.償0林0蔑元翁/旨㎡繪②登煤戀氣筍平究均床(隸2覽2饒×掏5廣5侵7幅0筆4完.查3裂7川6吊+逃2彎6崗.費(fèi)5共×璃2娃3隙8羊7瓦3介.倦3驗(yàn)0料4車)搬/苗7滑9桂5沈7掉7漁.愉6約8燭=灘2場(chǎng)3委.守3寺5陶元石/展㎡聯(lián)③壩弱堡電棗3熄0離.歷0風(fēng)0優(yōu)元桶/魯㎡順④皮強(qiáng)種電險(xiǎn)(柴2拖5銹×私5釋5么7添0羊4團(tuán).繪3樣7兩6沃+鞠1條2尚5堡×續(xù)2囑3穗8智7蘿3菌.虛3秒0證4伶)栽/續(xù)7統(tǒng)9潔5精7襪7當(dāng).芬6連8片=的9賞0冷.濟(jì)0殲0抵元醋/處㎡探⑤結(jié)室互外拍上誘下參水逢：伶5府0悶.裳0賀0摟元色/占㎡令⑥季園廉林束綠削化串：然1挨5房0慰.軟0駕0攤元吳/熟㎡暫蘿盡窯蝕層合安計(jì)飄:購(gòu)3始6俘0亦.粘0身0謙元重/秀㎡津5腥、侵倉(cāng)管巷理勁成播本慮：寬8前0斑.示0梅0尚元果/寺㎡桶柔6臟、腔銷粱售誼成優(yōu)本貴：選1篩0牽0胖.街0提0胃元文/旬㎡據(jù)7譽(yù)、暮財(cái)扣務(wù)險(xiǎn)成荷本葉：章1目0練0繪.粗0己0摟元恢/描㎡謝8明、好銷芒售份稅宵金悔：廁1鋼2里%籮×伶6嘗0捆0挽0菊元摘/魄㎡著=互7底2健0敵.喊0暗0夠元勉/博㎡慚抹(擱銷彈售攤均峰價(jià)根按紅6恨0躲0敵0跟元夫/址㎡塵考荷慮鏡)泡疤合潮計(jì)劉:活4墨5變2蟲1供.束0銹0擁元嗓/映㎡嗽單董方告利柴潤(rùn)滲:蠶6緞0尼0法0羨-炸4糞5致2存1義=爹1隔4默7堆9成元糟/堡㎡真合惠計(jì)備利扁潤(rùn)岡:熟7泄9況5秒7忘7臥.普6獵8尚×剛1蟻4聞7冤9類=毅1迎1滲7腳6狠9齊.線5拖3絹8吉9宜萬(wàn)年元譯第駱二偏種滋方意案獸：梨港1膠、報(bào)建繪筑行面賽積扛為餓9夜7具9龜4褲1賺.督7晉6增㎡養(yǎng)，助樓桌面失價(jià)拌為政1置4禁3釘4號(hào).霧0倦0滑元陣/類㎡扮2賞、湊多潤(rùn)層然住陣宅下樓礙面規(guī)積組為佳9就7慣9箏4怪1喘.谷7脖6儲(chǔ)×饒7棟0禁%震=翼6宗8渠5朵5美9鉛.吵2座3菠㎡模，貌小皇高媽層喝面朵積不為偶9喊7熟9環(huán)4掌1宅.述7守6陳×均3烈0嘆%冠=專2泳9性3偶8顫2測(cè).蠻5填2榴8喂㎡指3在、夢(mèng)擦土愧建嫌造若價(jià)科：峽您堡參多街層鑰造馬價(jià)薄為畜6延8何5頸5遭9蹄.姿2添3敲×紀(jì)1拆0禾1沖0掏=惑6霸9譽(yù)2層4滔.悶4胖8茶2寒2陰萬(wàn)蠟元正閉啞小雖高澤層身造渾價(jià)鋒為捧2演9仰3前8伍2負(fù).盯5障2輛8千×法1驅(qū)8濁0巾0毫=慣5類2識(shí)8您8暢.概8礎(chǔ)5危5謹(jǐn)0忍萬(wàn)堆元秩請(qǐng)遼平年均類價(jià)乞?yàn)楹?繡2蛛4肺7扒.稱0帆0并元雹/工㎡費(fèi)4畝、兇稠前枯懲期認(rèn)：嘉1杏5剪0落.美0神0撿元閥/幼㎡雖遞5鄙、梳迷后怖丟期夸：雖3侄6搖0慨.生0鵲0坊元封/爛㎡寨懲6索、畜其反他旬同偶上推為巨1健0狗0報(bào)0惡.擾0默0貓?jiān)獖^/掌㎡廁合珠計(jì)久為常4榴1赴9代1界.疫0賄0槽元岸/敲㎡環(huán)單玻方屈利雄潤(rùn)接:友6完0闊0念0蜜-蔥4斬1文9詳1騾=招1授8飄0銷9播元鳴/貪㎡鼓合昂計(jì)光利始潤(rùn)擺:粉1捧8秤0跪9炸×悲9比7炕9宵4窩1恒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