各類型物業(yè)的管理服務內(nèi)容分類標準

（一）物業(yè)管理的類型物業(yè)管理可按不同的分類標準進行分類。一般可以按物業(yè)的類別、物業(yè)的性質等標準分類。按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠寫字樓、綜合商貿(mào)樓、別墅等形式。相應的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、商貿(mào)樓（城）物業(yè)管理等形式。同時針對不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側重于確保水、電供應和區(qū)內(nèi)道路的暢通，寫字樓宇的管理側重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。按物業(yè)的性質劃分。根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟性質，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)營性房屋，它通過房屋的經(jīng)營實現(xiàn)其經(jīng)濟價值。如酒店、寫字樓、商貿(mào)樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營輔助設施或消費品而使用的房屋。如企業(yè)經(jīng)營所必須的辦公樓宇設施、工廠廠房設施、倉庫設施以及住宅等等。對于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán)境。對于收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容除了管理與服務外，更為重要的是代理業(yè)主對房屋進行經(jīng)營，寓管理、服務、經(jīng)營為分體，其目的是保證業(yè)主能夠取得最好的經(jīng)營效益，并使物業(yè)能夠保值、增值。應當注意的是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的劃分并不是絕對的。有時非收益性物業(yè)，作為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略計劃中的一部分，亦會出現(xiàn)購置、租賃、轉讓等經(jīng)營內(nèi)容。這里的劃分，是根據(jù)對物業(yè)的整體觀察及其大的使用方向而確定的。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理是一種綜合性、全方位的管理和服務其具體業(yè)務內(nèi)容跨度大，而且比較瑣碎繁雜。同時，不同類型、不同檔次的物業(yè)管理的具體內(nèi)容又會有所差異，因此若想非常全面地總結物業(yè)管理的內(nèi)容并非易事。這里，我們根據(jù)國內(nèi)外現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)容，對其簡單地進行歸納。1．管理方面的內(nèi)容：（1）物業(yè)開發(fā)建設的協(xié)調與管理；（2）公共設施及設備的運行管理?！保?）物業(yè)產(chǎn)權、產(chǎn)籍及業(yè)主、使用者管理；（4）綠化環(huán)衛(wèi)管理；（5）車輛、道路、停車等方面的管理；（6）房屋租賃管理；（7）物業(yè)裝修管理。2．服務方面的內(nèi)容：（l）房屋及附屬設備的維修養(yǎng)護;（2）治安保衛(wèi)及消防；（3）清掃保潔；（4）委托性服務。3．經(jīng)營方面的內(nèi)容：（1）物業(yè)租賃、銷售及購置；（2）場區(qū)停車場、空地廣告及招牌的經(jīng)營；（3）場區(qū)康樂及其相關設施的經(jīng)營；（4）其它經(jīng)營活動。上述三方面的內(nèi)容，在實踐中是相宜融合三位一體的。一般還可根據(jù)物業(yè)項目規(guī)模及特點，在內(nèi)容上做適當?shù)脑鰷p。住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成住宅小區(qū)公共性服務費用由九個部分構成：(1)管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；(2)房屋共用部位、共用設備、設施日常運行維修(小修)及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費;保安費；辦公費：物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費；合理利潤關于物業(yè)管理服務項目的收費標準，主要根據(jù)具體服務項目的不同而有所差異。一般而言，上述服務項目的收費標準大都由政府定價，當然不一定是逐項定價，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務內(nèi)容、標準、深度向政府物價部門提出物業(yè)管理費收取標準申請，經(jīng)審查批準后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費標準，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標準向業(yè)主收取管理費。總的來說，考查物業(yè)管理費主要應從物業(yè)管理部門所提供服務的范圍、內(nèi)容、服務標準和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費中不包含電梯費。另外，需要說明的是，上述物業(yè)管理的內(nèi)容及項目都是指房屋的共用部位和共用交通車輛、停車場管理規(guī)定一、車輛的管理1、在摩托車、自行車停車場存放車輛的業(yè)主，必須遵守本規(guī)定，服從車管員的管理。2、需停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、摩托車，應存放在指定的地點，不得在小區(qū)內(nèi)隨便亂放。3、凡在收費停車場停放的自行車（指本小區(qū)業(yè)主的車輛），必須辦理手續(xù)和按規(guī)定交納停放費。4、凡在收費停車場保管的摩托車必須購買車輛綜合保險。5、當車輛進入保管范圍時，車主應向車管員領取存車牌號；當車輛離開時，必須將存車牌交還車管員，沒有交還或存牌號與車上號碼不符時該車不得離開保管范圍，違者車管員有權扣留該車或扭送派出所處理。6、無執(zhí)照的自行車丟失時，管理處不負責賠償。7、車管員要認真履行職責，發(fā)現(xiàn)車輛停放不整齊要及時整理。二、地面停車場管理規(guī)定1、地面停車場由管理處負責維護管理，接受公安交通管理部門的檢查，指導。2、固定使用車位的車主可到管理處辦理停車場停車證，并將停車證放在擋風玻璃左側醒目處，以便識別。按政府主管部門規(guī)定的標準交納費用。3、車輛進入停車場應領取停車出入卡，出場時交回出入卡。車管員對進出停車場的車牌號碼、進出時間，所發(fā)出入卡號等進行登記。認真執(zhí)行規(guī)定，對可疑情況及時報告。4、車主的停車出入卡請隨身攜帶，認真保管，作為出場憑證，若有遺失，要立即向管理處申明、補辦。否則，后果自負。5、停放在停車場的所有車輛，車主必須鎖好車門、車窗，貴重物品請勿留在車里。6、停車場若有交通違章，管理處將報請公安交通管理部門處理。7、若車主在停車場停車與管理處發(fā)生糾紛，應由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可請仲裁機構予以仲裁或向小區(qū)所屬人民法院提起訴訟。物品搬出／入管理規(guī)定為加強小區(qū)治安和公共秩序的管理，保障業(yè)主財產(chǎn)安全，制定本規(guī)定一、業(yè)主填寫《業(yè)主搬出／入登記表》。二、業(yè)主若將物品搬出小區(qū)，需提前到管理處辦理手續(xù)，填寫《業(yè)主搬出／入登記表》，由管理處簽署放行條。三、業(yè)主若搬出小區(qū)居住，應提前三天到管理處結清有關的費用，填寫《業(yè)主搬出／入登記表》，由管理處簽署放行條。四、業(yè)主搬運物品時，請勿將物品堆放于過道上，以免影響他人。五、搬運物品的車輛嚴禁停于消防通道上。六、搬運過程中，必須小心愛護公共財產(chǎn)設施，防止磕碰損壞，否則，照價賠償。七、搬運過程中，應注意保持環(huán)境衛(wèi)生，不大聲喧嘩，以免影響小區(qū)的整潔和其它業(yè)主的正常生活。八、為配合轄區(qū)民警和居委會的工作，對人口進行有效控制，居住區(qū)業(yè)主搬出／入的登記內(nèi)容可供轄區(qū)警、居委會在必要時參考。二次裝修管理規(guī)定為了加強房屋二次裝修的管理，保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及利益，維護小區(qū)的公共秩序，制定如下裝修管理規(guī)定：一、承重結構大樓承重結構（如：承重墻、柱、梁、板等）的位置、尺寸、強度都是經(jīng)過嚴格設計計算得出的，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。二、液化氣管道大樓室內(nèi)的燃氣管道是按國家有關規(guī)定進行敷設，并通過有關部門驗收合格的。嚴禁隨意改動或進行掩蓋。如確屬需要進行變更的業(yè)主須向市供氣企業(yè)提出申請，經(jīng)市供氣企業(yè)更改并驗收后開通點火。業(yè)主應向管理處提供相關證明。三、電氣線路電線的敷設和電器的安裝，業(yè)主應聘請持有操作證的工人施工，電器的容量不應大于原設計的負荷。四、給排水給排水管道的改造和施工必須保證其他業(yè)主的正常使用。業(yè)主裝修時應對衛(wèi)生潔具、地漏、下水管道等采取有效的防護措施，如因施工原因造成堵塞由業(yè)主負責清理疏通并承擔一切費用。在修改排水管道時，嚴禁將生活污水排入雨水管道。五、防水業(yè)主裝修時對廚房、洗手間等部位應做好防水管理。如因施工原因造成房屋滲漏水，由業(yè)主負責修復并承擔一切費用。六、裝修材料1、裝修一律采用防火材料。2、外墻門窗、防盜網(wǎng)、空調架等選用材料應以經(jīng)過一段時間后不污染外墻為原則。七、外部裝修1、安裝防盜網(wǎng)．底層允許安裝防盜網(wǎng)，但業(yè)主必須按管理處規(guī)定的統(tǒng)一式樣、材料、安裝方法安裝。2、進戶門可以加裝防盜金屬門，但業(yè)主不得改變原有門洞的設計，不得妨礙樓道通行及違反消防管理規(guī)定。3、外墻門窗不得隨意改動。八、施工場地業(yè)主裝修期間，不得占用公用地方加工或堆放材料。九、垃圾裝運及清理業(yè)主的裝修垃圾須用袋裝運，出戶的垃圾不準在公共場所過夜堆放，須及時運走，防止阻塞公共通道和影響小區(qū)美觀。十、裝修時間1、業(yè)主在進行房屋裝修時不得影響周圍業(yè)主的休息，施工時應盡量降低噪音（如關好門窗等）。2、小區(qū)內(nèi)裝修時間為早上8:00?12:00,下午2:00?6:00。3、如業(yè)主裝修工期緊，征得管理處同意后，裝修時間可延長至晚上9:00但在晚上6:00?9:00間,禁止使用電動機械,禁止在樓內(nèi)噴油漆,烤漆。4、裝修工期一般不超過30天。十一、防火業(yè)主在裝修期間,應確保裝修施工人員遵守防火的有關規(guī)定,如不得將電源線直接插入插座中,嚴禁在室內(nèi)吸煙、用電爐做飯等。進行電焊時,應采取有效的防護措施防止火災。十二、其它1、業(yè)主應在申請獲管理處正式批準后,方可派施工人員進入現(xiàn)場施工。2、業(yè)主在裝修過程中臨時增加裝修項目,須報管理處審核批準。十三、處罰1、業(yè)主若不按第一、第二項要求進行施工，經(jīng)管理處檢查發(fā)現(xiàn)，限其修復，情節(jié)嚴重的管理處有權向有關機構提出訴訟。2、業(yè)主若不按第三至十二項要求施工，管理處有權采取沒收工具等強制性措施暫停業(yè)主的裝修。3、業(yè)主裝修完畢須由管理處進行驗收，驗收合格后方可入住。十四、施工隊伍1、業(yè)主應確保所有進入小區(qū)內(nèi)裝修的施工人員到管理處辦理登記手續(xù)、簽訂《裝修責任書》并領取臨時出入證和施工許可證，如管理處檢查中發(fā)現(xiàn)無證施工人員，將強制其離開樓宇。2、業(yè)主應確保進入樓宇裝修的施工隊伍服從管理處管理，遵守小區(qū)內(nèi)一切管理規(guī)定。如施工人員不服從管理或經(jīng)教育仍然不改者，管理處有權拒絕該施工隊伍進入小區(qū)。出租屋管理規(guī)定二、只準將房屋出租給有正當職業(yè)或辦理了暫住證的外地人居住。三、出租屋只限于居住生活，不得改變出租屋的用途。四、出租屋內(nèi)不得進行違法行為，承租人不得有妨礙鄰里正常生活的行為五、出租屋的水、電、氣管理費等費用業(yè)主和承租人協(xié)商，任何一方支付均可，但若有拖欠或承租人下落不明，最終要由業(yè)主支付。六、業(yè)主應經(jīng)常了解承租人的生活情況，發(fā)現(xiàn)有不軌行為或可疑現(xiàn)象及時通知管理處或派出所。暫住人員管理規(guī)定為了加強對暫住人員的管理，保證小區(qū)居住環(huán)境的安定，確保業(yè)主權益，特制定本規(guī)定：一、遵守國家法律、法規(guī)，接受公安機關等職能管理部門的檢查指導不得利用出租屋從事非法活動。二、暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所戶籍管理辦公室申報暫住臨時戶口。三、在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)所簽發(fā)的暫住證。四、在本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有居住證。五、投靠親友的外來人員，按時間要求到派出所申報臨時戶口。六、凡暫住人員須持有合法證件并自覺到管理處進行登記。七、暫住人員必須遵守小區(qū)的有關管理規(guī)定。八、暫住人員不得在小內(nèi)從事非法活動。社區(qū)文化娛樂場所管理規(guī)定一、使用娛樂設施必須遵守管理規(guī)章制度和管理人員的安排。二、愛護文化娛樂場所內(nèi)部的各種設施，切實遵守設施的使用、操作規(guī)程，不得損壞。人為原因造成損壞的應照價賠償。三、在文化娛樂場所內(nèi)，互相尊重、理解、和睦共處，不得搶場、占場，更不得高聲喧嘩、打架斗毆、違反規(guī)定，情節(jié)嚴重者交由公安部門處理。四、共同維護公共娛樂場所衛(wèi)生，不準亂丟、亂吐、亂涂畫、亂張貼，違者馬上糾正。五、允許外借之物必須經(jīng)管理人員允許并登記，同時交一定押金后方能帶走，不得私自帶出。六、節(jié)約用水、用電，嚴防火災隱患，共同維護公共環(huán)境安全。七、在文化娛樂場所中不得進行非法的活動。八、使用有償娛樂場所應按價交費。商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定為提升公司的整體物業(yè)管理水平和檔次，為小區(qū)業(yè)主提供一個舒適典雅的居住環(huán)境，保障商戶、業(yè)主的合法利益，特制定本規(guī)定。一、凡在小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動的經(jīng)營者，按《租賃合同》明確權利和義務服從管理處的管理。二、任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得將物品擺放在門外擴大經(jīng)營場地，未經(jīng)管理處批準不得在門外進行加工作業(yè)。三、凡在住宅區(qū)內(nèi)營業(yè)網(wǎng)點進行裝修，應嚴格遵守裝修管理規(guī)定，特別強調不得隨意更改房屋結構，加大用電負荷。四、任何營業(yè)網(wǎng)點，不得產(chǎn)生影響居民生活的噪音，飲食攤點所產(chǎn)生的油煙應符合環(huán)保部門的排放標準。五、店主應保持店容店貌和門前環(huán)境的清潔，做好門前三包，如不能保持清潔，有蚊蠅孳生，情節(jié)嚴重，報請有關部門責令停業(yè)整頓或中止租賃合同。六、凡購買、租賃的房屋不屬于經(jīng)營性質的不得從事經(jīng)營活動。七、商業(yè)網(wǎng)點不得容留與經(jīng)營無關的人員，商場夜間留宿人員數(shù)目須報管理處。八、任何單位和個人不得進入小區(qū)擺賣、推銷，但如屬于公益性質的活動，由當事單位申請，管理處審核同意后，在管理處指定的地點，按管理處規(guī)定的時間開展活動，事后清理好現(xiàn)場。九、所有商業(yè)網(wǎng)點均應文明經(jīng)商，合法經(jīng)營，不得出售偽劣、變質有害健康的商品、食物，不得強買強賣，欺行霸市，違者交由工商部門處理十、所有商業(yè)網(wǎng)點應自覺遵守消防規(guī)定，配備消防部門所要求的消防器材十一、經(jīng)營者要搬出小區(qū)時，必須將垃圾清理干凈，由管理處人員進行檢查，鋪位有受損的，要進行修復或賠償臨時用水、用電管理規(guī)定為了加強小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應，特制定此規(guī)定：二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關規(guī)定給予處理。四、臨時用水管道，不應給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù)使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個月，否則必須拆除。五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。六、未經(jīng)申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權令其停止使用，限期拆除。逾期不拆的，管理處強制拆除。七、裝置臨時用電線路的技術要求：1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設或沿墻敷設，架線時戶內(nèi)離地面不低于2.5米，戶外不低于3.5米，架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。2、全部臨時線裝置必須有一總開關控制，每一分路需裝熔斷器。3、所有電氣設備，金屬外殼必須良好接地或接零。4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。5、臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應在過路處設硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。7、臨地線與設備、水管、熱水管、門窗架距離應在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成后，仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。安全用氣管理規(guī)定為保證業(yè)主安全使用燃氣，制定本規(guī)定：一、燃氣管道設施不得私自改動，確需改動，必須提出申請由供氣企業(yè)的專業(yè)隊伍或主管部門批準的具有施工資格的施工隊進行。二、橡膠管與灶前旋塞、橡膠管與燃器具進氣口連接處，應使用喉碼夾緊，確保嚴密無漏。燃氣用膠管長度不應超過2米，不得穿墻越室，并定期檢查，發(fā)現(xiàn)老化或損壞需及時更換。三、每次使用燃器具時必須確認其開關在關閉位置才可通氣點火，使用后開關置于關閉位置。四、外出和晚間入睡前，牢記關閉氣源總閥（瓶裝氣關閉鋼瓶角閥，管道氣關閉用戶球閥）。五、日常檢漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火檢查。六、管道煤氣的用戶不準將閥門、流量表、減壓閥密閉安裝，不準在管道上懸掛雜物。七、如遇突然停氣，請將燃器具開關及用戶球閥同時關閉，直至接到正常供氣通知，方可繼續(xù)使用。安全用水、用電管理規(guī)定為保證業(yè)主正常用水，安全用電，遵照本規(guī)定：一、接到市政供水、供電部門的停水、停電通知后或小區(qū)計劃內(nèi)停水、停電，管理處應及時以書面形式通知業(yè)主，通知中注明停水、停電的時間范圍、原因。三、威脅設備和人身安全的緊急停水、停電，應立即斷開有關閘閥或開關，修復后恢復水、電供應，事后要向業(yè)主做好解釋工作。四、住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主或商鋪，施工隊需接用水、電時，應向管理處申請經(jīng)查核獲準后由技工監(jiān)督實施。五、住宅區(qū)內(nèi)任何單位或個人未經(jīng)管理處同意，私自接駁水、電者，以偷水、偷電行為處理。六、室內(nèi)裝修時，電線的敷設應由專業(yè)人員施工，符合安全要求，不得將電線直接埋入墻內(nèi)、地下。線路的改動要在裝修申請表中注明，批準后方可施工。七、電線、開關要選用正規(guī)廠家生產(chǎn)的合格產(chǎn)品，電線的截面滿足用電負荷的要求，室內(nèi)用電負荷不得超過樓房設計時分配給每戶的負荷。提倡業(yè)主在室內(nèi)配備漏電保護開關，因業(yè)主違反安全用水、用電的規(guī)定而造成事故，業(yè)主應承擔責任。八、室內(nèi)電線不得亂拉亂接，開關跳閘、保險絲熔斷時應查明原因，不得強行合閘或加大熔絲容量。九、使用電熱器具，如電熨斗、電烙鐵等時，要特別小心，防止短路，同時使其遠離易燃物，人要離開時，注意斷開電源。十、業(yè)主長時間外出時要關閉房間內(nèi)電閘和水閥，或知會管理處。

一、業(yè)主應愛護公共用水、用電設施。不得有意損壞水表或電表。十二、對公共管道、線路和業(yè)主房屋內(nèi)管道、線路進行維修時，業(yè)主有義務提供方便，對因裝修或業(yè)主使用不當而導致的管道阻塞或線路損壞管理處有權要求責任者疏通或修復。環(huán)境保護管理規(guī)定為保持居住區(qū)內(nèi)良好的生態(tài)環(huán)境，加強環(huán)保建設，制定本規(guī)定：一、嚴格遵守國家和北京市有關環(huán)境保護的各項政策、法規(guī)、法令以及本小區(qū)制定的有關規(guī)章制度，樹立環(huán)保意識。二、愛護園林綠化，不采摘花朵，不踐草坪，不損壞樹木。二、愛護園林綠化，不采摘花朵，不踐草坪，不損壞樹木。三、愛護公共設施，不亂拆、亂搭、亂建，使住宅區(qū)整潔有序。四、小區(qū)內(nèi)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點，飲食門店不得亂扔棄物，亂倒污水及排放其它污染物。五、小區(qū)內(nèi)嚴禁濫捕濫殺鳥類。六、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息之噪音七、車輛停放在停車場內(nèi)，整齊有序。小區(qū)內(nèi)車輛不得鳴笛。八、憑證飼養(yǎng)寵物，帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境。九、不在房屋中使