房地產(chǎn)項目成本變革管理

成本變革之路：對標中海，層層突圍成本管理在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的重要性日漸突出，一方面它是企業(yè)內(nèi)功非常重要的一環(huán)，是房企快速成長過程中集團管控的有效抓手；另一方面行業(yè)利潤率正以每年1個點的速度在下降，很多項目已經(jīng)微利甚至不掙錢……未來，成本管理將成為房企決勝白銀時代的關鍵能力之一。但縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)成本管理水平，整體還是良莠不齊，泥沙俱下。在新的地產(chǎn)白銀時期，地產(chǎn)成本管控如何管？目標成本虛高怎么辦？成本節(jié)約就一定好嗎？招采怎么透明不失控，如何發(fā)動一次成本革命來建立白銀時代房企成本管控體系？欣聞集團是深耕上海、全國化發(fā)展的老牌房企，明源也從業(yè)內(nèi)了解到集團2014年的成本管理變革取得較大成效，半年時間全集團直接開發(fā)目標成本降低了31億元。因此帶著白銀時代標桿房企如何破解成本管控難題這個時代話題，明源專程奔赴上海，采訪有著多年項目操盤經(jīng)驗，集團分管成本、江蘇及浙江開發(fā)業(yè)務的副總裁任瑞霞女士。明源地產(chǎn)名人堂第39期嘉賓：集團副總裁任瑞霞訪談：明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂一、行業(yè)成本管理的現(xiàn)狀與問題談到房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀，任瑞霞表示：“房企成本實踐良莠不齊，一方面跟企業(yè)的經(jīng)歷和背景有關，一方面跟管理的模式、方式有關，可謂家家都有本難念的經(jīng)?！比?申，議過垮度技集震權范帶橫來貢的思“孔區(qū)寶域突對陡抗秩”研與普“苦成扮本晶低墊效刮”拋有顆些怒房寒企故成增本注管食理封是朱靠傻集催團宋強貞力債集酒權和，岡比萍如莊所男有泉的違目兄標啊成前本茄、跟定漠位爹、杠方童案高設艷計黃、療施頂工疼圖鴿設末計近等雀全飛部俗集翠團撤強猛控惜并筑決贏策濫，魔導意致法城疏市璃公媽司遣只蟻是齊被亡動陪執(zhí)違行柄者浩，道這游表夫面腥上艱看資是肚控少制速的桂好令，波成泥本箭數(shù)田據(jù)野也妻可孩能必很史漂愁亮悅，嘗但樣是晉它累實僵際靜卻隱帶消來絮非喇常駕大撇的群負牙面玻效樂應購，冊就繳是矮項姻目路和駐集怎團墻的竄決股策漆之袖間施很上多簡時耗候章是碰脫柱節(jié)瞧的量，望甚釘至榨形劣成樹一首種粱對拍抗賭，省大旅大廣降龍低邊成額本某管廟理述的從效撈率很，輛甚仿至能導噴致雞項抱目英失材敗蛇。帥2寨，梁過條度誦放宰權誼，含導勒致侍“失區(qū)胡域獎發(fā)完展鵲不奔平紅衡宗”精與代“刪成趁本撲失揭控棄”番有緞些凍房葬企盲成賣本焰管資理耕更據(jù)多幕授雪權僵于踢城梢市拒公榆司夕或耽項俗目貧公蹤司犧，區(qū)很旁容諷易純導鍋致團成喪本返管壩理撇的纖優(yōu)污劣番依激賴必于?？備浗?jīng)漁理描，卸因求而才各其公莫司再成牙本皆管票理兄水基平耳不夫一乞，懇發(fā)何展簽不鹽平斑衡恐。者更文多嗽的想出匹現(xiàn)竊成四本彩失描控絡的句局谷面途，淚集膛團棄曾泛走炸過琴這右樣念的背彎狗路興。徒3器，掠成朋本番優(yōu)扭秀拍V固S傍全顯局壩失集衡匆有奴的減房潑企游確鵝實蘆重驗視皺成痛本融管利控么，騾但置很森多徑時捷候唱“趣為舅成幟本該而申成蒼本刺”點，且沒兇有蹄以秘“宣項汪目晨”綿為穿核禮心紐去鵝考露慮捷成焦本織，喂導奧致之了悼全掩局族的填失舒衡磨。賤任見瑞兔霞幕強潤調(diào)寒：悉“粉一鵝個摧部倆門打的胸巨輝大肚成繩功航往借往席意戲味宴著導全懶局畝的志失東敗弊，醉你螺現(xiàn)療在燥成穿本什管里的茄很架成牽功服，延控淋得餅很嘗好盡，讀那印你潤有跟可粘能糊在族別黎的象環(huán)府節(jié)禁出志問奧題逐了塘。吵比箏如檔有連些母房與企熱就原是偏看盆著濁成勵本儉控樣制態(tài)的互很刊好愁，尸但換帶而來嘗的騰后律果設卻穴是判產(chǎn)盞品匠質(zhì)騎量慘屢礙屢晴出膛問贈題敘，期極耽大國傷扶害旱了勞企亞業(yè)博品園牌任的褲聲曠譽初。灑”遮4芝，憂財盜務饅管甘控金型旋企惑業(yè)沿易擾導悔致鋤成隙本敗管縮理驚薄控弱姜現(xiàn)宣在餡很喉多布大昏集慰團灘都院會智推封崇劍財恥務依型售管顫控畝，革對油于蝦成略本疫管種理深而耗言拼，求其點實喚常館規(guī)抗財鏡務濁管攏控替型盡是婦事余后勁管斬控傅，須因悅此緩會牧導事致惑低匪效車成菜本儲管案理垃。茄二繪、失成四本趙管斬理閘現(xiàn)鵝狀肥1冒，約目辮標勤成賽本構、遇動邪態(tài)昆成俯本惹失或真乒集爹團私早撲已頁推低行腐目敞標闊成秋本朋管秋理疊，食但桂未嚴形裂成赤成葬本亭體暗系皺且怒管丙理汪相亭對發(fā)粗正放毯。仔目迅標輝成嚇本厲存儀在占較趕大悲的慘水蒼份尸。凱變盞更例簽麥證肝管風理找失梨控免、嬌混外亂疫，辛導鏡致困動晨態(tài)蠻成鵲本簡失看真增。乓一廟個碎典轎型琴的蝴案偷例診是信2奮0武1詞4踐年瑞7鑼月但在滿進當行炊目罷標尸成顏本鑰梳勸理脹之靜后牙，稍竟偵然術一達下正就送擠筑出壩2某0逢多討億憐優(yōu)蕩化集空猜間還，僅這延說嫌明安以巾前孔花帥錢煌相顫對醋較已松繩，例目屬標侮成雪本亦編波制濃虛廳高著?？?戴，洞產(chǎn)處品烤配研置厚標灘準臉不灰統(tǒng)慎一劉產(chǎn)合品礦配聰置底的都規(guī)臥范周與征標沸準揀在惑很幫大確程疑度淹上聲決仰定詢了拖項共目民開脫發(fā)糧階杏段慎的量成漠本先。森集化團桶沒鏟有刮產(chǎn)專品先標貞準裂甚壯至綁沒哲有通集坑團閘的糾產(chǎn)亮品柏配像置拍標款準回，圍造彎成掙項如目羽產(chǎn)頂品峽配望置捉不有統(tǒng)蔑一未，眠過程度春配阿置廉現(xiàn)預象吼普脈遍憑，沿這端也塔在幸很奉大風程舍度薪上畏造貌成筒了孝成爸本摸缺在乏子前伴期雪的淺規(guī)浙范血和橋統(tǒng)秋一刺，士浪洽費巷現(xiàn)修象卸嚴辣重牌。永3屑，坊招判采姨體瓜系錄有乘待垂完纖善傍和毫提尊升烏集舉團犁已近建躍立為起濃相袖對帳規(guī)冰范奴的冤網(wǎng)三上公招睬采榆系隔統(tǒng)僵，捐但垮是鋤招煤采翠系撕統(tǒng)撕與貪成乳本春系嘆統(tǒng)竄是妥兩率個匆平侵行鑼運梢行胞的厭系攤統(tǒng)囑，暈沒哥有社打膏通結，除因判此食這抗樣柔的斑脫爐節(jié)臟，征造算成膏目束標志成郊本泰形亡同軌虛釘設墾。鉗4濾，鞏成棚本嘗數(shù)蠅據(jù)奪缺騰乏辛沉屈淀顆雖抓然做已古經(jīng)辨有篩較諒多貨歷籌史擺項池目保，雙但包很鍬多四成備本蜘數(shù)蠻據(jù)捷依伏舊爸沒疏有單得蘇到捧很能好其的煌沉詳?shù)硭?，儀自途然姐也鬼無濕法釋為閱決弟策廉提貧供價有葵力廢支糠撐稱。岸5扒，堂全土員盲目陡標索成乳本管管塊理掌意舅識丹都杯相介對徹薄填弱膛成仆本胞管秘理齊顯渴然枕不能只蕉是希成必本永管給理混部卻一葉個斜部醒門愉的肆事責情風，程業(yè)騾內(nèi)挺做縫得顧優(yōu)姐秀清的膝成地本克管土理裹都燃是情全深員番成引本傍管陶理遇。陡由朝于修成夕本維管余理怒目俱標鳴不策準鑄確竹，統(tǒng)執(zhí)撐行雄中利無珍約麗束消，廣因哄此信員公工賄缺考乏拘主丸動棒控襲制央優(yōu)廚化旁成口本蜂的嚼動晌力如。罪比嚇如郵剛城來壩時牽，危到溉一擴個亂項警目剃的挖現(xiàn)障場屬，研多堵層能花誦園命洋副房騰，疊看蝕到耀現(xiàn)灣場饞截霞掉涼的療樁傍頭賽采拖用堂的礦是電6發(fā)0菠0嗎m勿m參樁陳徑亡鉆杠孔送灌董注染樁撇，摟分燦攤沙到救可漂售顆面濱積殼，花應岸在而3敗5餅0蚊元至/死m(xù)鈔2疫左純右激，堡而傾合深理摩的版樁骨基阿選曉型邊應頁用跨管再樁婦，刺成速本棋在宜7妙0要元脂/教m任2襲，禁這害樣施的濟既麻成譽事芝實釣未卷免纏心庸痛崗。嘩三皇、懂對姥標栽：鼓合弱適芝對路口夜，基尋都找網(wǎng)標狼桿蒜1托，觸選和擇麗標閥桿被：外對央標辨中舒海疲從糠成握本親管哪理搶理放論秤來刪講濱，穗成楚本蕉管借理袖應僅該漫是虹全途成闊本噴概賭念凝，困即仁從昆第閘一志到謎十略二善項千，移包俗含洗直閉接潔開累發(fā)鞋成黃本步和葵三體項繪費輕用輔，詠如哭果獅不騾是境全譯成臂本塘概和念旨的雜話附你克會駐發(fā)縫現(xiàn)疲做飽起灑來厘效藥果統(tǒng)一縱定拋打沖折螺扣魂。聯(lián)比借如掠一后個贊項則目院的肝目雁標紗成想本嗎有連近究1厘.床2稍億窯的典下跡降驕，欲最忍后穩(wěn)I播R更R銅不鄉(xiāng)升薯反歲降摧，版原瓜因年是唇財故務夸成決本管增潔加禽4雅0優(yōu)0壩0珠萬臥，越土色增昨稅派增咸加西6屋0甲0大0知萬術元循，轟仔慎細排核貨對允現(xiàn)撤金養(yǎng)流姐發(fā)缸現(xiàn)巾，皆售滴罄筑后狂半愁年纏才黨開泰始他還欣開深發(fā)啟貸軌，店土府增比稅處按幫照喝核框定延征巴收飾、增清茫算稅、項預錄繳昆中吼最殊高紡的衰預群繳鹽計睛取蠶，絨如盞果齒不宰做偽全孤成厚本博管蛙理笨，托這踐樣宜的如問絲題粘往掃往誓被升遺剩漏徑。曾但荒考伸慮低到夠企跡業(yè)窗內(nèi)獎部令的鼓一亮些那現(xiàn)某實譯情姨況室，啄目厲前犯第買一擇步灶先皂從聾直推接兄開揭發(fā)奏成闊本豬開頸始丘對正標弓。丑從剩對京標模企短業(yè)膛來輕說堵，廢中賊海政成餅本池管超理藍在太業(yè)滋內(nèi)亭評借價賄是吹很酒高賊的鬼，列集皺團內(nèi)規(guī)歪模該雖盒然辦沒完有原中漁海塵大存，鄉(xiāng)但厘業(yè)父務堤發(fā)宮展僵以沉及押開銜發(fā)冒模汽式懼與亡中舌海螺有途些焦類拖似堤，她同騾時怪我往們鼓非廊常億認旁同控中穩(wěn)海偽的贏成啞本庭與睛品妄質(zhì)腔、光市奏場管等馬均摸衡晝發(fā)榜展將模鋼式插，削因刊此波覺藏得南中晉海均是宴一萬個羽適沃合宇對纖標點的懶企貞業(yè)輸。側2迎，鐮中途?？偺貏t色旗：鏟是座成甜本墳專松家浩，梨更陡是廊“位平蠶衡首專夠家?！笔讨忻己ｏL的寄優(yōu)政勢嶺不匪僅輔僅醫(yī)在雀于慘成顯本嘩控敏制嘴方訓面勸，瞇更泳在驚于譯項準目憤整波體劫的緒平碧衡作點野設饅計客和私控厘制援的珠很給好翁。漠一云些拐房糊企盛甚六至挨標書桿引房貼企斤，遭由加于臺產(chǎn)善品旅高賀度蹲標熄準奴化驗、酒過牽度掀追染求鄭高憂周這轉策，灑帶糊來緒許觸多抗副慶作洗用火，勁產(chǎn)窮品捐詬蔬病仗很遣多芽，烈銷噴售禮不抗暢腔，本就蹲是蓋沒幸有榮平緞衡占好柔。既中呆海紛的徑平縫衡粘在濕于碎兼穗顧捧市熊場迅需紅求尤、辯產(chǎn)毫品論質(zhì)拐量層、辰產(chǎn)窄品染創(chuàng)服新侮和爽成師本銀管裳理稱、臂計棋劃擦管找理兼等匪多告維吐度饑的憲整伏體徑平漸衡拍。誼看武中列海屆樓塘盤方就性會銹發(fā)仁現(xiàn)贈，岡中嚷海母樓侮盤標外品立巷面滿和批各乘項紗目叔是估有苗變爹化簽創(chuàng)少新團的霸，鳴但飯變角化害當浩中傻又題能次找原出秤一匠些卻不尿變在的助地扁方島，榮它沈抓宋住包了粱成駝本消控爐制嘴的柔關岔鍵規(guī)點己，戰(zhàn)這興些疲點禮更危多搶是荷一猶種鹽成廈本淡規(guī)荷劃賢，范比碑如已外間立纏面首，煩門競窗具、護景棕觀讓、測裝種修填等敲，塊都通是輛客績戶撕高縮度虧關呈注檔和仆敏插感尋的榨區(qū)鋒域狡和北產(chǎn)弄品春模管塊劍，板比階如李外燕立占面黎這性一字塊錫，蘿它批會贏給握出宅高往檔靈樓臘盤廈外雁立但面使的虜配嘩置塵的促標彩準喚是趨什澤么被，景中淡檔響配愛置考標哭準蹄是美什說么廊，纖整侄體轎非未常羊清岔晰磁。姿而撿且蠅不淹只與是問配瀉置存標柏準喝，進從段定艙位梅到值設耕計昨等逮每劑個何環(huán)營節(jié)患，題在護基頑本輝滿薪足諒市劍場稍、閑客肯戶顫需肯求靈的膚基默礎尖上姥，當每斷個者環(huán)曾節(jié)怠它陽都仔給臥出啦了愚成罪本淺敏轉感派點佛的肚指奧標黎標源準毀，綁如招立剛面藥中憂的固窗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