提高區(qū)域拿地方案設計質效的初步探索課件

提高區(qū)域拿地方案設計質效的初步探索提高區(qū)域拿地方案設計質效的初步探索概述篇是什么為什么流程篇發(fā)展定位設計成果篇深度標準概述篇是什么為什么流程篇發(fā)展定位設計成果篇深度標準什么是強排？強排就是兼顧落地性的前提下最高盈利強度排布建筑總圖；尋找稅后利潤最大化的建筑業(yè)態(tài)組合什么是強排？強排就是兼顧落地性的前提下最高盈利強度排布建筑總強排目標是什么？確定項目盈利模式初定產品類型初步測算利潤預估成本售價預估開發(fā)周期決定項目命運初定產品類型強排目標是什么？確定項目盈利模式初定產品類型項目定位本體分析市場研究產品定位客戶定位產品類型產品尺度產品配比策劃定位產品設計指標分析地塊分析產品排布建筑間距控制地塊價值分析建筑控制線戶型單體形式單元形式產品組合成果制作總平面彩圖指標表總平面cad方案體塊模型戶型方案產品設計pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt強排——產品設計的核心環(huán)節(jié)強排技術路線項目定位本體分析市場研究產品定位客戶定位產品類型產品尺度產品發(fā)展分析地塊價值，初定盈利模式，初排項目風險，復盤盈利目標。定位分析市場需求，發(fā)掘項目客戶，預估項目貨值，初定產品定位。設計分析地塊條件，發(fā)掘地塊溢價，落實項目定位，初定產品排布。成本收集價格信息，完善成本測算，落實項目盈利，初定項目成本。發(fā)展分析地塊價值，初定盈利模式，初排項目風險，復盤盈利目標。發(fā)展定位設計成本發(fā)展定位設計成本發(fā)展定位設計成本發(fā)展定位設計成本發(fā)展階段項目定位本體分析市場研究產品定位客戶定位產品類型產品尺度產品配比策劃定位產品設計指標分析地塊分析產品排布控規(guī)地塊價值分析規(guī)劃管理條例戶型單體形式單元形式產品組合成果制作總平面彩圖指標表總平面cad方案體塊模型戶型方案產品設計pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt強排技術路線發(fā)展的任務包.xlsx發(fā)展階段項目定位本體分析市場研究產品定位客戶定位產品類型產品產品定位階段土地價值分析產品定位階段土地價值分析發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展階段

發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展階段

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發(fā)展階段發(fā)展階段一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級。劃分的意義在于：避免土地錯配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設計強排：在特定容積率下如何排布能實現(xiàn)項目最大價值。發(fā)展階段一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級?？倛D48F140m公寓27F100m48F140m48F140m48F140m幼兒園2F1F1F48F140m48F140m6F6F6F6F6F6F50M總圖48F140m公寓48F140m48F140產品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90㎡合計：90936洋房：27465高層：63480合計：95472公寓：23000高層：70772商業(yè)：1700產品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90發(fā)展定位設計成本發(fā)展定位設計成本產品定位階段項目定位本體分析市場研究產品定位客戶定位產品類型產品尺度產品配比策劃定位產品設計指標分析地塊分析產品排布建筑間距控制地塊價值分析建筑控制線戶型單體形式單元形式產品組合成果制作總平面彩圖指標表總平面cad方案體塊模型戶型方案產品設計pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt強排技術路線項目產品接受度產品定位階段項目定位本體分析市場研究產品定位客戶定位產品類型產品定位階段產品類別分析產品定位階段產品類別分析產品定位階段按住宅對所占地面及其上空間的專屬度、與相鄰住宅的拼接關系分類按戶內功能的空間組合方式分類按單戶的面積尺度分類獨棟雙拼聯(lián)排疊拼洋房多層高層躍層錯層平層復式60㎡以下60-90㎡90-140㎡140㎡以上面積尺度戶內空間專屬度/拼接關系三維度涵蓋主流戶型的一般規(guī)律，不僅包含通常的產品形式，并可推演新的產品形式產品類別三維度產品定位階段按住宅對所占地面及其上空間的專屬度、與相鄰住宅的產品定位階段客戶需求分析產品定位階段客戶需求分析產品定位階段產品價值的客戶敏感點分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風格園林戶型產品分支定位的任務包.xlsx市場決定規(guī)劃的溢價策略.pdf產品定位階段產品價值的客戶敏感點分析精裝修智能化社區(qū)社區(qū)外立小區(qū)規(guī)劃占地面積：97031平方米容積率：3.50

綠化率：30%樓棟總數(shù)：22棟總戶數(shù)：2730戶樓層狀況：洋房10棟、超高層12棟產品定位階段小區(qū)規(guī)劃占地面積：185546平方米容積率：3.00

綠化率：30%樓棟總數(shù)：27棟總戶數(shù)：4496戶樓層狀況：超高層12棟、高層15棟小區(qū)規(guī)劃產品定位階段小區(qū)規(guī)劃產品定位階段在對土地認知的基礎上，確定1、指標產品定位指標三大類：各類建筑面積指標，（主要：住宅、商業(yè)、車庫、會所…….）產品配比（什么樣的產品）戶型配比（多大的產品）2、方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結構點or板？圍合or行列？高or小高？………..主入口；商業(yè)……….確定下一步規(guī)劃設計深化方向產品定位階段在對土地認知的基礎上，確定發(fā)展定位設計成本發(fā)展定位設計成本地塊房地產開發(fā)的載體地塊房地產開發(fā)的載體地球表層的陸地地表上部空間地表下部空間地塊地表地球表層的陸地地表上部空間地表下部空間地塊地表地塊測繪地形圖地塊測繪地形圖地塊總體規(guī)劃

控制性詳細規(guī)劃土地利用修建性詳細規(guī)劃地塊布局地塊總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃土地利用修建性詳細規(guī)劃地塊城市建設8大類用地地塊城市建設8大類用地住宅和相應服務設施的用地R1——“一類居住用地”是設施齊全、布局完整、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地，包括別墅區(qū)、獨立式花園住宅、四合院等。R2——“二類居住用地”是設施較齊全、布局較完整、環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地。R3——“三類居住用地”是設施較欠缺、環(huán)境較差，以需要加以改造的簡陋住住宅為主的用地，包括的危改房、棚戶區(qū)、臨時住宅等。R居住用地地塊住宅和相應服務設施的用地R居住用地地塊各類商業(yè)、商務、娛樂康體等設施用地，不包括居住用地中的服務設施用地以及公共管理與公共服務用地內的事業(yè)單位用地B1——商業(yè)設施用地。各類商業(yè)經(jīng)營活動及餐飲、旅館等服務業(yè)用地B2——商務設施用地。金融、保險、證券、新聞出版、文藝團體等綜合性辦公用地B3——娛樂康體用地。各類娛樂、康體等設施用地B4——公用設施營業(yè)網(wǎng)點用地。零售加油、加氣、電信、郵政等公用設施營業(yè)網(wǎng)點用地B9——其他服務設施用地。業(yè)余學校、民營培訓機構、私人診所、寵物醫(yī)院等其他服務設施用地地塊B商業(yè)服務業(yè)設施用地各類商業(yè)、商務、娛樂康體等設施用地，不包括居住用地中的服務設控規(guī)中的地塊地塊控規(guī)中的地塊地塊拍賣公告中的地塊地塊拍賣公告中的地塊地塊其它代征用地代征綠化用地代征市政用地建設用地建設用地邊界線地塊邊界線1.1.1建設用地邊界1．定義：（1）建設用地——建設單位可用于工程建設的用地。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。（2）代征市政用地——由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續(xù)，并負責拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市政、交通部門進行管理的規(guī)劃市政、道路用地。（3）代征綠化用地——由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續(xù)，并負責拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。（4）其它代征用地——由于建設工程的建設而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建設單位負責拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地（該用地由建設單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進行管理）。規(guī)范中的地塊地塊其它代征用地代征綠化用地代征市政用地建設用地建設用地邊界線地規(guī)劃紅線道路紅線用地紅線各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線規(guī)劃的城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的邊界線用地邊界控制線建筑控制線有關法規(guī)或詳細規(guī)劃確定的建筑物\構筑物的基底位置不得超出的界線城市規(guī)劃線規(guī)劃綠線規(guī)劃藍線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃黃線規(guī)劃紫線城市各類綠地范圍的控制線水域保護區(qū)用地規(guī)劃控制線城市電力設施的用地規(guī)劃控制線城市中重大危險設施的用地邊界及安全防護范圍城市重要基礎設施用地的控制界線歷史文化街區(qū)及歷史建筑的保護范圍界線地塊規(guī)劃粉線軌道交通控制線規(guī)劃紅線道路紅線用地紅線各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的城市規(guī)劃線規(guī)劃紅線規(guī)劃綠線規(guī)劃藍線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃黃線規(guī)劃紫線規(guī)劃粉線地塊地塊道路紅線地塊道路紅線地塊用地紅線地塊用地紅線地塊建筑控制線地塊建筑控制線地塊規(guī)劃綠線規(guī)劃藍線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃黃線規(guī)劃紫線規(guī)劃綠線規(guī)劃藍線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃紫線規(guī)劃黃線地塊規(guī)劃粉線規(guī)劃粉線規(guī)劃綠線規(guī)劃藍線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃黃線規(guī)劃紫線規(guī)劃綠線規(guī)劃指標地塊的靈魂傳達官方意圖明確界定地塊用途、利用強度、空間界限指標傳達官方意圖指標規(guī)劃指標指標規(guī)劃指標建筑密度容積率綠地率指標建筑限高配套公建指標7090/公廉租房指標/還建辦公樓指標停車位指標四大核心指標輔助指標規(guī)劃管控參數(shù)各種建筑規(guī)劃管理技術參數(shù)參考：1、各市的規(guī)劃管理技術規(guī)定2、具體看地塊的規(guī)劃設計條件人防指標用地面積建筑密度容積率綠地率指標建筑限高配套公建指標7090/在一定用地范圍內，建筑面積總和與用地面積的比值。容積率容積率=建筑面積/建設用地面積≥1指標在一定用地范圍內，建筑面積總和與用地面積的比值。容積率容積率在一定用地范圍內，建筑物的基底面積總和占用地面積的比例(％)。建筑密度建筑密度=∑建筑基底面積/建設用地面積指標在一定用地范圍內，建筑物的基底面積總和占用地面積的比例(％)指標在一定用地范圍內，建筑物允許高出地塊規(guī)劃高程的最大高度。建筑限高建筑高度=∑建筑層高=∑建筑層高×層數(shù)航空限高及微波通道指建筑屋頂裝飾最高點高度指標在一定用地范圍內，建筑物允許高出地塊規(guī)劃高程的最大高建筑密度容積率建筑限高建設用地面積建筑面積建筑基底面積層數(shù)核心指標層高30%2.7~4.9m≥1.0指標指標分析建筑密度容積率建筑限高建設用地面積建筑面積建筑基底面積層指標建筑密度容積率建筑限高建設用地面積建筑面積建筑基底面積層數(shù)核心指標建筑面積=建筑基底面積×層數(shù)建設用地面積建筑密度建筑限高層高××=建設用地面積容積率×容積率

建筑密度×建筑限高/層高=指標分析指標建筑密度容積率建筑限高建設用地面積建筑面積建筑基底面積指標給定容積率往往小于建筑密度×建筑限高/層高做滿建筑基底平均層數(shù)低于限高/層高做滿建筑基底部分建筑做滿限高做滿限高基底不用做滿指標拆分如：容積率1.5，建筑密度30%，建筑限高45米。=指標給定容積率往往小于建筑密度×建筑限高/層高做滿建筑基底做指標做滿建筑基底給定容積率=建筑密度×平均層數(shù)建設用地面積建筑密度××=建設用地面積給定容積率×給定容積率=設計建筑密度×最大層數(shù)設計建筑密度建筑限高最小層高×=建設用地面積給定容積率×做滿限高平均層數(shù)指標拆分指標做滿建筑基底給定容積率=建筑密度×平均層數(shù)建設用地面積建指標做滿建筑基底做滿限高給定容積率=(建筑密度-M)×最大層數(shù)+M×設計層數(shù)建設用地面積（建筑密度-M)建筑限高最小層高××=建設用地面積給定容積率×解方程式是個好辦法M——較低層數(shù)建筑基底所占建筑密度值+M×設計層數(shù)M=（建筑密度×建筑限高/最小層高-給定容積率)（建筑限高/最小層高-設計層數(shù))指標拆分指標做滿建筑基底給定容積率=(建筑密度-M)×最大層數(shù)+M指標M=（30%×100/3-2)（100/3-2)【規(guī)劃指標】≈25%通過M算出低層建筑的占地面積=159363*0.25=39848。因無論高低配還是全高方案，幼兒園及商業(yè)比例不變。低層建筑占地面積扣除幼兒園及底商占地約7000平方米。得出合院占地=39848-7000=32848.我們所選別墅占地平均單棟占地約85~90平方米。得出別墅棟數(shù)≈380棟。宣講PPTT\梧桐湖方案二(貨值最大2).xlsx指標M=（30%×100/3-2)（100/3-2)【規(guī)劃指指標做滿建筑基底/做滿限高解方程式是個好辦法在低密度部分做二次拆分指標拆分指標做滿建筑基底/做滿限高解方程式是個好辦法在低密度部分做二指標不做滿建筑基底/也不做滿限高這是為偷面積奠定基礎的節(jié)奏為優(yōu)化產品帶來空間可為相同的建筑面積分配更多的建筑高度及基底面積指標拆分指標不做滿建筑基底/也不做滿限高這是為偷面積奠定基礎的節(jié)奏為指標戶型基底面積戶型層數(shù)戶型建筑面積戶型單元單元基底面積單元層數(shù)單元建筑面積單元產品組合單體單體建筑面積單體單元組合地塊單元戶數(shù)單體戶數(shù)總建筑面積單體布局地塊戶數(shù)四層次單體基底面積總基底面積單體層數(shù)指標分配指標戶型基底面積戶型層數(shù)戶型建筑面積戶型單元單元基底面積單元指標戶型指標列表單元指標列表單體指標列表地塊指標列表戶型配比指標分配宣講PPTT\梧桐湖方案二(貨值最大2).xlsx指標戶型指標列表單元指標列表單體指標列表地塊指標列表戶型配比原理項目定位本體分析市場研究產品定位客戶定位產品類型產品尺度產品配比策劃定位產品設計指標分析地塊分析產品排布建筑間距控制地塊價值分析建筑控制線戶型單體形式單元形式產品組合成果制作總平面彩圖指標表總平面cad方案體塊模型戶型方案產品設計pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt強排技術路線原理項目定位本體分析市場研究產品定位客戶定位產品類型產品尺度原理地塊指標排布原理地塊指標排布排布空間分配——戶型戶型指標列表戶型面寬戶型進深院高度（層高、層數(shù)）院進深院面寬排布空間分配——戶型戶型指標列表戶型面寬戶型進深院高度（層高排布空間分配——戶型戶型指標列表獨棟雙拼聯(lián)排疊拼單元式排布空間分配——戶型戶型指標列表獨棟雙拼聯(lián)排疊拼單元式排布空間分配——單元獨棟雙拼聯(lián)排疊拼單元式單元指標列表排布空間分配——單元獨棟雙拼聯(lián)排疊拼單元式單元指標列表排布空間分配——單體獨棟雙拼聯(lián)排疊拼單體指標列表單元式排布空間分配——單體獨棟雙拼聯(lián)排疊拼單體指標列表單元式排布排布空間分配——地塊單元面寬棟間距單元面寬單元面寬單元面寬單元面寬單元面寬棟面寬棟面寬地塊可利用尺度建筑退距建筑退距地塊可利用尺度建筑退距建筑退距棟進深棟進深棟間距單元（戶）進深地塊指標列表單元（戶）進深建設用地邊界建設用地邊界排布空間分配——地塊單元面寬棟間距單元面寬單元面寬單元面寬單元面空間分配——基礎模型一宅模型：分27個區(qū)基礎模型：一戶一宅一院平面分為9個區(qū)西南區(qū)正南區(qū)東南區(qū)正西區(qū)正中區(qū)正東區(qū)西北區(qū)正北區(qū)東北區(qū)差++雙面采光傍晚差++++單面采光無直射陽光較差+雙面采光早晨較差+++單面采光下午至傍晚差+++++無采光較差+單面采光早晨至上午好+雙面采光上午至傍晚/西曬好單面采光上午至下午好++雙面采光早晨至下午頂區(qū)中區(qū)底區(qū)上下不接靠立面采光通風接近地面就近利用地下空間上下便捷接近屋頂可設露臺天窗閣樓豎向分為3個區(qū)空間魔方北方常規(guī)建造的方形的住宅基于采光的分區(qū)概念模型排布空間分配——基礎模型一宅模型：分27個區(qū)空間分配——基礎模型院子分為4個區(qū)一院模型：分4個區(qū)基礎模型：一戶一宅一院南區(qū)東區(qū)西區(qū)早晨至上午陽光，下午處于陰影中下午至傍晚陽光，上午處于陰影中無遮擋、全天陽光北區(qū)全天處于陰影中排布空間分配——基礎模型院子分為4個區(qū)一院模型：分4個區(qū)基礎模型規(guī)劃形態(tài)決定盈余模式，單體選擇決定產品溢價客戶的準確定位，客戶需求的準確描述，設計方案的多方案比較分析（容積率分析），是決定項目成功與否的重要因素。排布規(guī)劃形態(tài)決定盈余模式，單體選擇決定產品溢價排布方案一（限價取消）一線湖景+區(qū)域稀缺洋房方案一（限價取消）總圖48F140m公寓27F100m48F140m48F140m48F140m幼兒園2F1F1F48F140m48F140m6F6F6F6F6F6F50M總圖48F140m公寓48F140m48F140提高區(qū)域拿地方案設計質效的初步探索課件體塊關系體塊關系產品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90㎡合計：90936洋房：27465高層：63480合計：95472公寓：23000高層：70772商業(yè)：1700產品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90說明分析軟件：眾智日照分析11.0版計算依據(jù)：武漢市建筑日照規(guī)劃管理辦法基礎資料：武漢市，東經(jīng)114°17′

，北緯30°38′分析日照標準日：大寒日,8：00

～16：00分析結果：滿足大寒日不低于2小時

的日照標準日照說明日照方案二（限價，時間換空間）高+超高方案二（限價，時間換空間）34F100m公寓27F100m34F100m34F100m34F100m34F100m34F100m48F140m48F140m48F140m2F2F幼兒園

1F總圖50M34F100m公寓34F100m34F100m3視線分析視線分析體塊關系體塊關系體塊關系體塊關系產品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90㎡合計：90987合計：95420公寓：23000高層：70720商業(yè)：1700產品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90說明分析軟件：眾智日照分析11.0版計算依據(jù)：武漢市建筑日照規(guī)劃管理辦法基礎資料：武漢市，東經(jīng)114°17′

，北緯30°38′分析日照標準日：大寒日,8：00

～16：00分析結果：滿足大寒日不低于2小時

的日照標準日照