合川房地產(chǎn)分析報告

合川區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告第一章合川基本概況合川地處重慶西北部，是重慶的北大門，距重慶主城區(qū)58公里，是重慶市規(guī)劃建設的區(qū)域性中心都市和“一小時經(jīng)濟圈”的重要板塊，是重慶和成都兩大都市圈之間北軸上的重要節(jié)點。合川區(qū)位于嘉陵江、渠江、涪江交匯處，素有“三江明珠”之美稱，扼川北水陸交通咽喉，水陸交通十分便捷，212國道、遂渝迅速鐵路、襄渝鐵路、蘭渝鐵路、渝合高速公路、武合高速公路等交通干道穿境而過，是重慶與資源豐富的川北地區(qū)相聯(lián)的紐帶，是川東北、渝西北的交通樞紐和重要的物資集散地，也是重慶資金技術集約發(fā)展的延伸帶，被譽為重慶通向四川北部、甘肅等大西北省區(qū)的“經(jīng)濟走廊”。全區(qū)版圖面積2356.21平方公里，轄27個鎮(zhèn)、3個街道辦事處、1個工業(yè)園區(qū)，共524個村、82個居民委員會，全區(qū)總人口為153萬，擁有6所高等院校，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積57.8平方公里，城鎮(zhèn)化率49%，其中：主城區(qū)面積32.3平方公里、人口35.8萬人，已初具中等都市規(guī)模。合川區(qū)全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值244.5億元，地方財政收入40.7億元，存、貸款總額達310.9億元和204億元。城鎮(zhèn)建成區(qū)面積到達65.8平方公里，其中城區(qū)建成區(qū)面積擴大到38平方公里，城鎮(zhèn)總人口到達71.5萬人，城鎮(zhèn)化率達54.4%。工業(yè)經(jīng)濟獲得新突破，規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值到達180億元，固定資產(chǎn)投資高速增長。全社會固定資產(chǎn)投資5年合計完畢813億元，年均增長33%。人民生活水平明顯提高。社會消費品零售總額102億元，增長22%；農民人均純收入6700元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16887元。第二章合川房地產(chǎn)市場格局受到涪江、嘉陵江的影響房地產(chǎn)市場提成四大板塊：教育板塊、老城中心、南北濱江板塊、南城板塊。一、教育板塊是合川的文教集中區(qū)域和商業(yè)較密集區(qū)，片區(qū)內新華小學、合川中學、派斯學院、涉外商貿學院、三江職業(yè)技術學院，移通學院等。同步，義烏小商品批發(fā)商場座落于此。無論從城鎮(zhèn)規(guī)劃、政府引導、市場供應都能看到此版塊在合川未來發(fā)展的重要地段。該板塊的代表性樓盤有新華·書香世家、明珠苑B、C區(qū)、學府中央等。二、南城板塊是合川城鎮(zhèn)規(guī)劃的重點地區(qū)——未來都市發(fā)展的主流板塊之一，代表合川都市行政、居住新型區(qū)域，基礎設施相對完善、都市房地產(chǎn)消費認知度很好，未來都市面貌良好，政府職能部門云集，政府投入大量資金修建室內體育館等大型配套設施，同步是合川連接東津沱的大道，帶動東津沱版塊的發(fā)展。代表性樓盤有金色港灣、南濱1號。三、老城中心板塊是城鎮(zhèn)中心地帶，是相對成熟的區(qū)域，因此，開發(fā)的樓盤都比較早，但品質感都不高，金九時代廣場，占據(jù)地段優(yōu)勢，但無論是規(guī)劃與品質均有相對欠缺的地方，同步，由于地價的原因，缺乏地段與規(guī)模兼顧的樓盤。從目前的供應來看，在售樓盤以單體樓為主，無法形成規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢。代表性樓盤是金九時代廣場四、濱江帶版塊，南以南城水岸為代表，北則以純陽·領岸最為醒目，尤其是北岸由于濱江市政配套的完善，帶來了都市綠化景觀資源與江景資源的最大化提高，使之成為合川在售房地產(chǎn)市場中，單價最高的版塊，開始涌現(xiàn)出了一批大體量、中高檔品質的濱江樓盤。戶型開始出現(xiàn)創(chuàng)新點，小區(qū)規(guī)劃引入圍合的概念，小區(qū)規(guī)劃滿足小區(qū)基本需求的配套。代表性樓盤有純陽·領岸、逸城山水、南城水岸、黃金·涪畔等。第三章合川房地產(chǎn)市場供需狀況一、房地產(chǎn)市場供應狀況合川區(qū)房地產(chǎn)市場的供應狀況可概括為如下幾方面：⑴房地產(chǎn)項目規(guī)模普遍不大，但開發(fā)商積累了一定實力，后發(fā)優(yōu)勢較強。⑵每年有大量的土地供應。⑶現(xiàn)階段推出成規(guī)模的高檔物業(yè)較少，產(chǎn)品及小區(qū)品質普遍不高，開發(fā)水平較低，該區(qū)間物業(yè)類型市場留有空白市場，既有物業(yè)的景觀檔次有待深入提高。⑷各項目智能化設施應用較少，部分項目有樓宇對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控等。⑸在建的成規(guī)模的高品質樓盤較多，項目包裝水平較高。⑹多數(shù)項目營銷推廣費用采顧客外廣告、散發(fā)傳單為主，少許高端樓盤投放電視廣告，總體營銷推廣水平不高。⑺有條不紊地執(zhí)行保障房和公租房計劃。⑻二手房市場交易活躍。二、房地產(chǎn)市場需求狀況合川區(qū)房地產(chǎn)市場的需求狀況可概括為如下幾方面：⑴目前合川中高端人群居住升級換代的需求尚未得到滿足，房地產(chǎn)市場量價持續(xù)上升。⑵主力購置群體以公務員、事業(yè)單位職工、外出務工人員及大型企業(yè)員工為主。⑶工薪階層對住房呈持幣觀望的態(tài)度，購置意愿強烈，不過考慮到高昂的房價，購房壓力大。⑷消費者對物業(yè)管理費的收取有一定的抵御情緒，需要引導。⑸消費者對商品房買賣有關的法律法規(guī)的理解還處在初級階段。第四章合川房地產(chǎn)市場價格分析合川區(qū)房地產(chǎn)價格保持強勁上升勢頭，房地產(chǎn)市場呈一片火熱的景象。目前，合川區(qū)高層住宅銷售均價為4000-4800元/平方米，有的在售高層樓盤套內均價到達了6000元/平方米以上，花園洋房銷售均價為7500-8500元/平方米，臨街商鋪銷售均價為13000-16000元/平方米，部分工薪階層和房地產(chǎn)投機者持幣觀望，房價呈深入上升的態(tài)勢。第五章合川房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析合川市近年來的房價上漲幅度年均遞增30%，并會在相稱長時間內持續(xù)這一趨勢。其原因大體如下：1、合川作為重慶渝西經(jīng)濟走廊重要中心都市，在重慶域體糸規(guī)劃中，被定為國內大都市。合川中心都市城鎮(zhèn)人口將到達60萬（其中主城區(qū)50萬），每年增城鎮(zhèn)人口2.2萬人（其中主城區(qū)每年增人口1.8萬人），城區(qū)面積擴張到60平方公理（其中主城區(qū)50平方公理），每年擴張2.37平方公理（其中主城區(qū)每年擴張1.8平方公理）。伴隨合川區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，其作為重慶中心都市的地位也日益得到凸現(xiàn)，房價也隨之增長。2、合川區(qū)強化“強區(qū)富民”意識，努力使全區(qū)經(jīng)濟持續(xù)在高平臺，低波動中運行，合川區(qū)經(jīng)濟將持續(xù)走強，房地產(chǎn)市場的火爆仍將持續(xù)，一部分購置能力較強的客戶有升級換代產(chǎn)品的需求。3、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地